Pendant toute la durée du bail, le bailleur s’engage à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer. Ainsi, le bailleur ne peut pas accéder aux locaux loués comme bon lui semble, dans la mesure où le locataire dispose d’un droit à jouir des locaux.

Cependant, afin de sauvegarder son droit de propriété et d’exercer son obligation d’entretien, le bailleur doit pouvoir examiner régulièrement les locaux loués. La loi prévoit ainsi que le locataire est tenu d’autoriser le bailleur à inspecter la chose, dès lors que cet examen est nécessaire à l’entretien du bien loué. Le locataire ne doit supporter que les réparations nécessaires, faisant partie du devoir d’entretien du propriétaire, telles que travaux de réfection de façades ou les travaux d’entretien de l’appartement. Le locataire n’est pas obligé de supporter les travaux projetés en vue d’une relocation future.

Compte tenu de ce qui précède, le bailleur peut non seulement visiter l’objet loué lorsqu’il a connaissance d’un défaut, mais il peut également visiter le bien périodiquement, sans exagération, conformément au bon sens et aux règles de la bonne foi.

Par ailleurs, la loi oblige également le locataire à tolérer les visites du bailleur, lorsqu’elles sont nécessaires à la vente des locaux ou à leur relocation. Dans cette dernière hypothèse, le bail de durée indéterminée doit avoir été résilié et l’échéance du bail de durée déterminée doit être proche.

Pendant toute la durée du contrat de bail, le locataire étant le maître des lieux, le bailleur ne pourra faire valoir son droit de visiter les locaux que dans les cas prévus par la loi et mentionnés ci-dessus; il devra notamment tenir compte des égards dus au locataire. Il va de soi que le locataire peut accepter une visite du bailleur en dehors des cas réglementés par la loi.

Le droit de visite du bailleur doit être précédé d’un avertissement donné quelques jours auparavant. Le bailleur contacte donc son locataire suffisamment à l’avance pour convenir ensemble d’une date. En cas d’urgence, le locataire est tenu de consentir une visite immédiatement. En pratique, un laps de temps de cinq jours est considéré comme un délai d’avertissement raisonnable. Il peut cependant varier selon le cas d’espèce. Les visites doivent avoir lieu selon les heures consacrées aux affaires, c’est-à-dire durant les jours ouvrables. Lorsque les visites ont pour but la relocation de l’objet loué, il faut veiller à ce que le locataire ne soit pas dérangé constamment et essayer de regrouper les visites.

Qui doit visiter?

Le droit de visite appartient au bailleur ou à ses représentants (régie, concierge ou autre). Le locataire n’est pas tenu d’assister à ces visites et il peut confier ses clefs au concierge, par exemple, ou se faire représenter par une personne de confiance.

Le locataire qui refuse à tort l’accès aux locaux au bailleur s’expose à devoir des dommages-intérêts si le bailleur subit un préjudice, voire, suivant le cas d’espèce et après un avertissement écrit demeuré vain, à la résiliation de son contrat de bail.

Il convient de préciser qu’en cas de refus du locataire, le bailleur ne peut pas pénétrer de force dans les locaux. Il est contraint de demander au juge de condamner le locataire à accepter une visite des locaux.

Ainsi, dans votre cas et pour autant que vous préveniez votre locataire suffisamment en avance, ce dernier n’est pas légitimé à vous refuser l’accès à l’appartement en question.

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La loi prévoit que les frais accessoires ne peuvent être mis à la charge du locataire que pour autant que ceci ait été convenu spécialement dans le contrat. Par frais accessoires, il faut entendre par exemple les frais de chauffage et d’eau chaude, les taxes publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (taxes d’épuration des eaux usées ou d’enlèvement des ordures) ou les autres frais d’exploitation (frais de concierge, redevances pour le réseau de télévision par câble, électricité, gaz ou climatisation, ou encore les frais d’exploitation de l’ascenseur).

La loi n’oblige toutefois pas le bailleur à facturer séparément ces frais au locataire et le bailleur peut tout à fait décider de les inclure dans le loyer. On parle alors d’un «loyer, charges comprises». Dans ce cas, le loyer rémunère tous les frais accessoires, y compris le chauffage et l’eau chaude, et ce de façon implicite.

Si en revanche le bailleur entend faire supporter au locataire ces frais accessoires, le contrat de bail devra contenir une clause précise, afin que le locataire puisse comprendre quels sont les éléments qui lui seront facturés en plus du loyer.

Plusieurs options

Le bailleur peut facturer de plusieurs façons ces frais accessoires. Le bailleur peut tout d’abord convenir avec son locataire que ce dernier paiera directement auprès de tiers les factures de frais accessoires. Cela se rencontre très souvent en pratique dans le cadre de la location de maisons individuelles, où le locataire se charge lui-même de commander et de régler son mazout, ainsi que d’entretenir la chaudière ou d’autres installations en concluant des contrats de maintenance avec des entreprises spécialisées. Dans les appartements, le locataire paie aussi directement l’électricité au fournisseur. Si des installations individuelles de chauffage et/ou d’eau chaude existent, le locataire s’acquittera aussi directement des factures y relatives en mains de tiers.

