A la fin du bail, la loi prévoit que le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. En principe, un état des lieux est dressé de façon contradictoire en présence du bailleur et du locataire. Les parties peuvent y indiquer les réparations que le locataire accepte de prendre à sa charge. Un pré-état des lieux peut également être effectué, afin que certains travaux puissent être prévus, voire effectués avant le départ du locataire.

Lorsque le locataire refuse de participer, de signer l’état des lieux de sortie ou qu’il émet des réserves, le bailleur devra alors le lui faire parvenir par écrit, immédiatement après la date de sortie, en indiquant clairement de quels défauts il le tient pour responsable. Pour sauvegarder ses droits, il est alors recommandé au bailleur de se faire assister de témoins, ou de faire dresser l’état des lieux par un huissier.

En cas d’absence du locataire ou de désaccord entre les parties, le bailleur doit donner au locataire un avis des défauts dans les deux-trois jours qui suivent l’état des lieux de sortie et la restitution des locaux. Le bailleur qui tarde à indiquer au locataire les dégâts dont il demande la réparation est déchu de ses droits, le locataire étant alors dégagé de toute responsabilité, même si les locaux présentaient des défauts qu’il aurait dû assumer.

Il découle de l’obligation de restituer la chose « dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat », selon les termes de la loi, que le locataire assume, à sa sortie, les travaux de nettoyage et les menues réparations qui lui incombent durant le bail, les défauts plus importants (dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal de la chose louée) et les transformations et rénovations exécutées sans l’accord du bailleur. Les autres travaux, notamment ceux qui résultent de l’usure normale, sont à la charge du bailleur.

En ce qui concerne les menus travaux d’entretien, le locataire doit les assumer pendant toute la durée du bail. Cette obligation subsiste jusqu’à la restitution des locaux, de sorte que le locataire doit les nettoyer avant de les restituer et y entreprendre les petites réparations même si elles sont rendues nécessaires par l’usage normal de la chose louée (par exemple boucher les trous faits dans les parois pour y accrocher des tableaux).

En ce qui concerne les dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal, il conviendra de les apprécier en fonction de la destination des locaux. Des locaux commerciaux destinés à un garage se dégradent par exemple plus rapidement que des bureaux. L’usage normal d’un logement loué à une famille nombreuse s’apprécie plus largement que si le logement est loué à une personne seule.

Lorsque les défauts excèdent cette usure normale, le locataire en répondra. Il devra alors à ce titre une indemnité au bailleur, qui ne correspond toutefois pas à la valeur à neuf des installations mais qui doit tenir compte de leur degré de vétusté ou de leur âge.

Ainsi, le seul fait que les locataires soient dans votre appartement depuis plus de 10 ans ne justifie pas tout. Pour les murs, il est en effet possible que les travaux de peinture soient à votre charge, si l’appartement n’a pas été repeint depuis une dizaine d’années, dès lors que c’est la durée de vie moyenne des peintures. Pour d’autres installations (parquet, agencement de cuisine ou de salle de bain, sanitaires), les durées de vie peuvent être bien supérieures à 10 ans, de sorte que les dégâts à ces installations commis par vos locataires pourraient leur être en partie facturés.

En cas de litige à l’issue de l’état des lieux de sortie, un avis des défauts devra immédiatement être adressés aux locataires en listant les défauts pour lesquels ils sont responsables.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Article paru dans Tout l'immobilier

Lorsqu’on entend donner un congé en raison d’un projet de rénovation tel que le vôtre, on parle de congé-rénovation.

Il est rappelé que la résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire n’exige pas de motif particulier et ceci même si elle entraine des conséquences pénibles pour le locataire.

Une telle résiliation est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. C’est au locataire de le prouver en démontrant que la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection par exemple.

Dans de nombreux arrêts, les juridictions ont considéré que la résiliation du bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué ne contrevenait pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients qui en résultent car selon le Tribunal fédéral sa présence entrainera en règle générale des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux.

Selon la jurisprudence, une résiliation fondée sur une rénovation est contestable uniquement s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou en cas de travaux extérieurs tel qu’une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon.

