Le régime de la propriété par étages (PPE) est une forme de copropriété. Sa particularité réside en ce que chaque copropriétaire détient non seulement une part qui porte sur l’immeuble tout entier et ses parties intégrantes, mais également un droit exclusif de jouissance sur des parties délimitées de cet immeuble.

L’immeuble est ainsi partagé entre parties communes et parties privées. Un copropriétaire seul ne peut pas disposer librement des parties communes. Dans les parties du bâtiment faisant l’objet de son droit exclusif, le propriétaire d’étage a la faculté d’aménager et d’user les locaux comme il l’entend. Dans l’exercice de ses droits, le copropriétaire ne devra toutefois pas restreindre l’exercice du droit des autres copropriétaires, ni entraver leur utilisation. Il ne devra pas non plus porter atteinte aux intérêts de la communauté des copropriétaires.

Pour autant qu’il respecte les limites susmentionnées, il sera libre de constituer des droits réels limités (par ex. un usufruit ou un droit d’habitation) sur sa part d’étage. Il pourra également accorder des droits personnels à un tiers sur celle-ci.

Ainsi, compte tenu de ce qui précède, en tant que propriétaire d’étage, vous avez le pouvoir de conclure un contrat de bail portant sur votre part d’étage. Il faut cependant que vous soyez attentif au contenu de l’acte constitutif de votre PPE. En effet, ledit acte peut déroger au principe de liberté du propriétaire d’étage dans l’utilisation et la gestion de sa part. Il pourrait ainsi y être prévu qu’une unité d’étage ne pourra être valablement aliénée, grevée d’un droit d’habitation ou d’un usufruit ou même louée que si les autres copropriétaires n’ont pas, en vertu d’une décision prise à la majorité, formé opposition dans les 14 jours après avoir reçu communication de l’opération en question.

Une convention écrite postérieure à l’acte constitutif et votée unanimement par les copropriétaires peut également prévoir la même restriction. De telles clauses sont toutefois rares. En effet, si elles peuvent être intéressantes pour sauvegarder une certaine structure de propriétaires d’étages, elles restreignent la possibilité de négocier des droits relatifs à la part d’étage et peuvent donc provoquer une diminution de sa valeur.

Lorsque vous aurez vérifié que l’acte constitutif de la PPE ne contient pas de telles restrictions, vous serez libre de mettre en location votre lot à un locataire de votre choix. Une autorisation des autres copropriétaires n’est ainsi normalement pas requise.

Lors de la mise en location, comme tout bailleur, vous devrez être attentif, notamment, au choix de votre locataire. Il faudra choisir entre une personne physique ou une personne morale, déterminer si l’appartement sera loué à une personne seule ou s’il servira de logement de famille. Il faudra ensuite contrôler la solvabilité du locataire. A cet effet, il est usuel de demander une attestation de non-poursuite datant de moins de trois mois et les trois dernières fiches de salaire. Vous devrez également définir si vous souhaitez conclure un contrat de durée indéterminée ou de durée déterminée et fixer le montant du loyer de manière conforme aux règles légales. Sur ce point, il sera nécessaire de remettre au locataire un avis de fixation du loyer initial. Finalement, vous serez tenu de demander une garantie de loyer, de conclure les assurances nécessaires et de respecter toutes les exigences formelles du contrat.

La conclusion d’un tel contrat est réglée par de nombreuses bases légales et le non-respect de celles-ci peut avoir des répercussions importantes sur les rapports entre le locataire et le bailleur. Il est ainsi conseillé de se faire assister d’un spécialiste lors d’une mise en location.

Si vous souhaitiez, par la suite, mettre en vente votre bien, j’attire votre attention sur le fait que le contrat de bail ne s’éteindra pas de plein droit. S’il n’a pas été résilié valablement, le bail passera automatiquement au futur acquéreur. Cet élément peut avoir un impact sur le prix de vente du lot PPE.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition par téléphone au 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

Le montant du loyer et son mode de fixation doivent être prévus d’entente entre le locataire et le bailleur. En effet, il s’agit d’un élément essentiel du contrat de bail.

