La loi prévoit que les frais accessoires (appelés communément les charges) ne peuvent être mis à la charge du locataire que pour autant que ceci ait été convenu spécialement dans le contrat. Par frais accessoires, il faut entendre par exemple les frais de chauffage et d’eau chaude, les taxes publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (taxes d’épuration des eaux usées ou d’enlèvement des ordures) ou les autres frais d’exploitation (frais de concierge, redevances pour le réseau de télévision par câble, électricité, gaz ou climatisation ou encore les frais d’exploitation de l’ascenseur).
 
La loi n’oblige toutefois pas le bailleur de facturer séparément ces frais au locataire et le bailleur peut tout à fait décider de les inclure dans le loyer. On parle alors d’un « loyer, charges comprises ». Dans ce cas, le loyer rémunère tous les frais accessoires, y compris le chauffage et l’eau chaude, et ce de façon implicite.
 
Si en revanche le bailleur entend faire supporter au locataire ces frais accessoires, le contrat de bail devra contenir une clause précise afin que le locataire puisse comprendre quels sont les éléments qui lui seront facturés en plus du loyer.
 
Le plus souvent, pour les appartements, ce sont les frais de chauffage et d’eau chaude, ainsi que le téléréseau, qui sont facturés séparément, le reste étant compris dans le loyer.
 
Le bailleur peut facturer de plusieurs façons ces frais accessoires. Le bailleur peut tout d’abord convenir avec son locataire que ce dernier paiera directement auprès de tiers les factures de frais accessoires. Cela se rencontre très souvent en pratique dans le cadre de la location de maisons individuelles, où le locataire se charge lui-même de commander et de régler son mazout, ainsi que d’entretenir la chaudière ou d’autres installations en contractant les contrats de maintenance avec les entreprises spécialisées. Dans les appartements, le locataire paie aussi directement l’électricité au fournisseur. Si des installations individuelles de chauffage et/ou d’eau chaude existent, le locataire s’acquittera aussi directement des factures y relatives auprès des tiers.
 
Il est par ailleurs possible de prévoir, dans le contrat de bail, que le locataire paiera un forfait mensuel pour couvrir les frais accessoires usuels. Ce montant doit être fixé à l’avance et ne peut être modifié en cours de bail. A l’échéance du bail, le bailleur peut toutefois augmenter le montant du forfait par le bais d’un avis de majoration officiel. Ce système peut être défavorable à l’une ou l’autre des parties, selon si le total des frais accessoires est supérieur ou inférieur au montant du forfait. A l’heure où le prix de l’énergie et de l’eau a tendance à beaucoup varier, le plus souvent à la hausse, ce système est peu appliqué. Il offre en revanche l’avantage d’occasionner moins de travail au bailleur, qui n’est pas tenu de fournir au locataire chaque année un décompte des frais accessoires.
 
Dans la majeure partie des cas, les frais accessoires sont facturés sous forme d’acomptes provisionnels, communément appelé les provisions pour charges (les termes « acomptes » ou « provisions » désignent en réalité la même chose). Le locataire règle généralement chaque mois un acompte, dont le montant est fixé dans le contrat de bail, puis un décompte est effectué en fin d’année ou en fin de période de chauffe.
 
Au moment de la signature du contrat, le bailleur n’a pas l’obligation d’informer le locataire sur le rapport entre le montant des provisions et celui du dernier décompte annuel des charges. Ainsi, si le montant des provisions a été fixé largement en dessous du montant effectif, le locataire devra néanmoins s’acquitter du solde important en fin d’exercice. Il est néanmoins recommandé de tenter de fixer le montant de l’acompte au plus près, afin d’éviter des mauvaises surprises de part et d’autre. Le montant des acomptes provisionnels pourra être revu à la hausse, pour l’échéance contractuelle, mais toujours par le biais de l’envoi d’un avis de majoration officiel respectant les délais légaux.
 
S’agissant des charges de PPE qui vous sont facturées en tant que copropriétaire, elles comprennent aussi bien votre participation aux frais de chauffage et eau chaude que tous les autres frais d’exploitation de l’immeuble. En principe, les décomptes sont séparés. Si des compteurs d’eau ont été installés, vous devriez aussi recevoir un décompte pour votre participation à la consommation d’eau froide de l’immeuble. Il en ira peut-être de même si un abonnement collectif au téléréseau a été conclu par la PPE.
 
