Par leur courrier et la remise des clefs, vos locataires ont résilié leur contrat de manière anticipée et vous pouvez considérer qu’ils ont restitué la maison par la remise des clefs. Vous pouvez ainsi vous rendre dans votre villa pour voir dans quel état elle a été rendue. Cela n’empêche néanmoins pas vos locataires de devoir vous verser le montant des loyers impayés, ainsi que ceux restant dus jusqu’à la fin du bail ou jusqu’à ce que vous trouviez un nouveau locataire. En effet, si le délai de trois mois pour la fin décembre n’a pas été respecté, le bail a été reconduit jusqu’à fin décembre 2023.

Le contrat que vous avez conclu avec vos locataires est un contrat de durée indéterminée, dès lors qu’il se renouvelle tacitement d’année en année. A la différence d’un contrat de durée déterminée, un tel contrat ne prend pas fin automatiquement. Pour y mettre un terme, il faut que l’une des parties le résilie. La résiliation par le locataire doit respecter les délais et termes prévus.

Il conviendrait de convoquer vos locataires à un état des lieux de sortie, pour autant que vous ayez leur nouvelle adresse (même par courriel), puis de procéder à cet état des lieux. S’ils ne viennent pas ou si vous n’avez pas d’adresse, vous pouvez le faire seul, voire accompagné d’un huissier si de gros dégâts sont à faire constater. Si vous constatez des dégâts, vous devrez immédiatement leur faire savoir, par courrier recommandé idéalement, sinon par courriel, quels sont ceux dont vous considérez qu’ils sont responsables.

Vous devriez également faire savoir à vos locataires qu’ils vous doivent encore les loyers impayés et ceux restants jusqu’en décembre 2023, sauf s’ils vous proposent un candidat de remplacement qui soit solvable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Il est recommandé par ailleurs que vous commenciez aussi à chercher, de votre côté, un nouveau locataire.

Toujours si vous avez la nouvelle adresse de vos locataires, vous pourrez ensuite les assigner en procédure pour obtenir qu’ils soient condamnés à vous verser les loyers impayés et les éventuelles réparations pour les dégâts occasionnés (selon ce que vous aurez constaté dans la villa), s’ils ne s’exécutent pas avant.

Dans l’hypothèse où vos locataires auraient disparu, vous devriez également intenter une procédure, avec domicile inconnu, ce qui vous permettra au moins de récupérer le montant de la garantie de loyer. Vos locataires seront alors convoqués par avis officiel et un jugement pourra néanmoins être rendu à leur encontre, malgré leur absence à la procédure. Ceci peut sembler lourd, mais peut valoir la peine pour obtenir la libération de la garantie en votre faveur.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Comme dans toute propriété par étage, le copropriétaire d’étage est propriétaire d’une unité d’étage (son lot) qui comprend l’ensemble de ses parties exclusives (ou privées), alors que certains éléments du bâtiment sont des parties communes, pour lesquelles les copropriétaires d’étage sont copropriétaires à raison de leur quote-part. La loi désigne un certain nombre d’éléments qui doivent impérativement constituer des parties communes (le terrain, les parties importantes pour l’existence et la solidité du bâtiment ou celles qui déterminent l’aspect extérieur du bâtiment notamment), qui sont soustraites à l’emprise exclusive d’un copropriétaire, et prévoit que celles qui ne sont pas impérativement communes sont présumées être des parties exclusives. Sur ses parties exclusives, le copropriétaire d’étage a un droit exclusif d’administration, d’aménagement et d’utilisation alors que tel n’est pas le cas sur les parties communes.

Il existe certaines parties exclusives qui ont un régime particulier. Ce sont les parties exclusives qui sont visibles depuis l’extérieur, sur lesquelles le copropriétaire dispose de son droit exclusif mais qui est limité par le fait qu’il ne peut les transformer ou les utiliser comme bon lui semble, puisqu’il est tenu de préserver la forme extérieure et l’aspect irréprochable du bâtiment. Dans votre cas, et à première vue, dès l’instant où les volets sont considérés comme parties privées, comme vous l’indiquez, vous ne pouvez pas forcer les copropriétaires à les changer.

