Lorsqu’on entend donner un congé en raison d’un projet de rénovation tel que le vôtre, l’on parle de congé-rénovation.
 

Il est rappelé que la résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire n’exige pas de motif particulier et ceci même si elle entraine des conséquences pénibles pour le locataire.
 

Une telle résiliation est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. C’est au locataire de le prouver en démontrant que la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection par exemple.
 

Dans de nombreux arrêts, les juridictions ont considéré que la résiliation du bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients qui en résultent car selon le Tribunal fédéral sa présence entrainera en règle générale des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux.
 

Selon la jurisprudence, une résiliation fondée sur une rénovation est contestable uniquement s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou en cas de travaux extérieurs tel qu’une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon.
 

Il s’agit ainsi de déterminer dans quelle mesure la réalisation des travaux envisagés dans l’objet loué serait compliquée ou retardée par la présence du locataire dans les lieux.
 

Selon la jurisprudence, l’élément déterminant pour exclure le caractère abusif du congé réside dans les retards ou les complications qu’entraînerait la présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux ne justifie en principe pas le congé. Dans le cas d’une surélévation, selon l’impact sur les appartements se situant juste en dessous, la présence du locataire ne semble pas possible.
 

En outre, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de préciser que le congé est abusif si le projet du bailleur d’entreprendre des rénovations ne présente pas de réalité tangible ou s’il n’est pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés, notamment l’entrave provoqué par ceux-ci, sur l’utilisation à venir des locaux loués. Le congé doit également être annulé en raison de son caractère abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, notamment s’il est certain qu’il se heurtera à un refus d’autorisation de la part des autorisations administratives compétentes.
 

Dans un arrêt tout récent (4A_435/2021) concernant un projet de surélévation refusé, le Tribunal fédéral a encore rappelé qu’il n’est pas nécessaire que le bailleur ait déjà reçu les autorisations administratives, ni même qu’il ait déposé les documents dont elles dépendent. Il s’agit de pronostiquer si, au moment où le congé est donné, l’autorisation n’apparait pas d’emblée exclue. Dans cette affaire, le bailleur s’était renseigné préalablement, soit avant le dépôt d’une autorisation de construire, auprès des autorités administratives qui avaient laissé entendre que le projet était autorisable. Des questions de servitudes entre voisins sont apparues ensuite, conduisant au refus d’autorisation. Une fois les questions de servitudes résolues, le projet pouvait être autorisé, mais ce qui a été déterminant, est qu’au moment où le congé a été donné, le projet de surélévation n’était pas objectivement et d’emblée impossible. Le congé a donc été validé.
 

Il vous appartiendra ainsi de rendre vraisemblable la nécessité d’entreprendre les travaux invoqués et votre volonté réelle de les effectuer. Même si vous n’avez pas encore obtenu les autorisations nécessaires, vous devrez avoir un projet précis et détaillé des travaux envisagés. De vagues intentions ne sont ainsi pas suffisantes.
 

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A la fin du bail, soit lors de la restitution de la chose louée, il est d’usage que le bailleur et le locataire procèdent à un constat de l’état des locaux. Ce constat est usuellement appelé l’état des lieux de sortie.
 

Le Code des obligations n’impose pas au bailleur d’établir un procès-verbal de sortie. Habituellement, ce constat se fait de manière contradictoire, en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants, qui le signent sur place en deux exemplaires. Un exemplaire est immédiatement remis à chacune des parties. Il est préférable que ce constat prenne la forme d’un procès-verbal énumérant toutes les constatations faites par les parties relatives à l’état de la chose louée.
 

Lors de l’état de lieux de sortie, il convient de comparer l’état actuel de la chose louée avec son état lors de l’entrée du locataire. En effet, les défauts constatés à la sortie, qui n’étaient pas présents lors de l’entrée du locataire, pourront être mis à sa charge. Le constat d’état des lieux d’entrée permet de démontrer l’absence de défaut au début du bail.
 

