Au début du bail, il est d’usage que les parties procèdent à un constat de l’état des locaux. Il s’agit de l’état des lieux d’entrée (ELE). Idéalement, cette visite fait l’objet d’un procès-verbal. Le Code des obligations ne prévoit pas un tel constat. Toutefois, en Suisse romande, l’état des lieux d’entrée de locaux d’habitation est rendu obligatoire par le Contrat-cadre romand (CCR). Ce constat se fait de manière contradictoire, c’est à-dire en présence du bailleur et du locataire ou de leurs représentants. A cette occasion, les parties peuvent noter les défauts qui sont existants à l’entrée du locataire.

Ce constat permet également au bailleur de démontrer que les locaux ont été délivrés en bon état.

Ce procès-verbal prendra toute son utilité au moment de la comparaison de l’état des locaux à l’entrée et à la sortie du locataire. Les défauts constatés à la sortie et qui n’étaient pas présents au début du bail pourront ainsi être mis à la charge du locataire. Tel est, bien entendu, également le cas lorsque les parties n’ont pas procédé au constat d’état des lieux d’entrée. En effet, cela ne libère évidemment pas le locataire de son obligation d’user de la chose avec soin. Le constat d’état des lieux d’entrée facilite toutefois la preuve de l’inexistence de ces défauts à l’entrée du locataire.

Aucune forme spéciale n’est requise. Cependant, il est conseillé de remplir le procès-verbal de la manière la plus précise possible. Il existe un formulaire pré-imprimé qui est usuellement utilisé et qui vous facilitera la tâche. Au besoin, des photographies peuvent venir compléter le procès-verbal. Un témoin peut également être présent, voire, rarement, un huissier judiciaire.

Lors du constat, les parties notent, pièce par pièce, l’état des locaux en détaillant, si besoin, l’état des murs, des boiseries, des sols, etc. Le bon fonctionnement de la robinetterie, des interrupteurs et des prises électriques est également contrôlé.

C’est aussi l’occasion de préciser les appareils et meubles mis à disposition du locataire et leur état. Le nombre de clefs remises au locataire est également indiqué. Afin de pouvoir constater le mieux possible l’état du bien, cette visite se fait de préférence dans des locaux vides. Si les locaux ont été entièrement ou partiellement refaits à neuf, il est conseillé de le préciser. Si tel n’est pas le cas, mais que le bien est en bon état et qu’il n’y a rien de spécial à signaler, la simple mention «en ordre», parfois abrégée en «e.o.», suffit.

Ce constat est également l’occasion de préciser quels travaux les parties ont accepté d’entreprendre suite à cet état des lieux. Une fois le constat terminé, les parties datent et signent le procès-verbal et chacune en garde un exemplaire. Il fait alors partie intégrante du bail. Il doit donc être conservé. Cela d’autant plus que, généralement, le même document est utilisé lors de l’état des lieux de sortie. En effet, ce constat est alors simplement complété à la sortie du locataire en spécifiant ce qui a été endommagé et les travaux qui sont à effectuer par le locataire, soit par lui-même, soit par le biais d’une entreprise. Il n’est ainsi pas nécessaire de rédiger intégralement un nouveau constat.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

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En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin, mais il passe aux héritiers dans le cadre de la succession. Les héritiers peuvent toutefois répudier la succession.

Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué.

Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession.

Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision de rentrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse de rentrer dans ce contrat de bail.

Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il s’est passé en général plusieurs mois pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.

Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.

La notion de «gardien d’actifs»
Le bailleur doit alors être nommé «gardien d’actifs» jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite.

Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.

Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur de ces biens dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office, dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.

Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit hélas se résoudre à comptabiliser une perte.

S’agissant de la garantie de loyer, elle entre dans la masse active, soit la masse qui servira à désintéresser les créanciers. Si le bailleur n’a, au moment de l’ouverture de la faillite, aucune créance à faire valoir contre le défunt, le montant de cette garantie sera affecté au désintéressement de tous les créanciers.

