La loi prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec l’accord du bailleur. Le bailleur peut refuser de donner son accord à la sous-location dans plusieurs hypothèses. La première est le refus du locataire de communiquer au bailleur les conditions de la sous-location, par exemple le montant du loyer ou la durée de la sous-location, ou encore le nom du sous-locataire. Le bailleur peut également s’opposer à la sous-location en cas de conditions abusives, c’est-à-dire lorsque le loyer de la sous-location est beaucoup plus élevé que le loyer principal, sans que cela ne soit justifié par des prestations supplémentaires du locataire. La jurisprudence considère qu’au-delà de 20 ou 30% du loyer principal, le loyer est manifestement abusif. Enfin, le bailleur est fondé à rejeter la demande de sous-location lorsqu’elle présente pour lui des inconvénients majeurs, par exemple lorsque la destination des locaux est sensiblement modifiée. Si le sous-locataire n’a pas demandé l’autorisation du bailleur avant de sous-louer les locaux, ce dernier doit procéder à un examen rétrospectif en se demandant si la sous-location était autorisable, c’est-à-dire s’il existait ou non un des motifs de refus cités ci-dessus.
 
Dans votre cas, votre locataire ne vous a pas demandé votre accord. Il convient dès lors de l’interpeller en de lui demandant de vous transmettre les conditions de la sous-location, en particulier le montant du sous-loyer qu’il encaisse et la date du début de la sous-location. Vous pouvez également demander au sous-locataire de vous transmettre ces informations. Si les conditions sont abusives, vous pourrez alors refuser de donner votre consentement et demander à votre locataire de réintégrer l’appartement dans un délai de 30 jours, en menaçant de résilier son bail s’il ne s’exécute pas. Après la résiliation, cas échéant, vous serez alors en droit de relouer votre appartement à qui vous voulez, y compris le sous-locataire, sur la base d’un nouveau contrat de bail en bonne et due forme. Dans l’intervalle, il est déconseillé de demander au sous-locataire de vous verser le sous-loyer directement.
 
En outre, vous pourrez éventuellement exiger de votre locataire la remise du gain obtenu frauduleusement par la sous-location. Il y a quelques années, un locataire a été condamné à rembourser à son bailleur la somme de près de CHF 190'000.- avec intérêts, correspondant au profit réalisé frauduleusement.
 
Il est en effet admis que le locataire, procédant à une sous-location non autorisée, excède ainsi les limites du droit que lui confère le contrat et, en sous-louant sans droit la chose d’autrui, empiète sur le patrimoine du bailleur et gère frauduleusement l’affaire d’autrui. Le bailleur peut alors s’approprier les profits qui résultent de cette ingérence. Il faut néanmoins que le locataire soit de mauvaise foi, ce qui devra être examiné de cas en cas. Si votre locataire vous transmettait des indications incorrectes ou un faux contrat, par exemple, vous pourrez alors en inférer qu’il a manifestement conscience qu’il sait qu’il n’a pas le droit de sous-louer à ces conditions, et qu’ainsi, il est de mauvaise foi. Il en irait de même s’il sous-louait à des conditions tout à fait abusives, comme par exemple au triple du loyer principal, ou s’il sous-louait des chambres séparément à plusieurs personnes à des sous-loyers très élevés. Selon la situation des locataires, cela a même été considéré comme de l’usure, soit un acte pénalement répréhensible.

Télécharger le PDF

Le montant du loyer et son mode de fixation doivent être prévus d’entente entre le locataire et le bailleur. En effet, il s’agit d’un élément essentiel du contrat de bail. Toutefois, vous n’avez aucune obligation de prévoir un montant chiffré, celui-ci peut être simplement déterminable. Tel est le cas d’un loyer fixé en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Ainsi, il est parfaitement licite de prévoir un loyer se déterminant en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaire du locataire. Ce type de contrat est également appelé bail paritaire. Cette solution n’est d’ailleurs pas rare dans le cadre de contrats portant sur des locaux commerciaux. En effet, le locataire est rassuré par le fait que le loyer suivra la marche de ses affaires et sera donc plus bas si celles-ci ne sont pas au beau fixe, tandis que le bailleur bénéficie de la prospérité économique de son locataire lorsque ses affaires vont bien.

