La conclusion d’un bail suppose la cession du bien loué par le bailleur au locataire. Il est extrêmement important de bien choisir son locataire car le bailleur s’expose à des risques financiers non négligeables. En effet, il peut arriver que le locataire cesse de payer son loyer durant une période plus ou moins importante ou restitue l’appartement avec des défauts importants.

Dans ces cas, les sûretés ou garantie de loyer sont, pour les baux d’habitation, un atout précieux du bailleur pour obtenir un dédommagement. Même s’il est possible pour le bailleur de résilier le bail de manière anticipée en cas de non-paiement par exemple, cette mesure ne lui permet cependant pas d’être indemnisé financièrement. Pour prévenir ces risques, le bailleur peut demander au locataire des sûretés. La constitution de sûretés doit être prévue par le contrat. Il ne s’agit pas d’une exigence légale mais d’une obligation contractuelle du locataire.

La loi prévoit que les sûretés sont fournies en espèces ou sous forme de papiers-valeurs. Le montant doit être déposé sur un compte auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt, au nom du locataire. Le bailleur ne peut pas garder le montant de la garantie dans son patrimoine. Le montant reste sur un compte bloqué et ni le bailleur ni le locataire ne peuvent se servir librement. Pour les baux d’habitation, le montant de la garantie de loyer ne peut excéder trois mois de loyer. En pratique, il est fréquent que le locataire entreprenne directement les démarches en vue de constituer les sûretés et qu’il transmette ensuite toutes les informations nécessaires au bailleur.

En principe, les sûretés doivent être constituées avant la remise des locaux au locataire. Si le locataire ne constitue pas les sûretés avant la remise de l’objet loué, le bailleur peut refuser la délivrance des locaux en vertu de l’exception d’inexécution. En outre, après la fixation d’un délai supplémentaire au locataire pour s’exécuter et si cette mise en demeure reste vaine, le bailleur pourra se départir du contrat avant la délivrance de la chose.

Votre cas est différent dans la mesure où le locataire est déjà dans l’appartement. Il est cependant possible d’envisager une résiliation extraordinaire du contrat de bail vous liant à votre locataire à des conditions strictes. Une partie de la doctrine considère que la violation de l’obligation du locataire de fournir les garanties est un cas de résiliation extraordinaire du bail. En effet, la violation répétée et continue par le locataire de ses obligations contractuelles, rendant le maintien du bail insupportable, fonde un congé anticipé.

Je vous recommande d’adresser une ultime mise en demeure à votre locataire en lui impartissant un délai pour s’exécuter et constituer la garantie bancaire. Si la constitution de la garantie bancaire n’est pas effectuée dans le délai prescrit, vous pourrez résilier le contrat de bail moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. A titre subsidiaire, vous pouvez également résilier le contrat de bail pour sa prochaine échéance contractuelle.

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Lorsqu’on entend donner un congé en raison d’un projet de rénovation tel que le vôtre, l’on parle de congé-rénovation. Une telle résiliation est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. C’est au locataire de le prouver en démontrant que la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection par exemple.

Dans de nombreux arrêts, les juridictions ont considéré que la résiliation du bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients qui en résultent car selon le Tribunal fédéral sa présence entrainera en règle générale des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux.

Selon la jurisprudence, une résiliation fondée sur une rénovation est contestable uniquement s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou en cas de travaux extérieurs tel qu’une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon.

Il s’agit ainsi de déterminer dans quelle mesure la réalisation des travaux envisagés dans l’objet loué serait compliquée ou retardée par la présence du locataire dans les lieux.

Selon la jurisprudence, l’élément déterminant pour exclure le caractère abusif du congé réside dans les retards ou les complications qu’entraînerait la présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux ne justifie en principe pas le congé. En outre, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de préciser que le congé est abusif si le projet du bailleur d’entreprendre des rénovations ne présente pas de réalité tangible ou s’il n’est pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés, notamment l’entrave provoquée par ceuxci sur l’utilisation à venir des locaux loués.

Le congé doit également être annulé en raison de son caractère abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, notamment s’il est certain qu’il se heurtera à un refus d’autorisation de la part des autorités administratives compétentes.

Un projet détaillé

Il vous appartiendra ainsi de rendre vraisemblable la nécessité d’entreprendre les travaux invoqués et votre volonté réelle de les effectuer. Même si vous n’avez pas encore obtenu les autorisations nécessaires, vous devrez avoir un projet précis et détaillé des travaux envisagés. De vagues intentions ne sont pas suffisantes.

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La propriété par étages implique une distinction fondamentale entre les parties communes et les parties exclusives. La distinction est primordiale puisque la communauté des propriétaires d’étages se répartit les charges relatives aux parties communes, chacun demeurant tributaire des charges concernant son lot exclusif.

La loi mentionne, de manière exhaustive, les éléments qui doivent demeurer des parties communes et qui ne peuvent donc pas être constitués en droit exclusif. Parmi ces éléments figurent les parties importantes pour l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment. Il est communément admis que la toiture est toujours une partie élémentaire du bâtiment et qu’elle constitue donc par définition une partie commune.

La répartition des coûts liés à un espace commun dont seul l’un des propriétaires d’étages dispose d’un droit particulier peut être prévue dans le règlement d’utilisation de la PPE, sous réserve des règles impératives imposées par la loi.

Dans ce registre, la loi impose notamment qu’il ne peut pas être convenu qu’un ou plusieurs propriétaires d’étages soient déchargés de la prise en charge des frais d’entretien d’une partie du bâtiment dont la fonction est indispensable au sein de la PPE, telle que la terrasse sur le toit, en raison du fait que le toit est une partie indispensable de la structure du bâtiment.

Si les travaux envisagés n’apportent aucun avantage aux autres propriétaires d’étages et qu’ils ne relèvent pas de l’entretien d’une partie élémentaire du bâtiment, leur prise en charge revient au propriétaire d’étages jouissant du droit d’usage particulier. Tel sera le cas du propriétaire d’étages qui souhaite installer un potager sur sa terrasse en toiture.

À noter que des travaux rendus nécessaires des suites d’un usage inadéquat par le propriétaire d’étages bénéficiaire du droit d’usage particulier ne seront en principe pas supportés par la communauté mais par le propriétaire d’étages négligent.

Notre lecteur nous rapporte des travaux liés à l’étanchéité du bâtiment, soit une partie obligatoirement commune de la communauté des propriétaires d’étages puisqu’elle revêt une importance déterminante pour son ensemble. Les coûts liés auxdits travaux devront être mis à la charge de l’ensemble de la communauté des propriétaires d’étages et non exclusivement de notre lecteur.

À noter également que si les travaux portant sur l’étanchéité du bâtiment entraînent une intervention sur les parties exclusives de notre lecteur, il appartiendra a priori à la PPE d’assumer les frais consécutifs à l’intervention sur ses parties exclusives.

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