La loi prévoit que la servitude foncière est une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre immeuble, qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant (le bénéficiaire), certains actes d’usage, ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété.
 

Le propriétaire du fonds dominant peut ainsi exercer certains actes sur le bien-fonds d’autrui, comme par exemple passer à pied ou en voiture. Le propriétaire de ce fonds servant devra, pour sa part, laisser le bénéficiaire de la servitude passer à pied ou en voiture sur sa parcelle.
 

Les servitudes foncières peuvent être constituées selon différents modes. Le plus courant est le contrat écrit entre deux propriétaires, qui doit contenir tous les éléments permettant de déterminer la charge imposée au propriétaire du fonds grevé. L’inscription au Registre foncier est ensuite nécessaire pour la constitution des servitudes. Si le contrat ne doit pas obligatoirement être établi en la forme authentique, il est néanmoins vivement recommandé de s’adresser à un notaire.
 

Si les parties n’ont pas pu s’entendre sur un contrat de servitude, elles peuvent s’adresser au juge en cas de servitude de passage nécessaire. Ainsi, le propriétaire d’un fonds qui n’a pas accès à la voie publique pourra agir en justice pour obtenir le passage nécessaire si ses voisins s’y refusent.
 

La loi prévoit par ailleurs que le bénéficiaire d’une servitude a le droit de prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user, mais qu’elle doit néanmoins être exercée de la manière la moins dommageable possible envers le propriétaire du fonds servant. Pour sa part, le propriétaire grevé ne peut en aucune façon empêcher ou rendre plus incommode l’exercice de la servitude.
 

Par ailleurs, la loi dispose que les besoins nouveaux du fonds dominant ne doivent entraîner aucune aggravation de la servitude.
 

Il y a aggravation lorsque la servitude est utilisée dans un but autre que celui pour lequel elle avait été créée au moment de sa constitution. Il faut également comprendre comme aggravation une augmentation notable de la charge résultant de la servitude, alors même que le but poursuivi est identique à celui prévu lors de sa constitution.
 

Afin de déterminer s’il y a aggravation, il convient de partir de l’intérêt que, selon les prévisions des parties, la servitude avait pour le fonds dominant au moment de sa constitution et de comparer cet intérêt à l’intérêt actuel, en prenant en considération l’utilité de la servitude pour le fonds dominant. Il faut donc se reporter au but qu’ont poursuivi les parties au moment de la constitution de la servitude et se demander si l’aggravation entre encore dans les prévisions que celles-ci ont pu faire à ce moment. Il s’agit donc souvent d’une question d’interprétation du contrat constitutif de servitude.
 

La question de l’utilisation plus intense d’un passage se pose souvent
 

Il est admis, lorsque le but de la servitude reste le même, que le mode et l’intensité de l’exercice d’une servitude peuvent varier, pour autant que les besoins satisfaits soient ceux en vue desquels elle a été créée.
 

Le Tribunal fédéral a jugé que quelques mouvements de voiture supplémentaires par jour représentant une utilisation plus intensive du fonds bénéficiaire ne constituaient pas une aggravation importante d’une servitude de passage à pied et en voiture.
 

En revanche, il a jugé qu’un droit d’accès prévu pour une grange ne pouvaient pas être utilisé pour accéder à des villas mitoyennes.
 

Enfin, le Tribunal fédéral a aussi jugé qu’il n’y avait pas aggravation d’une servitude inscrite en faveur d’une parcelle sur laquelle était érigée une villa au moment où le bénéficiaire construisait une seconde villa comptant deux logements.
 

Dans votre cas, il conviendrait en premier lieu de vérifier le contenu du contrat de servitude pour connaître le but poursuivi par les parties au moment de la constitution.
 

Il apparaît néanmoins d’ores et déjà que quelques mouvements de voiture supplémentaires par jour ne seraient pas considérés comme une aggravation importante de la servitude. A première vue, vous ne pourriez donc pas vous opposer à la construction de ce chemin, qui devra bien entendu respecter l’assiette de la servitude prévue dans le contrat. Il en irait en revanche différemment si votre voisin envisageait de construire un immeuble locatif.


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En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin mais il passe aux héritiers dans le cadre de la succession. Les héritiers peuvent toutefois répudier la succession.
 
Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué.
 
Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession.
 
Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision de rentrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse de rentrer dans ce contrat de bail.
 
Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il s’est passé en général plusieurs mois pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.
 
Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.
 
