Le contrat de bail peut être signé par plusieurs personnes qui sont soit cobailleurs, soit colocataires. Pour le bailleur, il est parfois intéressant d’avoir plusieurs colocataires, qui seront en principe solidaires du paiement du loyer. Le bailleur pourra ainsi réclamer la totalité du loyer au colocataire de son choix. En cas de résiliation du bail, le congé donné par les colocataires doit émaner de la totalité d’entre eux (ils doivent signer tous ensemble la lettre de résiliation). A défaut, le congé est nul. Lorsqu’il quitte les locaux loués en cours de bail, le colocataire reste néanmoins solidairement lié par le contrat et reste débiteur du loyer, de la remise en état des locaux à la fin du bail, ainsi que tenu de toute autre obligation découlant du bail. Une résiliation qui émanerait de ce seul colocataire sortant serait sans effet en vertu du principe de l’invisibilité du congé. Cela n’empêche pas le bailleur, avec l’accord du colocataire restant en place, de libérer le colocataire sortant en prévoyant un avenant au bail ou en signant un nouveau contrat de bail.

A noter par ailleurs que si le bail porte sur un logement familial, c’est-à-dire que l’appartement sert de domicile à un couple marié, le locataire ne peut pas résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint, que celui-ci ait signé le contrat ou non. En revanche, le juge du divorce peut attribuer les droits et obligations découlant du contrat de bail portant sur le logement familial à l’un ou l’autre des époux, et ce indépendamment de la question de savoir qui a signé le contrat de bail. Dans ce cas, le bailleur doit accepter de transférer le contrat de bail à un seul des ex-colocataires, voire même à l’un des ex-époux qui n’était pas titulaire du bail. Dans le cadre d’une séparation judiciaire, le juge des mesures protectrices de l’union conjugale peut attribuer la jouissance exclusive du domicile conjugal à l’un des époux, mais cela n’oblige pas encore le bailleur à transférer ou modifier le bail. Les concubins ne bénéficient pas, en revanche, des mêmes droits que les époux.

Dans votre cas, il convient tout d’abord de vérifier si le bail porte sur un logement familial ou non. Si tel est le cas, ce n’est qu’en cas de décision par le juge du divorce que vous pourriez être contraint de libérer le locataire sortant et de transférer le bail au locataire restant. Des renseignements que vous m’avez fournis, il apparaît que le couple n’est pas marié, de sorte que le bail ne porte pas sur un logement familial au sens de la loi. S’il ne s’agit que de concubins, ceux-ci ne bénéficient pas des mêmes droits que les époux et doivent être considérés comme des colocataires ordinaires. Vous n’êtes ainsi aucunement obligé d’accepter la résiliation par un seul des colocataires qui n’occuperait plus l’appartement et qui souhaiterait être libéré des obligations découlant du bail. Vous n’avez de plus aucune obligation d’accepter de transférer le bail au locataire restant. Bien évidemment, et si vous n’y voyez pas d’opposition, vous pouvez libérer la personne qui a quitté l’appartement en signant un avenant au bail ou en concluant un nouveau bail avec la personne qui restera dans le logement. Il convient au préalable de vous assurer de la solvabilité du locataire restant, afin de savoir si ses revenus lui permettent d’assumer seul le paiement du loyer.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

Le contrat de bail à loyer est le contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage du bien au locataire, moyennant le paiement d’un loyer. La loi ne prévoit aucune forme particulière à respecter pour la conclusion d’un tel contrat. Il peut donc se conclure par écrit, par oral ou même par actes concluants. Il suffit alors que le bailleur remette les clefs au locataire et qu’il accepte le paiement d’un loyer. Ces actes seront alors considérés comme concluants et le bail sera valable.

Bail écrit vivement recommandé

Cependant, il est vivement recommandé de conclure un bail écrit. En effet, en sus de prévenir tout débat sur l’existence même d’un tel contrat, de nombreux conflits peuvent être évités lorsque les parties se sont accordées par écrit et que les conditions de la location sont claires pour les deux parties. Bien souvent, les tensions et même les procédures judiciaires trouvent leur origine dans une incompréhension entre le bailleur et le locataire. Bien rédiger son contrat peut permettre de les éviter. Le contrat écrit prévoira notamment le montant du loyer, la durée du bail, la destination des locaux, la nécessité ou non d’établir une garantie de loyer et son montant, etc. A cela s’ajoute que l’avis de fixation du loyer initial doit impérativement être remis au locataire au début du bail, sous peine de nullité du contrat de bail quant au montant du loyer.

