Le contrat de bail peut être signé par plusieurs personnes qui sont soit cobailleurs, soit colocataires. Pour le bailleur, il est parfois intéressant d'avoir plusieurs colocataires qui seront en principe solidaires du paiement du loyer. Le bailleur pourra ainsi réclamer la totalité du loyer au colocataire de son choix. En cas de résiliation du bail, le congé donné par les colocataires doit émaner de la totalité d'entre eux (ils doivent signer tous ensemble la lettre de résiliation). A défaut, le congé est nul. Lorsqu'il quitte les locaux loués en cours de bail, le colocataire reste néanmoins solidairement lié par le contrat et reste débiteur du loyer, de la remise en état des locaux à la fin du bail ainsi que de toute autre obligation découlant du bail. Une résiliation qui émanerait de ce seul colocataire sortant est sans effet en vertu du principe de l'invisibilité du congé. Cela n'empêche pas le bailleur, avec l'accord du colocataire restant en place, de libérer le colocataire sortant en prévoyant un avenant au bail ou en signant un nouveau contrat de bail.
 
A noter par ailleurs que si le bail porte sur un logement familial, c’est-à-dire que l’appartement sert de domicile à un couple marié, le locataire ne peut pas résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint, que celui-ci ait signé le contrat ou non. En revanche, le juge du divorce peut attribuer les droits et obligations découlant du contrat de bail portant sur le logement familial à l’un ou l’autre des époux, et ce indépendamment de la question de savoir qui a signé le contrat de bail. Dans ce cas, le bailleur doit accepter de transférer le contrat de bail à un seul des ex-colocataires, voire même à l’un des ex-époux qui n’était pas titulaire du bail. Dans le cadre d’une séparation judiciaire, le juge des mesures protectrices de l’union conjugale peut attribuer la jouissance exclusive du domicile conjugal à l’un des époux, mais cela n’oblige pas encore le bailleur à transférer ou modifier le bail. Les concubins ne bénéficient pas, en revanche, des mêmes droits que les époux.
 
Dans votre cas, il convient tout d’abord de vérifier si le bail porte sur un logement familial ou non. Si tel est le cas, ce n’est qu’en cas de décision par le juge du divorce que vous pourriez être contraint de libérer le locataire sortant et de transférer le bail au locataire restant. Des renseignements que vous m’avez fournis, il apparaît que le couple n’est pas marié, de sorte que le bail ne porte pas sur un logement familial au sens de la loi. S’il ne s’agit que de concubins, ceux-ci ne bénéficient pas des mêmes droits que les époux et doivent être considérés comme des colocataires ordinaires. Vous n'êtes ainsi aucunement obligé d'accepter la résiliation par un seul des colocataires qui n'occuperait plus l’appartement et qui souhaiterait être libéré des obligations découlant du bail. Vous n'avez de plus aucune obligation d'accepter de transférer le bail au locataire restant. Bien évidemment, et si vous n’y voyez pas d’opposition, vous pouvez libérer la personne qui a quitté l’appartement en signant un avenant au bail ou en concluant un nouveau bail avec la personne qui restera dans le logement. Il convient au préalable de vous assurer de la solvabilité du locataire restant afin de savoir si ses revenus lui permettent d’assumer seul le paiement du loyer.

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La première question que vous posez est de savoir si la décision relative à l’installation d’un ascenseur se prend à la majorité simple, à la double majorité ou à l’unanimité. Il convient en premier lieu de relever que la question de la majorité dépend de chaque situation particulière. Autrement dit, l’installation d’un ascenseur pourrait être soumise à l’unanimité (travaux somptuaires) si cet ascenseur s’avère totalement inutile et luxueux (immeuble d’un ou deux étages par exemple) ou à la majorité simple (travaux nécessaires) si un ascenseur s’avère absolument indispensable (immeuble de plus de dix étages, à l’inverse). Dans votre cas, il s’agit apparemment d’une installation qui rentre dans la catégorie des travaux utiles au sens de la loi, soit de travaux destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité. La décision concernant l’installation de l’ascenseur devrait ainsi être prise à la double majorité.
 
S’agissant de la répartition des coûts, mais nous y reviendrons ci-dessous, la loi prévoit que les charges et frais communs, dont font partie les dépenses résultant de travaux effectués sur les parties communes, sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leur part de copropriété.
 
Ainsi, les frais d’installation, puis ceux de l’entretien de l’ascenseur, devront être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leur part de copropriété, à moins que votre règlement de PPE en dispose autrement.
 