Le bailleur doit alors être nommé "gardien d’actifs" jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite. Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.
 
Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur de ces biens dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.
 
Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit hélas se résoudre à comptabiliser une perte.
 
S’agissant de la garantie de loyer, elle rentre dans la masse active, soit la masse qui servira à désintéresser les créanciers. Si le bailleur n’a, au moment de l’ouverture de la faillite, aucune créance à faire valoir contre le défunt, le montant de cette garantie sera affecté au désintéressement de tous les créanciers.
 
Mais dans les cas de successions répudiées, les loyers échus entre le moment du décès et l’ouverture de la faillite sont rarement payés. Le bailleur peut donc faire valoir sa créance de loyers impayés avant l’ouverture de la faillite et faire valoir son droit de gage sur la garantie de loyer. Il doit impérativement revendiquer ce droit de gage dans le cadre de la production de sa créance à défaut de quoi, l’Office des faillites considérera que le bailleur y a renoncé.
 
Dans votre cas, il convient de prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soit effectué, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé "gardien des actifs".
 
Vous pourrez alors soit stocker les meubles et autres objets dans le local de votre choix, à votre charge, soit éventuellement débarrasser directement toutes les affaires en prenant la responsabilité du montant mentionné dans l’inventaire. La première solution est évidemment la moins risquée.
 
Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur.

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Deux types de résiliation doivent être distingués. D’une part, la résiliation ordinaire, donnée pour la prochaine échéance de bail. D’autre part, la résiliation extraordinaire, donnée en cas de défaut de paiement de loyer ou lorsque le locataire enfreint son devoir de diligence ou manque d’égards envers les voisins, malgré la protestation écrite du bailleur.
La résiliation anticipée permet au bailleur de mettre un terme au contrat, avant son échéance. Toutefois, il convient de préciser que même lorsque les conditions d’une résiliation anticipée sont réalisées, le bailleur peut, en principe, procéder par le biais d’un congé ordinaire tout en se prévalant des motifs qui auraient justifiés le congé anticipé.
 

Violation du devoir de diligence et d’égards envers le voisinage

Une des obligations du locataire est d’user de l’objet loué avec le soin nécessaire et d’avoir pour les voisins les égards qui leur sont dus. Le locataire ne doit pas endommager les locaux et installations, ni les modifier sans l’accord du bailleur, ni en diminuer la valeur par un mauvais usage. Le locataire ne doit, partant, pas porter atteinte à la chose par un usage anormal. Par exemple, la présence d’animaux, même non interdite par le contrat de bail, doit être limitée quant à son nombre et au choix des espèces. De même, si le tabagisme est admissible, sauf clause contractuelle contraire, une fumée excessive peut entraîner une dégradation plus rapide des locaux et est dès lors intolérable.

Le fait d’endommager le bien loué, l’omission d’aviser le bailleur de l’existence de défauts graves ou le refus de laisser le bailleur pénétrer dans les locaux pour les réparer constituent des motifs pouvant justifier une résiliation anticipée du bail. Le locataire doit également respecter la vie privée, ainsi que la tranquillité de ses voisins. Il doit dès lors s’abstenir de faire du bruit (notamment la nuit), de créer des odeurs nauséabondes, d’utiliser des produits toxiques, etc. En outre, les modalités d’usage que le locataire ne doit pas violer peuvent résulter des usages locaux, du contrat de bail, des règles et usages locatifs ou encore du règlement de l’immeuble.

S’agissant de l’appréciation des égards dus aux voisins, on remarque une certaine tolérance de la part des Tribunaux. Cette dernière dépend notamment de l’environnement (quartier calme ou bruyant), de la destination des locaux (habitation), de la qualité de la construction, de l’insonorisation et des dispositions particulières du contrat de bail. Ainsi, le degré de diligence diminue lorsqu’il existe dans le contrat une clause relative au respect du devoir de diligence et des égards envers le voisinage. Cette obligation figure d’ailleurs dans les Conditions générales et usages locatifs appliqués à Genève qu’il est possible d’intégrer au contrat.

Afin d’éviter, à l’avenir, ce genre de problématique, il est donc conseillé, si le contrat de bail ne contient aucune précision à ce sujet, de prévoir dans le prochain contrat de bail une clause contraignant le futur locataire à respecter les horaires de fermeture du local commercial et à prendre toutes les dispositions nécessaires pour que l’exploitation du bar ne cause aucune gêne aux voisins.