Toutefois, vous n’avez aucune obligation de prévoir un montant chiffré; celui-ci peut être simplement déterminable. Tel est le cas d’un loyer fixé en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Ainsi, il est parfaitement licite de prévoir un loyer se déterminant en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire. Cette solution n’est d’ailleurs pas rare dans le cadre de contrats portant sur des locaux commerciaux. En effet, le locataire est rassuré par le fait que le loyer suivra la marche de ses affaires et sera donc plus bas si celles-ci ne sont pas favorables, tandis que le bailleur bénéficie de la prospérité économique de son locataire lorsque les affaires de ce dernier vont bien.

Le loyer proportionnel au chiffre d’affaires peut être fixé avec ou sans loyer de base minimum. Vous pouvez ainsi décider qu’un loyer de base minimum soit fixé (par exemple, CHF 50 000.- par an) et qu’à celui-ci s’ajoute un loyer supplémentaire qui dépendra des résultats d’exploitation de la boutique (par exemple, 5% du chiffre d’affaires).

Le Tribunal fédéral a jugé qu’un tel loyer ne pouvait être remis en cause par le locataire que dans les 30 jours suivant la conclusion du bail, ou alors à son échéance. Il ne pourra pas être attaqué en cours de bail. Ainsi, une hausse de loyer fondée sur l’application de la clause d’adaptation au chiffre d’affaires, qui ne modifie ni l’éventuel montant fixe, ni le pourcentage prévu, n’a pas à être notifiée sur formule officielle et ne peut pas être contestée selon les règles portant sur les majorations de loyer du Code des obligations.

Pour que les rapports contractuels se déroulent sereinement, nous vous conseillons de prévoir dans le contrat que le locataire devra remettre ses comptes au bailleur périodiquement (par semestre ou par année) et à ses frais. Mieux vaut exiger la remise des comptes révisés pour éviter tout problème d’interprétation de ceux-ci. Il est aussi préférable de prévoir que si le bailleur est insatisfait des relevés remis, il en informera le locataire par écrit et que ce dernier devra alors lui remettre, dans un délai de 30 jours, tous les justificatifs nécessaires au contrôle du chiffre d’affaires. Il est également fortement conseillé de définir dans le contrat ce qu’inclura le chiffre d’affaires, par exemple en indiquant qu’il correspond à toutes les ventes de marchandises et de services effectués par le locataire dans le bien loué, quel que soit le mode d’achat, le mode de livraison, ou encore le mode de paiement choisi.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition par téléphone au 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

L’administrateur d’une PPE a essentiellement une fonction exécutive au sein de la communauté des propriétaires d’étages. Il doit par exemple exécuter tous les actes d’administration commune, gérer et utiliser les fonds qu’il détient et représenter la communauté à l’égard de tiers. Cependant, certaines autres compétences lui sont également attribuées de par la loi, comme par exemple, la convocation et la présidence de l’assemblée des propriétaires d’étages (art. 712n CC).

En principe et sous réserve d’un abus de droit, l’administrateur décide librement du moment de la tenue de l’assemblée des propriétaires d’étages. Il découle de la loi et notamment de l’obligation d’approuver chaque année le devis des frais annuels et les comptes que l’assemblée ordinaire d’une PPE doit avoir lieu une fois par année.

Certains règlements de PPE peuvent prévoir que l’assemblée ordinaire doit avoir lieu dans un certain délai, par exemple avant le 30 juin de chaque année civile. Il s’agit d’un délai d’ordre et le non-respect de ce délai, compte tenu des circonstances actuelles et des restrictions dans l’organisation de manifestations, n’emporte pas de conséquences immédiates.

Si une disposition de droit public empêche la tenue d’une assemblée, comme c’est le cas aujourd’hui, l’administrateur peut décider de ne pas la convoquer, de l’annuler ou de la reporter. En agissant ainsi, il respecte le cadre de ses compétences.

