Les principes applicables à la distance et la hauteur des plantations figurent dans la loi d’application du Code civil et du Code des obligations (LaCC). Le Canton de Genève a en effet usé de la compétence que lui offrait le Code civil pour légiférer en la matière depuis 1999.
 

Le principe général est l’interdiction de planter des arbres et haies, soit des plantes à la souche ligneuse, à moins de 50 centimètres de la limite parcellaire.
 

S’il existe une clôture entre deux fonds voisins, cette interdiction n’est toutefois applicable qu’aux plantations dépassant la hauteur de la clôture.
 

Lorsque les plantations se situent dans les 2 mètres de la limite parcellaire, elles ne doivent pas dépasser 2 mètres de hauteur.
 

Depuis le 27 juillet 2006, les plantations ne doivent pas dépasser 6 mètres de hauteur, entre 2 mètres et 5 mètres de la limite parcellaire, et 12 mètres de hauteur, entre 5 mètres et 10 mètres de cette limite. La législation cantonale ne règle pas la hauteur que les plantations doivent respecter au-delà de 10 mètres de la limite de propriété.
 

La distance se calcule du centre du pied de l’arbre perpendiculairement à la limite la plus rapprochée. La hauteur légale autorisée des plantations se calcule, elle, depuis le niveau naturel en limite de propriété.
 

Les plantations existant avant le 27 juillet 2006, dont la hauteur dépassait 8 mètres entre 2 mètres et 5 mètres de la limite parcellaire et 16 mètres entre 5 et 10 mètres de cette limite, sont régies par l’ancien droit.
 

Dès le 10 juillet 1999, les plantations qui se trouvent à plus de 2 mètres de la limite parcellaire devaient s’inscrire dans un gabarit tracé à 60°.
 

De nouvelles règles depuis 1999

Aucune hauteur limite n’était imposée aux plantations existantes avant le 10 juillet 1999, se trouvant à plus de 2 mètres de la limite parcellaire et qui dépassaient, à cette date, le gabarit tracé à 60°.
 

Ces règles s’imposent lorsqu’il n’y a pas de convention entre les voisins concernés. Il est donc possible d’y déroger par contrat.
 

Le propriétaire d’un fonds peut exiger la suppression des plantations établies sur le fonds voisin en violation des distances susmentionnées. Il peut également exiger l’écimage des plantations qui ne respectent pas les hauteurs établies. Ces facultés cessent toutefois si le propriétaire a laissé 30 ans s’écouler depuis l’établissement des plantations.
 

Dans le cas que vous me soumettez, il conviendrait de déterminer la hauteur de ces arbres et leur distance par rapport à la limite de votre parcelle. Il conviendrait également de savoir depuis quand ces arbres sont présents, pour vérifier si ce sont les limites posées par l’ancien droit qui s’appliquent ou si aucune limite de hauteur n’était même imposée par la loi.
 

En tout état, si la distance à la limite naturelle de votre propriété de l’un ou l’autre de ces arbres est inférieure à 2 mètres, celui-ci viole clairement la loi dans la mesure où sa hauteur excède 2 mètres. Vous pourriez ainsi en exiger la suppression, sur la base du droit cantonal.
 

Vous m’indiquez encore que ces arbres vous gênent par l’ombre qu’ils font sur votre terrain.
 

Selon le droit fédéral, le propriétaire d’un fonds doit s’abstenir, dans l’exercice de son droit de propriété, de tout excès au détriment du voisin. Les immissions excessives sont donc interdites et le propriétaire du fonds voisin peut exiger que l’atteinte cesse.
 

Ainsi, les plantations qui priveraient une parcelle d’air, de soleil, de lumière, et pour autant qu’il ne s’agisse pas d’espèces protégées, pourraient tomber sous le coup des prescriptions du droit fédéral, même si ces arbres respectent les règles de distance et de hauteur prévues par la législation cantonale, voire si ces plantations bénéficient de la prescription trentenaire.
 

Les conditions d’application de ces principes sont cependant extrêmement restrictives, en ce que les plantations en question doivent d’une part vous causer un dommage et d’autre part doivent excéder les limites de la tolérance que se doivent des voisins, au regard de l’usage local, de la situation et de la nature des immeubles.
 

