La clause diplomatique est une clause qui fait partie des conditions générales et règles et usages locatifs en vigueur à Genève et qui prévoit que le locataire, s’il est au bénéfice d’une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères peut dénoncer le contrat de bail qui le lie à son bailleur pour la fin du mois qui suit l’invocation de la clause. Il doit toutefois s’acquitter d’une indemnité équivalent à trois mois de loyer, en plus du loyer et des charges qu’il doit régler jusqu’au moment où il quitte le bien loué. Si le bailleur reloue le bien avant la fin des trois mois suivant le départ du locataire, il devra rembourser une partie de l’indemnité perçue.
 
Toutefois, d’autres conditions s’ajoutent à cela pour que la clause en question trouve application. En effet, la clause diplomatique ne sera applicable que si le locataire est transféré hors du canton de Genève ou de Suisse par son employeur ou s’il a été licencié par son employeur, auquel cas il pourra résilier le contrat de bail de manière anticipé pour la date de son licenciement.
 
Enfin, le dernier alinéa précise qu’il ne peut pas être fait usage de ces possibilités durant la première année de bail.
 
Bien entendu, il est possible de modifier la clause au moyen de clauses particulières prévues dans le contrat de bail (par exemple pour étendre son application à un employé venant de l’étranger mais qui ne serait pas titulaire d’une carte de légitimation du DFAE), mais il ne semble pas que les parties aient fait usage de cette possibilité ici.
 
Dès lors, le locataire de notre lectrice ne pourra pas faire usage de la clause diplomatique. En effet, s’il semble effectivement être au bénéfice de la carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères, le motif de la résiliation (soit le fait d’avoir trouvé un autre logement lui plaisant davantage) n’est pas l’un des deux cas dans lesquels l’application de la clause diplomatique est prévue (transfert à l’étranger ou licenciement). En outre, il est encore dans la première année de bail, et pour cette raison encore, l’application de la clause diplomatique est exclue.
 
Ainsi, le locataire aura les choix usuels qui s’imposent à chaque locataire décidant de résilier son contrat de bail sans respecter l’échéance contractuelle et le préavis, c’est-à-dire qu’il pourra soit chercher un locataire de remplacement qui soit disposé à reprendre la location aux mêmes conditions, qui soit solvable et acceptable pour la bailleresse soit s’acquitter du loyer jusqu’à la prochaine échéance contractuelle, soit jusqu’au 30 août 2023.
 
Bien entendu, même si le locataire ne peut pas imposer l’application de la clause diplomatique, la bailleresse peut malgré tout l’accepter si cela lui convient et se limiter à percevoir les loyers jusqu’à la fin mars, ainsi que l’indemnité des trois mois de loyer prévue par la clause, par exemple si elle préfère chercher elle-même un nouveau locataire ou si elle a d’autres projets pour le bien.

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Lorsque plusieurs locataires signent un contrat de bail, ces personnes sont colocataires et solidairement responsables des obligations découlant du contrat de bail. Cela signifie que le bailleur, en cas de non-paiement du loyer notamment, peut s’adresser à l’un des deux pour le paiement de la totalité de la somme due.

Si, après avoir signé un contrat de bail en tant que colocataires, les locataires se séparent et souhaitent laisser l’appartement à l’un d’entre eux exclusivement, le bailleur n’est pas tenu d’accepter cette situation et de libérer le locataire qui quitte l’appartement de ses obligations contractuelles. En effet, les locataires, de par leur simple volonté ne peuvent pas unilatéralement modifier l’identité des parties au contrat de bail. Ainsi, si l’un des colocataires souhaite se retirer du contrat de bail, il pourra le demander au bailleur, mais le bailleur ne sera pas tenu de l’accepter, en particulier si le locataire qui reste dans l’appartement n’est pas suffisamment solvable pour en assumer le loyer. Le seul cas dans lequel le bailleur n’aura pas le choix et devra accepter une modification unilatérale est celui du divorce ou de la séparation de partenaires enregistrés, si l’appartement est attribué judiciairement à l’un ou l’autre des conjoints.

Dans la situation qui nous occupe, il semble que les colocataires n’ont jamais été mariés, qu’ils étaient uniquement concubins et qu’ils ont décidé de mettre fin à leur concubinage. Ils ont informé le bailleur du fait que seul l’un des locataires demeurerait dans l’appartement et s’acquitterait dorénavant du loyer. Toutefois, ils n’ont pas même demandé que l’autre soit libéré de toute obligation relative au contrat de bail.

