Le contrat que vous allez conclure avec l’entreprise de déménagement est un contrat de transport. Il s’agit d’un contrat par lequel cette entreprise s’engage, moyennant rémunération, à transporter vos biens d’un lieu à un autre. Ce contrat n’est soumis à aucune forme particulière. Il est toutefois conseillé de l’effectuer en la forme écrite.
 

En pratique, l’entreprise de déménagement que vous aurez contactée se rendra à votre domicile pour effectuer un devis et vous le soumettra. Si vous fixez le prix de manière forfaitaire, cela vous évitera de voir ce dernier augmenter au cas où le déménagement s’avérerait plus coûteux que prévu. Toutefois, certaines clauses contractuelles peuvent prévoir que si le coût du déménagement a été surestimé, la différence devrait vous être remboursée.
 

Signature d'un contrat de transport

Un contrat de transport pourra alors être signé entre vous et l’entreprise de déménagement. Lors de l’exécution du contrat, en tant qu’expéditeur, vous avez l’obligation de donner les indications nécessaires au déménageur, notamment sur le contenu des colis et le prix des objets, lorsque ceux-ci sont de valeur. Vous devez également veiller à ce que la marchandise soit correctement emballée, si vous effectuez vous-même cette opération.
 

Le déménageur devra, quant à lui, transporter la chose conformément aux clauses du contrat et à vos instructions, notamment en ce qui concerne le moment et le lieu de livraison. Si vos informations sont insuffisantes, il devra vous y rendre attentif. En revanche, c’est lui qui décidera des moyens à engager pour faire en sorte que le déménagement se passe sans encombre.
 

Si, malgré toutes ces précautions, un dommage se produisait, soit en raison de la destruction partielle ou totale de vos biens, soit en raison du retard de la livraison, le déménageur en serait responsable.
 

En effet, la responsabilité du déménageur existe lorsqu’il n’a pas respecté les clauses contractuelles ou vos indications, ainsi que lorsqu’il n’a pas exécuté de manière diligente le contrat. De plus, le déménageur répond de ses auxiliaires et de ses sous-mandataires.
 

Il peut toutefois se libérer de cette responsabilité en amenant la preuve que la destruction partielle ou totale de la chose ou le retard dans l’exécution est due à certains de vos faits. Vous serez donc responsable des dommages subis si vous n’avez pas précisé qu’il s’agissait de biens de valeur, ou encore si vous ne les avez pas emballés correctement.
 

Des défauts d’emballage

S’agissant des défauts d’emballage, il convient de différencier ceux qui sont apparents de ceux qui ne le sont pas.
 

Si les défauts d’emballage ne sont pas apparents, vous serez responsable des dégâts que les biens pourraient subir, pour autant que le défaut d’emballage soit la seule cause de l’avarie ou du préjudice.
 

Si les défauts d’emballage sont apparents, le déménageur doit vous avertir et vous faire savoir qu’il n’en assumera pas la responsabilité s’ils ne sont pas corrigés. A défaut, il est censé avoir accepté la marchandise et les risques qui en découlaient. Le déménageur peut également se décharger de sa responsabilité en prouvant que le dommage est dû à des circonstances que les précautions prises par un déménageur diligent n’auraient pu prévenir.
 

A noter que vous pouvez souscrire une assurance de transport pour vous protéger contre les dégâts qui ne seraient pas couverts par le contrat.
 

Aviser immédiatement des dégâts en cas de dommage

Pour agir valablement contre le déménageur, il faut que vous l’avisiez immédiatement des dégâts. Il doit également l’être pour les défauts qui apparaissent ultérieurement, mais au plus tard dans les huit jours qui suivent la livraison. A défaut, vous êtes censé avoir accepté la chose en l’état, à moins que le défaut ne découle d’une faute grave du déménageur ou d’un cas de tromperie de sa part.
 

Pour ouvrir action en responsabilité contre le déménageur, le délai de prescription doit être respecté. Ce délai est d’un an dès le jour où la marchandise a été livrée ou aurait dû l’être. Toutefois, dans les cas de faute grave ou de tromperie de la part du déménageur, ce délai est de dix ans.
 

En cas de perte totale de la chose, le déménageur doit la valeur intégrale de la marchandise, alors qu’en cas de perte partielle, il a l’obligation de s’acquitter de la réparation du dommage, sauf disposition contractuelle contraire.
 

En conclusion, si un dommage devait se produire, n’omettez pas de le signaler immédiatement à l’entreprise de déménagement, par écrit, au plus tard dans les huit jours qui suivent la livraison, avant de faire valoir vos droits. Toutefois, et afin d’éviter tout problème, établissez un contrat écrit avec votre déménageur, en veillant à ce qu’il prévoie l’ensemble des détails relatifs à votre déménagement.

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Petites réparations ou travaux plus conséquents ?