Pour vous aider dans la rédaction d’un tel contrat, la Chambre genevoise immobilière et l’USPI Genève proposent un contrat de bail écrit type présentant les garanties nécessaires à l’établissement de rapports contractuels sains. Il est composé d’un contrat de bail pré-imprimé, à compléter par les parties, portant notamment sur l’objet du contrat et sa durée. S’y ajoutent les conditions générales et les règles et usages locatifs appliqués dans le Canton de Genève. Ceux-ci régissent l’essentiel des relations entre le bailleur et son locataire tout au long du rapport contractuel (usage et entretien de la chose, délais de résiliation, etc.). Pour le surplus, les parties peuvent prévoir des dispositions particulières, tout en respectant les limites de la loi.

Après la fin du bail

Comme dit précédemment, la conclusion du contrat de bail peut également se faire de manière tacite. Il en sera de même si le locataire reste dans les locaux au terme d’un contrat de durée déterminée en continuant à payer un loyer, sans que le bailleur ne réagisse. Ainsi, dans ces situations, il est important de signaler par écrit au locataire que le montant qu’il vous verse régulièrement correspondant au loyer est, en réalité, une indemnité pour occupation illicite et que cela ne remet pas en cause le fait que le bail ait pris fin.

En conclusion, même si vos locataires sont des proches, il est fortement conseillé d’établir un contrat de bail écrit, afin d’éviter, autant que possible, tout malentendu et tout conflit. Il est également impératif de remettre au locataire un avis de fixation du loyer initial.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30,  au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

La loi prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble, d’un appartement, d’une villa ou d’un local commercial, les baux en cours relatifs à ces objets passent au nouveau propriétaire de la chose. Ce dernier devient donc partie au contrat de bail, à la place du bailleur initial, de par la loi et indépendamment de la volonté des parties.

Le bailleur initial peut résilier le bail en cours pour la prochaine échéance du contrat, en respectant le délai de congé légal, avant le transfert de propriété. Une telle résiliation ne protège cependant pas l’acquéreur d’une procédure judiciaire, ni d’une demande de prolongation de son bail.

Dès le transfert de propriété, le nouvel acquéreur peut résilier le contrat de bail de son locataire comme n’importe quel bailleur.

La loi prévoit que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie du privilège de pouvoir résilier le contrat de bail de manière anticipée. Celui-ci a en effet la possibilité de résilier le bail pour le prochain terme légal (soit à la fin de chaque trimestre de bail, soit à fin mars, fin juin, fin septembre ou fin décembre s’il n’est pas possible de savoir quand le bail a débuté), en respectant le délai de résiliation légal de trois mois pour les logements.

Ces délais sont comptés à partir de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Le nouveau propriétaire n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs qui pourraient être prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire et l’ancien propriétaire.

Il convient par conséquent d’être attentif et de résilier le contrat de bail pour la première échéance légale du bail après l’inscription au Registre foncier. En effet, avant l’inscription au Registre foncier, le bailleur n’est pas encore propriétaire et la résiliation notifiée par ce dernier est nulle.

Pour pouvoir bénéficier de ce privilège et avoir le droit de résilier le contrat de bail de manière anticipée, le nouveau propriétaire doit cependant invoquer un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés, tels que conjoint, enfants, frère ou sœur.

Le besoin du nouveau propriétaire sera considéré comme urgent lorsqu’on ne peut pas lui imposer une longue attente avant de pouvoir récupérer l’usage de l’appartement ou du local commercial. Le besoin doit être sérieux (c’est-à-dire ne pas constituer un prétexte), concret et actuel (il ne doit pas s’agir d’un besoin futur ou hypothétique).

Si le bailleur échoue à démontrer l’urgence de son besoin, il ne sera pas fondé à résilier le contrat de bail de manière anticipée et devra résilier le contrat de bail en respectant le délai et le terme prévus par le contrat.

Dans tous les cas, le bailleur devra respecter les règles de forme et de notification de toute résiliation du bail, c’est-à-dire résilier le contrat au moyen d’une formule officielle de résiliation. A noter que si les locataires sont mariés, il conviendra de notifier une résiliation à chacun des époux, sous deux plis séparés.