Cela étant, l’article 712a al. 3 CC stipule que le copropriétaire «est tenu d’entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment.» Cette disposition impose à tout copropriétaire la réparation de défauts qui peuvent avoir des répercussions négatives sur les parties communes (par ex. installation électrique défectueuse qui provoque des courts-circuits dans le bâtiment) ainsi qu’un devoir d’entretien afin que l’aspect visuel du bâtiment n’en soit pas terni. Dans ce contexte, il convient néanmoins d’adopter des exigences raisonnables et ce devoir d’entretien ne doit être mis en œuvre que si une personne «moyennement sensible» est dérangée par l’état de la partie exclusive en question. Dans votre cas, il est difficile de dire si le devoir d’entretien des copropriétaires qui ne veulent pas changer leurs volets est violé. Vous indiquez qu’ils sont «en piteux état», ce qui pourrait impliquer un manque d’entretien, mais il conviendrait de s’assurer qu’une personne «moyennement sensible» serait aussi dérangée par l’état de ces volets. A admettre que le devoir d’entretien soit violé, la communauté des copropriétaires ou chaque propriétaire concerné pourrait ouvrir une action judiciaire pour violation de l’article 712a al. CC contre le copropriétaire qui ne voudrait pas changer ses volets afin qu’il soit condamné à le faire ou que la communauté soit autorisée à procéder au changement des volets en lieu et place du propriétaire inactif, mais aux frais de ce dernier. Cette solution semble extrême et il apparaît préférable de trouver une solution amiable avec l’ensemble des propriétaires récalcitrants.

Frais accessoires et frais de consommation
Dans un arrêt récent (4A-305/2022 du 3 novembre 2022), le Tribunal fédéral a rappelé que la convention sur les frais accessoires n’est soumise à aucune forme. Elle peut être conclue par écrit, oralement, par actes concluants ou résulter des circonstances (ce qui est le cas, par exemple, lorsque le bailleur met à disposition du locataire une machine à laver fonctionnant avec une carte prépayée ou de la monnaie). Si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut en principe considérer que les parties ont également déterminé par écrit quels frais accessoires étaient mis à la charge du locataire. Les frais de consommation, qu’on oppose aux frais accessoires, sont ceux qui sont générés exclusivement par le locataire pour ses propres besoins et dont ce dernier supporte en principe le coût, comme les frais de consommation individuelle d’électricité du locataire, qui lui sont facturés directement par le fournisseur d’électricité.

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Le transfert du bail est un contrat tripartite, par lequel un nouveau locataire (le bénéficiaire du transfert) acquiert les droits et obligations d’un locataire sortant (le transférant), moyennant l’accord du bailleur.
L’obligation pour le bailleur de transférer le contrat au bénéficiaire du transfert n’est effective que si les conditions légales sont réunies, et uniquement dans le cadre de baux de locaux commerciaux (à l’exclusion des baux d’habitation).

Conditions préalables

Le consentement du bailleur, exigé par la loi, est une condition suspensive du transfert. Il suppose qu’une demande de transfert lui ait été présentée par le locataire.
C’est le locataire transférant (et non le bénéficiaire du transfert qui, à ce stade, n’a aucun lien de droit avec lui) qui doit solliciter l’accord du bailleur. La requête devra être formulée suffisamment à l’avance. En l’occurrence, il appartient à votre locataire de vous soumettre le dossier complet au sujet de la personne intéressée à la reprise du bail.
En outre, sachez que vous êtes en droit d’exiger du transférant qu’il vous fournisse tous les renseignements vous permettant de vous prononcer en toute connaissance de cause sur la requête de transfert, soit en particulier: les données relatives à la solvabilité du bénéficiaire (extrait de l’Office des poursuites et des faillites, bilans et comptes de pertes et profits, etc.), les informations concernant ses capacités professionnelles (par exemple l’autorisation d’exploiter l’activité commerciale exercée dans les locaux) et le montant de la remise de commerce.
De plus, lorsque vous avez été invité à consentir au transfert du bail, vous devez disposer du temps nécessaire pour recueillir les renseignements utiles sur le bénéficiaire du transfert, en sus de ceux qui vous ont déjà été communiqués avec la demande. Ce délai de réponse est fonction de la complexité de l’affaire, soit de 30 à 60 jours.
Conformément aux exigences légales, votre consentement devra intervenir par écrit.

Consentement

Dans l’hypothèse où la requête de transfert a été formulée correctement, vous êtes tenu d’y donner votre consentement, à défaut de l’existence d’un juste motif.
Toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs. Il en va ainsi dès que le transfert est propre à engendrer un risque de détérioration de la situation du bailleur. Soit par exemple si le potentiel bénéficiaire n’a pas une aussi bonne assise financière que le locataire, s’il est, de façon générale, un mauvais payeur, ou s’il travaille dans une branche en crise dont l’avenir est incertain. Dans le cas où l’activité envisagée par le repreneur serait sensiblement différente du locataire transférant, il se pourrait aussi que ce changement soit considéré comme un juste motif de refus.

