Afin de prévenir le risque éventuel que son locataire ne s’acquitte pas du loyer ou qu’il cause des dommages à la chose louée, le bailleur peut demander au locataire de constituer des sûretés, en espèces ou sous la forme de papiers-valeurs, ce que l’on appelle communément «la garantie». La loi fédérale prévoit que pour les baux d’habitation, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. La loi prévoit également que si le locataire fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papier-valeur, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Les sûretés ne doivent ainsi pas être intégrées au patrimoine du bailleur, mais déposées auprès d’une banque. Dans la pratique, il arrive très fréquemment que le locataire entreprenne directement des démarches auprès de sa banque et fournisse au bailleur un document attestant de la constitution de la garantie. Il découle implicitement de l’obligation de déposer des sûretés sur un compte d’épargne que les sûretés qui sont déposées en espèces doivent produire des intérêts en faveur du locataire.

Tant que dure le contrat de bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu’il a déposé en garantie avec les sommes qu’il doit au bailleur. Ainsi, le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer les trois mois précédents la fin du bail.

Lorsque, en cours de bail, le locataire ne paye plus son loyer, le bailleur peut, à des conditions strictes, résilier de façon anticipée le contrat de bail. Il est également en mesure de requérir la libération de la garantie en sa faveur, à concurrence du montant des loyers impayés, et ce pour autant que le locataire donne son accord ou que le bailleur soit au bénéfice d’une décision judiciaire condamnant son locataire à lui payer le montant litigieux.

Dans votre cas, juste avant la fin du bail, vous n’avez aucun intérêt, ni aucune obligation, d’accepter de libérer la garantie en faveur de votre locataire, quand bien même elle serait à jour dans le paiement du loyer. Il convient en effet de garder à l’esprit que la garantie est aussi destinée à prévenir le risque que votre locataire ait endommagé la chose louée et qu’elle doive prendre à sa charge certaines réparations. Dans l’hypothèse où des défauts lui seraient imputables, la garantie pourra en effet être utilisée, soit avec son accord, soit lorsque vous serez au bénéfice d’une décision judiciaire la condamnant à vous payer un certain montant au titre des frais de réparation.

Il convient ainsi d’attendre d’avoir procédé à l’état des lieux avant de libérer cette garantie. Ensuite, tout dépendra de savoir si des dégâts auront été constatés ou non. Soit l’appartement est en bon état et vous n’avez plus aucune prétention à faire valoir. Dans ce cas, vous pouvez signer une lettre demandant la libération de la garantie à l’issue de cet état de lieux. Soit des dommages ont été constatés et sont contestés par votre locataire. Vous devrez alors conserver cette garantie et aurez un délai d’une année pour agir à son encontre, à défaut de quoi cette garantie sera libérée automatiquement. Enfin, il vous sera aussi loisible de vous mettre d’accord avec votre locataire, en cas de dégâts admis, sur une indemnité à prendre sur la garantie.

Quoi qu’il en soit, il est déconseillé de libérer cette garantie avant d’avoir pu procéder à l’état des lieux de sortie et avant que tous les loyers aient été réglés.

Article paru dans l'hebdomadaire Tout l'immobilier du 29 juin 2020

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RETOUR SUR LES E-SPRINTS
Depuis fin mars, les organismes de formation ont été contraints de suspendre tous leurs cours en présentiel en raison du COVID-19.
Dans ce contexte particulier, CGI Conseils a souhaité retrouver avant l'été les participants à ses séminaires sous une forme inédite via un webinaire au format raccourci : les e-sprints. Le concept : 6 orateurs font le point sur les dernières décisions judiciaires et modifications législatives impactant l'immobilier.
Retour sur le programme :

Etude d’impact ou notice d’impact : Quand et dans quelles circonstances ?
Serge Patek
Avocat associé en l’Etude Barth & Patek, juge assesseur auprès de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice

La portée des plans directeurs communaux à partir de l’Arrêt 1C_416/2018 rendu par le Tribunal fédéral le 15 juillet 2019
Bettina Fleischmann et Nicolas Wisard
Avocats en l’Etude BMG Avocats

