La destination d’un local est déterminée par les parties. Elle est généralement mentionnée dans le contrat de bail. A défaut, elle peut découler des circonstances, interprétées selon le principe de la bonne foi.

Le titre sous lequel la chose est louée détermine principalement sa destination. Ainsi, sans indication contraire, un appartement doit servir de logement. Dans votre cas, il a été convenu avec votre locataire que l’objet loué était destiné à l’habitation; votre locataire n’est donc pas autorisé à y pratiquer son activité commerciale. La destination des locaux ne peut pas être modifiée unilatéralement.

Par conséquent, un logement utilisé à des fins professionnelles, contre la volonté du bailleur, ne devient pas un local commercial. Ce seront donc les dispositions du Code des obligations concernant les logements qui s’appliqueront, et non pas celles relatives aux locaux commerciaux.

Le Code des obligations prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin né- cessaire et dans le respect de son devoir de diligence. Selon la jurisprudence, cette notion comprend également l’obligation d’utiliser la chose de manière conforme au contrat, soit notamment en respectant sa destination.

Conséquences d’une utilisation non conforme du bien
L’utilisation non conforme du bien par le locataire peut avoir plusieurs conséquences. La sanction la plus courante à cette violation est la résiliation du bail. En effet, la loi stipule que lorsque le locataire ne respecte pas son devoir de diligence, le bailleur est en droit de résilier le bail de manière anticipée.

L’usage à des fins commerciales d’un bail d’habitation est un cas typique de violation ouvrant la voie d’une telle résiliation, reconnu par la jurisprudence du Tribunal fédéral. Le bailleur devra, sauf exception, faire précé- der la résiliation d’une protestation écrite, indiquant au locataire le comportement qui lui est reproché. Si le locataire persiste à violer ses obligations, le bailleur pourra alors résilier le bail avec effet immédiat.

Lorsqu’il s’agit de baux d’habitation ou de locaux commerciaux ladite résiliation sera toutefois donnée en respectant un délai de 30 jours, à l’exception des cas où le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

Dans cette dernière hypothèse, la résiliation peut également être immédiate, même pour un logement. La violation du contrat est également un motif de résiliation ordinaire du bail. Ainsi, le bailleur pourra préférer résilier le bail pour son échéance plutôt que de manière anticipée.

Selon les circonstances du cas d’espèce, s’il a subi des dommages, le propriétaire peut, en sus, réclamer des dommages et intérêts au locataire. Selon la jurisprudence, le locataire pourrait, par exemple, devoir à ce titre supporter la perte de loyer subie par le bailleur du fait de la résiliation anticipée du bail.

Finalement, si le bailleur ne souhaite pas résilier le bail de son locataire, il peut se contenter d’exiger de ce dernier l’exécution conforme du contrat. Dans ce cas, il aura également la possibilité de saisir l’autorité de conciliation en lui demandant d’amener le locataire à respecter le contrat de bail.

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La loi prévoit deux types de baux différents: les baux à durée déterminée et ceux à durée indéterminée.

Les baux à durée déterminée prennent fin automatiquement à la fin de la durée convenue, sans que le bailleur ou le locataire aient besoin de se notifier un congé. Les baux à durée indéterminée prennent fin, quant à eux, uniquement moyennant la notification d’un congé (résiliation), par le bailleur ou le locataire. Le fait de prévoir une date de fin de contrat ne signifie pas forcément que le bail soit de durée déterminée.

En effet, si le contrat de bail prévoit qu’il se reconduira tacitement si le congé n’est pas donné à la fin de la période initiale, celui-ci est considéré comme un bail de durée indéterminée.

Si vous concluez un bail pour une durée de six mois, qui se renouvellera de six mois en six mois, vous pourrez alors le résilier pour chaque échéance, mais le locataire pourrait tenter de remettre en cause le motif du congé dans le cadre d’une procédure, ce qui pourrait vous faire perdre du temps.

Par conséquent, si vous souhaitez récupérer l’usage de votre maison dans un proche avenir, il est préférable de conclure un bail d’une durée déterminée de six mois, par exemple, tout en précisant clairement sur le contrat qu’il prendra fin automatiquement sans qu’un renouvellement ne soit possible.

