Le bailleur de locaux commerciaux bénéficie en effet d’’une possibilité prévue dans le droit du bail qui n’est pas accordée au bailleur de logement. Il s’agit en réalité d’un droit de gage, appelé droit de rétention, sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l’aménagement, soit à l’usage de ceux-ci. Ce droit de rétention sert à garantir le loyer de l’année écoulée et du semestre courant. En relation avec ce droit de rétention, la plupart des baux commerciaux stipulent que le locataire s’engage à meubler suffisamment les lieux et à les maintenir meublés durant toute la durée du bail.
 
Les objets concernés sont en particulier, le mobilier, les machines, l’équipement du locataire et les marchandises qui garnissent l’objet loué. La jurisprudence a même admis que ce droit de rétention pouvait également porter sur le mazout se trouvant dans la citerne. Les meubles considérés comme insaisissables selon les règles de la poursuite pour dette et faillite ne peuvent en revanche pas faire l’objet du droit de rétention. Il s’agit des machines, des outils et instruments ou livres indispensables à l’exercice de la profession du locataire, ainsi que les objets réservés à son usage personnel.
 
Le droit de rétention garantit le loyer que le locataire est tenu de verser mais également les frais accessoires, tel que le chauffage, l’eau chaude ou les autres prestations prévues dans le contrat de bail. La jurisprudence a précisé que ce droit peut également s’exercer pour garantir le paiement des indemnités pour occupation illicite lorsque le bail a été résilié par l’une ou l’autre des parties. Il peut également garantir les frais de poursuite, les frais d’exercice du droit de rétention et les intérêts moratoires.
 

Procédure à suivre

 
Le droit de rétention ne peut être exercé par le propriétaire que lorsque le locataire a cessé de verser régulièrement son loyer. Le bailleur peut l’exercer aussitôt qu’il constate du retard. Il devra alors s’adresser à l’office des poursuites pour demander une prise d’inventaire. C’est à partir de la date de cette demande que seront calculées les périodes pour lesquelles le droit de rétention peut s’exercer.
 
Un officier se rendra ensuite chez le locataire, après qu’il ait été préalablement averti, afin de procéder à ladite prise d’inventaire. Le fonctionnaire devra mentionner sur l’inventaire autant de meubles que cela apparaîtra nécessaire pour garantir la prétention du bailleur. Si des objets appartenant à des tiers se trouvent dans les locaux, ils seront mentionnés au procès-verbal et le locataire sera tenu de signaler qu’ils ne lui appartiennent pas. Le bailleur sera alors informé par l’Office des poursuites de la revendication des tiers et sera invité à se déterminer. En cas de litige sur les biens revendiqués, la question de la propriété de ces objets devra être tranchée par un juge.
 
Le locataire peut s’opposer à la prise d’inventaire en s’acquittant du loyer dû ou en fournissant des sûretés à concurrence des prétentions du bailleur. Le droit de rétention s’exercera alors sur lesdites sûretés.
 
Le procès-verbal de la prise d’inventaire sera transmis au bailleur par l’office des poursuites qui lui accordera un délai de 10 jours pour intenter une poursuite en réalisation de gage. Au travers de cette poursuite, le bailleur ne pourra réclamer que les montants qui ont justifié la prise d’inventaire et qui sont échus le jour de la réquisition de poursuite. Par la suite, un commandement de payer sera notifié au locataire qui pourra y faire opposition. Si tel est le cas, le bailleur devra requérir du juge la mainlevée de l’opposition. Il devra alors démontrer qu’il est au bénéfice d’un titre valant reconnaissance de dettes, ce qui est en principe le cas lorsqu’un contrat de bail a été signé. Une fois la mainlevée de l’opposition prononcée par les autorités judiciaires ou si le locataire n’a pas fait opposition à la poursuite, l’Office procèdera à la vente des meubles inventoriés dont le produit servira à couvrir la créance du bailleur, soit les loyers et autres frais impayés.
 
Si le locataire semble décidé à déménager sans en avertir le bailleur, ce dernier peut requérir l’assistance de la force publique pour empêcher un tel déménagement. Le locataire sera alors contraint de laisser autant de meubles qu’il en faut pour garantir la créance du bailleur. L’Office des poursuites devra procéder à une prise d’inventaire immédiatement après l’intervention de la force publique. Si cette intervention arrive trop tard et que le locataire a d’ores et déjà déménagé, le bailleur peut faire réintégrer les objets avec l’assistance de la force publique dans les 10 jours qui suivent leur déplacement.
 
Ainsi, il semble indiqué, dans votre cas, de requérir au plus vite de l’Office des poursuites une prise d’inventaire. Pour ce faire, un formulaire est disponible sur le site internet de l’Office des poursuites : https://ge.ch/opf/formulaires
 

Durant toute la durée du bail, le bailleur s’engage à céder l’usage d’une chose au locataire moyennant un loyer. Ainsi, le bailleur ne peut pas accéder aux locaux loués comme bon lui semble dans la mesure où le locataire dispose d’un droit à jouir des locaux.

