Dans votre cas, il est important de relever que l’entrée de l’immeuble fait partie des parties communes de l’immeuble que vous habitez. Compte tenu de ce fait, il faut distinguer si les travaux envisagés sont des travaux de construction ou un acte d’administration courant que chaque copropriétaire peut effectuer seul. Les travaux visant à changer le revêtement des sols de l’entrée pour y mettre du marbre sont clairement des travaux de construction. En effet, la notion de travaux de construction englobe les travaux d’entretien, les travaux de rénovation et de réfection relatifs au bâtiment lui-même ou à ses annexes, ainsi que la construction de nouvelles installations.
 
La décision d’entreprendre des travaux de construction doit être prise par l’ensemble de la Communauté des propriétaires d’étages lors d’une Assemblée générale.
 
A teneur de la loi, il faut distinguer trois types de travaux de construction pour lesquels les exigences de majorité sont différentes. Il s’agit des travaux nécessaires, utiles ou somptuaires. Nous détaillerons ces différents types de travaux ci-dessous. La différenciation entre ces trois types de travaux doit se faire objectivement, c’est-à-dire en tenant compte de toutes les circonstances du cas d’espèce. Les exigences de majorité peuvent être modifiées, sous réserve des dispositions impératives de la loi, par le Règlement d’administration et d’utilisation de votre propriété par étages (RAU).
 
Des travaux de construction sont nécessaires lorsqu’ils sont exigés pour le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose. La suppression de défauts de construction entre, par exemple, dans cette catégorie. Les travaux nécessaires sont adoptés à la majorité simple des propriétaires d’étage.
 
Les travaux de construction utiles sont, quant à eux, des travaux destinés à augmenter la valeur de la chose, son rendement ou son utilité. La transformation de locaux communs inoccupés en une buanderie est par exemple de ce type de travaux. Ils sont en principe décidés à la double majorité, à savoir, à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose.
 
Même si cette double majorité est atteinte, un copropriétaire peut s’opposer aux travaux utiles dans deux cas :
 
Les modifications auraient pour effet de gêner notablement et durablement ce copropriétaire dans son usage ou sa jouissance de la chose selon sa destination actuelle.
Les modifications compromettraient le rendement de la chose.
 
En outre, si les travaux envisagés devaient entraîner pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, ils ne pourraient être entrepris sans son consentement à moins que les autres copropriétaires ne se chargent de sa part de frais, en tant qu’elle dépasse le montant qui peut lui être objectivement demandé.
 
 
 
 
Finalement, des travaux sont somptuaires s’ils sont exclusivement destinés à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé. La construction d’une fontaine dans une cour intérieure est un exemple. Ces travaux doivent être adoptés à l’unanimité des propriétaires d’étage.
 
La loi prévoit une exception à l’unanimité lorsque les travaux envisagés n’entravent pas le droit d’usage et de jouissance du propriétaire qui s’y oppose, ils peuvent être décidés à la double majorité. Ce copropriétaire devra cependant être indemnisé pour l’atteinte temporaire portée à ses droits et les autres copropriétaires devront se charger de sa part de frais.
 
Dans votre cas, il s’agit de remplacer le revêtement des sols de l’entrée par du marbre alors même que l’entrée a été rénovée il y a environ cinq ans. Il semble donc que ces travaux entrent dans la catégorie des travaux somptuaires, qui doivent être adoptés à l’unanimité des copropriétaires, sous réserve de l’exception mentionnée ci-dessus. Vous pouvez donc vous opposer à ce projet et si l’exception n’est pas réalisée, les travaux ne pourront pas être effectués.

Télécharger l'article en PDF

Le contrat d’entreprise est un contrat par lequel une des parties (l’entrepreneur) s’engage à exécuter un ouvrage (travaux par exemple), moyennant un prix que l’autre partie (le maître) s’engage à lui payer. Ainsi, lorsqu’en tant que propriétaire, vous mandatez une entreprise pour qu’elle effectue des travaux de réfection chez vous, comme dans votre cas, c’est un contrat d’entreprise qui est conclu.
 
Dans un tel contrat, l’entrepreneur a une obligation de résultat, c’est-à-dire qu’il doit vous livrer l’ouvrage souhaité, soit ici des travaux de réfection de la salle de bain et du parquet et une nouvelle cuisine.
 
L’entrepreneur est tenu de vous délivrer un ouvrage sans défaut. Si tel n’est pas le cas, sa responsabilité peut être engagée. Il doit respecter son devoir de diligence dans l’exécution des travaux commandés. L’entrepreneur est également responsable de la bonne qualité de la matière qu’il fournit.
 