Autorisation de construire préalable : un incident de parcours ou un avis définitif ?
Bertrand Reich
Avocat associé en l’Etude GDRP

Le contentieux des droits à bâtir dans la jurisprudence récente de la Chambre administrative
François Bellanger
Professeur à l’Université de Genève, avocat associé en l’Etude Poncet Turrettini avocats

Loyers de logements subventionnés : examen de la conformité des loyers, quelques précisions du Tribunal fédéral
Delphine Zarb
Avocate associée en l’Etude Zarb & Wood, spécialiste FSA en droit immobilier

CGI Conseils se réjouit de vous retrouver dès septembre. Pour ne rien manquer, retrouvez toutes les dates de nos formations à venir sur : https://www.cgiconseils.ch/formations
 

La loi prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose louée avec le soin nécessaire. S’il s’agit d’un immeuble, il doit également respecter les égards dus aux habitants de la maison et aux voisins. Si le maintien du bail devient insupportable au bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier ce contrat. Pour un bail d’habitation, il doit observer un délai de congé de trente jours pour la fin d’un mois. Il s’agit là d’une résiliation anticipée du bail (avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois), par opposition à une résiliation ordinaire, donnée pour l’échéance du bail (avec un préavis de 3 mois). D’après la jurisprudence, le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat.

Le droit du bail ne prévoit rien de particulier s’agissant de l’entreposage d’objets sur le palier des locataires, mais les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève stipulent qu’il est interdit d’entreposer des objets (motocycles, bicyclettes, poussettes, caisses à fleurs, meubles, etc.) dans les cages d’escalier ou en dehors des emplacements réservés à cet effet. Cette disposition s’applique donc à votre locataire, si les conditions générales étaient jointes à votre contrat. Si tel n’était pas le cas, il est de toute façon généralement admis que le locataire peut user de la chose louée, à savoir l’appartement uniquement, et qu’il ne peut utiliser les allées ou le palier que pour se rendre à son appartement et non pour y entreposer ses affaires.

Votre locataire n’est donc pas en droit de laisser ses meubles sur votre palier.

La question se pose de savoir si vous pouvez résilier le bail, de manière anticipée, ou de manière ordinaire. Comme on l’a vu, la résiliation anticipée suppose que le manquement de votre locataire soit suffisamment grave.

Dans une affaire vaudoise jugée par le Tribunal fédéral il y a plusieurs mois, ce dernier a considéré que la présence non autorisée de quelques meubles et objets n’entraînait pas une perturbation à ce point nuisible dans le bâtiment qu’il se justifiait de chasser à bref délai des locataires. Dans cette affaire, les autres habitants de l’immeuble ne s’étaient aucunement plaints de la situation et les meubles étaient disposés de façon ordonnée, contre le mur, sans entraver le passage. Le Tribunal fédéral a toutefois retenu que cette situation, consistant en la violation persistante du devoir de diligence du locataire, aurait justifié un congé ordinaire, donné pour l’échéance du contrat.

Dans votre situation, il s’agit de voir si vos autres locataires se sont plaints et quelle quantité de meubles est stockée sur le palier. Si, comme dans l’affaire vaudoise, les meubles n’entravent pas le passage, mais que le locataire persiste à les laisser malgré vos demandes répétées, vous devriez plutôt utiliser la voie de la résiliation ordinaire. A l’inverse, si les autres locataires se plaignent, si le passage est rendu compliqué et si les objets ne sont pas placés de manière ordonnée, la voie de la résiliation anticipée pourrait être possible, pour autant qu’elle soit précédée d’une mise en demeure avec menace de résiliation.

