Le droit du bail prévoit en effet une protection pour les locataires dans les trois ans qui suivent la fin d’une procédure, pour autant qu’ils aient obtenu gain de cause. Les locataires sont aussi protégés si la procédure s’est terminée par une transaction. En revanche, si les locataires ont saisi les tribunaux sans raison ou s’ils ont obtenu une baisse de loyer avant de saisir les tribunaux, ils ne sont pas protégés.

Cela étant, cette règle n’est pas applicable dans le cas où un congé est donné en raison du besoin urgent du bailleur ou de ses proches d’utiliser eux-mêmes le bien loué, ou encore si le locataire est en défaut de paiement ou viole les règles du contrat de bail.

Dans le cas du besoin propre urgent du bailleur, ce dernier devra établir son besoin et son urgence. Pour admettre qu’un besoin est propre, il faut que l’utilisation des locaux soit nécessaire pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Pour admettre l’urgence, il faut que le besoin soit immédiat et actuel. D’après la jurisprudence, le besoin est immédiat lorsqu’il est susceptible de se concrétiser à plus ou moins brève échéance, en comparaison avec la date indiquée et la date pour laquelle une nouvelle résiliation est possible après la fin du délai de trois ans de protection. Il a par exemple été jugé que le bailleur revenant d’un séjour à l’étranger et propriétaire de deux appartements n’avait pas à chasser sa fille habitant l’un de ceux-ci ni à cohabiter avec elle dans un espace restreint, plutôt que de congédier les locataires occupant l’autre appartement.

Le besoin doit être actuel, en ce sens qu’un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas. Ainsi, il a été jugé que, lorsque l’utilisation des locaux ne nécessitait pas de grandes transformations, l’urgence du besoin devait être admise dès que la personne morale avait un intérêt à pouvoir exercer son activité économique dans les locaux. Tel est le cas lorsque le propriétaire doit payer des intérêts pour le capital emprunté pour l’achat de l’immeuble et doit aussi payer un loyer pour occuper d’autres locaux. En revanche, lorsque son utilisation des locaux présuppose de grandes transformations, voire même la démolition et la reconstruction du bâtiment, l’urgence dépend de l’état d’avancement de son projet de transformation: il n’est pas nécessaire que ce projet ait déjà été autorisé par les autorités administratives; il suffit qu’il soit susceptible d’obtenir leur autorisation.

Le besoin urgent doit également être réel, en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance. Il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons (par exemple personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu’il renonce à utiliser les locaux loués, mais il n’est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation de contrainte ou de nécessité.

Le Tribunal a récemment jugé d’une affaire où la bailleresse avait résilié le bail en février pour l’échéance survenant en juin, en invoquant un besoin qui surviendrait plusieurs mois plus tard (mai de l’année suivante). Elle souhaitait habiter cet appartement et revenir dans la région, après la fin de son stage. Le congé a été validé et tant le besoin que son urgence ont été admis. Quand bien même elle s’était logée ailleurs dans l’intervalle et avait donné le congé plusieurs mois avant la survenance du besoin, le Tribunal fédéral a admis que ce besoin était immédiat. Le bail n’étant résiliable qu’une fois par an, elle n’avait pas eu d’autre choix que résilier à cette date et les faits survenus postérieurement au congé n’avaient pas à être pris en considération.

Dans votre cas, il s’agira de voir votre situation en particulier et de vérifier que votre besoin est urgent, dans le sens décrit ci-dessus. Le seul fait que vous veniez d’hériter de ce bien ne sera peut-être pas suffisant, si vous êtes déjà logée ailleurs, mais il faudra vraiment examiner les circonstances de votre situation particulière.

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Lors de la conclusion d’un contrat de bail, les parties déterminent la destination des locaux. En général, elle est mentionnée dans le contrat. En effet, le titre sous lequel la chose est louée détermine principalement sa destination. A défaut d’une telle mention, elle découle des circonstances du cas, interprétées selon le principe de la bonne foi. Ainsi, sans indication contraire, un appartement doit être utilisé en tant que logement.

Dans votre cas, l’affectation des locaux était prévue contractuellement, dans la mesure où il était spécifiquement mentionné dans le bail que l’appartement devait être utilisé en tant qu’habitation exclusivement.