Il s’agit ainsi de déterminer dans quelle mesure la réalisation des travaux envisagés dans l’objet loué serait compliquée ou retardée par la présence du locataire dans les lieux.

Selon la jurisprudence, l’élément déterminant pour exclure le caractère abusif du congé réside dans les retards ou les complications qu’entraînerait la présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux ne justifie en principe pas le congé.

En outre, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de préciser que le congé est abusif si le projet du bailleur d’entreprendre des rénovations ne présente pas de réalité tangible ou s’il n’est pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés, notamment l’entrave provoquée par ceux-ci, sur l’utilisation à venir des locaux loués. Le congé doit également être annulé en raison de son caractère abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, notamment s’il est certain qu’il se heurtera à un refus d’autorisation de la part des autorisations administratives compétentes.

Il vous appartiendra ainsi de rendre vraisemblable la nécessité d’entreprendre les travaux invoqués et votre volonté réelle de les effectuer. Même si vous n’avez pas encore obtenu les autorisations nécessaires, vous devrez avoir un projet précis et détaillé des travaux envisagés. De vagues intentions ne sont pas suffisantes.

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Article paru dans Tout l'immobilier

Petites réparations ou travaux plus conséquents ?

De façon générale, la loi prévoit que le locataire doit assumer à ses frais, en cours de bail, les menus travaux, à savoir tout d’abord les travaux de nettoyage qui découlent d’un usage soigneux de la chose louée ainsi que les réparations de peu d’importance qu’il peut, en principe, effectuer lui-même sans compétences techniques ou sans outils spéciaux notamment. Le locataire n’a en revanche pas le droit d’effectuer des travaux ou des rénovations sans l’accord du bailleur pendant toute la durée du bail.

Le plus souvent, les baux ou les conditions générales comprennent une liste des menus travaux à la charge du locataire. Pour les travaux plus importants qui consistent en des travaux d’entretien ou des réparations plus conséquentes, ils sont à la charge du bailleur. Lorsque le locataire effectue des travaux sans autorisation écrite du bailleur ou commande des travaux de réparations sans en avoir informé préalablement son bailleur, il en assumera la charge. Autrement dit, pour autant qu’il s’agisse de travaux qui sont à la charge du bailleur, le locataire n’est en aucun cas en droit de les commander lui-même et s’il le fait, il prend le risque de devoir s’acquitter de la facture.

Toutefois, en cas d’extrême urgence ou dans le cas où le bailleur n’aurait pas supprimé un défaut dans un délai convenable alors que le locataire lui en avait fait part, il pourra alors commander lui-même les travaux et en faire supporter le coût au bailleur.

S’agissant du frigo prétendument défectueux, il ne s’agit pas de menus travaux que vos locataires auraient dû prendre en charge. Cela étant, vos locataires auraient dû vous demander avant de commander eux-mêmes un nouveau frigidaire en vous mettant devant le fait accompli, sans vous permettre de vérifier s’il était défectueux ou si une réparation était possible. Ils doivent donc assumer cette facture.

Défaut par l’absence d’une qualité attendue ou promise ?

Pour la nouvelle serrure, la question pourrait de se poser de savoir s’il s’agissait d’un défaut, dont la réparation vous incomberait.

La loi prévoit également qu’en cas de défaut, le locataire doit tout d’abord demander au bailleur de prendre des mesures pour remettre en état la chose louée, à moins qu’il s’agisse justement d’une petite réparation ou d’un dégât dont le locataire serait responsable. Pour dire si la chose louée est affectée d’un défaut, il convient de comparer l’état réel des locaux et l’état qui était convenu ou promis, c’est-à-dire que l’on compare l’usage que le locataire peut faire des locaux à l’usage qu’il pouvait en espérer. L’usage convenu s’apprécie de façon objective en fonction de l’ensemble des circonstances particulières.

S’agissant des qualités promises, il convient de voir si le contrat prévoit une clause particulière ou si des engagements ont été pris de vive voix éventuellement par le bailleur au moment de l’état des lieux ou lors de la conclusion du contrat.