Pour terminer, il y a toujours lieu, en matière de droit du voisinage, de favoriser l’échange, la discussion, voire la médiation entre voisins, avant d’envisager toute action coercitive.
 

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L’action en dommages-intérêts réservée par l’art. 259e CO fait partie des droits du locataire en cas de défaut de la chose louée, qui constitue une inexécution contractuelle.

Le bailleur a l’obligation essentielle de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’entretenir dans cet état. Ainsi, si le bailleur délivre la chose louée avec des défauts, il viole ses obligations.

Selon la loi, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts, s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Quatre conditions doivent donc être remplies pour qu’une indemnisation soit octroyée:
(1) un défaut, qui constitue une inexécution contractuelle; (2) un préjudice; (3) un rapport de causalité entre le défaut et le préjudice; enfin (4) une faute du bailleur.

Dans le cas présent, il y a lieu de déterminer si une coupure d’électricité constitue une inexécution contractuelle. Sachant que la fourniture d’électricité n’est pas garantie par le bailleur, mais par les SIG, il semblerait que ce genre d’incident ne puisse pas être qualifié de défaut au sens du droit du bail. La première condition n’est dès lors par remplie.

S’agissant du préjudice, il n’est pas contestable. En effet, il s’agit des dommages causés au matériel médical (montant des frais de réparation).

Quant à la condition relative à la faute du bailleur, la jurisprudence retient, en principe, que lorsque le bailleur intervient de manière diligente dès qu’on lui signale un défaut, en vue de le faire cesser, il ne peut lui être imputé aucune faute.

En outre, ce dernier est également exonéré de sa responsabilité en cas de nuisances et d’immissions excessives en provenance de parcelles voisines ou de locaux sur lesquels il n’a aucune emprise. Dans de tels cas, le locataire qui veut obtenir réparation de son dommage doit agir directement contre le fauteur de troubles.

Pour le surplus, il y a lieu de relever que la preuve du lien de causalité incombe au lésé. Le locataire exploitant le cabinet médical ne peut donc pas se contenter d’alléguer un dommage. Il doit, d’une part, le prouver, pièces à l’appui, et, d’autre part, prouver le lien de causalité entre son dommage et l’inexécution contractuelle du bailleur.

Au vu de ce qui précède, on peut conclure que le bailleur ne devra pas prendre en charge les frais de réparation découlant de la coupure d’électricité, puisque les conditions permettant au locataire d’obtenir des dommages-intérêts ne sont pas remplies. En effet, le bailleur n’a violé aucune de ses obligations contractuelles.

La loi prévoit que la servitude foncière est une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre immeuble, qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant (le bénéficiaire), certains actes d’usage, ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété.
 

Le propriétaire du fonds dominant peut ainsi exercer certains actes sur le bien-fonds d’autrui, comme par exemple passer à pied ou en voiture. Le propriétaire de ce fonds servant devra, pour sa part, laisser le bénéficiaire de la servitude passer à pied ou en voiture sur sa parcelle.
 

Les servitudes foncières peuvent être constituées selon différents modes. Le plus courant est le contrat écrit entre deux propriétaires, qui doit contenir tous les éléments permettant de déterminer la charge imposée au propriétaire du fonds grevé. L’inscription au Registre foncier est ensuite nécessaire pour la constitution des servitudes. Si le contrat ne doit pas obligatoirement être établi en la forme authentique, il est néanmoins vivement recommandé de s’adresser à un notaire.
 

Si les parties n’ont pas pu s’entendre sur un contrat de servitude, elles peuvent s’adresser au juge en cas de servitude de passage nécessaire. Ainsi, le propriétaire d’un fonds qui n’a pas accès à la voie publique pourra agir en justice pour obtenir le passage nécessaire si ses voisins s’y refusent.
 

La loi prévoit par ailleurs que le bénéficiaire d’une servitude a le droit de prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user, mais qu’elle doit néanmoins être exercée de la manière la moins dommageable possible envers le propriétaire du fonds servant. Pour sa part, le propriétaire grevé ne peut en aucune façon empêcher ou rendre plus incommode l’exercice de la servitude.
 

Par ailleurs, la loi dispose que les besoins nouveaux du fonds dominant ne doivent entraîner aucune aggravation de la servitude.
 