Le loyer proportionnel au chiffre d’affaire, peut être fixé avec ou sans loyer de base minimum. Vous pouvez ainsi préférer qu’un loyer de base minimum soit fixé (par exemple, CHF 45'000.- par an) et qu’à celui-ci s’ajoute un loyer supplémentaire qui dépendra des résultats d’exploitation de la boutique (par exemple, 8% du chiffre d’affaires).

Le Tribunal fédéral a jugé qu’un tel loyer ne peut être remis en cause par le locataire que dans les 30 jours suivant la conclusion du bail ou à son échéance. Il ne pourra pas l’attaqué en cours de bail. Ainsi, une hausse de loyer fondée sur l’application de la clause d’adaptation au chiffre d’affaires, qui ne modifie ni l’éventuel montant fixe, ni le pourcentage prévu, n’a pas à être notifiée sur formule officielle et ne peut pas être contestée selon les règles portant sur les majorations de loyer du Code des obligations.

Pour que les rapports contractuels se déroulent sereinement, nous vous conseillons de prévoir dans le contrat que le locataire devra remettre ses comptes au bailleur périodiquement (par semestre ou par année) et à ses frais. Mieux vaut exiger la remise des comptes révisés pour éviter tout problème d’interprétation de ceux-ci. Il est aussi préférable de prévoir que, si le bailleur est insatisfait des relevés remis, il en informera le locataire par écrit et que ce dernier devra alors lui remettre, dans un délai de 30 jours, tous les justificatifs nécessaires au contrôle du chiffre d’affaires. Il est également fortement conseillé de définir dans le contrat ce qu’inclura le chiffre d’affaires. Par exemple, en indiquant qu’il correspond à toutes les ventes de marchandises et de services effectués par le locataire dans le bien loué, quelque soit le mode d’achat, le mode de livraison ou encore le mode de paiement choisi.

Télécharger le PDF

 

La loi prévoit que les frais accessoires ne peuvent être mis à la charge du locataire que pour autant que ceci ait été convenu spécialement dans le contrat. Par frais accessoires, il faut entendre par exemple les frais de chauffage et d’eau chaude, les taxes publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (taxes d’épuration des eaux usées ou d’enlèvement des ordures) ou les autres frais d’exploitation (frais de concierge, redevances pour le réseau de télévision par câble, électricité, gaz ou climatisation, ou encore frais d’exploitation de l’ascenseur).

La loi n’oblige toutefois pas le bailleur à facturer séparément ces frais au locataire et le bailleur peut tout à fait décider de les inclure dans le loyer. On parle alors d’un «loyer charges comprises». Dans ce cas, le loyer rémunère tous les frais accessoires, y compris le chauffage et l’eau chaude, et ce de façon implicite.

Si en revanche le bailleur entend faire supporter au locataire ces frais accessoires, le contrat de bail devra contenir une clause précise, afin que le locataire puisse comprendre quels sont les éléments qui lui seront facturés en plus du loyer.

Le bailleur peut facturer de plusieurs façons ces frais accessoires. Le bailleur peut tout d’abord convenir avec son locataire que ce dernier paiera directement auprès de tiers les factures de frais accessoires. Cela se rencontre très souvent en pratique dans le cadre de la location de maisons individuelles, où le locataire se charge lui-même de commander et de régler son mazout, ainsi que d’entretenir la chaudière ou d’autres installations en concluant les contrats de maintenance avec les entreprises spécialisées.

Dans les appartements, le locataire paie aussi directement l’électricité au fournisseur. Si des installations individuelles de chauffage et/ou d’eau chaude existent, le locataire s’acquittera aussi directement des factures y relatives en mains de tiers.

La solution du forfait
Il est par ailleurs possible de prévoir, dans le contrat de bail, que le locataire paiera un forfait mensuel pour couvrir les frais accessoires usuels. Ce montant doit être fixé à l’avance et ne peut être modifié en cours de bail. A l’échéance du bail, le bailleur peut toutefois augmenter le montant du forfait par le bais d’un avis de majoration officiel. Ce système peut être défavorable à l’une ou l’autre des parties, selon si le total des frais accessoires est supérieur ou inférieur au montant du forfait.