Le locataire garde théoriquement le droit de s’opposer à la résiliation anticipée de son contrat de bail et peut également demander une prolongation dudit bail. Si une prolongation devait être accordée, elle devrait être de courte durée. En effet, dans la mesure où le bailleur peut se prévaloir d’un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches – puisqu’il a été autorisé à résilier de manière anticipée le contrat -, les intérêts du locataire devraient logiquement céder le pas devant ceux du propriétaire ou de ses proches. Cela étant, la procédure peut durer un certain nombre de mois et il se peut que vous deviez trouver une solution de logement dans l’intervalle.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30,  au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin, mais il passe aux héritiers dans le cadre de la succession. Les héritiers qui ne veulent pas reprendre la chose louée bénéficient d’une possibilité de résilier le bail sans attendre l’échéance, mais en respectant un préavis de trois mois pour le prochain terme légal, soit pour chaque trimestre de bail.

S’agissant de la reprise du bail, le Tribunal fédéral a considéré que seuls les héritiers qui vivaient dans l’appartement à titre principal, et non de façon intermittente, avec le défunt avant le décès étaient en droit de prétendre à cette reprise de bail. Ainsi, les petits-enfants qui viendraient s’installer dans l’appartement de leur grand-mère juste après son décès ne pourraient pas prétendre avoir repris le bail et ne pourraient se prévaloir de la protection accordée par le droit du bail en cas de résiliation du bail par le bailleur.

Mais les héritiers peuvent aussi répudier la succession. Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué.

Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite, afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession.

Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision d’entrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse d’entrer dans ce contrat de bail.

Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il s’est passé en général plusieurs mois pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.

Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.

Le bailleur doit alors être nommé «gardien d’actifs» jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite. Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.

Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur de ces biens, dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.

Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit – hélas! – se résoudre à comptabiliser une perte.

Dans votre cas, il convient d’attendre de voir si les héritiers répudient ou non la succession. Si tel était le cas, vous devriez prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites, afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soient effectués, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé «gardien des actifs».

Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur.

Si les héritiers décidaient de reprendre le bail, vous pourriez le résilier et seuls ceux qui résidaient à titre principal avec le défunt pourraient se prévaloir d’une protection contre ce congé.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30,  au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

Dans une PPE, selon la loi, le bien-fonds, c’est-à-dire le terrain, est impérativement une partie commune et ne peut faire l’objet d’un droit exclusif, c’est-à-dire être constitué en lot.

Le législateur a en effet prévu que certaines parties soient impérativement communes, telles que le terrain sur lequel l’immeuble est construit ou les parties élémentaires et les structures porteuses (les façades, le toit, les murs porteurs, etc.). Le terrain appartient donc à tous les copropriétaires, qui peuvent l’utiliser tout en respectant le droit des autres propriétaires. Il n’est donc pas loisible de vendre une partie du terrain avec un lot.

Il est toutefois possible de créer, par convention, des droits d’usage particuliers. Cela revient à accorder un droit à un (ou plusieurs) propriétaire d’étages sur une partie commune, qui lui permettra d’exclure tout acte d’utilisation des autres propriétaires d’étages ou de tiers. Cela en fait, autrement dit, un espace privatif.

Tel est le cas notamment lorsque des propriétaires d’étages ont la jouissance exclusive d’un jardin ou d’une place de parc.

Les options

Plusieurs solutions sont envisageables pour constituer des droits d’usage particulier. Les parties peuvent opter pour la constitution d’un droit réel limité, comme par exemple une servitude qui grève l’immeuble de base. Il est également possible de prévoir la constitution d’un droit d’utilisation exclusif par une inscription expresse dans le règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages. Enfin, les droits d’usage particuliers peuvent faire l’objet d’un contrat, comme par exemple un contrat de bail à loyer, entre le propriétaire d’étages bénéficiaire et la communauté des propriétaires d’étages.