Conséquences

Si le bailleur donne son consentement, le bénéficiaire du transfert prend la place du transférant dans le contrat, au jour où le bailleur a donné son consentement.
Toutefois, le transférant reste solidairement responsable des obligations découlant du bail, soit jusqu’à l’échéance contractuelle ou légale pour laquelle le bail est ou pourrait être résilié (bail de durée indéterminée), ou jusqu’au terme fixe du contrat (bail de durée déterminée), soit si cette échéance est plus lointaine, jusqu’à l’expiration d’une période de deux ans, à dater du jour où le transfert est effectif.
Par conséquent, si le bénéficiaire du transfert remplit toutes les conditions pour exploiter le magasin, et qu’aucun juste motif ne s’oppose au transfert, votre locataire assumera à ses côtés, pendant une durée de deux ans, les obligations découlant du contrat de bail.
Il s’agit essentiellement des obligations afférant au paiement du loyer. Cependant, le texte légal ne fixe aucune limite. Le transférant assume donc la remise en état de la chose louée, à la suite des éventuels dégâts commis par le bénéficiaire du transfert. De même, le transférant est responsable, pendant les deux ans précités, des indemnités dues pour occupation illicite des locaux par le bénéficiaire du transfert dont le bail aurait été résilié pour retard dans le paiement du loyer.

Défaut de consentement

Lorsque le transfert de bail est exécuté malgré son refus justifié, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée, après avoir vainement mis en demeure le locataire transférant de récupérer les locaux. Le locataire s’expose également à payer des dommages-intérêts.
Ainsi, il incombe tout d’abord à votre locataire de vous transmettre les informations nécessaires au sujet de la capacité professionnelle et financière de la personne intéressée pour obtenir votre consentement au transfert. Ce n’est que si ces dernières sont convenables et qu’il n’existe aucun juste motif légal que vous serez tenu de consentir au transfert.

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Pas de forme prévue par la loi

Le contrat de bail à loyer est le contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage du bien au locataire, moyennant le paiement d’un loyer. La loi ne prévoit aucune forme particulière à respecter pour la conclusion d’un tel contrat. Elle peut donc se faire par écrit, par oral ou même par actes concluants. Il suffit alors que le bailleur remette les clefs au locataire et qu’il accepte le paiement d’un loyer. Ces actes seront alors considérés comme actes concluants et le bail sera conclu.

Un bail écrit est vivement recommandé
Cependant, il est vivement recommandé de conclure un bail écrit. En effet, en sus de prévenir tout débat sur l’existence même d’un tel contrat, de nombreux conflits peuvent être évités lorsque les parties se sont accordées par écrit et que les conditions de la location sont claires pour les deux parties. Bien souvent, les tensions et même les procédures judiciaires trouvent leur origine dans une incompréhension entre le bailleur et le locataire. Bien rédiger son contrat peut permettre de les éviter. Le contrat écrit prévoira notamment le montant du loyer, la durée du bail, la destination des locaux, la nécessité ou non d’établir une garantie de loyer et son montant, etc. A cela s’ajoute que l’avis de fixation du loyer initial doit impérativement être remis au locataire au début du bail sous peine de nullité du contrat de bail quant au montant du loyer.

Pour vous aider dans la rédaction d’un tel contrat, la Chambre genevoise immobilière et l’USPI proposent un contrat de bail écrit type présentant les garanties nécessaires à l’établissement de rapports contractuels sains. Il est composé d’un contrat de bail pré-imprimé, à compléter par les parties, portant notamment sur l’objet du contrat et sa durée. S’y ajoutent les conditions générales et les règles et usages locatifs appliqués dans le Canton de Genève. Ceux-ci régissent l’essentiel des relations entre le bailleur et son locataire tout au long du rapport contractuel (usage et entretien de la chose, délais de résiliation, etc.). Pour le surplus, les parties peuvent prévoir des dispositions particulières, tout en respectant les limites de la loi.