Comme indiqué, seuls les frais de chauffage et eau chaude sont refacturés directement au locataire, voire les frais d’eau froide si des compteurs séparés existent. En outre, au vu des changements opérés récemment au niveau technologique, il est de plus en plus fréquent de prévoir que le locataire prendra lui-même à son nom les abonnements de téléréseau. Les autres charges d’exploitation de la PPE sont pour le reste couvertes par le loyer.
 
Ainsi, vous pouvez donc facturer séparément les frais de chauffage et d’eau chaude à votre locataire mais vous pouvez aussi les inclure dans le loyer, qui sera « charges comprises ». Cette solution, comme celle du forfait, à l’avantage de vous éviter d’établir un décompte annuel, mais elle ne vous permettra pas de revoir le loyer ou le montant du forfait sans autres. Dès l’instant où vous recevrez vous-même de toute façon un décompte, il me semble plus opportun de faire supporter au locataire le coût effectif des charges de chauffage et d’eau chaude (voire d’eau froide en cas de compteur séparé) et de lui demander de vous verser une provision mensuelle. Le locataire vous versera ainsi un acompte et vous effectuerez un décompte chaque année lorsque vous aurez reçu le vôtre. Pour le téléréseau, tout dépendra de savoir si la PPE a conclu un abonnement collectif (et dans ce cas vous pouvez répercuter votre part sur votre locataire en le prévoyant de le contrat) ou non (dans ce cas le locataire devra prendre l’abonnement de son choix à sa charge).
 
Par précaution, il n’est pas non plus inutile de rappeler dans le contrat que l’électricité sera à sa charge et réglée directement par le locataire au fournisseur.

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La loi prévoit effectivement la possibilité pour le locataire de consigner son loyer lorsque la chose louée est affectée d’un défaut. Le bail doit porter sur un immeuble, c’est-à-dire un logement, un local commercial ou une autre chose immobilière (par exemple un terrain nu ou un garage loué séparément).
 
Pour que le droit à la consignation soit ouvert, il faut que la chose louée soit affectée d’un défaut dont la réparation incombe au bailleur. En outre, le locataire doit avoir informé le bailleur du défaut et lui avoir fixé par écrit un délai raisonnable pour l’éliminer. Il peut signifier au bailleur qu’à défaut d’exécution dans le délai imparti, les loyers à échoir seront consignés. Le locataire doit informer par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers, qui devront être consignés auprès d’un office désigné par le canton. A Genève, il s’agit de la Caisse du Palais de justice. La consignation ne sera possible que si, après toutes ces démarches, le bailleur n’a pas fait disparaître le défaut.
 
Ainsi, la consignation des loyers n’est pas possible lorsque la réparation du défaut incombe au locataire, que le défaut a déjà été supprimé (par le bailleur ou le locataire), que le bailleur est en train de le réparer ou encore lorsqu’il est irréparable.
 
En effet, le but de la consignation est d’offrir au locataire un moyen de pression sur le bailleur pour amener ce dernier à remédier à un défaut dont la réparation lui incombe. La consignation n’a pas pour but de permettre au locataire de prendre sur le loyer un certain montant, qu’il estime à tort ou à raison, dû en raison de ce défaut. Le loyer doit être intégralement payé à l’Office désigné par le canton. A défaut, le locataire commet un défaut de paiement et s’expose à une résiliation anticipée de son contrat de bail à loyer.
 
Comme mentionné précédemment, seuls les loyers à échoir peuvent être consignés. Ainsi, si le loyer doit être payé par mois d’avance, seul le loyer du mois suivant pourra être consigné et non celui du mois en cours. Le loyer à échoir devra être payé au même moment que s’il était payé directement au bailleur. Ainsi, le locataire qui paye tardivement le loyer consigné s’expose également à une résiliation anticipée de son bail pour demeure.
 
L’Office de consignation informe par ailleurs régulièrement le bailleur des montants consignés.
 
Compte tenu du caractère provisoire de la consignation, le locataire doit introduire, dans les trente jours qui suivent l’échéance du loyer consigné, une requête auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers pour faire valoir ses prétentions à l’encontre du bailleur. Si ce délai n’est pas respecté, les loyers sont acquis au bailleur. Par ailleurs, le bailleur qui estime que les loyers ont été consignés à tort et qui ne souhaite pas attendre que le locataire agisse devant les autorités judiciaires pourra saisir l’autorité de conciliation dès qu’il est avisé de la consignation. Il demandera alors que les loyers consignés lui soient restitués.
 