A l’instar d’un vendeur, l’entrepreneur assume une garantie pour les défauts. Le maître d’ouvrage peut faire valoir cette garantie contre les défauts lorsque les défauts constatés ne lui sont pas imputables. Le maître d’ouvrage ne doit pas accepter les défauts constatés, sinon cette garantie ne lui est pas ouverte.
 
Est qualifié de défaut l’absence d’une qualité dont l’entrepreneur avait promis l’existence ou à laquelle le maître d’ouvrage pouvait légitimement s’attendre, selon les règles de la bonne foi.
 
Il convient de distinguer trois types de défauts. En premier lieu, un défaut est apparent lorsqu’il a été ou aurait pu être constaté lors de la vérification régulière et diligente de l’ouvrage par le maître. A titre d’exemple, l’on peut citer la pose d’un carrelage à la place de parquet. Un défaut est caché lorsqu’il n’a pas été et ne pouvait pas être constaté lors de la vérification régulière et diligente de l’ouvrage. C’est un défaut qui est constaté après la livraison dudit ouvrage (par exemple un toit non étanche qui sera constaté lors d’une averse). Finalement, le défaut dissimulé est le défaut caché intentionnellement par l’entrepreneur et qui ne pouvait être découvert par le maître d’ouvrage lors de la vérification de la chose.
 
Afin de pouvoir bénéficier de la garantie contre les défauts, le maître d’ouvrage doit vérifier l’ouvrage commandé dès sa réception. S’il constate des défauts, il devra en aviser immédiatement l’entrepreneur. Si le maître d’ouvrage constate des défauts cachés ultérieurement, il devra aussi en aviser l’entrepreneur dès la constatation desdits défauts. La loi ne prévoit pas de forme particulière pour l’avis des défauts. Toutefois, il est vivement recommandé de le faire par courrier recommandé pour des questions de preuve. L’avis des défauts doit être fait en temps utiles, c’est-à-dire très rapidement après le constat des défauts. Cet avis devra énumérer clairement les défauts constatés et indiquer que ces défauts sont le fait de l’entrepreneur.
 
Le maître d’ouvrage doit veiller aux délais de prescription pour faire valoir ses droits. En effet, les défauts affectant une construction immobilière (rénovation d’une façade ou d’une salle de bain) se prescrivent par cinq ans à compter de la réception de l’ouvrage. Dans le cas de défauts cachés, le délai de prescription est de dix ans. Pour une construction mobilière (installation d’un lave-vaisselle), le délai de prescription est de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage. Le maître de l’ouvrage doit ainsi faire valoir ses droits dans ces délais.
 
Lorsque l’ouvrage est inutilisable du fait de l’entreprise, le maître peut le refuser et demander des dommages-intérêts. Lorsque les défauts sont de moindre importance, le maître peut demander une réduction du prix, la remise en état aux frais de l’entreprise et des dommages-intérêts en cas de faute de l’entreprise. Si l’entreprise ne remédie pas aux défauts dans le délai imparti, le maître pourra exiger que la réparation soit faite par une autre entreprise, aux frais de l’entreprise fautive.

Télécharger l'article en PDF
 

En règle générale, le loyer convenu entre le bailleur et le locataire est fixé pour la durée du contrat. Il ne peut pas être augmenté, ni diminué unilatéralement en cours de bail. En cas de reconduction, une fois la durée initiale écoulée, le loyer peut toutefois être augmenté selon les motifs prévus par la loi.
 
Le législateur a néanmoins prévu deux hypothèses particulières où le loyer peut évoluer en cours de bail, avant l’échéance : il s’agit des clauses d’échelonnement et d’indexation.
 
Loyer échelonné
 
Les loyers échelonnés sont des loyers fixés à l’avance, pour toute la durée du bail, par paliers et par période.
 
Le bailleur peut vouloir s’assurer un loyer qui progresse régulièrement pour différentes raisons ou, pour un immeuble récent, un loyer qui rejoint progressivement le rendement brut afin de couvrir ses frais. Il peut également prévoir l’évolution probable des charges de l’immeuble, ou tout autre motif, sans que celui-ci ne doive être précisé.
 
Pour l’application de la clause d’échelonnement, le bail doit avoir été conclu pour trois ans au moins, et le loyer ne doit pas être majoré plus d’une fois par an. Les parties définissent librement la date d’entrée en vigueur de chaque échelon, pour autant qu’un espace de douze mois, au moins, sépare chaque adaptation du loyer. Ce dernier doit être fixé à l’avance, en francs. L’entrée en vigueur de l’échelon devra en outre être signalée au locataire au moyen de la formule ad hoc et dans les délais prescrits.
 