 
De façon générale, la loi prévoit que le locataire doit assumer à ses frais, en cours de bail, les menus travaux, à savoir tout d’abord les travaux de nettoyage qui découlent d’un usage soigneux de la chose louée ainsi que les réparations de peu d’importance qu’il peut, en principe, effectuer lui-même sans compétences techniques ou sans outils spéciaux notamment. Le locataire n’a en revanche pas le droit d’effectuer des travaux ou des rénovations sans l’accord du bailleur pendant toute la durée du bail.
 
Le plus souvent, les baux ou les conditions générales comprennent une liste des menus travaux à la charge du locataire. Pour les travaux plus importants qui consistent en des travaux d’entretien ou des réparations plus conséquentes, ils sont à la charge du bailleur. Lorsque le locataire effectue des travaux sans autorisation écrite du bailleur ou commande des travaux de réparations sans en avoir informé préalablement son bailleur, il en assumera la charge. Autrement dit, pour autant qu’il s’agisse de travaux qui sont à la charge du bailleur, le locataire n’est en aucun cas en droit de les commander lui-même et s’il le fait, il prend le risque de devoir s’acquitter de la facture. Le locataire doit donc demander à son bailleur d’effectuer les travaux. Ceci permettra au bailleur de les commander auprès de l’entreprise de son choix ainsi que de demander plusieurs devis pour obtenir le prix le plus intéressant, cas échéant.
 
Toutefois, en cas d’extrême urgence ou dans le cas où le bailleur n’aurait pas supprimé un défaut dans un délai convenable alors que le locataire lui en avait fait part, il pourra alors commander lui-même les travaux et en faire supporter le coût au bailleur.
 
S’agissant du frigo prétendument défectueux, il ne s’agit pas de menus travaux que vos locataires auraient dû prendre en charge. Cela étant, vos locataires auraient dû vous demander soit de le faire réparer, soit de le faire remplacer, mais en aucun cas ils ne pouvaient commander eux-mêmes un nouveau frigidaire en vous mettant devant le fait accompli, sans vous permettre de vérifier si il était réellement défectueux, si une réparation était possible, en vous laissant demander plusieurs devis et décider du modèle. Ils doivent donc assumer cette facture.
 

Défaut par l’absence d’une qualité attendue ou promise ?

 
Pour la nouvelle serrure, la question pourrait de se poser de savoir s’il s’agissait d’un défaut, dont la réparation vous incomberait.
 
La loi prévoit également qu’en cas de défaut, le locataire doit tout d’abord demander au bailleur de prendre des mesures pour remettre en état la chose louée, à moins qu’il s’agisse justement d’une petite réparation ou d’un dégât dont le locataire serait responsable. Il est admis que la chose louée est défectueuse si elle n’a pas les qualités attendues par le locataire ou promises par le bailleur. Pour dire si la chose louée est affectée d’un défaut, il convient de comparer l’état réel des locaux et l’état qui était convenu ou promis, c’est-à-dire que l’on compare l’usage que le locataire peut faire des locaux à l’usage qu’il pouvait en espérer. L’usage convenu s’apprécie de façon objective en fonction de l’ensemble des circonstances particulières. D’autres éléments peuvent également être pris en considération, comme par exemple le montant du loyer, le lieu de situation de l’immeuble, l’âge du bâtiment ou les usages courants.
 
S’agissant des qualités promises, il convient de voir si le contrat prévoit une clause particulière ou si des engagements ont été pris de vive voix éventuellement par le bailleur au moment de l’état des lieux ou lors de la conclusion du contrat.
 
Dans votre cas, l’existence d’une deuxième serrure était-elle une qualité attendue ? A priori, tel n’est pas le cas. Une porte palière ne doit pas forcément être munie d’une serrure de sécurité. Son absence ne peut ainsi être considérée comme un défaut. Il convient ensuite de voir si vous leur aviez promis une telle installation ou pas. Mais en tout état, ils auraient dû vous demander votre avis avant de commander et de faire poser cette installation. Ils doivent donc la prendre à leur charge, et vous seriez même en droit de leur demander de l’ôter, au moment de leur départ. Bien sûr, vous pouvez proposer d’en prendre une partie, ou l’entier, à votre charge en leur demandant de la laisser à leur départ.
 
Enfin, vos locataires ne sont ainsi pas en droit de déduire ce montant du loyer et, s’ils le faisaient, vous pourriez alors les mettre en demeure de vous verser l’entier du loyer dans un délai de 30 jours en les menaçant de résilier leur bail à défaut du paiement intégral du loyer.
 
Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

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La loi prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec l’accord du bailleur. Le bailleur peut refuser de donner son accord à la sous-location dans plusieurs hypothèses. La première est le refus du locataire de communiquer au bailleur les conditions de la sous-location, par exemple le montant du loyer ou la durée de la sous-location, ou encore le nom du sous-locataire. Le bailleur peut également s’opposer à la sous-location en cas de conditions abusives, c’est-à-dire lorsque le loyer de la sous-location est beaucoup plus élevé que le loyer principal, sans que cela ne soit justifié par des prestations supplémentaires du locataire. La jurisprudence considère qu’au-delà de 20 à 30% du loyer principal, le loyer est manifestement abusif. Enfin, le bailleur est fondé à rejeter la demande de sous-location lorsqu’elle présente pour lui des inconvénients majeurs, par exemple lorsque la destination des locaux est sensiblement modifiée.
 