Dans votre cas, l’existence d’une deuxième serrure était-elle une qualité attendue ? A priori, tel n’est pas le cas. Une porte palière ne doit pas forcément être munie d’une serrure de sécurité. Son absence ne peut ainsi être considérée comme un défaut. Il convient ensuite de voir si vous leur aviez promis une telle installation ou pas. Mais en tout état, ils auraient dû vous demander votre avis avant de commander et de faire poser cette installation. Ils doivent donc la prendre à leur charge, et vous seriez même en droit de leur demander de l’ôter, au moment de leur départ.

Enfin, vos locataires ne sont ainsi pas en droit de déduire ce montant du loyer et, s’ils le faisaient, vous pourriez alors les mettre en demeure de vous verser l’entier du loyer dans un délai de 30 jours en les menaçant de résilier leur bail à défaut du paiement intégral du loyer.

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Article paru dans Tout l'immobilier

Le locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut s’en départir sans une résiliation en bonne et due forme, cela même lorsque le contrat est signé quelques temps avant la date de son commencement ou lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du contrat. En effet, dès la signature du bail, les parties sont liées par les clauses qui y sont contenues. Dès lors, si le locataire souhaite se départir du contrat, il devra le résilier, même si celui-ci n’a pas encore débuté. Le bailleur est quant à lui tenu de délivrer le bien loué à la date convenue. Usuellement, cette date correspond au début du contrat de bail. Cependant, il peut arriver que le locataire prenne possession de l’objet loué quelques jours après le début du bail, notamment si le bail débute un samedi, un dimanche ou un jour férié mais également en cas d’accord entre les parties. Le bailleur respecte son obligation de délivrer la chose lorsqu’il tient les locaux loués à disposition du locataire à la date convenue. Le bailleur est en droit de ne pas remettre l’objet pris à bail au locataire qui ne respecte pas ses obligations, par exemple qui ne constitue pas de garantie bancaire. Dans ce cas, la remise des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire respecte ses obligations, sans que la date du début du bail ne soit modifiée. Ainsi, lorsque les locaux ont été mis à disposition du locataire, comme dans votre cas, il ne peut pas sans autre forme renoncer au contrat. Il reste en effet tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles jusqu’à ce que le bail prenne fin. Le fait que le locataire ne souhaite plus emménager dans le bien loué importe peu. Le locataire reste tenu du paiement des loyers jusqu’à la fin du contrat.

Pour valablement se départir du contrat, le locataire devra donner son congé par écrit lorsque le bail a pour objet un logement ou un local commercial. Le congé doit en outre être signé de la main du locataire ou de son représentant. Lorsque le bail porte sur le logement familial, le locataire ne peut le résilier que par écrit et moyennant le consentement exprès de son conjoint. L’expéditeur d’un congé doit exprimer clairement son intention de mettre un terme au bail, à une date déterminée ou facilement déterminable.

Le locataire devra résilier le contrat de bail pour son échéance. Le bailleur n’est pas tenu d’accepter une résiliation anticipée. Si le locataire souhaite se départir du contrat avant son échéance, il devra présenter un locataire de remplacement solvable, qui soit prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Pour les logements, le locataire doit respecter un délai d’au minimum un mois pour le quinze ou la fin d’un mois. Ce délai commence à courir dès que le bailleur a reçu le dossier complet du candidat de remplacement. Le bailleur n’a toutefois aucune obligation de conclure un nouveau contrat avec le candidat proposé. Il n’est en outre pas tenu de justifier son refus. Il devra toutefois libérer le locataire à l’échéance du délai susmentionné pour autant que les locaux soient effectivement restitués.Ainsi, pour se départir du contrat, votre locataire doit le résilier en bonne et due forme. Jusqu’à la restitution des locaux, il reste tenu au paiement des loyers.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Article paru dans Tout l'immobilier

Les inscriptions aux cours Immoénergie sont désormais closes.
Découvrez le détail de la formation ci-dessous (session 2021)
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Devenez expert en technique et gestion énergétique de bâtiments !

Une formation certifiante à destination des collaborateurs de régie et des gestionnaires de parc immobilier pour apprendre à intégrer l’efficience énergétique lors de la rénovation d’un bâtiment. 

Public cible
Gestionnaires technique, assistants technique ou équivalent.