Une servitude foncière ou personnelle permet d’accorder un droit d’usage particulier à l’un des propriétaires d’étages. Si elle est foncière, la servitude est rattachée au fonds dominant, soit au lot de la propriété d’étage. Concrètement, c’est le propriétaire du lot, actuel ou futur, qui en bénéficiera. Si elle est personnelle, la servitude est accordée à une personne, qu’elle soit propriétaire ou non du lot. Le risque que peut représenter la servitude personnelle est qu’elle suit son titulaire et non la part d’étage. Il est donc vivement recommandé de constituer une servitude foncière et non personnelle. De plus, une servitude ne peut être radiée qu’avec le consentement de son bénéficiaire, de sorte qu’une fois inscrite, il sera très difficile de revenir en arrière. C’est la raison pour laquelle la loi prévoit que les propriétaires d’étages doivent adopter cette décision à l’unanimité.

L’acte constitutif d’une servitude n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique, soit dans un acte notarié.

S’ils ne souhaitent pas constituer une servitude, les propriétaires d’étages peuvent accorder un droit d’usage particulier en l’insérant dans le règlement d’administration et d’utilisation. Le règlement peut accorder le droit d’usage particulier à un propriétaire d’étages individuellement désigné mais il est également possible de rattacher le droit d’usage particulier à une part d’étage déterminée.

Dans les deux cas, ce droit doit être adopté à la majorité qualifiée des propriétaires d’étages et des quotes-parts (sauf dispositions contraires du règlement). Pour le supprimer, il faudra en sus obtenir l’accord du propriétaire concerné, de sorte qu’il sera également très difficile de revenir en arrière, une fois ce privilège accordé.

Enfin, un contrat de bail ou de prêt peut être conclu entre la communauté des propriétaires d’étages et l’un des propriétaires d’étages. Le contrat fixera l’étendue du droit accordé, ainsi que sa durée. Selon l’étendue et la durée de ce droit, la majorité pour la prise de cette décision pourra varier. Si un contrat de bail à loyer est conclu pour une durée de dix ans, par exemple, la double majorité sera requise. Si en revanche, une partie commune est prêtée pendant trois semaines à un propriétaire d’étage, il s’agira d’un acte d’administration courante. C’est à l’administrateur, si la communauté des propriétaires d’étages en a nommé un, à qui reviendra la compétence de conclure un tel contrat.

Lorsque la communauté des propriétaires d’étages n’a pas désigné d’administrateur, un tel droit d’usage particulier devra, dans tous les cas, être pris par une décision de l’assemblée des copropriétaires, approuvée par la majorité simple, au moins, des propriétaires d’étages.

Dans tous les cas, il est très important de formuler avec précision le contenu et les limites de ce droit. La question de l’entretien et des réparations de la partie cédée en droit d’usage exclusif devra aussi avoir été clairement établie, afin d’éviter toute discussion ultérieure entre les copropriétaires.

Dans votre cas, il s’agira de voir si l’ensemble des copropriétaires de votre PPE sont d’accord de constituer une servitude. A défaut, il faudra alors envisager une modification de votre règlement pour instaurer un droit d’usage particulier, ce à la double majorité.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30,  au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Pour devenir membre: www.cgionline.ch
 

Pendant toute la durée du bail, le bailleur s’engage à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer. Ainsi, le bailleur ne peut pas accéder aux locaux loués comme bon lui semble, dans la mesure où le locataire dispose d’un droit à jouir des locaux.

Cependant, afin de sauvegarder son droit de propriété et d’exercer son obligation d’entretien, le bailleur doit pouvoir examiner régulièrement les locaux loués. La loi prévoit ainsi que le locataire est tenu d’autoriser le bailleur à inspecter la chose, dès lors que cet examen est nécessaire à l’entretien du bien loué. Le locataire ne doit supporter que les réparations nécessaires, faisant partie du devoir d’entretien du propriétaire, telles que travaux de réfection de façades ou les travaux d’entretien de l’appartement. Le locataire n’est pas obligé de supporter les travaux projetés en vue d’une relocation future.

Compte tenu de ce qui précède, le bailleur peut non seulement visiter l’objet loué lorsqu’il a connaissance d’un défaut, mais il peut également visiter le bien périodiquement, sans exagération, conformément au bon sens et aux règles de la bonne foi.

Par ailleurs, la loi oblige également le locataire à tolérer les visites du bailleur, lorsqu’elles sont nécessaires à la vente des locaux ou à leur relocation. Dans cette dernière hypothèse, le bail de durée indéterminée doit avoir été résilié et l’échéance du bail de durée déterminée doit être proche.