Cependant, afin de sauvegarder son droit de propriété et d’exercer son obligation d’entretien, le bailleur doit pouvoir examiner régulièrement les locaux loués. La loi prévoit ainsi que le locataire est tenu d’autoriser le bailleur à inspecter la chose dès lors que cet examen est nécessaire à l’entretien du bien loué. Le locataire ne doit supporter que les réparations nécessaires faisant partie du devoir d’entretien du propriétaire, telles que travaux de réfection de façades ou travaux d’entretien de l’appartement. Le locataire n’est pas obligé de supporter les travaux projetés en vue d’une relocation future.

Compte tenu de ce qui précède, le bailleur peut non seulement visiter l’objet loué lorsqu’il a connaissance d’un défaut, mais il peut également visiter le bien périodiquement, sans exagération, conformément au bon sens et aux règles de la bonne foi.

Par ailleurs, la loi oblige également le locataire à tolérer les visites du bailleur lorsqu’elles sont nécessaires à la vente des locaux ou à leur relocation. Dans cette dernière hypothèse, le bail de durée indéterminée doit avoir été résilié et l’échéance du bail de durée déterminée doit être proche.

Pendant toute la durée du contrat de bail, le locataire étant le maître des lieux, le bailleur ne pourra faire valoir son droit de visiter les locaux que dans les cas prévus par la loi et mentionnés ci-dessus et devra notamment tenir compte des égards dus au locataire. Il va de soi que le locataire peut accepter une visite du bailleur en dehors des cas réglementés par la loi.

Le droit de visite du bailleur doit être précédé d’un avertissement donné quelques jours auparavant. Le bailleur contacte donc son locataire suffisamment à l’avance pour convenir ensemble d’une date. En cas d’urgence, le locataire est tenu de consentir une visite immédiatement. En pratique, un délai de 5 jours est considéré comme un délai d’avertissement raisonnable. Il peut cependant varier selon le cas d’espèce. Les visites doivent avoir lieu selon les heures consacrées aux affaires, c’est-à-dire durant les jours ouvrables. Lorsque les visites ont pour but la relocation de l’objet loué, il faut veiller à ce que le locataire ne soit pas dérangé constamment et essayer de regrouper les visites.

Le droit de visite appartient au bailleur ou à ses représentants (régie, concierge ou autre). Le locataire n’est pas tenu d’assister à ces visites et il peut confier ses clés au concierge par exemple ou se faire représenter par une personne de confiance.

Le locataire qui refuse à tort l’accès aux locaux au bailleur s’expose à devoir des dommages-intérêts si le bailleur subit un préjudice, voire, suivant le cas d’espèce et après un avertissement écrit demeuré vain, la résiliation de son contrat de bail.

Il convient de préciser qu’en cas de refus du locataire, le bailleur ne peut pas pénétrer de force dans les locaux. Il est contraint de demander au juge de condamner le locataire à accepter une visite des locaux.

Ainsi, dans votre cas et pour autant que vous préveniez votre locataire suffisamment en avance, ce dernier n’est pas légitimé à vous refuser l’accès à l’appartement litigieux.
 

Afin de prévenir le risque éventuel que son locataire ne s’acquitte pas du loyer ou qu’il cause des dommages à la chose louée, le bailleur peut demander au locataire de constituer des sûretés, en espèces ou sous la forme de papiers-valeurs, ce que l’on appelle communément une «garantie». La loi fédérale prévoit que pour les baux d’habitation, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. La loi prévoit également que si le locataire fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Les sûretés ne doivent ainsi pas être intégrées au patrimoine du bailleur, mais déposées auprès d’une banque. Dans la pratique, il arrive très fréquemment que le locataire entreprenne directement des démarches auprès de sa banque et fournisse au bailleur un document attestant de la constitution de la garantie. Il découle implicitement de l’obligation de déposer des sûretés sur un compte d’épargne que les sûretés qui sont déposées en espèces doivent produire des intérêts en faveur du locataire.

Tant que dure le contrat de bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu’il a déposé en garantie avec les sommes qu’il doit au bailleur. Ainsi, le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer les trois mois précédant la fin du bail.

Lorsqu’en cours de bail, le locataire ne paye plus son loyer, le bailleur peut, à des conditions strictes, résilier de façon anticipée le contrat de bail. Il est également en mesure de requérir la libération de la garantie en sa faveur, à concurrence du montant des loyers impayés, et ce pour autant que le locataire donne son accord ou que le bailleur soit au bénéfice d’une décision judiciaire condamnant son locataire à lui payer le montant litigieux.