Après la fin du bail

Comme dit précédemment, la conclusion du contrat de bail peut également se faire de manière tacite. Il en sera de même si le locataire reste dans les locaux au terme d’un contrat de durée déterminée en continuant à payer un loyer, sans que le bailleur ne réagisse. Ainsi, dans ces situations, il est important de signaler au locataire que le montant qu’il vous verse régulièrement correspondant au loyer est, en réalité, une indemnité pour occupation illicite et que cela ne remet pas en cause le fait que le bail ait pris fin. En conclusion, même si vos locataires sont des proches, il est fortement conseillé d’établir un contrat de bail écrit afin d’éviter, autant que possible, tout malentendu et tout conflit. Il est également impératif de remettre au locataire un avis de fixation du loyer initial.

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Selon la loi, le contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. A la différence des contrats de durée indéterminée, les baux de durée déterminée prennent fin à l’expiration de la durée convenue entre les parties. Ils s’éteignent ainsi automatiquement, sans qu’une résiliation du contrat ne soit nécessaire.
Le contrat de bail est un contrat bilatéral où la volonté concordante des parties est la règle. Aussi, dans un cas comme le vôtre, le bailleur et le locataire peuvent décider que le contrat est conclu pour une durée déterminée, qui prendra automatiquement fin lors de la survenance de l’événement attendu, soit le début des travaux ou la délivrance de l’autorisation de construire. Par prudence, il est toutefois recommandé de préciser que le contrat de bail prendra fin à un moment précis, soit l’entrée en force de l’autorisation de construire relative à votre projet de rénovation.

Dans ce cas précis, le bail est assorti d’une condition résolutoire, dans la mesure où le contrat prendra fin à un moment déterminé (l’entrée en force de l’autorisation de construire), mais non encore connu des parties.
Lorsque le contrat de bail est conclu pour une durée déterminée en prévision de travaux, la loi précise qu’aucune prolongation de bail ne saurait être accordée au locataire.
L’avantage d’un tel contrat de durée déterminée est d’éviter qu’en prévision d’une transformation ou d’une rénovation de son immeuble, les locaux du bailleur ne soient laissés vides par crainte que le locataire qui les occupe ne quitte pas les lieux rapidement.

En outre, il ne suffit pas de faire allusion à des travaux, il faut que les parties prévoient expressément et clairement dans le bail qu’elles en limitent la durée jusqu’au début des travaux ou jusqu’à la réception de l’autorisation de construire ou de démolir. Il n’est cependant pas nécessaire que le bailleur ait déjà sollicité la délivrance d’une autorisation de construire. Il suffit que les travaux puissent être envisagés dans un avenir relativement proche. Le locataire n’a en revanche pas besoin de connaître le projet précis. Il suffit qu’il soit mentionné de manière claire dans le contrat de bail qu’il s’agit d’un contrat de durée déterminée, subordonné à une condition résolutoire.

Il est également recommandé de mentionner dans le contrat de bail que le locataire s’engage à libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tous tiers dont il serait responsable, dès l’entrée en force de l’autorisation de construire.

Si le locataire ne quittait pas les lieux, il deviendrait un occupant illicite et une procédure en évacuation devra être ouverte à son encontre.
Si le projet de construction envisagé ne peut aboutir faute d’autorisation, ou si la délivrance de l’autorisation de construire est survenue sans que les parties ne réagissent, le contrat de bail initialement conclu pour une durée déterminée se transforme de plein droit en un contrat de durée indéterminée. Dans cette hypothèse, si le bailleur entend ultérieurement donner congé à son locataire, il devra le faire en respectant les préavis légaux et au moyen d’un avis officiel de résiliation du bail. De surcroît, le cas d’exclusion de prolongation de bail ne sera plus applicable.

Enfin, si vous souhaitez récupérer votre bien quelle que soit l’issue des démarches administratives, vous pouvez alors également conclure un contrat à terme fixe (le 31 décembre 2023 par exemple), ce qui signifie que le contrat s’arrêtera automatiquement à la date prévue dans votre contrat.

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Au début du bail, il est d’usage que les parties procèdent à un constat de l’état des locaux. Il s’agit de l’état des lieux d’entrée (ELE). Idéalement, cette visite fait l’objet d’un procès-verbal. Le Code des obligations ne prévoit pas un tel constat. Toutefois, il est fortement recommandé de l’effectuer. Ce constat se fait de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants. A cette occasion, les parties peuvent noter les défauts qui sont existants à l’entrée du locataire. Ce constat permet également au bailleur de démontrer que les locaux ont été délivrés en bon état.