En ce qui concerne les normes sur l’incendie, le droit cantonal ne prévoit rien de particulier, hormis un renvoi à la norme de protection incendie et aux directives de l’Association des établissements cantonaux d’assurance incendie (AEIA). D’après celles-ci, les voies d’évacuation doivent toujours rester dégagées et utilisables en toute sécurité. À l’extérieur de l’unité d’utilisation, elles ne doivent pas servir à d’autres usages. Le palier doit donc être dégagé et rester utilisable en toute sécurité. Ces normes de droit administratif doivent toutefois être appliquées sous l’angle du principe de la proportionnalité; les mesures ordonnées doivent être proportionnées au but visé. La question se pose dans votre cas de savoir la présence de ces meubles entrave ou compromet une évacuation en cas d’incendie. A priori, tel ne semble pas être le cas, de sorte que les règles de sécurité de vous sont d’aucun secours. Cela étant, si le passage était complètement entravé, vous pourriez alors les invoquer pour justifier l’enlèvement des meubles et, le cas échéant, une résiliation.

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Le contrat que vous avez conclu avec votre locataire est un contrat de durée indéterminée, dès lors qu’il se renouvelle tacitement d’année en année. A la différence d’un contrat de durée déterminée, un tel contrat ne prend pas fin automatiquement. Pour y mettre un terme, il faut que l’une des parties le résilie. La résiliation par le locataire doit respecter les délais et termes prévus, en l’occurrence avec un préavis trois mois au minimum pour la fin décembre 2020.

Par son courrier et la remise des clefs, votre locataire a résilié son contrat de manière anticipée et vous pouvez considérer qu’il a restitué l’appartement par la remise des clefs. Vous pouvez ainsi vous rendre dans votre appartement, pour voir dans quel état il a été rendu. Cela étant, cela n’empêche pas votre locataire de devoir vous verser le montant des loyers impayés, ainsi que ceux restant dû jusqu’à la fin décembre 2020 ou jusqu’à ce que vous trouviez un nouveau locataire.

Il conviendrait de convoquer votre locataire à un état des lieux de sortie, pour autant que vous ayez sa nouvelle adresse (même par courriel), puis de procéder à cet état des lieux. S’il ne vient pas ou si vous n’avez pas d’adresse, vous pouvez le faire seul, voire accompagné d’un huissier si de gros dégâts sont à faire constater. Si vous constatez des dégâts, vous devrez immédiatement lui faire savoir, par courrier recommandé idéalement, sinon par courriel, quels sont ceux dont vous considérez qu’il est responsable.

Vous devriez également faire savoir à votre locataire qu’il vous doit encore les loyers impayés et ceux restants jusqu’en décembre 2020, sauf s’il vous propose un candidat de remplacement qui soit solvable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Il est recommandé par ailleurs que vous commenciez aussi à chercher de votre côté un nouveau locataire.

Toujours si vous avez la nouvelle adresse de votre locataire, vous pourrez ensuite l’assigner en procédure, pour obtenir qu’il soit condamné à vous verser les loyers impayés et les éventuelles réparations pour les dégâts occasionnés (selon ce que vous aurez constaté dans l’appartement), s’il ne s’exécutait pas auparavant.

Dans l’hypothèse où votre locataire aurait disparu, vous devriez également intenter une procédure, avec domicile inconnu, ce qui vous permettra au moins de récupérer le montant de la garantie de loyer. Votre locataire sera alors convoqué par avis officiel et un jugement pourra être rendu à son encontre, malgré son absence à la procédure. Ceci peut sembler lourd, mais peut valoir la peine pour obtenir la libération de la garantie en votre faveur.

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Le régime de la propriété par étages (PPE) est une forme de copropriété. Sa particularité réside en ce que chaque copropriétaire détient non seulement une part qui porte sur l’immeuble tout entier et ses parties intégrantes, mais également un droit exclusif de jouissance sur des parties délimitées de cet immeuble.

L’immeuble est ainsi partagé entre parties communes et parties privées. Un copropriétaire seul ne peut pas disposer librement des parties communes. Dans les parties du bâtiment faisant l’objet de son droit exclusif, le propriétaire d’étage a la faculté d’aménager et d’user les locaux comme il l’entend. Dans l’exercice de ses droits, le copropriétaire ne devra toutefois pas restreindre l’exercice du droit des autres copropriétaires, ni entraver leur utilisation. Il ne devra pas non plus porter atteinte aux intérêts de la communauté des copropriétaires.