Le Tribunal fédéral a introduit dans sa jurisprudence un quatrième motif de refus. Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle le locataire abuse de son droit de sous-location. En effet, le bailleur peut également refuser son consentement lorsque la sous-location n’a pas un caractère provisoire, soit lorsque le locataire n’a pas l’intention de réutiliser la chose dans un délai prévisible.
 
Ces conditions étant alternatives, il suffit que l’une d’elles soit réalisée pour que le bailleur puisse refuser son consentement à la sous-location.
 
Attention, le seul fait que le locataire n’ait pas demandé au bailleur son accord ne rend pas la sous-location illicite, dès lors qu’il est admis que le consentement peut être donné a posteriori. Ainsi, si le bailleur n’a aucune raison de refuser la sous-location, celle-ci doit être tolérée.
 
Si le sous-locataire n’a pas demandé l’autorisation du bailleur avant de sous-louer les locaux, ce dernier doit procéder à un examen rétrospectif en se demandant si la sous-location était autorisable, c’est-à-dire s’il existait ou non un des motifs de refus cités ci-dessus.
 
Dans votre cas, votre locataire ne vous a pas demandé votre accord. Il convient dès lors de l’interpeller en de lui demandant de vous transmettre les conditions de la sous-location, en particulier le montant du sous-loyer qu’il encaisse et la date du début de la sous-location. Vous pouvez également demander au sous-locataire de vous transmettre ces informations.
 
Si le locataire ne répond pas à votre courrier de mise en demeure demandant les conditions de la sous-location, vous êtes en mesure de résilier son contrat de bail en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.
 
Si les conditions de la sous-location sont abusives, vous pouvez alors refuser de donner votre consentement et demander à votre locataire de réintégrer l’appartement dans un délai de 30 jours, en le menaçant de résilier son bail s’il ne s’exécute pas.
 
Les conditions d’un tel congé extraordinaire étant extrêmement strictes, je vous recommande également d’adresser à votre locataire un congé ordinaire pour la prochaine échéance contractuelle de son bail, afin de sauvegarder vos droits.
 
Après la résiliation, cas échéant, vous serez alors en droit de relouer votre appartement à qui vous voulez, y compris le sous-locataire, sur la base d’un nouveau contrat de bail en bonne et due forme. Dans l’intervalle, il est déconseillé de demander au sous-locataire de vous verser le sous-loyer directement.
 
En outre, vous pourrez éventuellement exiger de votre locataire la remise du gain obtenu frauduleusement par la sous-location. Il y a quelques années, un locataire a été condamné à rembourser à son bailleur la somme de près de CHF 190'000.- avec intérêts, correspondant au profit réalisé frauduleusement.
 
Il est en effet admis que le locataire, procédant à une sous-location non autorisée, excède ainsi les limites du droit que lui confère le contrat et, en sous-louant sans droit la chose d’autrui, empiète sur le patrimoine du bailleur et gère frauduleusement l’affaire d’autrui. Le bailleur peut alors s’approprier les profits qui résultent de cette ingérence. Il faut néanmoins que le locataire soit de mauvaise foi, ce qui devra être examiné de cas en cas.
 
Dans le cas où votre locataire vous transmet des indications incorrectes ou un faux contrat, par exemple, vous pouvez alors en inférer qu’il a manifestement conscience qu’il sait qu’il n’a pas le droit de sous-louer à ces conditions. Partant, il est de mauvaise foi. Il en irait de même s’il sous-louait à des conditions tout à fait abusives, comme par exemple au triple du loyer principal, ou s’il sous-louait des chambres séparément à plusieurs personnes à des sous-loyers très élevés.
 
Pour le surplus, j’attire votre attention sur le fait que lorsqu’un sous-loyer totalement disproportionné a été fixé en exploitant l’état de gêne dans lequel se trouve le sous-locataire, le sous-bailleur se rend coupable de l’infraction d’usure. Il s’agit en effet d’un acte pénalement répréhensible. A titre d’exemple, on peut citer le cas de prostituées en situation illégale qui payaient des loyers majorés de 120% à 360%.

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Les principes applicables à la distance et la hauteur des plantations figurent dans la loi d’application du Code civil et du Code des obligations (LaCC). Le Canton de Genève a en effet usé de la compétence que lui offrait le Code civil pour légiférer en la matière depuis 1999.
 

Le principe général est l’interdiction de planter des arbres et haies, soit des plantes à la souche ligneuse, à moins de 50 centimètres de la limite parcellaire.
 

S’il existe une clôture entre deux fonds voisins, cette interdiction n’est toutefois applicable qu’aux plantations dépassant la hauteur de la clôture.
 

