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L’administrateur d’une copropriété organisée sous la forme d’une propriété par étages (PPE) peut être une personne physique ou une personne morale. Il peut être un des propriétaires d’étages ou un tiers.

Il est nommé par l’assemblée des propriétaires d’étages. Une telle nomination n’est pas rendue obligatoire par la loi, mais elle est fortement recommandée. De plus, chaque copropriétaire peut exiger qu’un administrateur soit nommé. En effet, chaque copropriétaire peut s’adresser au juge pour qu’il en nomme un, notamment si la gestion de la PPE est mise en péril par l’absence d’administrateur. Sous réserve d’une disposition réglementaire contraire, la nomination de l’administrateur par l’assemblée des propriétaires d’étages se fait par une décision prise à la majorité des propriétaires d’étages.

Le règlement d’administration et d’utilisation élaboré par le Groupement des propriétaires d’appartement (GPA) de la Chambre genevoise immobilière (CGI) et l’USPI Genève prévoit qu’une telle décision doit être prise par plus de la moitié des voix exprimées des propriétaires présents ou représentés, chacun disposant d’autant de voix qu’il possède de millièmes. Il est donc important de prendre connaissance du règlement de votre PPE pour définir le mode d’élection de l’administrateur.

Sa mission
L’administrateur aura pour mission la gestion interne de l’immeuble et la représentation de la communauté à l’égard des tiers.

Il exécutera notamment tous les actes d’administration commune (exécution des travaux adoptés par l’assemblée des copropriétaires), il répartira les charges et frais communs et aura également la mission de contrôler la bonne exécution des décisions prises par la copropriété et le respect des éventuels règlements régissant la PPE. Il devra également prendre les mesures urgentes pour empêcher ou réparer un dommage et réceptionnera les notifications adressées à la communauté des propriétaires d’étages. Il décidera également de l’opportunité et du moment de la tenue d’une assemblée des propriétaires d’étages, la loi prévoyant toutefois qu’une telle assemblée devra se tenir au minimum une fois par année (assemblée ordinaire).

La mission et la liberté d’action de l’administrateur sont définies par le contrat qu’il aura passé, par écrit ou oralement, avec la copropriété mais également par le règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages. Dans le cas de la décision d’organiser une assemblée des copropriétaires, ledit règlement peut, par exemple, prévoir les circonstances concrètes qui exigent ou permettent d’exiger la tenue d’une assemblée, limitant ainsi la marge décisionnelle de l’administrateur.

Les actes de l’administrateur peuvent, bien entendu, engager sa responsabilité. Il ne s’agit donc pas d’une mission anodine! Elle devra être prise au sérieux et confiée à une personne aussi qualifiée que possible.

L’assemblée des copropriétaires pourra bien entendu également révoquer l’administrateur, ou encore résilier le contrat liant la communauté des propriétaires à ce dernier. Il faudra veiller à procéder à ces démarches de manière conforme à la loi.


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La loi prévoit que si le locataire veut restituer la chose louée sans observer les délais ou termes de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

Ainsi, le locataire peut mettre un terme au contrat avant son échéance ou sans respecter le préavis légal ou contractuel en restituant de façon anticipée les locaux loués s’il présente un nouveau locataire remplissant les conditions susmentionnées, à défaut de quoi il peut être tenu au paiement du loyer, notamment, jusqu’à l’échéance (même s’il n’occupe plus les locaux). S’agissant de la forme du congé, le locataire devra respecter la forme écrite et, lorsque le bail concerne le logement de la famille, il devra obtenir le consentement de son conjoint.

Préavis, échéance et forme du congé
Dans votre cas, votre bail prévoit clairement que le préavis de résiliation est de trois mois, mais l’échéance est annuelle et fixée au 31 mars de chaque année. Vos locataires ne peuvent donc pas uniquement résilier leur bail avec un préavis de trois mois, ils doivent également respecter cette échéance. Autrement dit, cela signifie qu’ils doivent vous prévenir au moins trois mois à l’avance de leur intention de résilier le bail, soit avant le 31 décembre de chaque année, et à défaut d’une résiliation, votre bail est reconduit jusqu’au 31 mars de l’année suivante.

