Lorsqu’en tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous mandatez une entreprise afin qu’elle effectue les travaux dans votre villa, moyennant un certain prix, vous concluez avec elle un contrat d’entreprise.

De fait, l’entrepreneur s’engage alors à vous fournir un résultat: l’ouvrage souhaité. Dans votre cas, de nouvelles salles de bains. L’entrepreneur doit vous livrer un ouvrage sans défaut. La responsabilité de l’entrepreneur est soumise, d’une manière générale, aux mêmes règles que celles du travailleur dans les rapports de travail. Il doit respecter son devoir de diligence. Il est également responsable de la bonne qualité de la matière qu’il fournit. L’entrepreneur, à l’instar du vendeur, assume une garantie pour les défauts. Cette garantie est ouverte si les défauts ne sont pas imputables au maître d’ouvrage, soit au propriétaire qui a commandé les travaux, et que ce dernier ne les a pas acceptés. Est qualifié de défaut l’absence d’une qualité dont l’entrepreneur avait promis l’existence ou à laquelle le maître d’ouvrage pouvait s’attendre, selon les règles de la bonne foi. La loi distingue trois types de défauts: les défauts apparents, les défauts cachés et les défauts dissimulés.

Avis de défaut
Un défaut apparent est un défaut qui a été ou aurait pu être vu lors de la vérification régulière et diligente de l’ouvrage (par ex. la pose de carrelage à la place du parquet). Un défaut caché est, quant à lui, un défaut qui n’a pas été et ne pouvait pas être constaté lors de la vérification régulière et diligente de l’ouvrage. Il est ainsi découvert plus tard (par ex. le toit qui n’est pas étanche, ce qui ne peut être constaté qu’en cas d’intempéries). Finalement, le défaut dissimulé est un défaut qui a été intentionnellement caché par l’entrepreneur et qui ne pouvait être découvert par le maître d’ouvrage lors de la vérification de la chose.

Ainsi, pour pouvoir bénéficier de la garantie pour les défauts, le maître de l’ouvrage doit, en premier lieu, vérifier l’état de l’ouvrage. S’il constate des défauts, il devra ensuite en aviser immédiatement l’entrepreneur.

En cas de défauts cachés, il doit en aviser l’entrepreneur dès leur constatation. La loi ne prévoit pas de forme particulière pour l’avis de défaut. Il est toutefois conseillé de le faire par courrier recommandé, pour des raisons de preuve. Quel que soit le défaut que le propriétaire constaterait, ce qui importe pour qu’il puisse faire valoir ses droits est que l’avis de défaut soit établi en temps utile. L’avis devra énumérer clairement les défauts constatés par le maître de l’ouvrage et indiquer que ces défauts sont le fait de l’entrepreneur.

Délais de prescription
Pour les défauts affectant les constructions immobilières, tels que les travaux de rénovations d’une façade, d’une salle de bains, la pose de carrelage, etc., la loi prévoit que l’action du maître de l’ouvrage visant à faire valoir la garantie pour les défauts est prescrite cinq ans après la date de réception de l’ouvrage. Dans le cas de défauts dissimulés, le délai de prescription est de dix ans. Pour une construction dite mobilière, à savoir, par exemple, l’installation d’une machine à laver, l’action du maître de l’ouvrage se prescrit un an après la date de réception de l’ouvrage.

Pour interrompre le délai de prescription, le propriétaire doit intenter une action judiciaire ou entamer une procédure en recouvrement par la voie d’une poursuite à l’encontre de l’entrepreneur. L’avis de défaut ne suffit pas à interrompre la prescription.

Lorsque l’avis de défaut a été donné à temps et que le délai de prescription n’a pas encore été atteint (ou a été interrompu), le maître de l’ouvrage peut faire valoir ses droits. Ainsi, si l’ouvrage est inutilisable, il pourra le refuser et demander des dommages et intérêts lorsque l’entreprise est en faute. Lorsque les défauts sont de moindre importance, il pourra demander une réduction du prix ou obliger l’entreprise à réparer l’ouvrage à ses frais. Il pourra, également, demander des dommages et intérêts si l’entreprise est en faute. Dans le cas où l’entreprise ne remédierait pas aux défauts dans le délai (raisonnable) fixé par le propriétaire, ce dernier pourra alors exiger que les réparations ou la continuation des travaux soient confiées à une autre entreprise, aux frais et risques de l’entrepreneur. Ainsi, en cas de défaut, vous l’aurez compris, le plus important est de réagir vite.

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Le loyer est un des éléments essentiels du contrat de bail. Il est la rémunération due par le locataire pour la cession de l’usage de la chose et son entretien. Le montant du loyer est généralement indiqué dans le contrat de bail. Toutefois, il peut arriver que les parties ne précisent pas exactement le montant du loyer, mais conviennent d’un montant déterminable. Il en va ainsi d’un loyer fixé en fonction du pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.