Lorsque les plantations se situent dans les 2 mètres de la limite parcellaire, elles ne doivent pas dépasser 2 mètres de hauteur.
 

Depuis le 27 juillet 2006, les plantations ne doivent pas dépasser 6 mètres de hauteur, entre 2 mètres et 5 mètres de la limite parcellaire, et 12 mètres de hauteur, entre 5 mètres et 10 mètres de cette limite. La législation cantonale ne règle pas la hauteur que les plantations doivent respecter au-delà de 10 mètres de la limite de propriété.
 

La distance se calcule du centre du pied de l’arbre perpendiculairement à la limite la plus rapprochée. La hauteur légale autorisée des plantations se calcule, elle, depuis le niveau naturel en limite de propriété.
 

Les plantations existant avant le 27 juillet 2006, dont la hauteur dépassait 8 mètres entre 2 mètres et 5 mètres de la limite parcellaire et 16 mètres entre 5 et 10 mètres de cette limite, sont régies par l’ancien droit.
 

Dès le 10 juillet 1999, les plantations qui se trouvent à plus de 2 mètres de la limite parcellaire devaient s’inscrire dans un gabarit tracé à 60°.
 

De nouvelles règles depuis 1999

Aucune hauteur limite n’était imposée aux plantations existantes avant le 10 juillet 1999, se trouvant à plus de 2 mètres de la limite parcellaire et qui dépassaient, à cette date, le gabarit tracé à 60°.
 

Ces règles s’imposent lorsqu’il n’y a pas de convention entre les voisins concernés. Il est donc possible d’y déroger par contrat.
 

Le propriétaire d’un fonds peut exiger la suppression des plantations établies sur le fonds voisin en violation des distances susmentionnées. Il peut également exiger l’écimage des plantations qui ne respectent pas les hauteurs établies. Ces facultés cessent toutefois si le propriétaire a laissé 30 ans s’écouler depuis l’établissement des plantations.
 

Dans le cas que vous me soumettez, il conviendrait de déterminer la hauteur de ces arbres et leur distance par rapport à la limite de votre parcelle. Il conviendrait également de savoir depuis quand ces arbres sont présents, pour vérifier si ce sont les limites posées par l’ancien droit qui s’appliquent ou si aucune limite de hauteur n’était même imposée par la loi.
 

En tout état, si la distance à la limite naturelle de votre propriété de l’un ou l’autre de ces arbres est inférieure à 2 mètres, celui-ci viole clairement la loi dans la mesure où sa hauteur excède 2 mètres. Vous pourriez ainsi en exiger la suppression, sur la base du droit cantonal.
 

Vous m’indiquez encore que ces arbres vous gênent par l’ombre qu’ils font sur votre terrain.
 

Selon le droit fédéral, le propriétaire d’un fonds doit s’abstenir, dans l’exercice de son droit de propriété, de tout excès au détriment du voisin. Les immissions excessives sont donc interdites et le propriétaire du fonds voisin peut exiger que l’atteinte cesse.
 

Ainsi, les plantations qui priveraient une parcelle d’air, de soleil, de lumière, et pour autant qu’il ne s’agisse pas d’espèces protégées, pourraient tomber sous le coup des prescriptions du droit fédéral, même si ces arbres respectent les règles de distance et de hauteur prévues par la législation cantonale, voire si ces plantations bénéficient de la prescription trentenaire.
 

Les conditions d’application de ces principes sont cependant extrêmement restrictives, en ce que les plantations en question doivent d’une part vous causer un dommage et d’autre part doivent excéder les limites de la tolérance que se doivent des voisins, au regard de l’usage local, de la situation et de la nature des immeubles.
 

Pour terminer, il y a toujours lieu, en matière de droit du voisinage, de favoriser l’échange, la discussion, voire la médiation entre voisins, avant d’envisager toute action coercitive.
 

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L’action en dommages-intérêts réservée par l’art. 259e CO fait partie des droits du locataire en cas de défaut de la chose louée, qui constitue une inexécution contractuelle.

Le bailleur a l’obligation essentielle de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’entretenir dans cet état. Ainsi, si le bailleur délivre la chose louée avec des défauts, il viole ses obligations.

Selon la loi, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts, s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Quatre conditions doivent donc être remplies pour qu’une indemnisation soit octroyée:
(1) un défaut, qui constitue une inexécution contractuelle; (2) un préjudice; (3) un rapport de causalité entre le défaut et le préjudice; enfin (4) une faute du bailleur.

Dans le cas présent, il y a lieu de déterminer si une coupure d’électricité constitue une inexécution contractuelle. Sachant que la fourniture d’électricité n’est pas garantie par le bailleur, mais par les SIG, il semblerait que ce genre d’incident ne puisse pas être qualifié de défaut au sens du droit du bail. La première condition n’est dès lors par remplie.

S’agissant du préjudice, il n’est pas contestable. En effet, il s’agit des dommages causés au matériel médical (montant des frais de réparation).