Vous posez également la question de savoir si un des copropriétaires peut refuser de participer au financement de l’installation de l’ascenseur.
 
Comme indiqué ci-dessus, les frais et charges communs se répartissent en principe entre les copropriétaires au prorata de leur part, de sorte qu’un copropriétaire ne peut pas refuser de participer au financement de l’ascenseur au seul motif qu’il n’aurait pas été favorable à la décision concernant son installation.
 
Ceci dit, la loi prévoit toutefois, dans le cadre de travaux utiles, que « lorsque des modifications entraîneraient pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, elles ne peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres copropriétaires se chargent de sa part de frais, et tant qu’elles dépassent le montant qui peut lui être demandé ». Il s’agit d’un droit de veto de certains copropriétaires.
 
Cela signifie concrètement que l’on ne peut pas passer outre le refus d’un copropriétaire pour qui l’installation de l’ascenseur entraînerait des dépenses disproportionnées au regard de l’inutilité qu’il aurait de l’ascenseur, sauf à prendre en charge sa part de coûts.
 
En ce sens, les copropriétaires des appartements ou arcades du rez-de-chaussée pourraient s’opposer à l’installation de l’ascenseur au motif que les dépenses pour ces travaux seraient disproportionnées par rapport à la valeur de leur part et à leur utilité. Les autres copropriétaires ne pourraient alors valablement procéder aux travaux qu’en prenant alors à leur charge le coût de ces travaux.
 
La loi stipule en outre que « si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais. »
 
Ceci justifierait également que les frais d’installation et les frais d’entretien de l’ascenseur soient répartis entre les copropriétaires des 1er au 6ème étages, à l’exclusion des copropriétaires du rez-de-chaussée, puisque l’ascenseur ne servira a priori pas du tout à ces derniers.
 
Ces dispositions ne seraient en revanche pas applicables aux copropriétaires des autres étages. Plus précisément, les propriétaires du 1er étage ne pourraient pas s’en prévaloir pour ne pas prendre en charge les frais d’installation et d’entretien de l’ascenseur, ou les prendre dans une moindre mesure. Ces normes légales doivent en effet être appliquées avec beaucoup de retenue et l’absence d’utilité doit être objective, ce qui signifie qu’elle ne dépend ni de la volonté ni de la situation propre du copropriétaire. Par exemple, le fait qu’un copropriétaire (du 1er ou du 6ème étage) décide de ne jamais utiliser l’ascenseur parce qu’il préfère monter à pieds ne pourrait absolument pas justifier une contribution réduite aux frais de l’ascenseur.
 
S’agissant de la répartition entre les copropriétaires des 1er au 6ème étages, je ne suis pas sûre qu’il faille faire une distinction selon l’étage dès lors que l’ascenseur aura une utilité potentielle pour tous ces copropriétaires, quel que soit l’étage où se situe leur lot.
 
Par ailleurs, il conviendrait également de voir comment ont été attribués les millièmes au moment de la constitution de la PPE, dès lors qu’il se peut que les copropriétaires des lots des étages supérieurs aient déjà, à surfaces égales, une quote-part plus importante. Dans ce cas, les copropriétaires des étages supérieurs payeraient plus que ceux des étages inférieurs, pour des surfaces égales, de par la simple répartition en fonction des millièmes.
 
En conclusion, même si l’ascenseur ne vous sera pas utile, vous pourrez être contraint à participer aux frais d’installation et aux frais d’entretien qui suivront. Il convient toutefois de garder à l’esprit qu’une telle installation apportera sans nul doute une plus-value à l’immeuble et à votre lot en particulier.

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Le montant du loyer et son mode de fixation doivent être prévus d’entente entre le locataire et le bailleur. En effet, il s’agit d’un élément essentiel du contrat de bail.
 
Toutefois, vous n’avez aucune obligation de prévoir un montant chiffré, celui-ci peut être simplement déterminable. Tel est le cas d’un loyer fixé en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Ainsi, il est parfaitement licite de prévoir un loyer se déterminant en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaire du locataire. Cette solution n’est d’ailleurs pas rare dans le cadre de contrats portant sur des locaux commerciaux. En effet, le locataire est rassuré par le fait que le loyer suivra la marche de ses affaires et sera donc plus bas si celles-ci ne sont pas favorables, tandis que le bailleur bénéficie de la prospérité économique de son locataire lorsque ses affaires vont bien.
 