Lors de ce constat, les parties notent, pièce par pièce, l’état des locaux en détaillant, si besoin, l’état des murs, des boiseries, des sols, le bon fonctionnement de la robinetterie, des interrupteurs et des prises électriques.
 

L’état des lieux de sortie n’est soumis à aucune forme particulière. Il est toutefois préférable de remplir le procès-verbal de la manière la plus précise possible. A cet égard, il existe un formulaire pré-imprimé qui est régulièrement utilisé et qui vous facilitera la tâche. Au besoin, des photographies, l’attestation d’un témoin, ou plus rarement d’un huissier judiciaire, peuvent compléter le procès-verbal.
 

Le bailleur doit ainsi vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont il répond. Pour que les défauts soient à charge du locataire, le bailleur doit prouver que le défaut excède l’usure normale, qu’il n’existait pas lors de l’entrée du locataire et que l’avis des défauts a été donné en temps utiles.
 

L’avis des défauts n’est soumis à aucune forme particulière. Il doit être précis, détaillé et comporter de manière claire la liste des dégâts dont le locataire est tenu pour responsable. Par prudence, il est conseillé au bailleur de l’envoyer par courrier recommandé au locataire, en particulier si ce dernier n’a pas signé le procès-verbal de sortie reconnaissant ainsi expressément les défauts à sa charge.
 

En outre, il doit être notifié immédiatement au locataire. Un délai de deux-trois jours et d’au maximum une semaine est admis. Le bailleur doit ainsi être extrêmement diligent.
 

Lorsque des défauts cachés apparaissent après la restitution de l’objet loué, le bailleur se doit de les signaler immédiatement au locataire sortant dès qu’il les découvre.
 

Le respect des incombances mentionnées ci-dessus est important pour le bailleur. A défaut, le locataire est déchargé de toute responsabilité. Il en est de même si le bailleur accepte la restitution de la chose louée sans émettre de réserves.
 

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Le contrat que vous avez conclu avec vos locataires est un contrat de durée indéterminée dès lors qu’il se renouvelle tacitement d’année en année. A la différence d’un contrat de durée déterminée, un tel contrat ne prend pas fin automatiquement. Pour y mettre un terme, il faut que l’une des parties le résilie. La résiliation par le locataire doit respecter les délais et termes prévus, en l’occurrence avec un préavis 3 mois au minimum pour la fin décembre 2020.
 

Par leur courrier et la remise des clés, vos locataires ont résilié leur contrat de manière anticipée et vous pouvez considérer qu’ils ont restitué la maison par la remise des clés. Vous pouvez ainsi vous rendre dans votre villa pour voir dans quel état elle a été rendue. Cela étant, cela n’empêche pas vos locataires de devoir vous verser le montant des loyers impayés ainsi que ceux restant dû jusqu’à la fin décembre 2022 ou jusqu’à ce que vous trouviez un nouveau locataire. En effet, si le délai de 3 mois pour la fin décembre n’a pas été respecté, le bail a été reconduite jusqu’à fin décembre 2022.
 

Il conviendrait de convoquer vos locataires à un état des lieux de sortie, pour autant que vous ayez leur nouvelle adresse (même par courriel), puis de procéder à cet état des lieux. S’ils ne viennent pas ou si vous n’avez pas d’adresse, vous pouvez le faire seul, voire accompagné d’un huissier si de gros dégâts sont à faire constater. Si vous constatez des dégâts, vous devrez immédiatement leur faire savoir, par courrier recommandé idéalement, sinon par courriel, quels sont ceux dont vous considérez qu’ils sont responsables.
 

Vous devriez également faire savoir à vos locataires qu’ils vous doivent encore les loyers impayés et ceux restants jusqu’en décembre 2022, sauf s’ils vous proposent un candidat de remplacement qui soit solvable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Il est recommandé par ailleurs que vous commenciez aussi à chercher de votre côté un nouveau locataire.
 