Faire valoir sa créance
Mais dans les cas de successions répudiées, les loyers échus entre le moment du décès et l’ouverture de la faillite sont rarement payés. Le bailleur peut donc faire valoir sa créance de loyers impayés avant l’ouverture de la faillite et faire valoir son droit de gage sur la garantie de loyer. Il doit impérativement revendiquer ce droit de gage dans le cadre de la production de sa créance, à défaut de quoi l’Office des faillites considérera que le bailleur y a renoncé.

Dans votre cas, il convient de prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites, afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soit effectué, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé «gardien des actifs».

Vous pourrez alors soit stocker les meubles et autres objets dans le local de votre choix, à votre charge, soit éventuellement débarrasser directement toutes les affaires en prenant la responsabilité du montant mentionné dans l’inventaire. La première solution est évidemment la moins risquée.

Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur

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Pour savoir si l’accord de la copropriété est nécessaire, il faut d’abord définir si les problèmes d’odeurs que vous mentionnez sont dus ou non à un dysfonctionnement de la ventilation commune.

Si ces odeurs sont le résultat d’un tel dysfonctionnement, il faudra alors procéder à la réfection de la ventilation commune. La réparation des parties communes défectueuses ou endommagées représente des travaux nécessaires au sens de l’art. 647c du Code civil suisse (CC). Selon la loi, de tels travaux doivent être adoptés à la majorité simple, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées lors de l’Assemblée générale. S’il n’est pas possible à l’Assemblée des copropriétaires de prendre une décision quant à l’exécution de travaux de construction nécessaires, l’un des propriétaires d’étage peut demander au tribunal d’imposer ces travaux.

Si vos problèmes d’odeurs ne proviennent pas de la ventilation commune, votre souhait de poser une ventilation indépendante supplémentaire en perçant la chape revient à effectuer des travaux dans vos parties privées, qui impliquent une intervention sur les parties communes. Selon les informations que vous me donnez, l’atteinte aux parties communes sera toutefois mineure et ne modifiera pas l’aspect extérieur du bâtiment. De tels travaux peuvent normalement être autorisés directement par l’administrateur.

C’est d’ailleurs la solution retenue dans le nouveau Règlement d’administration et d’utilisation édité récemment par la Chambre genevoise immobilière et conforme à la législation en vigueur. A tout le moins, ces travaux peuvent être autorisés par une décision prise à la majorité simple des copropriétaires.

De plus, si vous subissez des nuisances olfactives de votre voisinage, il s’agit d’immissions excessives touchant vos parties privatives. Ces immissions sont prohibées par la loi. Si ces nuisances proviennent d’autres propriétaires d’étage, il faudra leur rappeler qu’ils ne sont pas autorisés à exercer leurs droits d’une façon nuisible pour les autres copropriétaires. Ils devront donc cesser ces nuisances.

Pour ses parties exclusives, le propriétaire d’étage est individuellement au bénéfice de tous les moyens de défense d’un propriétaire foncier ordinaire.

Ainsi, si le copropriétaire fautif ne modifie pas son comportement ou si la copropriété s’oppose aux travaux susmentionnés sans justes motifs et que vous continuez à subir des nuisances, vous pourriez faire valoir toutes les actions liées aux droits de voisinages pour les faire cesser. Ces actions pourraient être portées contre le propriétaire à l’origine des odeurs et/ou contre la copropriété elle-même si les nuisances proviennent des parties communes (la ventilation).

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Afin de prévenir le risque éventuel que son locataire ne s’acquitte pas du loyer ou qu’il cause des dommages à la chose louée, le bailleur peut demander au locataire de constituer des sûretés, en espèces ou sous la forme de papiers-valeurs, ce que l’on appelle communément «la garantie». La loi fédérale prévoit que pour les baux d’habitation, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. La loi prévoit également que si le locataire fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Les sûretés ne doivent ainsi pas être intégrées au patrimoine du bailleur, mais déposées auprès d’une banque.

Dans la pratique, il arrive très fréquemment que le locataire entreprenne directement des démarches auprès de sa banque et fournisse au bailleur un document attestant de la constitution de la garantie. Il découle implicitement de l’obligation de déposer des sûretés sur un compte d’épargne que les sûretés qui sont déposées en espèces doivent produire des intérêts en faveur du locataire.