But
Permettre aux participants de développer et d'harmoniser leurs connaissances et compétences techniques pour faire les bons choix au quotidien et garantir une meilleure exploitation des installations techniques.

Programme détaillé : 32h de formation en 7 dates
Module 1 - Approche globale - Sébastien Natta
Jeudi 2 septembre 2021 : 8h30-12h30 / 13h30-17h30

• Stratégie énergétique, objectifs de réduction de CO₂ , de consommation d'énergie thermique et d'électricité
• Fondamentaux de la loi sur l'énergie. Interactions avec les autres politiques publiques
• Les principaux éléments ayant un impact sur la consommation énergétique d'un bâtiment
• Subventions et autres incitations financières liées au domaine de la rénovation énergétique
• Mise en place d'un plan d'assainissement énergétique et d'un suivi énergétique performant
   

Module 2 - Technique base - Alain Boccato
Jeudi 21 octobre 2021 : 8h30-12h30

• Principaux gisements d'optimisation énergétique
• Exploitation des ressources renouvelables locales
• Conséquences directes et indirectes des actions de performance énergétique
   

Modules techniques - 5 demi-journées autour des thématiques suivantes :

• Enveloppe thermique - Jeudi 16 septembre : 8h30-12h30
  par Alain Boccato
• Chauffage - Jeudi 23 septembre : 8h30-12h30
  par Mike Humbert
• Ventilation/climatisation - Jeudi 30 septembre : 8h30 - 12h30
  par Mike Humbert
• Relation avec les locataires - Jeudi 7 octobre : 8h30 - 12h30
  par Fabien Arévalo
• Electricité/eau - Jeudi 14 octobre : 8h30 - 12h30
  par Mike Humbert

Contenu des modules techniques :

1. 1. Rappel théorique
2. 2. Technique et planification
3. 3. Eléments-clés du cahier des charges
4. 4. Prestataires - comment faire le bon choix ?
5. 5. Processus administratif
6. 6. Communication / démarche commerciale
7. 7. Outils (si existants)

Support de cours + fiche technique synthétique

Validation des acquis et certifications
Chaque module est un prérequis du suivant.
A l'issue de l'ensemble des modules, le participant devra passer un test afin de valider les acquis et obtenir le certificat de formation.
Date de l'examen de certification : Jeudi 4 novembre 2021

Subvention et incitations financières éco21
Une subvention pouvant atteindre la moitié du montant peut être pris en charge par les SIG à la demande du participant. Condition : la régie est signataire de la convention « éco21-Immobilier » (projet à venir).
 
Possibilité de remboursement a posteriori si le dernier jour de formation et la signature de la convention « éco21-Immobilier » sont sur la même année civile.

Modalité de paiement : sous validation de CGI Conseils que l’apprenant a bien suivi toute la formation et sa finance d’inscription payée.

Personne de contact aux SIG : M. Nicolas Velebit.

La loi prévoit effectivement la possibilité pour le locataire de consigner son loyer lorsque la chose louée est affectée d’un défaut. Le bail doit porter sur un immeuble, c’est-à-dire un logement, un local commercial ou une autre chose immobilière (par exemple un terrain nu ou un garage loué séparément). Pour que le droit à la consignation soit ouvert, il faut que la chose louée soit affectée d’un défaut dont la réparation incombe au bailleur. En outre, le locataire doit avoir informé le bailleur du défaut et lui avoir fixé par écrit un délai raisonnable pour l’éliminer. Il peut signifier au bailleur qu’à défaut d’exécution dans le délai imparti, les loyers à échoir seront consignés. Le locataire doit informer par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers, qui devront être consignés auprès d’un office désigné par le canton. La consignation ne sera possible que si, après toutes ces démarches, le bailleur n’a pas fait disparaître le défaut. Ainsi, la consignation des loyers n’est pas possible lorsque la réparation du défaut incombe au locataire, que le défaut a déjà été supprimé (par le bailleur ou le locataire), que le bailleur est en train de le réparer ou encore lorsqu’il est irréparable. En effet, le but de la consignation est d’offrir au locataire un moyen de pression sur le bailleur pour amener ce dernier à remédier à un défaut dont la réparation lui incombe. La consignation n’a pas pour but de permettre au locataire de prendre sur le loyer un certain montant qu’il estime, à tort ou à raison, dû en raison de ce défaut. Le loyer doit être intégralement payé à l’Office désigné par le canton. A défaut, le locataire commet un défaut de paiement et s’expose à une résiliation anticipée de son contrat de bail à loyer.