Votre locataire n’est donc pas autorisé à pratiquer une activité commerciale dans les locaux loués. En effet, compte tenu du fait qu’un contrat de bail est un accord bilatéral, l’affectation des locaux ne peut pas être modifiée unilatéralement. Par conséquent, un logement utilisé à des fins professionnelles, sans accord du bailleur, ne devient pas un local commercial. Le litige devra ainsi être réglé par les dispositions du Code des obligations relatives aux logements.

L’utilisation non conforme du bien peut avoir plusieurs conséquences. La sanction la plus courante de cette violation du contrat est la résiliation du bail.

En effet, le Code des obligations prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire, tout en respectant son devoir de diligence. Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, l’usage à des fins commerciales d’un bail d’habitation est un cas typique de violation du contrat, ouvrant la voie à une résiliation anticipée.

Mise en demeure

Avant de procéder à la résiliation du contrat, le bailleur devra adresser au locataire une mise en demeure, lui indiquant précisément le comportement qui lui est reproché. Un délai raisonnable sera imparti au locataire pour qu’il rétablisse une situation conforme au contrat de bail.

Si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence en continuant à exercer une activité professionnelle dans les locaux loués, le bailleur pourra résilier le contrat de bail de manière anticipée.

S’il s’agit de baux d’habitation ou de locaux commerciaux, le bailleur devra respecter un délai de trente jours pour la fin d’un mois. Ces baux peuvent toutefois être résiliés de manière immédiate si le locataire cause volontairement un préjudice grave à l’objet loué.

Ainsi, dans votre cas, avant de pouvoir résilier le contrat de manière anticipée, vous devez adresser un courrier recommandé à votre locataire, le sommant de cesser son activité professionnelle dans l’appartement. Si ce courrier reste sans suite, vous pourrez alors résilier le contrat de bail de manière anticipée.

Il est également possible de résilier le contrat de manière ordinaire, pour sa prochaine échéance, en invoquant comme motif une violation du contrat.

Enfin, si le bailleur ne souhaite pas résilier le contrat, il peut se contenter d’exiger du locataire l’exécution conforme du contrat. Si le locataire ne donne pas une suite favorable à la requête du bailleur, ce dernier peut saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête contraignant le locataire à respecter le contrat de bail.

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Dans toutes les grandes villes d’Europe, y compris à Genève, le succès d’Airbnb a conduit les bailleurs ou les locataires à mettre leur appartement à disposition de tiers, en particulier des touristes, qui viennent pour de courtes durées. Cela pose un certain nombre de problèmes et a amené le Canton à prévoir une limite maximale de trois mois par année, l’idée étant d’empêcher que des appartements destinés au logement ne se transforment en résidences commerciales et échappent au marché locatif.

Alors que le locataire doit demander l’accord de son bailleur pour pouvoir sous-louer son appartement, même pour de courtes durées, la question se pose de savoir si les copropriétaires d’un immeuble doivent demander l’accord des autres copropriétaires pour mettre à disposition leur appartement sur ce type de plate-forme.

A cet égard, il convient de rappeler – et c’est l’essence même de la PPE – que le copropriétaire d’un appartement en PPE est libre d’utiliser son lot comme il l’entend, soit de le louer, de le prêter ou encore de le vendre, sans avoir à demander l’accord des autres copropriétaires.

Il n’empêche que les copropriétaires, pour éviter des abus ou des dérangements, peuvent prévoir certaines règles dans leur règlement d’administration et d’utilisation (RAU). La question se pose en l’occurrence de savoir si les copropriétaires peuvent empêcher un autre copropriétaire de louer son appartement pour de courtes durées.

Le Tribunal fédéral a récemment tranché la question dans une affaire qui s’est déroulée dans le canton de Nidwald. Il s’agissait d’un immeuble d’habitation de haut standing comprenant 26 appartements en résidence principale et des installations communes telles qu’une piscine, un sauna, une salle de fitness et une terrasse située sur le toit, bénéficiant d’une vue sur le lac.

L’acte constitutif prévoyait que les unités d’étages étaient destinées à l’habitation, voire à une activité commerciale ne devant pas occasionner de nuisances importantes pour les autres habitants. Le RAU a ensuite été complété par une nouvelle clause stipulant que «la location d’appartements de manière irrégulière, à la journée, à la semaine ou au mois n’est de plus pas autorisée. Seule est autorisée la location à long terme»,  adoptée en Assemblé générale.