Dès lors, les deux concubins, même si l’un d’eux n’occupe plus l’appartement, restent locataires, et sont tous deux redevables du paiement du loyer. Pour demander le paiement de l’arriéré de loyer, le bailleur sera donc pleinement légitimé à agir à l’encontre du colocataire parti.

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Durant toute la durée du bail, le locataire est tenu de payer son loyer, ainsi que les frais accessoires. Sauf convention contraire, le loyer est payable par mois et d’avance, c’est-à-dire qu’il doit être payé avant le début du mois suivant. En cas de non-paiement du loyer par le locataire, la loi prévoit la faculté pour le bailleur de résilier le contrat de manière anticipée. Ce processus se compose de deux étapes distinctes: en premier lieu, il faut adresser un avis comminatoire (également appelé mise en demeure) au locataire et ensuite, si les conditions sont réalisées, résilier son contrat.

Pour résilier le bail de manière anticipée, il faut que le locataire soit en retard dans le paiement d’une dette échue, c’est-à-dire en retard dans le paiement du loyer d’un mois terminé ou d’un mois en cours, puisque le loyer doit être payé par mois et d’avance.
Le délai de prescription des loyers échus est de cinq ans, conformément à l’art.
128 ch.1 CO.

Si les conditions précitées sont réalisées, le bailleur adresse un avis comminatoire, par courrier recommandé, au locataire, lui impartissant un délai de paiement d’au minimum trente jours pour les habitations ou les locaux commerciaux. L’avis comminatoire doit obligatoirement être adressé au locataire par écrit. Le montant en souffrance devra être déterminé de manière claire et précise dans ce courrier. Ce dernier doit également préciser qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le contrat de bail sera résilié de manière anticipée.

Si le bien loué constitue le logement familial, c’est-à-dire s’il est loué par un couple marié, l’avis comminatoire doit être adressé par pli recommandé séparé à chacun des époux. De même, si plusieurs personnes sont locataires, l’avis doit être adressé à chacun des locataires séparément.

Le délai de paiement de trente jours octroyé au locataire commence à courir lorsque celui-ci a pris connaissance du courrier. Tel est le cas lorsque la mise en demeure est distribuée au locataire par le facteur ou lorsqu’il retire l’envoi au guichet de la poste. Si le locataire reçoit un avis de passage et qu’il ne retire par le courrier dans le délai imparti, le courrier est réputé notifié à l’échéance du délai de garde postal de sept jours et le délai de paiement commence à courir dès cette date.

Si aucun paiement n’est intervenu dans le délai de trente jours ou si seul un paiement partiel est effectué, le propriétaire est en droit de résilier le contrat de manière anticipée, en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Il en va en principe de même si le locataire s’acquitte de sa dette, mais après l’échéance du délai de trente jours. Le congé doit être notifié rapidement, au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail, et adressé à chaque locataire personnellement en cas de bail commun et également à chacun des époux, par plis séparés avec des avis de résiliation distincts, s’il s’agit du logement familial.

La question se pose ici de savoir si un loyer datant de plusieurs années peut encore être exigé. La jurisprudence a confirmé la validité d’un congé donné pour défaut de paiement du loyer, malgré le fait que 3 ans s’étaient écoulés entre le moment où le loyer aurait dû être payé et le moment où la mise en demeure a été envoyée.

Dans la mesure où vous êtes encore dans le délai de prescription de cinq ans, vous pouvez envoyer une mise en demeure à vos locataires et, si nécessaire, résilier leur contrat de bail s’ils ne s’acquittent pas des loyers réclamés.

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Un contrat de bail qui prévoit un renouvellement est un contrat de bail de durée indéterminée, qu’il est donc nécessaire de résilier si on veut y mettre fin. Pour les logements, la loi impose un préavis minimum de trois mois pour l’échéance contractuelle. Cela signifie donc que l’autre partie au contrat doit avoir reçu le courrier de résiliation avant le début des trois mois de préavis. Il s’agit d’un minimum, de sorte qu’il est possible de prévoir des préavis plus longs. Il faudra donc vérifier ce que prévoit le contrat de bail avant toute action. A noter que si la résiliation est donnée par le bailleur, il doit impérativement utiliser un avis officiel de résiliation du contrat de bail, dûment rempli et signé. Si le locataire est marié ou lié par un partenariat enregistré, et que le logement en question est le logement de la famille (c’est à dire que les deux conjoints y habitent), il conviendra aussi d’adresser un avis de résiliation à son conjoint/partenaire enregistré, même si ce dernier n’est pas partie au contrat de bail, sous peine de nullité de la résiliation.