Les conditions pour pouvoir invoquer la résiliation pour non-respect du devoir de diligence et d’égards envers le voisinage sont les suivantes : premièrement, le bailleur doit envoyer une protestation écrite à son locataire, indiquant précisément l’obligation violée, étant précisé qu’un avertissement oral est insuffisant. Cet avertissement a pour but de faire cesser la violation en cours et d’en prévenir une nouvelle. En vertu du principe de la sécurité juridique, le locataire doit en effet savoir ce qui lui est reproché, afin de modifier son comportement et prendre les mesures qui s’imposent.

Enfin, il faut que ledit avertissement soit suivi d’une nouvelle violation en relation avec celle mentionnée dans la protestation et que le maintien du contrat soit insupportable pour le bailleur ou pour les autres habitants de l’immeuble.

Concernant la forme du congé, il doit être adressé au moyen de la formule officielle agréée par le Conseil d’Etat. Par ailleurs, la résiliation doit être adressée avec un préavis, qui correspond au temps devant s’écouler entre la réception du congé et l’échéance. Selon la loi, le préavis dont est question doit être de 30 jours pour la fin d’un mois. S’agissant du calcul des délais, le délai court le lendemain de la réception effective de la résiliation par le locataire, mais au plus tard dès le lendemain du dernier jour du délai de garde de sept jours de la lettre-signature (envoi-recommandé) par la poste.

Conclusion

Dans l’hypothèse où vous avez déjà adressé, par écrit, un avertissement à votre locataire, une résiliation anticipée apparaît possible dans votre cas, puisque les horaires légaux de fermeture du bar n’ont pas été respectés. Comme exposé ci-dessus, la résiliation devra être signifiée moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d’un mois.

Pour le surplus, il est important de signaler que si la résiliation anticipée est justifiée et que vous ne parvenez pas à relouer vos locaux immédiatement, vous pouvez prétendre également au paiement de dommages et intérêts par votre locataire qui couvriront le loyer jusqu’à l’échéance contractuelle.

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Lors de l’aliénation de la chose, le contrat de bail existant passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose. La vente ne rompt donc pas le bail. L’acquéreur devient partie au contrat de bail de par la loi, à la place du bailleur initial.

Résiliation extraordinaire
 

Dès le transfert de propriété, qui peut se faire soit par l’inscription au Registre Foncier soit par l’acquisition résultant d’une vente aux enchères, une résiliation extraordinaire du bail, au sens de l’art. 261 al. 2 CO, est possible. En effet, l’acquéreur est au bénéfice d’un privilège de résiliation anticipée du bail. Cela signifie qu’il peut résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal et non pas contractuel.
Lorsque le bail porte sur une habitation, le bailleur doit observer un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail. La fin d’un trimestre de bail est à compter depuis le début du bail. Par exemple, un bail ayant débuté un 1er novembre est résiliable pour les quatre échéances suivantes : 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre.

De plus, s’agissant de la computation des délais, la théorie de la réception dite absolue s’applique. En d’autres termes, la déclaration de résiliation doit être parvenue dans le délai légal dans la sphère d’influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu’en organisant normalement ses affaires celui-ci soit à même d’en prendre connaissance.

Ce privilège est soumis à une condition bien particulière. L’acquéreur doit faire valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Ce dernier doit être sérieux, concret et actuel. Mais attention, ce privilège se périme dès la première échéance de résiliation possible par l’acquéreur. Il convient dès lors de bien calculer les délais.

Concernant la forme du congé, il doit être adressé au moyen de la formule officielle agréée par le canton qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.

A cet égard, il faut être conscient, avant de signer l’acte de vente, que le locataire est en mesure de demander une prolongation de bail. Dans cette hypothèse, il ne sera pas garanti de le faire évacuer dans un délai de 2 ans. Toutefois, dans le cadre de la pesée des intérêts à laquelle le juge doit procéder, il devra tenir compte des intérêts spécifiques de l’acquéreur. Au demeurant, le besoin légitime du propriétaire l’emporte, en principe, sur l’intérêt du locataire. En outre, il est également possible de négocier la date de départ avec le locataire.

Conclusion 
 

Dans votre cas, une résiliation anticipée s’impose pour la première échéance de résiliation possible dès votre inscription comme propriétaire au Registre foncier. Comme exposé ci-dessus, la résiliation devra être signifiée moyennant un délai de congé de 3 mois pour la fin d’un trimestre de bail.