Selon les informations transmises, la forme du congé est en revanche respectée, puisque vous avez reçu un courrier signé par vos deux locataires. La loi n’exige en effet pas que le courrier soit recommandé, bien que cette forme soit conseillée, pour des questions évidentes de preuve.

Il convient dès lors d’informer vos locataires du fait que même s’ils restituent la villa à la fin août 2015, ils seront tenus au paiement du loyer jusqu’au 31 mars 2016 au plus tard, sauf si vous relouez la villa dans l’intervalle ou s’ils vous présentent un ou plusieurs dossiers de locataires de remplacement prêts à reprendre le bail aux mêmes conditions.

Temps suffisant pour examiner des dossiers de candidats de remplacement
Il est par ailleurs admis que le bailleur doit pouvoir disposer de suffisamment de temps pour examiner la candidature et le dossier complet proposés, en particulier pour s’assurer de la solvabilité du candidat. Ce temps est en principe de 30 jours.

Vos locataires disposent dès lors de suffisamment de temps pour vous présenter des dossiers, mais ils ne devront pas attendre le 15 août pour vous transmettre les informations et les documents utiles d’éventuels locataires qui reprendraient le bail au 1er septembre.

Le bailleur reste libre
Il faut savoir aussi que quand bien même le candidat proposé remplirait toutes ces conditions, vous n’avez aucune obligation de l’accepter. Si vous refusez le locataire de remplacement proposé alors que celui-ci était objectivement acceptable, vous devez alors libérer vos locataires de leurs obligations dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat.

Vous n’avez pas d’obligation de motiver votre refus. Autrement dit, vous restez libre de conclure, à des conditions identiques ou différentes, avec qui vous le souhaitez.

Si vous savez déjà que vous n’entendez pas relouer votre villa ou que vous avez déjà des nouveaux locataires, il vous suffira alors d’informer vos locataires que vous acceptez leur résiliation anticipée. Si tel n’est pas le cas, il n’apparait pas inutile que vous cherchiez également des locataires de votre côté, avec un loyer éventuellement revu. Dans l’hypothèse où vous trouveriez uniquement des locataires prêts à s’acquitter d’un loyer plus faible, la différence de loyer jusqu’au 31 mars 2016 pourra être réclamée à vos locataires actuels.

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Le régime de la propriété par étage (PPE) est une forme de copropriété. Sa particularité réside en ce que chaque copropriétaire détient non seulement une part qui porte sur l’immeuble tout entier et ses parties intégrantes, mais également un droit exclusif de jouissance sur des parties délimitées de cet immeuble.

L’immeuble est donc partagé entre parties communes et parties privées. Un copropriétaire seul ne peut pas disposer librement des parties communes.

Dans les parties du bâtiment faisant l’objet de son droit exclusif, le propriétaire d’étage a la faculté d’aménager et d’user les locaux comme il l’entend. Il ne devra toutefois pas restreindre l’exercice du droit des autres copropriétaires, ni entraver leur utilisation. Il ne devra pas non plus porter atteinte aux intérêts de la communauté des copropriétaires.

Pour autant qu’il respecte les limites susmentionnées, il sera libre de constituer des droits réels limités (par ex. un usufruit ou un droit d’habitation) sur sa part d’étage. Il pourra également accorder des droits personnels à un tiers sur celle-ci.

Ainsi, en tant que propriétaire d’étage, vous avez le pouvoir de conclure un contrat de bail portant sur votre part.

Précautions à prendre
Il faut cependant que vous soyez attentif au contenu de l’acte constitutif de la PPE. En effet, il peut déroger au principe de liberté du propriétaire d’étage dans l’utilisation et la gestion de sa part. Il pourrait ainsi y être prévu qu’une unité d’étage ne pourra être valablement aliénée, grevée d’un droit d’habitation ou d’un usufruit ou même louée que si les autres copropriétaires n’ont pas, en vertu d’une décision prise à la majorité, formé opposition dans les 14 jours après avoir reçu communication de l’opération en question.