A l’heure où le prix de l’énergie et de l’eau a tendance à beaucoup varier, le plus souvent à la hausse, ce système est peu appliqué. Il offre en revanche l’avantage d’occasionner moins de travail au bailleur, qui n’est pas tenu de fournir au locataire chaque année un décompte des frais accessoires.

Dans la majeure partie des cas, les frais accessoires sont facturés sous forme d’acomptes provisionnels, communément appelé les provisions pour charges (les termes «acomptes» ou «provisions» désignent en réalité la même chose). Le locataire règle généralement chaque mois un acompte, dont le montant est fixé dans le contrat de bail, puis un décompte est effectué en fin d’année ou en fin de période de chauffe. Le coût effectif des frais accessoires supporté par le bailleur sera comparé aux acomptes versés par le locataire et la différence fera l’objet d’un solde supplémentaire à verser par le locataire, dans l’hypothèse où les acomptes versés seraient inférieurs au coût total. Dans l’hypothèse inverse, c’est le bailleur qui devra rembourser au locataire le montant versé en trop.

Un décompte doit bien évidemment être établi et communiqué au locataire, et ce chaque année.

Au moment de la signature du contrat, le bailleur n’a pas l’obligation d’informer le locataire sur le rapport entre le montant des provisions et celui du dernier décompte annuel des charges.

Ainsi, si le montant des provisions a été fixé largement en dessous du montant effectif, le locataire devra néanmoins s’acquitter du solde important en fin d’exercice. Il est néanmoins recommandé de tenter de fixer le montant de l’acompte au plus près, afin d’éviter des mauvaises surprises de part et d’autre. Le montant des acomptes provisionnels pourra être revu à la hausse pour l’échéance contractuelle, mais toujours par le biais de l’envoi d’un avis de majoration officiel respectant les délais légaux.

Pour répondre à vos questions, vous n’êtes pas obligés de facturer séparément les frais de chauffage et d’eau chaude à votre locataire, mais vous pouvez tout à fait les inclure dans le loyer, qui sera ainsi «charges comprises». Cette solution, comme celle du forfait, à l’avantage de vous éviter d’établir un décompte annuel, mais elle ne vous permet pas de revoir sans autres le loyer ou le montant du forfait.

Compte tenu des fluctuations importantes du prix du mazout, ainsi que de la hausse probable des tarifs d’électricité, il me semble plus opportun de faire supporter au locataire le coût effectif des charges de chauffage et d’eau chaude et de lui demander de vous verser une provision mensuelle. Le locataire vous versera ainsi un acompte, mais il conviendra que vous effectuiez un décompte chaque année. Par précaution, il n’est pas non plus inutile de rappeler dans le contrat que l’électricité sera à sa charge et réglée directement par le locataire au fournisseur.

Pour les autres frais accessoires, vous pourrez facturer tous ceux qui sont en rapport avec l’usage de l’appartement, soit toutes les charges d’exploitation et les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose.

Il ne m’est bien évidemment pas possible de vous indiquer de manière précise quelle sera le montant de la provision à mentionner dans le contrat. Il conviendra pour cela de vous fonder sur le dernier décompte de vos charges de chauffage et d’eau chaude, ainsi que sur vos dernières factures, s’agissant des charges d’exploitation (ou le dernier décompte, si votre appartement se situe dans une PPE), afin de prévoir un acompte qui soit au plus près du coût effectif destiné à être facturé au locataire.

Toutefois, même si l’acompte fixé s’avérait trop bas, il ne saurait vous en être tenu rigueur et votre locataire devra vous régler le solde, sur la base d’un décompte que vous devrez lui fournir. Le montant de cet acompte pourrait ensuite être réajusté dans le respect des prescriptions légales (envoi d’une formule officielle), ce qui sera sans nul doute dans l’intérêt du locataire.

Télécharger le PDF

Cette clause, dite «diplomatique», permet la restitution anticipée des locaux par le locataire. Elle est prévue dans les Conditions générales et Règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève (ci-après, «conditions générales»), éditées par CGI Conseils (art. 56 de l’édition 2010). Ces conditions générales font partie intégrante du contrat de bail à loyer lorsque cela est prévu par les conditions particulières.

En principe, le contrat de bail peut être résilié, par le locataire comme pour le bailleur, pour son échéance, en respectant les délais légaux et contractuels.