Prolongation plutôt que nouveau bail
Dans l’hypothèse où vous n’auriez pas encore obtenu l’autorisation de démolition/reconstruction à l’issue de ces six mois, vous pourrez alors proposer à vos locataires, s’ils le souhaitent, de leur accorder une prolongation de leur bail de trois ou six mois (à fixer selon les circonstances), voire de conclure un nouveau contrat de durée déterminée, pour la durée que vous voudrez, avec un loyer inchangé, augmenté ou diminué. Vous ne serez bien entendu obligée à rien et pourrez aussi décider de laisser la maison vide pour les quelques mois restants, si vous le préférez.

Ce dernier mode de faire, soit la conclusion de contrats de durée déterminée «à la chaîne» est admissible, pour autant qu’il n’ait pas été mis en place dans le seul but de contourner les règles de protection du locataire.

Le locataire au bénéfice d’un contrat de durée déterminée conserve toutefois la possibilité de demander aux autorités judiciaires une prolongation de son bail. Il devra agir au plus tard soixante jours avant l’expiration du contrat. Le juge procédera alors à une pesée des intérêts en présence. Il faudra que le locataire prouve que la fin du contrat aurait des conséquences pénibles pour lui, sans que cela soit justifié par les intérêts du bailleur.

Si, dans votre cas, il est fort probable que vos locataires n’obtiennent aucune prolongation judiciaire de leur bail, il n’en demeure pas moins que vous devrez attendre l’issue de la procédure avant de pouvoir récupérer votre maison.

Ainsi, si vous voulez vous assurer au mieux de récupérer l’usage de la maison en temps voulu, il est en réalité préférable de conclure un contrat de durée déterminée et d’accorder ensuite une prolongation de ce bail à vos locataires, si nécessaire, plutôt que de conclure un second contrat de durée déterminée.

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Deux institutions existent pour permettre à son conjoint de demeurer dans le bien dont on est proprié- taire: l’usufruit et le droit d’habitation.

L’usufruit confère en principe au bénéficiaire de ce droit (l’usufruitier ou l’usufruitière) un droit d’usage et de jouissance complet de la chose appartenant à un tiers (le nu-propriétaire). Le droit d’habitation est, quant à lui, le droit de demeurer dans un bien immobilier ou d’en occuper une partie. Ainsi, le droit de propriété est divisé entre deux personnes: l’une est propriétaire du bien mais ne peut pas en jouir, l’autre n’est pas propriétaire mais peut y vivre, voire en avoir la jouissance totale.

Nuance de taille
La différence entre l’usufruit et le droit d’habitation se situe principalement dans le fait que l’usufruitier peut transmettre l’exercice de son droit à un tiers, ce qui n’est pas le cas du béné- ficiaire d’un droit d’habitation.

L’usufruitier est donc libre de ne pas habiter dans le bien et peut louer tout ou partie de l’immeuble, alors que le bénéficiaire du droit d’habitation est le seul à pouvoir y vivre. L’usufruitier assume l’entretien de la chose, les impôts, les primes d’assurance et les intérêts de la dette hypothécaire. Il doit procéder aux actes d’administration en rapport avec l’usage et la jouissance de la maison. Ainsi, il doit effectuer les réparations et ré- fections ordinaires d’entretien.

En revanche, les travaux plus importants, comme les grosses réparations ou d’autres mesures indispensables à la conservation de l’immeuble, de même que la dette hypothécaire elle-même, resteront à la charge du nupropriétaire. Le bénéficiaire d’un droit d’habitation ne supporte, lui, que les réparations ordinaires d’entretien. Il n’a pas à assumer le paiement des intérêts hypothécaires, des primes d’assurances, ni des impôts et taxes en relation avec l’immeuble.

Constitution et fin de la servitude personnelle
La constitution d’un droit d’usufruit ou d’un droit d’habitation peut résulter d’une convention (contrat, pacte successoral, testament) ou d’une situation pré- vue par la loi.

Un contrat constitutif d’usufruit ou de droit d’habitation, en matière d’immeuble, doit revêtir la forme authentique. Il s’agira ainsi d’un acte notarié. Pour que ce droit soit valablement constitué, le propriétaire devra, en outre, en requérir l’inscription au Registre foncier, sans quoi il ne prendra pas naissance, malgré la volonté des parties.