Comme mentionné précédemment, seuls les loyers à échoir peuvent être consignés. Ainsi, si le loyer doit être payé par mois d’avance, seul le loyer du mois suivant pourra être consigné et non celui du mois en cours. Le loyer à échoir devra être payé au même moment que s’il était payé directement au bailleur. Ainsi, le locataire qui paye tardivement le loyer consigné s’expose également à une résiliation anticipée de son bail pour demeure. L’Office de consignation informe par ailleurs régulièrement le bailleur des montants consignés.

Compte tenu du caractère provisoire de la consignation, le locataire doit introduire, dans les trente jours qui suivent l’échéance du loyer consigné, une requête auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers pour faire valoir ses prétentions à l’encontre du bailleur. Si ce délai n’est pas respecté, les loyers sont acquis au bailleur. Par ailleurs, le bailleur qui estime que les loyers ont été consignés à tort et qui ne souhaite pas attendre que le locataire agisse devant les autorités judiciaires pourra saisir l’autorité de conciliation dès qu’il est avisé de la consignation. Il demandera alors que les loyers consignés lui soient restitués.

Nécessité d’informer

Si aucun accord n’est trouvé lors de la procédure de conciliation, le demandeur pourra agir au fond. Si le juge constate que les conditions de la consignation ne sont pas réalisées, que la chose louée n’est pas affectée d’un défaut ou que le bailleur n’a pas eu de délai raisonnable pour remédier au défaut ou que des loyers échus ont été consignés, les loyers consignés seront libérés en faveur du bailleur. Ainsi, dans votre cas, avant de pouvoir consigner valablement leur loyer, les locataires devront vous informer des défauts présents dans l’appartement et vous impartir un délai pour que vous y remédiez, si la réparation du défaut vous incombe.

Deux jugements cantonaux (Genève et Zürich) sur les loyers COVID

Par jugement du 28 juin et du 2 août 2021, les tribunaux genevois et zürichois compétents en matière de baux et loyers ont considéré que les loyers commerciaux restaient dus malgré les restrictions – notamment les fermetures – imposées par les autorités. Les juges ont considéré que les locaux loués n’étaient pas affectés de défaut, qu’ils étaient conformes à l’usage pour lesquels ils avaient été loués, que les restrictions avaient en réalité touché l’activité des locataires, ce qui ne qui ne justifiait pas de réduction de loyer au sens du droit du bail. Les questions de l’impossibilité subséquente, de l’exorbitance ou de la clausula rebus sic stantibus, ont également été analysées et ont conduit les juges, dans les cas d’espèce, à considérer que les loyers restaient dus. Ces jugements ne sont pas définitifs mais seront commentés lors de nos prochains Sprints de l’immobilier le 30 septembre prochain.

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L’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer. Si le locataire manque à son obligation de payer le loyer, le bailleur dispose de plusieurs moyens légaux d’action. Il peut tout d’abord faire notifier des poursuites à son locataire. Il peut en outre résilier le bail de manière anticipée. Pour des locaux commerciaux, le bailleur peut exercer son droit de rétention sur les meubles du locataire. Enfin, le bailleur peut faire réaliser les sûretés (la garantie bancaire).

Usuellement, le loyer et les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d’avance.

Le locataire qui prend du retard dans le paiement de son loyer s’expose à une résiliation anticipée de son bail. Cette résiliation intervient en deux étapes. Dans un premier temps, le bailleur doit impartir au locataire un délai pour rattraper l’arriéré, en le menaçant de résilier le bail (ce que l’on appelle communément la mise en demeure). A l’expiration de ce délai, si le locataire n’a pas payé son dû, le bailleur peut résilier le contrat.

Ainsi, dès que le locataire est en retard dans le paiement de son loyer, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui doit être de 30 jours au moins, sauf si le contrat prévoit un délai plus long. Ce délai comminatoire doit être imparti par écrit, par pli recommandé.