Il y a aggravation lorsque la servitude est utilisée dans un but autre que celui pour lequel elle avait été créée au moment de sa constitution. Il faut également comprendre comme aggravation une augmentation notable de la charge résultant de la servitude, alors même que le but poursuivi est identique à celui prévu lors de sa constitution.
 

Afin de déterminer s’il y a aggravation, il convient de partir de l’intérêt que, selon les prévisions des parties, la servitude avait pour le fonds dominant au moment de sa constitution et de comparer cet intérêt à l’intérêt actuel, en prenant en considération l’utilité de la servitude pour le fonds dominant. Il faut donc se reporter au but qu’ont poursuivi les parties au moment de la constitution de la servitude et se demander si l’aggravation entre encore dans les prévisions que celles-ci ont pu faire à ce moment. Il s’agit donc souvent d’une question d’interprétation du contrat constitutif de servitude.
 

La question de l’utilisation plus intense d’un passage se pose souvent
 

Il est admis, lorsque le but de la servitude reste le même, que le mode et l’intensité de l’exercice d’une servitude peuvent varier, pour autant que les besoins satisfaits soient ceux en vue desquels elle a été créée.
 

Le Tribunal fédéral a jugé que quelques mouvements de voiture supplémentaires par jour représentant une utilisation plus intensive du fonds bénéficiaire ne constituaient pas une aggravation importante d’une servitude de passage à pied et en voiture.
 

En revanche, il a jugé qu’un droit d’accès prévu pour une grange ne pouvaient pas être utilisé pour accéder à des villas mitoyennes.
 

Enfin, le Tribunal fédéral a aussi jugé qu’il n’y avait pas aggravation d’une servitude inscrite en faveur d’une parcelle sur laquelle était érigée une villa au moment où le bénéficiaire construisait une seconde villa comptant deux logements.
 

Dans votre cas, il conviendrait en premier lieu de vérifier le contenu du contrat de servitude pour connaître le but poursuivi par les parties au moment de la constitution.
 

Il apparaît néanmoins d’ores et déjà que quelques mouvements de voiture supplémentaires par jour ne seraient pas considérés comme une aggravation importante de la servitude. A première vue, vous ne pourriez donc pas vous opposer à la construction de ce chemin, qui devra bien entendu respecter l’assiette de la servitude prévue dans le contrat. Il en irait en revanche différemment si votre voisin envisageait de construire un immeuble locatif.


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En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin mais il passe aux héritiers dans le cadre de la succession. Les héritiers peuvent toutefois répudier la succession.
 
Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué.
 
Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession.
 
Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision de rentrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse de rentrer dans ce contrat de bail.
 
Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il s’est passé en général plusieurs mois pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.
 
Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.
 
Le bailleur doit alors être nommé "gardien d’actifs" jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite. Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.
 
Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur de ces biens dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.
 
Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit hélas se résoudre à comptabiliser une perte.
 
S’agissant de la garantie de loyer, elle rentre dans la masse active, soit la masse qui servira à désintéresser les créanciers. Si le bailleur n’a, au moment de l’ouverture de la faillite, aucune créance à faire valoir contre le défunt, le montant de cette garantie sera affecté au désintéressement de tous les créanciers.
 
Mais dans les cas de successions répudiées, les loyers échus entre le moment du décès et l’ouverture de la faillite sont rarement payés. Le bailleur peut donc faire valoir sa créance de loyers impayés avant l’ouverture de la faillite et faire valoir son droit de gage sur la garantie de loyer. Il doit impérativement revendiquer ce droit de gage dans le cadre de la production de sa créance à défaut de quoi, l’Office des faillites considérera que le bailleur y a renoncé.
 
Dans votre cas, il convient de prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soit effectué, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé "gardien des actifs".
 
Vous pourrez alors soit stocker les meubles et autres objets dans le local de votre choix, à votre charge, soit éventuellement débarrasser directement toutes les affaires en prenant la responsabilité du montant mentionné dans l’inventaire. La première solution est évidemment la moins risquée.
 
Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur.