Il est par ailleurs possible de prévoir, dans le contrat de bail, que le locataire paiera un forfait mensuel pour couvrir les frais accessoires usuels. Ce montant doit être fixé à l’avance et ne peut être modifié en cours de bail. A l’échéance du bail, le bailleur peut toutefois augmenter le montant du forfait par le bais d’un avis de majoration officiel. Ce système peut être défavorable à l’une ou l’autre des parties, le total des frais accessoires pouvant être supérieur ou inférieur au montant du forfait. A l’heure où le prix de l’énergie et de l’eau a tendance à beaucoup varier, ce système est peu appliqué. Il offre en revanche l’avantage d’occasionner moins de travail au bailleur, qui n’est pas tenu de fournir au locataire, chaque année, un décompte des frais accessoires.

Dans la majeure partie des cas, les frais accessoires sont facturés sous forme d’acomptes provisionnels, communément appelé les provisions pour charges (les termes «acompte» ou «provision» désignent en réalité la même chose). Le locataire règle généralement chaque mois un acompte, dont le montant est fixé dans le contrat de bail, puis un décompte est effectué en fin d’année ou en fin de période de chauffe. Le coût effectif des frais accessoires supporté par le bailleur sera comparé aux acomptes versés par le locataire et la différence fera l’objet d’un solde supplémentaire à verser par le locataire, dans l’hypothèse où les acomptes versés seraient inférieurs au coût total. Dans l’hypothèse inverse, c’est le bailleur qui devra rembourser au locataire le montant versé en trop. Un décompte doit bien évidemment être établi, puis communiqué au locataire, et ce chaque année.

Ajuster les provisions

Au moment de la signature du contrat, le bailleur n’a pas l’obligation d’informer le locataire sur le rapport entre le montant des provisions et celui du dernier décompte annuel des charges. Ainsi, si le montant des provisions a été fixé largement en dessous du montant effectif, le locataire devra néanmoins s’acquitter du solde important en fin d’exercice. Il est néanmoins recommandé de tenter de fixer le montant de l’acompte au plus près, afin d’éviter des mauvaises surprises de part et d’autre. Le montant des acomptes provisionnels pourra être revu à la hausse, pour l’échéance contractuelle, mais toujours par le biais de l’envoi d’un avis de majoration officiel, respectant les délais légaux.

Pour répondre à vos questions, vous n’êtes pas obligé de facturer séparément les frais de chauffage et d’eau chaude à votre locataire, mais vous pouvez tout à fait les inclure dans le loyer, qui sera alors «charges comprises». Cette solution, comme celle du forfait, à l’avantage de vous éviter d’établir un décompte annuel, mais elle ne vous permet pas de revoir le loyer ou le montant du forfait sans autres. Compte tenu des fluctuations possibles des prix de l’énergie, il me semble plus opportun de faire supporter au locataire le coût effectif des charges de chauffage et d’eau chaude et de lui demander de vous verser une provision mensuelle. Le locataire vous versera ainsi un acompte, mais il faudra que vous effectuiez un décompte chaque année. Par précaution, il n’est pas non plus inutile de rappeler dans le contrat que l’électricité sera à la charge du locataire et réglée directement par lui au fournisseur.

Il ne m’est bien évidemment pas possible de vous indiquer de manière précise quelle sera le montant de la provision à mentionner dans le contrat. Il conviendra pour cela de vous fonder sur le dernier décompte de vos charges de chauffage et d’eau chaude, afin de prévoir un acompte qui soit au plus près du coût effectif qui sera ensuite facturé au locataire. Toutefois, même si l’acompte fixé s’avérait trop bas, il ne saurait vous en être tenu rigueur et votre locataire devra vous régler le solde, sur la base d’un décompte que vous devrez vous fournir. Le montant de cet acompte pourrait ensuite être réajusté dans le respect des prescriptions légales (envoi d’une formule officielle), ce qui sera sans nul doute dans l’intérêt du locataire.

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Il convient de distinguer le cas de la chambre meublée de celui des autres logements meublés (studios, appartements, villas). En effet, le législateur a accordé un délai de résiliation plus bref uniquement pour le bail d’une chambre meublée. Ce délai plus court ne s’applique pas aux autres locations meublées.

Ainsi, selon la loi, une partie peut résilier le bail d’une chambre meublée en observant un délai de congé de deux semaines pour la fin d’un mois de bail.

Cela signifie en d’autres termes que le temps qui doit s’écouler entre la réception du congé et l’échéance du bail est de deux semaines. L’échéance, soit la date pour laquelle le contrat de bail peut être résilié, est la fin d’un mois. Il n’est dès lors pas possible de donner un congé au locataire d’une chambre meublée en cours de mois.

Par exemple, si le bail d’une chambre meublée débute le 1er février 2021, il pourra être résilié pour le 28 février, le 31 mars, etc., pour autant que le préavis de deux semaines soit respecté. Ce régime est applicable uniquement pour les chambres meublées louées indépendamment d’une habitation ou d’un local commercial.

