Lorsqu’on entend donner un congé en raison d’un projet de rénovation tel que le vôtre, l’on parle de congé-rénovation.

Il est rappelé que la résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire n’exige pas de motif particulier, même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire. Une telle résiliation est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. C’est au locataire de le prouver en démontrant que la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection par exemple.

Dans de nombreux arrêts, les juridictions ont considéré que la résiliation du bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué ne contrevenait pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients qui en résultent car selon le Tribunal fédéral, sa présence entrainera en règle générale des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux.

Selon la jurisprudence, une résiliation fondée sur une rénovation est contestable uniquement s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou en cas de travaux extérieurs tel qu’une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon.

Il s’agit ainsi de déterminer dans quelle mesure la réalisation des travaux envisagés dans l’objet loué serait compliquée ou retardée par la présence du locataire dans les lieux.

Selon la jurisprudence, l’élément déterminant pour exclure le caractère abusif du congé réside dans les retards ou les complications qu’entraînerait la présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux ne justifie en principe pas le congé.

En outre, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de préciser que le congé était abusif si le projet du bailleur d’entreprendre des rénovations ne présentait pas de réalité tangible ou s’il n’était pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés, notamment l’entrave provoqué par ceux-ci, sur l’utilisation à venir des locaux loués.

En outre, le congé doit également être annulé en raison de son caractère abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, notamment s’il est certain qu’il se heurtera à un refus d’autorisation de la part des autorités administratives compétentes.

Il vous appartiendra ainsi de rendre vraisemblable la nécessité d’entreprendre les travaux invoqués et votre volonté réelle de les effectuer. Même si vous n’avez pas encore obtenu les autorisations nécessaires, vous devrez avoir un projet précis et détaillé des travaux envisagés. De vagues intentions ne sont pas suffisantes.

Il convient d’insister sur le fait qu’un tel congé doit se fonder sur de lourds travaux de rénovation, par exemple le changement complet de la cuisine, le remplacement des installations sanitaires, ou encore la rénovation des murs et des sols, et non de simples travaux de modernisation ou des rafraîchissements (peinture des murs par exemple).

Lorsque le bailleur procède à d’importants travaux de rénovation, qui entravent de manière considérable l’usage de l’objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d’accepter que la rénovation s’étende sur une longue durée et au prix de la réduction du loyer.

Dans votre cas, selon l’ampleur des travaux, vous serez légitimé à résilier votre bail. Ceci devra être fait pour la prochaine la prochaine échéance contractuelle, au moyen d’un avis officiel de résiliation du contrat de bail, en respectant le préavis légal de trois mois. Sachez encore que même si le motif apparaît digne de protection, réel et sérieux, votre locataire peut contester ce congé devant les juridictions des baux et loyers, qui vérifieront la validité du congé.

Durant toute la durée du bail, le locataire est tenu de payer son loyer, ainsi que les frais accessoires. Sauf convention contraire, le loyer est payable par mois et d’avance, c’est-à-dire qu’il doit être payé avant le début du mois suivant.

En cas de non-paiement du loyer par le locataire, la loi prévoit la faculté pour le bailleur de résilier le contrat de manière anticipée. Ce processus se compose de deux étapes distinctes: en premier lieu, il faut adresser un avis comminatoire (également appelé mise en demeure) au locataire; ensuite, si les conditions sont réalisées, on peut résilier son contrat.

Pour résilier le bail de manière anticipée, il faut que le locataire soit en retard dans le paiement d’une dette échue, c’est-à-dire en retard dans le paiement du loyer d’un mois terminé ou d’un mois en cours, puisque le loyer doit être payé par mois et d’avance. Le délai de prescription des loyers échus est de cinq ans, conformément à l’art. 128 ch.1 CO.

Si les conditions précitées sont réalisées, le bailleur adresse un avis comminatoire, par courrier recommandé, au locataire, lui impartissant un délai de paiement d’au minimum trente jours pour les habitations ou les locaux commerciaux. L’avis comminatoire doit obligatoirement être adressé au locataire par écrit. Le montant en souffrance devra être déterminé de manière claire et précise dans ce courrier. Ce dernier doit également préciser qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le contrat de bail sera résilié de manière anticipée.