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Deux types de résiliation doivent être distingués. D’une part, la résiliation ordinaire, donnée pour la prochaine échéance de bail. D’autre part, la résiliation extraordinaire, donnée en cas de défaut de paiement de loyer ou lorsque le locataire enfreint son devoir de diligence ou manque d’égards envers les voisins, malgré la protestation écrite du bailleur.
La résiliation anticipée permet au bailleur de mettre un terme au contrat, avant son échéance. Toutefois, il convient de préciser que même lorsque les conditions d’une résiliation anticipée sont réalisées, le bailleur peut, en principe, procéder par le biais d’un congé ordinaire tout en se prévalant des motifs qui auraient justifiés le congé anticipé.
 

Violation du devoir de diligence et d’égards envers le voisinage

Une des obligations du locataire est d’user de l’objet loué avec le soin nécessaire et d’avoir pour les voisins les égards qui leur sont dus. Le locataire ne doit pas endommager les locaux et installations, ni les modifier sans l’accord du bailleur, ni en diminuer la valeur par un mauvais usage. Le locataire ne doit, partant, pas porter atteinte à la chose par un usage anormal. Par exemple, la présence d’animaux, même non interdite par le contrat de bail, doit être limitée quant à son nombre et au choix des espèces. De même, si le tabagisme est admissible, sauf clause contractuelle contraire, une fumée excessive peut entraîner une dégradation plus rapide des locaux et est dès lors intolérable.

Le fait d’endommager le bien loué, l’omission d’aviser le bailleur de l’existence de défauts graves ou le refus de laisser le bailleur pénétrer dans les locaux pour les réparer constituent des motifs pouvant justifier une résiliation anticipée du bail. Le locataire doit également respecter la vie privée, ainsi que la tranquillité de ses voisins. Il doit dès lors s’abstenir de faire du bruit (notamment la nuit), de créer des odeurs nauséabondes, d’utiliser des produits toxiques, etc. En outre, les modalités d’usage que le locataire ne doit pas violer peuvent résulter des usages locaux, du contrat de bail, des règles et usages locatifs ou encore du règlement de l’immeuble.

S’agissant de l’appréciation des égards dus aux voisins, on remarque une certaine tolérance de la part des Tribunaux. Cette dernière dépend notamment de l’environnement (quartier calme ou bruyant), de la destination des locaux (habitation), de la qualité de la construction, de l’insonorisation et des dispositions particulières du contrat de bail. Ainsi, le degré de diligence diminue lorsqu’il existe dans le contrat une clause relative au respect du devoir de diligence et des égards envers le voisinage. Cette obligation figure d’ailleurs dans les Conditions générales et usages locatifs appliqués à Genève qu’il est possible d’intégrer au contrat.

Afin d’éviter, à l’avenir, ce genre de problématique, il est donc conseillé, si le contrat de bail ne contient aucune précision à ce sujet, de prévoir dans le prochain contrat de bail une clause contraignant le futur locataire à respecter les horaires de fermeture du local commercial et à prendre toutes les dispositions nécessaires pour que l’exploitation du bar ne cause aucune gêne aux voisins.

Les conditions pour pouvoir invoquer la résiliation pour non-respect du devoir de diligence et d’égards envers le voisinage sont les suivantes : premièrement, le bailleur doit envoyer une protestation écrite à son locataire, indiquant précisément l’obligation violée, étant précisé qu’un avertissement oral est insuffisant. Cet avertissement a pour but de faire cesser la violation en cours et d’en prévenir une nouvelle. En vertu du principe de la sécurité juridique, le locataire doit en effet savoir ce qui lui est reproché, afin de modifier son comportement et prendre les mesures qui s’imposent.

Enfin, il faut que ledit avertissement soit suivi d’une nouvelle violation en relation avec celle mentionnée dans la protestation et que le maintien du contrat soit insupportable pour le bailleur ou pour les autres habitants de l’immeuble.

Concernant la forme du congé, il doit être adressé au moyen de la formule officielle agréée par le Conseil d’Etat. Par ailleurs, la résiliation doit être adressée avec un préavis, qui correspond au temps devant s’écouler entre la réception du congé et l’échéance. Selon la loi, le préavis dont est question doit être de 30 jours pour la fin d’un mois. S’agissant du calcul des délais, le délai court le lendemain de la réception effective de la résiliation par le locataire, mais au plus tard dès le lendemain du dernier jour du délai de garde de sept jours de la lettre-signature (envoi-recommandé) par la poste.