Le procès-verbal prendra toute son utilité au moment de la comparaison de l’état des locaux à l’entrée et à la sortie du locataire. Les défauts constatés à la sortie et qui n’étaient pas présents au début du bail pourront ainsi être mis à la charge du locataire. Tel est, bien entendu, également le cas lorsque les parties n’ont pas procédé au constat d’état des lieux d’entrée. En effet, cela ne libère évidemment pas le locataire de son obligation d’user de la chose avec soin. Le constat d’état des lieux d’entrée facilite toutefois la preuve de l’inexistence de ces défauts à l’entrée du locataire.

Aucune forme spéciale n’est requise. Cependant, il est conseillé de remplir le procès-verbal de la manière la plus précise possible. Il existe un formulaire pré-imprimé usuel, qui vous facilitera la tâche. Au besoin, des photographies peuvent venir compléter le procès-verbal. Un témoin peut également être présent, voire, mais c’est cependant plus rare, un huissier judiciaire.

Lors du constat, les parties notent, pièce par pièce, l’état des locaux en détaillant, si besoin, l’état des murs, des boiseries, des sols, etc. Le bon fonctionnement de la robinetterie, des interrupteurs, des stores ou volets et des prises électriques est également contrôlé. C’est aussi l’occasion de préciser les appareils et meubles mis à disposition du locataire et leur état. Le nombre de clefs remises au locataire est également indiqué. Afin de pouvoir constater le mieux possible l’état du bien, cette visite se fait de préférence dans des locaux vides. Si les locaux ont été entièrement ou partiellement refaits à neuf, il est conseillé de le préciser. Si tel n’est pas le cas mais que le bien est en bon état et qu’il n’y a rien de spécial à signaler, la simple mention «en ordre», parfois raccourcie en «e.o.», suffit.

Ce constat est également l’occasion de préciser quels travaux les parties ont accepté d’entreprendre suite à cet état des lieux. Une fois le constat terminé, les parties datent et signent le procès-verbal et chacune en garde un exemplaire. Il fait alors partie intégrante du contrat de bail. Il doit ainsi être conservé, cela d’autant que, généralement, le même document est utilisé lors de l’état des lieux de sortie. En effet, ce constat est alors simplement complété à la sortie du locataire, en spécifiant ce qui a été endommagé et les travaux qui sont à effectuer par le locataire (lui-même ou par le biais d’une entreprise). Il n’est ainsi pas nécessaire de rédiger intégralement un nouveau constat.

Ainsi, dans votre cas, il est essentiel de procéder à un état des lieux d’entrée, mentionnant que l’appartement a été remis à neuf avant l’entrée des locataires.

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La loi prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose louée avec le soin nécessaire. S’il s’agit d’un immeuble, il doit également respecter les égards dus aux habitants de la maison et aux voisins. Si le maintien du bail devient insupportable au bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier ce contrat. Pour un bail d’habitation, il doit observer un délai de congé de trente jours pour la fin d’un mois. Il s’agit là d’une résiliation anticipée du bail (avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois), par opposition à une résiliation ordinaire, donnée pour l’échéance du bail (avec un préavis de trois mois). D’après la jurisprudence, le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat.

Manquement grave

Le droit du bail ne prévoit rien de particulier s’agissant de l’entreposage d’objets sur le palier des locataires, mais les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève stipulent qu’il est interdit d’entreposer des objets (motocycles, bicyclettes, poussettes, caisses à fleurs, meubles, etc.) dans les cages d’escalier ou en dehors des emplacements réservés à cet effet. Cette disposition s’applique donc à votre locataire si les conditions générales étaient jointes à votre contrat. Si tel n’était pas le cas, il est de toute façon généralement admis que le locataire peut user de la chose louée, à savoir l’appartement uniquement, et qu’il ne peut utiliser les allées ou palier que pour se rendre à son appartement, et non pour y entreposer ses affaires. Votre locataire n’est donc pas en droit de laisser ses meubles sur votre palier.

Peut-on résilier le bail de manière anticipée ou de manière ordinaire?

La question se pose de savoir si vous pouvez résilier le bail, de manière anticipée ou de manière ordinaire. Comme on l’a vu, la résiliation anticipée suppose que le manquement de votre locataire soit suffisamment grave.