Plusieurs occupants
Si le bien loué constitue le logement familial, c’est-à-dire s’il est loué par un couple marié, l’avis comminatoire doit être adressé par pli recommandé séparé à chacun des époux. De même, si plusieurs personnes sont locataires, l’avis doit être adressé à chacun des locataires séparément.

Le délai de paiement de trente jours octroyé au locataire commence à courir lorsque celui-ci a pris connaissance du courrier. Tel est le cas lorsque la mise en demeure est distribuée au locataire par le facteur ou lorsqu’il retire l’envoi au guichet de la poste. Si le locataire reçoit un avis de passage et qu’il ne retire par le courrier dans le délai imparti, le courrier est réputé notifié à l’échéance du délai de garde postal de sept jours et le délai de paiement commence à courir dès cette date.

Si aucun paiement n’est intervenu dans le délai de trente jours ou si seul un paiement partiel est effectué, le propriétaire est en droit de résilier le contrat de manière anticipée, en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Il en va en principe de même si le locataire s’acquitte de sa dette, mais après l’échéance du délai de trente jours. Le congé doit être notifié rapidement, au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail, et adressé à chaque locataire personnellement en cas de bail commun et également à chacun des époux, par plis séparés avec des avis de résiliation distincts, s’il s’agit du logement familial.

La question se pose ici de savoir si un loyer datant de plusieurs années peut encore être exigé. La jurisprudence a confirmé la validité d’un congé donné pour défaut de paiement du loyer, malgré le fait que 3 ans s’étaient écoulés entre le moment où le loyer aurait dû être payé et le moment où la mise en demeure a été envoyée.

Dans la mesure où vous êtes encore dans le délai de prescription de cinq ans, vous pouvez envoyer une mise en demeure à vos locataires et résilier leur contrat de bail s’ils ne s’acquittent pas des loyers réclamés.

Si vous avez l’intention de prêter cette dépendance à votre ami, vous pouvez conclure avec lui un contrat de prêt à usage. Ce contrat permet notamment au propriétaire d’une chose d’en céder gratuitement l’usage à un tiers, tout en réglementant les relations entre ces parties.

Un des fondements de ce contrat est sa gratuité. En effet, votre ami ne vous devra aucune contrepartie financière pour l’utilisation de ce local. Il devra toutefois respecter certaines obligations. Tout d’abord, la chose prêtée doit être utilisée conformément à l’usage qui a été prévu dans le contrat ou, à défaut, par la nature de la chose ou sa destination. De plus, la personne qui emprunte la chose n’a pas le droit de laisser un tiers s’en servir, sauf si vous l’avez expressément autorisé.

Vous pourriez donc par exemple établir que seul votre ami pourra utiliser la dépendance et que son usage sera limité à l’exercice de la peinture.

L’emprunteur a également l’obligation d’entretenir les locaux. Il devra, de ce fait, prendre toutes les mesures nécessaires pour prévenir leur destruction ou leur détérioration, notamment, dans votre cas, en veillant à protéger les sols d’éventuelles taches de peinture. S’il devait faire des dépenses extraordinaires pour maintenir la chose en l’état, il devrait demander votre autorisation et pourrait vous réclamer une indemnisation. Si l’emprunteur viole le contrat en utilisant la chose de manière excessive ou s’il autorise des tiers à s’en servir, il devra répondre de tous les dommages qui seront causés à l’objet prêté.

La durée du contrat de prêt peut être indéterminée ou déterminée. Si le contrat est de durée indéterminée ou s’il a été fait pour un usage indéterminé, soit lorsque ni la durée, ni le but du prêt n’ont été établis, le prêteur peut y mettre fin en tout temps, par simple résiliation. Il devra toutefois respecter les règles de la bonne foi.

