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Pour se prémunir contre le risque du non-paiement du loyer ou d’éventuelles dégradations à la chose louée, le bailleur peut demander une garantie de loyer au locataire sous forme d’espèces ou de papiers-valeurs, couramment appelée «la garantie». Le Code des obligations suisse prévoit que lorsqu’il s’agit de baux d’habitations – ce qui est le cas en l’espèce –, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. Attention, une fois que la garantie de loyer est prévue dans le contrat de bail, les sûretés ne doivent pas être intégrées au patrimoine du bailleur mais déposées auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt, au nom du locataire.

En pratique, deux démarches sont possibles: soit le locataire se charge de ces démarches et fournit au bailleur un document attestant de la constitution de la garantie (pratique la plus courante), soit le locataire remet le montant de la garantie de loyer au bailleur, qui le dépose auprès d’un établissement bancaire au nom du locataire. Il découle implicitement de l’obligation de déposer des sûretés sur un compte d’épargne que les sûretés qui sont déposées en espèces doivent produire des intérêts en faveur du locataire.

Pendant la durée du bail, le locataire ne peut pas compenser la garantie avec les loyers dus. Par conséquent, il ne peut cesser de payer les trois derniers mois en se reposant sur cette garantie de loyer.

Pour formellement obtenir la libération de la garantie de loyer, la législation cantonale dispose que le retrait de tout ou partie des sommes ou valeurs déposées à titre de garantie ne peut être effectué que sous la double signature du bailleur et du locataire, ou en vertu d’une décision judiciaire.

En cas de non-paiement du loyer en cours de bail, le bailleur peut, sous certaines conditions strictes, résilier le contrat de bail de manière anticipée et demander la libération de la garantie en sa faveur, à concurrence du montant des loyers impayés, à condition que le locataire donne son accord. S’il ne parvient pas à obtenir son accord, le bailleur peut intenter une action en paiement à l’encontre de son locataire. C’est une fois qu’il aura obtenu une décision judiciaire condamnant le locataire à payer le montant dû, qu’il pourra alors demander la libération de la garantie de loyer.

Dans votre situation, vous n’êtes ni tenu, ni conseillé de libérer la garantie de loyer avant la fin du bail, quand bien même les loyers seraient à jour. Il est important de noter que la garantie sert aussi à couvrir les éventuels dommages causés par les locataires. Si des dégradations sont constatées et sont imputables à ces derniers, la garantie pourra être utilisée, soit avec leur consentement, soit sur décision judiciaire vous accordant un montant pour les réparations.

Il est donc prudent d’attendre l’état des lieux de sortie avant de libérer la garantie. Si aucun dommage n’est constaté, vous pouvez signer le formulaire qu’ils vous ont soumis pour libérer la garantie de loyer à l’issue de cet état des lieux. En revanche, si des dommages sont identifiés et contestés par les locataires, il vous est fortement conseillé de conserver la garantie de loyer. Toutefois, vous ne pourrez pas indéfiniment la retenir. En effet, la législation cantonale prévoit qu’à défaut d’une action judiciaire intentée par le bailleur contre le locataire dans le délai d’une année à compter de la date où le locataire a libéré les locaux faisant l’objet de la garantie, celle-ci est de plein droit débloquée et le propriétaire des espèces est autorisé à en reprendre possession. Il est donc conseillé d’agir avant l’échéance du délai d’un an. Enfin, il vous sera aussi loisible de vous mettre d’accord avec vos locataires sur une compensation à prélever sur la garantie en cas de dommages admis.

Par conséquent, il est déconseillé de libérer cette garantie avant d’avoir pu procéder à l’état des lieux de sortie, et avant que tous les loyers aient été réglés.

Conseils juridiques en droit immobilier

Laure Meyer, Nimah Ali Abukar et Géraldine Schmidt sont toutes trois titulaires du brevet d’avocat et spécialisées en droit immobilier (droit du bail, de la construction, droit foncier et droit de la PPE). Elles vous reçoivent sur rendez-vous pour des conseils personnalisés dans les bureaux de CGI Conseils. Elles sont en mesure de vous conseiller, de vous assister et de vous représenter devant les juridictions en matière administrative (construction, LDTR, etc.) et en matière de baux et loyers.

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