Les chambres meublées sont distinguées des studios, en ce sens qu’elles ne disposent pas de salle de bains, ni de cuisine privative.

En outre, pour être «meublée», la chambre doit être garnie d’un mobilier minimum mis à disposition par le bailleur, soit être au moins pourvue d’un lit, d’une chaise, d’une table et d’une armoire.

En revanche, si la chambre est non meublée ou s’il s’agit d’autres logements meublés, le congé sera soumis aux règles applicables pour les baux d’habitation, soit à l’article 266c du Code des obligations, qui prévoit qu’une partie peut résilier le bail d’une habitation en observant un délai de trois mois pour le terme fixé par l’usage local, ou à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail (lorsque le contrat ne fixe aucune échéance).

Il n’est pas inutile de rappeler ici que ces préavis de résiliation légaux sont des minima. Les parties peuvent ainsi valablement les prolonger, mais pas prévoir des délais plus courts.

Dans votre cas, compte tenu du fait qu’il ne s’agit pas uniquement d’une chambre meublée, mais d’un appartement de trois pièces meublé, vous ne pourrez pas bénéficier du bref délai de résiliation prévu par l’article 266e du Code des obligations. Le préavis de trois mois sera applicable.

En conclusion, à l’exception de l’article 266e du Code des obligations relatif au délai et au terme de congé pour les chambres meublées, la loi ne fait pas de distinction entre les logements meublés ou non. Ceci signifie, en particulier, que seront applicables à vos relations contractuelles toutes les règles relatives aux baux d’habitation.

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Au début du bail, il est d’usage que les parties procèdent à un constat de l’état des locaux. Il s’agit de l’état des lieux d’entrée. Idéalement, cette visite fait l’objet d’un procès-verbal. Le Code des obligations ne prévoit pas un tel constat. Toutefois, les conditions générales genevoises prévoient ce qui suit: «A l’entrée du locataire, un état des lieux, comprenant également l’inventaire et l’état des accessoires, est dressé en deux exemplaires, en présence des deux parties qui le signent sur place; un exemplaire en format papier ou électronique est remis à chacune d’elles». Il est également prévu que ce document fasse partie intégrante du bail.

Ce constat doit ainsi se faire de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire ou de leurs représentants. A cette occasion, les parties peuvent noter les défauts existants à l’entrée du locataire. Ce constat permet également au bailleur de démontrer que les locaux ont été délivrés en bon état.

Ce procès-verbal prendra toute son utilité au moment de la comparaison de l’état des locaux à l’entrée et à la sortie du locataire. Les défauts constatés à la sortie et qui n’étaient pas présents au début du bail pourront ainsi être mis à la charge du locataire. Tel est également le cas, bien entendu, lorsque les parties n’ont pas procédé au constat d’état des lieux d’entrée. En effet, cela ne libère évidemment pas le locataire de son obligation d’user de la chose avec soin. Le constat d’état des lieux d’entrée facilite toutefois la preuve de l’inexistence de ces défauts à l’entrée du locataire.

Aucun contenu spécial n’est requis. Cependant, il est conseillé de remplir le procès-verbal de la manière la plus précise possible. Il existe un formulaire pré-imprimé, usuellement utilisé, qui vous facilitera la tâche. Au besoin, des photographies peuvent venir compléter le procès-verbal. Un témoin peut également être présent, voire, mais cependant plus rarement, un huissier judiciaire, mais cela s’avère généralement plutôt nécessaire à la sortie. Un professionnel peut, si vous le souhaitez, vous accompagner, ou effectuer ce travail pour vous.

Lors du constat, les parties notent, pièce par pièce, l’état des locaux en détaillant, si besoin, l’état des murs, des boiseries, des sols, etc. Le bon fonctionnement de la robinetterie, des interrupteurs, des stores ou volets et des prises électriques est également contrôlé. C’est aussi l’occasion de préciser les appareils et meubles mis à disposition du locataire et leur état. Le nombre de clefs remises au locataire est également indiqué. Afin de pouvoir constater le mieux possible l’état du bien, cette visite se fait de préférence dans des locaux vides. Si les locaux ont été entièrement ou partiellement refaits à neuf, il est conseillé de le préciser. Si tel n’est pas le cas, mais que le bien est en bon état et qu’il n’y a rien de spécial à signaler, la simple mention «en ordre», parfois raccourcie en «e.o.», suffit.

Ce constat est également l’occasion de préciser quels travaux les parties ont accepté d’entreprendre suite à cet état des lieux, le cas échéant. Une fois le constat terminé, les parties datent et signent le procès-verbal et chacune en garde un exemplaire. Il fait alors partie intégrante du contrat de bail. Il doit donc être conservé, cela d’autant plus que, généralement, le même document est utilisé lors de l’état des lieux de sortie. En effet, ce constat est alors simplement complété à la sortie du locataire, en spécifiant ce qui a été endommagé et les travaux à effectuer par le locataire (lui-même ou par le biais d’une entreprise). Il n’est ainsi pas nécessaire de rédiger intégralement un nouveau constat.