A l’échéance du contrat échelonné, le bailleur pourra demander une modification du loyer, par exemple dans l’éventualité où il souhaite se prévaloir de travaux à plus-value qu’il n’a pu répercuter durant la période d’échelonnement. S’il entend appliquer une nouvelle clause d’échelonnement, il devra le faire en respectant les prescriptions de forme.
 
Ces clauses d’échelonnement peuvent s’appliquer aussi bien pour des logements que pour des locaux commerciaux.
 
Loyer indexé
 
Les clauses d’indexation sont des dispositions contractuelles qui prévoient que le loyer sera adapté aux variations d’un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l’évolution du coût de la vie. L’indice de référence est l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC). La durée du bail doit être d’au moins cinq ans. A noter qu’il est possible de prévoir que le locataire puisse se départir plus tôt du contrat ; seul le bailleur étant tenu de s’engager pour cinq ans. Dans ces circonstances, le bailleur peut notifier, au moyen de la formule officielle idoine, l’éventuelle majoration de loyer basée sur l’ISPC, une fois par année au maximum, moyennant un préavis de 30 jours minimum, pour la fin d’un mois.
 
Les clauses d’indexation peuvent être prévues aussi bien dans les contrats de bail portant sur des locaux commerciaux que dans ceux portant sur des logements.
 
Les parties peuvent en outre convenir dans le contrat de bail, que la hausse pourra exceptionnellement être supérieure à l’évolution de l’ISPC, dans le cas où le bailleur fournirait une prestation supplémentaire à celles qui ont été prises en compte dans l’accord initial passé entre le bailleur et le locataire.
 
Lorsque le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, et qu’il se renouvelle pour cinq ans, par tacite reconduction ou en vertu d’une option, la clause d’indexation peut continuer à s’appliquer. Ceci est valable également lorsque le bail de cinq ans peut être résilié avant ce terme par le locataire.
 
L’indexation et l’échelonnement du loyer ne peuvent être cumulés. En revanche, ces deux facteurs de fixation du loyer peuvent se succéder.
 
Dans votre cas, vous pouvez ainsi opter pour un loyer indexé ou échelonné, lors de la conclusion de votre contrat de bail, afin d’adapter régulièrement le montant du loyer à l’évolution du coût de la vie ou à tout autre facteur. Votre contrat de bail devra être accompagné de la formule d’avis de fixation de loyer, sur laquelle ces clauses, cas échéant, devront être stipulées. Assurez-vous de l’avoir bien remplie et n’hésitez pas à nous appeler en cas de question !

Télécharger l'article en PDF

Le régime de la propriété par étage (PPE) est une forme de copropriété. Sa particularité réside en ce que chaque copropriétaire détient non seulement une part qui porte sur l’immeuble tout entier et ses parties intégrantes, mais également un droit exclusif de jouissance sur des parties délimitées de cet immeuble.
 
L’immeuble est ainsi partagé entre parties communes et parties privées. Un copropriétaire seul ne peut pas disposer librement des parties communes. Dans les parties du bâtiment faisant l’objet de son droit exclusif, le propriétaire d’étage a la faculté d’aménager et d’user les locaux comme il l’entend. Dans l’exercice de ses droits, le copropriétaire ne devra toutefois pas restreindre l’exercice du droit des autres copropriétaires, ni entraver leur utilisation. Il ne devra pas non plus porter atteinte aux intérêts de la communauté des copropriétaires.
 
Pour autant qu’il respecte les limites susmentionnées, il sera libre de constituer des droits réels limités (par ex. un usufruit ou un droit d’habitation) sur sa part d’étage. Il pourra également accorder des droits personnels à un tiers sur celle-ci.
 
Ainsi, compte tenu de ce qui précède, en tant que propriétaire d’étage, vous avez le pouvoir de conclure un contrat de bail portant sur votre part d’étage.
 
Il faut cependant que vous soyez attentif au contenu de l’acte constitutif de votre PPE. En effet, ledit acte peut déroger au principe de liberté du propriétaire d’étage dans l’utilisation et la gestion de sa part. Il pourrait ainsi y être prévu qu’une unité d’étage ne pourra être valablement aliénée, grevée d’un droit d’habitation ou d’un usufruit ou même louée que si les autres copropriétaires n’ont pas, en vertu d’une décision prise à la majorité, formé opposition dans les 14 jours après avoir reçu communication de l’opération en question.
 