Une convention écrite postérieure à cet acte et votée unanimement par les copropriétaires peut également prévoir la même restriction. De telles clauses sont toutefois rares. En effet, si elles peuvent être intéressantes pour sauvegarder une certaine structure de propriétaires d’étage, elles restreignent la possibilité de négocier des droits relatifs à la part d’étage et peuvent donc provoquer une diminution de sa valeur.

Une fois cette vérification effectuée à satisfaction, vous pourrez mettre votre bien en location. Comme tout bailleur, vous devrez alors être attentif, notamment, au choix de votre locataire (personne physique ou personne morale, solvabilité, famille ou personne seule, etc.). Vous devrez également définir si vous souhaitez conclure un contrat de durée indéterminée ou de durée déterminée, fixer le loyer de manière conforme aux règles légales et jurisprudentielles, demander une garantie de loyer, conclure les assurances nécessaires et respecter toutes les exigences formelles du contrat.

Appel à un professionnel recommandé
La conclusion d’un tel contrat est régie par de nombreuses bases légales et le non-respect de celles-ci peut avoir des répercussions importantes sur les rapports entre le locataire et le bailleur. Le suivi de ce contrat peut lui aussi soulever des problématiques complexes. Ainsi, il est conseillé de se faire assister d’un spécialiste lors d’une mise en location.

Si vous souhaitiez, par la suite, mettre en vente votre bien, il faut noter qu’un droit réel limité, tel qu’un contrat de bail, prime la propriété et ne s’éteint pas au moment du transfert de propriété. Ainsi, le contrat de bail que vous aurez passé avec votre locataire et qui n’aurait pas été valablement résilié sera automatiquement transmis à l’acquéreur. Cet élément peut, bien entendu, avoir un impact sur le prix de vente.

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Le contrat de bail peut être signé par plusieurs personnes qui sont soit cobailleurs, soit colocataires.

Pour le bailleur, il est parfois intéressant d’avoir plusieurs colocataires qui seront en principe solidaires du paiement du loyer. Le bailleur pourra ainsi réclamer la totalité du loyer au colocataire de son choix. En cas de résiliation du bail, le congé donné par les colocataires doit émaner de la totalité d’entre eux (ils doivent signer tous ensemble la lettre de résiliation). A défaut, le congé est nul. Lorsqu’il quitte les locaux loués en cours de bail, le colocataire reste néanmoins solidairement lié par le contrat et reste débiteur du loyer, de la remise en état des locaux à la fin du bail, ainsi que de toute autre obligation découlant du bail.

Une résiliation qui émanerait de ce seul colocataire sortant est sans effet, en vertu du principe de l’invisibilité du congé. Cela n’empêche pas le bailleur, avec l’accord du colocataire restant en place, de libérer le colocataire sortant en prévoyant un avenant au bail ou en signant un nouveau contrat de bail.

Le rôle du juge
A noter par ailleurs que si le bail porte sur un logement familial, c’est-à-dire que l’appartement sert de domicile à un couple marié, le locataire ne peut pas résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint, que celuici ait signé le contrat ou non. En revanche, le juge du divorce peut attribuer les droits et obligations découlant du contrat de bail portant sur le logement familial à l’un ou l’autre des époux, et ce indépendamment de la question de savoir qui a signé le contrat de bail.

Dans ce cas, le bailleur doit accepter de transférer le contrat de bail à un seul des ex-colocataires, voire même à l’un des ex-époux qui n’était pas titulaire du bail. Dans le cadre d’une séparation judiciaire, le juge des mesures protectrices de l’union conjugale peut attribuer la jouissance exclusive du domicile conjugal à l’un des époux, mais cela n’oblige pas encore le bailleur à transférer ou modifier le bail. Les concubins ne bénéficient pas, en revanche, des mêmes droits que les époux.