Si le locataire veut restituer les locaux avant l’échéance du bail, il devra présenter au bailleur un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail, ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

La clause diplomatique introduit une seconde possibilité de restitution anticipée des locaux. Elle permet au locataire de dénoncer le contrat de bail pour la fin du mois qui suit celui pendant lequel il invoque la présente clause, cela sans présenter de locataire de remplacement.

Condition d’application
Pour pouvoir faire usage de cette clause, le locataire doit être au bénéfice d’une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères, c’est-à-dire être membre du personnel des missions permanentes et des organisations internationales reconnues. Sa nationalité n’a pas d’importance.

De plus, ledit locataire doit être transféré hors du canton de Genève ou de Suisse par son employeur et doit présenter à son bailleur une pièce émanant dudit employeur confirmant ce transfert. Cela vaut également lorsque le locataire est licencié. Là aussi il devra présenter une pièce justificative émanant de son employeur. La dénonciation du bail interviendra alors pour la fin du mois pour lequel le licenciement est effectif.

Ladite clause s’applique également à l’occupant du logement qui n’en serait, par hypothèse, pas le locataire. Pour cela, l’occupant doit impérativement être spécifiquement désigné par le contrat de bail.

Si le locataire use de la clause diplomatique, il pourra être libéré de manière anticipée, mais devra, en plus du loyer et des charges restant dus jusqu’à la restitution des locaux pour l’échéance susmentionnée, verser une indemnité pour rupture anticipée du contrat de bail équivalant à trois mois de loyer et charges.

L’indemnité sera toutefois réduite à concurrence de la perte effective de loyer si l’appartement peut être reloué moins de trois mois après sa libération effective par le locataire. L’usage de ladite clause est également limité dans le temps, puisque le locataire ne peut pas en faire usage avant la fin de la première année de location.

Modifications possibles
Bien entendu, ladite clause peut être aménagée par les parties au contrat de bail. Il faudra, pour ce faire, le prévoir formellement dans les conditions particulières en précisant déroger aux conditions générales.

Ainsi, vous pouvez, par exemple, décider que cette clause s’applique à votre locataire, employé d’une multinationale, même s’il n’est pas au bénéfice d’une carte de légitimation délivrée par le Département fédéral des affaires étrangères.

Vous pouvez aussi renoncer à l’application de cette clause, même si votre locataire est au bénéfice d’une telle carte de légitimation. Comme dit précédemment, il faudra, pour cela, veiller à bien ajouter dans les conditions particulières que les parties renoncent à la clause diplomatique prévue dans les conditions générales.

Télécharger le PDF

La loi prévoit que «le copropriétaire a le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur».

Ainsi, comme son nom l’indique, le droit exclusif permet au propriétaire d’étage d’utiliser et d’aménager intérieurement son unité d’étage comme bon lui semble. Cette liberté d’utilisation est présumée, mais elle peut toutefois être restreinte par des limitations légales ou conventionnelles. Le copropriétaire a également un droit d’aménagement intérieur, qui lui permet de modifier les parties exclusives comme il le souhaite. Ce droit ne s’étend toutefois que sur les parties «intérieures» de la part d’étage, dès lors que s’agissant des parties «extérieures», celles-ci participent à la forme extérieure et à l’aspect du bâtiment.

Restrictions légales au droit d’usage et d’aménagement
Il existe toutefois des restrictions légales au droit exclusif, qui sont imposées par l’ordre juridique.

Certaines règles de droit public fixent par exemple, comme c’est le cas à Genève, l’affectation d’un immeuble et de ses lots (en commercial ou en logement).

De même, l’aménagement intérieur de parties exclusives peut parfois être subordonné à l’obtention d’une autorisation de construire, selon les travaux envisagés. Les propriétaires d’étage sont tenus de respecter ces restrictions dans l’utilisation des parties exclusives.

Par ailleurs, et ainsi que la loi le stipule, les propriétaires d’étage ne sont pas autorisés à user de leurs droits contre les intérêts de la communauté ou des autres propriétaires d’étage.