Plaintes ou non des autres locataires

Dans une affaire vaudoise jugée par le Tribunal fédéral il y a plusieurs mois, ce dernier a considéré que la présence non autorisée de quelques meubles et objets n’entraînait pas une perturbation à ce point nuisible dans le bâtiment qu’il se justifiait de chasser à bref délai des locataires. Dans cette affaire, les autres habitants de l’immeuble ne s’étaient aucunement plaints de la situation et les meubles étaient disposés de façon ordonnée, contre le mur, sans entraver le passage. Le Tribunal fédéral a toutefois retenu que cette situation, consistant en la violation persistante du devoir de diligence du locataire, aurait justifié un congé ordinaire, donné pour l’échéance du contrat.

Dans votre situation, il s’agit de voir si vos autres locataires se sont plaints et quelle quantité de meubles est stockée sur le palier. Si, comme dans l’affaire vaudoise, les meubles n’entravent pas le passage, mais le locataire persiste à les laisser malgré vos demandes répétées, vous devriez plutôt utiliser la voie de la résiliation ordinaire. A l’inverse, si les autres locataires se plaignent, si le passage est rendu compliqué et si les objets ne sont pas placés de manière ordonnée, la voie de la résiliation anticipée pourrait être possible, pour autant qu’elle soit précédée d’une mise en demeure avec menace de résiliation.

Palier utilisable en toute sécurité

En ce qui concerne les normes incendie, le droit cantonal ne prévoit rien de particulier hormis un renvoi à la norme de protection incendie et aux directives de l’Association des établissements cantonaux d’assurance incendie (AEIA). D’après celles-ci, les voies d’évacuation doivent toujours rester dégagées et utilisables en toute sécurité. A l’extérieur de l’unité d’utilisation, elles ne doivent pas servir à d’autres usages. Le palier doit donc être dégagé et rester utilisable en toute sécurité. Ces normes de droit administratif doivent toutefois être appliquées sous l’angle du principe de la proportionnalité notamment, soit que les mesures ordonnées doivent être proportionnées au but visé. La question se pose dans votre cas de savoir si la présence de ces meubles (armoire, table, bacs de récupération des déchets) entrave ou compromet une évacuation en cas d’incendie. A priori, tel ne semble pas être le cas, de sorte que les règles de sécurité ne vous sont d’aucun secours. Cela étant, si le passage était complétement entravé, vous pourriez alors les invoquer pour justifier l’enlèvement des meubles et une résiliation, cas échéant.

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Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière à ce que chaque copropriétaire ait le droit d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées du bâtiment. Cette prérogative est un droit exclusif, légal et nécessaire de la propriété par étages.

Le copropriétaire a ainsi le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager librement ses locaux, dans la mesure toutefois où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation, ni n’en modifie l’aspect extérieur.

Ce droit d’aménagement intérieur est, comme son nom l’indique, un droit qui concerne les parties intérieures d’une part d’étage. Le droit d’aménagement intérieur permet ainsi au propriétaire d’étage de modifier ses parties exclusives, en principe, comme il le souhaite. Il peut, en particulier, et sous réserve d’éventuelles restrictions conventionnelles, changer la tapisserie, les revêtements des murs et des sols (parquets, tapis, etc.), prévoir de nouvelles installations sanitaires et électriques, modifier l’aménagement de sa cuisine, etc.

Certaines parties exclusives sont toutefois visibles depuis l’extérieur (les fenêtres, la partie intérieure d’un balcon ou d’une loggia). Le droit d’aménagement intérieur ne concerne pas ces parties exclusives de la même manière, car celles-ci participent de la forme extérieure et de l’aspect du bâtiment, dont il y aura lieu de respecter l’harmonie.

Le droit d’aménagement intérieur ne s’étend par ailleurs pas non plus aux parties communes, quand bien même elles se situent à l’intérieur d’une unité d’étage. Il n’est dès lors pas possible de déplacer ou détériorer un mur porteur, ni de transformer son balcon en loggia. De tels travaux pourraient être autorisés par la communauté des propriétaires d’étages et seraient alors licites. D’éventuelles restrictions conventionnelles ou des obligations du copropriétaire en cas d’aménagement peuvent aussi figurer dans le Règlement d’administration et d’utilisation (RAU PPE), auquel il y aura toujours lieu de se référer en priorité.