Si le contrat est de durée déterminée ou conclu pour un usage déterminé, il prend fin automatiquement, sans résiliation, à l’expiration de cette durée ou lorsque l’emprunteur a fini d’utiliser la chose conformément à ce qui a été convenu.

En tant que prêteur de la chose, vous pourriez toutefois résilier le contrat avant son terme, dans plusieurs cas de figure. Tout d’abord, en cas de violation du contrat, soit si votre ami viole ses obligations contractuelles en n’utilisant pas les locaux conformément à leur destination. Mais également dans le cas où vous auriez un besoin urgent ou imprévu de votre dépendance. En effet, si vous avez un besoin personnel de la chose, vous pourrez résilier le contrat de prêt.

La mort de l’emprunteur met également un terme au contrat, ses héritiers ne pouvant prétendre à la poursuite de son exécution. Par contre, en cas de décès du prêteur, le contrat se poursuit avec ses héritiers.

Au terme du contrat, l’emprunteur doit remettre la chose au prêteur. En conséquence, dans l’hypothèse où votre ami refuserait de vous restituer la dépendance, vous pourriez ouvrir une action en revendication devant le Tribunal de première instance pour la récupérer.

D’autre part, lors de la restitution, si vous constatez que votre bien a subi des dégâts engendrant une moins-value, vous pourrez alors réclamer une indemnisation de la part de votre ami.

Le contrat de prêt à usage semble approprié à la relation que vous souhaitez établir avec votre ami peintre. La nature gratuite du contrat correspondant à votre volonté de lui céder l’usage de la dépendance sans contrepartie. Au surplus, le prêt à usage se différencie fondamentalement du contrat de bail, puisque vous gardez la faculté de récupérer votre dépendance en tout temps (sauf si votre contrat spécifie le contraire), sans que l’emprunteur ne puisse d’une quelconque manière s’opposer ou retarder son départ. La souplesse de ce type de contrat semble également, sous cet angle, adapté au service que vous souhaitez rendre à votre ami. Afin de disposer de règles claires, il est conseillé d’établir un contrat écrit qui définit les droits et obligations du prêteur et de l’emprunteur de sorte que vos relations amicales ne puissent être entachées par l’éventuelle évolution de vos relations contractuelles.
 

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La loi prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble, d’un appartement, d’une villa ou d’un local commercial, les baux en cours relatifs à ces objets passent au nouveau propriétaire de la chose. Ce dernier devient donc partie au contrat de bail, à la place du bailleur initial, de par la loi et indépendamment de la volonté des parties.

Le bailleur initial peut résilier le bail en cours pour la prochaine échéance du contrat, en respectant le délai de congé légal, avant le transfert de propriété. Une telle résiliation ne protège cependant pas l’acquéreur d’une procédure judiciaire, ni d’une demande de prolongation du bail. Dès le transfert de propriété, le nouvel acquéreur peut résilier le contrat de bail de son locataire, comme n’importe quel bailleur.

La loi prévoit que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie du privilège de pouvoir résilier le contrat de bail de manière anticipée. Celui-ci a en effet la possibilité de résilier le bail pour le prochain terme légal (soit à la fin de chaque trimestre de bail, soit à fin mars, fin juin, fin septembre ou fin décembre s’il n’est pas possible de savoir quand le bail a débuté), en respectant le délai de résiliation légal de trois mois pour les logements.

Ces délais sont comptés à partir de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Le nouveau propriétaire n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs, qui pouvaient être prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire et l’ancien propriétaire.

Il convient par conséquent d’être attentif et de résilier le contrat de bail pour la première échéance légale du bail après l’inscription au Registre foncier. En effet, avant l’inscription au Registre foncier, le bailleur n’est pas encore propriétaire et la résiliation notifiée par lui serait nulle.

Pour pouvoir bénéficier de ce privilège et avoir le droit de résilier le contrat de bail de manière anticipée, le nouveau propriétaire doit cependant invoquer un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés, tels que conjoint, enfants, frère ou sœur.