Quant à la condition relative à la faute du bailleur, la jurisprudence retient, en principe, que lorsque le bailleur intervient de manière diligente dès qu’on lui signale un défaut, en vue de le faire cesser, il ne peut lui être imputé aucune faute.

En outre, ce dernier est également exonéré de sa responsabilité en cas de nuisances et d’immissions excessives en provenance de parcelles voisines ou de locaux sur lesquels il n’a aucune emprise. Dans de tels cas, le locataire qui veut obtenir réparation de son dommage doit agir directement contre le fauteur de troubles.

Pour le surplus, il y a lieu de relever que la preuve du lien de causalité incombe au lésé. Le locataire exploitant le cabinet médical ne peut donc pas se contenter d’alléguer un dommage. Il doit, d’une part, le prouver, pièces à l’appui, et, d’autre part, prouver le lien de causalité entre son dommage et l’inexécution contractuelle du bailleur.

Au vu de ce qui précède, on peut conclure que le bailleur ne devra pas prendre en charge les frais de réparation découlant de la coupure d’électricité, puisque les conditions permettant au locataire d’obtenir des dommages-intérêts ne sont pas remplies. En effet, le bailleur n’a violé aucune de ses obligations contractuelles.

La loi prévoit que la servitude foncière est une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre immeuble, qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant (le bénéficiaire), certains actes d’usage, ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété.
 

Le propriétaire du fonds dominant peut ainsi exercer certains actes sur le bien-fonds d’autrui, comme par exemple passer à pied ou en voiture. Le propriétaire de ce fonds servant devra, pour sa part, laisser le bénéficiaire de la servitude passer à pied ou en voiture sur sa parcelle.
 

Les servitudes foncières peuvent être constituées selon différents modes. Le plus courant est le contrat écrit entre deux propriétaires, qui doit contenir tous les éléments permettant de déterminer la charge imposée au propriétaire du fonds grevé. L’inscription au Registre foncier est ensuite nécessaire pour la constitution des servitudes. Si le contrat ne doit pas obligatoirement être établi en la forme authentique, il est néanmoins vivement recommandé de s’adresser à un notaire.
 

Si les parties n’ont pas pu s’entendre sur un contrat de servitude, elles peuvent s’adresser au juge en cas de servitude de passage nécessaire. Ainsi, le propriétaire d’un fonds qui n’a pas accès à la voie publique pourra agir en justice pour obtenir le passage nécessaire si ses voisins s’y refusent.
 

La loi prévoit par ailleurs que le bénéficiaire d’une servitude a le droit de prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user, mais qu’elle doit néanmoins être exercée de la manière la moins dommageable possible envers le propriétaire du fonds servant. Pour sa part, le propriétaire grevé ne peut en aucune façon empêcher ou rendre plus incommode l’exercice de la servitude.
 

Par ailleurs, la loi dispose que les besoins nouveaux du fonds dominant ne doivent entraîner aucune aggravation de la servitude.
 

Il y a aggravation lorsque la servitude est utilisée dans un but autre que celui pour lequel elle avait été créée au moment de sa constitution. Il faut également comprendre comme aggravation une augmentation notable de la charge résultant de la servitude, alors même que le but poursuivi est identique à celui prévu lors de sa constitution.
 

Afin de déterminer s’il y a aggravation, il convient de partir de l’intérêt que, selon les prévisions des parties, la servitude avait pour le fonds dominant au moment de sa constitution et de comparer cet intérêt à l’intérêt actuel, en prenant en considération l’utilité de la servitude pour le fonds dominant. Il faut donc se reporter au but qu’ont poursuivi les parties au moment de la constitution de la servitude et se demander si l’aggravation entre encore dans les prévisions que celles-ci ont pu faire à ce moment. Il s’agit donc souvent d’une question d’interprétation du contrat constitutif de servitude.
 

La question de l’utilisation plus intense d’un passage se pose souvent
 

Il est admis, lorsque le but de la servitude reste le même, que le mode et l’intensité de l’exercice d’une servitude peuvent varier, pour autant que les besoins satisfaits soient ceux en vue desquels elle a été créée.
 

Le Tribunal fédéral a jugé que quelques mouvements de voiture supplémentaires par jour représentant une utilisation plus intensive du fonds bénéficiaire ne constituaient pas une aggravation importante d’une servitude de passage à pied et en voiture.
 

En revanche, il a jugé qu’un droit d’accès prévu pour une grange ne pouvaient pas être utilisé pour accéder à des villas mitoyennes.
 

Enfin, le Tribunal fédéral a aussi jugé qu’il n’y avait pas aggravation d’une servitude inscrite en faveur d’une parcelle sur laquelle était érigée une villa au moment où le bénéficiaire construisait une seconde villa comptant deux logements.
 

Dans votre cas, il conviendrait en premier lieu de vérifier le contenu du contrat de servitude pour connaître le but poursuivi par les parties au moment de la constitution.
 