Toujours si vous avez la nouvelle adresse de vos locataires, vous pourrez ensuite les assigner en procédure pour obtenir qu’ils soient condamnés à vous verser les loyers impayés et les éventuelles réparations pour les dégâts occasionnés (selon ce que vous aurez constaté dans l’appartement), s’ils ne s’exécutaient pas avant.
 

Dans l’hypothèse où vos locataires auraient disparu, vous devriez également intenter une procédure, avec domicile inconnu, ce qui vous permettra au moins de récupérer le montant de la garantie de loyer. Vos locataires seront alors convoqués par avis officiel et un jugement pourra néanmoins être rendu à leur encontre, malgré leur absence à la procédure. Ceci peut sembler lourd et conséquent mais peut valoir la peine pour obtenir la libération de la garantie en votre faveur.
 

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Le locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut s’en départir sans une résiliation en bonne et due forme, cela même lorsque le contrat est signé quelques temps avant la date de son commencement ou lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du contrat. En effet, dès la signature du bail, les parties sont liées par les clauses qui y sont contenues. Dès lors, si le locataire souhaite se départir du contrat, il devra le résilier, même si celui-ci n’a pas encore débuté.
 

Le bailleur est quant à lui tenu de délivrer le bien loué à la date convenue. Usuellement, cette date correspond au début du contrat de bail. Cependant, il peut arriver que le locataire prenne possession de l’objet loué quelques jours après le début du bail, notamment si le bail débute un samedi, un dimanche ou un jour férié mais également en cas d’accord entre les parties.
 

Donner son congé par écrit

Le bailleur respecte son obligation de délivrer la chose lorsqu’il tient les locaux loués à disposition du locataire à la date convenue. Le bailleur est en droit de ne pas remettre l’objet pris à bail au locataire qui ne respecte pas ses obligations, par exemple qui ne constitue pas de garantie bancaire. Dans ce cas, la remise des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire respecte ses obligations, sans que la date du début du bail ne soit modifiée. Ainsi, lorsque le bail a été signé et que les locaux sont prêts à être mis à disposition du locataire, comme dans votre cas, il ne peut pas sans autre forme renoncer au contrat. Il reste en effet tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles jusqu’à ce que le bail prenne fin. Le fait que le locataire ne souhaite plus emménager dans le bien loué importe peu. Le locataire reste tenu du paiement des loyers jusqu’à la fin du contrat.
 

Pour valablement se départir du contrat, le locataire devra donner son congé par écrit lorsque le bail a pour objet un logement ou un local commercial. Le congé doit en outre être signé de la main du locataire ou de son représentant. Si le bail porte sur le logement familial, le locataire ne peut le résilier que par écrit et moyennant le consentement exprès de son conjoint. L’expéditeur d’un congé doit exprimer clairement son intention de mettre un terme au bail, à une date déterminée ou facilement déterminable.
 

Le locataire devra résilier le contrat de bail pour son échéance. Le bailleur n’est pas tenu d’accepter une résiliation anticipée. Cela étant, si le locataire souhaite se départir du contrat avant son échéance, il devra présenter un locataire de remplacement solvable, qui soit prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Pour les logements, le locataire doit respecter un délai d’au minimum un mois pour le 15 ou la fin d’un mois. Ce délai commence à courir dès que le bailleur a reçu le dossier complet du candidat de remplacement. Le bailleur n’a toutefois aucune obligation de conclure un nouveau contrat avec le candidat proposé. Il n’est en outre pas tenu de justifier son refus. Il devra toutefois libérer le locataire à l’échéance du délai susmentionné pour autant que les locaux soient effectivement restitués.
 

Résiliation en bonne et due forme

Ainsi, pour se départir du contrat, votre locataire doit le résilier en bonne et due forme, pour sa prochaine échéance. Il peut bien sûr trouver un locataire de remplacement, prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions, afin d’être libéré plus vite.
 

Dans votre situation, dès lors que vous avez d’autres candidats intéressés, vous pouvez leur louer votre appartement. Il convient néanmoins de demander au premier locataire de vous confirmer par écrit le fait qu’il souhaite se départir du contrat.
 

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