Ainsi, dans votre cas, il est essentiel de procéder à un état des lieux d’entrée, en mentionnant que l’appartement a été remis à neuf avant l’entrée des locataires.

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Cette clause, dite clause diplomatique, permet la restitution anticipée des locaux par le locataire. Elle est prévue dans les Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève (ci-après, «conditions générales») éditées par CGI Conseils (art. 48 de l’édition 2020). Ces conditions générales font partie intégrante du contrat de bail à loyer lorsque cela est prévu par les conditions particulières du contrat de bail.

En principe, le contrat de bail peut être résilié, par le locataire comme par le bailleur, pour son échéance, en respectant les délais légaux et contractuels.

Si le locataire veut restituer les locaux avant l’échéance du bail, il devra présenter au bailleur un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

La clause diplomatique introduit une seconde possibilité de restitution anticipée des locaux. Elle permet au locataire de dénoncer le contrat de bail pour la fin du mois qui suit celui pendant lequel il invoque la présente clause, cela sans présenter de locataire de remplacement.

Conditions d’application

Pour pouvoir faire usage de cette clause, le locataire doit être au bénéfice d’une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères, c’est-à-dire être membre du personnel des missions permanentes et des organisations internationales reconnues. Sa nationalité n’a pas d’importance.

De plus, ledit locataire doit être transféré hors du canton de Genève ou de Suisse par son employeur et doit présenter à son bailleur une pièce émanant dudit employeur confirmant ce transfert. Cela vaut également lorsque le locataire est licencié. Là aussi, il devra présenter une pièce justificative émanant de son employeur. La dénonciation du bail interviendra alors pour la fin du mois pour lequel le licenciement est effectif.

Ladite clause s’applique également à l’occupant du logement qui n’en serait, par hypothèse, pas le locataire, dans le cas par exemple ou la Mission étrangère prenait le bail à son nom, mais pour le compte de votre futur locataire. Pour cela, l’occupant doit impérativement être spécifiquement désigné par le contrat de bail.

Si le locataire use de la clause diplomatique, il pourra être libéré de manière anticipée, mais devra verser une indemnité pour rupture anticipée du contrat de bail équivalant à trois mois de loyer et charges, en plus du loyer et des charges restant dus jusqu’à la restitution des locaux pour l’échéance susmentionnée. L’indemnité sera toutefois réduite à concurrence de la perte effective de loyer si l’appartement peut être reloué moins de trois mois après sa libération effective par le locataire.

L’usage de ladite clause est également limité dans le temps, puisque le locataire ne peut pas en faire usage avant la fin de la première année de location.

Modifications possibles

Bien entendu, ladite clause peut être aménagée par les parties au contrat de bail. Il faudra, pour ce faire, le prévoir formellement dans les conditions particulières, en précisant que vous dérogez aux conditions générales.

Ainsi, vous pouvez, par exemple, décider que cette clause s’applique à votre locataire, employé d’une mission, mais qui ne serait pas au bénéfice d’une carte de légitimation délivrée par le Département fédéral des affaires étrangères.

Vous pouvez aussi renoncer à l’application de cette clause, même si votre locataire est au bénéfice d’une telle carte de légitimation. Comme dit précédemment, il faudra, pour cela, veiller à bien ajouter dans les conditions particulières que les parties renoncent à la clause diplomatique prévue dans les conditions générales.

Et bien entendu, si vous souhaitez que cette clause diplomatique s’applique telle quelle, ce sera le cas par le simple fait de joindre les conditions générales mentionnées ci-dessus à votre contrat.

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Le bailleur de locaux commerciaux bénéficie en effet d’une possibilité prévue dans le droit du bail qui n’est pas accordée au bailleur de logement. Il s’agit en réalité d’un droit de gage, appelé droit de rétention, sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l’aménagement, soit à l’usage de ceux-ci. Ce droit de rétention sert à garantir le loyer de l’année écoulée et, si le bail se poursuit, du semestre en cours. En relation avec ce droit de rétention, la plupart des baux commerciaux stipulent que le locataire s’engage à meubler suffisamment les lieux et à les maintenir meublés durant toute la durée du bail.

Les objets concernés sont, en particulier, le mobilier, les machines, l’équipement du locataire et les marchandises qui garnissent l’objet loué. La jurisprudence a même admis que ce droit de rétention pouvait également porter sur le mazout se trouvant dans la citerne. Les meubles considérés comme insaisissables selon les règles de la poursuite pour dettes et faillite ne peuvent en revanche pas faire l’objet du droit de rétention. Il s’agit des machines, des outils et instruments ou livres indispensables à l’exercice de la profession du locataire, ainsi que les objets réservés à son usage personnel.