Pour autant qu’il respecte les limites susmentionnées, il sera libre de constituer des droits réels limités (par ex. un usufruit ou un droit d’habitation) sur sa part d’étage. Il pourra également accorder des droits personnels à un tiers sur celle-ci.

Ainsi, compte tenu de ce qui précède, en tant que propriétaire d’étage, vous avez le pouvoir de conclure un contrat de bail portant sur votre part d’étage. Il faut cependant que vous soyez attentif au contenu de l’acte constitutif de votre PPE. En effet, ledit acte peut déroger au principe de liberté du propriétaire d’étage dans l’utilisation et la gestion de sa part. Il pourrait ainsi y être prévu qu’une unité d’étage ne pourra être valablement aliénée, grevée d’un droit d’habitation ou d’un usufruit ou même louée que si les autres copropriétaires n’ont pas, en vertu d’une décision prise à la majorité, formé opposition dans les 14 jours après avoir reçu communication de l’opération en question.

Une convention écrite postérieure à l’acte constitutif et votée unanimement par les copropriétaires peut également prévoir la même restriction. De telles clauses sont toutefois rares. En effet, si elles peuvent être intéressantes pour sauvegarder une certaine structure de propriétaires d’étages, elles restreignent la possibilité de négocier des droits relatifs à la part d’étage et peuvent donc provoquer une diminution de sa valeur.

Lorsque vous aurez vérifié que l’acte constitutif de la PPE ne contient pas de telles restrictions, vous serez libre de mettre en location votre lot à un locataire de votre choix. Une autorisation des autres copropriétaires n’est ainsi normalement pas requise.

Lors de la mise en location, comme tout bailleur, vous devrez être attentif, notamment, au choix de votre locataire. Il faudra choisir entre une personne physique ou une personne morale, déterminer si l’appartement sera loué à une personne seule ou s’il servira de logement de famille. Il faudra ensuite contrôler la solvabilité du locataire. A cet effet, il est usuel de demander une attestation de non-poursuite datant de moins de trois mois et les trois dernières fiches de salaire. Vous devrez également définir si vous souhaitez conclure un contrat de durée indéterminée ou de durée déterminée et fixer le montant du loyer de manière conforme aux règles légales. Sur ce point, il sera nécessaire de remettre au locataire un avis de fixation du loyer initial. Finalement, vous serez tenu de demander une garantie de loyer, de conclure les assurances nécessaires et de respecter toutes les exigences formelles du contrat.

La conclusion d’un tel contrat est réglée par de nombreuses bases légales et le non-respect de celles-ci peut avoir des répercussions importantes sur les rapports entre le locataire et le bailleur. Il est ainsi conseillé de se faire assister d’un spécialiste lors d’une mise en location.

Si vous souhaitiez, par la suite, mettre en vente votre bien, j’attire votre attention sur le fait que le contrat de bail ne s’éteindra pas de plein droit. S’il n’a pas été résilié valablement, le bail passera automatiquement au futur acquéreur. Cet élément peut avoir un impact sur le prix de vente du lot PPE.

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Le montant du loyer et son mode de fixation doivent être prévus d’entente entre le locataire et le bailleur. En effet, il s’agit d’un élément essentiel du contrat de bail.

Toutefois, vous n’avez aucune obligation de prévoir un montant chiffré; celui-ci peut être simplement déterminable. Tel est le cas d’un loyer fixé en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Ainsi, il est parfaitement licite de prévoir un loyer se déterminant en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire. Cette solution n’est d’ailleurs pas rare dans le cadre de contrats portant sur des locaux commerciaux. En effet, le locataire est rassuré par le fait que le loyer suivra la marche de ses affaires et sera donc plus bas si celles-ci ne sont pas favorables, tandis que le bailleur bénéficie de la prospérité économique de son locataire lorsque les affaires de ce dernier vont bien.

Le loyer proportionnel au chiffre d’affaires peut être fixé avec ou sans loyer de base minimum. Vous pouvez ainsi décider qu’un loyer de base minimum soit fixé (par exemple, CHF 50 000.- par an) et qu’à celui-ci s’ajoute un loyer supplémentaire qui dépendra des résultats d’exploitation de la boutique (par exemple, 5% du chiffre d’affaires).