Une convention écrite postérieure à l’acte constitutif et votée unanimement par les copropriétaires peut également prévoir la même restriction. De telles clauses sont toutefois rares. En effet, si elles peuvent être intéressantes pour sauvegarder une certaine structure de propriétaires d’étage, elles restreignent la possibilité de négocier des droits relatifs à la part d’étage et peuvent donc provoquer une diminution de sa valeur.
 
Lorsque vous aurez vérifié que l’acte constitutif de la PPE ne contient pas de telle restriction, vous serez libre de mettre en location votre lot à un locataire de votre choix. Une autorisation des autres copropriétaires n’est ainsi normalement pas requise.
 
Lors de la mise en location, comme tout bailleur, vous devrez être attentif, notamment, au choix de votre locataire. Il faudra choisir entre une personne physique ou une personne morale, déterminer si l’appartement sera loué à une personne seule ou s’il servira de logement de famille. Il faudra ensuite contrôler la solvabilité du locataire. A cet effet, il est usuel de demander une attestation de non-poursuite datant de moins de trois mois et les trois dernières fiches de salaire. Vous devrez également définir si vous souhaitez conclure un contrat de durée indéterminée ou de durée déterminée, fixer le montant du loyer de manière conforme aux règles légales. Sur ce point, il sera nécessaire de remettre au locataire un avis de fixation du loyer initial. Finalement, vous serez tenu de demander une garantie de loyer, de conclure les assurances nécessaires et de respecter toutes les exigences formelles du contrat.
 
La conclusion d’un tel contrat est réglée par de nombreuses bases légales et le non-respect de celles-ci peut avoir des répercussions importantes sur les rapports entre le locataire et le bailleur. Il est ainsi conseillé de se faire assister d’un spécialiste lors d’une mise en location.
 
Si vous souhaitiez, par la suite, mettre en vente votre bien, j’attire votre attention sur le fait que le contrat de bail ne s’éteindra pas de plein droit. S’il n’a pas été résilié valablement, le bail passera automatiquement au futur acquéreur. Cet élément peut avoir un impact sur le prix de vente du lot PPE.

Télécharger l'article en PDF

La loi prévoit des dispositions différentes en fonction de l’objet loué et de la nature du contrat. En effet, les bases légales applicables ne sont pas les mêmes si le contrat de bail porte sur un logement familial ou un local commercial que s’il porte sur un emplacement de stationnement, une chambre meublée ou une chose mobilière.
 
Il convient toutefois de relever que si l’emplacement de stationnement est loué conjointement avec un appartement ou un local commercial, les dispositions légales relatives à l’appartement ou au local commercial s’appliqueront.
 
Ainsi, lorsque vous souhaitez résilier le bail d’une place de parc qui est louée conjointement à une arcade commerciale, vous devez respecter le délai de résiliation prévu pour le local commercial, qui est de six mois à teneur de du Code des obligations. Le délai de résiliation est de trois mois si le parking est loué conjointement avec un appartement. Il s’agit de délais minimaux prévus par la loi. Ces délais peuvent être augmentés contractuellement par les parties.
 
En outre, il est nécessaire de notifier la résiliation de ces contrats au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail.
 
La situation est toutefois différente si vous louez séparément des places de stationnement à un locataire qui n’est pas titulaire d’un autre contrat portant sur un appartement ou un local commercial. La procédure de résiliation du contrat est moins contraignante.
 
Si tel est le cas, le préavis de résiliation d’une place de parc est de deux semaines pour la fin d’un mois de bail. La résiliation peut intervenir au moyen d’une simple lettre ou même par oral. Pour des questions de preuve, il est toutefois préférable de signifier la résiliation de son bail à votre locataire par un courrier recommandé écrit et signé.
 
Le délai de résiliation de deux semaines est un délai minimum. Il est possible pour les parties de prévoir un délai plus long ou de spécifier explicitement que la forme écrite est requise pour la résiliation. Il est ainsi vivement conseillé de bien relire le contrat de bail qui doit être résilié pour vous assurer des conditions de forme et des délais qui doivent impérativement être respectés.
 
En cas de non-paiement du loyer par votre locataire d’une place de parking louée indépendamment d’un appartement ou d’un local commercial, vous devez notifier à votre locataire une mise en demeure qui précise le montant en souffrance et qui impartit un délai de paiement de dix jours au moins. A défaut de paiement dans le délai imparti, vous serez en droit de résilier le contrat de bail de manière immédiate.
 
Pour tous renseignements complémentaires, CGI Conseils est à votre disposition.