Un des copropriétaires, qui proposait régulièrement son appartement à la location sur le site Airbnb, a contesté cette clause jusqu’au Tribunal fédéral, en soutenant qu’il subissait une restriction grave de son droit d’usage exclusif. Le Tribunal fédéral a d’abord rappelé que le droit d’usage exclusif du copropriétaire sur sa part d’étage n’était pas sans limite. L’exercice de ce droit est d’abord restreint par le respect des règles légales de la PPE (respect de la destination de l’immeuble, respect de l’usage des parties communes), mais il peut aussi l’être par des règles du RAU. Ces dernières doivent elles aussi respecter certaines conditions ou limites.

Notre Haute Cour a ensuite considéré que la question de savoir si une utilisation d’un logement via un contrat de ce type était compatible avec les règles d’utilisation de l’immeuble soumis au régime de la PPE devait se juger selon les circonstances particulières du cas d’espèce et non selon des considérations politico-sociales.

Dans ce cas, l’appartement se trouvait dans un immeuble résidentiel de luxe avec une infrastructure correspondante (piscine, sauna), destinée aux habitants et non à des tiers. Les appartements servaient de résidence principale aux copropriétaires, qui se trouvaient dans une relation étroite, avec un besoin de tranquillité plus important que des touristes ayant moins besoin de repos en soirée et qui prêtent moins d’attention au respect d’habitants qu’ils ne connaissent pas.

Dans ce contexte, le Tribunal fédéral a jugé que cette restriction était admissible. Elle n’interdisait pas toute location, mais certains types de location, ce qui était tout aussi admissible que de limiter certaines activités commerciales. Ainsi, la clause a été jugée valable.

Il convient de noter que l’admissibilité d’une telle restriction doit être analysée dans chaque situation particulière et la décision devra être prise dans le respect des majorités prévues dans le RAU, en principe à la double majorité.

Ainsi, dans votre situation, il s’agirait de voir si votre immeuble est d’un certain standing ou non, de combien de lots il est composé, et quels inconvénients la mise à disposition des appartements de l’immeuble peut créer. On peut supposer que si l’immeuble est de petite taille et si les copropriétaires sont dans une relation étroite, la mise à disposition via Airbnb pourrait causer des inconvénients aux autres copropriétaires. A l’inverse, si l’immeuble est composé de nombreux lots, que de nombreux appartements sont déjà loués, que les habitants ne sont pas dans une relation de proximité, l’interdiction de louer via Airbnb ne serait pas justifiée.

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La loi prévoit des dispositions différentes en fonction de l’objet loué et de la nature du contrat. En effet, les bases légales applicables ne sont pas les mêmes si le contrat de bail porte sur un logement familial ou un local commercial que s’il porte sur un emplacement de stationnement, une chambre meublée ou une chose mobilière.

Il convient toutefois de relever que si l’emplacement de stationnement est loué conjointement avec un appartement ou un local commercial, les dispositions légales relatives à l’appartement ou au local commercial s’appliqueront.

Ainsi, lorsque vous souhaitez résilier le bail d’une place de parc qui est louée conjointement à une arcade commerciale, vous devez respecter le délai de résiliation prévu pour le local commercial, qui est de six mois à teneur du Code des obligations. Le délai de résiliation est de trois mois si le parking est loué conjointement avec un appartement. Il s’agit de délais minimaux prévus par la loi. Ces délais peuvent être augmentés contractuellement par les parties.

En outre, il est nécessaire de notifier la résiliation de ces contrats au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail.

La situation est toutefois différente si vous louez séparément des places de stationnement à un locataire qui n’est pas titulaire d’un autre contrat portant sur un appartement ou un local commercial. La procédure de résiliation du contrat est moins contraignante.

Si tel est le cas, le préavis de résiliation d’une place de parc est de deux semaines pour la fin d’un mois de bail. La résiliation peut intervenir au moyen d’une simple lettre, ou même par oral. Pour des questions de preuve, il est toutefois préférable de signifier la résiliation de son bail à votre locataire par un courrier recommandé écrit et signé.

Le délai de résiliation de deux semaines est un délai minimum. Il est possible pour les parties de prévoir un délai plus long ou de spécifier explicitement que la forme écrite est requise pour la résiliation. Il est ainsi vivement conseillé de bien relire le contrat de bail qui doit être résilié, pour vous assurer des conditions de forme et des délais qui doivent impérativement être respectés.