Le droit de rétention garantit le loyer que le locataire est tenu de verser, mais également les frais accessoires, tel que le chauffage, l’eau chaude ou les autres prestations prévues dans le contrat de bail. La jurisprudence a précisé que ce droit pouvait également s’exercer pour garantir le paiement des indemnités pour occupation illicite lorsque le bail avait été résilié par l’une ou l’autre des parties. Il peut également garantir les frais de poursuite, les frais d’exercice du droit de rétention et les intérêts moratoires.

Procédure à suivre

Le droit de rétention ne peut être exercé par le propriétaire que lorsque le locataire a cessé de verser régulièrement son loyer. Le bailleur peut l’exercer aussitôt qu’il constate du retard. Il devra alors s’adresser à l’Office des poursuites, pour solliciter une prise d’inventaire. C’est à compter de la date de cette demande que seront calculées les périodes pour lesquelles le droit de rétention peut s’exercer.

Un officier se rendra ensuite chez le locataire, après qu’il aura été préalablement averti, afin de procéder à ladite prise d’inventaire. Le fonctionnaire devra mentionner sur l’inventaire autant de meubles que cela apparaîtra nécessaire pour garantir la prétention du bailleur. Si des objets appartenant à des tiers se trouvent dans les locaux, ils seront mentionnés au procès-verbal et le locataire sera tenu de signaler qu’ils ne lui appartiennent pas. Le bailleur sera alors informé par l’Office des poursuites de la revendication des tiers et sera invité à se déterminer. En cas de litige sur les biens revendiqués, la question de la propriété de ces objets devra être tranchée par un juge.

Le locataire peut s’opposer à la prise d’inventaire en s’acquittant du loyer dû ou en fournissant des sûretés à concurrence des prétentions du bailleur. Le droit de rétention s’exercera alors sur lesdites sûretés.

Le procès-verbal de prise d’inventaire sera transmis au bailleur par l’Office des poursuites, qui lui accordera un délai de 10 jours pour intenter une poursuite en réalisation du gage. Au travers de cette poursuite, le bailleur ne pourra réclamer que les montants qui ont justifié la prise d’inventaire et qui sont échus le jour de la réquisition de poursuite. Par la suite, un commandement de payer sera notifié au locataire, qui pourra y faire opposition. Si tel est le cas, le bailleur devra requérir du juge la mainlevée de l’opposition. Il devra alors démontrer qu’il est au bénéfice d’un titre valant reconnaissance de dettes, ce qui est en principe le cas lorsqu’un contrat de bail a été signé. Une fois la mainlevée de l’opposition prononcée par les autorités judiciaires, ou si le locataire n’a pas fait opposition à la poursuite, l’Office procèdera à la vente des meubles inventoriés, dont le produit servira à couvrir la créance du bailleur, à savoir les loyers et autres frais impayés.

Si le locataire semble décidé à déménager sans en avertir le bailleur, ce dernier aura la possibilité de requérir l’assistance de la force publique pour empêcher un tel déménagement. Le locataire sera alors contraint de laisser autant de meubles qu’il en faut pour garantir la créance du bailleur. L’Office des poursuites devra procéder à une prise d’inventaire immédiatement après l’intervention de la force publique. Si cette intervention arrive trop tard et que le locataire a d’ores et déjà déménagé, le bailleur peut faire réintégrer les objets, avec l’assistance de la force publique, dans les 10 jours qui suivent leur déplacement.

Ainsi, il semble judicieux, dans votre cas, de requérir au plus vite de l’Office des poursuites une prise d’inventaire. Pour ce faire, un formulaire est disponible sur le site Internet de l’Office des poursuites.

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La loi prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose, avec l’accord du bailleur. Le bailleur peut refuser de donner son accord à la sous-location dans plusieurs situations. La première est le refus du locataire de communiquer au bailleur les conditions de la sous-location, par exemple le montant du loyer ou la durée de la sous-location, ou encore le nom du sous-locataire. Le bailleur peut également s’opposer à la sous-location en cas de conditions abusives, c’est-à-dire lorsque le loyer de la sous-location est beaucoup plus élevé que le loyer principal, sans que cela ne soit justifié par des prestations supplémentaires du locataire. La jurisprudence considère qu’au-delà de 20% à 30% du loyer principal, le loyer est manifestement abusif. Enfin, le bailleur est fondé à rejeter la demande de sous-location lorsqu’elle présente pour lui des inconvénients majeurs, par exemple lorsque la destination des locaux est sensiblement modifiée.

Le Tribunal fédéral a introduit dans sa jurisprudence un quatrième motif de refus. Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle le locataire abuse de son droit de sous-location. En effet, le bailleur peut également refuser son consentement lorsque la sous-location n’a pas un caractère provisoire, soit lorsque le locataire n’a pas l’intention de réutiliser la chose dans un délai prévisible.

Ces conditions étant alternatives, il suffit que l’une d’elles soit réalisée pour que le bailleur puisse refuser son consentement à la sous-location.