Conséquences claires

Lorsque le bail porte sur un logement de la famille, le délai comminatoire doit être donné sous pli séparé à chacun des deux époux, même si seul l’un d’eux est titulaire du bail. Ce courrier contenant l’avis comminatoire doit expressément mentionner qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié. Le locataire doit en effet clairement pouvoir comprendre que le bailleur se réserve le droit de mettre un terme au contrat de bail si l’arriéré de loyer n’est pas réglé dans le délai.

Si le locataire s’acquitte de la totalité du loyer réclamé pendant ce délai comminatoire, voire même le dernier jour, il sera alors à l’abri d’une résiliation anticipée. Si, en revanche, à l’expiration du délai, le locataire ne s’est pas acquitté en tout ou partie du loyer réclamé, le bailleur peut résilier le contrat de manière anticipée (et même si l’entier de l’arriéré est réglé ultérieurement).

A noter que le paiement doit parvenir au bailleur dans le délai de 30 jours. Le seul fait de donner l’ordre à la banque dans ce même délai ne suffit pas. A défaut de paiement dans le délai imparti, le bailleur peut ainsi résilier le contrat moyennant un préavis de 30 jours, pour la fin d’un mois, le délai étant le même qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local commercial.

Si le bailleur entend résilier le contrat de bail qui porte sur un logement de la famille, il devra adresser un formulaire officiel sous pli séparé à chacun des deux époux.

Dans tous les cas, le bailleur devra utiliser une formule officielle ad hoc (avis de résiliation en cas de demeure).

Le bailleur n’est pas tenu de le faire sitôt le délai comminatoire expiré. Il ne saurait toutefois attendre trop longtemps, dès lors qu’une résiliation qui interviendrait de nombreuses semaines après l’expiration du délai comminatoire pourrait paraître abusive (la question s’examine toutefois différemment selon que le locataire a payé ou non son loyer après la fin du délai comminatoire).

Rares cas d’annulation

Par ailleurs, quand bien même les conditions légales sont respectées, il se pourrait que la résiliation du bail soit annulable, car contraire aux règles de la bonne foi, mais ce uniquement dans certains cas bien précis. Le Tribunal fédéral a jugé que le congé pouvait être annulé dans les cas où le bailleur avait réclamé au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, ou lorsque l’arriéré était insignifiant, ou encore lorsque l’arriéré avait été réglé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire alors que le locataire s’était toujours acquitté à temps du loyer, ou enfin lorsque le bailleur ne résiliait le contrat que longtemps après l’expiration de ce même délai.

Dans votre situation, vous pouvez ainsi d’une part initier une procédure de poursuite à l’encontre de votre locataire et, d’autre part, le mettre en demeure de s’acquitter de l’entier de l’arriéré dans un délai de 30 jours, en le menaçant de résilier son bail à défaut de paiement dans le délai imparti. Si le paiement n’intervient pas dans les 30 jours suivant la réception de votre lettre de mise en demeure, vous pourrez alors résilier le bail, moyennant un préavis de 30 jours, pour la fin d’un mois. Enfin, si le locataire ne quitte pas votre appartement après la fin du bail, il vous faudra requérir son évacuation en saisissant les tribunaux compétents.

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C’est le lieu de rappeler que la loi ne prévoit aucune forme au contrat de bail, mais nous vous recommandons naturellement d’établir un contrat en la forme écrite, à laquelle il faut y ajouter la formule officielle d’avis de fixation de loyer. Le contrat de bail contient les éléments essentiels, à savoir l’indication de la chose louée, la durée du bail, le loyer et le montant de la garantie de loyer, ainsi que d’autres clauses spécifiques. Vous pouvez aussi y joindre les conditions générales proposées par CGI Conseils, qui précisent un certain nombre d’éléments, dans leur dernière édition (2020).

Pour en revenir au constat d’état des lieux d’entrée, celui-ci doit se faire de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire ou de leurs représentants. A cette occasion, les parties peuvent noter les défauts existants à l’entrée du locataire. Ce constat permet également au bailleur de démontrer que les locaux ont été livrés en bon état.