Puis, le respect du délai de 2 ans, après l’enregistrement de l’acte d’acquisition, pour affecter le bien à votre résidence principale, dépendra des divers facteurs susmentionnés. Il n’est donc pas possible d’avoir la garantie que ce délai soit respecté.

Pour le surplus, il est recommandé d’entrer en contact et de négocier avec l’administration si vous arrivez au terme de la période de 2 ans, que votre appartement est encore occupé par un locataire, mais que la procédure judiciaire arrive à bout touchant.

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La gestion d’un immeuble engendre toujours des frais et des charges relatifs au bâtiment de base. Les dépenses liées aux parties communes de l’immeuble et à son administration sont usuellement qualifiées de «frais et charges communs» et sont réparties entre les différents propriétaires d’étages.

Tous les copropriétaires doivent donc contribuer aux charges communes et aux frais d’administration commune de leur immeuble, et ce dans la proportion prévue par la loi (soit une répartition proportionnelle à la valeur des parts) ou par le Règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages (RAU), voire par une décision de la communauté des propriétaires d’étages.

Il peut arriver que l’un des copropriétaires cesse de s’acquitter de sa contribution, ce qui peut conduire à des problèmes de trésorerie de la communauté des propriétaires d’étages et bloquer le bon fonctionnement de la PPE.

C’est pourquoi la loi a prévu essentiellement deux moyens coercitifs à disposition de la communauté des propriétaires pour garantir son droit aux contributions échues des trois dernières années: l’inscription d’une hypothèque légale sur la part du copropriétaire actuel et un droit de rétention sur les meubles qui garnissent les locaux d’un copropriétaire et qui servent soit à leur aménagement, soit à leur usage.

L’hypothèque légale est un droit de gage qui peut, de façon ultime, permettre de faire vendre par réalisation forcée la part d’étage concernée. Le droit de rétention permet lui à son titulaire de faire réaliser, en couverture de sa créance, certains meubles se situant dans l’unité d’étage. Il s’agit donc d’une restriction directe à la propriété mobilière du propriétaire d’étage en défaut, qui sera initiée par une réquisition de prise d’inventaire adressée à l’Office des poursuites du lieu de situation de l’immeuble.
 

Obligation propter rem

L’obligation du propriétaire d’étage envers la communauté des propriétaires est qualifiée de propter rem. Cela signifie que le débiteur est celui qui est inscrit au Registre foncier comme propriétaire d’étage. Le propriétaire actuel d’un lot doit donc s’acquitter de la contribution, même s’il n’a pas participé à la prise de décision à l’origine de la dépense. Il est donc important que l’acquéreur d’une part d’étage se renseigne suffisamment sur l’existence de décisions qui auraient déjà été prises et qui pourraient occasionner des dettes importantes à sa charge.

Ce caractère propter rem ne s’applique toutefois qu’aux créances qui sont nées après le transfert de propriété. Mais «nées» après le transfert ne signifie pas «décidées» après le transfert. Autrement dit, des travaux peuvent avoir été décidés avant le transfert, mais la créance ne naître qu’après le transfert, une fois les travaux réalisés. Cela signifie également que les charges impayées restent dues par le vendeur et ne peuvent pas être réclamées au nouvel acquéreur. Une norme du Règlement d’administration et d’utilisation qui imposerait une solidarité entre l’acquéreur et l’aliénateur ne serait pas valable. C’est ainsi qu’en a jugé le Tribunal fédéral en 1997. Certains Règlements d’administration et d’utilisation adoptés avant cette date prévoient d’ailleurs toujours une telle clause. En réalité, ce n’est que si l’acquéreur a signé une reprise de dette que les charges impayées de l’ancien copropriétaire peuvent lui être réclamées.

Ainsi, il conviendrait de vous renseigner, dans votre cas, pour savoir si le nouveau propriétaire a accepté de reprendre les dettes, soit les charges impayées, du vendeur. A défaut, vous ne pourrez pas réclamer à ce nouveau copropriétaire le montant impayé par le vendeur, ni user des deux moyens décrits plus hauts.
 

Devoir d’information

En principe, les Règlements d’administration et d’utilisation prévoient que le copropriétaire qui aliène sa part de copropriété est tenu d’en aviser sans délai l’Administrateur, en indiquant les nom et qualité de l’acquéreur, ainsi que la date du transfert de propriété, et qu’il demeure responsable du paiement des charges s’il omet cette information.
Ceci permet à l’Administrateur d’informer tant l’acquéreur que le notaire du fait que des charges sont impayées, et de faire en sorte que le montant impayé puisse être récupéré sur le prix de vente avant que le vendeur ne disparaisse éventuellement dans la nature.