Le Tribunal fédéral a jugé qu’un tel loyer ne pouvait être remis en cause par le locataire que dans les 30 jours suivant la conclusion du bail, ou alors à son échéance. Il ne pourra pas être attaqué en cours de bail. Ainsi, une hausse de loyer fondée sur l’application de la clause d’adaptation au chiffre d’affaires, qui ne modifie ni l’éventuel montant fixe, ni le pourcentage prévu, n’a pas à être notifiée sur formule officielle et ne peut pas être contestée selon les règles portant sur les majorations de loyer du Code des obligations.

Pour que les rapports contractuels se déroulent sereinement, nous vous conseillons de prévoir dans le contrat que le locataire devra remettre ses comptes au bailleur périodiquement (par semestre ou par année) et à ses frais. Mieux vaut exiger la remise des comptes révisés pour éviter tout problème d’interprétation de ceux-ci. Il est aussi préférable de prévoir que si le bailleur est insatisfait des relevés remis, il en informera le locataire par écrit et que ce dernier devra alors lui remettre, dans un délai de 30 jours, tous les justificatifs nécessaires au contrôle du chiffre d’affaires. Il est également fortement conseillé de définir dans le contrat ce qu’inclura le chiffre d’affaires, par exemple en indiquant qu’il correspond à toutes les ventes de marchandises et de services effectués par le locataire dans le bien loué, quel que soit le mode d’achat, le mode de livraison, ou encore le mode de paiement choisi.

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L’administrateur d’une PPE a essentiellement une fonction exécutive au sein de la communauté des propriétaires d’étages. Il doit par exemple exécuter tous les actes d’administration commune, gérer et utiliser les fonds qu’il détient et représenter la communauté à l’égard de tiers. Cependant, certaines autres compétences lui sont également attribuées de par la loi, comme par exemple, la convocation et la présidence de l’assemblée des propriétaires d’étages (art. 712n CC).

En principe et sous réserve d’un abus de droit, l’administrateur décide librement du moment de la tenue de l’assemblée des propriétaires d’étages. Il découle de la loi et notamment de l’obligation d’approuver chaque année le devis des frais annuels et les comptes que l’assemblée ordinaire d’une PPE doit avoir lieu une fois par année.

Certains règlements de PPE peuvent prévoir que l’assemblée ordinaire doit avoir lieu dans un certain délai, par exemple avant le 30 juin de chaque année civile. Il s’agit d’un délai d’ordre et le non-respect de ce délai, compte tenu des circonstances actuelles et des restrictions dans l’organisation de manifestations, n’emporte pas de conséquences immédiates.

Si une disposition de droit public empêche la tenue d’une assemblée, comme c’est le cas aujourd’hui, l’administrateur peut décider de ne pas la convoquer, de l’annuler ou de la reporter. En agissant ainsi, il respecte le cadre de ses compétences.

En effet, l’art. 6 al. 1 de l’Ordonnance 2 sur les mesures destinées à lutter contre le coronavirus (Covid-19) (ci-après Ordonnance 2 Covid-19) prévoit que «toutes les manifestations publiques ou privées, y compris les manifestations sportives et les activités associatives, sont interdites».

L’administrateur d’une assemblée de société peut, quel que soit le nombre de participants prévu et sans respecter le délai de convocation, imposer aux participants d’exercer leurs droits exclusivement par écrit, sous forme électronique ou par l’intermédiaire d’un représentant indépendant désigné par l’organisateur. L’organisateur peut prendre cette décision jusqu’au 19 avril 2020 et doit la notifier par écrit ou sous forme électronique aux participants, au plus tard quatre jours avant l’assemblée (art. 6a et 12 al. 6 de l’ordonnance 2 Covid-19).

Les PPE ne sont pas des sociétés, mais nous sommes d’avis que cette norme s’applique également par analogie aux assemblées de communautés de propriétaires d’étages, le but de cette ordonnance étant d’éviter les rassemblements de personnes.