Le besoin du nouveau propriétaire sera considéré comme urgent lorsqu’on ne peut pas lui imposer une longue attente avant de pouvoir récupérer l’usage de l’appartement ou du local commercial. Le besoin doit être sérieux (c’est-à-dire ne pas constituer un prétexte), concret et actuel (il ne doit pas s’agir d’un besoin futur ou hypothétique).

Si le bailleur échoue à démontrer l’urgence de son besoin, il ne sera pas fondé à résilier le contrat de bail de manière anticipée et devra résilier le contrat de bail en respectant le délai et le terme prévus par le contrat.

Dans tous les cas, le bailleur devra respecter les règles de forme et de notification de toute résiliation du bail, c’est-à-dire résilier le contrat au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail. A noter que si les locataires sont mariés, il conviendra de notifier une résiliation à chacun des époux, sous deux plis séparés.

Le locataire garde théoriquement le droit de s’opposer à la résiliation anticipée de son contrat de bail et peut également demander une prolongation dudit bail. Si une prolongation devait être accordée, elle devrait être de courte durée. En effet, dans la mesure où le bailleur peut se prévaloir d’un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches – puisqu’il a été autorisé à résilier de manière anticipée le contrat -, les intérêts du locataire devraient logiquement céder le pas devant ceux du propriétaire ou de ses proches. Cela étant, la procédure peut durer un certain nombre de mois et il se peut que vous deviez trouver une solution de logement dans l’intervalle.

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A la fin du bail, soit lors de la restitution de la chose louée, il est d’usage que le bailleur et le locataire procèdent à un constat de l’état des locaux. Ce constat est usuellement appelé l’état des lieux de sortie.

Le Code des obligations n’impose pas au bailleur d’établir un procès-verbal de sortie. Cela étant, en Suisse romande, le Contrat-cadre romand (CCR) prévoit l’établissement d’un état des lieux à la fin du bail, comprenant l’inventaire et l’état des accessoires. Ce constat se fait de manière contradictoire, en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants, qui le signent sur place en deux exemplaires. Un exemplaire est immédiatement remis à chacune des parties. Il est préférable que ce constat prenne la forme d’un procès-verbal énumérant toutes les constatations, faites par les parties, relatives à l’état de la chose louée.

Lors de l’état de lieux de sortie, il convient de comparer l’état actuel de la chose louée avec son état lors de l’entrée du locataire. En effet, les défauts constatés à la sortie, qui n’étaient pas présents lors de l’entrée du locataire, pourront être mis à sa charge. Le constat d’état des lieux d’entrée permet de démontrer l’absence de défaut au début du bail.

Lors de ce constat, les parties notent, pièce par pièce, l’état des locaux en détaillant, si besoin, l’état des murs, des boiseries, des sols, le bon fonctionnement de la robinetterie, des interrupteurs et des prises électriques.

L’état des lieux de sortie n’est soumis à aucune forme particulière. Il est toutefois préférable de remplir le procès-verbal de la manière la plus précise possible. A cet égard, il existe un formulaire pré-imprimé qui est régulièrement utilisé et qui vous facilitera la tâche. Au besoin, des photographies, l’attestation d’un témoin, ou plus rarement d’un huissier judiciaire, peuvent compléter le procès-verbal.

Le bailleur doit ainsi vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont il répond. Pour que les défauts soient à charge du locataire, le bailleur doit prouver que le défaut excède l’usure normale, qu’il n’existait pas lors de l’entrée du locataire et que l’avis des défauts a été donné en temps utile.

L’avis des défauts n’est soumis à aucune forme particulière. Il doit être précis, détaillé et comporter de manière claire la liste des dégâts dont le locataire est tenu pour responsable. Par prudence, il est conseillé au bailleur de l’envoyer par courrier recommandé au locataire, en particulier si ce dernier n’a pas signé le procès-verbal de sortie reconnaissant expressément les défauts à sa charge.

En outre, il doit être notifié immédiatement au locataire. Un délai de deux à trois jours et d’au maximum une semaine est admis. Le bailleur doit ainsi être extrêmement diligent.