Télécharger l'article en PDF
 

En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin mais il passe aux héritiers dans le cadre de la succession. Les héritiers peuvent toutefois répudier la succession.
 
Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué.
 
Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession.
 
Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision de rentrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse de rentrer dans ce contrat de bail.
 
Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il s’est passé en général plusieurs mois pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.
 
Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.
 
Le bailleur doit alors être nommé "gardien d’actifs" jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite. Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.
 
Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur de ces biens dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.
 
Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit hélas se résoudre à comptabiliser une perte.
 
S’agissant de la garantie de loyer, elle rentre dans la masse active, soit la masse qui servira à désintéresser les créanciers. Si le bailleur n’a, au moment de l’ouverture de la faillite, aucune créance à faire valoir contre le défunt, le montant de cette garantie sera affecté au désintéressement de tous les créanciers.
 
 
Mais dans les cas de successions répudiées, les loyers échus entre le moment du décès et l’ouverture de la faillite sont rarement payés. Le bailleur peut donc faire valoir sa créance de loyers impayés avant l’ouverture de la faillite et faire valoir son droit de gage sur la garantie de loyer. Il doit impérativement revendiquer ce droit de gage dans le cadre de la production de sa créance à défaut de quoi, l’Office des faillites considérera que le bailleur y a renoncé.
 
Dans votre cas, il convient de prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soit effectué, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé "gardien des actifs".
 
Vous pourrez alors soit stocker les meubles et autres objets dans le local de votre choix, à votre charge, soit éventuellement débarrasser directement toutes les affaires en prenant la responsabilité du montant mentionné dans l’inventaire. La première solution est évidemment la moins risquée.
 
Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur.

Télécharger l'article en PDF

A teneur de la loi, le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire et d’avoir pour les autres habitants de l’immeuble les égards qui leur sont dus. Il doit ainsi respecter son devoir de diligence. De manière générale, l’on admettra que le locataire ne doit pas endommager les locaux ou les installations, ni les modifier sans l’accord du bailleur, ni en diminuer la valeur par un mauvais usage. Il doit également se comporter correctement envers ses voisins et respecter la tranquillité de l’immeuble.
 
Dès lors, le fait de provoquer des nuisances sonores correspond à une violation, par le locataire, de ses obligations. Il en ira de même s’il génère des odeurs nauséabondes, s’il se comporte de manière contraire aux mœurs ou injurie ses voisins par exemple.
 
Une certaine marge de tolérance doit être admise. Cette marge dépendra des circonstances (un évènement particulier est arrivé dans la vie du locataire), de l’affectation des locaux (habitation ou local commercial), ou de l’environnement (immeuble très ancien, situé au centre-ville). La présence de nuisances devra en outre être évaluée de manière objective et non selon la sensibilité accrue d’un voisin. Dès lors, si plusieurs voisins se plaignent des mêmes nuisances, cela plaide en faveur de l’existence desdites nuisances.
 
Dans le cas présent et selon vos indications, il semble en effet que vos locataires violent leur devoir de diligence puisque des cris sont entendus à toute heure du jour ou de la nuit, que des meubles sont déplacés, des objets brisés ou de la musique très forte entendue. La tranquillité des voisins n’est ainsi pas respectée. Dans ce cas, vous avez la faculté de résilier le bail de manière anticipée.
 
En effet, lorsqu’un locataire viole son devoir de diligence de manière suffisamment grave, rendant le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les autres habitants de l’immeuble, le bailleur, sous certaines conditions, peut résilier le bail de manière anticipée.
 
Il doit dans un premier temps adresser un avertissement écrit aux locataires en leur expliquant la situation et en détaillant les faits qui leur sont reprochés. Cet avertissement doit être adressé peu de temps après la survenance des nuisances et impartir un délai aux locataires pour y remédier. Pour des nuisances sonores, il est possible d’exiger qu’elles cessent immédiatement. Il faut également mentionner dans ce courrier que si les nuisances ne cessent pas, le contrat de bail sera résilié de manière anticipée.
 
A l’échéance du délai octroyé et si les nuisances perdurent malgré l’avertissement écrit, le contrat de bail des locataires peut être résilié de manière anticipée, moyennant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Le congé devra par ailleurs être donné au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail.
 
J’attire votre attention sur le fait que les nuisances subies au moment de la résiliation doivent être les mêmes que celles qui ont été reprochées aux locataires dans le courrier de mise en demeure.
 