Ainsi, même si le règlement de la PPE impose la tenue d’une assemblée annuelle physique, l’administrateur de PPE pourrait imposer, en cas de décisions urgentes, aux copropriétaires d’exercer leurs droits selon l’art. 6a de l’ordonnance 2 Covid-19, soit sous forme écrite ou électronique. Cependant, pour qu’une décision soit prise valablement, il faut qu’elle ait été approuvée par écrit et à l’unanimité de tous les propriétaires d’étages. S’il n’y a pas d’urgence, un report peut être envisagé.

Selon nous et compte tenu du fait qu’il n’y a pas de délai pour valider les comptes d’une PPE, le délai au 19 avril 2020 ne s’applique pas.

Dans les cas de PPE de petite taille, l’administrateur pourrait encore envisager la tenue de l’assemblée par téléphone ou visioconférence.

Compte tenu de ce qui précède, nous sommes d’avis que la tenue d’assemblée de communautés de propriétaires d’étages est interdite en vertu de l’Ordonnance fédérale précitée et que l’administrateur devra reporter ladite assemblée à une date ultérieure. En cas d’urgence, il conviendra de prendre toute décision par écrit, à l’unanimité des propriétaires d’étages.

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Le 16 mars 2020, le Conseil fédéral a pris des décisions inédites depuis la Seconde Guerre mondiale. Ces décisions sont à la hauteur du défi que représente la lutte contre la pandémie. La fermeture, notamment de certains commerces et des établissements publics, bouleverse tout un pan de notre économie, qui se trouve très durement touché.

Au-delà de notre avis de spécialistes du droit du bail, il n’existe aujourd’hui aucune jurisprudence sur les conséquences juridiques des fermetures obligatoires de certains commerces. Les tribunaux seront donc appelés à trancher ces questions, issues des décisions complétement inédites prises par les autorités fédérales.

Ces réserves étant exprimées, selon nous, les baux à loyers restent en cours tant pour les objets commerciaux que résidentiels. Le propriétaire doit continuer à mettre à disposition les locaux et les loyers restent dus. Les restrictions temporaires de certaines activités professionnelles n’impliquent pas que les locaux loués ne soient plus adaptés ou affectés d’un défaut. Ainsi, à notre avis, les droits et obligations mutuels découlant des baux restent valables. Il importe d’éviter un effet domino dans l’économie nationale et cantonale que provoqueraient des situations de rupture de paiement des locataires pour leurs loyers, mais aussi pour toutes leurs autres charges.

La société, en général, doit être solidaire aussi bien avec certains locataires qui sont durement touchés que certains propriétaires qui ne le seront, malheureusement, pas moins. C’est ainsi un appel à la solidarité et au bon sens qui a présidé à la signature de l’accord mentionné ci-dessus avec l’Etat de Genève. Il est prévu, ensuite des aides financières publiques importantes apportées aux locataires commerciaux dont les activités sont touchées par l’épidémie, que les bailleurs s’engagent dans la mesure de leurs moyens à:

• Envisager, au cas par cas, avec les entreprises et les indépendants, l’octroi de reports de loyers commerciaux, en tenant compte de leur viabilité économique à long terme;
• Aiguiller les locataires commerciaux en difficulté vers le dispositif de soutien aux entreprises et plus particulièrement la Fondation d’aide aux entreprises.

La Chambre genevoise immobilière remercie l’Etat de Genève et le Conseil fédéral pour les mesures de soutien inédites prises à l’égard de l’ensemble de l’économie.

Appel contestable de GastroSuisse 

Notre association déplore l’appel du 19 mars 2020 de GastroSuisse à ses membres de solliciter immédiatement des réductions massives de loyers (90%). Ce conseil nous semble créer bien plus de problèmes qu’il ne serait susceptible d’en résoudre, puisque notre analyse juridique s’oppose aux conclusions de GastroSuisse. Nous allons écrire à cette association de restaurateurs afin de l’inviter à réviser sa position.