Tant que dure le contrat de bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu’il a déposé en garantie avec les sommes qu’il doit au bailleur. Ainsi, le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer les trois mois précédant la fin du bail.

Lorsque, en cours de bail, le locataire ne paye plus son loyer, vous pouvez, à des conditions strictes, résilier de façon anticipée le contrat de bail. Vous êtes également en mesure de requérir la libération de la garantie en votre faveur, à concurrence du montant des loyers impayés, et ce pour autant que le locataire donne son accord ou que vous soyez au bénéfice d’une décision judiciaire condamnant votre locataire à vous payer le montant litigieux.

La garantie, jusqu’au bout
Juste avant la fin du bail, vous n’avez aucun intérêt, ni aucune obligation, d’accepter de libérer la garantie en faveur de votre locataire, quand bien même il serait à jour dans le paiement du loyer.

Il convient en effet de garder à l’esprit que la garantie est aussi destinée à prévenir le risque que le locataire endommage la chose louée et qu’il doive prendre à sa charge certaines réparations.

Dans l’hypothèse où des défauts seraient imputables au locataire, la garantie pourra en effet être utilisée, soit avec l’accord de votre locataire, soit lorsque vous serez au bénéfice d’une décision judiciaire le condamnant à vous payer un certain montant au titre des frais de réparation.

Il convient ainsi d’attendre d’avoir procédé à l’état des lieux avant de libérer cette garantie. Ensuite, tout dépendra de savoir si des dégâts auront été constatés ou non. Soit la maison est en bon état et vous n’avez plus aucune prétention à faire valoir. Dans ce cas, vous pouvez signer une lettre demandant la libération de la garantie à l’issue de cet état de lieux. Soit des dommages ont été constatés et sont contestés par votre locataire. Vous devrez alors conserver cette garantie et vous aurez un délai d’une année pour agir à son encontre, à défaut de quoi cette garantie sera libérée automatiquement. Enfin, il vous sera aussi loisible de vous mettre d’accord avec votre locataire, en cas de dégâts admis, sur une indemnité à prendre sur la garantie.

Quoi qu’il en soit, il est déconseillé de libérer cette garantie avant d’avoir pu procéder à l’état des lieux de sortie, et avant que tous les loyers aient été réglés.


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La loi prévoit que lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

Ainsi, le locataire peut mettre un terme au contrat avant son échéance ou sans respecter le préavis légal ou contractuel, en restituant de façon anticipée les locaux loués, s’il présente un nouveau locataire remplissant les conditions susmentionnées, à défaut de quoi il peut être tenu au paiement du loyer, notamment, jusqu’à l’échéance (même s’il n’occupe plus les locaux).

S’agissant de la forme du congé, le locataire devra respecter la forme écrite et, lorsque le bail concerne le logement de la famille, il devra obtenir le consentement de son conjoint.

Délai d’examen
Il convient de donner au bailleur le temps d’examiner la candidature et le dossier complet proposés, en particulier de s’assurer de la solvabilité du candidat. Le temps dont le bailleur doit disposer à cette fin dépend des circonstances concrètes. Il est généralement admis que le bailleur doit disposer de 30 jours pour ce faire. Le locataire ne peut ainsi pas signifier le 15 du mois qu’il part pour la fin du même mois et prétendre être ainsi libéré de ses obligations, et ce quand bien même il présenterait un candidat prêt à reprendre le bail immédiatement. Dans ce cas, et évidemment sauf accord du bailleur, la résiliation prendra effet le 15 du mois suivant, voire même encore le 30 du mois suivant, selon les circonstances. Le bailleur doit toutefois être diligent et le temps peut être raccourci si le locataire sortant fournit déjà, avec le nom du candidat proposé, tous les renseignements utiles (extrait de poursuites, attestation de salaire, etc.).