Lorsque rien n’a été prévu dans une convention, le Code civil pré- voit par ailleurs, à des conditions légales spécifiques, la possibilité pour le conjoint survivant de demander qu’un droit d’usufruit ou un droit d’habitation lui soit attribué sur l’immeuble où vivait le couple.

Ainsi, votre épouse pourrait disposer d’un droit légal à la constitution d’une de ces servitudes, sans qu’il soit nécessaire de procéder antérieurement à une quelconque démarche. Il est toutefois préférable de le prévoir préalablement, dans le cadre de dispositions testamentaires, par exemple. Cela d’autant que lorsque l’usufruit n’est pas constitué par convention, mais que le conjoint survivant a fait valoir son droit à la constitution d’un tel droit sur la propriété appartenant à son conjoint dé- cédé, il ne peut louer celle-ci étant donné que le but même recherché par la loi est de pouvoir laisser le conjoint survivant y demeurer personnellement.

Habituellement, l’usufruit et le droit d’habitation s’éteignent avec la mort du bénéficiaire en faveur de qui le droit a été constitué. Ce dernier peut toutefois avoir été constitué pour un temps prédéterminé, mais qui ne peut dépasser la durée de vie de son bénéficiaire. Enfin, l’usufruitier peut y renoncer unilatéralement ou y mettre fin par contrat avec le nu-proprié- taire.

En pratique, l’attribution de l’usufruit, voire d’un droit d’habitation, à son conjoint est une démarche courante. Il est cependant conseillé de fixer à l’avance une véritable planification à laquelle les deux conjoints, ainsi que les héritiers, devraient participer, afin d’éviter des tensions familiales au moment de la succession.

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Afin de prévenir le risque éventuel que son locataire ne s’acquitte pas du loyer ou qu’il cause des dommages à la chose louée, le bailleur peut demander au locataire de constituer des sûretés, en espèces ou sous la forme de papiers-valeurs, ce que l’on appelle communément «la garantie». La loi fédérale prévoit que pour les baux d’habitation, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer.

La loi prévoit également que si le locataire fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Les sûretés ne doivent ainsi pas être intégrées au patrimoine du bailleur, mais déposées auprès d’une banque. Dans la pratique, il arrive très fréquemment que le locataire entreprenne directement des démarches auprès de sa banque et fournisse au bailleur un document attestant de la constitution de la garantie.

Il découle implicitement de l’obligation de déposer des sûretés sur un compte d’épargne que les sûretés qui sont déposées en espèces doivent produire des intérêts en faveur du locataire.

La sûreté reste en sûreté!
Tant que dure le contrat de bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu’il a déposé en garantie avec les sommes qu’il doit au bailleur. Ainsi, les locataires ne peuvent arrêter de payer le loyer les trois mois précédents la fin du bail.

Lorsqu’en cours de bail, le locataire ne paye plus son loyer, vous pouvez, à des conditions strictes, résilier de façon anticipée le contrat de bail. Vous êtes également en mesure de requérir la libération de la garantie en votre faveur, à concurrence du montant des loyers impayés, et ce pour autant que le locataire donne son accord ou que vous soyez au bénéfice d’une décision judiciaire condamnant votre locataire à vous payer le montant litigieux.

Juste avant la fin du bail, vous n’avez aucun intérêt, ni aucune obligation, d’accepter de libérer la garantie en faveur de vos locataires, quand bien même ils seraient à jour dans le paiement de leur loyer. Il convient en effet de garder à l’esprit que la garantie est aussi destinée à prévenir le risque que le locataire endommage la chose louée et qu’il doive prendre à sa charge certaines réparations.

Dans l’hypothèse où des défauts seraient imputables aux locataires, la garantie pourra en effet être utilisée, soit avec l’accord de vos locataires, soit lorsque vous serez au bénéfice d’une décision judiciaire condamnant vos locataires à vous payer un certain montant au titre des frais de réparation.

Il convient ainsi d’attendre d’avoir procédé à l’état des lieux avant de libérer cette garantie. Ensuite, tout dépendra de savoir si des dégâts auront été constatés ou non. Soit l’appartement est en bon état et vous n’avez plus aucune prétention à faire valoir; en ce cas, vous pouvez signer une lettre demandant la libération de la garantie à l’issue de cet état de lieux. Soit des dommages ont été constatés et sont contestés par vos locataires; vous devrez alors conserver cette garantie et vous aurez un délai d’une année pour agir à leur encontre, à défaut de quoi cette garantie sera libérée automatiquement.