Le loyer proportionnel au chiffre d’affaire, peut être fixé avec ou sans loyer de base minimum. Vous pouvez ainsi décider qu’un loyer de base minimum soit fixé (par exemple, CHF 50’000.- par an) et qu’à celui-ci s’ajoute un loyer supplémentaire qui dépendra des résultats d’exploitation de la boutique (par exemple, 5% du chiffre d’affaires).
 
Le Tribunal fédéral a jugé qu’un tel loyer ne peut être remis en cause par le locataire que dans les 30 jours suivant la conclusion du bail ou à son échéance. Il ne pourra pas l’attaquer en cours de bail. Ainsi, une hausse de loyer fondée sur l’application de la clause d’adaptation au chiffre d’affaires, qui ne modifie ni l’éventuel montant fixe, ni le pourcentage prévu, n’a pas à être notifiée sur formule officielle et ne peut pas être contestée selon les règles portant sur les majorations de loyer du Code des obligations.
 
Pour que les rapports contractuels se déroulent sereinement, nous vous conseillons de prévoir dans le contrat que le locataire devra remettre ses comptes au bailleur périodiquement (par semestre ou par année) et à ses frais. Mieux vaut exiger la remise des comptes révisés pour éviter tout problème d’interprétation de ceux-ci. Il est aussi préférable de prévoir que, si le bailleur est insatisfait des relevés remis, il en informera le locataire par écrit et que ce dernier devra alors lui remettre, dans un délai de 30 jours, tous les justificatifs nécessaires au contrôle du chiffre d’affaires. Il est également fortement conseillé de définir dans le contrat ce qu’inclura le chiffre d’affaires, par exemple en indiquant qu’il correspond à toutes les ventes de marchandises et de services effectués par le locataire dans le bien loué, quelque soit le mode d’achat, le mode de livraison ou encore le mode de paiement choisi.
 
Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
 

Durant toute la durée du bail, le locataire est tenu de payer son loyer ainsi que les frais accessoires. Sauf convention contraire, le loyer est payable par mois et d’avance, c’est-à-dire qu’il doit être payé avant le début du mois suivant.
 
En cas de non-paiement du loyer par le locataire, la loi prévoit la faculté pour le bailleur de résilier le contrat de manière anticipée. Ce processus se compose de deux étapes distinctes : en premier lieu, il faut adresser un avis comminatoire (également appelé mise en demeure) au locataire et ensuite, si les conditions sont réalisées, résilier son contrat.
 
Pour résilier le bail de manière anticipée, il faut que le locataire soit en retard dans le paiement d’une dette échue, c’est-à-dire en retard dans le paiement du loyer d’un mois terminé ou d’un mois en cours puisque le loyer doit être payé par mois et d’avance.
 
Le délai de prescription des loyers échus est de cinq ans, conformément à l’art. 128 ch.1 CO.
 
Si les conditions précitées sont réalisées, le bailleur adresse un avis comminatoire, par courrier recommandé, au locataire lui impartissant un délai de paiement d’au minimum trente jours pour les habitations ou les locaux commerciaux. L’avis comminatoire doit obligatoirement être adressé au locataire par écrit. Le montant en souffrance devra être déterminé de manière claire et précise dans ce courrier. Ce dernier doit également préciser qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le contrat de bail sera résilié de manière anticipée.
 
Si le bien loué constitue le logement familial, c’est-à-dire s’il est loué par un couple marié, l’avis comminatoire doit être adressé par pli recommandé séparé à chacun des époux. De même, si plusieurs personnes sont locataires, l’avis doit être adressé à chacun des locataires séparément.
 
Le délai de paiement de trente jours octroyé au locataire commence à courir lorsque celui-ci a pris connaissance du courrier. Tel est le cas lorsque la mise en demeure est distribuée au locataire par le facteur ou lorsqu’il retire l’envoi au guichet de la poste. Si le locataire reçoit un avis de passage et qu’il ne retire par le courrier dans le délai imparti, le courrier est réputé notifié à l’échéance du délai de garde postal de sept jours et le délai de paiement commence à courir dès cette date.
 
Si aucun paiement n’est intervenu dans le délai de trente jours ou si seul un paiement partiel est effectué, le propriétaire est en droit de résilier le contrat de manière anticipée en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Il en va en principe de même si le locataire s’acquitte de sa dette, mais après l’échéance du délai de trente jours. Le congé doit être notifié rapidement au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail et adressé à chaque locataire personnellement en cas de bail commun et également à chacun des époux, par plis séparés avec des avis de résiliation distincts, s’il s’agit du logement familial.
 