Dans votre cas, juste avant la fin du bail, vous n’avez aucun intérêt, ni aucune obligation, à accepter de libérer la garantie en faveur de votre locataire, quand bien même elle serait à jour dans le paiement du loyer. Il convient en effet de garder à l’esprit que la garantie est aussi destinée à prévenir le risque que votre locataire ait endommagé la chose louée et qu’elle doive prendre à sa charge certaines réparations. Dans l’hypothèse où des défauts lui seraient imputables, la garantie pourra en effet être utilisée, soit avec son accord, soit lorsque vous serez au bénéfice d’une décision judiciaire la condamnant à vous payer un certain montant au titre des frais de réparation.

Il convient ainsi d’attendre d’avoir procédé à l’état des lieux avant de libérer cette garantie. Ensuite, tout dépendra de savoir si des dégâts auront été constatés ou non. Soit l’appartement est en bon état et vous n’avez plus aucune prétention à faire valoir; en ce cas, vous pourrez signer une lettre demandant la libération de la garantie à l’issue de cet état de lieux. Soit des dommages ont été constatés et sont contestés par votre locataire; vous devrez alors conserver cette garantie et vous aurez un délai d’une année pour agir à son encontre, à défaut de quoi cette garantie sera automatiquement libérée. Enfin, il vous sera aussi loisible de vous mettre d’accord avec votre locataire, en cas de dégâts admis, sur une indemnité à prendre sur la garantie.

Quoi qu’il en soit, il est déconseillé de libérer cette garantie avant d’avoir pu procéder à l’état des lieux de sortie et avant que tous les loyers aient été réglés.

Au début du bail, il est d’usage que les parties procèdent à un constat de l’état des locaux. Il s’agit de l’état des lieux d’entrée (ELE). Idéalement, cette visite fait l’objet d’un procès-verbal. Le Code des obligations ne prévoit pas un tel constat. Toutefois, en Suisse romande, l’état des lieux d’entrée de locaux d’habitation est rendu obligatoire par le Contrat-cadre romand (CCR). Ce constat se fait de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire ou de leurs représentants. A cette occasion, les parties peuvent noter les défauts existant à l’entrée du locataire. Ce constat permet également au bailleur de démontrer que les locaux ont été délivrés en bon état.
 

Ce procès-verbal prendra toute son utilité au moment de la comparaison de l’état des locaux à l’entrée et à la sortie du locataire. Les défauts constatés à la sortie et qui n’étaient pas présents au début du bail pourront ainsi être mis à la charge du locataire. Tel est, bien entendu, également le cas lorsque les parties n’ont pas procédé au constat d’état des lieux d’entrée. En effet, cela ne libère évidemment pas le locataire de son obligation d’user de la chose avec soin. Le constat d’état des lieux d’entrée facilite toutefois la preuve de l’inexistence de ces défauts à l’entrée du locataire.
 

Aucune forme spéciale n’est requise. Cependant, il est conseillé de remplir le procès-verbal de la manière la plus précise possible. Il existe un formulaire pré-imprimé qui est usuellement utilisé et qui vous facilitera la tâche. Au besoin, des photographies peuvent venir compléter le procès-verbal. Un témoin peut également être présent, voire, mais cependant plus rarement, un huissier judiciaire.
 

Lors du constat, les parties notent, pièce par pièce, l’état des locaux en détaillant, si besoin, l’état des murs, des boiseries, des sols, etc. Le bon fonctionnement de la robinetterie, des interrupteurs, des stores ou volets et des prises électriques est également contrôlé. C’est aussi l’occasion de préciser les appareils et meubles mis à disposition du locataire et leur état. Le nombre de clefs remises au locataire est également indiqué. Afin de pouvoir constater le mieux possible l’état du bien, cette visite se fait de préférence dans des locaux vides. Si les locaux ont été entièrement ou partiellement refaits à neuf, il est conseillé de le préciser. Si tel n’est pas le cas, mais que le bien est en bon état et qu’il n’y a rien de spécial à signaler, la simple mention «en ordre», parfois abrégée en «e.o.», suffit.
 

Ce constat est également l’occasion de préciser quels travaux les parties ont accepté d’entreprendre suite à cet état des lieux. Une fois le constat terminé, les parties datent et signent le procès-verbal et chacune en garde un exemplaire. Il fait alors partie intégrante du contrat de bail. Il doit ainsi être conservé, cela d’autant plus que, généralement, le même document est utilisé lors de l’état des lieux de sortie. En effet, le constat sera alors simplement complété à la sortie du locataire, en spécifiant ce qui a été endommagé et les travaux qui sont à effectuer par le locataire (soit par lui-même, soit par le biais d’une entreprise, à ses frais). Il ne sera dès lors pas nécessaire de rédiger intégralement un nouveau constat.
 

Ainsi, dans votre cas, il est essentiel de procéder à un état des lieux d’entrée, mentionnant bien que l’appartement a été remis à neuf avant l’entrée des locataires.

La loi prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose louée avec le soin nécessaire. S’il s’agit d’un immeuble, il doit également respecter les égards dus aux habitants de la maison et aux voisins. Si le maintien du bail devient insupportable au bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier ce contrat. Pour un bail d’habitation, il doit observer un délai de congé de trente jours pour la fin d’un mois. Il s’agit là d’une résiliation anticipée du bail (avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois), par opposition à une résiliation ordinaire, donnée pour l’échéance du bail (avec un préavis de 3 mois). D’après la jurisprudence, le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat.
 