Enfin, il vous sera aussi loisible de vous mettre d’accord avec vos locataires, en cas de dégâts admis, sur une indemnité à prendre sur la garantie.

Quoi qu’il en soit, il est déconseillé de libérer cette garantie avant d’avoir pu procéder à l’état des lieux de sortie et avant que tous les loyers aient été réglés.

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La loi prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble, le contrat de bail relatif à cet objet passe au nouveau propriétaire avec la propriété de la chose. Tel est également le cas lorsque l’objet est acquis au cours d’une vente aux enchères.

La loi prévoit toutefois que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie du privilège de pouvoir résilier le contrat de bail de manière anticipée. Le nouveau propriétaire a en effet la possibilité de résilier le bail pour le plus prochain terme légal (soit à la fin de chaque trimestre de bail, soit à fin mars, fin juin, fin septembre ou fin décembre s’il n’est pas possible de savoir quand le bail a débuté), en respectant le délai de résiliation légal de trois mois pour les logements. Ces délais sont comptés à partir de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Le nouveau propriétaire n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs qui pourraient être prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire et l’ancien propriétaire.

Il convient par conséquent d’être attentif et de résilier le contrat de bail pour la première échéance légale du bail après l’inscription au Registre foncier. En effet, avant l’inscription au Registre foncier, le bailleur n’est pas encore propriétaire et la résiliation qu’il notifierait serait nulle.

Il existe toutefois une exception à ce principe, à savoir que si la chose louée est acquise lors d’une vente aux enchères, c’est dès l’adjudication que les délais commencent à courir, et non dès l’inscription au Registre foncier.

Cela étant, le bailleur qui laisse passer la première échéance légale devra respecter le délai et l’échéance prévus par le contrat.

Démontrer un besoin urgent du bien
Pour pouvoir bénéficier de ce privilège et avoir le droit de résilier le contrat de bail de manière anticipée, le nouveau propriétaire doit cependant invoquer un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés. Font parties de ces personnes le conjoint, le concubin, les enfants et autres descendants, les frères et sœurs, ainsi que leurs conjoints.

On considère que le besoin est urgent lorsque, en fonction de l’ensemble des circonstances, on ne peut pas raisonnablement imposer au propriétaire une longue attente pour récupérer l’usage de son bien. Des motifs économiques constituent en général une justification suffisante. Le besoin du bailleur ou de ses proches doit par ailleurs être sérieux (il ne doit pas s’agir d’un prétexte), concret (il doit être fondé sur des faits réels) et actuel (il ne doit pas s’agir d’un besoin futur ou hypothétique). L’urgence ne réside pas uniquement dans la situation financière du bailleur.

A défaut de l’existence d’un tel besoin personnel urgent, l’acquéreur devra respecter le délai et le terme prévus par le contrat de bail.

Le droit de résiliation anticipée de l’acquéreur n’existe toutefois pas lorsque le contrat de bail fait l’objet d’une annotation au Registre foncier. Dans cette hypothèse, le nouveau propriétaire devra respecter le terme et le délai prévus dans le contrat de bail pour le résilier.

Il convient par ailleurs de relever que, bien qu’il s’agisse d’un congé anticipé, le locataire est théoriquement en droit de solliciter une prolongation de son bail. Il s’agit d’une exception au principe que seuls les congés donnés pour l’échéance peuvent faire l’objet d’une prolongation du bail. En pratique, la prolongation, si elle est accordée, ne devrait toutefois être que de courte durée. En effet, dans la mesure où le bailleur est en mesure de se prévaloir d’un besoin urgent pour luimême ou pour ses proches puisqu’il a été autorisé à résilier de manière anticipée le contrat -, les intérêts du locataire devraient logiquement céder le pas devant ceux du propriétaire ou de ses proches.

Dans votre cas, et quand bien même le bail a déjà été résilié par le vendeur, vous pouvez user de cette faculté de résilier le bail, moyennant un délai de 3 mois pour la fin d’un trimestre de bail en principe, une fois avoir été inscrite comme nouveau propriétaire au Registre foncier. Dans le cas d’une éventuelle procédure, il vous faudra rendre vraisemblable votre besoin, ainsi que son urgence.