Lorsque des défauts cachés apparaissent après la restitution de l’objet loué, le bailleur se doit de les signaler immédiatement au locataire sortant dès qu’il les découvre.

Le respect des incombances mentionnées ci-dessus est important pour le bailleur. A défaut, le locataire est déchargé de toute responsabilité. Il en est de même si le bailleur accepte la restitution de la chose louée sans émettre de réserves.

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Session 1 (5 février au 2 mai 2019)
 

• Biagi Stéphane, Comptoir immobilier SA
• Brocard Jean-Philippe, Comptoir immobilier SA
• Clarke Christophe, Bory  & Cie Agence immobilière SA
• Delecroix Sandrine, Moser Vernet & Cie SA
• Kunz Karl-Ludwig, Moser Vernet & Cie SA
• Molinari Alexandre, Brolliet SA
• Perroud Yvan, Régie du Centre SA
• Robyr Stéphane, m3 Real Estate
• Scholaert Magali, Naef Immobilier Genève
• Velebit Nicolas, Services Industriels, Genève
• Weimann Frank, COGERIM Société Coopérative de Gérance immobilière

Session 2 (10 septembre au 15 novembre 2019)
 

• Barbier-Mueller Alix, Pilet & Renaud SA
• Clerc Floriane, m3 Real Estate
• Fancello Frédéric, Naef Immobilier Genève
• Gosselin Frédéric, Bersier & Cie SA
• Grillet Frédéric, Pilet & Renaud SA
• Harent Gregory, Edouard Brun & Cie SA
• Massimino Antonio, Edouard Brun & Cie SA
• Noël Xavier, Edouard Brun & Cie SA
• Repond Dominique, Moser Vernet & Cie SA

La formation Immoénergie a été conjointement mise en place par l’APGCI, CGI Conseils, l’USPI Genève et les SIG. À destination des collaborateurs de régie et des gestionnaires de parc immobilier, elle a pour but d’apprendre à intégrer l’efficience énergétique lors de la rénovation d’un bâtiment.

Brochure Immoénergie
 

En savoir plus

Le locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut s’en départir sans une résiliation en bonne et due forme, cela même lorsque le contrat est signé quelque temps avant la date de son commencement ou lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du contrat. En effet, dès la signature du bail, les parties sont liées par les clauses qui y sont incluses. Dès lors, si le locataire souhaite se départir du contrat, il devra le résilier, même si celui-ci n’a pas encore débuté.

Le bailleur est quant à lui tenu de délivrer le bien loué à la date convenue. Usuellement, cette date correspond au début du contrat de bail. Cependant, il peut arriver que le locataire prenne possession de l’objet loué quelques jours après le début du bail, notamment si le bail débute un samedi, un dimanche ou un jour férié, mais également en cas d’accord entre les parties.

Le bailleur respecte son obligation de délivrer la chose lorsqu’il tient les locaux loués à disposition du locataire à la date convenue. Le bailleur est en droit de ne pas remettre l’objet pris à bail au locataire qui ne respecte pas ses obligations, par exemple qui ne constitue pas de garantie bancaire. Dans ce cas, la remise des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire respecte ses obligations, sans que la date du début du bail ne soit modifiée.

Ainsi, lorsque les locaux ont été mis à disposition du locataire, comme dans votre cas, il ne peut pas sans autre forme renoncer au contrat. Il reste en effet tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles jusqu’à ce que le bail prenne fin. Le fait que le locataire ne souhaite plus emménager dans le bien loué importe peu. Le locataire reste tenu du paiement des loyers jusqu’à la fin du contrat.

Pour valablement se départir du contrat, le locataire devra donner son congé par écrit, lorsque le bail a pour objet un logement ou un local commercial. Le congé doit en outre être signé de la main du locataire ou de son représentant. Lorsque le bail porte sur le logement familial, le locataire ne peut le résilier que par écrit et moyennant le consentement exprès de son conjoint. L’expéditeur d’un congé doit exprimer clairement son intention de mettre un terme au bail, à une date déterminée ou facilement déterminable.