La question se pose ici de savoir si un loyer datant de plusieurs années peut encore être exigé. La jurisprudence a confirmé la validité d’un congé donné pour défaut de paiement du loyer, malgré le fait que 3 ans s’étaient écoulés entre le moment où le loyer aurait dû être payé et le moment où la mise en demeure a été envoyée.
 
Dans la mesure où vous êtes encore dans le délai de prescription de cinq ans, vous pouvez envoyer une mise en demeure à vos locataires et résilier leur contrat de bail s’ils ne s’acquittent pas des loyers réclamés.
 
Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

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Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et doit l’entretenir en cet état. Tout élément propre à empêcher le locataire de faire de l’appartement l’usage qui a été convenu doit être considéré comme un défaut. Il convient cependant de distinguer les défauts graves, les défauts de moyenne importance et finalement les menus défauts.
 
Le défaut est considéré comme grave lorsqu’il exclut ou entrave considérablement l’usage des locaux loués. Un défaut est de moyenne importance lorsqu’il restreint l’usage de l’appartement ou de la villa, sans l’exclure ou l’entraver considérablement. Dans ce cas, l’usage des locaux demeure possible et le locataire ne subit qu’une diminution de son confort. Un défaut est considéré comme menu lorsqu’il n’affecte que dans une faible mesure l’usage des locaux, voire ne l’affecte pas du tout. Il peut être éliminé par de simples travaux de nettoyage ou même des réparations de peu d’importance, qui ne nécessitent pas de compétences techniques particulières et n’impliquent pas de frais importants. A teneur de la loi, le locataire doit remédier à ses frais aux menus défauts.
 
Dans votre cas, une fuite de l’évier peut être considérée comme un défaut de la chose louée. En fonction de l’importance de la fuite et des moyens qui devront être mis en œuvre pour la réparer, ce défaut sera considéré comme un menu défaut ou comme un défaut de moyenne importance.
 
Dans la mesure où nous ne disposons pas de plus amples informations, nous considérerons que le locataire n’est pas responsable de la fuite à l’origine du dommage et que le défaut est de moyenne importance. En principe, les réparations peuvent dès lors être demandées au bailleur.
 
Toutefois, le locataire est responsable de l’aggravation du dommage. En effet, il est tenu de signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même. Le locataire ne doit ainsi pas rester inactif après la constatation d’un défaut sous réserve qu’il ne doit pas le réparer lui-même. Plus le défaut est grave et risque d’avoir des conséquences pénibles pour le bailleur, plus le locataire doit informer rapidement le bailleur dudit défaut. En effet, le bailleur doit pouvoir réparer sans délai la chose louée, avant que le défaut ne s’amplifie et n’endommage davantage les locaux. Le locataire ne doit au demeurant pas attendre qu’un dégât survienne ; il doit déjà informer son bailleur lorsqu’il constate qu’un dégât risque de se produire.
 
Le locataire qui n’avise pas immédiatement son bailleur d’un défaut ou d’un éventuel défaut, ou qui le fait tardivement, pourra être tenu de payer des dommages et intérêts. Tel sera le cas lorsque le propriétaire aurait pu limiter l’ampleur des dégâts s’il avait été avisé du défaut plus tôt. L’indemnité à charge du locataire correspondra alors à l’accentuation du dommage liée à l’absence d’avis des défauts.

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Afin de prévenir le risque éventuel que son locataire ne s’acquitte pas du loyer ou qu’il cause des dommages à la chose louée, le bailleur peut demander au locataire de constituer des sûretés, en espèces ou sous la forme de papiers-valeurs, ce que l’on appelle communément « la garantie ». La loi fédérale prévoit que pour les baux d’habitation, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. La loi prévoit également que si le locataire fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papier-valeur, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Les sûretés ne doivent ainsi pas être intégrées au patrimoine du bailleur mais déposées auprès d’une banque. Dans la pratique, il arrive très fréquemment que le locataire entreprenne directement des démarches auprès de sa banque et fournisse au bailleur un document attestant de la constitution de la garantie. Il découle implicitement de l’obligation de déposer des sûretés sur un compte d’épargne que les sûretés qui sont déposées en espèces doivent produire des intérêts en faveur du locataire.
 
Tant que dure le contrat de bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu’il a déposé en garantie avec les sommes qu’il doit au bailleur. Ainsi, le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer les trois mois précédents la fin du bail.
 