En effet, l’art. 6 al. 1 de l’Ordonnance 2 sur les mesures destinées à lutter contre le coronavirus (Covid-19) (ci-après Ordonnance 2 Covid-19) prévoit que «toutes les manifestations publiques ou privées, y compris les manifestations sportives et les activités associatives, sont interdites».

L’administrateur d’une assemblée de société peut, quel que soit le nombre de participants prévu et sans respecter le délai de convocation, imposer aux participants d’exercer leurs droits exclusivement par écrit, sous forme électronique ou par l’intermédiaire d’un représentant indépendant désigné par l’organisateur. L’organisateur peut prendre cette décision jusqu’au 19 avril 2020 et doit la notifier par écrit ou sous forme électronique aux participants, au plus tard quatre jours avant l’assemblée (art. 6a et 12 al. 6 de l’ordonnance 2 Covid-19).

Les PPE ne sont pas des sociétés, mais nous sommes d’avis que cette norme s’applique également par analogie aux assemblées de communautés de propriétaires d’étages, le but de cette ordonnance étant d’éviter les rassemblements de personnes.

Ainsi, même si le règlement de la PPE impose la tenue d’une assemblée annuelle physique, l’administrateur de PPE pourrait imposer, en cas de décisions urgentes, aux copropriétaires d’exercer leurs droits selon l’art. 6a de l’ordonnance 2 Covid-19, soit sous forme écrite ou électronique. Cependant, pour qu’une décision soit prise valablement, il faut qu’elle ait été approuvée par écrit et à l’unanimité de tous les propriétaires d’étages. S’il n’y a pas d’urgence, un report peut être envisagé.

Selon nous et compte tenu du fait qu’il n’y a pas de délai pour valider les comptes d’une PPE, le délai au 19 avril 2020 ne s’applique pas.

Dans les cas de PPE de petite taille, l’administrateur pourrait encore envisager la tenue de l’assemblée par téléphone ou visioconférence.

Compte tenu de ce qui précède, nous sommes d’avis que la tenue d’assemblée de communautés de propriétaires d’étages est interdite en vertu de l’Ordonnance fédérale précitée et que l’administrateur devra reporter ladite assemblée à une date ultérieure. En cas d’urgence, il conviendra de prendre toute décision par écrit, à l’unanimité des propriétaires d’étages.

Télécharger l'article en pdf

Le 16 mars 2020, le Conseil fédéral a pris des décisions inédites depuis la Seconde Guerre mondiale. Ces décisions sont à la hauteur du défi que représente la lutte contre la pandémie. La fermeture, notamment de certains commerces et des établissements publics, bouleverse tout un pan de notre économie, qui se trouve très durement touché.

Au-delà de notre avis de spécialistes du droit du bail, il n’existe aujourd’hui aucune jurisprudence sur les conséquences juridiques des fermetures obligatoires de certains commerces. Les tribunaux seront donc appelés à trancher ces questions, issues des décisions complétement inédites prises par les autorités fédérales.

Ces réserves étant exprimées, selon nous, les baux à loyers restent en cours tant pour les objets commerciaux que résidentiels. Le propriétaire doit continuer à mettre à disposition les locaux et les loyers restent dus. Les restrictions temporaires de certaines activités professionnelles n’impliquent pas que les locaux loués ne soient plus adaptés ou affectés d’un défaut. Ainsi, à notre avis, les droits et obligations mutuels découlant des baux restent valables. Il importe d’éviter un effet domino dans l’économie nationale et cantonale que provoqueraient des situations de rupture de paiement des locataires pour leurs loyers, mais aussi pour toutes leurs autres charges.