En ce qui concerne la procédure opposant d’ores et déjà le vendeur et les locataires, elle peut continuer. Si le bail avait été résilié au motif (considéré comme valable par les tribunaux) que le bailleur souhaitait vendre l’appartement libre de tout occupant, ce motif restera valable bien que l’appartement ait été vendu dans l’intervalle. En effet, le motif doit exister et doit être valable au moment où le congé est donné, et non au moment où le juge examinera son bienfondé. Vous pourrez par ailleurs vous substituer au bailleur dans cette procédure.

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La première étape consiste à définir les contours du contrat de bail envisagé: quelle sera la durée de celuici, à combien s’élèvera le loyer, quand débutera la location, etc.

Une fois que le bailleur et l’éventuel futur locataire sont d’accord sur ces points et que ce dernier a confirmé être intéressé par la conclusion d’un contrat de bail, il devra fournir au bailleur toutes les informations utiles à l’examen de sa candidature.

Respect de la sphère privée
Pour y parvenir, un certain nombre de questions seront posées aux candidats. Ils peuvent y répondre par écrit à l’aide d’un formulaire; cela n’est toutefois pas obligatoire. Le traitement de ces données sera, dans tous les cas, soumis à la Loi sur la protection des données (LPD), qui a pour but de protéger la personnalité des personnes concernées.

En substance, seules les données nécessaires à la conclusion du contrat peuvent être demandées, respectivement traitées. Les questions posées ne doivent donc pas empiéter excessivement sur la sphère privée du candidat, elles ne doivent ainsi pas être trop intimes et leur but doit clairement être en lien avec la conclusion du contrat.

Bien se renseigner
Il n’existe pas de liste préétablie d’interrogations à poser aux candidats. Tant le nombre de celles-ci que leur contenu diffèrent selon les cas. Les informations à obtenir des candidats sont généralement: leur nom, leur prénom, leur adresse actuelle, leur état civil, leur employeur, leur nationalité, éventuellement le type de titre de séjour dont ils sont bénéficiaires, leurs revenus, le nombre prévu d’occupants de l’appartement (enfants, colocataire, autre personne vivant dans le ménage, éventuellement lien de parenté avec cette autre personne, etc.).

Le bailleur pourrait également souhaiter savoir s’ils détiennent des animaux et, si oui lesquels, ou encore s’ils pratiquent un instrument de musique.

Bien entendu, la copie de certains documents est usuellement requise par les bailleurs, soit la pièce d’identité, l’éventuel titre de séjour, les trois dernières fiches de salaire et une attestation de l’Office des poursuites (datant de moins de trois mois) et éventuellement de l’Office des faillites. Vous pouvez également requérir des références ou demander aux candidats s’il vous est possible de contacter le propriétaire ou la régie du bien qu’ils occupent actuellement, ou qu’ils ont précédemment occupé.

Pour être certain que le candidat pourra assumer le loyer souhaité par le bailleur, il est opportun de veiller à ce que ce loyer corresponde au maximum à un tiers de l’ensemble des revenus du candidat. Le bailleur peut, bien entendu, souhaiter être plus restrictif.

Une fois ces informations reçues, le bailleur pourra sereinement choisir son locataire. Il faut retenir que le bailleur reste maître de sa décision d’attribuer ou non le logement à tel ou tel candidat et qu’il n’est pas tenu de justifier son choix.

Il sera alors temps de rédiger le contrat de bail, de le faire signer et de fixer un état des lieux d’entrée et une date de remise des clefs. Le bailleur peut également requérir du locataire la fourniture de sûretés correspondant, pour un logement, à trois mois de loyer, charges incluses.

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En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin, mais il passe, dans le cadre de la succession, aux héritiers. Les héritiers peuvent toutefois répudier la succession. Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué avant de prendre leur décision.

Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite, afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession. Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision d’entrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse d’entrer dans ce contrat de bail.

Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il se passe en général plusieurs mois, pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.

Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.

Le bailleur doit alors être nommé «gardien d’actifs», jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite. Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.

Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur des biens dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.

Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance  dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit hélas se résoudre à comptabiliser une perte.

S’agissant de la garantie de loyer, elle entre dans la masse active, soit la masse qui servira à désintéresser les créanciers. Si le bailleur n’a, au moment de l’ouverture de la faillite, aucune créance à faire valoir contre le défunt, le montant de cette garantie sera affecté au désintéressement de tous les créanciers.