L’accord du propriétaire est indispensable

La mise à disposition par un locataire de son appartement pour de courtes durées via des plates-formes de type Airbnb est considérée comme de la sous-location. Votre locataire doit dès lors vous demander votre accord avant chaque sous-location et vous transmettre les conditions de cette mise à disposition. Vous pourriez vous entendre pour un accord de principe, mais nous vous le déconseillons pour que vous gardiez une meilleure visibilité de l’occupation de votre appartement.

A noter encore que la loi genevoise interdit cette mise à disposition pour une durée totale supérieure à 90 jours par année. A défaut, cela s’apparenterait à une activité commerciale, interdite selon la législation en vigueur.

Dans votre cas, votre locataire ne vous a visiblement pas demandé votre accord. Il convient dès lors de l’interpeller en de lui demandant de vous transmettre les conditions de ces mises à disposition, en particulier le montant des sous-loyers qu’il encaisse et les différentes dates ou périodes concernées.

Si le locataire ne répond pas à votre courrier de mise en demeure demandant les conditions de la sous-location, vous pourriez résilier son bail.

S’il vous transmet les informations et qu’il apparaît que les conditions de la sous-location sont abusives, vous pourrez alors refuser de donner votre consentement et lui demander de réintégrer son logement dans un délai de 30 jours, en le menaçant de résilier son bail s’il ne s’exécute pas, ou de mettre fin à ces mises à dispositions ponctuelles.

Les conditions d’un tel congé extraordinaire étant extrêmement strictes, je vous recommande également d’adresser à votre locataire un congé ordinaire pour la prochaine échéance contractuelle de son bail, afin de sauvegarder vos droits.

En outre, vous pourrez éventuellement exiger de votre locataire la remise du gain obtenu frauduleusement par la sous-location. Il y a quelques années, un locataire a été condamné à rembourser à son bailleur une somme de près de CHF 190 000.- avec intérêts, correspondant au profit réalisé frauduleusement.

Il est en effet admis que le locataire, procédant à une sous-location non autorisée, excède les limites du droit que lui confère le contrat et, en sous-louant sans droit la chose d’autrui, empiète sur le patrimoine du bailleur et gère frauduleusement l’affaire d’autrui. Le bailleur peut alors s’approprier les profits qui résultent de cette ingérence. Il faut néanmoins que le locataire soit de mauvaise foi, ce qui devra être examiné de cas en cas.

Article paru dans l'hebdomadaire Tout l'immobilier

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Les principes applicables à la distance et la hauteur des plantations figurent dans la Loi d’application du Code civil et du Code des obligations (LaCC). Le canton de Genève a en effet usé de la compétence que lui offrait de Code Civil de légiférer en la matière depuis 1999.

Le principe général est l’interdiction de planter des arbres et haies, soit des plantes à la souche ligneuse, à moins de 50 centimètres de la limite parcellaire. S’il existe une clôture entre deux fonds voisins, cette interdiction n’est toutefois applicable qu’aux plantations dépassant la hauteur de la clôture.

Lorsque les plantations se situent dans les 2 mètres de la limite parcellaire, elles ne doivent pas dépasser 2 mètres de hauteur. Depuis le 27 juillet 2006, les plantations ne doivent pas dépasser 6 mètres de hauteur, entre 2 mètres et 5 mètres de la limite parcellaire, et 12 mètres de hauteur, entre 5 mètres et 10 mètres de cette limite. La législation cantonale ne règle pas la hauteur que les plantations doivent respecter au-delà de 10 mètres de la limite de propriété.

La distance se calcule du centre du pied de l’arbre perpendiculairement à la limite la plus rapprochée. La hauteur légale autorisée des plantations se calcule, elle, depuis le niveau naturel en limite de propriété.

Les plantations existantes avant le 27 juillet 2006 dont la hauteur dépassait 8 mètres entre 2 mètres et 5 mètres de la limite parcellaire et 16 mètres entre 5 et 10 mètres de cette limite sont régies par l’ancien droit.

Dès le 10 juillet 1999, les plantations qui se trouvent à plus de 2 mètres de la limite parcellaire devaient s’inscrire dans un gabarit tracé à 60°.

Aucune hauteur limite n’était imposée aux plantations existantes avant le 10 juillet 1999 se trouvant à plus de 2 mètres de la limite parcellaire et qui dépassaient, à cette date, le gabarit tracé à 60°.

Ces règles s’imposent lorsqu’il n’y a pas de convention entre les voisins concernés. Il est donc possible d’y déroger par contrat.

Le propriétaire d’un fonds peut exiger la suppression des plantations établies sur le fonds voisin en violation des distances susmentionnées. Il peut également exiger l’écimage des plantations qui ne respectent pas les hauteurs établies.

Ces facultés cessent toutefois si le propriétaire a laissé 30 ans s’écouler depuis l’établissement des plantations.

Dans le cas que vous me soumettez, il conviendrait de déterminer la hauteur de ces arbres et leur distance par rapport à la limite de votre parcelle. Il conviendrait également de savoir depuis quand ces arbres sont présents, pour vérifier si ce sont les limites posées par l’ancien droit qui s’appliquent ou si aucune limite de hauteur n’était même imposée par la loi.