La société, en général, doit être solidaire aussi bien avec certains locataires qui sont durement touchés que certains propriétaires qui ne le seront, malheureusement, pas moins. C’est ainsi un appel à la solidarité et au bon sens qui a présidé à la signature de l’accord mentionné ci-dessus avec l’Etat de Genève. Il est prévu, ensuite des aides financières publiques importantes apportées aux locataires commerciaux dont les activités sont touchées par l’épidémie, que les bailleurs s’engagent dans la mesure de leurs moyens à:

• Envisager, au cas par cas, avec les entreprises et les indépendants, l’octroi de reports de loyers commerciaux, en tenant compte de leur viabilité économique à long terme;
• Aiguiller les locataires commerciaux en difficulté vers le dispositif de soutien aux entreprises et plus particulièrement la Fondation d’aide aux entreprises.

La Chambre genevoise immobilière remercie l’Etat de Genève et le Conseil fédéral pour les mesures de soutien inédites prises à l’égard de l’ensemble de l’économie.

Appel contestable de GastroSuisse 

Notre association déplore l’appel du 19 mars 2020 de GastroSuisse à ses membres de solliciter immédiatement des réductions massives de loyers (90%). Ce conseil nous semble créer bien plus de problèmes qu’il ne serait susceptible d’en résoudre, puisque notre analyse juridique s’oppose aux conclusions de GastroSuisse. Nous allons écrire à cette association de restaurateurs afin de l’inviter à réviser sa position.

Conseil aux propriétaires 

Les propriétaires immobiliers doivent assurer des charges de salaires, d’entretien, d’assurance, d’intérêts hypothécaires, d’impôts et l’idée de reporter ou de supprimer massivement les loyers constitue un slogan démagogique facile et un grave danger pour l’économie. Le dialogue et la concertation doivent être privilégiés: tous les acteurs économiques, et au-delà, tous les habitants de ce pays sont sur le même bateau! La CGI a conçu un exemple de lettre à l’intention des propriétaires, en cas de demande d’un locataire commercial.

Télécharger le courrier type

Le droit du bail prévoit en effet une protection pour les locataires dans les trois ans qui suivent la fin d’une procédure, pour autant qu’ils aient obtenu gain de cause. Les locataires sont aussi protégés si la procédure s’est terminée par une transaction. En revanche, si les locataires ont saisi les tribunaux sans raison ou s’ils ont obtenu une baisse de loyer avant de saisir les tribunaux, ils ne sont pas protégés.

Cela étant, cette règle n’est pas applicable dans le cas où un congé est donné en raison du besoin urgent du bailleur ou de ses proches d’utiliser eux-mêmes le bien loué, ou encore si le locataire est en défaut de paiement ou viole les règles du contrat de bail.

Dans le cas du besoin propre urgent du bailleur, ce dernier devra établir son besoin et son urgence. Pour admettre qu’un besoin est propre, il faut que l’utilisation des locaux soit nécessaire pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Pour admettre l’urgence, il faut que le besoin soit immédiat et actuel. D’après la jurisprudence, le besoin est immédiat lorsqu’il est susceptible de se concrétiser à plus ou moins brève échéance, en comparaison avec la date indiquée et la date pour laquelle une nouvelle résiliation est possible après la fin du délai de trois ans de protection. Il a par exemple été jugé que le bailleur revenant d’un séjour à l’étranger et propriétaire de deux appartements n’avait pas à chasser sa fille habitant l’un de ceux-ci ni à cohabiter avec elle dans un espace restreint, plutôt que de congédier les locataires occupant l’autre appartement.

Le besoin doit être actuel, en ce sens qu’un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas. Ainsi, il a été jugé que, lorsque l’utilisation des locaux ne nécessitait pas de grandes transformations, l’urgence du besoin devait être admise dès que la personne morale avait un intérêt à pouvoir exercer son activité économique dans les locaux. Tel est le cas lorsque le propriétaire doit payer des intérêts pour le capital emprunté pour l’achat de l’immeuble et doit aussi payer un loyer pour occuper d’autres locaux. En revanche, lorsque son utilisation des locaux présuppose de grandes transformations, voire même la démolition et la reconstruction du bâtiment, l’urgence dépend de l’état d’avancement de son projet de transformation: il n’est pas nécessaire que ce projet ait déjà été autorisé par les autorités administratives; il suffit qu’il soit susceptible d’obtenir leur autorisation.