Si aucun accord n’est trouvé lors de la procédure de conciliation, le demandeur pourra agir au fond. Si le juge constate que les conditions de la consignation ne sont pas réalisées, que la chose louée n’est pas affectée d’un défaut ou que le bailleur n’a pas eu de délai raisonnable pour remédier au défaut ou que des loyers échus ont été consignés, les loyers consignés seront libérés en faveur du bailleur.
 
Finalement, la loi prévoit que le locataire est tenu d’autoriser le bailleur à inspecter la chose louée dès que cet examen est nécessaire à l’entretien du bien loué.
 
Ainsi, dans votre cas, le locataire doit tolérer votre visite pour que vous constatiez les défauts qui affectent l’appartement loué. En outre, à ce jour, vos locataires n’ont plus payé leur loyer depuis trois mois, ne vous ont pas informé par écrit de leur intention de consigner les loyers et ne vous ont pas imparti de délai pour remédier au défaut. Ils ne pourront ainsi pas procéder valablement à la consignation des loyers à ce stade.

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Durant toute la durée du bail, le bailleur s’engage à céder l’usage d’une chose au locataire moyennant un loyer. Ainsi, le bailleur ne peut pas accéder aux locaux loués comme bon lui semble dans la mesure où le locataire dispose d’un droit à jouir des locaux.
 
Cependant, afin de sauvegarder son droit de propriété et d’exercer son obligation d’entretien, le bailleur doit pouvoir examiner régulièrement les locaux loués. La loi prévoit ainsi que le locataire est tenu d’autoriser le bailleur à inspecter la chose dès lors que cet examen est nécessaire à l’entretien du bien loué. Le locataire ne doit supporter que les réparations nécessaires faisant partie du devoir d’entretien du propriétaire, telles que travaux de réfection de façades ou travaux d’entretien de l’appartement. Le locataire n’est pas obligé de supporter les travaux projetés en vue d’une relocation future.
 
Compte tenu de ce qui précède, le bailleur peut non seulement visiter l’objet loué lorsqu’il a connaissance d’un défaut, mais il peut également visiter le bien périodiquement, sans exagération, conformément au bon sens et aux règles de la bonne foi.
 
Par ailleurs, la loi oblige également le locataire à tolérer les visites du bailleur lorsqu’elles sont nécessaires à la vente des locaux ou à leur relocation. Dans cette dernière hypothèse, le bail de durée indéterminée doit avoir été résilié et l’échéance du bail de durée déterminée doit être proche.
 
Pendant toute la durée du contrat de bail, le locataire étant le maître des lieux, le bailleur ne pourra faire valoir son droit de visiter les locaux que dans les cas prévus par la loi et mentionnés ci-dessus et devra notamment tenir compte des égards dus au locataire. Il va de soi que le locataire peut accepter une visite du bailleur en dehors des cas réglementés par la loi.
 
Le droit de visite du bailleur doit être précédé d’un avertissement donné quelques jours auparavant. Le bailleur contacte donc son locataire suffisamment à l’avance pour convenir ensemble d’une date. En cas d’urgence, le locataire est tenu de consentir une visite immédiatement. En pratique, un délai de 5 jours est considéré comme un délai d’avertissement raisonnable. Il peut cependant varier selon le cas d’espèce. Les visites doivent avoir lieu selon les heures consacrées aux affaires, c’est-à-dire durant les jours ouvrables. Lorsque les visites ont pour but la relocation de l’objet loué, il faut veiller à ce que le locataire ne soit pas dérangé constamment et essayer de regrouper les visites.
 
Le droit de visite appartient au bailleur ou à ses représentants (régie, concierge ou autre). Le locataire n’est pas tenu d’assister à ces visites et il peut confier ses clés au concierge par exemple ou se faire représenter par une personne de confiance.
 
Le locataire qui refuse à tort l’accès aux locaux au bailleur s’expose à devoir des dommages-intérêts si le bailleur subit un préjudice, voire, suivant le cas d’espèce et après un avertissement écrit demeuré vain, la résiliation de son contrat de bail.
 
Il convient de préciser qu’en cas de refus du locataire, le bailleur ne peut pas pénétrer de force dans les locaux. Il est contraint de demander au juge de condamner le locataire à accepter une visite des locaux.
 
Ainsi, dans votre cas et pour autant que vous préveniez votre locataire suffisamment en avance, ce dernier n’est pas légitimé à vous refuser l’accès à l’appartement litigieux.