Responsabilité en cas de dégâts

Le règlement d’administration et d’utilisation édité par la Chambre genevoise immobilière prévoit que le copropriétaire dispose d’un droit de disposition, de jouissance, d’aménagement intérieur et d’administration sur ses parties privées. Il peut ainsi les aménager comme il l’entend, à l’exception des parties privées visibles de l’extérieur, telles que les balcons, loggias ou fenêtres. Ces parties exclusives doivent en effet être maintenues dans leur configuration initiale pour ne pas compromettre l’aspect extérieur du bâtiment. Le copropriétaire ne doit également pas restreindre, par ses aménagements, l’exercice du droit des autres copropriétaires, ne pas endommager les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment et ne pas entraver leur utilisation.

Le RAU genevois prévoit par ailleurs que le copropriétaire qui entend procéder à des travaux autres que l’entretien courant est tenu d’informer préalablement par écrit l’administrateur de leur nature et de leur déroulement, en vue d’obtenir son autorisation. Il devra également s’engager à prendre toutes les mesures propres à éviter et à limiter au maximum les nuisances et les dégâts aux parties communes et aux parties privatives des autres propriétaires d’étages. En cas de dégâts, il en assumera la responsabilité et la remise en état. L’administrateur devra délivrer l’autorisation, pour autant que les travaux envisagés ne portent pas atteinte aux parties communes, aux droits exclusifs d’autres propriétaires d’étages et n’entraînent aucune augmentation des charges de copropriété.

En cas de besoin, le copropriétaire devra obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires avant de commencer l’exécution des travaux.
Ainsi, dans votre cas et dans la mesure où les travaux envisagés font partie des travaux d’entretien, les autres propriétaires d’étages ne pourront s’y opposer, sauf restrictions conventionnelles.

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Le contrat de bail peut être signé par plusieurs personnes qui sont soit cobailleurs, soit colocataires. Pour le bailleur, il est parfois intéressant d’avoir plusieurs colocataires qui seront en principe solidaires du paiement du loyer. Le bailleur pourra ainsi réclamer la totalité du loyer au colocataire de son choix. En cas de résiliation du bail, le congé donné par les colocataires doit émaner de la totalité d’entre eux (ils doivent signer tous ensemble la lettre de résiliation). A défaut, le congé est nul. Lorsqu’il quitte les locaux loués en cours de bail, le colocataire reste néanmoins solidairement lié par le contrat et reste débiteur du loyer, de la remise en état des locaux à la fin du bail, ainsi que de toute autre obligation découlant du bail. Une résiliation qui émanerait de ce seul colocataire sortant est sans effet en vertu du principe de l’invisibilité du congé. Cela n’empêche pas le bailleur, avec l’accord du colocataire restant en place, de libérer le colocataire sortant en prévoyant un avenant au bail ou en signant un nouveau contrat de bail.

A noter par ailleurs que si le bail porte sur un logement familial, c’est-à-dire que l’appartement sert de domicile à un couple marié, le locataire ne peut pas résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint, que celui-ci ait signé le contrat ou non. En revanche, le juge du divorce peut attribuer les droits et obligations découlant du contrat de bail portant sur le logement familial à l’un ou l’autre des époux, et ce indépendamment de la question de savoir qui a signé le contrat de bail. Dans ce cas, le bailleur doit accepter de transférer le contrat de bail à un seul des ex-colocataires, voire même à l’un des ex-époux qui n’était pas titulaire du bail. Dans le cadre d’une séparation judiciaire, le juge des mesures protectrices de l’union conjugale peut attribuer la jouissance exclusive du domicile conjugal à l’un des époux, mais cela n’oblige pas encore le bailleur à transférer ou modifier le bail. Les concubins ne bénéficient pas, en revanche, des mêmes droits que les époux.

Dans votre cas, il convient tout d’abord de vérifier si le bail porte sur un logement familial ou non. Si tel est le cas, ce n’est qu’en cas de décision par le juge du divorce que vous pourriez être contraint de libérer le locataire sortant et de transférer le bail au locataire restant. Des renseignements que vous m’avez fournis, il apparaît que le couple n’est pas marié, de sorte que le bail ne porte pas sur un logement familial au sens de la loi. S’il ne s’agit que de concubins, ceux-ci ne bénéficient pas des mêmes droits que les époux et doivent être considérés comme des colocataires ordinaires. Vous n’êtes ainsi aucunement obligé d’accepter la résiliation par un seul des colocataires qui n’occuperait plus l’appartement et qui souhaiterait être libéré des obligations découlant du bail. Vous n’avez de plus aucune obligation d’accepter de transférer le bail au locataire restant. Bien évidemment, et si vous n’y voyez pas d’opposition, vous pouvez libérer la personne qui a quitté l’appartement en signant un avenant au bail ou en concluant un nouveau bail avec la personne qui restera dans le logement. Il convient au préalable de vous assurer de la solvabilité du locataire restant, afin de savoir si ses revenus lui permettent d’assumer seul le paiement du loyer.