Lorsque, en cours de bail, le locataire ne paye plus son loyer, le bailleur peut, à des conditions strictes, résilier de façon anticipée le contrat de bail. Il est également en mesure de requérir la libération de la garantie en sa faveur, à concurrence du montant des loyers impayés, et ce pour autant que le locataire donne son accord ou que le bailleur soit au bénéfice d’une décision judiciaire condamnant son locataire à lui payer le montant litigieux.
 
Dans votre cas, juste avant la fin du bail, vous n’avez aucun intérêt, ni aucune obligation, d’accepter de libérer la garantie en faveur de vos locataires, quand bien même ils seraient à jour dans le paiement du loyer. Il convient en effet de garder à l’esprit que la garantie est aussi destinée à prévenir le risque que les locataires endommagent la chose louée et qu’ils doivent prendre à leur charge certaines réparations. Dans l’hypothèse où des défauts seraient imputables aux locataires, la garantie pourra en effet être utilisée, soit avec leur accord, soit lorsque vous serez au bénéfice d’une décision judiciaire les condamnant à vous payer un certain montant au titre des frais de réparation.
 
Il convient ainsi d’attendre d’avoir procédé à l’état des lieux avant de libérer cette garantie. Ensuite, tout dépendra de savoir si des dégâts auront été constatés ou non. Soit l’appartement est en bon état et vous n’avez plus aucune prétention à faire valoir. Dans ce cas, vous pouvez signer une lettre demandant la libération de la garantie à l’issue de cet état de lieux. Soit des dommages ont été constatés et sont contestés par vos locataires. Vous devrez alors conserver cette garantie et vous aurez un délai d’une année pour agir à leur encontre, à défaut de quoi cette garantie sera libérée automatiquement. Enfin, il vous sera aussi loisible de vous mettre d’accord avec vos locataires, en cas de dégâts admis, sur une indemnité à prendre sur la garantie.
 
Quoi qu’il en soit, il est déconseillé de libérer cette garantie avant d’avoir pu procéder à l’état des lieux de sortie, et avant que tous les loyers aient été réglés.

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Dans votre cas, il est important de relever que l’entrée de l’immeuble fait partie des parties communes de l’immeuble que vous habitez. Compte tenu de ce fait, il faut distinguer si les travaux envisagés sont des travaux de construction ou un acte d’administration courant que chaque copropriétaire peut effectuer seul. Les travaux visant à changer le revêtement des sols de l’entrée pour y mettre du marbre sont clairement des travaux de construction. En effet, la notion de travaux de construction englobe les travaux d’entretien, les travaux de rénovation et de réfection relatifs au bâtiment lui-même ou à ses annexes, ainsi que la construction de nouvelles installations.
 
La décision d’entreprendre des travaux de construction doit être prise par l’ensemble de la Communauté des propriétaires d’étages lors d’une Assemblée générale.
 
A teneur de la loi, il faut distinguer trois types de travaux de construction pour lesquels les exigences de majorité sont différentes. Il s’agit des travaux nécessaires, utiles ou somptuaires. Nous détaillerons ces différents types de travaux ci-dessous. La différenciation entre ces trois types de travaux doit se faire objectivement, c’est-à-dire en tenant compte de toutes les circonstances du cas d’espèce. Les exigences de majorité peuvent être modifiées, sous réserve des dispositions impératives de la loi, par le Règlement d’administration et d’utilisation de votre propriété par étages (RAU).
 
Des travaux de construction sont nécessaires lorsqu’ils sont exigés pour le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose. La suppression de défauts de construction entre, par exemple, dans cette catégorie. Les travaux nécessaires sont adoptés à la majorité simple des propriétaires d’étage.
 
Les travaux de construction utiles sont, quant à eux, des travaux destinés à augmenter la valeur de la chose, son rendement ou son utilité. La transformation de locaux communs inoccupés en une buanderie est par exemple de ce type de travaux. Ils sont en principe décidés à la double majorité, à savoir, à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose.
 
Même si cette double majorité est atteinte, un copropriétaire peut s’opposer aux travaux utiles dans deux cas :
 
Les modifications auraient pour effet de gêner notablement et durablement ce copropriétaire dans son usage ou sa jouissance de la chose selon sa destination actuelle.
Les modifications compromettraient le rendement de la chose.
 
En outre, si les travaux envisagés devaient entraîner pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, ils ne pourraient être entrepris sans son consentement à moins que les autres copropriétaires ne se chargent de sa part de frais, en tant qu’elle dépasse le montant qui peut lui être objectivement demandé.
 
