La première étape consiste à définir les contours du contrat de bail envisagé: quelle sera la durée de celuici, à combien s’élèvera le loyer, quand débutera la location, etc.

Une fois que le bailleur et l’éventuel futur locataire sont d’accord sur ces points et que ce dernier a confirmé être intéressé par la conclusion d’un contrat de bail, il devra fournir au bailleur toutes les informations utiles à l’examen de sa candidature.

Respect de la sphère privée
Pour y parvenir, un certain nombre de questions seront posées aux candidats. Ils peuvent y répondre par écrit à l’aide d’un formulaire; cela n’est toutefois pas obligatoire. Le traitement de ces données sera, dans tous les cas, soumis à la Loi sur la protection des données (LPD), qui a pour but de protéger la personnalité des personnes concernées.

En substance, seules les données nécessaires à la conclusion du contrat peuvent être demandées, respectivement traitées. Les questions posées ne doivent donc pas empiéter excessivement sur la sphère privée du candidat, elles ne doivent ainsi pas être trop intimes et leur but doit clairement être en lien avec la conclusion du contrat.

Bien se renseigner
Il n’existe pas de liste préétablie d’interrogations à poser aux candidats. Tant le nombre de celles-ci que leur contenu diffèrent selon les cas. Les informations à obtenir des candidats sont généralement: leur nom, leur prénom, leur adresse actuelle, leur état civil, leur employeur, leur nationalité, éventuellement le type de titre de séjour dont ils sont bénéficiaires, leurs revenus, le nombre prévu d’occupants de l’appartement (enfants, colocataire, autre personne vivant dans le ménage, éventuellement lien de parenté avec cette autre personne, etc.).

Le bailleur pourrait également souhaiter savoir s’ils détiennent des animaux et, si oui lesquels, ou encore s’ils pratiquent un instrument de musique.

Bien entendu, la copie de certains documents est usuellement requise par les bailleurs, soit la pièce d’identité, l’éventuel titre de séjour, les trois dernières fiches de salaire et une attestation de l’Office des poursuites (datant de moins de trois mois) et éventuellement de l’Office des faillites. Vous pouvez également requérir des références ou demander aux candidats s’il vous est possible de contacter le propriétaire ou la régie du bien qu’ils occupent actuellement, ou qu’ils ont précédemment occupé.

Pour être certain que le candidat pourra assumer le loyer souhaité par le bailleur, il est opportun de veiller à ce que ce loyer corresponde au maximum à un tiers de l’ensemble des revenus du candidat. Le bailleur peut, bien entendu, souhaiter être plus restrictif.

Une fois ces informations reçues, le bailleur pourra sereinement choisir son locataire. Il faut retenir que le bailleur reste maître de sa décision d’attribuer ou non le logement à tel ou tel candidat et qu’il n’est pas tenu de justifier son choix.

Il sera alors temps de rédiger le contrat de bail, de le faire signer et de fixer un état des lieux d’entrée et une date de remise des clefs. Le bailleur peut également requérir du locataire la fourniture de sûretés correspondant, pour un logement, à trois mois de loyer, charges incluses.

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En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin, mais il passe, dans le cadre de la succession, aux héritiers. Les héritiers peuvent toutefois répudier la succession. Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué avant de prendre leur décision.

Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite, afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession. Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision d’entrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse d’entrer dans ce contrat de bail.

Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il se passe en général plusieurs mois, pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.

Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.

Le bailleur doit alors être nommé «gardien d’actifs», jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite. Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.

Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur des biens dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.

Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance  dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit hélas se résoudre à comptabiliser une perte.

S’agissant de la garantie de loyer, elle entre dans la masse active, soit la masse qui servira à désintéresser les créanciers. Si le bailleur n’a, au moment de l’ouverture de la faillite, aucune créance à faire valoir contre le défunt, le montant de cette garantie sera affecté au désintéressement de tous les créanciers.

Mais dans les cas de successions répudiées, les loyers échus entre le moment du décès et l’ouverture de la faillite sont rarement payés. Le bailleur peut donc faire valoir sa créance de loyers impayés avant l’ouverture de la faillite et faire valoir son droit de gage sur la garantie de loyer. Il doit impérativement revendiquer ce droit de gage dans le cadre de la production de sa créance, à défaut de quoi l’Office des faillites considérera que le bailleur y a renoncé.

Dans votre cas, il convient de prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites, afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soient effectués, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé «gardien d’ actifs». Vous pourrez alors soit stocker les meubles et autres objets dans le local de votre choix, à votre charge, soit éventuellement débarrasser directement toutes les affaires en prenant la responsabilité du montant mentionné dans l’inventaire. La première solution est évidemment la moins risquée.

Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage, en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur.

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Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et doit l’entretenir en cet état. Tout élément propre à empêcher le locataire de faire de l’appartement l’usage qui a été convenu doit être considéré comme un défaut.

Il faut alors distinguer les défauts graves, les défauts de moyenne importance et les menus défauts. Le défaut est grave lorsqu’il exclut ou entrave considérablement l’usage des locaux. Un défaut est considéré de moyenne importance lorsqu’il restreint l’usage de l’appartement, sans l’exclure ou l’entraver considérablement.

L’usage de la chose demeure ici possible et le locataire ne subit qu’une diminution de son confort. Un menu défaut, lui, n’affecte que dans une faible mesure l’usage des locaux, voire ne l’affecte pas du tout. Il peut être éliminé par de simples travaux de nettoyage, ou même des réparations de peu d’importance, qui ne nécessitent pas de compétences techniques et n’impliquent pas de frais importants. Pour cette dernière catégorie, le locataire doit remédier lui-même à ces défauts, à ses frais.

Un lavabo qui fuit peut être considéré comme un défaut de la chose. En fonction de l’importance de la fuite et des moyens à mettre en œuvre pour la réparer, ce défaut sera considéré comme un menu défaut ou comme un défaut de moyenne importance. 

Comme nous ne disposons pas, en l’espèce, de plus amples informations, admettons ici que la fuite à l’origine du dommage n’était pas du fait du locataire et qu’il ne pouvait pas la réparer lui-même. Les réparations peuvent dès lors être demandées au bailleur.

Avertir dès le moindre risque identifié
Toutefois, le locataire est responsable de l’aggravation du dommage. En effet, le locataire a l’obligation de signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même. Il ne peut rester inactif sous prétexte qu’il n’a pas à les réparer personnellement. Plus le défaut est grave et risque d’avoir des conséquences financières pour le bailleur, plus le locataire doit l’en aviser rapidement.

En effet, le bailleur doit pouvoir réparer sans délai la chose louée avant que le défaut ne s’amplifie et n’endommage davantage les locaux. Le locataire ne doit d’ailleurs pas attendre qu‘un dégât survienne; il doit informer son bailleur déjà lorsqu’il constate qu’un dégât risque de se produire.

Le locataire qui n’avertit pas son bailleur d’un dégât (ou risque de dégât), ou qui le fait tardivement, pourra être tenu de payer des dommages et intérêts. Tel sera le cas lorsque le propriétaire aurait pu limiter l’ampleur des dégâts s’il avait été avisé du défaut plus tôt. L’indemnité qui pourra être mise à la charge du locataire correspondra alors au surcroît de dommage dû à l’absence d’avis des défauts.

Dans les cas grave, si le locataire viole de manière répétée ses obligations en n’avertissant jamais le bailleur des défauts et lui crée ainsi des dommages, son bail pourra se trouver résilié pour violation du devoir de diligence. 

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Lorsqu’en tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous mandatez une entreprise afin qu’elle effectue les travaux dans votre villa, moyennant un certain prix, vous concluez avec elle un contrat d’entreprise.

De fait, l’entrepreneur s’engage alors à vous fournir un résultat: l’ouvrage souhaité. Dans votre cas, de nouvelles salles de bains. L’entrepreneur doit vous livrer un ouvrage sans défaut. La responsabilité de l’entrepreneur est soumise, d’une manière générale, aux mêmes règles que celles du travailleur dans les rapports de travail. Il doit respecter son devoir de diligence. Il est également responsable de la bonne qualité de la matière qu’il fournit. L’entrepreneur, à l’instar du vendeur, assume une garantie pour les défauts. Cette garantie est ouverte si les défauts ne sont pas imputables au maître d’ouvrage, soit au propriétaire qui a commandé les travaux, et que ce dernier ne les a pas acceptés. Est qualifié de défaut l’absence d’une qualité dont l’entrepreneur avait promis l’existence ou à laquelle le maître d’ouvrage pouvait s’attendre, selon les règles de la bonne foi. La loi distingue trois types de défauts: les défauts apparents, les défauts cachés et les défauts dissimulés.

Avis de défaut
Un défaut apparent est un défaut qui a été ou aurait pu être vu lors de la vérification régulière et diligente de l’ouvrage (par ex. la pose de carrelage à la place du parquet). Un défaut caché est, quant à lui, un défaut qui n’a pas été et ne pouvait pas être constaté lors de la vérification régulière et diligente de l’ouvrage. Il est ainsi découvert plus tard (par ex. le toit qui n’est pas étanche, ce qui ne peut être constaté qu’en cas d’intempéries). Finalement, le défaut dissimulé est un défaut qui a été intentionnellement caché par l’entrepreneur et qui ne pouvait être découvert par le maître d’ouvrage lors de la vérification de la chose.

