Il est vrai que certains travaux d’entretien ou de rénovation d’un immeuble, tels que la réparation de l’ascenseur, la réfection du toit ou la rénovation de la façade, peuvent engendrer des coûts très importants. Certains copropriétaires peuvent avoir des difficultés à réunir une telle somme dans un délai qui peut être court si les travaux sont urgents.

Dans ce genre de situation, un fonds de rénovation se révèle extrêmement utile. En effet, il s’agit d’une provision alimentée par des contributions uniques ou périodiques des propriétaires d’étage et dont le but est de financer ce type de travaux. Il constitue un élément patrimonial de la communauté des propriétaires d’étage; il est détenu par elle. Ainsi, si sa création n’est pas rendue obligatoire par la loi, elle est vivement conseillée.

Le fonds de rénovation est, par principe, destiné à être utilisé pour financer des travaux d’amélioration ou de rénovation des parties communes. Il ne peut servir à financer des parties exclusives.

Modalités de constitution
La constitution d’un fonds de rénovation est généralement prévue par l’acte constitutif de la PPE ou par le règlement d’administration et d’utilisation de celleci. Il peut toutefois également être constitué ultérieurement, par décision de l’Assemblée des propriétaires d’étage. Sous réserve de convention contraire, la décision de constitution de ce fonds est prise à la majorité simple des propriétaires d’étage.

Ainsi, l’administrateur, le comité de gestion ou un copropriétaire seul ne peuvent pas imposer sa création. Ils peuvent toutefois demander à ce que la question de la création d’un tel fonds figure à l’ordre du jour.

Lors de la création d’un fonds de rénovation, il est recommandé de régler plusieurs points: périodicité des versements, montant de ces contributions au fonds, règles applicables à la gestion du fonds et formalités liées à l’utilisation du fonds. Usuellement, le fonds est placé auprès d’un établissement bancaire, en valeurs pupillaires et non spéculatives. La gestion de ce fonds peut être déléguée, par exemple à l’administrateur ou au comité de gestion, par l’Assemblée des propriétaires d’étage. La fixation de la quotité des contributions peut également leur être déléguée. Le montant de la contribution au fonds est généralement fixé en fonction des parts de chaque copropriétaire. Certains règlements d’administration et d’utilisation de la PPE prévoient également un plafond pour le versement des contributions par part d’étage, voire un plafond du montant global du fonds. Ce plafond global dépendra notamment de la dimension de la propriété par étage, de l’état du bâtiment et de son affectation.

Obligation de cotiser
Une fois le fonds constitué, les contributions deviennent obligatoires et la communauté des propriétaires d’étage acquiert à ce titre une créance contre les propriétaires d’étage individuels.

Tout comme les autres contributions aux frais et charges communs, ces versements sont garantis par des droits de gages légaux, sous forme d’une hypothèque légale ou d’un droit de rétention en faveur de la communauté.

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Le locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut se départir du contrat sans le résilier en bonne et due forme. Cela vaut également lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du bail. Il en est d’ailleurs de même lorsque le contrat est signé quelque temps avant la date du début du bail. Dès cette signature, les parties sont liées contractuellement et si le locataire décide de ne plus emménager dans les locaux, il devra alors le résilier, cela même si le bail n’a pas encore débuté.

De son côté, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue. Normalement, celle-ci correspond au début du contrat de bail. Cependant, comme dans votre cas, il peut arriver que les locataires entrent dans les locaux postérieurement au début du contrat. Cela peut notamment résulter du fait que le bail débute un dimanche ou un jour férié, mais également d’un accord entre les parties lorsque, par exemple, le bailleur exécute des travaux dans les locaux. Dans ces cas, la date de délivrance est donc postérieure au début du bail. Cela ne change toutefois pas le fait que les parties sont engagées l’une envers l’autre dès la signature du bail.

Le bailleur a respecté son obligation de délivrance de la chose louée lorsqu’il tient les locaux à disposition du locataire à la date convenue. Bien entendu, le bailleur ne devra remettre les locaux au locataire que pour autant que ce dernier ait respecté ses obligations comme, par exemple, la remise d’une garantie bancaire lorsque celle-ci a été convenue entre les parties. Si tel n’est pas le cas, la prise de possession des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire remplisse ses obligations, sans que la date de début du bail ne soit changée. Ainsi, lorsque les locaux ont été mis à disposition du locataire, il ne peut renoncer sans autre forme au contrat de bail.

La résiliation du bail est nécessaire
Le locataire reste donc tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles, cela jusqu’à ce que le contrat prenne fin. Peu importe qu’il ait changé d’avis et qu’il ne souhaite plus y emménager. Il sera notamment tenu de régler le loyer.

S’il souhaite se départir du contrat, le locataire devra faire parvenir une résiliation au bailleur qui exprime sans ambiguïté sa volonté de restituer de manière définitive les locaux et qui respecte les formes prescrites par la loi et le contrat. Il pourra ainsi résilier son contrat de bail pour son échéance. Le bailleur n’a aucune obligation d’accepter un terme anticipé du contrat.

Si le locataire souhaite être libéré de ses obligations plus tôt, il devra présenter au bailleur un locataire de remplacement. Ce dernier devra être solvable et être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, et cela dès la fin du contrat de bail des locataires actuels. En Suisse romande, le délai d’une telle résiliation est au minimum d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois. Ce délai ne court qu’à partir du moment où le bailleur a reçu la candidature complète et documentée du locataire de remplacement et que celuici remplit les prérequis pour conclure le bail. Bien entendu, le bailleur n’aura aucune obligation de conclure avec ce locataire de remplacement, même si ce dernier remplit les conditions.

Toutefois, il devra libérer le locataire sortant de ses obligations à l’échéance du délai susmentionné, pour autant que les locaux aient été effectivement restitués. Dans le cas où le locataire, comme ici, n’a en réalité jamais pris possession des locaux, ils seront réputés restitués uniquement lorsqu’il en aura rendu les clefs qui lui auraient, par hypothèse, été préalablement remises. A défaut, il devra verser au bailleur des indemnités pour occupation illicite et d’éventuels dommages et intérêts correspondant, par exemple, aux montants dus au nouveau locataire qui n’aurait pas pu emménager à temps dans les locaux.

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