Dans le cadre de l’administration, de l’utilisation et de l’aménagement de leur partie exclusive, les propriétaires d’étage ne sont donc pas autorisés à restreindre les droits identiques des autres propriétaires d’étage. Il est ainsi interdit de se livrer à des activités industrielles incommodantes dans une propriété par étages affectée à l’habitat, même si l’aménagement du territoire autorise un tel usage, d’exploiter un night-club dans une maison d’habitation, de provoquer des immissions olfactives ou auditives perturbant gravement l’exploitation d’un commerce, d’occasionner des trépidations ou vibrations qui causent des dégâts matériels ou des craintes de la part de la clientèle.

Restrictions réglementaires au droit d’usage et d’aménagement
En outre, la communauté des propriétaires d’étages peut limiter le droit exclusif par le biais du règlement d’administration et d’utilisation, en prévoyant des restrictions dans l’affectation ou la destination des unités d’étage ou en interdisant par exemple certaines activités commerciales. Il est en effet possible d’exclure les activités commerciales qui sont à l’origine de nuisances réelles pour les propriétaires d’étage.

On pense surtout à des activités qui occasionnent des immissions auditives, olfactives ou psychologiques. On peut aussi proscrire des activités commerciales qui, de façon générale, attirent un grand nombre de personnes dans une propriété par étages. Il n’est en revanche pas possible d’exclure toute activité commerciale.

Enfin, l’acte constitutif de la propriété par étages peut également comporter certaines limitations au droit exclusif, en fixant déjà, par exemple, l’affectation commerciale précise et déterminée de la part d’étage. Il convient dans votre cas de vérifier ce que prévoit d’une part votre règlement, et d’autre part l’acte constitutif de la PPE.

A noter que si l’affectation commerciale est prévue, par opposition à celle de logement, sans autre précision, vous ne pourrez déduire aucune limitation ou restriction pour l’activité envisagée par le copropriétaire.

Règles sur les changements de destination
Dans les règlements-types, il est le plus souvent prévu que les copropriétaires ne peuvent pas changer la destination des locaux sans l’assentiment de l’Assemblée générale des copropriétaires. On entend parlà le changement d’habitation en affectation commerciale ou l’inverse. A notre sens, cela ne comprend pas le changement d’exploitation ou d’affectation (de commerce en restaurant). L’affectation en un bar ouvert tous les soirs jusqu’à 2h du matin a toutefois été récemment proscrite par le Tribunal fédéral au motif que le comportement du copropriétaire causait des désagréments à ses voisins.

Le nouveau règlement type édité par CGI Conseils prévoit pour sa part que le changement d’affectation en une affectation qui cause des nuisances et des désagréments importants aux habitants doit être soumis à l’approbation de l’Assemblée des copropriétaires à la majorité double, alors qu’un simple changement d’affectation (soit passer à un autre type d’activité commerciale) n’est pas soumis à approbation.

La question sera de savoir si un tea-room pourrait causer des désagréments importants, ce qui ne semble à priori pas le cas. La situation serait évidemment différente si le projet était de transformer l’arcade en bar.

A première vue, et sauf dispositions contraires de votre règlement, l’Assemblée ne pourra ainsi pas s’opposer à ce changement, mais elle devra être consultée pour tous les travaux portant sur les parties communes (par exemple sur les façades en cas de pose d’enseignes, ou l’ouverture d’une terrasse), tant en ce qui concerne l’aménagement intérieur (s’il y a atteinte aux murs porteurs par exemple) que pour l’aménagement extérieur.

Vous pourrez en revanche, si vous êtes empêché de jouir paisiblement de votre appartement, demander à l’exploitant de prendre des mesures pour faire cesser les atteintes, en cas de nuisances sonores ou olfactives.

Télécharger le PDF

Télécharger le PDF

L’administrateur d’une copropriété organisée sous la forme d’une propriété par étages (PPE) peut être une personne physique ou une personne morale. Il peut être un des propriétaires d’étages ou un tiers.

Il est nommé par l’assemblée des propriétaires d’étages. Une telle nomination n’est pas rendue obligatoire par la loi, mais elle est fortement recommandée. De plus, chaque copropriétaire peut exiger qu’un administrateur soit nommé. En effet, chaque copropriétaire peut s’adresser au juge pour qu’il en nomme un, notamment si la gestion de la PPE est mise en péril par l’absence d’administrateur. Sous réserve d’une disposition réglementaire contraire, la nomination de l’administrateur par l’assemblée des propriétaires d’étages se fait par une décision prise à la majorité des propriétaires d’étages.