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Cette clause, dit clause diplomatique, permet la restitution anticipée des locaux par le locataire et est prévue dans les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève (ci-après, « conditions générales ») éditées par CGI Conseils (art. 56 de l’édition 2010). Ces conditions générales font partie intégrante du contrat de bail à loyer lorsque cela est prévu par les conditions particulières.
 
En principe, le contrat de bail peut être résilié, par le locataire comme pour le bailleur, pour son échéance en respectant les délais légaux et contractuels.
 
Si le locataire veut restituer les locaux avant l’échéance du bail, il devra présenter au bailleur un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.
 
La clause diplomatique introduit une seconde possibilité de restitution anticipée des locaux. Elle permet au locataire de dénoncer le contrat de bail pour la fin du mois qui suit celui pendant lequel il invoque la présente clause, cela sans présenter de locataire de remplacement.
 
Conditions d’application
 
Pour pouvoir faire usage de cette clause, le locataire doit être au bénéfice d'une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères, c’est-à-dire être membre du personnel des missions permanentes et des organisations internationales reconnues. Sa nationalité n’a pas d’importance.
 
De plus, ledit locataire doit être transféré hors du canton de Genève ou de Suisse par son employeur et doit présenter à son bailleur une pièce émanant dudit employeur confirmant ce transfert. Cela vaut également lorsque le locataire est licencié. Là aussi il devra présenter une pièce justificative émanant de son employeur. La dénonciation du bail interviendra alors pour la fin du mois pour lequel le licenciement est effectif.
 
Ladite clause s’applique également à l’occupant du logement qui n’en serait, par hypothèse, pas le locataire. Pour cela, l’occupant doit impérativement être spécifiquement désigné par le contrat de bail.

Si le locataire use de la clause diplomatique, il pourra être libéré de manière anticipée mais devra, en plus du loyer et des charges restant dus jusqu’à la restitution des locaux pour l’échéance susmentionnée, verser une indemnité pour rupture anticipée du contrat de bail équivalant à trois mois de loyer et charges. L’indemnité sera toutefois réduite à concurrence de la perte effective de loyer si l’appartement peut être reloué moins de trois mois après sa libération effective par le locataire.
 
L’usage de ladite clause est également limité dans le temps, puisque le locataire ne peut pas en faire usage avant la fin de la première année de location.
 
Modifications possibles
 
Bien entendu, ladite clause peut être aménagée par les parties au contrat de bail. Il faudra, pour ce faire, le prévoir formellement dans les conditions particulières en précisant déroger aux conditions générales.
 
Ainsi, vous pouvez, par exemple, décider que cette clause s’applique à votre locataire, employé d’une multinationale, même s’il n’est pas au bénéfice d'une carte de légitimation délivrée par le Département fédéral des affaires étrangères.
 
Vous pouvez aussi renoncer à l’application de cette clause, même si votre locataire est au bénéfice d'une telle carte de légitimation. Comme dit précédemment, il faudra, pour cela, veiller à bien ajouter dans les conditions particulières que les parties renoncent à la clause diplomatique prévue dans les conditions générales.

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Le locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut s’en départir sans une résiliation en bonne et due forme, cela même lorsque le contrat est signé quelques temps avant la date de son commencement ou lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du contrat. En effet, dès la signature du bail, les parties sont liées par les clauses qui y sont contenues. Dès lors, si le locataire souhaite se départir du contrat, il devra le résilier, même si celui-ci n’a pas encore débuté.
 
Le bailleur est quant à lui tenu de délivrer le bien loué à la date convenue. Usuellement, cette date correspond au début du contrat de bail. Cependant, il peut arriver que le locataire prenne possession de l’objet loué quelques jours après le début du bail, notamment si le bail débute un samedi, un dimanche ou un jour férié mais également en cas d’accord entre les parties.
 
Le bailleur respecte son obligation de délivrer la chose lorsqu’il tient les locaux loués à disposition du locataire à la date convenue. Le bailleur est en droit de ne pas remettre l’objet pris à bail au locataire qui ne respecte pas ses obligations, par exemple qui ne constitue pas de garantie bancaire. Dans ce cas, la remise des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire respecte ses obligations, sans que la date du début du bail ne soit modifiée.
 