Mais dans les cas de successions répudiées, les loyers échus entre le moment du décès et l’ouverture de la faillite sont rarement payés. Le bailleur peut donc faire valoir sa créance de loyers impayés avant l’ouverture de la faillite et faire valoir son droit de gage sur la garantie de loyer. Il doit impérativement revendiquer ce droit de gage dans le cadre de la production de sa créance, à défaut de quoi l’Office des faillites considérera que le bailleur y a renoncé.

Dans votre cas, il convient de prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites, afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soient effectués, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé «gardien d’ actifs». Vous pourrez alors soit stocker les meubles et autres objets dans le local de votre choix, à votre charge, soit éventuellement débarrasser directement toutes les affaires en prenant la responsabilité du montant mentionné dans l’inventaire. La première solution est évidemment la moins risquée.

Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage, en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur.

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Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et doit l’entretenir en cet état. Tout élément propre à empêcher le locataire de faire de l’appartement l’usage qui a été convenu doit être considéré comme un défaut.

Il faut alors distinguer les défauts graves, les défauts de moyenne importance et les menus défauts. Le défaut est grave lorsqu’il exclut ou entrave considérablement l’usage des locaux. Un défaut est considéré de moyenne importance lorsqu’il restreint l’usage de l’appartement, sans l’exclure ou l’entraver considérablement.

L’usage de la chose demeure ici possible et le locataire ne subit qu’une diminution de son confort. Un menu défaut, lui, n’affecte que dans une faible mesure l’usage des locaux, voire ne l’affecte pas du tout. Il peut être éliminé par de simples travaux de nettoyage, ou même des réparations de peu d’importance, qui ne nécessitent pas de compétences techniques et n’impliquent pas de frais importants. Pour cette dernière catégorie, le locataire doit remédier lui-même à ces défauts, à ses frais.

Un lavabo qui fuit peut être considéré comme un défaut de la chose. En fonction de l’importance de la fuite et des moyens à mettre en œuvre pour la réparer, ce défaut sera considéré comme un menu défaut ou comme un défaut de moyenne importance. 

Comme nous ne disposons pas, en l’espèce, de plus amples informations, admettons ici que la fuite à l’origine du dommage n’était pas du fait du locataire et qu’il ne pouvait pas la réparer lui-même. Les réparations peuvent dès lors être demandées au bailleur.

Avertir dès le moindre risque identifié
Toutefois, le locataire est responsable de l’aggravation du dommage. En effet, le locataire a l’obligation de signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même. Il ne peut rester inactif sous prétexte qu’il n’a pas à les réparer personnellement. Plus le défaut est grave et risque d’avoir des conséquences financières pour le bailleur, plus le locataire doit l’en aviser rapidement.

En effet, le bailleur doit pouvoir réparer sans délai la chose louée avant que le défaut ne s’amplifie et n’endommage davantage les locaux. Le locataire ne doit d’ailleurs pas attendre qu‘un dégât survienne; il doit informer son bailleur déjà lorsqu’il constate qu’un dégât risque de se produire.

Le locataire qui n’avertit pas son bailleur d’un dégât (ou risque de dégât), ou qui le fait tardivement, pourra être tenu de payer des dommages et intérêts. Tel sera le cas lorsque le propriétaire aurait pu limiter l’ampleur des dégâts s’il avait été avisé du défaut plus tôt. L’indemnité qui pourra être mise à la charge du locataire correspondra alors au surcroît de dommage dû à l’absence d’avis des défauts.

Dans les cas grave, si le locataire viole de manière répétée ses obligations en n’avertissant jamais le bailleur des défauts et lui crée ainsi des dommages, son bail pourra se trouver résilié pour violation du devoir de diligence. 

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Lorsqu’en tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous mandatez une entreprise afin qu’elle effectue les travaux dans votre villa, moyennant un certain prix, vous concluez avec elle un contrat d’entreprise.