S’agissant de la détermination de la prochaine échéance contractuelle, il convient en premier lieu d’examiner le contrat de bail. Le plus souvent, le contrat prévoit une durée initiale (par exemple d’un an, deux ans, cinq ans), puis un renouvellement automatique d’année en année (mais cela peut tout à fait se faire de cinq ans en cinq ans par exemple).

Si le contrat de bail (et les conditions générales, le cas échéant) ne dit rien quant à la durée des renouvellements, il convient de s’en référer au code des obligations, qui prévoit, pour les logements, que la résiliation peut être donnée pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail. En l’occurrence, à Genève, il n’y a pas d’usage local sur cette question, de sorte que les échéances interviendront à la fin des différents trimestres de bail. Dans le cas de notre lecteur, une durée initiale du contrat était de cinq ans. Il est ensuite indiqué que le contrat se renouvellera, sans indiquer pour quelle du- rée. Il convient donc de s’en référer à la loi, et donc aux trimestres de bail. Dès lors que le contrat de bail a débuté un 1er septembre, les échéances tomberont les 30 novembre, 28 février, 31 mai, et 30 août de chaque année.

Si le bailleur souhaite résilier le contrat de bail de son locataire, il pourra donc le faire pour le 31 mai prochain, pour autant que l’avis de résiliation parvienne à son destinataire au plus tard le 28 février. Toutefois, si le préavis de trois mois ne devait pas être respecté, les conséquences ne seraient pas très graves dès lors que la résiliation conserverait sa validité, mais ne serait effective que pour l’échéance suivante, en l’occurrence pour le 30 août.

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Lors de la conclusion d’un contrat de bail, les parties déterminent la destination des locaux. En général, elle est mentionnée dans le contrat. En effet, le titre sous lequel la chose est louée détermine principalement sa destination. A défaut d’une telle mention, elle découle des circonstances du cas, interprétées selon le principe de la bonne foi. Ainsi, sans indication contraire, un appartement doit être utilisé en tant que logement.

Dans votre cas, l’affectation des locaux était prévue contractuellement, dans la mesure où il était spécifiquement mentionné dans le bail que l’appartement devait être utilisé en tant qu’habitation exclusivement.

Votre locataire n’est donc pas autorisé à pratiquer une activité commerciale dans les locaux loués. En effet, compte tenu du fait qu’un contrat de bail est un accord bilatéral, l’affectation des locaux ne peut pas être modifiée unilatéralement. Par conséquent, un logement utilisé à des fins professionnelles, sans accord du bailleur, ne devient pas un local commercial. Le litige devra ainsi être réglé par les dispositions du Code des obligations relatives aux logements.

L’utilisation non conforme du bien peut avoir plusieurs conséquences. La sanction la plus courante de cette violation du contrat est la résiliation du bail.
En effet, le Code des obligations prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire, tout en respectant son devoir de diligence. Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, l’usage à des fins commerciales d’un bail d’habitation est un cas typique de violation du contrat, ouvrant la voie à une résiliation anticipée.

Avant de procéder à la résiliation du contrat, le bailleur devra adresser au locataire une mise en demeure lui indiquant précisément le comportement qui lui est reproché. Un délai raisonnable sera imparti au locataire pour qu’il rétablisse une situation conforme au contrat de bail.

Si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence en continuant à exercer une activité professionnelle dans les locaux loués, le bailleur pourra résilier le contrat de bail de manière anticipée.
S’il s’agit de baux d’habitation ou de locaux commerciaux, le bailleur devra respecter un délai de trente jours pour la fin d’un mois. Ces baux peuvent toutefois être résiliés de manière immédiate si le locataire cause volontairement un préjudice grave à l’objet loué.

Ainsi, dans votre cas, avant de pouvoir résilier le contrat de manière anticipée, vous devez adresser un courrier recommandé à votre locataire, en le sommant de cesser son activité professionnelle dans l’appartement litigieux. Si ce courrier reste sans suite, vous pourrez alors résilier le contrat de bail de manière anticipée.
Il est également possible de résilier le contrat de manière ordinaire, pour sa prochaine échéance, en invoquant comme motif une violation du contrat.