Droit du bail et objets sur le palier
 

Le droit du bail ne prévoit rien de particulier s’agissant de l’entreposage d’objets sur le palier des locataires, mais les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève stipulent qu’il est interdit d’entreposer des objets (motocycles, bicyclettes, poussettes, caisses à fleurs, meubles, etc.) dans les cages d’escalier ou en dehors des emplacements réservés à cet effet. Cette disposition s’applique donc à votre locataire si les conditions générales étaient jointes à votre contrat. Si tel n’était pas le cas, il est de toute façon généralement admis que le locataire peut user de la chose louée, à savoir l’appartement uniquement, et qu’il ne peut utiliser les allées ou palier que pour se rendre à son appartement, et non pour y entreposer ses affaires. Votre locataire n’est donc pas en droit de laisser ses meubles sur votre palier.
 

Quel type de résiliation ?
 

La question se pose de savoir si vous pouvez résilier le bail de manière anticipée ou ordinaire. Comme on l’a vu, la résiliation anticipée suppose que le manquement de votre locataire soit suffisamment grave.
 

Dans une affaire vaudoise qui vient d’être jugée par le Tribunal fédéral, ce dernier a considéré que la présence non autorisée de quelques meubles et objets n’entraînait pas une perturbation à ce point nuisible dans le bâtiment qu’il se justifiait de chasser à bref délai des locataires. Dans cette affaire, les autres habitants de l’immeuble ne s’étaient aucunement plaints de la situation et les meubles étaient disposés de façon ordonnée, contre le mur, sans entraver le passage. Le Tribunal fédéral a toutefois retenu que cette situation, consistant en la violation persistante du devoir de diligence du locataire, aurait justifié un congé ordinaire, donné pour l’échéance du contrat.
 

Dans votre situation, il s’agit de voir si vos autres locataires se sont plaints et quelle quantité de meubles est stockée sur le palier. S’il s’avère que comme dans l’affaire vaudoise, les meubles n’entravent pas le passage, mais que le locataire persiste à les laisser là malgré vos demandes répétées, vous devriez plutôt utiliser la voie de la résiliation ordinaire. A l’inverse, si les autres locataires se plaignent, si le passage est rendu compliqué et si les objets ne sont pas placés de manière ordonnée, la voie de la résiliation anticipée pourrait être possible, pour autant qu’elle soit précédée d’une mise en demeure avec menace de résiliation.
 

Que prévoient les normes incendies ?
 

En ce qui concerne les normes incendie, le droit cantonal ne prévoit rien de particulier, hormis un renvoi à la norme de protection incendie et aux directives de l’Association des établissements cantonaux d’assurance incendie (AEIA). D’après celles-ci, les voies d’évacuation doivent toujours rester dégagées et utilisables en toute sécurité. À l’extérieur de l’unité d’utilisation, elles ne doivent pas servir à d’autres usages. Le palier doit donc être dégagé et rester utilisable en toute sécurité. Ces normes de droit administratif doivent toutefois être appliquées sous l’angle du principe de la proportionnalité. Les mesures ordonnées doivent être proportionnées au but visé. La question se pose dans votre cas de savoir la présence de ces meubles entrave ou compromet une évacuation en cas d’incendie. A priori, tel ne semble pas être le cas, de sorte que les règles de sécurité de vous sont d’aucun secours. Cela étant, si le passage était complétement entravé, vous pourriez alors les invoquer pour justifier l’enlèvement des meubles et une résiliation, cas échéant.
 

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Le contrat que vous allez conclure avec l’entreprise de déménagement est un contrat de transport. Il s’agit d’un contrat par lequel cette entreprise s’engage, moyennant rémunération, à transporter vos biens d’un lieu à un autre. Ce contrat n’est soumis à aucune forme particulière. Il est toutefois conseillé de l’effectuer en la forme écrite.
 

En pratique, l’entreprise de déménagement que vous aurez contactée se rendra à votre domicile pour effectuer un devis et vous le soumettra. Si vous fixez le prix de manière forfaitaire, cela vous évitera de voir ce dernier augmenter au cas où le déménagement s’avérerait plus coûteux que prévu. Toutefois, certaines clauses contractuelles peuvent prévoir que si le coût du déménagement a été surestimé, la différence devrait vous être remboursée.
 

Signature d'un contrat de transport

Un contrat de transport pourra alors être signé entre vous et l’entreprise de déménagement. Lors de l’exécution du contrat, en tant qu’expéditeur, vous avez l’obligation de donner les indications nécessaires au déménageur, notamment sur le contenu des colis et le prix des objets, lorsque ceux-ci sont de valeur. Vous devez également veiller à ce que la marchandise soit correctement emballée, si vous effectuez vous-même cette opération.
 