Le locataire devra résilier le contrat de bail pour son échéance. Le bailleur n’est pas tenu d’accepter une résiliation anticipée. Si le locataire souhaite se départir du contrat avant son échéance, il devra présenter un locataire de remplacement solvable, qui soit prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Pour les logements, le locataire doit respecter un délai d’au minimum un mois pour le quinze ou la fin d’un mois. Ce délai commence à courir dès que le bailleur a reçu le dossier complet du candidat de remplacement. Le bailleur n’a toutefois aucune obligation de conclure un nouveau contrat avec le candidat proposé. Il n’est en outre pas tenu de justifier son refus. Il devra toutefois libérer le locataire à l’échéance du délai susmentionné, pour autant que les locaux soient effectivement restitués.

Ainsi, pour se départir du contrat, votre locataire doit le résilier en bonne et due forme. Jusqu’à la restitution des locaux, il reste tenu au paiement des loyers.

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L’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer. Si le locataire manque à son obligation de payer le loyer, le bailleur dispose de plusieurs moyens légaux d’action. Il peut tout d’abord faire notifier des poursuites à son locataire. Il peut en outre résilier le bail de manière anticipée. Pour des locaux commerciaux, le bailleur peut exercer son droit de rétention sur les meubles du locataire. Enfin, le bailleur peut faire réaliser les sûretés (la garantie bancaire).

En vertu du contrat-cadre romand, déclaré de force obligatoire par le Conseil fédéral, le loyer, ainsi que les acomptes de chauffage et de frais accessoires, sont payables par mois d’avance. Il est également prévu que lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d’une mensualité et qu’il a fait l’objet d’une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer soit acquitté trimestriellement à l’avance, dès le mois suivant l’échéance du délai fixé dans la mise en demeure.

En ce qui concerne la poursuite pour les loyers, le bailleur qui estime avoir une créance de loyer envers son locataire peut lui faire notifier un commandement de payer par l’Office des poursuites.

Le bailleur qui recouvre le loyer arriéré par la voie de la poursuite peut simultanément résilier le bail de manière anticipée. En effet, le locataire qui prend du retard dans le paiement de son loyer s’expose à une résiliation anticipée de son bail. Cette résiliation intervient en deux étapes. Dans un premier temps, le bailleur doit impartir au locataire un délai pour rattraper l’arriéré, en le menaçant de résilier le bail (ce que l’on appelle communément la mise en demeure). A l’expiration de ce délai, si le locataire n’a pas payé son dû, le bailleur peut résilier le contrat.

Ainsi, dès que le locataire est en retard dans le paiement de son loyer, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui doit être de 30 jours au moins, sauf si le contrat prévoit un délai plus long. Ce délai comminatoire doit être imparti par écrit, de préférence sous pli recommandé.

Lorsque le bail porte sur un logement de la famille, le délai comminatoire doit être donné sous pli séparé à chacun des deux époux, même si seul l’un d’eux est titulaire du bail. Ce courrier contenant l’avis comminatoire doit expressément mentionner qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié. Le locataire doit en effet clairement pouvoir comprendre que le bailleur se réserve le droit de mettre un terme au contrat de bail si l’arriéré de loyer n’est pas réglé dans le délai fixé.
 

L’importance du délai

Si le locataire s’acquitte de la totalité du loyer réclamé pendant ce délai comminatoire, voire même le dernier jour, il sera alors à l’abri d’une résiliation anticipée. Si, en revanche, à l’expiration du délai, le locataire ne s’est pas acquitté en tout ou partie du loyer réclamé, le bailleur peut résilier le contrat de manière anticipée (même si l’entier de l’arriéré est réglé ultérieurement).

A noter que le paiement doit parvenir au bailleur dans le délai de 30 jours. Le seul fait de donner l’ordre à la banque dans ce même délai ne suffit pas. A défaut de paiement dans le délai imparti, le bailleur peut ainsi résilier le contrat, moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois, le délai étant le même qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local commercial.

Si le bailleur entend résilier le contrat de bail qui porte sur un logement de la famille, il devra adresser un formulaire officiel sous pli séparé à chacun des deux époux.