Ainsi, pour pouvoir bénéficier de la garantie pour les défauts, le maître de l’ouvrage doit, en premier lieu, vérifier l’état de l’ouvrage. S’il constate des défauts, il devra ensuite en aviser immédiatement l’entrepreneur.

En cas de défauts cachés, il doit en aviser l’entrepreneur dès leur constatation. La loi ne prévoit pas de forme particulière pour l’avis de défaut. Il est toutefois conseillé de le faire par courrier recommandé, pour des raisons de preuve. Quel que soit le défaut que le propriétaire constaterait, ce qui importe pour qu’il puisse faire valoir ses droits est que l’avis de défaut soit établi en temps utile. L’avis devra énumérer clairement les défauts constatés par le maître de l’ouvrage et indiquer que ces défauts sont le fait de l’entrepreneur.

Délais de prescription
Pour les défauts affectant les constructions immobilières, tels que les travaux de rénovations d’une façade, d’une salle de bains, la pose de carrelage, etc., la loi prévoit que l’action du maître de l’ouvrage visant à faire valoir la garantie pour les défauts est prescrite cinq ans après la date de réception de l’ouvrage. Dans le cas de défauts dissimulés, le délai de prescription est de dix ans. Pour une construction dite mobilière, à savoir, par exemple, l’installation d’une machine à laver, l’action du maître de l’ouvrage se prescrit un an après la date de réception de l’ouvrage.

Pour interrompre le délai de prescription, le propriétaire doit intenter une action judiciaire ou entamer une procédure en recouvrement par la voie d’une poursuite à l’encontre de l’entrepreneur. L’avis de défaut ne suffit pas à interrompre la prescription.

Lorsque l’avis de défaut a été donné à temps et que le délai de prescription n’a pas encore été atteint (ou a été interrompu), le maître de l’ouvrage peut faire valoir ses droits. Ainsi, si l’ouvrage est inutilisable, il pourra le refuser et demander des dommages et intérêts lorsque l’entreprise est en faute. Lorsque les défauts sont de moindre importance, il pourra demander une réduction du prix ou obliger l’entreprise à réparer l’ouvrage à ses frais. Il pourra, également, demander des dommages et intérêts si l’entreprise est en faute. Dans le cas où l’entreprise ne remédierait pas aux défauts dans le délai (raisonnable) fixé par le propriétaire, ce dernier pourra alors exiger que les réparations ou la continuation des travaux soient confiées à une autre entreprise, aux frais et risques de l’entrepreneur. Ainsi, en cas de défaut, vous l’aurez compris, le plus important est de réagir vite.

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Le loyer est un des éléments essentiels du contrat de bail. Il est la rémunération due par le locataire pour la cession de l’usage de la chose et son entretien. Le montant du loyer est généralement indiqué dans le contrat de bail. Toutefois, il peut arriver que les parties ne précisent pas exactement le montant du loyer, mais conviennent d’un montant déterminable. Il en va ainsi d’un loyer fixé en fonction du pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.

Le bail selon lequel le loyer est fixé proportionnellement au chiffre d’affaires du locataire commerçant est aussi appelé bail partiaire. Ce mode de calcul du loyer est licite. Il n’est toutefois pas prévu dans le Code des obligations et provienz de pratiques commandées par les nécessités de la vie commerciale. Il est ainsi fréquent, en matière de location de locaux commerciaux, de voir des clauses contractuelles qui fixent le loyer en proportion du chiffre d’affaires du locataire, soit un loyer fluctuant en fonction de la marche du commerce du locataire. Le loyer proportionnel au chiffre d’affaires peut être fixé avec ou sans loyer de base minimum. Les parties optent souvent pour la première solution, à savoir un loyer de base minimal fixe et un loyer supplémentaire en fonction des résultats de l’exploitation.

Par exemple, les parties conviennent d’un loyer de CHF 60 000 par année, qui constitue le loyer minimum de base. Si, et dans la mesure où il dépasse le loyer de base, un loyer complémentaire correspondant à 7% du chiffre d’affaires réalisé par le locataire sera dû au bailleur.

Selon le Tribunal fédéral, la licéité de la combinaison d’un loyer fixe et d’un loyer proportionnel au chiffre d’affaires résulte du principe de la liberté des conventions, car ce mode de calcul est l’expression de la volonté commune des parties.