Si les conditions précitées ne sont pas réalisées, le congé sera nul. Je vous recommande dès lors de notifier également une résiliation du bail ordinaire à vos locataires par prudence. Pour tous renseignements complémentaires, CGI Conseils est à votre disposition.

Télécharger l'article en PDF

La loi prévoit que les frais accessoires (appelés communément les charges) ne peuvent être mis à la charge du locataire que pour autant que ceci ait été convenu spécialement dans le contrat. Par frais accessoires, il faut entendre par exemple les frais de chauffage et d’eau chaude, les taxes publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (taxes d’épuration des eaux usées ou d’enlèvement des ordures) ou les autres frais d’exploitation (frais de concierge, redevances pour le réseau de télévision par câble, électricité, gaz ou climatisation ou encore les frais d’exploitation de l’ascenseur).
 
La loi n’oblige toutefois pas le bailleur de facturer séparément ces frais au locataire et le bailleur peut tout à fait décider de les inclure dans le loyer. On parle alors d’un « loyer, charges comprises ». Dans ce cas, le loyer rémunère tous les frais accessoires, y compris le chauffage et l’eau chaude, et ce de façon implicite.
 
Si en revanche le bailleur entend faire supporter au locataire ces frais accessoires, le contrat de bail devra contenir une clause précise afin que le locataire puisse comprendre quels sont les éléments qui lui seront facturés en plus du loyer.
 
Le plus souvent, pour les appartements, ce sont les frais de chauffage et d’eau chaude, ainsi que le téléréseau, qui sont facturés séparément, le reste étant compris dans le loyer.
 
Le bailleur peut facturer de plusieurs façons ces frais accessoires. Le bailleur peut tout d’abord convenir avec son locataire que ce dernier paiera directement auprès de tiers les factures de frais accessoires. Cela se rencontre très souvent en pratique dans le cadre de la location de maisons individuelles, où le locataire se charge lui-même de commander et de régler son mazout, ainsi que d’entretenir la chaudière ou d’autres installations en contractant les contrats de maintenance avec les entreprises spécialisées. Dans les appartements, le locataire paie aussi directement l’électricité au fournisseur. Si des installations individuelles de chauffage et/ou d’eau chaude existent, le locataire s’acquittera aussi directement des factures y relatives auprès des tiers.
 
Il est par ailleurs possible de prévoir, dans le contrat de bail, que le locataire paiera un forfait mensuel pour couvrir les frais accessoires usuels. Ce montant doit être fixé à l’avance et ne peut être modifié en cours de bail. A l’échéance du bail, le bailleur peut toutefois augmenter le montant du forfait par le bais d’un avis de majoration officiel. Ce système peut être défavorable à l’une ou l’autre des parties, selon si le total des frais accessoires est supérieur ou inférieur au montant du forfait. A l’heure où le prix de l’énergie et de l’eau a tendance à beaucoup varier, le plus souvent à la hausse, ce système est peu appliqué. Il offre en revanche l’avantage d’occasionner moins de travail au bailleur, qui n’est pas tenu de fournir au locataire chaque année un décompte des frais accessoires.
 
Dans la majeure partie des cas, les frais accessoires sont facturés sous forme d’acomptes provisionnels, communément appelé les provisions pour charges (les termes « acomptes » ou « provisions » désignent en réalité la même chose). Le locataire règle généralement chaque mois un acompte, dont le montant est fixé dans le contrat de bail, puis un décompte est effectué en fin d’année ou en fin de période de chauffe.
 
Au moment de la signature du contrat, le bailleur n’a pas l’obligation d’informer le locataire sur le rapport entre le montant des provisions et celui du dernier décompte annuel des charges. Ainsi, si le montant des provisions a été fixé largement en dessous du montant effectif, le locataire devra néanmoins s’acquitter du solde important en fin d’exercice. Il est néanmoins recommandé de tenter de fixer le montant de l’acompte au plus près, afin d’éviter des mauvaises surprises de part et d’autre. Le montant des acomptes provisionnels pourra être revu à la hausse, pour l’échéance contractuelle, mais toujours par le biais de l’envoi d’un avis de majoration officiel respectant les délais légaux.
 
S’agissant des charges de PPE qui vous sont facturées en tant que copropriétaire, elles comprennent aussi bien votre participation aux frais de chauffage et eau chaude que tous les autres frais d’exploitation de l’immeuble. En principe, les décomptes sont séparés. Si des compteurs d’eau ont été installés, vous devriez aussi recevoir un décompte pour votre participation à la consommation d’eau froide de l’immeuble. Il en ira peut-être de même si un abonnement collectif au téléréseau a été conclu par la PPE.
 