En cas de non-paiement du loyer par votre locataire d’une place de parking louée indépendamment d’un appartement ou d’un local commercial, vous devez notifier à votre locataire une mise en demeure qui précise le montant en souffrance et impartit un délai de paiement de dix jours au moins. A défaut de paiement dans le délai fixé, vous serez en droit de résilier le contrat de bail de manière immédiate.

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Pour rappel, voici les dates de formation :
 

Module 1 - Approche globale - Sylvie Berthoud-Margot
Les participants du Cursus 2 qui ont suivi le Cursus 1 seront dispensés du suivi du module Approche globale. Ceux n'ayant pas suivi le cursus 1 suivront le module 1.
Mardi 18 février 2020 : 8h30-12h30 / 13h30-17h30

Modules techniques - 5 demi-journées autour des thématiques suivantes :

• Enveloppe thermique - Jeudi 30 janvier : 8h30-12h30
  par Martin Kernen

• Chauffage - Jeudi 6 février : 8h30-12h30
  par Mike Humbert

• Ventilation/climatisation - Jeudi 27 février : 8h30 - 12h30
  par Mike Humbert

• Electricité/eau : Jeudi 5 mars : 8h30 - 12h30
  par Mike Humbert

• Relation avec les locataires : Jeudi 12 mars : 8h30 - 12h30
  par Fabien Arévalo

Pour toute question, n'hésitez pas à nous contacter sur info@cgiconseils.ch

 

En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin, mais passe aux héritiers dans le cadre de la succession. Les héritiers qui ne veulent pas reprendre la chose louée bénéficient d’une possibilité de résilier le bail sans attendre l’échéance, mais en respectant un préavis de trois mois pour le prochain terme légal, soit pour chaque trimestre de bail.

S’agissant de la reprise du bail, le Tribunal fédéral a considéré que seuls les héritiers qui vivaient dans l’appartement à titre principal – et non de façon intermittente – avec le défunt avant le décès étaient en droit de prétendre à cette reprise de bail. Ainsi, les petits-enfants qui viendraient s’installer dans l’appartement de leur grand-mère juste après son décès ne pourraient prétendre avoir repris le bail et ne pourraient se prévaloir de la protection accordée par le droit du bail en cas de résiliation du bail par le bailleur.

Mais les héritiers peuvent aussi répudier la succession…

Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué.

Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite, afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession.

Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision de rentrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse de rentrer dans ce contrat de bail.

Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il s’est passé en général plusieurs mois pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.

Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.

Le bailleur doit alors être nommé «gardien d’actifs» jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite. Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.

Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur de ces biens dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office, dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.

Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit – hélas! –  se résoudre à comptabiliser une perte.

Dans votre cas, il convient d’attendre de voir si les héritiers répudient ou non la succession. Si tel était le cas, vous devriez prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soient effectués, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé gardien des actifs.

Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur.

Si les héritiers décidaient de reprendre le bail, vous pourriez le résilier et seuls ceux qui résidaient à titre principal avec le défunt pourraient se prévaloir d’une protection contre ce congé.

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Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et doit l’entretenir en cet état. Tout élément propre à empêcher le locataire de faire de l’appartement l’usage qui a été convenu doit être considéré comme un défaut. Il convient cependant de distinguer les défauts graves, les défauts de moyenne importance et finalement les menus défauts.

Le défaut est considéré comme grave lorsqu’il exclut ou entrave considérablement l’usage des locaux loués. Un défaut est de moyenne importance lorsqu’il restreint l’usage de l’appartement ou de la villa, sans l’exclure ou l’entraver considérablement. Dans ce cas, l’usage des locaux demeure possible et le locataire ne subit qu’une diminution de son confort. Un défaut est considéré comme menu lorsqu’il n’affecte que dans une faible mesure l’usage des locaux, voire ne l’affecte pas du tout. Il peut être éliminé par de simples travaux de nettoyage ou même des réparations de peu d’importance, qui ne nécessitent pas de compétences techniques particulières et n’impliquent pas de frais importants. A teneur de la loi, le locataire doit remédier à ses frais aux menus défauts.