Si le copropriétaire n’informe pas l’Administrateur de la vente, il risque alors de se voir imputer les frais et charges communs en lieu et place du nouveau propriétaire. Il a ainsi tout intérêt à informer l’Administrateur en cas de vente. En tout état, cela n’empêchera pas la communauté de lui réclamer, par le biais d’une procédure judiciaire si nécessaire, le paiement des charges impayées.

Compte tenu du fait qu’une procédure judiciaire peut s’avérer plus compliquée et plus compromise dans l’hypothèse où le vendeur serait parti sans laisser d’adresse, il apparaît que les deux moyens coercitifs prévus par le droit de la propriété par étages (droit de rétention et hypothèque légale) doivent être mis en œuvre le plus rapidement possible, lorsque que le copropriétaire est encore copropriétaire.

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Dans la grande majorité des cas et si rien de particulier n’est prévu dans le contrat de bail, le montant du loyer ne sera pas adaptable durant le bail, soit avant la prochaine échéance contractuelle de celui-ci. Dans ce cas, le bailleur ne peut augmenter le loyer que pour l’échéance du contrat de bail et à certaines conditions.

Il y a toutefois deux façons pour le bailleur de faire évoluer le loyer convenu en cours de bail. Cependant, pour faire usage de cette faculté, il faut le prévoir expressément dans le contrat et réunir certaines conditions: il s’agit des cas de loyer échelonné et de loyer indexé, qui sont envisageables tant dans le cadre d’un bail d’habitation que d’un bail commercial.
L’échelonnement du loyer permet de prévoir que le loyer sera dans un premier temps, sur une période minimum d’un an, à un certain niveau, puis augmentera à un second montant prédéterminé dans le bail. Un troisième échelon peut encore être prévu. La loi prévoit toutefois que cela n’est possible que si un bail d’une durée minimum de trois ans est conclu, et il ne peut y avoir qu’une hausse au maximum par an.

En outre, les montants doivent être fixés à l’avance, en francs. Le bailleur devra encore, entre quatre mois et quelques jours avant l’entrée en vigueur de l’échelon, envoyer à son locataire une formule officielle pour lui rappeler l’entrée en vigueur prochaine de la hausse de loyer convenue.

Une adaptation du loyer au coût de la vie peut aussi, si cela est prévu dans le contrat de bail, entrer en vigueur en cours de bail, à la condition que le contrat ait une durée minimale de cinq ans, et que le loyer soit indexé à l’Indice suisse des prix à la consommation. Le bailleur pourra ainsi notifier, en cours de bail, à son locataire, un avis officiel de hausse de loyer (si l’ISPC a augmenté), ce moyennant un préavis minimal de trente jours pour la fin d’un mois.

Dans ce cadre-là, le locataire ne pourra contester que le calcul, mais non le principe de l’augmentation de loyer. Pour que cette clause d’indexation continue à trouver application lors du renouvellement du contrat de bail, il faudra prévoir un renouvellement de cinq ans en cinq ans, un renouvellement annuel ne remplissant pas la condition de la durée du contrat.

Aussi, dans votre cas, il est parfaitement possible de prévoir soit la conclusion d’un contrat de bail indexé, soit la conclusion d’un contrat de bail échelonné, moyennant le respect des conditions précitées, pour ainsi faire en sorte que le loyer de votre locataire soit adaptable à l’Indice suisse des prix à la consommation.

Les questions que vous posez doivent être analysées sous deux angles, à savoir sous l’angle du droit du bail, réglé par les dispositions du Code des obligations, qui sont du droit privé fédéral, ainsi que sous l’angle du droit public cantonal, à savoir selon la loi sur les démolitions et transformations (LDTR).

Sur le plan du droit du bail, celui-ci n’empêche pas une vente du bien qui est loué. En réalité, en cas de vente, le bail passe au nouvel acquéreur qui se substitue au précédent, sans autre modification. Le nouveau propriétaire reprendra tous les droits et obligations du contrat, sans qu’il soit nécessaire de rédiger un nouveau bail. Un avenant au bail pourra être signé pour mentionner le changement de bailleur, ou une lettre aux locataires pour les en informer suffira. Le nouvel acquéreur a toutefois la possibilité de résilier le contrat rapidement après la signature, s’il a l’intention de résider dans l’appartement. Il pourra ainsi invoquer son besoin propre urgent, ou celui de ses proches, pour procéder à une résiliation extraordinaire, soumise à des conditions particulières. En outre, le nouveau propriétaire pourra résilier le bail pour son échéance, comme vous auriez pu le faire, pour autant que le congé ne soit pas contraire aux règles de la bonne foi.