En tout état, si la distance à la limite naturelle de votre propriété de l’un ou l’autre de ces arbres est inférieure à 2 mètres, celui-ci viole clairement la loi dans la mesure où sa hauteur excède 2 mètres. Vous pourriez ainsi en exiger sa suppression sur la base du droit cantonal.

Vous m’indiquez encore que ces arbres vous gênent par l’ombre qu’ils font sur votre terrain.

Selon le droit fédéral, le propriétaire d’un fonds doit s’abstenir, dans l’exercice de son droit de propriété, de tout excès au détriment du voisin. Les immiscions excessives sont donc interdites et le propriétaire du fonds voisin peut exiger que l’atteinte cesse.

Ainsi, les plantations qui priveraient une parcelle d’air, de soleil, de lumière, et pour autant qu’il ne s’agisse pas d’espèces protégées, pourraient tomber sous le coup des prescriptions du droit fédéral, même si ces arbres respectent les règles de distance et de hauteur prévues par la législation cantonale, voire si ces plantations bénéficient de la prescription trentenaire.

Les conditions d’applications de ces principes sont cependant extrêmement restrictives, en ce les plantations en question doivent d’une part vous causer un dommage, et d’autre part doivent excéder les limites de la tolérance que se doivent des voisins, au regard de l’usage local, de la situation et de la nature des immeubles.

Pour terminer, il y a toujours lieu, en matière de droit du voisinage, de favoriser l’échange, la discussion, voire la médiation en voisins, avant d’envisager toute action coercitive.

Article paru dans l'hebdomadaire Tout l'immobilier

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition par téléphone au 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Dans une PPE, selon la loi, le bien-fonds, c’est-à-dire le terrain, est impérativement une partie commune et ne peut faire l’objet d’un droit exclusif, c’est-à-dire être constitué en lot.

Le législateur a en effet prévu que certaines parties soient impérativement communes, telles que le terrain sur lequel l’immeuble est construit ou les parties élémentaires et les structures porteuses (les façades, le toit, les murs porteurs, etc.). Le terrain appartient donc à tous les copropriétaires, qui peuvent l’utiliser tout en respectant le droit des autres propriétaires. Il n’est donc pas possible de vendre une partie du terrain avec un lot.

Il est toutefois loisible de créer, par convention, des droits d’usage particuliers. Cela revient à accorder un droit à un (ou plusieurs) propriétaire d’étages sur une partie commune, qui  permettra d’exclure tout acte d’utilisation des autres propriétaires d’étages ou de tiers. Cela en fait, autrement dit, un espace privatif.

Tel est le cas notamment lorsque des propriétaires d’étages ont la jouissance exclusive d’un jardin ou d’une place de parking.

Plusieurs solutions sont envisageables pour constituer des droits d’usage particulier. Les parties peuvent opter pour la constitution d’un droit réel limité, comme par exemple une servitude, qui grève l’immeuble de base. Il est également possible de prévoir la constitution d’un droit d’utilisation exclusif par une inscription expresse dans le règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages. Enfin, les droits d’usage particuliers peuvent faire l’objet d’un contrat, comme par exemple un contrat de bail à loyer, entre le propriétaire d’étage bénéficiaire et la communauté des propriétaires d’étages.

Une servitude foncière ou personnelle permet d’accorder un droit d’usage particulier à l’un des propriétaires d’étages. Si elle est foncière, la servitude est rattachée au fonds dominant, soit au lot de la propriété d’étage. Concrètement, c’est le propriétaire du lot, actuel ou futur, qui en bénéficiera. Si elle est personnelle, la servitude est accordée à une personne, qu’elle soit propriétaire ou non du lot. Le risque que peut représenter la servitude personnelle est qu’elle suit son titulaire et non la part d’étage. Il est donc vivement recommandé de constituer une servitude foncière et non personnelle. De plus, une servitude ne peut être radiée qu’avec le consentement de son bénéficiaire, de sorte qu’une fois inscrite, il sera très difficile de revenir en arrière. C’est la raison pour laquelle la loi prévoit que les propriétaires d’étages doivent adopter cette décision à l’unanimité.

L’acte constitutif d’une servitude n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique, soit dans un acte notarié.

S’ils ne souhaitent pas constituer une servitude, les propriétaires d’étages peuvent accorder un droit d’usage particulier en l’insérant dans le règlement d’administration et d’utilisation. Le règlement peut accorder le droit d’usage particulier à un propriétaire d’étage individuellement désigné, mais il est également possible de rattacher le droit d’usage particulier à une part d’étage déterminée.

Dans les deux cas, ce droit doit être adopté à la majorité qualifiée des propriétaires d’étages et des quotes-parts (sauf dispositions contraires du règlement). Pour le supprimer, il faudra en sus obtenir l’accord du propriétaire concerné, de sorte qu’il sera également très difficile de revenir en arrière, une fois ce privilège accordé.