Il apparaît néanmoins d’ores et déjà que quelques mouvements de voiture supplémentaires par jour ne seraient pas considérés comme une aggravation importante de la servitude. A première vue, vous ne pourriez donc pas vous opposer à la construction de ce chemin, qui devra bien entendu respecter l’assiette de la servitude prévue dans le contrat. Il en irait en revanche différemment si votre voisin envisageait de construire un immeuble locatif.


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En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin mais il passe aux héritiers dans le cadre de la succession. Les héritiers peuvent toutefois répudier la succession.
 
Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué.
 
Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession.
 
Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision de rentrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse de rentrer dans ce contrat de bail.
 
Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il s’est passé en général plusieurs mois pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.
 
Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.
 
Le bailleur doit alors être nommé "gardien d’actifs" jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite. Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.
 
Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur de ces biens dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.
 
Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit hélas se résoudre à comptabiliser une perte.
 
S’agissant de la garantie de loyer, elle rentre dans la masse active, soit la masse qui servira à désintéresser les créanciers. Si le bailleur n’a, au moment de l’ouverture de la faillite, aucune créance à faire valoir contre le défunt, le montant de cette garantie sera affecté au désintéressement de tous les créanciers.
 
Mais dans les cas de successions répudiées, les loyers échus entre le moment du décès et l’ouverture de la faillite sont rarement payés. Le bailleur peut donc faire valoir sa créance de loyers impayés avant l’ouverture de la faillite et faire valoir son droit de gage sur la garantie de loyer. Il doit impérativement revendiquer ce droit de gage dans le cadre de la production de sa créance à défaut de quoi, l’Office des faillites considérera que le bailleur y a renoncé.
 
Dans votre cas, il convient de prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soit effectué, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé "gardien des actifs".
 
Vous pourrez alors soit stocker les meubles et autres objets dans le local de votre choix, à votre charge, soit éventuellement débarrasser directement toutes les affaires en prenant la responsabilité du montant mentionné dans l’inventaire. La première solution est évidemment la moins risquée.
 
Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur.

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Deux types de résiliation doivent être distingués. D’une part, la résiliation ordinaire, donnée pour la prochaine échéance de bail. D’autre part, la résiliation extraordinaire, donnée en cas de défaut de paiement de loyer ou lorsque le locataire enfreint son devoir de diligence ou manque d’égards envers les voisins, malgré la protestation écrite du bailleur.
La résiliation anticipée permet au bailleur de mettre un terme au contrat, avant son échéance. Toutefois, il convient de préciser que même lorsque les conditions d’une résiliation anticipée sont réalisées, le bailleur peut, en principe, procéder par le biais d’un congé ordinaire tout en se prévalant des motifs qui auraient justifiés le congé anticipé.
 

Violation du devoir de diligence et d’égards envers le voisinage

Une des obligations du locataire est d’user de l’objet loué avec le soin nécessaire et d’avoir pour les voisins les égards qui leur sont dus. Le locataire ne doit pas endommager les locaux et installations, ni les modifier sans l’accord du bailleur, ni en diminuer la valeur par un mauvais usage. Le locataire ne doit, partant, pas porter atteinte à la chose par un usage anormal. Par exemple, la présence d’animaux, même non interdite par le contrat de bail, doit être limitée quant à son nombre et au choix des espèces. De même, si le tabagisme est admissible, sauf clause contractuelle contraire, une fumée excessive peut entraîner une dégradation plus rapide des locaux et est dès lors intolérable.

Le fait d’endommager le bien loué, l’omission d’aviser le bailleur de l’existence de défauts graves ou le refus de laisser le bailleur pénétrer dans les locaux pour les réparer constituent des motifs pouvant justifier une résiliation anticipée du bail. Le locataire doit également respecter la vie privée, ainsi que la tranquillité de ses voisins. Il doit dès lors s’abstenir de faire du bruit (notamment la nuit), de créer des odeurs nauséabondes, d’utiliser des produits toxiques, etc. En outre, les modalités d’usage que le locataire ne doit pas violer peuvent résulter des usages locaux, du contrat de bail, des règles et usages locatifs ou encore du règlement de l’immeuble.

S’agissant de l’appréciation des égards dus aux voisins, on remarque une certaine tolérance de la part des Tribunaux. Cette dernière dépend notamment de l’environnement (quartier calme ou bruyant), de la destination des locaux (habitation), de la qualité de la construction, de l’insonorisation et des dispositions particulières du contrat de bail. Ainsi, le degré de diligence diminue lorsqu’il existe dans le contrat une clause relative au respect du devoir de diligence et des égards envers le voisinage. Cette obligation figure d’ailleurs dans les Conditions générales et usages locatifs appliqués à Genève qu’il est possible d’intégrer au contrat.

Afin d’éviter, à l’avenir, ce genre de problématique, il est donc conseillé, si le contrat de bail ne contient aucune précision à ce sujet, de prévoir dans le prochain contrat de bail une clause contraignant le futur locataire à respecter les horaires de fermeture du local commercial et à prendre toutes les dispositions nécessaires pour que l’exploitation du bar ne cause aucune gêne aux voisins.