Pendant toute la durée du contrat de bail, le locataire étant le maître des lieux, le bailleur ne pourra faire valoir son droit de visiter les locaux que dans les cas prévus par la loi et mentionnés ci-dessus; il devra notamment tenir compte des égards dus au locataire. Il va de soi que le locataire peut accepter une visite du bailleur en dehors des cas réglementés par la loi.

Le droit de visite du bailleur doit être précédé d’un avertissement donné quelques jours auparavant. Le bailleur contacte donc son locataire suffisamment à l’avance pour convenir ensemble d’une date. En cas d’urgence, le locataire est tenu de consentir une visite immédiatement. En pratique, un laps de temps de cinq jours est considéré comme un délai d’avertissement raisonnable. Il peut cependant varier selon le cas d’espèce. Les visites doivent avoir lieu selon les heures consacrées aux affaires, c’est-à-dire durant les jours ouvrables. Lorsque les visites ont pour but la relocation de l’objet loué, il faut veiller à ce que le locataire ne soit pas dérangé constamment et essayer de regrouper les visites.

Qui doit visiter?

Le droit de visite appartient au bailleur ou à ses représentants (régie, concierge ou autre). Le locataire n’est pas tenu d’assister à ces visites et il peut confier ses clefs au concierge, par exemple, ou se faire représenter par une personne de confiance.

Le locataire qui refuse à tort l’accès aux locaux au bailleur s’expose à devoir des dommages-intérêts si le bailleur subit un préjudice, voire, suivant le cas d’espèce et après un avertissement écrit demeuré vain, à la résiliation de son contrat de bail.

Il convient de préciser qu’en cas de refus du locataire, le bailleur ne peut pas pénétrer de force dans les locaux. Il est contraint de demander au juge de condamner le locataire à accepter une visite des locaux.

Ainsi, dans votre cas et pour autant que vous préveniez votre locataire suffisamment en avance, ce dernier n’est pas légitimé à vous refuser l’accès à l’appartement en question.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

La loi prévoit que les frais accessoires ne peuvent être mis à la charge du locataire que pour autant que ceci ait été convenu spécialement dans le contrat. Par frais accessoires, il faut entendre par exemple les frais de chauffage et d’eau chaude, les taxes publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (taxes d’épuration des eaux usées ou d’enlèvement des ordures) ou les autres frais d’exploitation (frais de concierge, redevances pour le réseau de télévision par câble, électricité, gaz ou climatisation, ou encore les frais d’exploitation de l’ascenseur).

La loi n’oblige toutefois pas le bailleur à facturer séparément ces frais au locataire et le bailleur peut tout à fait décider de les inclure dans le loyer. On parle alors d’un «loyer, charges comprises». Dans ce cas, le loyer rémunère tous les frais accessoires, y compris le chauffage et l’eau chaude, et ce de façon implicite.

Si en revanche le bailleur entend faire supporter au locataire ces frais accessoires, le contrat de bail devra contenir une clause précise, afin que le locataire puisse comprendre quels sont les éléments qui lui seront facturés en plus du loyer.

Plusieurs options

Le bailleur peut facturer de plusieurs façons ces frais accessoires. Le bailleur peut tout d’abord convenir avec son locataire que ce dernier paiera directement auprès de tiers les factures de frais accessoires. Cela se rencontre très souvent en pratique dans le cadre de la location de maisons individuelles, où le locataire se charge lui-même de commander et de régler son mazout, ainsi que d’entretenir la chaudière ou d’autres installations en concluant des contrats de maintenance avec des entreprises spécialisées. Dans les appartements, le locataire paie aussi directement l’électricité au fournisseur. Si des installations individuelles de chauffage et/ou d’eau chaude existent, le locataire s’acquittera aussi directement des factures y relatives en mains de tiers.

Il est par ailleurs possible de prévoir, dans le contrat de bail, que le locataire paiera un forfait mensuel pour couvrir les frais accessoires usuels. Ce montant doit être fixé à l’avance et ne peut être modifié en cours de bail. A l’échéance du bail, le bailleur peut toutefois augmenter le montant du forfait par le bais d’un avis de majoration officiel. Ce système peut être défavorable à l’une ou l’autre des parties, le total des frais accessoires pouvant être supérieur ou inférieur au montant du forfait. A l’heure où le prix de l’énergie et de l’eau a tendance à beaucoup varier, ce système est peu appliqué. Il offre en revanche l’avantage d’occasionner moins de travail au bailleur, qui n’est pas tenu de fournir au locataire, chaque année, un décompte des frais accessoires.