Le bail selon lequel le loyer est fixé proportionnellement au chiffre d’affaires du locataire commerçant est aussi appelé bail partiaire. Ce mode de calcul du loyer est licite. Il n’est toutefois pas prévu dans le Code des obligations et provienz de pratiques commandées par les nécessités de la vie commerciale. Il est ainsi fréquent, en matière de location de locaux commerciaux, de voir des clauses contractuelles qui fixent le loyer en proportion du chiffre d’affaires du locataire, soit un loyer fluctuant en fonction de la marche du commerce du locataire. Le loyer proportionnel au chiffre d’affaires peut être fixé avec ou sans loyer de base minimum. Les parties optent souvent pour la première solution, à savoir un loyer de base minimal fixe et un loyer supplémentaire en fonction des résultats de l’exploitation.

Par exemple, les parties conviennent d’un loyer de CHF 60 000 par année, qui constitue le loyer minimum de base. Si, et dans la mesure où il dépasse le loyer de base, un loyer complémentaire correspondant à 7% du chiffre d’affaires réalisé par le locataire sera dû au bailleur.

Selon le Tribunal fédéral, la licéité de la combinaison d’un loyer fixe et d’un loyer proportionnel au chiffre d’affaires résulte du principe de la liberté des conventions, car ce mode de calcul est l’expression de la volonté commune des parties.

La conséquence de ce loyer fixe, déterminable sur la base de ce calcul simple, est que le loyer proportionnel au chiffre d’affaires, notamment le pourcentage convenu, ne peut pas être contrôlé ni attaqué en cours de bail. Le Tribunal fédéral a jugé que le loyer sur chiffre d’affaires pourrait être remis en cause par le locataire uniquement dans les 30 jours suivant la conclusion du bail, ou à l’échéance de ce dernier. Le loyer proportionnel au chiffre d’affaires n’est en effet ni un loyer indexé (car il ne dépend pas d’un facteur étranger au bail, tel l’Indice suisse des prix à la consommation), ni un loyer échelonné, car le loyer n’est pas prédéterminé à l’avance.

Dès lors, une hausse de loyer fondée sur l’application de la clause d’adaptation au chiffre d’affaires n’a pas à être notifiée sur formulaire officiel et ne peut pas être contestée selon les règles relatives aux majorations de loyer prévues dans le Code des obligations. Le bailleur ne devra faire usage de la formule officielle que si la clause du loyer est augmentée à la hausse pour l’échéance du contrat.

La question du contrôle
Sur le plan pratique, les cocontractants prévoiront généralement que le locataire devra, à ses frais, remettre ses comptes (compte de pertes et profits, bilan), par exemple une fois par semestre ou une fois l’an au bailleur, afin qu’il puisse, le cas échéant, réajuster le montant dû en fonction des résultats obtenus sur la base du pourcentage du chiffre d’affaires convenu contractuellement. Il est conseillé d’exiger du locataire des comptes révisés, afin d’éviter tout problème d’interprétation. Le bailleur se réservera, en tout état, un droit de contrôle. Ainsi, le bailleur insatisfait du relevé fourni informera par écrit le locataire pour qu’il lui remette dans les 30 jours tous les justificatifs nécessaires à la vérification de son chiffre d’affaires. Il est judicieux de prévoir ce mécanisme dans le contrat de bail.

En outre, il est fortement conseillé aux parties d’adopter une clause contractuelle définissant le chiffre d’affaires. Elles pourront, par exemple, indiquer qu’il correspond à toutes les ventes de marchandises et de services réalisés par le locataire dans les locaux loués, indépendamment du mode de paiement du client, du mode de livraison de la marchandise au client et du mode d’achat par le client. Cette définition dépend naturellement des circonstances du cas d’espèce. Par mesure de précaution, le bailleur exigera du locataire qu’il s’engage à effectuer toutes les ventes via des caisses enregistreuses.

En conclusion, le loyer sur chiffre d’affaires est licite et pré- sente des avantages pour les deux parties. Le locataire aura le confort d’un loyer qui suit la marche de ses affaires et le bailleur pourra bénéficier de la prospérité économique de son locataire en réajustant le montant du loyer proportionnellement aux résultats de l’exploitation.

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Il est vrai que certains travaux d’entretien ou de rénovation d’un immeuble, tels que la réparation de l’ascenseur, la réfection du toit ou la rénovation de la façade, peuvent engendrer des coûts très importants. Certains copropriétaires peuvent avoir des difficultés à réunir une telle somme dans un délai qui peut être court si les travaux sont urgents.

Dans ce genre de situation, un fonds de rénovation se révèle extrêmement utile. En effet, il s’agit d’une provision alimentée par des contributions uniques ou périodiques des propriétaires d’étage et dont le but est de financer ce type de travaux. Il constitue un élément patrimonial de la communauté des propriétaires d’étage; il est détenu par elle. Ainsi, si sa création n’est pas rendue obligatoire par la loi, elle est vivement conseillée.

Le fonds de rénovation est, par principe, destiné à être utilisé pour financer des travaux d’amélioration ou de rénovation des parties communes. Il ne peut servir à financer des parties exclusives.

Modalités de constitution
La constitution d’un fonds de rénovation est généralement prévue par l’acte constitutif de la PPE ou par le règlement d’administration et d’utilisation de celleci. Il peut toutefois également être constitué ultérieurement, par décision de l’Assemblée des propriétaires d’étage. Sous réserve de convention contraire, la décision de constitution de ce fonds est prise à la majorité simple des propriétaires d’étage.