Le règlement d’administration et d’utilisation élaboré par le Groupement des propriétaires d’appartement (GPA) de la Chambre genevoise immobilière (CGI) et l’USPI Genève prévoit qu’une telle décision doit être prise par plus de la moitié des voix exprimées des propriétaires présents ou représentés, chacun disposant d’autant de voix qu’il possède de millièmes. Il est donc important de prendre connaissance du règlement de votre PPE pour définir le mode d’élection de l’administrateur.

Sa mission
L’administrateur aura pour mission la gestion interne de l’immeuble et la représentation de la communauté à l’égard des tiers.

Il exécutera notamment tous les actes d’administration commune (exécution des travaux adoptés par l’assemblée des copropriétaires), il répartira les charges et frais communs et aura également la mission de contrôler la bonne exécution des décisions prises par la copropriété et le respect des éventuels règlements régissant la PPE. Il devra également prendre les mesures urgentes pour empêcher ou réparer un dommage et réceptionnera les notifications adressées à la communauté des propriétaires d’étages. Il décidera également de l’opportunité et du moment de la tenue d’une assemblée des propriétaires d’étages, la loi prévoyant toutefois qu’une telle assemblée devra se tenir au minimum une fois par année (assemblée ordinaire).

La mission et la liberté d’action de l’administrateur sont définies par le contrat qu’il aura passé, par écrit ou oralement, avec la copropriété mais également par le règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages. Dans le cas de la décision d’organiser une assemblée des copropriétaires, ledit règlement peut, par exemple, prévoir les circonstances concrètes qui exigent ou permettent d’exiger la tenue d’une assemblée, limitant ainsi la marge décisionnelle de l’administrateur.

Les actes de l’administrateur peuvent, bien entendu, engager sa responsabilité. Il ne s’agit donc pas d’une mission anodine! Elle devra être prise au sérieux et confiée à une personne aussi qualifiée que possible.

L’assemblée des copropriétaires pourra bien entendu également révoquer l’administrateur, ou encore résilier le contrat liant la communauté des propriétaires à ce dernier. Il faudra veiller à procéder à ces démarches de manière conforme à la loi.


Télécharger le PDF

La loi prévoit que si le locataire veut restituer la chose louée sans observer les délais ou termes de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

Ainsi, le locataire peut mettre un terme au contrat avant son échéance ou sans respecter le préavis légal ou contractuel en restituant de façon anticipée les locaux loués s’il présente un nouveau locataire remplissant les conditions susmentionnées, à défaut de quoi il peut être tenu au paiement du loyer, notamment, jusqu’à l’échéance (même s’il n’occupe plus les locaux). S’agissant de la forme du congé, le locataire devra respecter la forme écrite et, lorsque le bail concerne le logement de la famille, il devra obtenir le consentement de son conjoint.

Préavis, échéance et forme du congé
Dans votre cas, votre bail prévoit clairement que le préavis de résiliation est de trois mois, mais l’échéance est annuelle et fixée au 31 mars de chaque année. Vos locataires ne peuvent donc pas uniquement résilier leur bail avec un préavis de trois mois, ils doivent également respecter cette échéance. Autrement dit, cela signifie qu’ils doivent vous prévenir au moins trois mois à l’avance de leur intention de résilier le bail, soit avant le 31 décembre de chaque année, et à défaut d’une résiliation, votre bail est reconduit jusqu’au 31 mars de l’année suivante.

Selon les informations transmises, la forme du congé est en revanche respectée, puisque vous avez reçu un courrier signé par vos deux locataires. La loi n’exige en effet pas que le courrier soit recommandé, bien que cette forme soit conseillée, pour des questions évidentes de preuve.

Il convient dès lors d’informer vos locataires du fait que même s’ils restituent la villa à la fin août 2015, ils seront tenus au paiement du loyer jusqu’au 31 mars 2016 au plus tard, sauf si vous relouez la villa dans l’intervalle ou s’ils vous présentent un ou plusieurs dossiers de locataires de remplacement prêts à reprendre le bail aux mêmes conditions.