Il suffit que le locataire propose un seul candidat. Néanmoins, en pratique, il aura avantage à présenter plusieurs dossiers. Le candidat proposé doit être solvable, c’est-à-dire qu’il doit être en mesure de payer ponctuellement le loyer et les frais accessoires. Un candidat qui a fait l’objet d’actes de défaut de bien n’est pas solvable. Pour que ses revenus soient considérés comme lui permettant d’honorer le loyer, il est admis qu’ils doivent représenter le triple du loyer.

De plus, le candidat proposé doit être prêt à conclure aux mêmes conditions que celles prévues pour le locataire sortant, soit en particulier de s’acquitter du loyer en vigueur. Il doit également accepter les éventuelles clauses d’indexation ou d’échelonnement du loyer, voire les majorations de loyer déjà notifiées et entrées en force. La durée du bail, le préavis de résiliation, la destination des locaux et certaines clauses particulières font partie des conditions que le candidat proposé doit accepter. Il doit donc avoir eu connaissance du contrat dans son ensemble.

Enfin, le candidat proposé doit être objectivement acceptable. Cette condition s’apprécie au vu de la destination des locaux loués et du type d’immeuble.

Des critères plus sévères que pour le locataire sortant ne peuvent être imposés au locataire de remplacement. Lorsque le bailleur habite l’immeuble, ses exigences, pour autant qu’elles soient raisonnables, doivent être prises en considération.

Dans l’hypothèse où le candidat proposé n’est pas objectivement acceptable, le locataire sortant n’est pas libéré de ses obligations découlant du bail. Il en va de même si le candidat accepté par le bailleur se désiste avant de signer le bail.

Cela étant, quand bien même le candidat proposé remplit toutes ces conditions, le bailleur n’a aucune obligation de l’accepter. S’il refuse le locataire de remplacement proposé alors que celui-ci était objectivement acceptable, le bailleur doit alors libérer le locataire sortant de ses obligations dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat. Il n’a pas d’obligation de motiver son refus. Autrement dit, le bailleur reste libre de conclure, à des conditions identiques ou différentes, avec qui il veut.

Par ailleurs, rien n’empêche le bailleur d’accepter sans autre une fin prématurée du bail, qui interviendrait alors d’accord entre les parties à la date convenue. Le contrat de bail prendra alors fin et le bailleur pourra conclure un nouveau contrat avec un tiers.

Ainsi, dans votre cas, il convient tout d’abord d’indiquer à votre locataire que s’il entend mettre fin à son bail, il doit le faire par écrit, un courriel n’étant pas suffisant. Il faudra par ailleurs lui indiquer que le préavis de 3 mois n’étant pas respecté, le bail est reparti pour une nouvelle durée d’un an, jusqu’au 15 juillet 2015.

Votre locataire peut toutefois vous présenter un candidat prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions pour se libérer plus rapidement de ce contrat. Vous pouvez par ailleurs chercher vous-même un nouveau locataire pour relouer votre appartement à des conditions différentes, si vous le souhaitez.
 

La destination d’un local est déterminée par les parties. Elle est généralement mentionnée dans le contrat de bail. A défaut, elle peut découler des circonstances, interprétées selon le principe de la bonne foi.

Le titre sous lequel la chose est louée détermine principalement sa destination. Ainsi, sans indication contraire, un appartement doit servir de logement. Dans votre cas, il a été convenu avec votre locataire que l’objet loué était destiné à l’habitation; votre locataire n’est donc pas autorisé à y pratiquer son activité commerciale. La destination des locaux ne peut pas être modifiée unilatéralement.

Par conséquent, un logement utilisé à des fins professionnelles, contre la volonté du bailleur, ne devient pas un local commercial. Ce seront donc les dispositions du Code des obligations concernant les logements qui s’appliqueront, et non pas celles relatives aux locaux commerciaux.

Le Code des obligations prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin né- cessaire et dans le respect de son devoir de diligence. Selon la jurisprudence, cette notion comprend également l’obligation d’utiliser la chose de manière conforme au contrat, soit notamment en respectant sa destination.

Conséquences d’une utilisation non conforme du bien
L’utilisation non conforme du bien par le locataire peut avoir plusieurs conséquences. La sanction la plus courante à cette violation est la résiliation du bail. En effet, la loi stipule que lorsque le locataire ne respecte pas son devoir de diligence, le bailleur est en droit de résilier le bail de manière anticipée.