Ainsi, lorsque les locaux ont été mis à disposition du locataire, comme dans votre cas, il ne peut pas sans autre forme renoncer au contrat. Il reste en effet tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles jusqu’à ce que le bail prenne fin. Le fait que le locataire ne souhaite plus emménager dans le bien loué importe peu. Le locataire reste tenu du paiement des loyers jusqu’à la fin du contrat.
 
Pour valablement se départir du contrat, le locataire devra donner son congé par écrit lorsque le bail a pour objet un logement ou un local commercial. Le congé doit en outre être signé de la main du locataire ou de son représentant. Lorsque le bail porte sur le logement familial, le locataire ne peut le résilier que par écrit et moyennant le consentement exprès de son conjoint. L’expéditeur d’un congé doit exprimer clairement son intention de mettre un terme au bail, à une date déterminée ou facilement déterminable.
 
Le locataire devra résilier le contrat de bail pour son échéance. Le bailleur n’est pas tenu d’accepter une résiliation anticipée. Si le locataire souhaite se départir du contrat avant son échéance, il devra présenter un locataire de remplacement solvable, qui soit prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Pour les logements, le locataire doit respecter un délai d’au minimum un mois pour le quinze ou la fin d’un mois. Ce délai commence à courir dès que le bailleur a reçu le dossier complet du candidat de remplacement. Le bailleur n’a toutefois aucune obligation de conclure un nouveau contrat avec le candidat proposé. Il n’est en outre pas tenu de justifier son refus. Il devra toutefois libérer le locataire à l’échéance du délai susmentionné pour autant que les locaux soient effectivement restitués.
 
Ainsi, pour se départir du contrat, votre locataire doit le résilier en bonne et due forme. Jusqu’à la restitution des locaux, il reste tenu au paiement des loyers.

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Le transfert du bail est un contrat tripartite par lequel un nouveau locataire (le bénéficiaire du transfert) acquiert les droits et obligations d’un locataire sortant (le transférant), moyennant l’accord du bailleur.
 
L’obligation pour le bailleur de transférer le contrat au le bénéficiaire du transfert, n’est effective que si les conditions légales sont réunies, et uniquement dans le cadre de baux de locaux commerciaux (à l’exclusion des baux d’habitation).
 
Conditions préalables
 
Le consentement du bailleur, exigé par la loi, est une condition suspensive du transfert. Il suppose qu’une demande de transfert lui ait été présentée par le locataire.
 
C’est le locataire transférant (et non le bénéficiaire du transfert qui, à ce stade, n’a aucun lien de droit avec lui) qui doit solliciter l’accord du bailleur. La requête devra être formulée suffisamment à l’avance.
 
En l’occurrence, il appartient à votre locataire de vous soumettre le dossier complet au sujet de la personne intéressée à la reprise du bail.
 
En outre, sachez que vous êtes en droit d’exiger du transférant qu’il vous fournisse tous les renseignements vous permettant de vous prononcer en toute connaissance de cause sur la requête de transfert, soit en particulier : les données relatives à la solvabilité du bénéficiaire (extrait de l’office des poursuites, bilans et comptes de pertes et profits etc.), les informations concernant ses capacités professionnelles (par exemple l’autorisation d’exploiter l’activité commerciale exercée dans les locaux), et le montant de la remise de commerce.
 
De plus, lorsque vous avez été invité à consentir au transfert du bail, vous devez disposer du temps nécessaire à recueillir les renseignements utiles sur le bénéficiaire du transfert, en sus de ceux qui vous ont déjà été communiqués avec la demande. Ce délai de réponse est fonction de la complexité de l’affaire, soit de 30 à 60 jours.
 
Conformément aux exigences légales, votre consentement devra intervenir par écrit.
 
Consentement
 
Dans l’hypothèse où la requête de transfert a été formulée correctement, vous êtes tenu d’y donner votre consentement, à défaut de l’existence d’un juste motif.
 
Toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs. Il en va ainsi dès que le transfert est propre à engendrer un risque de détérioration de la situation du bailleur. Soit par exemple si le potentiel bénéficiaire n’a pas une aussi bonne assise financière que le locataire, s’il est, de façon générale, un mauvais payeur, ou s’il travaille dans une branche en crise dont l’avenir est incertain.
 
Dans votre cas, dans l’hypothèse où la personne intéressée ne disposerait pas du certificat adéquat pour l’exploitation d’un café-restaurant, il s’agirait là d’un juste motif de refus du transfert du bail à loyer commercial.
 