Temps suffisant pour examiner des dossiers de candidats de remplacement
Il est par ailleurs admis que le bailleur doit pouvoir disposer de suffisamment de temps pour examiner la candidature et le dossier complet proposés, en particulier pour s’assurer de la solvabilité du candidat. Ce temps est en principe de 30 jours.

Vos locataires disposent dès lors de suffisamment de temps pour vous présenter des dossiers, mais ils ne devront pas attendre le 15 août pour vous transmettre les informations et les documents utiles d’éventuels locataires qui reprendraient le bail au 1er septembre.

Le bailleur reste libre
Il faut savoir aussi que quand bien même le candidat proposé remplirait toutes ces conditions, vous n’avez aucune obligation de l’accepter. Si vous refusez le locataire de remplacement proposé alors que celui-ci était objectivement acceptable, vous devez alors libérer vos locataires de leurs obligations dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat.

Vous n’avez pas d’obligation de motiver votre refus. Autrement dit, vous restez libre de conclure, à des conditions identiques ou différentes, avec qui vous le souhaitez.

Si vous savez déjà que vous n’entendez pas relouer votre villa ou que vous avez déjà des nouveaux locataires, il vous suffira alors d’informer vos locataires que vous acceptez leur résiliation anticipée. Si tel n’est pas le cas, il n’apparait pas inutile que vous cherchiez également des locataires de votre côté, avec un loyer éventuellement revu. Dans l’hypothèse où vous trouveriez uniquement des locataires prêts à s’acquitter d’un loyer plus faible, la différence de loyer jusqu’au 31 mars 2016 pourra être réclamée à vos locataires actuels.

Télécharger le PDF

Le régime de la propriété par étage (PPE) est une forme de copropriété. Sa particularité réside en ce que chaque copropriétaire détient non seulement une part qui porte sur l’immeuble tout entier et ses parties intégrantes, mais également un droit exclusif de jouissance sur des parties délimitées de cet immeuble.

L’immeuble est donc partagé entre parties communes et parties privées. Un copropriétaire seul ne peut pas disposer librement des parties communes.

Dans les parties du bâtiment faisant l’objet de son droit exclusif, le propriétaire d’étage a la faculté d’aménager et d’user les locaux comme il l’entend. Il ne devra toutefois pas restreindre l’exercice du droit des autres copropriétaires, ni entraver leur utilisation. Il ne devra pas non plus porter atteinte aux intérêts de la communauté des copropriétaires.

Pour autant qu’il respecte les limites susmentionnées, il sera libre de constituer des droits réels limités (par ex. un usufruit ou un droit d’habitation) sur sa part d’étage. Il pourra également accorder des droits personnels à un tiers sur celle-ci.

Ainsi, en tant que propriétaire d’étage, vous avez le pouvoir de conclure un contrat de bail portant sur votre part.

Précautions à prendre
Il faut cependant que vous soyez attentif au contenu de l’acte constitutif de la PPE. En effet, il peut déroger au principe de liberté du propriétaire d’étage dans l’utilisation et la gestion de sa part. Il pourrait ainsi y être prévu qu’une unité d’étage ne pourra être valablement aliénée, grevée d’un droit d’habitation ou d’un usufruit ou même louée que si les autres copropriétaires n’ont pas, en vertu d’une décision prise à la majorité, formé opposition dans les 14 jours après avoir reçu communication de l’opération en question.

Une convention écrite postérieure à cet acte et votée unanimement par les copropriétaires peut également prévoir la même restriction. De telles clauses sont toutefois rares. En effet, si elles peuvent être intéressantes pour sauvegarder une certaine structure de propriétaires d’étage, elles restreignent la possibilité de négocier des droits relatifs à la part d’étage et peuvent donc provoquer une diminution de sa valeur.

Une fois cette vérification effectuée à satisfaction, vous pourrez mettre votre bien en location. Comme tout bailleur, vous devrez alors être attentif, notamment, au choix de votre locataire (personne physique ou personne morale, solvabilité, famille ou personne seule, etc.). Vous devrez également définir si vous souhaitez conclure un contrat de durée indéterminée ou de durée déterminée, fixer le loyer de manière conforme aux règles légales et jurisprudentielles, demander une garantie de loyer, conclure les assurances nécessaires et respecter toutes les exigences formelles du contrat.