L’usage à des fins commerciales d’un bail d’habitation est un cas typique de violation ouvrant la voie d’une telle résiliation, reconnu par la jurisprudence du Tribunal fédéral. Le bailleur devra, sauf exception, faire précé- der la résiliation d’une protestation écrite, indiquant au locataire le comportement qui lui est reproché. Si le locataire persiste à violer ses obligations, le bailleur pourra alors résilier le bail avec effet immédiat.

Lorsqu’il s’agit de baux d’habitation ou de locaux commerciaux ladite résiliation sera toutefois donnée en respectant un délai de 30 jours, à l’exception des cas où le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

Dans cette dernière hypothèse, la résiliation peut également être immédiate, même pour un logement. La violation du contrat est également un motif de résiliation ordinaire du bail. Ainsi, le bailleur pourra préférer résilier le bail pour son échéance plutôt que de manière anticipée.

Selon les circonstances du cas d’espèce, s’il a subi des dommages, le propriétaire peut, en sus, réclamer des dommages et intérêts au locataire. Selon la jurisprudence, le locataire pourrait, par exemple, devoir à ce titre supporter la perte de loyer subie par le bailleur du fait de la résiliation anticipée du bail.

Finalement, si le bailleur ne souhaite pas résilier le bail de son locataire, il peut se contenter d’exiger de ce dernier l’exécution conforme du contrat. Dans ce cas, il aura également la possibilité de saisir l’autorité de conciliation en lui demandant d’amener le locataire à respecter le contrat de bail.

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La loi prévoit deux types de baux différents: les baux à durée déterminée et ceux à durée indéterminée.

Les baux à durée déterminée prennent fin automatiquement à la fin de la durée convenue, sans que le bailleur ou le locataire aient besoin de se notifier un congé. Les baux à durée indéterminée prennent fin, quant à eux, uniquement moyennant la notification d’un congé (résiliation), par le bailleur ou le locataire. Le fait de prévoir une date de fin de contrat ne signifie pas forcément que le bail soit de durée déterminée.

En effet, si le contrat de bail prévoit qu’il se reconduira tacitement si le congé n’est pas donné à la fin de la période initiale, celui-ci est considéré comme un bail de durée indéterminée.

Si vous concluez un bail pour une durée de six mois, qui se renouvellera de six mois en six mois, vous pourrez alors le résilier pour chaque échéance, mais le locataire pourrait tenter de remettre en cause le motif du congé dans le cadre d’une procédure, ce qui pourrait vous faire perdre du temps.

Par conséquent, si vous souhaitez récupérer l’usage de votre maison dans un proche avenir, il est préférable de conclure un bail d’une durée déterminée de six mois, par exemple, tout en précisant clairement sur le contrat qu’il prendra fin automatiquement sans qu’un renouvellement ne soit possible.

Prolongation plutôt que nouveau bail
Dans l’hypothèse où vous n’auriez pas encore obtenu l’autorisation de démolition/reconstruction à l’issue de ces six mois, vous pourrez alors proposer à vos locataires, s’ils le souhaitent, de leur accorder une prolongation de leur bail de trois ou six mois (à fixer selon les circonstances), voire de conclure un nouveau contrat de durée déterminée, pour la durée que vous voudrez, avec un loyer inchangé, augmenté ou diminué. Vous ne serez bien entendu obligée à rien et pourrez aussi décider de laisser la maison vide pour les quelques mois restants, si vous le préférez.

Ce dernier mode de faire, soit la conclusion de contrats de durée déterminée «à la chaîne» est admissible, pour autant qu’il n’ait pas été mis en place dans le seul but de contourner les règles de protection du locataire.

Le locataire au bénéfice d’un contrat de durée déterminée conserve toutefois la possibilité de demander aux autorités judiciaires une prolongation de son bail. Il devra agir au plus tard soixante jours avant l’expiration du contrat. Le juge procédera alors à une pesée des intérêts en présence. Il faudra que le locataire prouve que la fin du contrat aurait des conséquences pénibles pour lui, sans que cela soit justifié par les intérêts du bailleur.