Dans votre cas, il convient tout d’abord de vérifier si le bail porte sur un logement familial ou non. Si tel est le cas, ce n’est qu’en cas de décision par le juge du divorce que vous pourriez être contraint de libérer le locataire sortant et de transférer le bail au locataire restant. Des renseignements que vous m’avez fournis, il apparaît que le couple n’est pas marié, de sorte que le bail ne porte pas sur un logement familial au sens de la loi.

S’il ne s’agit que de concubins, ceux-ci ne bénéficient pas des mêmes droits que les époux et doivent être considérés comme des colocataires ordinaires. Vous n’êtes ainsi aucunement obligé d’accepter la résiliation par un seul des colocataires qui n’occuperait plus l’appartement et qui souhaiterait être libéré des obligations découlant du bail. Vous n’avez de plus aucune obligation d’accepter de transférer le bail au locataire restant.

Bien évidemment, et si vous n’y voyez pas d’opposition, vous pouvez libérer la personne qui a quitté l’appartement en signant un avenant au bail ou en concluant un nouveau bail avec la personne qui restera dans le logement. Il convient au préalable de vous assurer de la solvabilité du locataire restant, afin de savoir si ses revenus lui permettent d’assumer seul le paiement du loyer.

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Au début du bail, il est d’usage que les parties procèdent à un constat de l’état des locaux. Il s’agit de l’état des lieux d’entrée (ELE). Idéalement, cette visite fait l’objet d’un procès-verbal. Le Code des obligations ne prévoit pas un tel constat. Toutefois, en Suisse romande, l’état des lieux d’entrée de locaux d’habitation est rendu obligatoire par le Contrat-cadre romand (CCR). Ce constat se fait de manière contradictoire, c’est à-dire en présence du bailleur et du locataire ou de leurs représentants. A cette occasion, les parties peuvent noter les défauts qui sont existants à l’entrée du locataire.

Ce constat permet également au bailleur de démontrer que les locaux ont été délivrés en bon état.

Ce procès-verbal prendra toute son utilité au moment de la comparaison de l’état des locaux à l’entrée et à la sortie du locataire. Les défauts constatés à la sortie et qui n’étaient pas présents au début du bail pourront ainsi être mis à la charge du locataire. Tel est, bien entendu, également le cas lorsque les parties n’ont pas procédé au constat d’état des lieux d’entrée. En effet, cela ne libère évidemment pas le locataire de son obligation d’user de la chose avec soin. Le constat d’état des lieux d’entrée facilite toutefois la preuve de l’inexistence de ces défauts à l’entrée du locataire.

Aucune forme spéciale n’est requise. Cependant, il est conseillé de remplir le procès-verbal de la manière la plus précise possible. Il existe un formulaire pré-imprimé qui est usuellement utilisé et qui vous facilitera la tâche. Au besoin, des photographies peuvent venir compléter le procès-verbal. Un témoin peut également être présent, voire, rarement, un huissier judiciaire.

Lors du constat, les parties notent, pièce par pièce, l’état des locaux en détaillant, si besoin, l’état des murs, des boiseries, des sols, etc. Le bon fonctionnement de la robinetterie, des interrupteurs et des prises électriques est également contrôlé.

C’est aussi l’occasion de préciser les appareils et meubles mis à disposition du locataire et leur état. Le nombre de clefs remises au locataire est également indiqué. Afin de pouvoir constater le mieux possible l’état du bien, cette visite se fait de préférence dans des locaux vides. Si les locaux ont été entièrement ou partiellement refaits à neuf, il est conseillé de le préciser. Si tel n’est pas le cas, mais que le bien est en bon état et qu’il n’y a rien de spécial à signaler, la simple mention «en ordre», parfois abrégée en «e.o.», suffit.

Ce constat est également l’occasion de préciser quels travaux les parties ont accepté d’entreprendre suite à cet état des lieux. Une fois le constat terminé, les parties datent et signent le procès-verbal et chacune en garde un exemplaire. Il fait alors partie intégrante du bail. Il doit donc être conservé. Cela d’autant plus que, généralement, le même document est utilisé lors de l’état des lieux de sortie. En effet, ce constat est alors simplement complété à la sortie du locataire en spécifiant ce qui a été endommagé et les travaux qui sont à effectuer par le locataire, soit par lui-même, soit par le biais d’une entreprise. Il n’est ainsi pas nécessaire de rédiger intégralement un nouveau constat.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

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En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin, mais il passe aux héritiers dans le cadre de la succession. Les héritiers peuvent toutefois répudier la succession.

Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué.

Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession.

Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision de rentrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse de rentrer dans ce contrat de bail.

Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il s’est passé en général plusieurs mois pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.

Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.

La notion de «gardien d’actifs»
Le bailleur doit alors être nommé «gardien d’actifs» jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite.

Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.

Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur de ces biens dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office, dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.

Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit hélas se résoudre à comptabiliser une perte.

S’agissant de la garantie de loyer, elle entre dans la masse active, soit la masse qui servira à désintéresser les créanciers. Si le bailleur n’a, au moment de l’ouverture de la faillite, aucune créance à faire valoir contre le défunt, le montant de cette garantie sera affecté au désintéressement de tous les créanciers.

Faire valoir sa créance
Mais dans les cas de successions répudiées, les loyers échus entre le moment du décès et l’ouverture de la faillite sont rarement payés. Le bailleur peut donc faire valoir sa créance de loyers impayés avant l’ouverture de la faillite et faire valoir son droit de gage sur la garantie de loyer. Il doit impérativement revendiquer ce droit de gage dans le cadre de la production de sa créance, à défaut de quoi l’Office des faillites considérera que le bailleur y a renoncé.

Dans votre cas, il convient de prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites, afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soit effectué, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé «gardien des actifs».

Vous pourrez alors soit stocker les meubles et autres objets dans le local de votre choix, à votre charge, soit éventuellement débarrasser directement toutes les affaires en prenant la responsabilité du montant mentionné dans l’inventaire. La première solution est évidemment la moins risquée.

Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur

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Pour savoir si l’accord de la copropriété est nécessaire, il faut d’abord définir si les problèmes d’odeurs que vous mentionnez sont dus ou non à un dysfonctionnement de la ventilation commune.

Si ces odeurs sont le résultat d’un tel dysfonctionnement, il faudra alors procéder à la réfection de la ventilation commune. La réparation des parties communes défectueuses ou endommagées représente des travaux nécessaires au sens de l’art. 647c du Code civil suisse (CC). Selon la loi, de tels travaux doivent être adoptés à la majorité simple, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées lors de l’Assemblée générale. S’il n’est pas possible à l’Assemblée des copropriétaires de prendre une décision quant à l’exécution de travaux de construction nécessaires, l’un des propriétaires d’étage peut demander au tribunal d’imposer ces travaux.

Si vos problèmes d’odeurs ne proviennent pas de la ventilation commune, votre souhait de poser une ventilation indépendante supplémentaire en perçant la chape revient à effectuer des travaux dans vos parties privées, qui impliquent une intervention sur les parties communes. Selon les informations que vous me donnez, l’atteinte aux parties communes sera toutefois mineure et ne modifiera pas l’aspect extérieur du bâtiment. De tels travaux peuvent normalement être autorisés directement par l’administrateur.

C’est d’ailleurs la solution retenue dans le nouveau Règlement d’administration et d’utilisation édité récemment par la Chambre genevoise immobilière et conforme à la législation en vigueur. A tout le moins, ces travaux peuvent être autorisés par une décision prise à la majorité simple des copropriétaires.

De plus, si vous subissez des nuisances olfactives de votre voisinage, il s’agit d’immissions excessives touchant vos parties privatives. Ces immissions sont prohibées par la loi. Si ces nuisances proviennent d’autres propriétaires d’étage, il faudra leur rappeler qu’ils ne sont pas autorisés à exercer leurs droits d’une façon nuisible pour les autres copropriétaires. Ils devront donc cesser ces nuisances.

Pour ses parties exclusives, le propriétaire d’étage est individuellement au bénéfice de tous les moyens de défense d’un propriétaire foncier ordinaire.