Pour tout complément d’information CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 Tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Si vous avez l’intention de prêter cette dépendance à votre ami, vous pouvez conclure avec lui un contrat de prêt à usage. Ce contrat permet notamment au propriétaire d’une chose d’en céder gratuitement l’usage à un tiers, tout en réglementant les relations entre ces parties.

Un des fondements de ce contrat est sa gratuité. En effet, votre ami ne vous devra aucune contrepartie financière pour l’utilisation de ce local. Il devra toutefois respecter certaines obligations. Tout d’abord, la chose prêtée doit être utilisée conformément à l’usage qui a été prévu dans le contrat ou, à défaut, par la nature de la chose ou sa destination. De plus, la personne qui emprunte la chose n’a pas le droit de laisser un tiers s’en servir, sauf si vous l’avez expressément autorisé.

Vous pourriez donc par exemple établir que seul votre ami pourra utiliser la dépendance et que son usage sera limité à l’exercice de la peinture.

L’emprunteur a également l’obligation d’entretenir les locaux. Il devra, de ce fait, prendre toutes les mesures nécessaires pour prévenir leur destruction ou leur détérioration, notamment, dans votre cas, en veillant à protéger les sols d’éventuelles taches de peinture. S’il devait faire des dépenses extraordinaires pour maintenir la chose en l’état, il devrait demander votre autorisation et pourrait vous réclamer une indemnisation. Si l’emprunteur viole le contrat en utilisant la chose de manière excessive ou s’il autorise des tiers à s’en servir, il devra répondre de tous les dommages qui seront causés à l’objet prêté.

La durée du contrat de prêt peut être indéterminée ou déterminée. Si le contrat est de durée indéterminée ou s’il a été fait pour un usage indéterminé, soit lorsque ni la durée, ni le but du prêt n’ont été établis, le prêteur peut y mettre fin en tout temps, par simple résiliation. Il devra toutefois respecter les règles de la bonne foi.
Si le contrat est de durée déterminée ou conclu pour un usage déterminé, il prend fin automatiquement, sans résiliation, à l’expiration de cette durée ou lorsque l’emprunteur a utilisé la chose conformément à ce qui a été convenu.

En tant que prêteur de la chose, vous pourriez toutefois résilier le contrat avant son terme, dans plusieurs cas de figure. Tout d’abord, en cas de violation du contrat, soit si votre ami viole ses obligations contractuelles en n’utilisant pas les locaux conformément à leur destination. Mais également dans le cas où vous auriez un besoin urgent ou imprévu de votre dépendance. En effet, si vous avez un besoin personnel de la chose, vous pourrez résilier le contrat de prêt.

La mort de l’emprunteur met également un terme au contrat, ses héritiers ne pouvant prétendre à la poursuite de son exécution. Par contre, en cas de décès du prêteur, le contrat se poursuit avec ses héritiers.
Au terme du contrat, l’emprunteur doit remettre la chose au prêteur. En conséquence, dans l’hypothèse où votre ami refuserait de vous restituer la dépendance, vous pourriez ouvrir une action en revendication devant le Tribunal de première instance pour la récupérer.
D’autre part, lors de la restitution, si vous constatez que votre bien a subi des dégâts engendrant une moins-value, vous pourrez réclamer une indemnisation de la part de votre ami.

Le contrat de prêt à usage semble approprié à la relation que vous souhaitez établir avec votre ami peintre. La nature gratuite du contrat correspondant à votre volonté de lui céder l’usage de la dépendance sans contrepartie. Au surplus, le prêt à usage se différencie fondamentalement du contrat de bail, puisque vous gardez la faculté de récupérer votre dépendance en tout temps (sauf si votre contrat spécifie le contraire), sans que l’emprunteur ne puisse d’une quelconque manière s’opposer ou retarder son départ. La souplesse de ce type de contrat semble également sous cet angle adapté au service que vous souhaitez rendre à votre ami. Afin de disposer de règles claires, il est conseillé d’établir un contrat écrit qui définisse les droits et obligations du prêteur et de l’emprunteur, de sorte que vos relations amicales ne puissent être entachées par l’éventuelle évolution de vos relations contractuelles.

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