Si, dans votre cas, il est fort probable que vos locataires n’obtiennent aucune prolongation judiciaire de leur bail, il n’en demeure pas moins que vous devrez attendre l’issue de la procédure avant de pouvoir récupérer votre maison.

Ainsi, si vous voulez vous assurer au mieux de récupérer l’usage de la maison en temps voulu, il est en réalité préférable de conclure un contrat de durée déterminée et d’accorder ensuite une prolongation de ce bail à vos locataires, si nécessaire, plutôt que de conclure un second contrat de durée déterminée.

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Deux institutions existent pour permettre à son conjoint de demeurer dans le bien dont on est proprié- taire: l’usufruit et le droit d’habitation.

L’usufruit confère en principe au bénéficiaire de ce droit (l’usufruitier ou l’usufruitière) un droit d’usage et de jouissance complet de la chose appartenant à un tiers (le nu-propriétaire). Le droit d’habitation est, quant à lui, le droit de demeurer dans un bien immobilier ou d’en occuper une partie. Ainsi, le droit de propriété est divisé entre deux personnes: l’une est propriétaire du bien mais ne peut pas en jouir, l’autre n’est pas propriétaire mais peut y vivre, voire en avoir la jouissance totale.

Nuance de taille
La différence entre l’usufruit et le droit d’habitation se situe principalement dans le fait que l’usufruitier peut transmettre l’exercice de son droit à un tiers, ce qui n’est pas le cas du béné- ficiaire d’un droit d’habitation.

L’usufruitier est donc libre de ne pas habiter dans le bien et peut louer tout ou partie de l’immeuble, alors que le bénéficiaire du droit d’habitation est le seul à pouvoir y vivre. L’usufruitier assume l’entretien de la chose, les impôts, les primes d’assurance et les intérêts de la dette hypothécaire. Il doit procéder aux actes d’administration en rapport avec l’usage et la jouissance de la maison. Ainsi, il doit effectuer les réparations et ré- fections ordinaires d’entretien.

En revanche, les travaux plus importants, comme les grosses réparations ou d’autres mesures indispensables à la conservation de l’immeuble, de même que la dette hypothécaire elle-même, resteront à la charge du nupropriétaire. Le bénéficiaire d’un droit d’habitation ne supporte, lui, que les réparations ordinaires d’entretien. Il n’a pas à assumer le paiement des intérêts hypothécaires, des primes d’assurances, ni des impôts et taxes en relation avec l’immeuble.

Constitution et fin de la servitude personnelle
La constitution d’un droit d’usufruit ou d’un droit d’habitation peut résulter d’une convention (contrat, pacte successoral, testament) ou d’une situation pré- vue par la loi.

Un contrat constitutif d’usufruit ou de droit d’habitation, en matière d’immeuble, doit revêtir la forme authentique. Il s’agira ainsi d’un acte notarié. Pour que ce droit soit valablement constitué, le propriétaire devra, en outre, en requérir l’inscription au Registre foncier, sans quoi il ne prendra pas naissance, malgré la volonté des parties.

Lorsque rien n’a été prévu dans une convention, le Code civil pré- voit par ailleurs, à des conditions légales spécifiques, la possibilité pour le conjoint survivant de demander qu’un droit d’usufruit ou un droit d’habitation lui soit attribué sur l’immeuble où vivait le couple.

Ainsi, votre épouse pourrait disposer d’un droit légal à la constitution d’une de ces servitudes, sans qu’il soit nécessaire de procéder antérieurement à une quelconque démarche. Il est toutefois préférable de le prévoir préalablement, dans le cadre de dispositions testamentaires, par exemple. Cela d’autant que lorsque l’usufruit n’est pas constitué par convention, mais que le conjoint survivant a fait valoir son droit à la constitution d’un tel droit sur la propriété appartenant à son conjoint dé- cédé, il ne peut louer celle-ci étant donné que le but même recherché par la loi est de pouvoir laisser le conjoint survivant y demeurer personnellement.