Finalement, des travaux sont somptuaires s’ils sont exclusivement destinés à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé. La construction d’une fontaine dans une cour intérieure est un exemple. Ces travaux doivent être adoptés à l’unanimité des propriétaires d’étage.
 
La loi prévoit une exception à l’unanimité lorsque les travaux envisagés n’entravent pas le droit d’usage et de jouissance du propriétaire qui s’y oppose, ils peuvent être décidés à la double majorité. Ce copropriétaire devra cependant être indemnisé pour l’atteinte temporaire portée à ses droits et les autres copropriétaires devront se charger de sa part de frais.
 
Dans votre cas, il s’agit de remplacer le revêtement des sols de l’entrée par du marbre alors même que l’entrée a été rénovée il y a environ cinq ans. Il semble donc que ces travaux entrent dans la catégorie des travaux somptuaires, qui doivent être adoptés à l’unanimité des copropriétaires, sous réserve de l’exception mentionnée ci-dessus. Vous pouvez donc vous opposer à ce projet et si l’exception n’est pas réalisée, les travaux ne pourront pas être effectués.

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Le bailleur de locaux commerciaux bénéficie en effet d’’une possibilité prévue dans le droit du bail qui n’est pas accordée au bailleur de logement. Il s’agit en réalité d’un droit de gage, appelé droit de rétention, sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l’aménagement, soit à l’usage de ceux-ci. Ce droit de rétention sert à garantir le loyer de l’année écoulée et du semestre courant. En relation avec ce droit de rétention, la plupart des baux commerciaux stipulent que le locataire s’engage à meubler suffisamment les lieux et à les maintenir meublés durant toute la durée du bail.
 
Les objets concernés sont en particulier, le mobilier, les machines, l’équipement du locataire et les marchandises qui garnissent l’objet loué. La jurisprudence a même admis que ce droit de rétention pouvait également porter sur le mazout se trouvant dans la citerne. Les meubles considérés comme insaisissables selon les règles de la poursuite pour dette et faillite ne peuvent en revanche pas faire l’objet du droit de rétention. Il s’agit des machines, des outils et instruments ou livres indispensables à l’exercice de la profession du locataire, ainsi que les objets réservés à son usage personnel.
 
Le droit de rétention garantit le loyer que le locataire est tenu de verser mais également les frais accessoires, tel que le chauffage, l’eau chaude ou les autres prestations prévues dans le contrat de bail. La jurisprudence a précisé que ce droit peut également s’exercer pour garantir le paiement des indemnités pour occupation illicite lorsque le bail a été résilié par l’une ou l’autre des parties. Il peut également garantir les frais de poursuite, les frais d’exercice du droit de rétention et les intérêts moratoires.
 
Procédure à suivre
 
Le droit de rétention ne peut être exercé par le propriétaire que lorsque le locataire a cessé de verser régulièrement son loyer. Le bailleur peut l’exercer aussitôt qu’il constate du retard. Il devra alors s’adresser à l’office des poursuites pour demander une prise d’inventaire. C’est à partir de la date de cette demande que seront calculées les périodes pour lesquelles le droit de rétention peut s’exercer.
 
Un officier se rendra ensuite chez le locataire, après qu’il ait été préalablement averti, afin de procéder à ladite prise d’inventaire. Le fonctionnaire devra mentionner sur l’inventaire autant de meubles que cela apparaîtra nécessaire pour garantir la prétention du bailleur. Si des objets appartenant à des tiers se trouvent dans les locaux, ils seront mentionnés au procès-verbal et le locataire sera tenu de signaler qu’ils ne lui appartiennent pas. Le bailleur sera alors informé par l’Office des poursuites de la revendication des tiers et sera invité à se déterminer. En cas de litige sur les biens revendiqués, la question de la propriété de ces objets devra être tranchée par un juge.
 
Le locataire peut s’opposer à la prise d’inventaire en s’acquittant du loyer dû ou en fournissant des sûretés à concurrence des prétentions du bailleur. Le droit de rétention s’exercera alors sur lesdites sûretés.
 