Le déménageur devra, quant à lui, transporter la chose conformément aux clauses du contrat et à vos instructions, notamment en ce qui concerne le moment et le lieu de livraison. Si vos informations sont insuffisantes, il devra vous y rendre attentif. En revanche, c’est lui qui décidera des moyens à engager pour faire en sorte que le déménagement se passe sans encombre.
 

Si, malgré toutes ces précautions, un dommage se produisait, soit en raison de la destruction partielle ou totale de vos biens, soit en raison du retard de la livraison, le déménageur en serait responsable.
 

En effet, la responsabilité du déménageur existe lorsqu’il n’a pas respecté les clauses contractuelles ou vos indications, ainsi que lorsqu’il n’a pas exécuté de manière diligente le contrat. De plus, le déménageur répond de ses auxiliaires et de ses sous-mandataires.
 

Il peut toutefois se libérer de cette responsabilité en amenant la preuve que la destruction partielle ou totale de la chose ou le retard dans l’exécution est due à certains de vos faits. Vous serez donc responsable des dommages subis si vous n’avez pas précisé qu’il s’agissait de biens de valeur, ou encore si vous ne les avez pas emballés correctement.
 

Des défauts d’emballage

S’agissant des défauts d’emballage, il convient de différencier ceux qui sont apparents de ceux qui ne le sont pas.
 

Si les défauts d’emballage ne sont pas apparents, vous serez responsable des dégâts que les biens pourraient subir, pour autant que le défaut d’emballage soit la seule cause de l’avarie ou du préjudice.
 

Si les défauts d’emballage sont apparents, le déménageur doit vous avertir et vous faire savoir qu’il n’en assumera pas la responsabilité s’ils ne sont pas corrigés. A défaut, il est censé avoir accepté la marchandise et les risques qui en découlaient. Le déménageur peut également se décharger de sa responsabilité en prouvant que le dommage est dû à des circonstances que les précautions prises par un déménageur diligent n’auraient pu prévenir.
 

A noter que vous pouvez souscrire une assurance de transport pour vous protéger contre les dégâts qui ne seraient pas couverts par le contrat.
 

Aviser immédiatement des dégâts en cas de dommage

Pour agir valablement contre le déménageur, il faut que vous l’avisiez immédiatement des dégâts. Il doit également l’être pour les défauts qui apparaissent ultérieurement, mais au plus tard dans les huit jours qui suivent la livraison. A défaut, vous êtes censé avoir accepté la chose en l’état, à moins que le défaut ne découle d’une faute grave du déménageur ou d’un cas de tromperie de sa part.
 

Pour ouvrir action en responsabilité contre le déménageur, le délai de prescription doit être respecté. Ce délai est d’un an dès le jour où la marchandise a été livrée ou aurait dû l’être. Toutefois, dans les cas de faute grave ou de tromperie de la part du déménageur, ce délai est de dix ans.
 

En cas de perte totale de la chose, le déménageur doit la valeur intégrale de la marchandise, alors qu’en cas de perte partielle, il a l’obligation de s’acquitter de la réparation du dommage, sauf disposition contractuelle contraire.
 

En conclusion, si un dommage devait se produire, n’omettez pas de le signaler immédiatement à l’entreprise de déménagement, par écrit, au plus tard dans les huit jours qui suivent la livraison, avant de faire valoir vos droits. Toutefois, et afin d’éviter tout problème, établissez un contrat écrit avec votre déménageur, en veillant à ce qu’il prévoie l’ensemble des détails relatifs à votre déménagement.

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Petites réparations ou travaux plus conséquents ?

 
De façon générale, la loi prévoit que le locataire doit assumer à ses frais, en cours de bail, les menus travaux, à savoir tout d’abord les travaux de nettoyage qui découlent d’un usage soigneux de la chose louée ainsi que les réparations de peu d’importance qu’il peut, en principe, effectuer lui-même sans compétences techniques ou sans outils spéciaux notamment. Le locataire n’a en revanche pas le droit d’effectuer des travaux ou des rénovations sans l’accord du bailleur pendant toute la durée du bail.
 
Le plus souvent, les baux ou les conditions générales comprennent une liste des menus travaux à la charge du locataire. Pour les travaux plus importants qui consistent en des travaux d’entretien ou des réparations plus conséquentes, ils sont à la charge du bailleur. Lorsque le locataire effectue des travaux sans autorisation écrite du bailleur ou commande des travaux de réparations sans en avoir informé préalablement son bailleur, il en assumera la charge. Autrement dit, pour autant qu’il s’agisse de travaux qui sont à la charge du bailleur, le locataire n’est en aucun cas en droit de les commander lui-même et s’il le fait, il prend le risque de devoir s’acquitter de la facture. Le locataire doit donc demander à son bailleur d’effectuer les travaux. Ceci permettra au bailleur de les commander auprès de l’entreprise de son choix ainsi que de demander plusieurs devis pour obtenir le prix le plus intéressant, cas échéant.
 