Finalement, si le bailleur ne souhaite pas résilier le contrat, il peut se contenter d’exiger du locataire l’exécution conforme du contrat. Si le locataire ne donne pas une suite favorable à la requête du bailleur, ce dernier peut saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête contraignant le locataire à respecter le contrat de bail.

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Par leur courrier et la remise des clefs, vos locataires ont résilié leur contrat de manière anticipée et vous pouvez considérer qu’ils ont restitué la maison par la remise des clefs. Vous pouvez ainsi vous rendre dans votre villa pour voir dans quel état elle a été rendue. Cela n’empêche néanmoins pas vos locataires de devoir vous verser le montant des loyers impayés, ainsi que ceux restant dus jusqu’à la fin du bail ou jusqu’à ce que vous trouviez un nouveau locataire. En effet, si le délai de trois mois pour la fin décembre n’a pas été respecté, le bail a été reconduit jusqu’à fin décembre 2023.

Le contrat que vous avez conclu avec vos locataires est un contrat de durée indéterminée, dès lors qu’il se renouvelle tacitement d’année en année. A la différence d’un contrat de durée déterminée, un tel contrat ne prend pas fin automatiquement. Pour y mettre un terme, il faut que l’une des parties le résilie. La résiliation par le locataire doit respecter les délais et termes prévus.

Il conviendrait de convoquer vos locataires à un état des lieux de sortie, pour autant que vous ayez leur nouvelle adresse (même par courriel), puis de procéder à cet état des lieux. S’ils ne viennent pas ou si vous n’avez pas d’adresse, vous pouvez le faire seul, voire accompagné d’un huissier si de gros dégâts sont à faire constater. Si vous constatez des dégâts, vous devrez immédiatement leur faire savoir, par courrier recommandé idéalement, sinon par courriel, quels sont ceux dont vous considérez qu’ils sont responsables.

Vous devriez également faire savoir à vos locataires qu’ils vous doivent encore les loyers impayés et ceux restants jusqu’en décembre 2023, sauf s’ils vous proposent un candidat de remplacement qui soit solvable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Il est recommandé par ailleurs que vous commenciez aussi à chercher, de votre côté, un nouveau locataire.

Toujours si vous avez la nouvelle adresse de vos locataires, vous pourrez ensuite les assigner en procédure pour obtenir qu’ils soient condamnés à vous verser les loyers impayés et les éventuelles réparations pour les dégâts occasionnés (selon ce que vous aurez constaté dans la villa), s’ils ne s’exécutent pas avant.

Dans l’hypothèse où vos locataires auraient disparu, vous devriez également intenter une procédure, avec domicile inconnu, ce qui vous permettra au moins de récupérer le montant de la garantie de loyer. Vos locataires seront alors convoqués par avis officiel et un jugement pourra néanmoins être rendu à leur encontre, malgré leur absence à la procédure. Ceci peut sembler lourd, mais peut valoir la peine pour obtenir la libération de la garantie en votre faveur.

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Comme dans toute propriété par étage, le copropriétaire d’étage est propriétaire d’une unité d’étage (son lot) qui comprend l’ensemble de ses parties exclusives (ou privées), alors que certains éléments du bâtiment sont des parties communes, pour lesquelles les copropriétaires d’étage sont copropriétaires à raison de leur quote-part. La loi désigne un certain nombre d’éléments qui doivent impérativement constituer des parties communes (le terrain, les parties importantes pour l’existence et la solidité du bâtiment ou celles qui déterminent l’aspect extérieur du bâtiment notamment), qui sont soustraites à l’emprise exclusive d’un copropriétaire, et prévoit que celles qui ne sont pas impérativement communes sont présumées être des parties exclusives. Sur ses parties exclusives, le copropriétaire d’étage a un droit exclusif d’administration, d’aménagement et d’utilisation alors que tel n’est pas le cas sur les parties communes.

Il existe certaines parties exclusives qui ont un régime particulier. Ce sont les parties exclusives qui sont visibles depuis l’extérieur, sur lesquelles le copropriétaire dispose de son droit exclusif mais qui est limité par le fait qu’il ne peut les transformer ou les utiliser comme bon lui semble, puisqu’il est tenu de préserver la forme extérieure et l’aspect irréprochable du bâtiment. Dans votre cas, et à première vue, dès l’instant où les volets sont considérés comme parties privées, comme vous l’indiquez, vous ne pouvez pas forcer les copropriétaires à les changer.