Il faut savoir également que vous seriez en droit de résilier le bail de vos locataires au motif que vous voulez vendre votre appartement libre de tout bail, ce qui devrait vous procurer en principe un prix de vente supérieur. Ce motif a été jugé comme valable, et n’est pas conditionné au fait que vous ayez proposé cet appartement à la vente préalablement à vos locataires. Au contraire, si vous résiliez pour forcer vos locataires à acquérir votre appartement, ce congé serait annulable (congé-vente). Cela étant, si vous résiliez pour mieux vendre votre appartement et que vos locataires vous font part de leur intérêt, rien ne vous empêche de le leur proposer, voire de conclure avec eux.

Droit cantonal
S’agissant du droit cantonal, il prévoit que la vente d’un appartement loué est soumise à autorisation. Cette autorisation est accordée lorsque l’appartement est situé dans un immeuble constitué en propriété par étage depuis sa construction, ou dans un immeuble transformé en PPE ensuite, et que cet appartement a déjà fait l’objet d’une vente individualisée. Ainsi, si vous avez acquis cet appartement en PPE, vous obtiendrez l’autorisation de le vendre. En revanche, si vous avez par hypothèse transformé l’immeuble locatif dont vous seriez propriétaire en PPE, vous ne pourrez pas vendre cet appartement séparément.

Il existe néanmoins encore une exception, qui est celle de la vente au locataire en place. En effet, la loi permet au locataire en place depuis plus de trois ans d’acheter son logement, à certaines conditions (accord de 60% des autres locataires qui ne doivent pas être contraints d’acquérir). Il faudra voir dans ce cas la situation et l’intérêt de vos locataires, cas échéant, à acheter leur logement, dès lors que les tribunaux ont considéré que, selon les cas, l’intérêt public à garder des appartements sur le marché locatif était plus important que l’intérêt du locataire de devenir propriétaire. Le fait que vous quittiez le canton pourrait aussi être pris en considération.
 

Lorsqu’on entend donner un congé en raison d’un projet de rénovation tel que le vôtre, l’on parle de congé-rénovation.
Il est rappelé que la résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire n’exige pas de motif particulier, cela même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire.
Une telle résiliation est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. C’est au locataire de le prouver, en démontrant par exemple que la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection.

Dans de nombreux arrêts, les juridictions ont considéré que la résiliation du bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué ne contrevenait pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients qui en résultent, car selon le Tribunal fédéral, sa présence entraînerait en règle générale des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux.

Selon la jurisprudence, une résiliation fondée sur une rénovation est contestable uniquement s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou en cas de travaux extérieurs tels qu’une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon.
Il s’agit ainsi de déterminer dans quelle mesure la réalisation des travaux envisagés dans l’objet loué serait compliquée par la présence du locataire dans les lieux.Selon la jurisprudence, l’élément déterminant pour exclure le caractère abusif du congé réside dans les retards ou les complications qu’entraînerait la présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux ne justifie en principe pas le congé.

En outre, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de préciser que le congé était abusif si le projet du bailleur d’entreprendre des rénovations ne présentait pas de réalité tangible ou s’il n’était pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés, notamment l’entrave provoquée par ceux-ci sur l’utilisation à venir des locaux loués.
En outre, le congé doit également être annulé en raison de son caractère abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, notamment s’il est certain qu’il se heurtera à un refus d’autorisation de la part des autorisations administratives compétentes.
Il vous appartiendra ainsi de rendre vraisemblable la nécessité d’entreprendre les travaux invoqués et votre volonté réelle de les effectuer. Même si vous n’avez pas encore obtenu les autorisations nécessaires, vous devrez avoir un projet précis et détaillé des travaux envisagés. De vagues intentions ne sont pas suffisantes.

Il convient d’insister sur le fait qu’un tel congé doit se fonder sur de lourds travaux de rénovation, par exemple changement complet de la cuisine, des installations sanitaires, rénovation des murs et des sols, et non de simples travaux de modernisation, rafraîchissements (peinture des murs par exemple).

Lorsque le bailleur procède à d’importants travaux de rénovation, qui entravent de manière considérable l’usage de l’objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d’accepter que la rénovation s’étende sur une longue durée et au prix de réduction de loyer.

Dans votre cas, compte tenu du fait que la villa où réside votre locataire sera démolie, la question de la présence du locataire durant les travaux ne se pose pas. La résiliation devra être donnée pour la prochaine échéance contractuelle, au moyen d’un avis officiel de résiliation du contrat de bail. Même si le motif est digne de protection, réel et sérieux, le locataire peut contester ce congé devant les juridictions des baux et loyers.
 

A la fin du bail, la loi prévoit que le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. En principe, un état des lieux est dressé de façon contradictoire, soit en la présence du bailleur et du locataire. Les parties peuvent indiquer les réparations que le locataire accepte de prendre à sa charge, et éventuellement arrêter une somme forfaitaire qu’il s’engage à verser. Dans ce cas, par leur signature, le bailleur et le locataire seront liés et aucun avis de défaut ne devra être adressé au locataire. Un pré-état des lieux peut également être effectué, afin que certain travaux puissent être prévus, voire effectués avant le départ du locataire.
 
Lorsque le locataire refuse de participer, de signer l’état des lieux de sortie ou qu’il émet des réserves, le bailleur devra alors le lui faire parvenir par écrit, immédiatement après la date de sortie, en indiquant clairement de quels défauts il le tient pour responsable. A noter que le locataire a tout intérêt à être présent, pour éviter que le bailleur ne lui fasse supporter le coût d’un constat officiel (constat d’huissier) qu’il aura commandé pour sauvegarder ses moyens de preuves. En effet, sans la signature du locataire, le procès-verbal de sortie ne vaudra pas comme moyen de preuve dans une éventuelle procédure. Pour sauvegarder ses droits, il est alors recommandé au bailleur de se faire assister de témoins, ou de faire dresser l’état des lieux par un huissier. Des photos peuvent également s’avérer utiles.
 
Avis de défauts immédiat
 
En cas d’absence du locataire ou de désaccord entre les parties, le bailleur doit donner au locataire un avis des défauts dans les jours qui suivent l’état des lieux de sortie et la restitution des locaux. Le bailleur qui tarde à indiquer au locataire les dégâts dont il demande la réparation est déchu de ses droits, le locataire étant alors dégagé de toute responsabilité, même si les locaux présentaient des défauts qu’il aurait dû assumer. Toutefois, ceci ne vaut que pour autant qu’il ne s’agisse pas de défauts cachés, c’est-à-dire des défauts qui ne pouvaient être remarqués à l’aide des vérifications usuelles. Ultérieurement, lorsqu’il a connaissance de ces défauts cachés, le bailleur doit immédiatement en aviser le locataire sortant et lui demander d’assumer le coût de leur réparation.
 
Quels sont les dégâts dont le locataire répond ?
 
Il découle de l’obligation de restituer la chose « dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat », selon les termes de la loi, que le locataire assume, à sa sortie, les travaux de nettoyage et les menues réparations qui lui incombent durant le bail, les défauts plus importants (dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal de la chose louée) et les transformations et rénovations exécutées sans l’accord du bailleur. Les autres travaux, notamment ceux qui résultent de l’usure normale, sont à la charge du bailleur.
 
En ce qui concerne les menus travaux d’entretien, le locataire doit les assumer pendant toute la durée du bail. Cette obligation subsiste jusqu’à la reddition des locaux, de sorte que le locataire doit les nettoyer avant de les restituer et y entreprendre les petites réparations même si elles sont rendues nécessaires par l’usage normal de la chose louée (par exemple boucher les trous faits dans les parois pour y accrocher des tableaux).
 
En ce qui concerne les dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal, il conviendra de les apprécier en fonction de la destination des locaux. Des locaux commerciaux destinés à un garage se dégradent par exemple plus rapidement que des bureaux. L’usage normal d’un logement loué à une famille nombreuse s’apprécie plus largement que si le logement est loué à une personne seule. Par exemple, le jaunissement des tapisseries, de même que les traces de meubles ou de tableaux sur les murs résultent typiquement d’une usure normale, alors que des tapisseries déchirées ou des taches sur la moquette excèdent l’usure normale.
 
Prise en compte de la vétusté des installations
 
Lorsque les défauts excèdent cette usure normale, le locataire en répondra. Il devra alors à ce titre une indemnité au bailleur, qui ne correspond toutefois pas à la valeur à neuf des installations mais qui doit tenir compte de leur degré de vétusté ou de leur âge. Par exemple, lorsque les tapisseries ont été déchirées, le locataire en est responsable. Ces tapisseries ayant une durée de vie de 10, 15 ou 20 ans, selon la qualité, l’indemnité devra être calculée en tenant compte de la date à laquelle le bailleur les a fait remplacer pour la dernière fois. Ainsi, en cas d’une durée de vie 10 ans, à supposer que les tapisseries aient été remplacées 5 ans avant la sortie du locataire, celui-ci devra supporter 50% du coût de leur remplacement.
 
Ainsi, le seul fait que les locataires soient dans votre appartement depuis plus de 10 ans ne justifie pas tout. Pour les murs, il est en effet possible que les travaux de peinture soient à votre charge, si l’appartement n’a pas été repeint depuis une dizaine d’années, dès lors que c’est la durée de vie moyenne des peintures. Pour d’autres installations (parquet, agencement de cuisine ou de salle de bain, sanitaires), les durées de vie peuvent être bien supérieures à 10 ans, de sorte que les dégâts à ces installations commis par vos locataires pourraient leur être en partie facturés.
 
Dans l’hypothèse où ils refuseraient de participer à l’état des lieux de sortie, vous devrez alors leur adresser immédiatement un avis de défauts en leur indiquant clairement quels sont les défauts excédant l’usure normale dont vous estimez qu’ils sont responsables.

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Comme dans toute propriété par étage, le copropriétaire d’étage est propriétaire d’une unité d’étage (son lot) qui comprend l’ensemble de ses parties exclusives (ou privées), alors que certains éléments du bâtiment sont des parties communes, pour lesquelles les copropriétaires d’étage sont copropriétaires à raison de leur quote-part. La loi désigne un certain nombre d’éléments qui doivent impérativement constituer des parties communes (le terrain, les parties importantes pour l’existence et la solidité du bâtiment ou celles qui déterminent l’aspect extérieur du bâtiment notamment), qui sont soustraites à l’emprise exclusive d’un copropriétaire, et prévoit que celles qui ne sont pas impérativement communes sont présumées être des parties exclusives. Sur ses parties exclusives, le copropriétaire d’étage a un droit exclusif d’administration, d’aménagement et d’utilisation alors que tel n’est pas le cas sur les parties communes.
 
Il existe certaines parties exclusives qui ont un régime particulier. Ce sont les parties exclusives qui sont visibles depuis l’extérieur, sur lesquelles le copropriétaire dispose de son droit exclusif mais qui est limité par le fait qu’il ne peut les transformer ou les utiliser comme bon lui semble, puisqu’il est tenu de préserver la forme extérieure et l’aspect irréprochable du bâtiment.
 
Dans votre cas, et à première vue, dès l’instant où les volets sont considérés comme parties privées, comme vous l’indiquez, vous ne pouvez pas forcer les copropriétaires à les changer.
 
Cela étant, l’article 712a al. 3 CC stipule que le copropriétaire « est tenu d’entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment. »
 
Cette disposition impose à tout copropriétaire la réparation de défauts qui peuvent avoir des répercussions négatives sur les parties communes (par ex. installation électrique défectueuse qui provoque des courts-circuits dans le bâtiment) ainsi qu’un devoir d’entretien afin que l’aspect visuel du bâtiment n’en soit pas terni. Dans ce contexte, il convient néanmoins d’adopter des exigences raisonnables et ce devoir d’entretien ne doit être mis en œuvre que si une personne « moyennement sensible » est dérangée par l’état de la partie exclusive en question.
 
Dans votre cas, il est difficile de dire si le devoir d’entretien des copropriétaires qui ne veulent pas changer leurs volets est violé. Vous indiquez qu’ils sont « en piteux état », ce qui pourrait impliquer un manque d’entretien, mais il conviendrait de s’assurer qu’une personne « moyennement sensible » serait aussi dérangée par l’état de ces volets.
 
A admettre que le devoir d’entretien soit violé, la communauté des copropriétaires ou chaque propriétaire concerné pourrait ouvrir une action judiciaire pour violation de l’article 712a al. CC contre le copropriétaire qui ne voudrait pas changer ses volets afin qu’il soit condamné à le faire ou que la communauté soit autorisée à procéder au changement des volets en lieu et place du propriétaire inactif, mais aux frais de ce dernier. Cette solution semble extrême et il apparaît préférable de trouver une solution amiable avec l’ensemble des propriétaires récalcitrants.

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