Toutefois, en cas d’extrême urgence ou dans le cas où le bailleur n’aurait pas supprimé un défaut dans un délai convenable alors que le locataire lui en avait fait part, il pourra alors commander lui-même les travaux et en faire supporter le coût au bailleur.
 
S’agissant du frigo prétendument défectueux, il ne s’agit pas de menus travaux que vos locataires auraient dû prendre en charge. Cela étant, vos locataires auraient dû vous demander soit de le faire réparer, soit de le faire remplacer, mais en aucun cas ils ne pouvaient commander eux-mêmes un nouveau frigidaire en vous mettant devant le fait accompli, sans vous permettre de vérifier si il était réellement défectueux, si une réparation était possible, en vous laissant demander plusieurs devis et décider du modèle. Ils doivent donc assumer cette facture.
 

Défaut par l’absence d’une qualité attendue ou promise ?

 
Pour la nouvelle serrure, la question pourrait de se poser de savoir s’il s’agissait d’un défaut, dont la réparation vous incomberait.
 
La loi prévoit également qu’en cas de défaut, le locataire doit tout d’abord demander au bailleur de prendre des mesures pour remettre en état la chose louée, à moins qu’il s’agisse justement d’une petite réparation ou d’un dégât dont le locataire serait responsable. Il est admis que la chose louée est défectueuse si elle n’a pas les qualités attendues par le locataire ou promises par le bailleur. Pour dire si la chose louée est affectée d’un défaut, il convient de comparer l’état réel des locaux et l’état qui était convenu ou promis, c’est-à-dire que l’on compare l’usage que le locataire peut faire des locaux à l’usage qu’il pouvait en espérer. L’usage convenu s’apprécie de façon objective en fonction de l’ensemble des circonstances particulières. D’autres éléments peuvent également être pris en considération, comme par exemple le montant du loyer, le lieu de situation de l’immeuble, l’âge du bâtiment ou les usages courants.
 
S’agissant des qualités promises, il convient de voir si le contrat prévoit une clause particulière ou si des engagements ont été pris de vive voix éventuellement par le bailleur au moment de l’état des lieux ou lors de la conclusion du contrat.
 
Dans votre cas, l’existence d’une deuxième serrure était-elle une qualité attendue ? A priori, tel n’est pas le cas. Une porte palière ne doit pas forcément être munie d’une serrure de sécurité. Son absence ne peut ainsi être considérée comme un défaut. Il convient ensuite de voir si vous leur aviez promis une telle installation ou pas. Mais en tout état, ils auraient dû vous demander votre avis avant de commander et de faire poser cette installation. Ils doivent donc la prendre à leur charge, et vous seriez même en droit de leur demander de l’ôter, au moment de leur départ. Bien sûr, vous pouvez proposer d’en prendre une partie, ou l’entier, à votre charge en leur demandant de la laisser à leur départ.
 
Enfin, vos locataires ne sont ainsi pas en droit de déduire ce montant du loyer et, s’ils le faisaient, vous pourriez alors les mettre en demeure de vous verser l’entier du loyer dans un délai de 30 jours en les menaçant de résilier leur bail à défaut du paiement intégral du loyer.
 
Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

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La loi prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec l’accord du bailleur. Le bailleur peut refuser de donner son accord à la sous-location dans plusieurs hypothèses. La première est le refus du locataire de communiquer au bailleur les conditions de la sous-location, par exemple le montant du loyer ou la durée de la sous-location, ou encore le nom du sous-locataire. Le bailleur peut également s’opposer à la sous-location en cas de conditions abusives, c’est-à-dire lorsque le loyer de la sous-location est beaucoup plus élevé que le loyer principal, sans que cela ne soit justifié par des prestations supplémentaires du locataire. La jurisprudence considère qu’au-delà de 20 à 30% du loyer principal, le loyer est manifestement abusif. Enfin, le bailleur est fondé à rejeter la demande de sous-location lorsqu’elle présente pour lui des inconvénients majeurs, par exemple lorsque la destination des locaux est sensiblement modifiée.
 
Le Tribunal fédéral a introduit dans sa jurisprudence un quatrième motif de refus. Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle le locataire abuse de son droit de sous-location. En effet, le bailleur peut également refuser son consentement lorsque la sous-location n’a pas un caractère provisoire, soit lorsque le locataire n’a pas l’intention de réutiliser la chose dans un délai prévisible.
 
Ces conditions étant alternatives, il suffit que l’une d’elles soit réalisée pour que le bailleur puisse refuser son consentement à la sous-location.
 
Attention, le seul fait que le locataire n’ait pas demandé au bailleur son accord ne rend pas la sous-location illicite, dès lors qu’il est admis que le consentement peut être donné a posteriori. Ainsi, si le bailleur n’a aucune raison de refuser la sous-location, celle-ci doit être tolérée.
 