Ainsi, l’administrateur, le comité de gestion ou un copropriétaire seul ne peuvent pas imposer sa création. Ils peuvent toutefois demander à ce que la question de la création d’un tel fonds figure à l’ordre du jour.

Lors de la création d’un fonds de rénovation, il est recommandé de régler plusieurs points: périodicité des versements, montant de ces contributions au fonds, règles applicables à la gestion du fonds et formalités liées à l’utilisation du fonds. Usuellement, le fonds est placé auprès d’un établissement bancaire, en valeurs pupillaires et non spéculatives. La gestion de ce fonds peut être déléguée, par exemple à l’administrateur ou au comité de gestion, par l’Assemblée des propriétaires d’étage. La fixation de la quotité des contributions peut également leur être déléguée. Le montant de la contribution au fonds est généralement fixé en fonction des parts de chaque copropriétaire. Certains règlements d’administration et d’utilisation de la PPE prévoient également un plafond pour le versement des contributions par part d’étage, voire un plafond du montant global du fonds. Ce plafond global dépendra notamment de la dimension de la propriété par étage, de l’état du bâtiment et de son affectation.

Obligation de cotiser
Une fois le fonds constitué, les contributions deviennent obligatoires et la communauté des propriétaires d’étage acquiert à ce titre une créance contre les propriétaires d’étage individuels.

Tout comme les autres contributions aux frais et charges communs, ces versements sont garantis par des droits de gages légaux, sous forme d’une hypothèque légale ou d’un droit de rétention en faveur de la communauté.

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Le locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut se départir du contrat sans le résilier en bonne et due forme. Cela vaut également lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du bail. Il en est d’ailleurs de même lorsque le contrat est signé quelque temps avant la date du début du bail. Dès cette signature, les parties sont liées contractuellement et si le locataire décide de ne plus emménager dans les locaux, il devra alors le résilier, cela même si le bail n’a pas encore débuté.

De son côté, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue. Normalement, celle-ci correspond au début du contrat de bail. Cependant, comme dans votre cas, il peut arriver que les locataires entrent dans les locaux postérieurement au début du contrat. Cela peut notamment résulter du fait que le bail débute un dimanche ou un jour férié, mais également d’un accord entre les parties lorsque, par exemple, le bailleur exécute des travaux dans les locaux. Dans ces cas, la date de délivrance est donc postérieure au début du bail. Cela ne change toutefois pas le fait que les parties sont engagées l’une envers l’autre dès la signature du bail.

Le bailleur a respecté son obligation de délivrance de la chose louée lorsqu’il tient les locaux à disposition du locataire à la date convenue. Bien entendu, le bailleur ne devra remettre les locaux au locataire que pour autant que ce dernier ait respecté ses obligations comme, par exemple, la remise d’une garantie bancaire lorsque celle-ci a été convenue entre les parties. Si tel n’est pas le cas, la prise de possession des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire remplisse ses obligations, sans que la date de début du bail ne soit changée. Ainsi, lorsque les locaux ont été mis à disposition du locataire, il ne peut renoncer sans autre forme au contrat de bail.

La résiliation du bail est nécessaire
Le locataire reste donc tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles, cela jusqu’à ce que le contrat prenne fin. Peu importe qu’il ait changé d’avis et qu’il ne souhaite plus y emménager. Il sera notamment tenu de régler le loyer.

S’il souhaite se départir du contrat, le locataire devra faire parvenir une résiliation au bailleur qui exprime sans ambiguïté sa volonté de restituer de manière définitive les locaux et qui respecte les formes prescrites par la loi et le contrat. Il pourra ainsi résilier son contrat de bail pour son échéance. Le bailleur n’a aucune obligation d’accepter un terme anticipé du contrat.

Si le locataire souhaite être libéré de ses obligations plus tôt, il devra présenter au bailleur un locataire de remplacement. Ce dernier devra être solvable et être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, et cela dès la fin du contrat de bail des locataires actuels. En Suisse romande, le délai d’une telle résiliation est au minimum d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois. Ce délai ne court qu’à partir du moment où le bailleur a reçu la candidature complète et documentée du locataire de remplacement et que celuici remplit les prérequis pour conclure le bail. Bien entendu, le bailleur n’aura aucune obligation de conclure avec ce locataire de remplacement, même si ce dernier remplit les conditions.

Toutefois, il devra libérer le locataire sortant de ses obligations à l’échéance du délai susmentionné, pour autant que les locaux aient été effectivement restitués. Dans le cas où le locataire, comme ici, n’a en réalité jamais pris possession des locaux, ils seront réputés restitués uniquement lorsqu’il en aura rendu les clefs qui lui auraient, par hypothèse, été préalablement remises. A défaut, il devra verser au bailleur des indemnités pour occupation illicite et d’éventuels dommages et intérêts correspondant, par exemple, aux montants dus au nouveau locataire qui n’aurait pas pu emménager à temps dans les locaux.

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