La conséquence de ce loyer fixe, déterminable sur la base de ce calcul simple, est que le loyer proportionnel au chiffre d’affaires, notamment le pourcentage convenu, ne peut pas être contrôlé ni attaqué en cours de bail. Le Tribunal fédéral a jugé que le loyer sur chiffre d’affaires pourrait être remis en cause par le locataire uniquement dans les 30 jours suivant la conclusion du bail, ou à l’échéance de ce dernier. Le loyer proportionnel au chiffre d’affaires n’est en effet ni un loyer indexé (car il ne dépend pas d’un facteur étranger au bail, tel l’Indice suisse des prix à la consommation), ni un loyer échelonné, car le loyer n’est pas prédéterminé à l’avance.

Dès lors, une hausse de loyer fondée sur l’application de la clause d’adaptation au chiffre d’affaires n’a pas à être notifiée sur formulaire officiel et ne peut pas être contestée selon les règles relatives aux majorations de loyer prévues dans le Code des obligations. Le bailleur ne devra faire usage de la formule officielle que si la clause du loyer est augmentée à la hausse pour l’échéance du contrat.

La question du contrôle
Sur le plan pratique, les cocontractants prévoiront généralement que le locataire devra, à ses frais, remettre ses comptes (compte de pertes et profits, bilan), par exemple une fois par semestre ou une fois l’an au bailleur, afin qu’il puisse, le cas échéant, réajuster le montant dû en fonction des résultats obtenus sur la base du pourcentage du chiffre d’affaires convenu contractuellement. Il est conseillé d’exiger du locataire des comptes révisés, afin d’éviter tout problème d’interprétation. Le bailleur se réservera, en tout état, un droit de contrôle. Ainsi, le bailleur insatisfait du relevé fourni informera par écrit le locataire pour qu’il lui remette dans les 30 jours tous les justificatifs nécessaires à la vérification de son chiffre d’affaires. Il est judicieux de prévoir ce mécanisme dans le contrat de bail.

En outre, il est fortement conseillé aux parties d’adopter une clause contractuelle définissant le chiffre d’affaires. Elles pourront, par exemple, indiquer qu’il correspond à toutes les ventes de marchandises et de services réalisés par le locataire dans les locaux loués, indépendamment du mode de paiement du client, du mode de livraison de la marchandise au client et du mode d’achat par le client. Cette définition dépend naturellement des circonstances du cas d’espèce. Par mesure de précaution, le bailleur exigera du locataire qu’il s’engage à effectuer toutes les ventes via des caisses enregistreuses.

En conclusion, le loyer sur chiffre d’affaires est licite et pré- sente des avantages pour les deux parties. Le locataire aura le confort d’un loyer qui suit la marche de ses affaires et le bailleur pourra bénéficier de la prospérité économique de son locataire en réajustant le montant du loyer proportionnellement aux résultats de l’exploitation.

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Il est vrai que certains travaux d’entretien ou de rénovation d’un immeuble, tels que la réparation de l’ascenseur, la réfection du toit ou la rénovation de la façade, peuvent engendrer des coûts très importants. Certains copropriétaires peuvent avoir des difficultés à réunir une telle somme dans un délai qui peut être court si les travaux sont urgents.

Dans ce genre de situation, un fonds de rénovation se révèle extrêmement utile. En effet, il s’agit d’une provision alimentée par des contributions uniques ou périodiques des propriétaires d’étage et dont le but est de financer ce type de travaux. Il constitue un élément patrimonial de la communauté des propriétaires d’étage; il est détenu par elle. Ainsi, si sa création n’est pas rendue obligatoire par la loi, elle est vivement conseillée.

Le fonds de rénovation est, par principe, destiné à être utilisé pour financer des travaux d’amélioration ou de rénovation des parties communes. Il ne peut servir à financer des parties exclusives.

Modalités de constitution
La constitution d’un fonds de rénovation est généralement prévue par l’acte constitutif de la PPE ou par le règlement d’administration et d’utilisation de celleci. Il peut toutefois également être constitué ultérieurement, par décision de l’Assemblée des propriétaires d’étage. Sous réserve de convention contraire, la décision de constitution de ce fonds est prise à la majorité simple des propriétaires d’étage.

Ainsi, l’administrateur, le comité de gestion ou un copropriétaire seul ne peuvent pas imposer sa création. Ils peuvent toutefois demander à ce que la question de la création d’un tel fonds figure à l’ordre du jour.