Conseil aux propriétaires 

Les propriétaires immobiliers doivent assurer des charges de salaires, d’entretien, d’assurance, d’intérêts hypothécaires, d’impôts et l’idée de reporter ou de supprimer massivement les loyers constitue un slogan démagogique facile et un grave danger pour l’économie. Le dialogue et la concertation doivent être privilégiés: tous les acteurs économiques, et au-delà, tous les habitants de ce pays sont sur le même bateau! La CGI a conçu un exemple de lettre à l’intention des propriétaires, en cas de demande d’un locataire commercial.

Télécharger le courrier type

Le droit du bail prévoit en effet une protection pour les locataires dans les trois ans qui suivent la fin d’une procédure, pour autant qu’ils aient obtenu gain de cause. Les locataires sont aussi protégés si la procédure s’est terminée par une transaction. En revanche, si les locataires ont saisi les tribunaux sans raison ou s’ils ont obtenu une baisse de loyer avant de saisir les tribunaux, ils ne sont pas protégés.

Cela étant, cette règle n’est pas applicable dans le cas où un congé est donné en raison du besoin urgent du bailleur ou de ses proches d’utiliser eux-mêmes le bien loué, ou encore si le locataire est en défaut de paiement ou viole les règles du contrat de bail.

Dans le cas du besoin propre urgent du bailleur, ce dernier devra établir son besoin et son urgence. Pour admettre qu’un besoin est propre, il faut que l’utilisation des locaux soit nécessaire pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Pour admettre l’urgence, il faut que le besoin soit immédiat et actuel. D’après la jurisprudence, le besoin est immédiat lorsqu’il est susceptible de se concrétiser à plus ou moins brève échéance, en comparaison avec la date indiquée et la date pour laquelle une nouvelle résiliation est possible après la fin du délai de trois ans de protection. Il a par exemple été jugé que le bailleur revenant d’un séjour à l’étranger et propriétaire de deux appartements n’avait pas à chasser sa fille habitant l’un de ceux-ci ni à cohabiter avec elle dans un espace restreint, plutôt que de congédier les locataires occupant l’autre appartement.

Le besoin doit être actuel, en ce sens qu’un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas. Ainsi, il a été jugé que, lorsque l’utilisation des locaux ne nécessitait pas de grandes transformations, l’urgence du besoin devait être admise dès que la personne morale avait un intérêt à pouvoir exercer son activité économique dans les locaux. Tel est le cas lorsque le propriétaire doit payer des intérêts pour le capital emprunté pour l’achat de l’immeuble et doit aussi payer un loyer pour occuper d’autres locaux. En revanche, lorsque son utilisation des locaux présuppose de grandes transformations, voire même la démolition et la reconstruction du bâtiment, l’urgence dépend de l’état d’avancement de son projet de transformation: il n’est pas nécessaire que ce projet ait déjà été autorisé par les autorités administratives; il suffit qu’il soit susceptible d’obtenir leur autorisation.

Le besoin urgent doit également être réel, en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance. Il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons (par exemple personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu’il renonce à utiliser les locaux loués, mais il n’est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation de contrainte ou de nécessité.

Le Tribunal a récemment jugé d’une affaire où la bailleresse avait résilié le bail en février pour l’échéance survenant en juin, en invoquant un besoin qui surviendrait plusieurs mois plus tard (mai de l’année suivante). Elle souhaitait habiter cet appartement et revenir dans la région, après la fin de son stage. Le congé a été validé et tant le besoin que son urgence ont été admis. Quand bien même elle s’était logée ailleurs dans l’intervalle et avait donné le congé plusieurs mois avant la survenance du besoin, le Tribunal fédéral a admis que ce besoin était immédiat. Le bail n’étant résiliable qu’une fois par an, elle n’avait pas eu d’autre choix que résilier à cette date et les faits survenus postérieurement au congé n’avaient pas à être pris en considération.

Dans votre cas, il s’agira de voir votre situation en particulier et de vérifier que votre besoin est urgent, dans le sens décrit ci-dessus. Le seul fait que vous veniez d’hériter de ce bien ne sera peut-être pas suffisant, si vous êtes déjà logée ailleurs, mais il faudra vraiment examiner les circonstances de votre situation particulière.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
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