Appel à un professionnel recommandé
La conclusion d’un tel contrat est régie par de nombreuses bases légales et le non-respect de celles-ci peut avoir des répercussions importantes sur les rapports entre le locataire et le bailleur. Le suivi de ce contrat peut lui aussi soulever des problématiques complexes. Ainsi, il est conseillé de se faire assister d’un spécialiste lors d’une mise en location.

Si vous souhaitiez, par la suite, mettre en vente votre bien, il faut noter qu’un droit réel limité, tel qu’un contrat de bail, prime la propriété et ne s’éteint pas au moment du transfert de propriété. Ainsi, le contrat de bail que vous aurez passé avec votre locataire et qui n’aurait pas été valablement résilié sera automatiquement transmis à l’acquéreur. Cet élément peut, bien entendu, avoir un impact sur le prix de vente.

Télécharger le PDF

Le contrat de bail peut être signé par plusieurs personnes qui sont soit cobailleurs, soit colocataires.

Pour le bailleur, il est parfois intéressant d’avoir plusieurs colocataires qui seront en principe solidaires du paiement du loyer. Le bailleur pourra ainsi réclamer la totalité du loyer au colocataire de son choix. En cas de résiliation du bail, le congé donné par les colocataires doit émaner de la totalité d’entre eux (ils doivent signer tous ensemble la lettre de résiliation). A défaut, le congé est nul. Lorsqu’il quitte les locaux loués en cours de bail, le colocataire reste néanmoins solidairement lié par le contrat et reste débiteur du loyer, de la remise en état des locaux à la fin du bail, ainsi que de toute autre obligation découlant du bail.

Une résiliation qui émanerait de ce seul colocataire sortant est sans effet, en vertu du principe de l’invisibilité du congé. Cela n’empêche pas le bailleur, avec l’accord du colocataire restant en place, de libérer le colocataire sortant en prévoyant un avenant au bail ou en signant un nouveau contrat de bail.

Le rôle du juge
A noter par ailleurs que si le bail porte sur un logement familial, c’est-à-dire que l’appartement sert de domicile à un couple marié, le locataire ne peut pas résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint, que celuici ait signé le contrat ou non. En revanche, le juge du divorce peut attribuer les droits et obligations découlant du contrat de bail portant sur le logement familial à l’un ou l’autre des époux, et ce indépendamment de la question de savoir qui a signé le contrat de bail.

Dans ce cas, le bailleur doit accepter de transférer le contrat de bail à un seul des ex-colocataires, voire même à l’un des ex-époux qui n’était pas titulaire du bail. Dans le cadre d’une séparation judiciaire, le juge des mesures protectrices de l’union conjugale peut attribuer la jouissance exclusive du domicile conjugal à l’un des époux, mais cela n’oblige pas encore le bailleur à transférer ou modifier le bail. Les concubins ne bénéficient pas, en revanche, des mêmes droits que les époux.

Dans votre cas, il convient tout d’abord de vérifier si le bail porte sur un logement familial ou non. Si tel est le cas, ce n’est qu’en cas de décision par le juge du divorce que vous pourriez être contraint de libérer le locataire sortant et de transférer le bail au locataire restant. Des renseignements que vous m’avez fournis, il apparaît que le couple n’est pas marié, de sorte que le bail ne porte pas sur un logement familial au sens de la loi.

S’il ne s’agit que de concubins, ceux-ci ne bénéficient pas des mêmes droits que les époux et doivent être considérés comme des colocataires ordinaires. Vous n’êtes ainsi aucunement obligé d’accepter la résiliation par un seul des colocataires qui n’occuperait plus l’appartement et qui souhaiterait être libéré des obligations découlant du bail. Vous n’avez de plus aucune obligation d’accepter de transférer le bail au locataire restant.

Bien évidemment, et si vous n’y voyez pas d’opposition, vous pouvez libérer la personne qui a quitté l’appartement en signant un avenant au bail ou en concluant un nouveau bail avec la personne qui restera dans le logement. Il convient au préalable de vous assurer de la solvabilité du locataire restant, afin de savoir si ses revenus lui permettent d’assumer seul le paiement du loyer.

Télécharger le PDF