Lors de la création d’un fonds de rénovation, il est recommandé de régler plusieurs points: périodicité des versements, montant de ces contributions au fonds, règles applicables à la gestion du fonds et formalités liées à l’utilisation du fonds. Usuellement, le fonds est placé auprès d’un établissement bancaire, en valeurs pupillaires et non spéculatives. La gestion de ce fonds peut être déléguée, par exemple à l’administrateur ou au comité de gestion, par l’Assemblée des propriétaires d’étage. La fixation de la quotité des contributions peut également leur être déléguée. Le montant de la contribution au fonds est généralement fixé en fonction des parts de chaque copropriétaire. Certains règlements d’administration et d’utilisation de la PPE prévoient également un plafond pour le versement des contributions par part d’étage, voire un plafond du montant global du fonds. Ce plafond global dépendra notamment de la dimension de la propriété par étage, de l’état du bâtiment et de son affectation.

Obligation de cotiser
Une fois le fonds constitué, les contributions deviennent obligatoires et la communauté des propriétaires d’étage acquiert à ce titre une créance contre les propriétaires d’étage individuels.

Tout comme les autres contributions aux frais et charges communs, ces versements sont garantis par des droits de gages légaux, sous forme d’une hypothèque légale ou d’un droit de rétention en faveur de la communauté.

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Le locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut se départir du contrat sans le résilier en bonne et due forme. Cela vaut également lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du bail. Il en est d’ailleurs de même lorsque le contrat est signé quelque temps avant la date du début du bail. Dès cette signature, les parties sont liées contractuellement et si le locataire décide de ne plus emménager dans les locaux, il devra alors le résilier, cela même si le bail n’a pas encore débuté.

De son côté, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue. Normalement, celle-ci correspond au début du contrat de bail. Cependant, comme dans votre cas, il peut arriver que les locataires entrent dans les locaux postérieurement au début du contrat. Cela peut notamment résulter du fait que le bail débute un dimanche ou un jour férié, mais également d’un accord entre les parties lorsque, par exemple, le bailleur exécute des travaux dans les locaux. Dans ces cas, la date de délivrance est donc postérieure au début du bail. Cela ne change toutefois pas le fait que les parties sont engagées l’une envers l’autre dès la signature du bail.

Le bailleur a respecté son obligation de délivrance de la chose louée lorsqu’il tient les locaux à disposition du locataire à la date convenue. Bien entendu, le bailleur ne devra remettre les locaux au locataire que pour autant que ce dernier ait respecté ses obligations comme, par exemple, la remise d’une garantie bancaire lorsque celle-ci a été convenue entre les parties. Si tel n’est pas le cas, la prise de possession des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire remplisse ses obligations, sans que la date de début du bail ne soit changée. Ainsi, lorsque les locaux ont été mis à disposition du locataire, il ne peut renoncer sans autre forme au contrat de bail.

La résiliation du bail est nécessaire
Le locataire reste donc tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles, cela jusqu’à ce que le contrat prenne fin. Peu importe qu’il ait changé d’avis et qu’il ne souhaite plus y emménager. Il sera notamment tenu de régler le loyer.

S’il souhaite se départir du contrat, le locataire devra faire parvenir une résiliation au bailleur qui exprime sans ambiguïté sa volonté de restituer de manière définitive les locaux et qui respecte les formes prescrites par la loi et le contrat. Il pourra ainsi résilier son contrat de bail pour son échéance. Le bailleur n’a aucune obligation d’accepter un terme anticipé du contrat.

Si le locataire souhaite être libéré de ses obligations plus tôt, il devra présenter au bailleur un locataire de remplacement. Ce dernier devra être solvable et être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, et cela dès la fin du contrat de bail des locataires actuels. En Suisse romande, le délai d’une telle résiliation est au minimum d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois. Ce délai ne court qu’à partir du moment où le bailleur a reçu la candidature complète et documentée du locataire de remplacement et que celuici remplit les prérequis pour conclure le bail. Bien entendu, le bailleur n’aura aucune obligation de conclure avec ce locataire de remplacement, même si ce dernier remplit les conditions.

Toutefois, il devra libérer le locataire sortant de ses obligations à l’échéance du délai susmentionné, pour autant que les locaux aient été effectivement restitués. Dans le cas où le locataire, comme ici, n’a en réalité jamais pris possession des locaux, ils seront réputés restitués uniquement lorsqu’il en aura rendu les clefs qui lui auraient, par hypothèse, été préalablement remises. A défaut, il devra verser au bailleur des indemnités pour occupation illicite et d’éventuels dommages et intérêts correspondant, par exemple, aux montants dus au nouveau locataire qui n’aurait pas pu emménager à temps dans les locaux.

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