Conclusion

Dans l’hypothèse où vous avez déjà adressé, par écrit, un avertissement à votre locataire, une résiliation anticipée apparaît possible dans votre cas, puisque les horaires légaux de fermeture du bar n’ont pas été respectés. Comme exposé ci-dessus, la résiliation devra être signifiée moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d’un mois.

Pour le surplus, il est important de signaler que si la résiliation anticipée est justifiée et que vous ne parvenez pas à relouer vos locaux immédiatement, vous pouvez prétendre également au paiement de dommages et intérêts par votre locataire qui couvriront le loyer jusqu’à l’échéance contractuelle.

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Lors de l’aliénation de la chose, le contrat de bail existant passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose. La vente ne rompt donc pas le bail. L’acquéreur devient partie au contrat de bail de par la loi, à la place du bailleur initial.

Résiliation extraordinaire
 

Dès le transfert de propriété, qui peut se faire soit par l’inscription au Registre Foncier soit par l’acquisition résultant d’une vente aux enchères, une résiliation extraordinaire du bail, au sens de l’art. 261 al. 2 CO, est possible. En effet, l’acquéreur est au bénéfice d’un privilège de résiliation anticipée du bail. Cela signifie qu’il peut résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal et non pas contractuel.
Lorsque le bail porte sur une habitation, le bailleur doit observer un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail. La fin d’un trimestre de bail est à compter depuis le début du bail. Par exemple, un bail ayant débuté un 1er novembre est résiliable pour les quatre échéances suivantes : 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre.

De plus, s’agissant de la computation des délais, la théorie de la réception dite absolue s’applique. En d’autres termes, la déclaration de résiliation doit être parvenue dans le délai légal dans la sphère d’influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu’en organisant normalement ses affaires celui-ci soit à même d’en prendre connaissance.

Ce privilège est soumis à une condition bien particulière. L’acquéreur doit faire valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Ce dernier doit être sérieux, concret et actuel. Mais attention, ce privilège se périme dès la première échéance de résiliation possible par l’acquéreur. Il convient dès lors de bien calculer les délais.

Concernant la forme du congé, il doit être adressé au moyen de la formule officielle agréée par le canton qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.

A cet égard, il faut être conscient, avant de signer l’acte de vente, que le locataire est en mesure de demander une prolongation de bail. Dans cette hypothèse, il ne sera pas garanti de le faire évacuer dans un délai de 2 ans. Toutefois, dans le cadre de la pesée des intérêts à laquelle le juge doit procéder, il devra tenir compte des intérêts spécifiques de l’acquéreur. Au demeurant, le besoin légitime du propriétaire l’emporte, en principe, sur l’intérêt du locataire. En outre, il est également possible de négocier la date de départ avec le locataire.

Conclusion 
 

Dans votre cas, une résiliation anticipée s’impose pour la première échéance de résiliation possible dès votre inscription comme propriétaire au Registre foncier. Comme exposé ci-dessus, la résiliation devra être signifiée moyennant un délai de congé de 3 mois pour la fin d’un trimestre de bail.

Puis, le respect du délai de 2 ans, après l’enregistrement de l’acte d’acquisition, pour affecter le bien à votre résidence principale, dépendra des divers facteurs susmentionnés. Il n’est donc pas possible d’avoir la garantie que ce délai soit respecté.

Pour le surplus, il est recommandé d’entrer en contact et de négocier avec l’administration si vous arrivez au terme de la période de 2 ans, que votre appartement est encore occupé par un locataire, mais que la procédure judiciaire arrive à bout touchant.

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La gestion d’un immeuble engendre toujours des frais et des charges relatifs au bâtiment de base. Les dépenses liées aux parties communes de l’immeuble et à son administration sont usuellement qualifiées de «frais et charges communs» et sont réparties entre les différents propriétaires d’étages.

Tous les copropriétaires doivent donc contribuer aux charges communes et aux frais d’administration commune de leur immeuble, et ce dans la proportion prévue par la loi (soit une répartition proportionnelle à la valeur des parts) ou par le Règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages (RAU), voire par une décision de la communauté des propriétaires d’étages.

Il peut arriver que l’un des copropriétaires cesse de s’acquitter de sa contribution, ce qui peut conduire à des problèmes de trésorerie de la communauté des propriétaires d’étages et bloquer le bon fonctionnement de la PPE.

C’est pourquoi la loi a prévu essentiellement deux moyens coercitifs à disposition de la communauté des propriétaires pour garantir son droit aux contributions échues des trois dernières années: l’inscription d’une hypothèque légale sur la part du copropriétaire actuel et un droit de rétention sur les meubles qui garnissent les locaux d’un copropriétaire et qui servent soit à leur aménagement, soit à leur usage.

L’hypothèque légale est un droit de gage qui peut, de façon ultime, permettre de faire vendre par réalisation forcée la part d’étage concernée. Le droit de rétention permet lui à son titulaire de faire réaliser, en couverture de sa créance, certains meubles se situant dans l’unité d’étage. Il s’agit donc d’une restriction directe à la propriété mobilière du propriétaire d’étage en défaut, qui sera initiée par une réquisition de prise d’inventaire adressée à l’Office des poursuites du lieu de situation de l’immeuble.
 

Obligation propter rem

L’obligation du propriétaire d’étage envers la communauté des propriétaires est qualifiée de propter rem. Cela signifie que le débiteur est celui qui est inscrit au Registre foncier comme propriétaire d’étage. Le propriétaire actuel d’un lot doit donc s’acquitter de la contribution, même s’il n’a pas participé à la prise de décision à l’origine de la dépense. Il est donc important que l’acquéreur d’une part d’étage se renseigne suffisamment sur l’existence de décisions qui auraient déjà été prises et qui pourraient occasionner des dettes importantes à sa charge.

Ce caractère propter rem ne s’applique toutefois qu’aux créances qui sont nées après le transfert de propriété. Mais «nées» après le transfert ne signifie pas «décidées» après le transfert. Autrement dit, des travaux peuvent avoir été décidés avant le transfert, mais la créance ne naître qu’après le transfert, une fois les travaux réalisés. Cela signifie également que les charges impayées restent dues par le vendeur et ne peuvent pas être réclamées au nouvel acquéreur. Une norme du Règlement d’administration et d’utilisation qui imposerait une solidarité entre l’acquéreur et l’aliénateur ne serait pas valable. C’est ainsi qu’en a jugé le Tribunal fédéral en 1997. Certains Règlements d’administration et d’utilisation adoptés avant cette date prévoient d’ailleurs toujours une telle clause. En réalité, ce n’est que si l’acquéreur a signé une reprise de dette que les charges impayées de l’ancien copropriétaire peuvent lui être réclamées.

Ainsi, il conviendrait de vous renseigner, dans votre cas, pour savoir si le nouveau propriétaire a accepté de reprendre les dettes, soit les charges impayées, du vendeur. A défaut, vous ne pourrez pas réclamer à ce nouveau copropriétaire le montant impayé par le vendeur, ni user des deux moyens décrits plus hauts.
 

Devoir d’information

En principe, les Règlements d’administration et d’utilisation prévoient que le copropriétaire qui aliène sa part de copropriété est tenu d’en aviser sans délai l’Administrateur, en indiquant les nom et qualité de l’acquéreur, ainsi que la date du transfert de propriété, et qu’il demeure responsable du paiement des charges s’il omet cette information.
Ceci permet à l’Administrateur d’informer tant l’acquéreur que le notaire du fait que des charges sont impayées, et de faire en sorte que le montant impayé puisse être récupéré sur le prix de vente avant que le vendeur ne disparaisse éventuellement dans la nature.

Si le copropriétaire n’informe pas l’Administrateur de la vente, il risque alors de se voir imputer les frais et charges communs en lieu et place du nouveau propriétaire. Il a ainsi tout intérêt à informer l’Administrateur en cas de vente. En tout état, cela n’empêchera pas la communauté de lui réclamer, par le biais d’une procédure judiciaire si nécessaire, le paiement des charges impayées.

Compte tenu du fait qu’une procédure judiciaire peut s’avérer plus compliquée et plus compromise dans l’hypothèse où le vendeur serait parti sans laisser d’adresse, il apparaît que les deux moyens coercitifs prévus par le droit de la propriété par étages (droit de rétention et hypothèque légale) doivent être mis en œuvre le plus rapidement possible, lorsque que le copropriétaire est encore copropriétaire.

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Dans la grande majorité des cas et si rien de particulier n’est prévu dans le contrat de bail, le montant du loyer ne sera pas adaptable durant le bail, soit avant la prochaine échéance contractuelle de celui-ci. Dans ce cas, le bailleur ne peut augmenter le loyer que pour l’échéance du contrat de bail et à certaines conditions.

Il y a toutefois deux façons pour le bailleur de faire évoluer le loyer convenu en cours de bail. Cependant, pour faire usage de cette faculté, il faut le prévoir expressément dans le contrat et réunir certaines conditions: il s’agit des cas de loyer échelonné et de loyer indexé, qui sont envisageables tant dans le cadre d’un bail d’habitation que d’un bail commercial.
L’échelonnement du loyer permet de prévoir que le loyer sera dans un premier temps, sur une période minimum d’un an, à un certain niveau, puis augmentera à un second montant prédéterminé dans le bail. Un troisième échelon peut encore être prévu. La loi prévoit toutefois que cela n’est possible que si un bail d’une durée minimum de trois ans est conclu, et il ne peut y avoir qu’une hausse au maximum par an.

En outre, les montants doivent être fixés à l’avance, en francs. Le bailleur devra encore, entre quatre mois et quelques jours avant l’entrée en vigueur de l’échelon, envoyer à son locataire une formule officielle pour lui rappeler l’entrée en vigueur prochaine de la hausse de loyer convenue.

Une adaptation du loyer au coût de la vie peut aussi, si cela est prévu dans le contrat de bail, entrer en vigueur en cours de bail, à la condition que le contrat ait une durée minimale de cinq ans, et que le loyer soit indexé à l’Indice suisse des prix à la consommation. Le bailleur pourra ainsi notifier, en cours de bail, à son locataire, un avis officiel de hausse de loyer (si l’ISPC a augmenté), ce moyennant un préavis minimal de trente jours pour la fin d’un mois.

Dans ce cadre-là, le locataire ne pourra contester que le calcul, mais non le principe de l’augmentation de loyer. Pour que cette clause d’indexation continue à trouver application lors du renouvellement du contrat de bail, il faudra prévoir un renouvellement de cinq ans en cinq ans, un renouvellement annuel ne remplissant pas la condition de la durée du contrat.

Aussi, dans votre cas, il est parfaitement possible de prévoir soit la conclusion d’un contrat de bail indexé, soit la conclusion d’un contrat de bail échelonné, moyennant le respect des conditions précitées, pour ainsi faire en sorte que le loyer de votre locataire soit adaptable à l’Indice suisse des prix à la consommation.

Les questions que vous posez doivent être analysées sous deux angles, à savoir sous l’angle du droit du bail, réglé par les dispositions du Code des obligations, qui sont du droit privé fédéral, ainsi que sous l’angle du droit public cantonal, à savoir selon la loi sur les démolitions et transformations (LDTR).

Sur le plan du droit du bail, celui-ci n’empêche pas une vente du bien qui est loué. En réalité, en cas de vente, le bail passe au nouvel acquéreur qui se substitue au précédent, sans autre modification. Le nouveau propriétaire reprendra tous les droits et obligations du contrat, sans qu’il soit nécessaire de rédiger un nouveau bail. Un avenant au bail pourra être signé pour mentionner le changement de bailleur, ou une lettre aux locataires pour les en informer suffira. Le nouvel acquéreur a toutefois la possibilité de résilier le contrat rapidement après la signature, s’il a l’intention de résider dans l’appartement. Il pourra ainsi invoquer son besoin propre urgent, ou celui de ses proches, pour procéder à une résiliation extraordinaire, soumise à des conditions particulières. En outre, le nouveau propriétaire pourra résilier le bail pour son échéance, comme vous auriez pu le faire, pour autant que le congé ne soit pas contraire aux règles de la bonne foi.

Il faut savoir également que vous seriez en droit de résilier le bail de vos locataires au motif que vous voulez vendre votre appartement libre de tout bail, ce qui devrait vous procurer en principe un prix de vente supérieur. Ce motif a été jugé comme valable, et n’est pas conditionné au fait que vous ayez proposé cet appartement à la vente préalablement à vos locataires. Au contraire, si vous résiliez pour forcer vos locataires à acquérir votre appartement, ce congé serait annulable (congé-vente). Cela étant, si vous résiliez pour mieux vendre votre appartement et que vos locataires vous font part de leur intérêt, rien ne vous empêche de le leur proposer, voire de conclure avec eux.