De fait, l’entrepreneur s’engage alors à vous fournir un résultat: l’ouvrage souhaité. Dans votre cas, de nouvelles salles de bains. L’entrepreneur doit vous livrer un ouvrage sans défaut. La responsabilité de l’entrepreneur est soumise, d’une manière générale, aux mêmes règles que celles du travailleur dans les rapports de travail. Il doit respecter son devoir de diligence. Il est également responsable de la bonne qualité de la matière qu’il fournit. L’entrepreneur, à l’instar du vendeur, assume une garantie pour les défauts. Cette garantie est ouverte si les défauts ne sont pas imputables au maître d’ouvrage, soit au propriétaire qui a commandé les travaux, et que ce dernier ne les a pas acceptés. Est qualifié de défaut l’absence d’une qualité dont l’entrepreneur avait promis l’existence ou à laquelle le maître d’ouvrage pouvait s’attendre, selon les règles de la bonne foi. La loi distingue trois types de défauts: les défauts apparents, les défauts cachés et les défauts dissimulés.

Avis de défaut
Un défaut apparent est un défaut qui a été ou aurait pu être vu lors de la vérification régulière et diligente de l’ouvrage (par ex. la pose de carrelage à la place du parquet). Un défaut caché est, quant à lui, un défaut qui n’a pas été et ne pouvait pas être constaté lors de la vérification régulière et diligente de l’ouvrage. Il est ainsi découvert plus tard (par ex. le toit qui n’est pas étanche, ce qui ne peut être constaté qu’en cas d’intempéries). Finalement, le défaut dissimulé est un défaut qui a été intentionnellement caché par l’entrepreneur et qui ne pouvait être découvert par le maître d’ouvrage lors de la vérification de la chose.

Ainsi, pour pouvoir bénéficier de la garantie pour les défauts, le maître de l’ouvrage doit, en premier lieu, vérifier l’état de l’ouvrage. S’il constate des défauts, il devra ensuite en aviser immédiatement l’entrepreneur.

En cas de défauts cachés, il doit en aviser l’entrepreneur dès leur constatation. La loi ne prévoit pas de forme particulière pour l’avis de défaut. Il est toutefois conseillé de le faire par courrier recommandé, pour des raisons de preuve. Quel que soit le défaut que le propriétaire constaterait, ce qui importe pour qu’il puisse faire valoir ses droits est que l’avis de défaut soit établi en temps utile. L’avis devra énumérer clairement les défauts constatés par le maître de l’ouvrage et indiquer que ces défauts sont le fait de l’entrepreneur.

Délais de prescription
Pour les défauts affectant les constructions immobilières, tels que les travaux de rénovations d’une façade, d’une salle de bains, la pose de carrelage, etc., la loi prévoit que l’action du maître de l’ouvrage visant à faire valoir la garantie pour les défauts est prescrite cinq ans après la date de réception de l’ouvrage. Dans le cas de défauts dissimulés, le délai de prescription est de dix ans. Pour une construction dite mobilière, à savoir, par exemple, l’installation d’une machine à laver, l’action du maître de l’ouvrage se prescrit un an après la date de réception de l’ouvrage.

Pour interrompre le délai de prescription, le propriétaire doit intenter une action judiciaire ou entamer une procédure en recouvrement par la voie d’une poursuite à l’encontre de l’entrepreneur. L’avis de défaut ne suffit pas à interrompre la prescription.

Lorsque l’avis de défaut a été donné à temps et que le délai de prescription n’a pas encore été atteint (ou a été interrompu), le maître de l’ouvrage peut faire valoir ses droits. Ainsi, si l’ouvrage est inutilisable, il pourra le refuser et demander des dommages et intérêts lorsque l’entreprise est en faute. Lorsque les défauts sont de moindre importance, il pourra demander une réduction du prix ou obliger l’entreprise à réparer l’ouvrage à ses frais. Il pourra, également, demander des dommages et intérêts si l’entreprise est en faute. Dans le cas où l’entreprise ne remédierait pas aux défauts dans le délai (raisonnable) fixé par le propriétaire, ce dernier pourra alors exiger que les réparations ou la continuation des travaux soient confiées à une autre entreprise, aux frais et risques de l’entrepreneur. Ainsi, en cas de défaut, vous l’aurez compris, le plus important est de réagir vite.

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Le loyer est un des éléments essentiels du contrat de bail. Il est la rémunération due par le locataire pour la cession de l’usage de la chose et son entretien. Le montant du loyer est généralement indiqué dans le contrat de bail. Toutefois, il peut arriver que les parties ne précisent pas exactement le montant du loyer, mais conviennent d’un montant déterminable. Il en va ainsi d’un loyer fixé en fonction du pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.