Dans votre cas, une fuite de l’évier peut être considérée comme un défaut de la chose louée. En fonction de l’importance de la fuite et des moyens qui devront être mis en œuvre pour la réparer, ce défaut sera considéré comme un menu défaut ou comme un défaut de moyenne importance.

Dans la mesure où nous ne disposons pas de plus amples informations, nous considérerons que le locataire n’est pas responsable de la fuite à l’origine du dommage et que le défaut est de moyenne importance. En principe, les réparations peuvent dès lors être demandées au bailleur.

Toutefois, le locataire est responsable de l’aggravation du dommage. En effet, il est tenu de signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même. Le locataire ne doit ainsi pas rester inactif après la constatation d’un défaut, sous réserve qu’il ne doive pas le réparer lui-même. Plus le défaut est grave et risque d’avoir des conséquences pénibles pour le bailleur, plus le locataire doit informer rapidement le bailleur dudit défaut. En effet, le bailleur doit pouvoir réparer sans délai la chose louée, avant que le défaut ne s’amplifie et n’endommage davantage les locaux. Le locataire ne doit au demeurant pas attendre qu’un dégât survienne; il doit déjà informer son bailleur lorsqu’il constate qu’un dégât risque de se produire.

Le locataire qui n’avise pas immédiatement son bailleur d’un défaut ou d’un éventuel défaut, ou qui le fait tardivement, pourra être tenu de payer des dommages et intérêts. Tel sera le cas lorsque le propriétaire aurait pu limiter l’ampleur des dégâts s’il avait été avisé du défaut plus tôt. L’indemnité à charge du locataire correspondra alors à l’accentuation du dommage liée à l’absence d’avis des défauts.

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Le propriétaire d’un appartement au sein d’une PPE peut librement louer son bien, pour autant que l’acte constitutif de cette PPE ou une convention ultérieure ne prévoie pas qu’une part de copropriété ne peut être valablement louée que si les autres copropriétaires ne s’y opposent pas.

En conséquence, avant de louer votre appartement, il serait judicieux de vérifier si une clause de ce type existe dans l’acte constitutif de votre PPE ou dans une convention subséquente établie par écrit et à l’unanimité des copropriétaires. Si tel est le cas, vous devrez alors informer les autres copropriétaires de la future location; ils ne pourront s’y opposer que pour justes motifs.

Lors de l’établissement du contrat de bail, il est judicieux de transmettre à votre locataire, en plus des documents contractuels typiques, le Règlement d’administration et d’utilisation de la PPE, afin que chaque personne vivant dans l’immeuble soit soumise aux mêmes règles. Cette uniformité permettra d’éviter d’éventuels conflits quant à ce qui y est considéré comme tolérable ou non.

Dans le cas où le locataire viole ses obligations contractuelles, en causant par exemple des nuisances sonores, les autres copropriétaires ne sont pas en mesure d’agir directement contre lui pour les faire cesser. Ils sont tenus d’informer le propriétaire ou la régie s’occupant de la gérance du bien. Ils peuvent également s’adresser à l’administrateur de la PPE, afin qu’il exige du propriétaire la cessation des troubles.

En conséquence, si durant le contrat de bail, vous avez connaissance d’un comportement de votre locataire contraire à la loi ou aux divers règlements, soit par des autres copropriétaires ou par l’administrateur, vous devrez immédiatement mettre votre locataire en demeure de cesser cette violation et, s’il persiste, résilier son contrat de bail de manière anticipée.

Dans le cas où vous ne prendriez aucune mesure pour mettre fin à ces troubles et que la situation devienne inacceptable et intolérable pour les autres copropriétaires de l’immeuble, l’assemblée générale pourrait entreprendre certaines démarches à votre encontre, allant même jusqu’à demander votre exclusion de la PPE.

En conclusion, si vous décidez de louer votre appartement, vous devrez penser à faire figurer, dans le contrat de bail, le Règlement de la copropriété, afin d’éviter, de la part de votre locataire, des comportements qui pourraient être contraires à ce Règlement et donc nuire aux autres membres de la PPE.

Il faudra également veiller tout au long du contrat à ce que votre locataire respecte le bien être des autres copropriétaires, d’autant plus si vous êtes à l’étranger. A défaut, vous devrez sans tarder le mettre en demeure de cesser ce comportement et, cas échéant, résilier son contrat de bail, sans quoi, comme nous venons de le voir, vous vous exposeriez à d’importants désagréments.

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