Enfin, un contrat de bail ou de prêt peut être conclu entre la communauté des propriétaires d’étages et l’un des propriétaires d’étages. Le contrat fixera l’étendue du droit accordé, ainsi que sa durée. Selon l’étendue et la durée de ce droit, la majorité pour la prise de cette décision pourra varier. Si un contrat de bail à loyer est conclu pour une durée de dix ans, par exemple, la double majorité sera requise. Si en revanche, une partie commune est prêtée pendant trois semaines à un propriétaire d’étage, il s’agira d’un acte d’administration courante. C’est à l’administrateur, si la communauté des propriétaires d’étages en a nommé un, que reviendra la compétence de conclure un tel contrat. Lorsque la communauté des propriétaires d’étages n’a pas désigné d’administrateur, un tel droit d’usage particulier devra, dans tous les cas, être attribué par une décision de l’assemblée des copropriétaires, au moins à la majorité simple.

Dans tous les cas, il est très important de formuler avec précision le contenu et les limites de ce droit. La question de l’entretien et des réparations de la partie cédée en droit d’usage exclusif devra aussi avoir été clairement établie, afin d’éviter toute discussion ultérieure entre les copropriétaires.

Dans votre situation, il s’agira de voir si l’ensemble des copropriétaires de votre PPE est d’accord de régler la situation en constituant des servitudes. Bien que ce mode de faire puisse paraitre plus compliqué, ce serait néanmoins la façon la plus appropriée pour que les choses soient réglées une fois pour toutes, de manière durable. Avec des servitudes foncières, les places seraient attachées aux lots. A défaut, il faudra alors envisager une modification de votre règlement, pour instaurer des droits d’usage particuliers, cela à la double majorité.

Article paru dans l'hebdomadaire Tout l'immobilier

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition par téléphone au 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Le contrat de bail peut être signé par plusieurs personnes qui sont soit cobailleurs, soit colocataires. Pour le bailleur, il est parfois intéressant d’avoir plusieurs colocataires, lesquels seront en principe solidaires du paiement du loyer. Le bailleur pourra ainsi réclamer la totalité du loyer au colocataire de son choix. En cas de résiliation du bail, le congé donné par les colocataires doit émaner de la totalité d’entre eux (ils doivent signer tous ensemble la lettre de résiliation).

A défaut, le congé est nul. Lorsqu’il quitte les locaux loués en cours de bail, le colocataire reste néanmoins solidairement lié par le contrat et reste débiteur du loyer, de la remise en état des locaux à la fin du bail, ainsi que de toute autre obligation découlant du bail. Une résiliation qui émanerait de ce seul colocataire sortant est sans effet, en vertu du principe de l’invisibilité du congé. Cela n’empêche pas le bailleur, avec l’accord du colocataire restant en place, de libérer le colocataire sortant en prévoyant un avenant au bail ou en signant un nouveau contrat de bail.

A noter par ailleurs que si le bail porte sur un logement familial, c’est-à-dire que l’appartement sert de domicile à un couple marié, le locataire ne peut pas résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint, que celui-ci ait signé le contrat ou non. En revanche, le juge du divorce peut attribuer les droits et obligations découlant du contrat de bail portant sur le logement familial à l’un ou l’autre des époux, et ce indépendamment de la question de savoir qui a signé le contrat de bail. Dans ce cas, le bailleur doit accepter de transférer le contrat de bail à un seul des ex-colocataires, voire même à l’un des ex-époux qui n’était pas titulaire du bail.

Dans le cadre d’une séparation judiciaire, le juge des mesures protectrices de l’union conjugale peut attribuer la jouissance exclusive du domicile conjugal à l’un des époux, mais cela n’oblige pas encore le bailleur à transférer ou modifier le bail. Les concubins ne bénéficient pas, en revanche, des mêmes droits que les époux.

Dans votre cas, il convient tout d’abord de vérifier si le bail porte sur un logement familial ou non. Si tel est le cas, ce n’est qu’en cas de décision par le juge du divorce que vous pourriez être contraint de libérer le locataire sortant et de transférer le bail au locataire restant. Des renseignements que vous m’avez fournis, il apparaît que le couple n’est pas marié, de sorte que le bail ne porte pas sur un logement familial au sens de la loi. S’il ne s’agit que de concubins, ceux-ci ne bénéficient pas des mêmes droits que les époux et doivent être considérés comme des colocataires ordinaires. Vous n’êtes ainsi aucunement obligé d’accepter la résiliation par un seul des colocataires qui n’occuperait plus l’appartement et souhaiterait être libéré des obligations découlant du bail.

Vous n’avez de plus aucune obligation d’accepter de transférer le bail au locataire restant. Bien évidemment, et si vous n’y voyez pas d’opposition, vous pouvez libérer la personne qui a quitté l’appartement, en signant un avenant au bail ou en concluant un nouveau bail avec la personne qui restera dans le logement. Il convient au préalable de vous assurer de la solvabilité du locataire restant, afin de savoir si ses revenus lui permettront d’assumer seul le paiement du loyer.

Article paru dans l'hebdomadaire Tout l'immobilier du 13 juillet 2020