Le bail selon lequel le loyer est fixé proportionnellement au chiffre d’affaires du locataire commerçant est aussi appelé bail partiaire. Ce mode de calcul du loyer est licite. Il n’est toutefois pas prévu dans le Code des obligations et provienz de pratiques commandées par les nécessités de la vie commerciale. Il est ainsi fréquent, en matière de location de locaux commerciaux, de voir des clauses contractuelles qui fixent le loyer en proportion du chiffre d’affaires du locataire, soit un loyer fluctuant en fonction de la marche du commerce du locataire. Le loyer proportionnel au chiffre d’affaires peut être fixé avec ou sans loyer de base minimum. Les parties optent souvent pour la première solution, à savoir un loyer de base minimal fixe et un loyer supplémentaire en fonction des résultats de l’exploitation.

Par exemple, les parties conviennent d’un loyer de CHF 60 000 par année, qui constitue le loyer minimum de base. Si, et dans la mesure où il dépasse le loyer de base, un loyer complémentaire correspondant à 7% du chiffre d’affaires réalisé par le locataire sera dû au bailleur.

Selon le Tribunal fédéral, la licéité de la combinaison d’un loyer fixe et d’un loyer proportionnel au chiffre d’affaires résulte du principe de la liberté des conventions, car ce mode de calcul est l’expression de la volonté commune des parties.

La conséquence de ce loyer fixe, déterminable sur la base de ce calcul simple, est que le loyer proportionnel au chiffre d’affaires, notamment le pourcentage convenu, ne peut pas être contrôlé ni attaqué en cours de bail. Le Tribunal fédéral a jugé que le loyer sur chiffre d’affaires pourrait être remis en cause par le locataire uniquement dans les 30 jours suivant la conclusion du bail, ou à l’échéance de ce dernier. Le loyer proportionnel au chiffre d’affaires n’est en effet ni un loyer indexé (car il ne dépend pas d’un facteur étranger au bail, tel l’Indice suisse des prix à la consommation), ni un loyer échelonné, car le loyer n’est pas prédéterminé à l’avance.

Dès lors, une hausse de loyer fondée sur l’application de la clause d’adaptation au chiffre d’affaires n’a pas à être notifiée sur formulaire officiel et ne peut pas être contestée selon les règles relatives aux majorations de loyer prévues dans le Code des obligations. Le bailleur ne devra faire usage de la formule officielle que si la clause du loyer est augmentée à la hausse pour l’échéance du contrat.

La question du contrôle
Sur le plan pratique, les cocontractants prévoiront généralement que le locataire devra, à ses frais, remettre ses comptes (compte de pertes et profits, bilan), par exemple une fois par semestre ou une fois l’an au bailleur, afin qu’il puisse, le cas échéant, réajuster le montant dû en fonction des résultats obtenus sur la base du pourcentage du chiffre d’affaires convenu contractuellement. Il est conseillé d’exiger du locataire des comptes révisés, afin d’éviter tout problème d’interprétation. Le bailleur se réservera, en tout état, un droit de contrôle. Ainsi, le bailleur insatisfait du relevé fourni informera par écrit le locataire pour qu’il lui remette dans les 30 jours tous les justificatifs nécessaires à la vérification de son chiffre d’affaires. Il est judicieux de prévoir ce mécanisme dans le contrat de bail.

En outre, il est fortement conseillé aux parties d’adopter une clause contractuelle définissant le chiffre d’affaires. Elles pourront, par exemple, indiquer qu’il correspond à toutes les ventes de marchandises et de services réalisés par le locataire dans les locaux loués, indépendamment du mode de paiement du client, du mode de livraison de la marchandise au client et du mode d’achat par le client. Cette définition dépend naturellement des circonstances du cas d’espèce. Par mesure de précaution, le bailleur exigera du locataire qu’il s’engage à effectuer toutes les ventes via des caisses enregistreuses.

En conclusion, le loyer sur chiffre d’affaires est licite et pré- sente des avantages pour les deux parties. Le locataire aura le confort d’un loyer qui suit la marche de ses affaires et le bailleur pourra bénéficier de la prospérité économique de son locataire en réajustant le montant du loyer proportionnellement aux résultats de l’exploitation.

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