Cela étant, l’article 712a al. 3 CC stipule que le copropriétaire «est tenu d’entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment.» Cette disposition impose à tout copropriétaire la réparation de défauts qui peuvent avoir des répercussions négatives sur les parties communes (par ex. installation électrique défectueuse qui provoque des courts-circuits dans le bâtiment) ainsi qu’un devoir d’entretien afin que l’aspect visuel du bâtiment n’en soit pas terni. Dans ce contexte, il convient néanmoins d’adopter des exigences raisonnables et ce devoir d’entretien ne doit être mis en œuvre que si une personne «moyennement sensible» est dérangée par l’état de la partie exclusive en question. Dans votre cas, il est difficile de dire si le devoir d’entretien des copropriétaires qui ne veulent pas changer leurs volets est violé. Vous indiquez qu’ils sont «en piteux état», ce qui pourrait impliquer un manque d’entretien, mais il conviendrait de s’assurer qu’une personne «moyennement sensible» serait aussi dérangée par l’état de ces volets. A admettre que le devoir d’entretien soit violé, la communauté des copropriétaires ou chaque propriétaire concerné pourrait ouvrir une action judiciaire pour violation de l’article 712a al. CC contre le copropriétaire qui ne voudrait pas changer ses volets afin qu’il soit condamné à le faire ou que la communauté soit autorisée à procéder au changement des volets en lieu et place du propriétaire inactif, mais aux frais de ce dernier. Cette solution semble extrême et il apparaît préférable de trouver une solution amiable avec l’ensemble des propriétaires récalcitrants.

Frais accessoires et frais de consommation
Dans un arrêt récent (4A-305/2022 du 3 novembre 2022), le Tribunal fédéral a rappelé que la convention sur les frais accessoires n’est soumise à aucune forme. Elle peut être conclue par écrit, oralement, par actes concluants ou résulter des circonstances (ce qui est le cas, par exemple, lorsque le bailleur met à disposition du locataire une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie). Si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut en principe considérer que les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire. Les frais de consommation, qu’on oppose aux frais accessoires, sont ceux qui sont générés exclusivement par le locataire pour ses propres besoins et dont ce dernier supporte en principe le coût, comme les frais de consommation individuelle d’électricité du locataire, qui lui sont facturés directement par le fournisseur d’électricité.

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Le transfert du bail est un contrat tripartite, par lequel un nouveau locataire (le bénéficiaire du transfert) acquiert les droits et obligations d’un locataire sortant (le transférant), moyennant l’accord du bailleur.
L’obligation pour le bailleur de transférer le contrat au bénéficiaire du transfert n’est effective que si les conditions légales sont réunies, et uniquement dans le cadre de baux de locaux commerciaux (à l’exclusion des baux d’habitation).

Conditions préalables

Le consentement du bailleur, exigé par la loi, est une condition suspensive du transfert. Il suppose qu’une demande de transfert lui ait été présentée par le locataire.
C’est le locataire transférant (et non le bénéficiaire du transfert qui, à ce stade, n’a aucun lien de droit avec lui) qui doit solliciter l’accord du bailleur. La requête devra être formulée suffisamment à l’avance. En l’occurrence, il appartient à votre locataire de vous soumettre le dossier complet au sujet de la personne intéressée à la reprise du bail.
En outre, sachez que vous êtes en droit d’exiger du transférant qu’il vous fournisse tous les renseignements vous permettant de vous prononcer en toute connaissance de cause sur la requête de transfert, soit en particulier: les données relatives à la solvabilité du bénéficiaire (extrait de l’Office des poursuites et des faillites, bilans et comptes de pertes et profits, etc.), les informations concernant ses capacités professionnelles (par exemple l’autorisation d’exploiter l’activité commerciale exercée dans les locaux) et le montant de la remise de commerce.
De plus, lorsque vous avez été invité à consentir au transfert du bail, vous devez disposer du temps nécessaire pour recueillir les renseignements utiles sur le bénéficiaire du transfert, en sus de ceux qui vous ont déjà été communiqués avec la demande. Ce délai de réponse est fonction de la complexité de l’affaire, soit de 30 à 60 jours.
Conformément aux exigences légales, votre consentement devra intervenir par écrit.