Conséquences
 
Si le bailleur donne son consentement, le bénéficiaire du transfert prend la place du transférant dans le contrat, au jour où le bailleur a donné son consentement.
 
Toutefois, le transférant reste solidairement responsable des obligations découlant du bail, soit jusqu’à l’échéance contractuelle ou légale pour laquelle le bail est ou pourrait être résilié (bail de durée indéterminée), ou jusqu’au terme fixe du contrat (bail de durée déterminée), soit si cette échéance est plus lointaine, jusqu’à l’expiration d’une période de deux ans, à dater du jour où le transfert est effectif (le transfert n’intervient pas nécessairement le jour où le consentement est donné).
 
Par conséquent, si le bénéficiaire du transfert remplit toutes les conditions pour exploiter le café-restaurant, et qu’aucun juste motif ne s’oppose au transfert, votre locataire assumera à ses côtés, pendant une durée de deux ans, les obligations découlant du contrat de bail.
 
Il s’agit essentiellement des obligations afférant au paiement du loyer. Cependant, le texte légal ne fixe aucune limite. Le transférant assume donc la remise en état de la chose louée, suite aux éventuels dégâts commis par le bénéficiaire du transfert. De même, le transférant est responsable, pendant les deux ans précités, des indemnités dues pour occupation illicite des locaux par le bénéficiaire du transfert dont le bail aurait été résilié pour retard dans le paiement du loyer.
 
Défaut de consentement
 
Lorsque le transfert de bail est exécuté malgré son refus justifié, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée, après avoir vainement mis en demeure le locataire transférant de récupérer les locaux. Le locataire s’expose également à payer des dommages- intérêts.
 
Ainsi, il incombe tout d’abord à votre locataire de vous transmettre les informations nécessaires au sujet de la capacité professionnelle et financière de la personne intéressée pour obtenir votre consentement au transfert. Ce n’est que si ces dernières sont convenables et qu’il n’existe aucun juste motif légal que vous serez tenu de consentir au transfert.

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Lors de la conclusion d’un contrat de bail, les parties déterminent la destination des locaux. En général, elle est mentionnée dans le contrat. En effet, le titre sous lequel la chose est louée détermine principalement sa destination. A défaut d’une telle mention, elle découle des circonstances du cas, interprétées selon le principe de la bonne foi. Ainsi, sans indication contraire, un appartement doit être utilisé en tant que logement.
 
Dans votre cas, l’affectation des locaux était prévue contractuellement dans la mesure où l’appartement devait servir de logement. Votre locataire n’est donc pas autorisé à pratiquer une activité commerciale dans les locaux loués. En effet, compte tenu du fait qu’un contrat de bail est un accord bilatéral, l’affectation des locaux ne peut pas être modifiée unilatéralement. Par conséquent, un logement utilisé à des fins professionnelles, sans accord du bailleur, ne devient pas un local commercial. Le litige devra ainsi être réglé par les dispositions du Code des obligations relatives aux logements.
 
L’utilisation non conforme du bien peut avoir plusieurs conséquences. La sanction la plus courante de cette violation du contrat est la résiliation du bail.
 
En effet, le Code des obligations prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire, tout en respectant son devoir de diligence. Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, l’usage à des fins commerciales d’un bail d’habitation est un cas typique de violation du contrat ouvrant la voie à une résiliation anticipée.
 
Avant de procéder à la résiliation du contrat, le bailleur devra adresser au locataire une protestation écrite lui indiquant précisément le comportement qui lui est reproché. Si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur pourra résilier le contrat de bail avec effet immédiat. S’il s’agit de baux d’habitation ou de locaux commerciaux, le bailleur devra respecter un délai de trente jours pour la fin d’un mois. Ces baux peuvent toutefois être résiliés de manière immédiate si le locataire cause volontairement un préjudice grave à l’objet loué.
 
Ainsi, dans votre cas, avant de pouvoir résilier le contrat de manière anticipée, vous devez adresser un courrier recommandé à votre locataire en le sommant de cesser son activité professionnelle dans l’appartement litigieux.
 
Il est également possible de résilier le contrat de manière ordinaire, pour sa prochaine échéance, en invoquant comme motif une violation du contrat.

Finalement, si le bailleur ne souhaite pas résilier le contrat, il peut se contenter d’exiger du locataire l’exécution conforme du contrat. Si le locataire ne donne pas une suite favorable à la requête du bailleur, ce dernier peut saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête contraignant le locataire à respecter le contrat de bail.

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