Comme indiqué, seuls les frais de chauffage et eau chaude sont refacturés directement au locataire, voire les frais d’eau froide si des compteurs séparés existent. En outre, au vu des changements opérés récemment au niveau technologique, il est de plus en plus fréquent de prévoir que le locataire prendra lui-même à son nom les abonnements de téléréseau. Les autres charges d’exploitation de la PPE sont pour le reste couvertes par le loyer.
 
Ainsi, vous pouvez donc facturer séparément les frais de chauffage et d’eau chaude à votre locataire mais vous pouvez aussi les inclure dans le loyer, qui sera « charges comprises ». Cette solution, comme celle du forfait, à l’avantage de vous éviter d’établir un décompte annuel, mais elle ne vous permettra pas de revoir le loyer ou le montant du forfait sans autres. Dès l’instant où vous recevrez vous-même de toute façon un décompte, il me semble plus opportun de faire supporter au locataire le coût effectif des charges de chauffage et d’eau chaude (voire d’eau froide en cas de compteur séparé) et de lui demander de vous verser une provision mensuelle. Le locataire vous versera ainsi un acompte et vous effectuerez un décompte chaque année lorsque vous aurez reçu le vôtre. Pour le téléréseau, tout dépendra de savoir si la PPE a conclu un abonnement collectif (et dans ce cas vous pouvez répercuter votre part sur votre locataire en le prévoyant de le contrat) ou non (dans ce cas le locataire devra prendre l’abonnement de son choix à sa charge).
 
Par précaution, il n’est pas non plus inutile de rappeler dans le contrat que l’électricité sera à sa charge et réglée directement par le locataire au fournisseur.

Télécharger l'article en PDF

La loi prévoit effectivement la possibilité pour le locataire de consigner son loyer lorsque la chose louée est affectée d’un défaut. Le bail doit porter sur un immeuble, c’est-à-dire un logement, un local commercial ou une autre chose immobilière (par exemple un terrain nu ou un garage loué séparément).
 
Pour que le droit à la consignation soit ouvert, il faut que la chose louée soit affectée d’un défaut dont la réparation incombe au bailleur. En outre, le locataire doit avoir informé le bailleur du défaut et lui avoir fixé par écrit un délai raisonnable pour l’éliminer. Il peut signifier au bailleur qu’à défaut d’exécution dans le délai imparti, les loyers à échoir seront consignés. Le locataire doit informer par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers, qui devront être consignés auprès d’un office désigné par le canton. A Genève, il s’agit de la Caisse du Palais de justice. La consignation ne sera possible que si, après toutes ces démarches, le bailleur n’a pas fait disparaître le défaut.
 
Ainsi, la consignation des loyers n’est pas possible lorsque la réparation du défaut incombe au locataire, que le défaut a déjà été supprimé (par le bailleur ou le locataire), que le bailleur est en train de le réparer ou encore lorsqu’il est irréparable.
 
En effet, le but de la consignation est d’offrir au locataire un moyen de pression sur le bailleur pour amener ce dernier à remédier à un défaut dont la réparation lui incombe. La consignation n’a pas pour but de permettre au locataire de prendre sur le loyer un certain montant, qu’il estime à tort ou à raison, dû en raison de ce défaut. Le loyer doit être intégralement payé à l’Office désigné par le canton. A défaut, le locataire commet un défaut de paiement et s’expose à une résiliation anticipée de son contrat de bail à loyer.
 
Comme mentionné précédemment, seuls les loyers à échoir peuvent être consignés. Ainsi, si le loyer doit être payé par mois d’avance, seul le loyer du mois suivant pourra être consigné et non celui du mois en cours. Le loyer à échoir devra être payé au même moment que s’il était payé directement au bailleur. Ainsi, le locataire qui paye tardivement le loyer consigné s’expose également à une résiliation anticipée de son bail pour demeure.
 
L’Office de consignation informe par ailleurs régulièrement le bailleur des montants consignés.
 
Compte tenu du caractère provisoire de la consignation, le locataire doit introduire, dans les trente jours qui suivent l’échéance du loyer consigné, une requête auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers pour faire valoir ses prétentions à l’encontre du bailleur. Si ce délai n’est pas respecté, les loyers sont acquis au bailleur. Par ailleurs, le bailleur qui estime que les loyers ont été consignés à tort et qui ne souhaite pas attendre que le locataire agisse devant les autorités judiciaires pourra saisir l’autorité de conciliation dès qu’il est avisé de la consignation. Il demandera alors que les loyers consignés lui soient restitués.
 
Si aucun accord n’est trouvé lors de la procédure de conciliation, le demandeur pourra agir au fond. Si le juge constate que les conditions de la consignation ne sont pas réalisées, que la chose louée n’est pas affectée d’un défaut ou que le bailleur n’a pas eu de délai raisonnable pour remédier au défaut ou que des loyers échus ont été consignés, les loyers consignés seront libérés en faveur du bailleur.
 
Finalement, la loi prévoit que le locataire est tenu d’autoriser le bailleur à inspecter la chose louée dès que cet examen est nécessaire à l’entretien du bien loué.
 
Ainsi, dans votre cas, le locataire doit tolérer votre visite pour que vous constatiez les défauts qui affectent l’appartement loué. En outre, à ce jour, vos locataires n’ont plus payé leur loyer depuis trois mois, ne vous ont pas informé par écrit de leur intention de consigner les loyers et ne vous ont pas imparti de délai pour remédier au défaut. Ils ne pourront ainsi pas procéder valablement à la consignation des loyers à ce stade.

Télécharger l'article en PDF
 

Durant toute la durée du bail, le bailleur s’engage à céder l’usage d’une chose au locataire moyennant un loyer. Ainsi, le bailleur ne peut pas accéder aux locaux loués comme bon lui semble dans la mesure où le locataire dispose d’un droit à jouir des locaux.
 
Cependant, afin de sauvegarder son droit de propriété et d’exercer son obligation d’entretien, le bailleur doit pouvoir examiner régulièrement les locaux loués. La loi prévoit ainsi que le locataire est tenu d’autoriser le bailleur à inspecter la chose dès lors que cet examen est nécessaire à l’entretien du bien loué. Le locataire ne doit supporter que les réparations nécessaires faisant partie du devoir d’entretien du propriétaire, telles que travaux de réfection de façades ou travaux d’entretien de l’appartement. Le locataire n’est pas obligé de supporter les travaux projetés en vue d’une relocation future.
 
Compte tenu de ce qui précède, le bailleur peut non seulement visiter l’objet loué lorsqu’il a connaissance d’un défaut, mais il peut également visiter le bien périodiquement, sans exagération, conformément au bon sens et aux règles de la bonne foi.
 
Par ailleurs, la loi oblige également le locataire à tolérer les visites du bailleur lorsqu’elles sont nécessaires à la vente des locaux ou à leur relocation. Dans cette dernière hypothèse, le bail de durée indéterminée doit avoir été résilié et l’échéance du bail de durée déterminée doit être proche.
 
Pendant toute la durée du contrat de bail, le locataire étant le maître des lieux, le bailleur ne pourra faire valoir son droit de visiter les locaux que dans les cas prévus par la loi et mentionnés ci-dessus et devra notamment tenir compte des égards dus au locataire. Il va de soi que le locataire peut accepter une visite du bailleur en dehors des cas réglementés par la loi.
 
Le droit de visite du bailleur doit être précédé d’un avertissement donné quelques jours auparavant. Le bailleur contacte donc son locataire suffisamment à l’avance pour convenir ensemble d’une date. En cas d’urgence, le locataire est tenu de consentir une visite immédiatement. En pratique, un délai de 5 jours est considéré comme un délai d’avertissement raisonnable. Il peut cependant varier selon le cas d’espèce. Les visites doivent avoir lieu selon les heures consacrées aux affaires, c’est-à-dire durant les jours ouvrables. Lorsque les visites ont pour but la relocation de l’objet loué, il faut veiller à ce que le locataire ne soit pas dérangé constamment et essayer de regrouper les visites.
 
Le droit de visite appartient au bailleur ou à ses représentants (régie, concierge ou autre). Le locataire n’est pas tenu d’assister à ces visites et il peut confier ses clés au concierge par exemple ou se faire représenter par une personne de confiance.
 
Le locataire qui refuse à tort l’accès aux locaux au bailleur s’expose à devoir des dommages-intérêts si le bailleur subit un préjudice, voire, suivant le cas d’espèce et après un avertissement écrit demeuré vain, la résiliation de son contrat de bail.
 
Il convient de préciser qu’en cas de refus du locataire, le bailleur ne peut pas pénétrer de force dans les locaux. Il est contraint de demander au juge de condamner le locataire à accepter une visite des locaux.
 
Ainsi, dans votre cas et pour autant que vous préveniez votre locataire suffisamment en avance, ce dernier n’est pas légitimé à vous refuser l’accès à l’appartement litigieux.

Télécharger l'article en PDF