Le besoin urgent doit également être réel, en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance. Il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons (par exemple personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu’il renonce à utiliser les locaux loués, mais il n’est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation de contrainte ou de nécessité.

Le Tribunal a récemment jugé d’une affaire où la bailleresse avait résilié le bail en février pour l’échéance survenant en juin, en invoquant un besoin qui surviendrait plusieurs mois plus tard (mai de l’année suivante). Elle souhaitait habiter cet appartement et revenir dans la région, après la fin de son stage. Le congé a été validé et tant le besoin que son urgence ont été admis. Quand bien même elle s’était logée ailleurs dans l’intervalle et avait donné le congé plusieurs mois avant la survenance du besoin, le Tribunal fédéral a admis que ce besoin était immédiat. Le bail n’étant résiliable qu’une fois par an, elle n’avait pas eu d’autre choix que résilier à cette date et les faits survenus postérieurement au congé n’avaient pas à être pris en considération.

Dans votre cas, il s’agira de voir votre situation en particulier et de vérifier que votre besoin est urgent, dans le sens décrit ci-dessus. Le seul fait que vous veniez d’hériter de ce bien ne sera peut-être pas suffisant, si vous êtes déjà logée ailleurs, mais il faudra vraiment examiner les circonstances de votre situation particulière.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

Lors de la conclusion d’un contrat de bail, les parties déterminent la destination des locaux. En général, elle est mentionnée dans le contrat. En effet, le titre sous lequel la chose est louée détermine principalement sa destination. A défaut d’une telle mention, elle découle des circonstances du cas, interprétées selon le principe de la bonne foi. Ainsi, sans indication contraire, un appartement doit être utilisé en tant que logement.

Dans votre cas, l’affectation des locaux était prévue contractuellement, dans la mesure où il était spécifiquement mentionné dans le bail que l’appartement devait être utilisé en tant qu’habitation exclusivement.

Votre locataire n’est donc pas autorisé à pratiquer une activité commerciale dans les locaux loués. En effet, compte tenu du fait qu’un contrat de bail est un accord bilatéral, l’affectation des locaux ne peut pas être modifiée unilatéralement. Par conséquent, un logement utilisé à des fins professionnelles, sans accord du bailleur, ne devient pas un local commercial. Le litige devra ainsi être réglé par les dispositions du Code des obligations relatives aux logements.

L’utilisation non conforme du bien peut avoir plusieurs conséquences. La sanction la plus courante de cette violation du contrat est la résiliation du bail.

En effet, le Code des obligations prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire, tout en respectant son devoir de diligence. Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, l’usage à des fins commerciales d’un bail d’habitation est un cas typique de violation du contrat, ouvrant la voie à une résiliation anticipée.

Mise en demeure

Avant de procéder à la résiliation du contrat, le bailleur devra adresser au locataire une mise en demeure, lui indiquant précisément le comportement qui lui est reproché. Un délai raisonnable sera imparti au locataire pour qu’il rétablisse une situation conforme au contrat de bail.

Si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence en continuant à exercer une activité professionnelle dans les locaux loués, le bailleur pourra résilier le contrat de bail de manière anticipée.

S’il s’agit de baux d’habitation ou de locaux commerciaux, le bailleur devra respecter un délai de trente jours pour la fin d’un mois. Ces baux peuvent toutefois être résiliés de manière immédiate si le locataire cause volontairement un préjudice grave à l’objet loué.

Ainsi, dans votre cas, avant de pouvoir résilier le contrat de manière anticipée, vous devez adresser un courrier recommandé à votre locataire, le sommant de cesser son activité professionnelle dans l’appartement. Si ce courrier reste sans suite, vous pourrez alors résilier le contrat de bail de manière anticipée.