Dans tous les cas, le bailleur devra utiliser une formule officielle ad hoc (avis de résiliation en cas de demeure).

Le bailleur n’est pas tenu de le faire sitôt le délai comminatoire expiré. Il ne saurait toutefois attendre trop longtemps, dès lors qu’une résiliation qui interviendrait de nombreuses semaines après l’expiration du délai comminatoire pourrait paraître abusive (la question s’examine toutefois différemment selon que le locataire a payé ou non son loyer après la fin du délai comminatoire).

Par ailleurs, quand bien même les conditions légales sont respectées, il se pourrait que la résiliation du bail soit annulable, car contraire aux règles de la bonne foi, mais ce uniquement dans certains cas bien précis. Le Tribunal fédéral a jugé que le congé pouvait être annulé dans les cas où le bailleur avait réclamé au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, ou lorsque l’arriéré était insignifiant, ou encore lorsque l’arriéré avait été réglé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire alors que le locataire s’était toujours acquitté à temps du loyer, ou enfin lorsque le bailleur ne résiliait le contrat que longtemps après l’expiration de ce même délai.

Dans des jurisprudences récentes, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de préciser qu’une somme de l’ordre de CHF 650.- n’était pas insignifiante (en l’espèce, des frais accessoires alors que le loyer était réglé à temps) ou que le simple fait que le solde de l’arriéré soit versé deux jours après la fin du délai n’était pas suffisant, puisqu’il fallait encore que les locataires n’aient jamais été en retard dans le paiement de leur loyer.

Dans votre situation, vous pouvez ainsi d’une part initier une procédure de poursuite à l’encontre de votre locataire et, d’autre part, le mettre en demeure de s’acquitter de l’entier de l’arriéré dans un délai de 30 jours, en le menaçant de résilier son bail à défaut de paiement dans le délai imparti. Si le paiement n’intervient pas dans les 30 jours suivant la réception de votre lettre de mise en demeure, vous pourrez alors résilier le bail, moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. Enfin, si le locataire ne quitte pas votre appartement après la fin du bail, il vous faudra requérir son évacuation en saisissant les tribunaux compétents.

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Selon la loi, le contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. A la différence des contrats de durée indéterminée, les baux de durée déterminée prennent fin à l’expiration de la durée convenue entre les parties. Ils s’éteignent ainsi automatiquement, sans qu’une résiliation du contrat ne soit nécessaire.

Le contrat de bail est un contrat bilatéral, où la volonté concordante des parties est la règle. Aussi, dans un cas comme le vôtre, le bailleur et le locataire peuvent décider que le contrat est conclu pour une durée déterminée, qui prendra automatiquement fin lors de la survenance de l’événement attendu, soit le début des travaux ou la délivrance de l’autorisation de construire. Par prudence, il est toutefois recommandé de préciser que le contrat de bail prendra fin à un terme fixe, soit l’entrée en force de l’autorisation de construire relative à votre projet de rénovation.

Dans ce cas précis, le bail est assorti d’une condition résolutoire, dans la mesure où le contrat prendra fin à un moment déterminé (l’entrée en force de l’autorisation de construire), mais non encore connu des parties.

Lorsque le contrat de bail est conclu pour une durée déterminée en prévision de travaux, la loi précise qu’aucune prolongation de bail ne saurait être accordée au locataire.

L’avantage d’un tel contrat de durée déterminée est d’éviter qu’en prévision d’une transformation ou d’une rénovation de son immeuble, les locaux du bailleur ne soient laissés vides, par crainte que le locataire qui les occuperait ne quitte pas les lieux rapidement.

En outre, il ne suffit pas de faire allusion à des travaux; il faut que les parties prévoient expressément et clairement dans le bail qu’elles en limitent la durée jusqu’au début des travaux ou jusqu’à la réception de l’autorisation de construire ou de démolir. Il n’est cependant pas nécessaire que le bailleur ait déjà sollicité la délivrance d’une autorisation de construire. Il suffit que les travaux puissent être envisagés dans un avenir relativement proche. Le locataire n’a en revanche pas besoin de connaître le projet précis. Il suffit qu’il soit mentionné de manière claire dans le contrat de bail qu’il s’agit d’un contrat de durée déterminée, subordonné à une condition résolutoire.