Le procès-verbal de la prise d’inventaire sera transmis au bailleur par l’office des poursuites qui lui accordera un délai de 10 jours pour intenter une poursuite en réalisation de gage. Au travers de cette poursuite, le bailleur ne pourra réclamer que les montants qui ont justifié la prise d’inventaire et qui sont échus le jour de la réquisition de poursuite. Par la suite, un commandement de payer sera notifié au locataire qui pourra y faire opposition. Si tel est le cas, le bailleur devra requérir du juge la mainlevée de l’opposition. Il devra alors démontrer qu’il est au bénéfice d’un titre valant reconnaissance de dettes, ce qui est en principe le cas lorsqu’un contrat de bail a été signé. Une fois la mainlevée de l’opposition prononcée par les autorités judiciaires ou si le locataire n’a pas fait opposition à la poursuite, l’Office procèdera à la vente des meubles inventoriés dont le produit servira à couvrir la créance du bailleur, soit les loyers et autres frais impayés.
 
Si le locataire semble décidé à déménager sans en avertir le bailleur, ce dernier peut requérir l’assistance de la force publique pour empêcher un tel déménagement. Le locataire sera alors contraint de laisser autant de meubles qu’il en faut pour garantir la créance du bailleur. L’Office des poursuites devra procéder à une prise d’inventaire immédiatement après l’intervention de la force publique. Si cette intervention arrive trop tard et que le locataire a d’ores et déjà déménagé, le bailleur peut faire réintégrer les objets avec l’assistance de la force publique dans les 10 jours qui suivent leur déplacement.
 
Ainsi, il semble indiqué, dans votre cas, de requérir au plus vite de l’Office des poursuites une prise d’inventaire. Pour ce faire, un formulaire est disponible sur le site internet de l’Office des poursuites.

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Dans votre cas, il est important de relever que l’entrée de l’immeuble fait partie des parties communes de l’immeuble que vous habitez. Compte tenu de ce fait, il faut distinguer si les travaux envisagés sont des travaux de construction ou un acte d’administration courant que chaque copropriétaire peut effectuer seul. Les travaux visant à changer le revêtement des sols de l’entrée pour y mettre du marbre sont clairement des travaux de construction. En effet, la notion de travaux de construction englobe les travaux d’entretien, les travaux de rénovation et de réfection relatifs au bâtiment lui-même ou à ses annexes, ainsi que la construction de nouvelles installations.
 
La décision d’entreprendre des travaux de construction doit être prise par l’ensemble de la Communauté des propriétaires d’étages lors d’une Assemblée générale.
 
A teneur de la loi, il faut distinguer trois types de travaux de construction pour lesquels les exigences de majorité sont différentes. Il s’agit des travaux nécessaires, utiles ou somptuaires. Nous détaillerons ces différents types de travaux ci-dessous. La différenciation entre ces trois types de travaux doit se faire objectivement, c’est-à-dire en tenant compte de toutes les circonstances du cas d’espèce. Les exigences de majorité peuvent être modifiées, sous réserve des dispositions impératives de la loi, par le Règlement d’administration et d’utilisation de votre propriété par étages (RAU).
 
Des travaux de construction sont nécessaires lorsqu’ils sont exigés pour le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose. La suppression de défauts de construction entre, par exemple, dans cette catégorie. Les travaux nécessaires sont adoptés à la majorité simple des propriétaires d’étage.
 
Les travaux de construction utiles sont, quant à eux, des travaux destinés à augmenter la valeur de la chose, son rendement ou son utilité. La transformation de locaux communs inoccupés en une buanderie est par exemple de ce type de travaux. Ils sont en principe décidés à la double majorité, à savoir, à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose.
 
Même si cette double majorité est atteinte, un copropriétaire peut s’opposer aux travaux utiles dans deux cas :
 
Les modifications auraient pour effet de gêner notablement et durablement ce copropriétaire dans son usage ou sa jouissance de la chose selon sa destination actuelle.
Les modifications compromettraient le rendement de la chose.
 
En outre, si les travaux envisagés devaient entraîner pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, ils ne pourraient être entrepris sans son consentement à moins que les autres copropriétaires ne se chargent de sa part de frais, en tant qu’elle dépasse le montant qui peut lui être objectivement demandé.
 
 
 
 
Finalement, des travaux sont somptuaires s’ils sont exclusivement destinés à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé. La construction d’une fontaine dans une cour intérieure est un exemple. Ces travaux doivent être adoptés à l’unanimité des propriétaires d’étage.
 
La loi prévoit une exception à l’unanimité lorsque les travaux envisagés n’entravent pas le droit d’usage et de jouissance du propriétaire qui s’y oppose, ils peuvent être décidés à la double majorité. Ce copropriétaire devra cependant être indemnisé pour l’atteinte temporaire portée à ses droits et les autres copropriétaires devront se charger de sa part de frais.
 