Il est également possible de résilier le contrat de manière ordinaire, pour sa prochaine échéance, en invoquant comme motif une violation du contrat.

Enfin, si le bailleur ne souhaite pas résilier le contrat, il peut se contenter d’exiger du locataire l’exécution conforme du contrat. Si le locataire ne donne pas une suite favorable à la requête du bailleur, ce dernier peut saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête contraignant le locataire à respecter le contrat de bail.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

Dans toutes les grandes villes d’Europe, y compris à Genève, le succès d’Airbnb a conduit les bailleurs ou les locataires à mettre leur appartement à disposition de tiers, en particulier des touristes, qui viennent pour de courtes durées. Cela pose un certain nombre de problèmes et a amené le Canton à prévoir une limite maximale de trois mois par année, l’idée étant d’empêcher que des appartements destinés au logement ne se transforment en résidences commerciales et échappent au marché locatif.

Alors que le locataire doit demander l’accord de son bailleur pour pouvoir sous-louer son appartement, même pour de courtes durées, la question se pose de savoir si les copropriétaires d’un immeuble doivent demander l’accord des autres copropriétaires pour mettre à disposition leur appartement sur ce type de plate-forme.

A cet égard, il convient de rappeler – et c’est l’essence même de la PPE – que le copropriétaire d’un appartement en PPE est libre d’utiliser son lot comme il l’entend, soit de le louer, de le prêter ou encore de le vendre, sans avoir à demander l’accord des autres copropriétaires.

Il n’empêche que les copropriétaires, pour éviter des abus ou des dérangements, peuvent prévoir certaines règles dans leur règlement d’administration et d’utilisation (RAU). La question se pose en l’occurrence de savoir si les copropriétaires peuvent empêcher un autre copropriétaire de louer son appartement pour de courtes durées.

Le Tribunal fédéral a récemment tranché la question dans une affaire qui s’est déroulée dans le canton de Nidwald. Il s’agissait d’un immeuble d’habitation de haut standing comprenant 26 appartements en résidence principale et des installations communes telles qu’une piscine, un sauna, une salle de fitness et une terrasse située sur le toit, bénéficiant d’une vue sur le lac.

L’acte constitutif prévoyait que les unités d’étages étaient destinées à l’habitation, voire à une activité commerciale ne devant pas occasionner de nuisances importantes pour les autres habitants. Le RAU a ensuite été complété par une nouvelle clause stipulant que «la location d’appartements de manière irrégulière, à la journée, à la semaine ou au mois n’est de plus pas autorisée. Seule est autorisée la location à long terme»,  adoptée en Assemblé générale.

Un des copropriétaires, qui proposait régulièrement son appartement à la location sur le site Airbnb, a contesté cette clause jusqu’au Tribunal fédéral, en soutenant qu’il subissait une restriction grave de son droit d’usage exclusif. Le Tribunal fédéral a d’abord rappelé que le droit d’usage exclusif du copropriétaire sur sa part d’étage n’était pas sans limite. L’exercice de ce droit est d’abord restreint par le respect des règles légales de la PPE (respect de la destination de l’immeuble, respect de l’usage des parties communes), mais il peut aussi l’être par des règles du RAU. Ces dernières doivent elles aussi respecter certaines conditions ou limites.

Notre Haute Cour a ensuite considéré que la question de savoir si une utilisation d’un logement via un contrat de ce type était compatible avec les règles d’utilisation de l’immeuble soumis au régime de la PPE devait se juger selon les circonstances particulières du cas d’espèce et non selon des considérations politico-sociales.

Dans ce cas, l’appartement se trouvait dans un immeuble résidentiel de luxe avec une infrastructure correspondante (piscine, sauna), destinée aux habitants et non à des tiers. Les appartements servaient de résidence principale aux copropriétaires, qui se trouvaient dans une relation étroite, avec un besoin de tranquillité plus important que des touristes ayant moins besoin de repos en soirée et qui prêtent moins d’attention au respect d’habitants qu’ils ne connaissent pas.