Ce procès-verbal prendra toute son utilité au moment de la comparaison de l’état des locaux à l’entrée et à la sortie du locataire. Les défauts constatés à la sortie et qui n’étaient pas présents au début du bail pourront ainsi être mis à la charge du locataire. Tel est, bien entendu, également le cas lorsque les parties n’ont pas procédé au constat d’état des lieux d’entrée. En effet, cela ne libère évidemment pas le locataire de son obligation d’user de la chose avec soin. Le constat d’état des lieux d’entrée facilite toutefois la preuve de l’inexistence de ces défauts à l’entrée du locataire.

Marche à suivre

Aucune forme spéciale n’est requise. Cependant, il est conseillé de remplir le procès-verbal de la manière la plus précise possible. Il existe un formulaire pré-imprimé, usuellement apprécié, qui vous facilitera la tâche. Au besoin, des photographies peuvent venir compléter le procès-verbal. Un témoin peut également être présent, ou encore un huissier judiciaire, mais c’est beaucoup plus rare.

Lors du constat, les parties notent, pièce par pièce, l’état des locaux en détaillant, si besoin, l’état des murs, des boiseries, des sols, etc. Le bon fonctionnement de la robinetterie, des interrupteurs, des stores ou volets et des prises électriques est également contrôlé. C’est aussi l’occasion de préciser les appareils et meubles mis à disposition du locataire et leur état. Le nombre de clefs remises au locataire est également indiqué. Afin de pouvoir constater le mieux possible l’état du bien, cette visite se fait de préférence dans des locaux vides. Si les locaux ont été entièrement ou partiellement refaits à neuf, il est conseillé de le préciser. Si tel n’est pas le cas, mais que le bien est en bon état et qu’il n’y a rien de spécial à signaler, la simple mention «en ordre», parfois abrégée en «e.o.», suffit.

Ce constat est également l’occasion de préciser quels travaux les parties ont accepté d’entreprendre suite à cet état des lieux. Une fois le constat terminé, les parties datent et signent le procès-verbal et chacune en garde un exemplaire. Il fait alors partie intégrante du contrat de bail. Il doit donc être conservé, d’autant que, généralement, le même document est utilisé lors de l’état des lieux de sortie. En effet, ce constat est alors simplement complété à la sortie du locataire en spécifiant ce qui a été endommagé et les travaux qui sont à effectuer par le locataire, soit par lui-même, soit par le biais d’une entreprise. Il n’est ainsi pas nécessaire de rédiger intégralement un nouveau constat.

Ainsi, dans votre cas, il est essentiel de procéder à un état des lieux d’entrée pour attester que l’appartement est remis aux locataires en parfait état.

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La loi prévoit que lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

Ainsi, le locataire peut mettre un terme au contrat avant son échéance ou sans respecter le préavis légal ou contractuel en restituant de façon anticipée les locaux loués s’il présente un nouveau locataire remplissant les conditions susmentionnées, à défaut de quoi il peut être tenu au paiement du loyer, notamment, jusqu’à l’échéance (même s’il n’occupe plus les locaux). S’agissant de la forme du congé, le locataire devra respecter la forme écrite et, lorsque le bail concerne le logement de la famille, il devra obtenir le consentement de son conjoint.

Il convient de donner au bailleur le temps d’examiner la candidature et le dossier complet proposés, en particulier de s’assurer de la solvabilité du candidat. Le temps dont le bailleur doit disposer à cette fin dépend des circonstances concrètes. Il est généralement admis que le bailleur doit disposer de 30 jours pour ce faire. Le locataire ne peut ainsi pas signifier le 16 du mois qu’il part pour la fin du même mois et prétendre être ainsi libéré de ses obligations, quand bien même il présenterait un candidat prêt à reprendre le bail immédiatement. Dans ce cas, et évidemment sauf accord du bailleur, la résiliation prendra effet le 30 du mois suivant. Le bailleur doit toutefois être diligent et le temps peut être raccourci si le locataire sortant fournit déjà, avec le nom du candidat proposé, tous les renseignements utiles (extrait de poursuites, attestation de salaire, etc.). Il suffit que le locataire propose un seul candidat, bien qu’en pratique il ait avantage à présenter plusieurs dossiers.