Dans votre cas, il s’agit de remplacer le revêtement des sols de l’entrée par du marbre alors même que l’entrée a été rénovée il y a environ cinq ans. Il semble donc que ces travaux entrent dans la catégorie des travaux somptuaires, qui doivent être adoptés à l’unanimité des copropriétaires, sous réserve de l’exception mentionnée ci-dessus. Vous pouvez donc vous opposer à ce projet et si l’exception n’est pas réalisée, les travaux ne pourront pas être effectués.

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Le contrat d’entreprise est un contrat par lequel une des parties (l’entrepreneur) s’engage à exécuter un ouvrage (travaux par exemple), moyennant un prix que l’autre partie (le maître) s’engage à lui payer. Ainsi, lorsqu’en tant que propriétaire, vous mandatez une entreprise pour qu’elle effectue des travaux de réfection chez vous, comme dans votre cas, c’est un contrat d’entreprise qui est conclu.
 
Dans un tel contrat, l’entrepreneur a une obligation de résultat, c’est-à-dire qu’il doit vous livrer l’ouvrage souhaité, soit ici des travaux de réfection de la salle de bain et du parquet et une nouvelle cuisine.
 
L’entrepreneur est tenu de vous délivrer un ouvrage sans défaut. Si tel n’est pas le cas, sa responsabilité peut être engagée. Il doit respecter son devoir de diligence dans l’exécution des travaux commandés. L’entrepreneur est également responsable de la bonne qualité de la matière qu’il fournit.
 
A l’instar d’un vendeur, l’entrepreneur assume une garantie pour les défauts. Le maître d’ouvrage peut faire valoir cette garantie contre les défauts lorsque les défauts constatés ne lui sont pas imputables. Le maître d’ouvrage ne doit pas accepter les défauts constatés, sinon cette garantie ne lui est pas ouverte.
 
Est qualifié de défaut l’absence d’une qualité dont l’entrepreneur avait promis l’existence ou à laquelle le maître d’ouvrage pouvait légitimement s’attendre, selon les règles de la bonne foi.
 
Il convient de distinguer trois types de défauts. En premier lieu, un défaut est apparent lorsqu’il a été ou aurait pu être constaté lors de la vérification régulière et diligente de l’ouvrage par le maître. A titre d’exemple, l’on peut citer la pose d’un carrelage à la place de parquet. Un défaut est caché lorsqu’il n’a pas été et ne pouvait pas être constaté lors de la vérification régulière et diligente de l’ouvrage. C’est un défaut qui est constaté après la livraison dudit ouvrage (par exemple un toit non étanche qui sera constaté lors d’une averse). Finalement, le défaut dissimulé est le défaut caché intentionnellement par l’entrepreneur et qui ne pouvait être découvert par le maître d’ouvrage lors de la vérification de la chose.
 
Afin de pouvoir bénéficier de la garantie contre les défauts, le maître d’ouvrage doit vérifier l’ouvrage commandé dès sa réception. S’il constate des défauts, il devra en aviser immédiatement l’entrepreneur. Si le maître d’ouvrage constate des défauts cachés ultérieurement, il devra aussi en aviser l’entrepreneur dès la constatation desdits défauts. La loi ne prévoit pas de forme particulière pour l’avis des défauts. Toutefois, il est vivement recommandé de le faire par courrier recommandé pour des questions de preuve. L’avis des défauts doit être fait en temps utiles, c’est-à-dire très rapidement après le constat des défauts. Cet avis devra énumérer clairement les défauts constatés et indiquer que ces défauts sont le fait de l’entrepreneur.
 
Le maître d’ouvrage doit veiller aux délais de prescription pour faire valoir ses droits. En effet, les défauts affectant une construction immobilière (rénovation d’une façade ou d’une salle de bain) se prescrivent par cinq ans à compter de la réception de l’ouvrage. Dans le cas de défauts cachés, le délai de prescription est de dix ans. Pour une construction mobilière (installation d’un lave-vaisselle), le délai de prescription est de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage. Le maître de l’ouvrage doit ainsi faire valoir ses droits dans ces délais.
 
Lorsque l’ouvrage est inutilisable du fait de l’entreprise, le maître peut le refuser et demander des dommages-intérêts. Lorsque les défauts sont de moindre importance, le maître peut demander une réduction du prix, la remise en état aux frais de l’entreprise et des dommages-intérêts en cas de faute de l’entreprise. Si l’entreprise ne remédie pas aux défauts dans le délai imparti, le maître pourra exiger que la réparation soit faite par une autre entreprise, aux frais de l’entreprise fautive.

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