Si le sous-locataire n’a pas demandé l’autorisation du bailleur avant de sous-louer les locaux, ce dernier doit procéder à un examen rétrospectif en se demandant si la sous-location était autorisable, c’est-à-dire s’il existait ou non un des motifs de refus cités ci-dessus.
 
Dans votre cas, votre locataire ne vous a pas demandé votre accord. Il convient dès lors de l’interpeller en de lui demandant de vous transmettre les conditions de la sous-location, en particulier le montant du sous-loyer qu’il encaisse et la date du début de la sous-location. Vous pouvez également demander au sous-locataire de vous transmettre ces informations.
 
Si le locataire ne répond pas à votre courrier de mise en demeure demandant les conditions de la sous-location, vous êtes en mesure de résilier son contrat de bail en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.
 
Si les conditions de la sous-location sont abusives, vous pouvez alors refuser de donner votre consentement et demander à votre locataire de réintégrer l’appartement dans un délai de 30 jours, en le menaçant de résilier son bail s’il ne s’exécute pas.
 
Les conditions d’un tel congé extraordinaire étant extrêmement strictes, je vous recommande également d’adresser à votre locataire un congé ordinaire pour la prochaine échéance contractuelle de son bail, afin de sauvegarder vos droits.
 
Après la résiliation, cas échéant, vous serez alors en droit de relouer votre appartement à qui vous voulez, y compris le sous-locataire, sur la base d’un nouveau contrat de bail en bonne et due forme. Dans l’intervalle, il est déconseillé de demander au sous-locataire de vous verser le sous-loyer directement.
 
En outre, vous pourrez éventuellement exiger de votre locataire la remise du gain obtenu frauduleusement par la sous-location. Il y a quelques années, un locataire a été condamné à rembourser à son bailleur la somme de près de CHF 190'000.- avec intérêts, correspondant au profit réalisé frauduleusement.
 
Il est en effet admis que le locataire, procédant à une sous-location non autorisée, excède ainsi les limites du droit que lui confère le contrat et, en sous-louant sans droit la chose d’autrui, empiète sur le patrimoine du bailleur et gère frauduleusement l’affaire d’autrui. Le bailleur peut alors s’approprier les profits qui résultent de cette ingérence. Il faut néanmoins que le locataire soit de mauvaise foi, ce qui devra être examiné de cas en cas.
 
Dans le cas où votre locataire vous transmet des indications incorrectes ou un faux contrat, par exemple, vous pouvez alors en inférer qu’il a manifestement conscience qu’il sait qu’il n’a pas le droit de sous-louer à ces conditions. Partant, il est de mauvaise foi. Il en irait de même s’il sous-louait à des conditions tout à fait abusives, comme par exemple au triple du loyer principal, ou s’il sous-louait des chambres séparément à plusieurs personnes à des sous-loyers très élevés.
 
Pour le surplus, j’attire votre attention sur le fait que lorsqu’un sous-loyer totalement disproportionné a été fixé en exploitant l’état de gêne dans lequel se trouve le sous-locataire, le sous-bailleur se rend coupable de l’infraction d’usure. Il s’agit en effet d’un acte pénalement répréhensible. A titre d’exemple, on peut citer le cas de prostituées en situation illégale qui payaient des loyers majorés de 120% à 360%.

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Les principes applicables à la distance et la hauteur des plantations figurent dans la loi d’application du Code civil et du Code des obligations (LaCC). Le Canton de Genève a en effet usé de la compétence que lui offrait le Code civil pour légiférer en la matière depuis 1999.
 

Le principe général est l’interdiction de planter des arbres et haies, soit des plantes à la souche ligneuse, à moins de 50 centimètres de la limite parcellaire.
 

S’il existe une clôture entre deux fonds voisins, cette interdiction n’est toutefois applicable qu’aux plantations dépassant la hauteur de la clôture.
 

Lorsque les plantations se situent dans les 2 mètres de la limite parcellaire, elles ne doivent pas dépasser 2 mètres de hauteur.
 

Depuis le 27 juillet 2006, les plantations ne doivent pas dépasser 6 mètres de hauteur, entre 2 mètres et 5 mètres de la limite parcellaire, et 12 mètres de hauteur, entre 5 mètres et 10 mètres de cette limite. La législation cantonale ne règle pas la hauteur que les plantations doivent respecter au-delà de 10 mètres de la limite de propriété.
 

La distance se calcule du centre du pied de l’arbre perpendiculairement à la limite la plus rapprochée. La hauteur légale autorisée des plantations se calcule, elle, depuis le niveau naturel en limite de propriété.
 

Les plantations existant avant le 27 juillet 2006, dont la hauteur dépassait 8 mètres entre 2 mètres et 5 mètres de la limite parcellaire et 16 mètres entre 5 et 10 mètres de cette limite, sont régies par l’ancien droit.
 

Dès le 10 juillet 1999, les plantations qui se trouvent à plus de 2 mètres de la limite parcellaire devaient s’inscrire dans un gabarit tracé à 60°.
 