Dans ce contexte, le Tribunal fédéral a jugé que cette restriction était admissible. Elle n’interdisait pas toute location, mais certains types de location, ce qui était tout aussi admissible que de limiter certaines activités commerciales. Ainsi, la clause a été jugée valable.

Il convient de noter que l’admissibilité d’une telle restriction doit être analysée dans chaque situation particulière et la décision devra être prise dans le respect des majorités prévues dans le RAU, en principe à la double majorité.

Ainsi, dans votre situation, il s’agirait de voir si votre immeuble est d’un certain standing ou non, de combien de lots il est composé, et quels inconvénients la mise à disposition des appartements de l’immeuble peut créer. On peut supposer que si l’immeuble est de petite taille et si les copropriétaires sont dans une relation étroite, la mise à disposition via Airbnb pourrait causer des inconvénients aux autres copropriétaires. A l’inverse, si l’immeuble est composé de nombreux lots, que de nombreux appartements sont déjà loués, que les habitants ne sont pas dans une relation de proximité, l’interdiction de louer via Airbnb ne serait pas justifiée.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Pour devenir membre: www.cgionline.ch

La loi prévoit des dispositions différentes en fonction de l’objet loué et de la nature du contrat. En effet, les bases légales applicables ne sont pas les mêmes si le contrat de bail porte sur un logement familial ou un local commercial que s’il porte sur un emplacement de stationnement, une chambre meublée ou une chose mobilière.

Il convient toutefois de relever que si l’emplacement de stationnement est loué conjointement avec un appartement ou un local commercial, les dispositions légales relatives à l’appartement ou au local commercial s’appliqueront.

Ainsi, lorsque vous souhaitez résilier le bail d’une place de parc qui est louée conjointement à une arcade commerciale, vous devez respecter le délai de résiliation prévu pour le local commercial, qui est de six mois à teneur du Code des obligations. Le délai de résiliation est de trois mois si le parking est loué conjointement avec un appartement. Il s’agit de délais minimaux prévus par la loi. Ces délais peuvent être augmentés contractuellement par les parties.

En outre, il est nécessaire de notifier la résiliation de ces contrats au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail.

La situation est toutefois différente si vous louez séparément des places de stationnement à un locataire qui n’est pas titulaire d’un autre contrat portant sur un appartement ou un local commercial. La procédure de résiliation du contrat est moins contraignante.

Si tel est le cas, le préavis de résiliation d’une place de parc est de deux semaines pour la fin d’un mois de bail. La résiliation peut intervenir au moyen d’une simple lettre, ou même par oral. Pour des questions de preuve, il est toutefois préférable de signifier la résiliation de son bail à votre locataire par un courrier recommandé écrit et signé.

Le délai de résiliation de deux semaines est un délai minimum. Il est possible pour les parties de prévoir un délai plus long ou de spécifier explicitement que la forme écrite est requise pour la résiliation. Il est ainsi vivement conseillé de bien relire le contrat de bail qui doit être résilié, pour vous assurer des conditions de forme et des délais qui doivent impérativement être respectés.

En cas de non-paiement du loyer par votre locataire d’une place de parking louée indépendamment d’un appartement ou d’un local commercial, vous devez notifier à votre locataire une mise en demeure qui précise le montant en souffrance et impartit un délai de paiement de dix jours au moins. A défaut de paiement dans le délai fixé, vous serez en droit de résilier le contrat de bail de manière immédiate.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

A l’occasion des fêtes de fin d’année, les bureaux de CGI Conseils seront exceptionnellement fermés du 24 décembre 2020 au 3 janvier 2021 inclus.
La permanence téléphonique sera réouverte dès le lundi 4 janvier 8h30.
Dans l'intervalle, nous vous souhaitons d'excellentes fin d'année et nous nous réjouissons de vous retrouver en 2021.