Dans la majeure partie des cas, les frais accessoires sont facturés sous forme d’acomptes provisionnels, communément appelé les provisions pour charges (les termes «acompte» ou «provision» désignent en réalité la même chose). Le locataire règle généralement chaque mois un acompte, dont le montant est fixé dans le contrat de bail, puis un décompte est effectué en fin d’année ou en fin de période de chauffe. Le coût effectif des frais accessoires supporté par le bailleur sera comparé aux acomptes versés par le locataire et la différence fera l’objet d’un solde supplémentaire à verser par le locataire, dans l’hypothèse où les acomptes versés seraient inférieurs au coût total. Dans l’hypothèse inverse, c’est le bailleur qui devra rembourser au locataire le montant versé en trop. Un décompte doit bien évidemment être établi, puis communiqué au locataire, et ce chaque année.

Ajuster les provisions

Au moment de la signature du contrat, le bailleur n’a pas l’obligation d’informer le locataire sur le rapport entre le montant des provisions et celui du dernier décompte annuel des charges. Ainsi, si le montant des provisions a été fixé largement en dessous du montant effectif, le locataire devra néanmoins s’acquitter du solde important en fin d’exercice. Il est néanmoins recommandé de tenter de fixer le montant de l’acompte au plus près, afin d’éviter des mauvaises surprises de part et d’autre. Le montant des acomptes provisionnels pourra être revu à la hausse, pour l’échéance contractuelle, mais toujours par le biais de l’envoi d’un avis de majoration officiel, respectant les délais légaux.

Pour répondre à vos questions, vous n’êtes pas obligé de facturer séparément les frais de chauffage et d’eau chaude à votre locataire, mais vous pouvez tout à fait les inclure dans le loyer, qui sera alors «charges comprises». Cette solution, comme celle du forfait, à l’avantage de vous éviter d’établir un décompte annuel, mais elle ne vous permet pas de revoir le loyer ou le montant du forfait sans autres. Compte tenu des fluctuations possibles des prix de l’énergie, il me semble plus opportun de faire supporter au locataire le coût effectif des charges de chauffage et d’eau chaude et de lui demander de vous verser une provision mensuelle. Le locataire vous versera ainsi un acompte, mais il faudra que vous effectuiez un décompte chaque année. Par précaution, il n’est pas non plus inutile de rappeler dans le contrat que l’électricité sera à la charge du locataire et réglée directement par lui au fournisseur.

Il ne m’est bien évidemment pas possible de vous indiquer de manière précise quelle sera le montant de la provision à mentionner dans le contrat. Il conviendra pour cela de vous fonder sur le dernier décompte de vos charges de chauffage et d’eau chaude, afin de prévoir un acompte qui soit au plus près du coût effectif qui sera ensuite facturé au locataire. Toutefois, même si l’acompte fixé s’avérait trop bas, il ne saurait vous en être tenu rigueur et votre locataire devra vous régler le solde, sur la base d’un décompte que vous devrez vous fournir. Le montant de cet acompte pourrait ensuite être réajusté dans le respect des prescriptions légales (envoi d’une formule officielle), ce qui sera sans nul doute dans l’intérêt du locataire.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition,  le matin de 8h30 à 11h30,  au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Pour devenir membre: www.cgionline.ch

Il convient de distinguer le cas de la chambre meublée de celui des autres logements meublés (studios, appartements, villas). En effet, le législateur a accordé un délai de résiliation plus bref uniquement pour le bail d’une chambre meublée. Ce délai plus court ne s’applique pas aux autres locations meublées.

Ainsi, selon la loi, une partie peut résilier le bail d’une chambre meublée en observant un délai de congé de deux semaines pour la fin d’un mois de bail.

Cela signifie en d’autres termes que le temps qui doit s’écouler entre la réception du congé et l’échéance du bail est de deux semaines. L’échéance, soit la date pour laquelle le contrat de bail peut être résilié, est la fin d’un mois. Il n’est dès lors pas possible de donner un congé au locataire d’une chambre meublée en cours de mois.

Par exemple, si le bail d’une chambre meublée débute le 1er février 2021, il pourra être résilié pour le 28 février, le 31 mars, etc., pour autant que le préavis de deux semaines soit respecté. Ce régime est applicable uniquement pour les chambres meublées louées indépendamment d’une habitation ou d’un local commercial.