Ainsi, si le copropriétaire fautif ne modifie pas son comportement ou si la copropriété s’oppose aux travaux susmentionnés sans justes motifs et que vous continuez à subir des nuisances, vous pourriez faire valoir toutes les actions liées aux droits de voisinages pour les faire cesser. Ces actions pourraient être portées contre le propriétaire à l’origine des odeurs et/ou contre la copropriété elle-même si les nuisances proviennent des parties communes (la ventilation).

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Afin de prévenir le risque éventuel que son locataire ne s’acquitte pas du loyer ou qu’il cause des dommages à la chose louée, le bailleur peut demander au locataire de constituer des sûretés, en espèces ou sous la forme de papiers-valeurs, ce que l’on appelle communément «la garantie». La loi fédérale prévoit que pour les baux d’habitation, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. La loi prévoit également que si le locataire fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Les sûretés ne doivent ainsi pas être intégrées au patrimoine du bailleur, mais déposées auprès d’une banque.

Dans la pratique, il arrive très fréquemment que le locataire entreprenne directement des démarches auprès de sa banque et fournisse au bailleur un document attestant de la constitution de la garantie. Il découle implicitement de l’obligation de déposer des sûretés sur un compte d’épargne que les sûretés qui sont déposées en espèces doivent produire des intérêts en faveur du locataire.

Tant que dure le contrat de bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu’il a déposé en garantie avec les sommes qu’il doit au bailleur. Ainsi, le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer les trois mois précédant la fin du bail.

Lorsque, en cours de bail, le locataire ne paye plus son loyer, vous pouvez, à des conditions strictes, résilier de façon anticipée le contrat de bail. Vous êtes également en mesure de requérir la libération de la garantie en votre faveur, à concurrence du montant des loyers impayés, et ce pour autant que le locataire donne son accord ou que vous soyez au bénéfice d’une décision judiciaire condamnant votre locataire à vous payer le montant litigieux.

La garantie, jusqu’au bout
Juste avant la fin du bail, vous n’avez aucun intérêt, ni aucune obligation, d’accepter de libérer la garantie en faveur de votre locataire, quand bien même il serait à jour dans le paiement du loyer.

Il convient en effet de garder à l’esprit que la garantie est aussi destinée à prévenir le risque que le locataire endommage la chose louée et qu’il doive prendre à sa charge certaines réparations.

Dans l’hypothèse où des défauts seraient imputables au locataire, la garantie pourra en effet être utilisée, soit avec l’accord de votre locataire, soit lorsque vous serez au bénéfice d’une décision judiciaire le condamnant à vous payer un certain montant au titre des frais de réparation.

Il convient ainsi d’attendre d’avoir procédé à l’état des lieux avant de libérer cette garantie. Ensuite, tout dépendra de savoir si des dégâts auront été constatés ou non. Soit la maison est en bon état et vous n’avez plus aucune prétention à faire valoir. Dans ce cas, vous pouvez signer une lettre demandant la libération de la garantie à l’issue de cet état de lieux. Soit des dommages ont été constatés et sont contestés par votre locataire. Vous devrez alors conserver cette garantie et vous aurez un délai d’une année pour agir à son encontre, à défaut de quoi cette garantie sera libérée automatiquement. Enfin, il vous sera aussi loisible de vous mettre d’accord avec votre locataire, en cas de dégâts admis, sur une indemnité à prendre sur la garantie.

Quoi qu’il en soit, il est déconseillé de libérer cette garantie avant d’avoir pu procéder à l’état des lieux de sortie, et avant que tous les loyers aient été réglés.


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La loi prévoit que lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

Ainsi, le locataire peut mettre un terme au contrat avant son échéance ou sans respecter le préavis légal ou contractuel, en restituant de façon anticipée les locaux loués, s’il présente un nouveau locataire remplissant les conditions susmentionnées, à défaut de quoi il peut être tenu au paiement du loyer, notamment, jusqu’à l’échéance (même s’il n’occupe plus les locaux).

S’agissant de la forme du congé, le locataire devra respecter la forme écrite et, lorsque le bail concerne le logement de la famille, il devra obtenir le consentement de son conjoint.