Consentement

Dans l’hypothèse où la requête de transfert a été formulée correctement, vous êtes tenu d’y donner votre consentement, à défaut de l’existence d’un juste motif.
Toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs. Il en va ainsi dès que le transfert est propre à engendrer un risque de détérioration de la situation du bailleur. Soit par exemple si le potentiel bénéficiaire n’a pas une aussi bonne assise financière que le locataire, s’il est, de façon générale, un mauvais payeur, ou s’il travaille dans une branche en crise dont l’avenir est incertain. Dans le cas où l’activité envisagée par le repreneur serait sensiblement différente du locataire transférant, il se pourrait aussi que ce changement soit considéré comme un juste motif de refus.

Conséquences

Si le bailleur donne son consentement, le bénéficiaire du transfert prend la place du transférant dans le contrat, au jour où le bailleur a donné son consentement.
Toutefois, le transférant reste solidairement responsable des obligations découlant du bail, soit jusqu’à l’échéance contractuelle ou légale pour laquelle le bail est ou pourrait être résilié (bail de durée indéterminée), ou jusqu’au terme fixe du contrat (bail de durée déterminée), soit si cette échéance est plus lointaine, jusqu’à l’expiration d’une période de deux ans, à dater du jour où le transfert est effectif.
Par conséquent, si le bénéficiaire du transfert remplit toutes les conditions pour exploiter le magasin, et qu’aucun juste motif ne s’oppose au transfert, votre locataire assumera à ses côtés, pendant une durée de deux ans, les obligations découlant du contrat de bail.
Il s’agit essentiellement des obligations afférant au paiement du loyer. Cependant, le texte légal ne fixe aucune limite. Le transférant assume donc la remise en état de la chose louée, à la suite des éventuels dégâts commis par le bénéficiaire du transfert. De même, le transférant est responsable, pendant les deux ans précités, des indemnités dues pour occupation illicite des locaux par le bénéficiaire du transfert dont le bail aurait été résilié pour retard dans le paiement du loyer.

Défaut de consentement

Lorsque le transfert de bail est exécuté malgré son refus justifié, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée, après avoir vainement mis en demeure le locataire transférant de récupérer les locaux. Le locataire s’expose également à payer des dommages-intérêts.
Ainsi, il incombe tout d’abord à votre locataire de vous transmettre les informations nécessaires au sujet de la capacité professionnelle et financière de la personne intéressée pour obtenir votre consentement au transfert. Ce n’est que si ces dernières sont convenables et qu’il n’existe aucun juste motif légal que vous serez tenu de consentir au transfert.

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Pas de forme prévue par la loi

Le contrat de bail à loyer est le contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage du bien au locataire, moyennant le paiement d’un loyer. La loi ne prévoit aucune forme particulière à respecter pour la conclusion d’un tel contrat. Elle peut donc se faire par écrit, par oral ou même par actes concluants. Il suffit alors que le bailleur remette les clefs au locataire et qu’il accepte le paiement d’un loyer. Ces actes seront alors considérés comme actes concluants et le bail sera conclu.

Un bail écrit est vivement recommandé
Cependant, il est vivement recommandé de conclure un bail écrit. En effet, en sus de prévenir tout débat sur l’existence même d’un tel contrat, de nombreux conflits peuvent être évités lorsque les parties se sont accordées par écrit et que les conditions de la location sont claires pour les deux parties. Bien souvent, les tensions et même les procédures judiciaires trouvent leur origine dans une incompréhension entre le bailleur et le locataire. Bien rédiger son contrat peut permettre de les éviter. Le contrat écrit prévoira notamment le montant du loyer, la durée du bail, la destination des locaux, la nécessité ou non d’établir une garantie de loyer et son montant, etc. A cela s’ajoute que l’avis de fixation du loyer initial doit impérativement être remis au locataire au début du bail sous peine de nullité du contrat de bail quant au montant du loyer.

Pour vous aider dans la rédaction d’un tel contrat, la Chambre genevoise immobilière et l’USPI proposent un contrat de bail écrit type présentant les garanties nécessaires à l’établissement de rapports contractuels sains. Il est composé d’un contrat de bail pré-imprimé, à compléter par les parties, portant notamment sur l’objet du contrat et sa durée. S’y ajoutent les conditions générales et les règles et usages locatifs appliqués dans le Canton de Genève. Ceux-ci régissent l’essentiel des relations entre le bailleur et son locataire tout au long du rapport contractuel (usage et entretien de la chose, délais de résiliation, etc.). Pour le surplus, les parties peuvent prévoir des dispositions particulières, tout en respectant les limites de la loi.