Habituellement, l’usufruit et le droit d’habitation s’éteignent avec la mort du bénéficiaire en faveur de qui le droit a été constitué. Ce dernier peut toutefois avoir été constitué pour un temps prédéterminé, mais qui ne peut dépasser la durée de vie de son bénéficiaire. Enfin, l’usufruitier peut y renoncer unilatéralement ou y mettre fin par contrat avec le nu-proprié- taire.

En pratique, l’attribution de l’usufruit, voire d’un droit d’habitation, à son conjoint est une démarche courante. Il est cependant conseillé de fixer à l’avance une véritable planification à laquelle les deux conjoints, ainsi que les héritiers, devraient participer, afin d’éviter des tensions familiales au moment de la succession.

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Afin de prévenir le risque éventuel que son locataire ne s’acquitte pas du loyer ou qu’il cause des dommages à la chose louée, le bailleur peut demander au locataire de constituer des sûretés, en espèces ou sous la forme de papiers-valeurs, ce que l’on appelle communément «la garantie». La loi fédérale prévoit que pour les baux d’habitation, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer.

La loi prévoit également que si le locataire fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Les sûretés ne doivent ainsi pas être intégrées au patrimoine du bailleur, mais déposées auprès d’une banque. Dans la pratique, il arrive très fréquemment que le locataire entreprenne directement des démarches auprès de sa banque et fournisse au bailleur un document attestant de la constitution de la garantie.

Il découle implicitement de l’obligation de déposer des sûretés sur un compte d’épargne que les sûretés qui sont déposées en espèces doivent produire des intérêts en faveur du locataire.

La sûreté reste en sûreté!
Tant que dure le contrat de bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu’il a déposé en garantie avec les sommes qu’il doit au bailleur. Ainsi, les locataires ne peuvent arrêter de payer le loyer les trois mois précédents la fin du bail.

Lorsqu’en cours de bail, le locataire ne paye plus son loyer, vous pouvez, à des conditions strictes, résilier de façon anticipée le contrat de bail. Vous êtes également en mesure de requérir la libération de la garantie en votre faveur, à concurrence du montant des loyers impayés, et ce pour autant que le locataire donne son accord ou que vous soyez au bénéfice d’une décision judiciaire condamnant votre locataire à vous payer le montant litigieux.

Juste avant la fin du bail, vous n’avez aucun intérêt, ni aucune obligation, d’accepter de libérer la garantie en faveur de vos locataires, quand bien même ils seraient à jour dans le paiement de leur loyer. Il convient en effet de garder à l’esprit que la garantie est aussi destinée à prévenir le risque que le locataire endommage la chose louée et qu’il doive prendre à sa charge certaines réparations.

Dans l’hypothèse où des défauts seraient imputables aux locataires, la garantie pourra en effet être utilisée, soit avec l’accord de vos locataires, soit lorsque vous serez au bénéfice d’une décision judiciaire condamnant vos locataires à vous payer un certain montant au titre des frais de réparation.

Il convient ainsi d’attendre d’avoir procédé à l’état des lieux avant de libérer cette garantie. Ensuite, tout dépendra de savoir si des dégâts auront été constatés ou non. Soit l’appartement est en bon état et vous n’avez plus aucune prétention à faire valoir; en ce cas, vous pouvez signer une lettre demandant la libération de la garantie à l’issue de cet état de lieux. Soit des dommages ont été constatés et sont contestés par vos locataires; vous devrez alors conserver cette garantie et vous aurez un délai d’une année pour agir à leur encontre, à défaut de quoi cette garantie sera libérée automatiquement.

Enfin, il vous sera aussi loisible de vous mettre d’accord avec vos locataires, en cas de dégâts admis, sur une indemnité à prendre sur la garantie.

Quoi qu’il en soit, il est déconseillé de libérer cette garantie avant d’avoir pu procéder à l’état des lieux de sortie et avant que tous les loyers aient été réglés.

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La loi prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble, le contrat de bail relatif à cet objet passe au nouveau propriétaire avec la propriété de la chose. Tel est également le cas lorsque l’objet est acquis au cours d’une vente aux enchères.