Délai d’examen
Il convient de donner au bailleur le temps d’examiner la candidature et le dossier complet proposés, en particulier de s’assurer de la solvabilité du candidat. Le temps dont le bailleur doit disposer à cette fin dépend des circonstances concrètes. Il est généralement admis que le bailleur doit disposer de 30 jours pour ce faire. Le locataire ne peut ainsi pas signifier le 15 du mois qu’il part pour la fin du même mois et prétendre être ainsi libéré de ses obligations, et ce quand bien même il présenterait un candidat prêt à reprendre le bail immédiatement. Dans ce cas, et évidemment sauf accord du bailleur, la résiliation prendra effet le 15 du mois suivant, voire même encore le 30 du mois suivant, selon les circonstances. Le bailleur doit toutefois être diligent et le temps peut être raccourci si le locataire sortant fournit déjà, avec le nom du candidat proposé, tous les renseignements utiles (extrait de poursuites, attestation de salaire, etc.).

Il suffit que le locataire propose un seul candidat. Néanmoins, en pratique, il aura avantage à présenter plusieurs dossiers. Le candidat proposé doit être solvable, c’est-à-dire qu’il doit être en mesure de payer ponctuellement le loyer et les frais accessoires. Un candidat qui a fait l’objet d’actes de défaut de bien n’est pas solvable. Pour que ses revenus soient considérés comme lui permettant d’honorer le loyer, il est admis qu’ils doivent représenter le triple du loyer.

De plus, le candidat proposé doit être prêt à conclure aux mêmes conditions que celles prévues pour le locataire sortant, soit en particulier de s’acquitter du loyer en vigueur. Il doit également accepter les éventuelles clauses d’indexation ou d’échelonnement du loyer, voire les majorations de loyer déjà notifiées et entrées en force. La durée du bail, le préavis de résiliation, la destination des locaux et certaines clauses particulières font partie des conditions que le candidat proposé doit accepter. Il doit donc avoir eu connaissance du contrat dans son ensemble.

Enfin, le candidat proposé doit être objectivement acceptable. Cette condition s’apprécie au vu de la destination des locaux loués et du type d’immeuble.

Des critères plus sévères que pour le locataire sortant ne peuvent être imposés au locataire de remplacement. Lorsque le bailleur habite l’immeuble, ses exigences, pour autant qu’elles soient raisonnables, doivent être prises en considération.

Dans l’hypothèse où le candidat proposé n’est pas objectivement acceptable, le locataire sortant n’est pas libéré de ses obligations découlant du bail. Il en va de même si le candidat accepté par le bailleur se désiste avant de signer le bail.

Cela étant, quand bien même le candidat proposé remplit toutes ces conditions, le bailleur n’a aucune obligation de l’accepter. S’il refuse le locataire de remplacement proposé alors que celui-ci était objectivement acceptable, le bailleur doit alors libérer le locataire sortant de ses obligations dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat. Il n’a pas d’obligation de motiver son refus. Autrement dit, le bailleur reste libre de conclure, à des conditions identiques ou différentes, avec qui il veut.

Par ailleurs, rien n’empêche le bailleur d’accepter sans autre une fin prématurée du bail, qui interviendrait alors d’accord entre les parties à la date convenue. Le contrat de bail prendra alors fin et le bailleur pourra conclure un nouveau contrat avec un tiers.

Ainsi, dans votre cas, il convient tout d’abord d’indiquer à votre locataire que s’il entend mettre fin à son bail, il doit le faire par écrit, un courriel n’étant pas suffisant. Il faudra par ailleurs lui indiquer que le préavis de 3 mois n’étant pas respecté, le bail est reparti pour une nouvelle durée d’un an, jusqu’au 15 juillet 2015.

Votre locataire peut toutefois vous présenter un candidat prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions pour se libérer plus rapidement de ce contrat. Vous pouvez par ailleurs chercher vous-même un nouveau locataire pour relouer votre appartement à des conditions différentes, si vous le souhaitez.