Après la fin du bail

Comme dit précédemment, la conclusion du contrat de bail peut également se faire de manière tacite. Il en sera de même si le locataire reste dans les locaux au terme d’un contrat de durée déterminée en continuant à payer un loyer, sans que le bailleur ne réagisse. Ainsi, dans ces situations, il est important de signaler au locataire que le montant qu’il vous verse régulièrement correspondant au loyer est, en réalité, une indemnité pour occupation illicite et que cela ne remet pas en cause le fait que le bail ait pris fin. En conclusion, même si vos locataires sont des proches, il est fortement conseillé d’établir un contrat de bail écrit afin d’éviter, autant que possible, tout malentendu et tout conflit. Il est également impératif de remettre au locataire un avis de fixation du loyer initial.

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Selon la loi, le contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. A la différence des contrats de durée indéterminée, les baux de durée déterminée prennent fin à l’expiration de la durée convenue entre les parties. Ils s’éteignent ainsi automatiquement, sans qu’une résiliation du contrat ne soit nécessaire.
Le contrat de bail est un contrat bilatéral où la volonté concordante des parties est la règle. Aussi, dans un cas comme le vôtre, le bailleur et le locataire peuvent décider que le contrat est conclu pour une durée déterminée, qui prendra automatiquement fin lors de la survenance de l’événement attendu, soit le début des travaux ou la délivrance de l’autorisation de construire. Par prudence, il est toutefois recommandé de préciser que le contrat de bail prendra fin à un moment précis, soit l’entrée en force de l’autorisation de construire relative à votre projet de rénovation.

Dans ce cas précis, le bail est assorti d’une condition résolutoire, dans la mesure où le contrat prendra fin à un moment déterminé (l’entrée en force de l’autorisation de construire), mais non encore connu des parties.
Lorsque le contrat de bail est conclu pour une durée déterminée en prévision de travaux, la loi précise qu’aucune prolongation de bail ne saurait être accordée au locataire.
L’avantage d’un tel contrat de durée déterminée est d’éviter qu’en prévision d’une transformation ou d’une rénovation de son immeuble, les locaux du bailleur ne soient laissés vides par crainte que le locataire qui les occupe ne quitte pas les lieux rapidement.

En outre, il ne suffit pas de faire allusion à des travaux, il faut que les parties prévoient expressément et clairement dans le bail qu’elles en limitent la durée jusqu’au début des travaux ou jusqu’à la réception de l’autorisation de construire ou de démolir. Il n’est cependant pas nécessaire que le bailleur ait déjà sollicité la délivrance d’une autorisation de construire. Il suffit que les travaux puissent être envisagés dans un avenir relativement proche. Le locataire n’a en revanche pas besoin de connaître le projet précis. Il suffit qu’il soit mentionné de manière claire dans le contrat de bail qu’il s’agit d’un contrat de durée déterminée, subordonné à une condition résolutoire.

Il est également recommandé de mentionner dans le contrat de bail que le locataire s’engage à libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tous tiers dont il serait responsable, dès l’entrée en force de l’autorisation de construire.

Si le locataire ne quittait pas les lieux, il deviendrait un occupant illicite et une procédure en évacuation devra être ouverte à son encontre.
Si le projet de construction envisagé ne peut aboutir faute d’autorisation, ou si la délivrance de l’autorisation de construire est survenue sans que les parties ne réagissent, le contrat de bail initialement conclu pour une durée déterminée se transforme de plein droit en un contrat de durée indéterminée. Dans cette hypothèse, si le bailleur entend ultérieurement donner congé à son locataire, il devra le faire en respectant les préavis légaux et au moyen d’un avis officiel de résiliation du bail. De surcroît, le cas d’exclusion de prolongation de bail ne sera plus applicable.

Enfin, si vous souhaitez récupérer votre bien quelle que soit l’issue des démarches administratives, vous pouvez alors également conclure un contrat à terme fixe (le 31 décembre 2023 par exemple), ce qui signifie que le contrat s’arrêtera automatiquement à la date prévue dans votre contrat.

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