De nouvelles règles depuis 1999

Aucune hauteur limite n’était imposée aux plantations existantes avant le 10 juillet 1999, se trouvant à plus de 2 mètres de la limite parcellaire et qui dépassaient, à cette date, le gabarit tracé à 60°.
 

Ces règles s’imposent lorsqu’il n’y a pas de convention entre les voisins concernés. Il est donc possible d’y déroger par contrat.
 

Le propriétaire d’un fonds peut exiger la suppression des plantations établies sur le fonds voisin en violation des distances susmentionnées. Il peut également exiger l’écimage des plantations qui ne respectent pas les hauteurs établies. Ces facultés cessent toutefois si le propriétaire a laissé 30 ans s’écouler depuis l’établissement des plantations.
 

Dans le cas que vous me soumettez, il conviendrait de déterminer la hauteur de ces arbres et leur distance par rapport à la limite de votre parcelle. Il conviendrait également de savoir depuis quand ces arbres sont présents, pour vérifier si ce sont les limites posées par l’ancien droit qui s’appliquent ou si aucune limite de hauteur n’était même imposée par la loi.
 

En tout état, si la distance à la limite naturelle de votre propriété de l’un ou l’autre de ces arbres est inférieure à 2 mètres, celui-ci viole clairement la loi dans la mesure où sa hauteur excède 2 mètres. Vous pourriez ainsi en exiger la suppression, sur la base du droit cantonal.
 

Vous m’indiquez encore que ces arbres vous gênent par l’ombre qu’ils font sur votre terrain.
 

Selon le droit fédéral, le propriétaire d’un fonds doit s’abstenir, dans l’exercice de son droit de propriété, de tout excès au détriment du voisin. Les immissions excessives sont donc interdites et le propriétaire du fonds voisin peut exiger que l’atteinte cesse.
 

Ainsi, les plantations qui priveraient une parcelle d’air, de soleil, de lumière, et pour autant qu’il ne s’agisse pas d’espèces protégées, pourraient tomber sous le coup des prescriptions du droit fédéral, même si ces arbres respectent les règles de distance et de hauteur prévues par la législation cantonale, voire si ces plantations bénéficient de la prescription trentenaire.
 

Les conditions d’application de ces principes sont cependant extrêmement restrictives, en ce que les plantations en question doivent d’une part vous causer un dommage et d’autre part doivent excéder les limites de la tolérance que se doivent des voisins, au regard de l’usage local, de la situation et de la nature des immeubles.
 

Pour terminer, il y a toujours lieu, en matière de droit du voisinage, de favoriser l’échange, la discussion, voire la médiation entre voisins, avant d’envisager toute action coercitive.
 

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L’action en dommages-intérêts réservée par l’art. 259e CO fait partie des droits du locataire en cas de défaut de la chose louée, qui constitue une inexécution contractuelle.

Le bailleur a l’obligation essentielle de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’entretenir dans cet état. Ainsi, si le bailleur délivre la chose louée avec des défauts, il viole ses obligations.

Selon la loi, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts, s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Quatre conditions doivent donc être remplies pour qu’une indemnisation soit octroyée:
(1) un défaut, qui constitue une inexécution contractuelle; (2) un préjudice; (3) un rapport de causalité entre le défaut et le préjudice; enfin (4) une faute du bailleur.

Dans le cas présent, il y a lieu de déterminer si une coupure d’électricité constitue une inexécution contractuelle. Sachant que la fourniture d’électricité n’est pas garantie par le bailleur, mais par les SIG, il semblerait que ce genre d’incident ne puisse pas être qualifié de défaut au sens du droit du bail. La première condition n’est dès lors par remplie.

S’agissant du préjudice, il n’est pas contestable. En effet, il s’agit des dommages causés au matériel médical (montant des frais de réparation).

Quant à la condition relative à la faute du bailleur, la jurisprudence retient, en principe, que lorsque le bailleur intervient de manière diligente dès qu’on lui signale un défaut, en vue de le faire cesser, il ne peut lui être imputé aucune faute.

En outre, ce dernier est également exonéré de sa responsabilité en cas de nuisances et d’immissions excessives en provenance de parcelles voisines ou de locaux sur lesquels il n’a aucune emprise. Dans de tels cas, le locataire qui veut obtenir réparation de son dommage doit agir directement contre le fauteur de troubles.

Pour le surplus, il y a lieu de relever que la preuve du lien de causalité incombe au lésé. Le locataire exploitant le cabinet médical ne peut donc pas se contenter d’alléguer un dommage. Il doit, d’une part, le prouver, pièces à l’appui, et, d’autre part, prouver le lien de causalité entre son dommage et l’inexécution contractuelle du bailleur.

Au vu de ce qui précède, on peut conclure que le bailleur ne devra pas prendre en charge les frais de réparation découlant de la coupure d’électricité, puisque les conditions permettant au locataire d’obtenir des dommages-intérêts ne sont pas remplies. En effet, le bailleur n’a violé aucune de ses obligations contractuelles.