Les chambres meublées sont distinguées des studios, en ce sens qu’elles ne disposent pas de salle de bains, ni de cuisine privative.

En outre, pour être «meublée», la chambre doit être garnie d’un mobilier minimum mis à disposition par le bailleur, soit être au moins pourvue d’un lit, d’une chaise, d’une table et d’une armoire.

En revanche, si la chambre est non meublée ou s’il s’agit d’autres logements meublés, le congé sera soumis aux règles applicables pour les baux d’habitation, soit à l’article 266c du Code des obligations, qui prévoit qu’une partie peut résilier le bail d’une habitation en observant un délai de trois mois pour le terme fixé par l’usage local, ou à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail (lorsque le contrat ne fixe aucune échéance).

Il n’est pas inutile de rappeler ici que ces préavis de résiliation légaux sont des minima. Les parties peuvent ainsi valablement les prolonger, mais pas prévoir des délais plus courts.

Dans votre cas, compte tenu du fait qu’il ne s’agit pas uniquement d’une chambre meublée, mais d’un appartement de trois pièces meublé, vous ne pourrez pas bénéficier du bref délai de résiliation prévu par l’article 266e du Code des obligations. Le préavis de trois mois sera applicable.

En conclusion, à l’exception de l’article 266e du Code des obligations relatif au délai et au terme de congé pour les chambres meublées, la loi ne fait pas de distinction entre les logements meublés ou non. Ceci signifie, en particulier, que seront applicables à vos relations contractuelles toutes les règles relatives aux baux d’habitation.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

Au début du bail, il est d’usage que les parties procèdent à un constat de l’état des locaux. Il s’agit de l’état des lieux d’entrée. Idéalement, cette visite fait l’objet d’un procès-verbal. Le Code des obligations ne prévoit pas un tel constat. Toutefois, les conditions générales genevoises prévoient ce qui suit: «A l’entrée du locataire, un état des lieux, comprenant également l’inventaire et l’état des accessoires, est dressé en deux exemplaires, en présence des deux parties qui le signent sur place; un exemplaire en format papier ou électronique est remis à chacune d’elles». Il est également prévu que ce document fasse partie intégrante du bail.

Ce constat doit ainsi se faire de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire ou de leurs représentants. A cette occasion, les parties peuvent noter les défauts existants à l’entrée du locataire. Ce constat permet également au bailleur de démontrer que les locaux ont été délivrés en bon état.

Ce procès-verbal prendra toute son utilité au moment de la comparaison de l’état des locaux à l’entrée et à la sortie du locataire. Les défauts constatés à la sortie et qui n’étaient pas présents au début du bail pourront ainsi être mis à la charge du locataire. Tel est également le cas, bien entendu, lorsque les parties n’ont pas procédé au constat d’état des lieux d’entrée. En effet, cela ne libère évidemment pas le locataire de son obligation d’user de la chose avec soin. Le constat d’état des lieux d’entrée facilite toutefois la preuve de l’inexistence de ces défauts à l’entrée du locataire.

Aucun contenu spécial n’est requis. Cependant, il est conseillé de remplir le procès-verbal de la manière la plus précise possible. Il existe un formulaire pré-imprimé, usuellement utilisé, qui vous facilitera la tâche. Au besoin, des photographies peuvent venir compléter le procès-verbal. Un témoin peut également être présent, voire, mais cependant plus rarement, un huissier judiciaire, mais cela s’avère généralement plutôt nécessaire à la sortie. Un professionnel peut, si vous le souhaitez, vous accompagner, ou effectuer ce travail pour vous.

Lors du constat, les parties notent, pièce par pièce, l’état des locaux en détaillant, si besoin, l’état des murs, des boiseries, des sols, etc. Le bon fonctionnement de la robinetterie, des interrupteurs, des stores ou volets et des prises électriques est également contrôlé. C’est aussi l’occasion de préciser les appareils et meubles mis à disposition du locataire et leur état. Le nombre de clefs remises au locataire est également indiqué. Afin de pouvoir constater le mieux possible l’état du bien, cette visite se fait de préférence dans des locaux vides. Si les locaux ont été entièrement ou partiellement refaits à neuf, il est conseillé de le préciser. Si tel n’est pas le cas, mais que le bien est en bon état et qu’il n’y a rien de spécial à signaler, la simple mention «en ordre», parfois raccourcie en «e.o.», suffit.