Les conditions pour pouvoir invoquer la résiliation pour non-respect du devoir de diligence et d’égards envers le voisinage sont les suivantes : premièrement, le bailleur doit envoyer une protestation écrite à son locataire, indiquant précisément l’obligation violée, étant précisé qu’un avertissement oral est insuffisant. Cet avertissement a pour but de faire cesser la violation en cours et d’en prévenir une nouvelle. En vertu du principe de la sécurité juridique, le locataire doit en effet savoir ce qui lui est reproché, afin de modifier son comportement et prendre les mesures qui s’imposent.

Enfin, il faut que ledit avertissement soit suivi d’une nouvelle violation en relation avec celle mentionnée dans la protestation et que le maintien du contrat soit insupportable pour le bailleur ou pour les autres habitants de l’immeuble.

Concernant la forme du congé, il doit être adressé au moyen de la formule officielle agréée par le Conseil d’Etat. Par ailleurs, la résiliation doit être adressée avec un préavis, qui correspond au temps devant s’écouler entre la réception du congé et l’échéance. Selon la loi, le préavis dont est question doit être de 30 jours pour la fin d’un mois. S’agissant du calcul des délais, le délai court le lendemain de la réception effective de la résiliation par le locataire, mais au plus tard dès le lendemain du dernier jour du délai de garde de sept jours de la lettre-signature (envoi-recommandé) par la poste.

Conclusion

Dans l’hypothèse où vous avez déjà adressé, par écrit, un avertissement à votre locataire, une résiliation anticipée apparaît possible dans votre cas, puisque les horaires légaux de fermeture du bar n’ont pas été respectés. Comme exposé ci-dessus, la résiliation devra être signifiée moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d’un mois.

Pour le surplus, il est important de signaler que si la résiliation anticipée est justifiée et que vous ne parvenez pas à relouer vos locaux immédiatement, vous pouvez prétendre également au paiement de dommages et intérêts par votre locataire qui couvriront le loyer jusqu’à l’échéance contractuelle.

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Lors de l’aliénation de la chose, le contrat de bail existant passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose. La vente ne rompt donc pas le bail. L’acquéreur devient partie au contrat de bail de par la loi, à la place du bailleur initial.

Résiliation extraordinaire
 

Dès le transfert de propriété, qui peut se faire soit par l’inscription au Registre Foncier soit par l’acquisition résultant d’une vente aux enchères, une résiliation extraordinaire du bail, au sens de l’art. 261 al. 2 CO, est possible. En effet, l’acquéreur est au bénéfice d’un privilège de résiliation anticipée du bail. Cela signifie qu’il peut résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal et non pas contractuel.
Lorsque le bail porte sur une habitation, le bailleur doit observer un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail. La fin d’un trimestre de bail est à compter depuis le début du bail. Par exemple, un bail ayant débuté un 1er novembre est résiliable pour les quatre échéances suivantes : 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre.

De plus, s’agissant de la computation des délais, la théorie de la réception dite absolue s’applique. En d’autres termes, la déclaration de résiliation doit être parvenue dans le délai légal dans la sphère d’influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu’en organisant normalement ses affaires celui-ci soit à même d’en prendre connaissance.

Ce privilège est soumis à une condition bien particulière. L’acquéreur doit faire valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Ce dernier doit être sérieux, concret et actuel. Mais attention, ce privilège se périme dès la première échéance de résiliation possible par l’acquéreur. Il convient dès lors de bien calculer les délais.

Concernant la forme du congé, il doit être adressé au moyen de la formule officielle agréée par le canton qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.

A cet égard, il faut être conscient, avant de signer l’acte de vente, que le locataire est en mesure de demander une prolongation de bail. Dans cette hypothèse, il ne sera pas garanti de le faire évacuer dans un délai de 2 ans. Toutefois, dans le cadre de la pesée des intérêts à laquelle le juge doit procéder, il devra tenir compte des intérêts spécifiques de l’acquéreur. Au demeurant, le besoin légitime du propriétaire l’emporte, en principe, sur l’intérêt du locataire. En outre, il est également possible de négocier la date de départ avec le locataire.

Conclusion 
 

Dans votre cas, une résiliation anticipée s’impose pour la première échéance de résiliation possible dès votre inscription comme propriétaire au Registre foncier. Comme exposé ci-dessus, la résiliation devra être signifiée moyennant un délai de congé de 3 mois pour la fin d’un trimestre de bail.

Puis, le respect du délai de 2 ans, après l’enregistrement de l’acte d’acquisition, pour affecter le bien à votre résidence principale, dépendra des divers facteurs susmentionnés. Il n’est donc pas possible d’avoir la garantie que ce délai soit respecté.

Pour le surplus, il est recommandé d’entrer en contact et de négocier avec l’administration si vous arrivez au terme de la période de 2 ans, que votre appartement est encore occupé par un locataire, mais que la procédure judiciaire arrive à bout touchant.

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La gestion d’un immeuble engendre toujours des frais et des charges relatifs au bâtiment de base. Les dépenses liées aux parties communes de l’immeuble et à son administration sont usuellement qualifiées de «frais et charges communs» et sont réparties entre les différents propriétaires d’étages.

Tous les copropriétaires doivent donc contribuer aux charges communes et aux frais d’administration commune de leur immeuble, et ce dans la proportion prévue par la loi (soit une répartition proportionnelle à la valeur des parts) ou par le Règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages (RAU), voire par une décision de la communauté des propriétaires d’étages.

Il peut arriver que l’un des copropriétaires cesse de s’acquitter de sa contribution, ce qui peut conduire à des problèmes de trésorerie de la communauté des propriétaires d’étages et bloquer le bon fonctionnement de la PPE.

C’est pourquoi la loi a prévu essentiellement deux moyens coercitifs à disposition de la communauté des propriétaires pour garantir son droit aux contributions échues des trois dernières années: l’inscription d’une hypothèque légale sur la part du copropriétaire actuel et un droit de rétention sur les meubles qui garnissent les locaux d’un copropriétaire et qui servent soit à leur aménagement, soit à leur usage.

L’hypothèque légale est un droit de gage qui peut, de façon ultime, permettre de faire vendre par réalisation forcée la part d’étage concernée. Le droit de rétention permet lui à son titulaire de faire réaliser, en couverture de sa créance, certains meubles se situant dans l’unité d’étage. Il s’agit donc d’une restriction directe à la propriété mobilière du propriétaire d’étage en défaut, qui sera initiée par une réquisition de prise d’inventaire adressée à l’Office des poursuites du lieu de situation de l’immeuble.
 

Obligation propter rem

L’obligation du propriétaire d’étage envers la communauté des propriétaires est qualifiée de propter rem. Cela signifie que le débiteur est celui qui est inscrit au Registre foncier comme propriétaire d’étage. Le propriétaire actuel d’un lot doit donc s’acquitter de la contribution, même s’il n’a pas participé à la prise de décision à l’origine de la dépense. Il est donc important que l’acquéreur d’une part d’étage se renseigne suffisamment sur l’existence de décisions qui auraient déjà été prises et qui pourraient occasionner des dettes importantes à sa charge.

Ce caractère propter rem ne s’applique toutefois qu’aux créances qui sont nées après le transfert de propriété. Mais «nées» après le transfert ne signifie pas «décidées» après le transfert. Autrement dit, des travaux peuvent avoir été décidés avant le transfert, mais la créance ne naître qu’après le transfert, une fois les travaux réalisés. Cela signifie également que les charges impayées restent dues par le vendeur et ne peuvent pas être réclamées au nouvel acquéreur. Une norme du Règlement d’administration et d’utilisation qui imposerait une solidarité entre l’acquéreur et l’aliénateur ne serait pas valable. C’est ainsi qu’en a jugé le Tribunal fédéral en 1997. Certains Règlements d’administration et d’utilisation adoptés avant cette date prévoient d’ailleurs toujours une telle clause. En réalité, ce n’est que si l’acquéreur a signé une reprise de dette que les charges impayées de l’ancien copropriétaire peuvent lui être réclamées.

Ainsi, il conviendrait de vous renseigner, dans votre cas, pour savoir si le nouveau propriétaire a accepté de reprendre les dettes, soit les charges impayées, du vendeur. A défaut, vous ne pourrez pas réclamer à ce nouveau copropriétaire le montant impayé par le vendeur, ni user des deux moyens décrits plus hauts.
 

Devoir d’information

En principe, les Règlements d’administration et d’utilisation prévoient que le copropriétaire qui aliène sa part de copropriété est tenu d’en aviser sans délai l’Administrateur, en indiquant les nom et qualité de l’acquéreur, ainsi que la date du transfert de propriété, et qu’il demeure responsable du paiement des charges s’il omet cette information.
Ceci permet à l’Administrateur d’informer tant l’acquéreur que le notaire du fait que des charges sont impayées, et de faire en sorte que le montant impayé puisse être récupéré sur le prix de vente avant que le vendeur ne disparaisse éventuellement dans la nature.

Si le copropriétaire n’informe pas l’Administrateur de la vente, il risque alors de se voir imputer les frais et charges communs en lieu et place du nouveau propriétaire. Il a ainsi tout intérêt à informer l’Administrateur en cas de vente. En tout état, cela n’empêchera pas la communauté de lui réclamer, par le biais d’une procédure judiciaire si nécessaire, le paiement des charges impayées.

Compte tenu du fait qu’une procédure judiciaire peut s’avérer plus compliquée et plus compromise dans l’hypothèse où le vendeur serait parti sans laisser d’adresse, il apparaît que les deux moyens coercitifs prévus par le droit de la propriété par étages (droit de rétention et hypothèque légale) doivent être mis en œuvre le plus rapidement possible, lorsque que le copropriétaire est encore copropriétaire.

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