Le candidat proposé doit être solvable. Pour que ses revenus soient considérés comme lui permettant d’honorer le loyer, il est admis qu’ils doivent représenter le triple du loyer. De plus, le candidat proposé doit être prêt à conclure aux mêmes conditions que celles prévues pour le locataire sortant, soit en particulier de s’acquitter du loyer en vigueur. La durée du bail, le préavis de résiliation, la destination des locaux et certaines clauses particulières font partie des conditions que le candidat proposé doit accepter. Il doit donc avoir eu connaissance du contrat dans son ensemble.

Cela étant, quand bien même le candidat proposé remplit toutes ces conditions, le bailleur n’a aucune obligation de l’accepter. S’il refuse le locataire de remplacement proposé alors que celui-ci était objectivement acceptable, le bailleur doit libérer le locataire sortant de ses obligations dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat. Il n’a pas d’obligation de motiver son refus.

Par ailleurs, rien n’empêche le bailleur d’accepter sans autre une fin prématurée du bail, qui interviendrait alors d’accord entre les parties à la date convenue. Le contrat de bail prendra alors fin et le bailleur pourra conclure un nouveau contrat avec un tiers.

Ainsi, dans votre cas, il convient tout d’abord d’indiquer à votre locataire que s’il entend mettre fin à son bail, il doit le faire par écrit, un courriel n’étant pas suffisant. Il faudra par ailleurs lui indiquer que le préavis de trois mois n’étant pas respecté, le bail est reparti pour une nouvelle durée d’un an, jusqu’au 31 mai 2022. Votre locataire peut toutefois vous présenter un candidat prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions pour se libérer plus rapidement de ce contrat, moyennant un préavis de 30 jours pour le quinze ou la fin d’un mois. Vous pouvez par ailleurs chercher vous-même un nouveau locataire pour relouer votre appartement à des conditions différentes, si vous le souhaitez.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
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La loi prévoit des dispositions différentes en fonction de l’objet loué et de la nature du contrat. En effet, les bases légales applicables ne sont pas les mêmes si le contrat de bail porte sur un logement familial ou un local commercial que s’il porte sur un emplacement de stationnement, une chambre meublée ou une chose mobilière.

Il convient toutefois de relever que si l’emplacement de stationnement est loué conjointement avec un appartement ou un local commercial, les dispositions légales relatives à l’appartement ou au local commercial s’appliqueront.

Ainsi, lorsque vous souhaitez résilier le bail d’une place de parc qui est louée conjointement à une arcade commerciale, vous devez respecter le délai de résiliation prévu pour le local commercial, qui est de six mois à teneur du Code des obligations. Le délai de résiliation est de trois mois si le parking est loué conjointement avec un appartement. Il s’agit de délais minimaux prévus par la loi. Ces délais peuvent être augmentés contractuellement par les parties. En outre, il est nécessaire de notifier la résiliation de ces contrats au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail.

La situation est toutefois différente si vous louez séparément des places de stationnement à un locataire qui n’est pas titulaire d’un autre contrat portant sur un appartement ou un local commercial. La procédure de résiliation du contrat est moins contraignante.

Si tel est le cas, le préavis de résiliation d’une place de parc est de deux semaines pour la fin d’un mois de bail. La résiliation peut intervenir au moyen d’une simple lettre, ou même par oral. Pour des questions de preuve, il est toutefois préférable de signifier la résiliation de son bail à votre locataire par un courrier recommandé écrit et signé.

Le délai de résiliation de deux semaines est un délai minimal. Il est possible pour les parties de prévoir un délai plus long ou de spécifier explicitement que la forme écrite est requise pour la résiliation. Il est ainsi vivement conseillé de bien relire le contrat de bail qui doit être résilié, pour vous assurer des conditions de forme et des délais qui doivent impérativement être respectés.

En cas de non-paiement du loyer par votre locataire d’une place de parking louée indépendamment d’un appartement ou d’un local commercial, vous devez notifier à votre locataire une mise en demeure qui précise le montant en souffrance et qui impartit un délai de paiement de dix jours au moins. A défaut de paiement dans le délai imparti, vous serez en droit de résilier le contrat de bail de manière immédiate.

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