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La propriété par étages implique une distinction fondamentale entre les parties communes et les parties exclusives. La distinction est primordiale puisque la communauté des propriétaires d’étages se répartit les charges relatives aux parties communes, chacun demeurant tributaire des charges concernant son lot exclusif.

La loi mentionne, de manière exhaustive, les éléments qui doivent demeurer des parties communes et qui ne peuvent donc pas être constitués en droit exclusif. Parmi ces éléments figurent les parties importantes pour l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment. Il est communément admis que la toiture est toujours une partie élémentaire du bâtiment et qu’elle constitue donc par définition une partie commune.

La répartition des coûts liés à un espace commun dont seul l’un des propriétaires d’étages dispose d’un droit particulier peut être prévue dans le règlement d’utilisation de la PPE, sous réserve des règles impératives imposées par la loi.

Dans ce registre, la loi impose notamment qu’il ne peut pas être convenu qu’un ou plusieurs propriétaires d’étages soient déchargés de la prise en charge des frais d’entretien d’une partie du bâtiment dont la fonction est indispensable au sein de la PPE, telle que la terrasse sur le toit, en raison du fait que le toit est une partie indispensable de la structure du bâtiment.

Si les travaux envisagés n’apportent aucun avantage aux autres propriétaires d’étages et qu’ils ne relèvent pas de l’entretien d’une partie élémentaire du bâtiment, leur prise en charge revient au propriétaire d’étages jouissant du droit d’usage particulier. Tel sera le cas du propriétaire d’étages qui souhaite installer un potager sur sa terrasse en toiture.

À noter que des travaux rendus nécessaires des suites d’un usage inadéquat par le propriétaire d’étages bénéficiaire du droit d’usage particulier ne seront en principe pas supportés par la communauté mais par le propriétaire d’étages négligent.

Notre lecteur nous rapporte des travaux liés à l’étanchéité du bâtiment, soit une partie obligatoirement commune de la communauté des propriétaires d’étages puisqu’elle revêt une importance déterminante pour son ensemble. Les coûts liés auxdits travaux devront être mis à la charge de l’ensemble de la communauté des propriétaires d’étages et non exclusivement de notre lecteur.

À noter également que si les travaux portant sur l’étanchéité du bâtiment entraînent une intervention sur les parties exclusives de notre lecteur, il appartiendra a priori à la PPE d’assumer les frais consécutifs à l’intervention sur ses parties exclusives.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.