Droit cantonal
S’agissant du droit cantonal, il prévoit que la vente d’un appartement loué est soumise à autorisation. Cette autorisation est accordée lorsque l’appartement est situé dans un immeuble constitué en propriété par étage depuis sa construction, ou dans un immeuble transformé en PPE ensuite, et que cet appartement a déjà fait l’objet d’une vente individualisée. Ainsi, si vous avez acquis cet appartement en PPE, vous obtiendrez l’autorisation de le vendre. En revanche, si vous avez par hypothèse transformé l’immeuble locatif dont vous seriez propriétaire en PPE, vous ne pourrez pas vendre cet appartement séparément.

Il existe néanmoins encore une exception, qui est celle de la vente au locataire en place. En effet, la loi permet au locataire en place depuis plus de trois ans d’acheter son logement, à certaines conditions (accord de 60% des autres locataires qui ne doivent pas être contraints d’acquérir). Il faudra voir dans ce cas la situation et l’intérêt de vos locataires, cas échéant, à acheter leur logement, dès lors que les tribunaux ont considéré que, selon les cas, l’intérêt public à garder des appartements sur le marché locatif était plus important que l’intérêt du locataire de devenir propriétaire. Le fait que vous quittiez le canton pourrait aussi être pris en considération.
 

Lorsqu’on entend donner un congé en raison d’un projet de rénovation tel que le vôtre, l’on parle de congé-rénovation.
Il est rappelé que la résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire n’exige pas de motif particulier, cela même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire.
Une telle résiliation est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. C’est au locataire de le prouver, en démontrant par exemple que la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection.

Dans de nombreux arrêts, les juridictions ont considéré que la résiliation du bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué ne contrevenait pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients qui en résultent, car selon le Tribunal fédéral, sa présence entraînerait en règle générale des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux.

Selon la jurisprudence, une résiliation fondée sur une rénovation est contestable uniquement s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou en cas de travaux extérieurs tels qu’une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon.
Il s’agit ainsi de déterminer dans quelle mesure la réalisation des travaux envisagés dans l’objet loué serait compliquée par la présence du locataire dans les lieux.Selon la jurisprudence, l’élément déterminant pour exclure le caractère abusif du congé réside dans les retards ou les complications qu’entraînerait la présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux ne justifie en principe pas le congé.

En outre, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de préciser que le congé était abusif si le projet du bailleur d’entreprendre des rénovations ne présentait pas de réalité tangible ou s’il n’était pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés, notamment l’entrave provoquée par ceux-ci sur l’utilisation à venir des locaux loués.
En outre, le congé doit également être annulé en raison de son caractère abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, notamment s’il est certain qu’il se heurtera à un refus d’autorisation de la part des autorisations administratives compétentes.
Il vous appartiendra ainsi de rendre vraisemblable la nécessité d’entreprendre les travaux invoqués et votre volonté réelle de les effectuer. Même si vous n’avez pas encore obtenu les autorisations nécessaires, vous devrez avoir un projet précis et détaillé des travaux envisagés. De vagues intentions ne sont pas suffisantes.

Il convient d’insister sur le fait qu’un tel congé doit se fonder sur de lourds travaux de rénovation, par exemple changement complet de la cuisine, des installations sanitaires, rénovation des murs et des sols, et non de simples travaux de modernisation, rafraîchissements (peinture des murs par exemple).

Lorsque le bailleur procède à d’importants travaux de rénovation, qui entravent de manière considérable l’usage de l’objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d’accepter que la rénovation s’étende sur une longue durée et au prix de réduction de loyer.

Dans votre cas, compte tenu du fait que la villa où réside votre locataire sera démolie, la question de la présence du locataire durant les travaux ne se pose pas. La résiliation devra être donnée pour la prochaine échéance contractuelle, au moyen d’un avis officiel de résiliation du contrat de bail. Même si le motif est digne de protection, réel et sérieux, le locataire peut contester ce congé devant les juridictions des baux et loyers.