Il est également recommandé de mentionner dans le contrat de bail que le locataire s’engage à libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tous tiers dont il serait responsable, dès l’entrée en force de l’autorisation de construire.

Si le locataire ne quittait pas les lieux, il deviendrait un occupant illicite et une procédure en évacuation devra être ouverte à son encontre.

Si le projet de construction envisagé ne peut aboutir faute d’autorisation, ou si la délivrance de l’autorisation de construire est survenue sans que les parties ne réagissent, le contrat de bail initialement conclu pour une durée déterminée se transforme de plein droit en un contrat de durée indéterminée. Dans cette hypothèse, si le bailleur entend ultérieurement donner congé à son locataire, il devra le faire en respectant les préavis légaux et au moyen d’un avis officiel de résiliation du bail. De surcroît, le cas d’exclusion de prolongation de bail ne sera plus applicable.

Enfin, si vous souhaitez récupérer votre bien quelle que soit l’issue des démarches administratives, vous pouvez alors également conclure un contrat à terme fixe, ce qui signifie que le contrat s’arrêtera automatiquement à la date prévue dans votre contrat.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Pour savoir si l’accord de la copropriété est nécessaire, il faut d’abord définir si les problèmes d’odeurs que vous mentionnez sont dus à un dysfonctionnement de la ventilation commune ou non.
 
Si ces odeurs sont le résultat d’un tel dysfonctionnement, il faudra alors procéder à la réparation de la ventilation commune. La réparation des parties communes défectueuses ou endommagées sont des travaux nécessaires au sens de l’art. 647c du Code civil suisse (CC). Selon la loi, de tels travaux doivent être adoptés à la majorité simple, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées lors de l’Assemblée générale. S’il n’est pas possible à l’Assemblée des copropriétaires de prendre une décision quant à l’exécution de travaux de construction nécessaires, l’un des propriétaires d’étage peut demander au tribunal d’imposer ces travaux.
 
Si vos problèmes d’odeurs ne proviennent pas de la ventilation commune, votre souhait de poser une ventilation indépendante supplémentaire en perçant la chape revient à effectuer des travaux dans vos parties privées qui impliquent une intervention sur les parties communes. Selon les informations que vous me donnez, l’atteinte aux parties communes sera toutefois mineure et ne modifiera pas l’aspect extérieur du bâtiment. De tels travaux peuvent normalement être autorisés directement par l’administrateur. C’est d’ailleurs la solution retenue dans le Règlement d’administration et d’utilisation édité par la Chambre genevoise immobilière et conforme à la législation en vigueur. A tout le moins, ces travaux peuvent être autorisés par une décision prise à la majorité simple des copropriétaires.
 
De plus, si vous subissez des nuisances olfactives de votre voisinage, il s’agit d’immiscions excessives touchant vos parties privatives. Ces immiscions sont prohibées par la loi. Si ces nuisances proviennent d’autres propriétaires d’étages, il faudra leur rappeler qu’ils ne sont pas autorisés à exercer leurs droits d’une façon nuisible pour les autres copropriétaires. Ils devront donc cesser ces nuisances.
 
Pour ses parties exclusives, le propriétaire d’étages est individuellement au bénéfice de tous les moyens de défense d’un propriétaire foncier ordinaire. Ainsi, si le copropriétaire fautif ne modifie pas son comportement ou si la copropriété s’oppose aux travaux susmentionnés sans justes motifs et que vous continuez à subir des nuisances, vous pourriez faire valoir toutes les actions liées aux droits de voisinages pour les faire cesser. Ces actions pourraient être portées contre le propriétaire à l’origine des odeurs et/ou contre la copropriété elle-même si les nuisances proviennent des parties communes (la ventilation).
 
 
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