La loi prévoit toutefois que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie du privilège de pouvoir résilier le contrat de bail de manière anticipée. Le nouveau propriétaire a en effet la possibilité de résilier le bail pour le plus prochain terme légal (soit à la fin de chaque trimestre de bail, soit à fin mars, fin juin, fin septembre ou fin décembre s’il n’est pas possible de savoir quand le bail a débuté), en respectant le délai de résiliation légal de trois mois pour les logements. Ces délais sont comptés à partir de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Le nouveau propriétaire n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs qui pourraient être prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire et l’ancien propriétaire.

Il convient par conséquent d’être attentif et de résilier le contrat de bail pour la première échéance légale du bail après l’inscription au Registre foncier. En effet, avant l’inscription au Registre foncier, le bailleur n’est pas encore propriétaire et la résiliation qu’il notifierait serait nulle.

Il existe toutefois une exception à ce principe, à savoir que si la chose louée est acquise lors d’une vente aux enchères, c’est dès l’adjudication que les délais commencent à courir, et non dès l’inscription au Registre foncier.

Cela étant, le bailleur qui laisse passer la première échéance légale devra respecter le délai et l’échéance prévus par le contrat.

Démontrer un besoin urgent du bien
Pour pouvoir bénéficier de ce privilège et avoir le droit de résilier le contrat de bail de manière anticipée, le nouveau propriétaire doit cependant invoquer un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés. Font parties de ces personnes le conjoint, le concubin, les enfants et autres descendants, les frères et sœurs, ainsi que leurs conjoints.

On considère que le besoin est urgent lorsque, en fonction de l’ensemble des circonstances, on ne peut pas raisonnablement imposer au propriétaire une longue attente pour récupérer l’usage de son bien. Des motifs économiques constituent en général une justification suffisante. Le besoin du bailleur ou de ses proches doit par ailleurs être sérieux (il ne doit pas s’agir d’un prétexte), concret (il doit être fondé sur des faits réels) et actuel (il ne doit pas s’agir d’un besoin futur ou hypothétique). L’urgence ne réside pas uniquement dans la situation financière du bailleur.

A défaut de l’existence d’un tel besoin personnel urgent, l’acquéreur devra respecter le délai et le terme prévus par le contrat de bail.

Le droit de résiliation anticipée de l’acquéreur n’existe toutefois pas lorsque le contrat de bail fait l’objet d’une annotation au Registre foncier. Dans cette hypothèse, le nouveau propriétaire devra respecter le terme et le délai prévus dans le contrat de bail pour le résilier.

Il convient par ailleurs de relever que, bien qu’il s’agisse d’un congé anticipé, le locataire est théoriquement en droit de solliciter une prolongation de son bail. Il s’agit d’une exception au principe que seuls les congés donnés pour l’échéance peuvent faire l’objet d’une prolongation du bail. En pratique, la prolongation, si elle est accordée, ne devrait toutefois être que de courte durée. En effet, dans la mesure où le bailleur est en mesure de se prévaloir d’un besoin urgent pour luimême ou pour ses proches puisqu’il a été autorisé à résilier de manière anticipée le contrat -, les intérêts du locataire devraient logiquement céder le pas devant ceux du propriétaire ou de ses proches.

Dans votre cas, et quand bien même le bail a déjà été résilié par le vendeur, vous pouvez user de cette faculté de résilier le bail, moyennant un délai de 3 mois pour la fin d’un trimestre de bail en principe, une fois avoir été inscrite comme nouveau propriétaire au Registre foncier. Dans le cas d’une éventuelle procédure, il vous faudra rendre vraisemblable votre besoin, ainsi que son urgence.

En ce qui concerne la procédure opposant d’ores et déjà le vendeur et les locataires, elle peut continuer. Si le bail avait été résilié au motif (considéré comme valable par les tribunaux) que le bailleur souhaitait vendre l’appartement libre de tout occupant, ce motif restera valable bien que l’appartement ait été vendu dans l’intervalle. En effet, le motif doit exister et doit être valable au moment où le congé est donné, et non au moment où le juge examinera son bienfondé. Vous pourrez par ailleurs vous substituer au bailleur dans cette procédure.

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