Ce constat est également l’occasion de préciser quels travaux les parties ont accepté d’entreprendre suite à cet état des lieux, le cas échéant. Une fois le constat terminé, les parties datent et signent le procès-verbal et chacune en garde un exemplaire. Il fait alors partie intégrante du contrat de bail. Il doit donc être conservé, cela d’autant plus que, généralement, le même document est utilisé lors de l’état des lieux de sortie. En effet, ce constat est alors simplement complété à la sortie du locataire, en spécifiant ce qui a été endommagé et les travaux à effectuer par le locataire (lui-même ou par le biais d’une entreprise). Il n’est ainsi pas nécessaire de rédiger intégralement un nouveau constat.

Ainsi, dans votre cas, il est essentiel de procéder à un état des lieux d’entrée, en mentionnant que l’appartement a été remis à neuf avant l’entrée des locataires.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

Cette clause, dite clause diplomatique, permet la restitution anticipée des locaux par le locataire. Elle est prévue dans les Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève (ci-après, «conditions générales») éditées par CGI Conseils (art. 48 de l’édition 2020). Ces conditions générales font partie intégrante du contrat de bail à loyer lorsque cela est prévu par les conditions particulières du contrat de bail.

En principe, le contrat de bail peut être résilié, par le locataire comme par le bailleur, pour son échéance, en respectant les délais légaux et contractuels.

Si le locataire veut restituer les locaux avant l’échéance du bail, il devra présenter au bailleur un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

La clause diplomatique introduit une seconde possibilité de restitution anticipée des locaux. Elle permet au locataire de dénoncer le contrat de bail pour la fin du mois qui suit celui pendant lequel il invoque la présente clause, cela sans présenter de locataire de remplacement.

Conditions d’application

Pour pouvoir faire usage de cette clause, le locataire doit être au bénéfice d’une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères, c’est-à-dire être membre du personnel des missions permanentes et des organisations internationales reconnues. Sa nationalité n’a pas d’importance.

De plus, ledit locataire doit être transféré hors du canton de Genève ou de Suisse par son employeur et doit présenter à son bailleur une pièce émanant dudit employeur confirmant ce transfert. Cela vaut également lorsque le locataire est licencié. Là aussi, il devra présenter une pièce justificative émanant de son employeur. La dénonciation du bail interviendra alors pour la fin du mois pour lequel le licenciement est effectif.

Ladite clause s’applique également à l’occupant du logement qui n’en serait, par hypothèse, pas le locataire, dans le cas par exemple ou la Mission étrangère prenait le bail à son nom, mais pour le compte de votre futur locataire. Pour cela, l’occupant doit impérativement être spécifiquement désigné par le contrat de bail.

Si le locataire use de la clause diplomatique, il pourra être libéré de manière anticipée, mais devra verser une indemnité pour rupture anticipée du contrat de bail équivalant à trois mois de loyer et charges, en plus du loyer et des charges restant dus jusqu’à la restitution des locaux pour l’échéance susmentionnée. L’indemnité sera toutefois réduite à concurrence de la perte effective de loyer si l’appartement peut être reloué moins de trois mois après sa libération effective par le locataire.

L’usage de ladite clause est également limité dans le temps, puisque le locataire ne peut pas en faire usage avant la fin de la première année de location.

Modifications possibles

Bien entendu, ladite clause peut être aménagée par les parties au contrat de bail. Il faudra, pour ce faire, le prévoir formellement dans les conditions particulières, en précisant que vous dérogez aux conditions générales.

Ainsi, vous pouvez, par exemple, décider que cette clause s’applique à votre locataire, employé d’une mission, mais qui ne serait pas au bénéfice d’une carte de légitimation délivrée par le Département fédéral des affaires étrangères.

Vous pouvez aussi renoncer à l’application de cette clause, même si votre locataire est au bénéfice d’une telle carte de légitimation. Comme dit précédemment, il faudra, pour cela, veiller à bien ajouter dans les conditions particulières que les parties renoncent à la clause diplomatique prévue dans les conditions générales.

Et bien entendu, si vous souhaitez que cette clause diplomatique s’applique telle quelle, ce sera le cas par le simple fait de joindre les conditions générales mentionnées ci-dessus à votre contrat.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch