Dans votre cas, il est important de relever que l’entrée de l’immeuble fait partie des parties communes de l’immeuble que vous habitez. Compte tenu de ce fait, il faut distinguer si les travaux envisagés sont des travaux de construction ou un acte d’administration courant que chaque copropriétaire peut effectuer seul. Les travaux visant à changer le revêtement des sols de l’entrée pour y mettre du marbre ou le dessin d’une fresque sont clairement des travaux de construction. En effet, la notion de travaux de construction englobe les travaux d’entretien, les travaux de rénovation et de réfection relatifs au bâtiment lui-même ou à ses annexes, ainsi que la construction de nouvelles installations.
 
La décision d’entreprendre des travaux de construction doit être prise par l’ensemble de la Communauté des propriétaires d’étages lors d’une Assemblée générale.
 
A teneur de la loi, il faut distinguer trois types de travaux de construction pour lesquels les exigences de majorité sont différentes. Il s’agit des travaux nécessaires, utiles ou somptuaires. Nous détaillerons ces différents types de travaux ci-dessous. La différenciation entre ces trois types de travaux doit se faire objectivement, c’est-à-dire en tenant compte de toutes les circonstances du cas d’espèce. Les exigences de majorité peuvent être modifiées, sous réserve des dispositions impératives de la loi, par le Règlement d’administration et d’utilisation de votre propriété par étages (RAU).
 
Des travaux de construction sont nécessaires lorsqu’ils sont exigés pour le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose. La suppression de défauts de construction entre, par exemple, dans cette catégorie. Les travaux nécessaires sont adoptés à la majorité simple des propriétaires d’étage.
 
Les travaux de construction utiles sont, quant à eux, des travaux destinés à augmenter la valeur de la chose, son rendement ou son utilité. La transformation de locaux communs inoccupés en une buanderie est par exemple de ce type de travaux. Ils sont en principe décidés à la double majorité, à savoir, à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose.
 
Même si cette double majorité est atteinte, un copropriétaire peut s’opposer aux travaux utiles dans deux cas :

• Les modifications auraient pour effet de gêner notablement et durablement ce copropriétaire dans son usage ou sa jouissance de la chose selon sa destination actuelle.
• Les modifications compromettraient le rendement de la chose.

En outre, si les travaux envisagés devaient entraîner pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, ils ne pourraient être entrepris sans son consentement à moins que les autres copropriétaires ne se chargent de sa part de frais, en tant qu’elle dépasse le montant qui peut lui être objectivement demandé.
 
Finalement, des travaux sont somptuaires s’ils sont exclusivement destinés à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé. La construction d’une fontaine dans une cour intérieure est un exemple. Ces travaux doivent être adoptés à l’unanimité des propriétaires d’étage.
 
La loi prévoit une exception à l’unanimité lorsque les travaux envisagés n’entravent pas le droit d’usage et de jouissance du propriétaire qui s’y oppose, ils peuvent être décidés à la double majorité. Ce copropriétaire devra cependant être indemnisé pour l’atteinte temporaire portée à ses droits et les autres copropriétaires devront se charger de sa part de frais.
 
Dans votre cas, il s’agit de remplacer le revêtement des sols de l’entrée par du marbre et d’y peindre une fresque, alors même que l’entrée a été rénovée il y a une dizaine d’années. Il semble donc que ces travaux entrent dans la catégorie des travaux somptuaires, qui doivent être adoptés à l’unanimité des copropriétaires, sous réserve de l’exception mentionnée ci-dessus. Vous pouvez donc vous opposer à ce projet. Enfin, si l’exception n’est pas réalisée, les travaux ne pourront pas être effectués. Au vu des travaux prévus, il ne semble pas que vous serez entravé dans votre droit d’usage et de jouissance, de sorte que les autres copropriétaires pourraient les exécuter sans votre accord, mais en prenant en charge eux-mêmes ces travaux.
 
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Dans la situation d’appartements en PPE, la loi prévoit que les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais d’administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts. Cela s’applique donc aussi aux charges de chauffage et eau qui vont donc être réparties en fonction des millièmes de copropriété.
 
Toutefois, cet article n’est pas impératif, de sorte que les propriétaires peuvent aisément prévoir un autre mode de répartition. Tout dépendra donc de ce qui est prévu dans le Règlement d’administration et d’utilisation de la PPE (RAU). A défaut de règlement ou à défaut de clause particulière dans le règlement à cet égard, c’est effectivement la règle légale susmentionnée qui sera applicable, quel que soit le nombre d’occupants ou la consommation de chacun.
 
Dans le RAU-type qui est le plus souvent utilisé à Genève, il est stipulé que les frais de chauffage et/ou de ventilation se répartissent entre les propriétaires d’étages selon une clé de répartition déterminée en principe selon le cube chauffé ou les surfaces chauffées, alors que les frais de consommation d’eau froide de l’immeuble se répartissent en fonction des millièmes. Il est également indiqué que si les locaux loués sont équipés de compteurs individuels mesurant la consommation en matière de chauffage, le décompte est établi sur la base des relevés et calculs effectués par l'entreprise mandatée par l'Administrateur ou son représentant.
 
Dans les immeubles récents, il est très fréquent maintenant d’installer des compteurs individuels et de facturer les charges en fonction de la consommation effective. Cela peut bien entendu être mis en place pour des immeubles plus anciens qui ne disposent pas de ce type d’installations dès leur construction, mais cela implique des coûts pour les propriétaires concernés, qui ne seront donc potentiellement pas très enclins à procéder à ces démarches.
 
Dans votre cas, il conviendrait de voir si votre copropriétaire est d’accord de faire installer des compteurs individuels. Vous pourriez aussi lui demander de modifier la clé de répartition ou d’en adopter une nouvelle pour prévoir par exemple une autre clé comme le nombre de personnes habitant les lots (étant précisé que cette seconde solution n’est pas optimale car elle peut impliquer des changements fréquents en fonction des changements de locataires). Cela pourrait se faire en modifiant votre RAU ou en adoptant un qui prévoirait cette clause. Une décision pourrait en outre être décidée chaque année en AG, mais ne vaudrait que pour l’année écoulée.
 
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La loi prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose louée avec le soin nécessaire. S’il s’agit d’un immeuble, il doit également respecter les égards dus aux habitants de la maison et aux voisins. Si le maintien du bail devient insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier ce contrat. Pour un bail d’habitation, il doit observer un délai de congé de trente jours pour la fin d’un mois. Il s’agit là d’une résiliation anticipée du bail (avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois), par opposition à une résiliation ordinaire, donnée pour l’échéance du bail (avec un préavis de 3 mois). D’après la jurisprudence, le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat.

Le droit du bail ne prévoit rien de particulier s’agissant de l’entreposage d’objets sur le palier des locataires, mais les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève stipulent qu’il est interdit d’entreposer des objets (motocycles, bicyclettes, poussettes, caisses à fleurs, meubles, etc.) dans les cages d’escalier ou en dehors des emplacements réservés à cet effet. Cette disposition s’applique donc à votre locataire si les conditions générales étaient jointes à votre contrat. Si tel n’était pas le cas, il est de toute façon généralement admis que le locataire peut user de la chose louée, à savoir l’appartement uniquement, et qu’il ne peut utiliser les allées ou palier que pour se rendre à son appartement, et non pour y entreposer ses affaires.

Votre locataire n’est donc pas en droit de laisser ses meubles sur votre palier. La question se pose de savoir si vous pouvez résilier le bail, de manière anticipée, ou de manière ordinaire. Comme on l’a vu, la résiliation anticipée suppose que le manquement de votre locataire soit suffisamment grave.

Il a été considéré par la jurisprudence que la présence non autorisée de quelques meubles et objets n’entrainait pas une perturbation à ce point nuisible dans le bâtiment qu’il se justifiait de chasser à bref délai des locataires. Dans cette affaire, les autres habitants de l’immeuble ne s’étaient aucunement plaints de la situation et les meubles étaient disposés de façon ordonnée, contre le mur, sans entraver le passage. Le Tribunal fédéral a toutefois retenu que cette situation, consistant en la violation persistante du devoir de diligence du locataire, aurait justifié un congé ordinaire, donné pour l’échéance du contrat.

Dans votre situation, il s’agit de voir si vos autres locataires se sont plaints et quelle quantité de meubles est stockée sur le palier. Si les meubles n’entravent pas le passage, mais le locataire persiste à les laisser malgré vos demandes répétées, vous devriez plutôt utiliser la voie de la résiliation ordinaire. A l’inverse, si les autres locataires se plaignent, si le passage est rendu compliqué et si les objets ne sont pas placés de manière ordonnée, la voie de la résiliation anticipée pourrait être possible, pour autant qu’elle soit précédée d’une mise en demeure avec menace de résiliation.

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Une servitude est une charge imposée à une parcelle en faveur d’une autre parcelle. Typiquement, dans le cadre d’une servitude de passage, il s’agit d’une partie d’une parcelle (le fonds servant ou grevé) qui est obligatoirement destinée à servir de passage pour un autre propriétaire (le propriétaire du fonds dominant). Une servitude doit nécessairement être constituée en la forme authentique, c’est-à-dire devant notaire. Elle doit être inscrite au registre foncier, et l’inscription doit préciser le but de la servitude, quel est le fonds grevé, quel est le fonds dominant ainsi que l’assiette exacte de la servitude. D’autres précisions peuvent être ajoutées, comme par exemple un règlement de répartition des frais.

S’agissant de l’installation d’un portail, la loi ne nous donne pas de clé quant à la prise de décision, mais indique uniquement que le propriétaire grevé ne peut en aucune façon empêcher ou rendre moins commode l’exercice de la servitude pour le propriétaire du fonds dominant.

Quant à la répartition des frais, pour ce qui est de la création du chemin ou de la route nécessaires à l’exercice du droit de passage, la loi ne prévoit pas de répartition des charges particulières. La loi prévoit exclusivement une répartition pour ce qui est des frais d’entretien des ouvrages nécessaires à l’usage de la servitude qui est la suivante : le propriétaire du fonds dominant doit prendre ces frais à sa charge sauf si les ouvrages sont aussi utiles au propriétaire du fonds servant, auquel cas les frais doivent être partagés en proportion de l’intérêt de chacun. Il sera encore précisé que cette règle ne s’applique que s’il n’y a pas de convention qui prévoit une autre répartition.

Il n’est donc pas aisé de répondre à notre lectrice. A priori et tant que l’installation du portail n’empêche pas un bon usage de la servitude pour elle et ne rend pas cet usage incommode, et que le propriétaire du fonds servant ne lui réclame pas une contribution financière pour cette installation, il semble difficile pour elle de s’y opposer. Pour ce qui est de la répartition des frais d’entretien, la réponse dépendra de savoir si le propriétaire dont la parcelle est grevée par la servitude a aussi un intérêt pour le chemin à entretenir. Il arrive en effet qu’une partie de chemin soit utilisée par plusieurs propriétaires, tandis qu’une autre partie ne sera utile qu’à certains d’entre eux, voire un seul. Dans ce cas, la répartition dépendra de la proportion utile à chacun sur chacun des tronçons du chemin.

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Le droit du bail prévoit en effet une protection pour les locataires dans les 3 ans qui suivent la fin d’une procédure, pour autant qu’ils aient obtenu gain de cause. Les locataires sont aussi protégés si la procédure s’est terminée par une transaction. En revanche, si les locataires ont saisi les tribunaux sans raison ou s’ils ont obtenu une baisse de loyer avant de saisir les tribunaux, ils ne sont pas protégés.

Cela étant, cette règle n’est pas applicable dans le cas où un congé est donné en raison du besoin urgent du bailleur ou de ses proches d’utiliser eux-mêmes le bien loué, ou encore si le locataire est en défaut de paiement ou viole les règles du contrat de bail.

Dans le cas du besoin propre et urgent du bailleur, ce dernier devra établir son besoin et son urgence. Pour admettre qu’un besoin est propre, il faut que l’utilisation des locaux soit nécessaire pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Pour admettre l’urgence, il faut que le besoin soit immédiat et actuel. D’après la jurisprudence, le besoin est immédiat lorsqu’il est susceptible de se concrétiser à plus ou moins brève échéance en comparaison avec la date indiquée et la date pour laquelle une nouvelle résiliation est possible après la fin du délai de trois ans de protection. Il a par exemple été jugé que le bailleur revenant d'un séjour à l'étranger et propriétaire de deux appartements n'avait pas à chasser sa fille habitant l'un de ceux-ci ni à cohabiter avec elle dans un espace restreint, plutôt que de congédier les locataires occupant l'autre appartement.

Le besoin doit être actuel en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas. Ainsi, il a été jugé que, lorsque l'utilisation des locaux ne nécessite pas de grandes transformations, l'urgence du besoin doit être admise dès que la personne morale a un intérêt à pouvoir exercer son activité économique dans les locaux. Tel est le cas lorsque le propriétaire doit payer des intérêts pour le capital emprunté pour l'achat de l'immeuble et qu'il doit aussi payer un loyer pour occuper d'autres locaux. En revanche, lorsque son utilisation des locaux présuppose de grandes transformations, voire même la démolition et la reconstruction du bâtiment, l'urgence dépend de l'état d'avancement de son projet de transformation: il n'est pas nécessaire que ce projet ait déjà été autorisé par les autorités administratives, mais il suffit qu'il soit susceptible d'obtenir leur autorisation.

Le besoin urgent doit également être réel en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance. Il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons (par exemple personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il renonce à utiliser les locaux loués mais il n'est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation de contrainte ou de nécessité.

Dans votre cas, il s’agira de voir votre situation en particulier et de vérifier que votre besoin est urgent dans le sens décrit ci-dessous. Le fait que vous deviez quitter votre logement actuel sera également pris en considération pour déterminer l’urgence de votre besoin. Les circonstances particulières de votre cas seront analysées.

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La clause diplomatique est une clause qui fait partie des conditions générales et règles et usages locatifs en vigueur à Genève et qui prévoit que le locataire, s’il est au bénéfice d’une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères peut dénoncer le contrat de bail qui le lie à son bailleur pour la fin du mois qui suit l’invocation de la clause. Il doit toutefois s’acquitter d’une indemnité équivalent à trois mois de loyer, en plus du loyer et des charges qu’il doit régler jusqu’au moment où il quitte le bien loué. Si le bailleur reloue le bien avant la fin des trois mois suivant le départ du locataire, il devra rembourser une partie de l’indemnité perçue.
 
Toutefois, d’autres conditions s’ajoutent à cela pour que la clause en question trouve application. En effet, la clause diplomatique ne sera applicable que si le locataire est transféré hors du canton de Genève ou de Suisse par son employeur ou s’il a été licencié par son employeur, auquel cas il pourra résilier le contrat de bail de manière anticipé pour la date de son licenciement.
 
Enfin, le dernier alinéa précise qu’il ne peut pas être fait usage de ces possibilités durant la première année de bail.
 
Bien entendu, il est possible de modifier la clause au moyen de clauses particulières prévues dans le contrat de bail (par exemple pour étendre son application à un employé venant de l’étranger mais qui ne serait pas titulaire d’une carte de légitimation du DFAE), mais il ne semble pas que les parties aient fait usage de cette possibilité ici.
 
Dès lors, le locataire de notre lectrice ne pourra pas faire usage de la clause diplomatique. En effet, s’il semble effectivement être au bénéfice de la carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères, le motif de la résiliation (soit le fait d’avoir trouvé un autre logement lui plaisant davantage) n’est pas l’un des deux cas dans lesquels l’application de la clause diplomatique est prévue (transfert à l’étranger ou licenciement). En outre, il est encore dans la première année de bail, et pour cette raison encore, l’application de la clause diplomatique est exclue.
 
Ainsi, le locataire aura les choix usuels qui s’imposent à chaque locataire décidant de résilier son contrat de bail sans respecter l’échéance contractuelle et le préavis, c’est-à-dire qu’il pourra soit chercher un locataire de remplacement qui soit disposé à reprendre la location aux mêmes conditions, qui soit solvable et acceptable pour la bailleresse soit s’acquitter du loyer jusqu’à la prochaine échéance contractuelle, soit jusqu’au 30 août 2023.
 
Bien entendu, même si le locataire ne peut pas imposer l’application de la clause diplomatique, la bailleresse peut malgré tout l’accepter si cela lui convient et se limiter à percevoir les loyers jusqu’à la fin mars, ainsi que l’indemnité des trois mois de loyer prévue par la clause, par exemple si elle préfère chercher elle-même un nouveau locataire ou si elle a d’autres projets pour le bien.

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Lorsque plusieurs locataires signent un contrat de bail, ces personnes sont colocataires et solidairement responsables des obligations découlant du contrat de bail. Cela signifie que le bailleur, en cas de non-paiement du loyer notamment, peut s’adresser à l’un des deux pour le paiement de la totalité de la somme due.

Si, après avoir signé un contrat de bail en tant que colocataires, les locataires se séparent et souhaitent laisser l’appartement à l’un d’entre eux exclusivement, le bailleur n’est pas tenu d’accepter cette situation et de libérer le locataire qui quitte l’appartement de ses obligations contractuelles. En effet, les locataires, de par leur simple volonté ne peuvent pas unilatéralement modifier l’identité des parties au contrat de bail. Ainsi, si l’un des colocataires souhaite se retirer du contrat de bail, il pourra le demander au bailleur, mais le bailleur ne sera pas tenu de l’accepter, en particulier si le locataire qui reste dans l’appartement n’est pas suffisamment solvable pour en assumer le loyer. Le seul cas dans lequel le bailleur n’aura pas le choix et devra accepter une modification unilatérale est celui du divorce ou de la séparation de partenaires enregistrés, si l’appartement est attribué judiciairement à l’un ou l’autre des conjoints.

Dans la situation qui nous occupe, il semble que les colocataires n’ont jamais été mariés, qu’ils étaient uniquement concubins et qu’ils ont décidé de mettre fin à leur concubinage. Ils ont informé le bailleur du fait que seul l’un des locataires demeurerait dans l’appartement et s’acquitterait dorénavant du loyer. Toutefois, ils n’ont pas même demandé que l’autre soit libéré de toute obligation relative au contrat de bail.

Dès lors, les deux concubins, même si l’un d’eux n’occupe plus l’appartement, restent locataires, et sont tous deux redevables du paiement du loyer. Pour demander le paiement de l’arriéré de loyer, le bailleur sera donc pleinement légitimé à agir à l’encontre du colocataire parti.

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Durant toute la durée du bail, le locataire est tenu de payer son loyer, ainsi que les frais accessoires. Sauf convention contraire, le loyer est payable par mois et d’avance, c’est-à-dire qu’il doit être payé avant le début du mois suivant. En cas de non-paiement du loyer par le locataire, la loi prévoit la faculté pour le bailleur de résilier le contrat de manière anticipée. Ce processus se compose de deux étapes distinctes: en premier lieu, il faut adresser un avis comminatoire (également appelé mise en demeure) au locataire et ensuite, si les conditions sont réalisées, résilier son contrat.

Pour résilier le bail de manière anticipée, il faut que le locataire soit en retard dans le paiement d’une dette échue, c’est-à-dire en retard dans le paiement du loyer d’un mois terminé ou d’un mois en cours, puisque le loyer doit être payé par mois et d’avance.
Le délai de prescription des loyers échus est de cinq ans, conformément à l’art.
128 ch.1 CO.

Si les conditions précitées sont réalisées, le bailleur adresse un avis comminatoire, par courrier recommandé, au locataire, lui impartissant un délai de paiement d’au minimum trente jours pour les habitations ou les locaux commerciaux. L’avis comminatoire doit obligatoirement être adressé au locataire par écrit. Le montant en souffrance devra être déterminé de manière claire et précise dans ce courrier. Ce dernier doit également préciser qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le contrat de bail sera résilié de manière anticipée.

Si le bien loué constitue le logement familial, c’est-à-dire s’il est loué par un couple marié, l’avis comminatoire doit être adressé par pli recommandé séparé à chacun des époux. De même, si plusieurs personnes sont locataires, l’avis doit être adressé à chacun des locataires séparément.

Le délai de paiement de trente jours octroyé au locataire commence à courir lorsque celui-ci a pris connaissance du courrier. Tel est le cas lorsque la mise en demeure est distribuée au locataire par le facteur ou lorsqu’il retire l’envoi au guichet de la poste. Si le locataire reçoit un avis de passage et qu’il ne retire par le courrier dans le délai imparti, le courrier est réputé notifié à l’échéance du délai de garde postal de sept jours et le délai de paiement commence à courir dès cette date.

Si aucun paiement n’est intervenu dans le délai de trente jours ou si seul un paiement partiel est effectué, le propriétaire est en droit de résilier le contrat de manière anticipée, en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Il en va en principe de même si le locataire s’acquitte de sa dette, mais après l’échéance du délai de trente jours. Le congé doit être notifié rapidement, au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail, et adressé à chaque locataire personnellement en cas de bail commun et également à chacun des époux, par plis séparés avec des avis de résiliation distincts, s’il s’agit du logement familial.

La question se pose ici de savoir si un loyer datant de plusieurs années peut encore être exigé. La jurisprudence a confirmé la validité d’un congé donné pour défaut de paiement du loyer, malgré le fait que 3 ans s’étaient écoulés entre le moment où le loyer aurait dû être payé et le moment où la mise en demeure a été envoyée.

Dans la mesure où vous êtes encore dans le délai de prescription de cinq ans, vous pouvez envoyer une mise en demeure à vos locataires et, si nécessaire, résilier leur contrat de bail s’ils ne s’acquittent pas des loyers réclamés.

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Un contrat de bail qui prévoit un renouvellement est un contrat de bail de durée indéterminée, qu’il est donc nécessaire de résilier si on veut y mettre fin. Pour les logements, la loi impose un préavis minimum de trois mois pour l’échéance contractuelle. Cela signifie donc que l’autre partie au contrat doit avoir reçu le courrier de résiliation avant le début des trois mois de préavis. Il s’agit d’un minimum, de sorte qu’il est possible de prévoir des préavis plus longs. Il faudra donc vérifier ce que prévoit le contrat de bail avant toute action. A noter que si la résiliation est donnée par le bailleur, il doit impérativement utiliser un avis officiel de résiliation du contrat de bail, dûment rempli et signé. Si le locataire est marié ou lié par un partenariat enregistré, et que le logement en question est le logement de la famille (c’est à dire que les deux conjoints y habitent), il conviendra aussi d’adresser un avis de résiliation à son conjoint/partenaire enregistré, même si ce dernier n’est pas partie au contrat de bail, sous peine de nullité de la résiliation.

S’agissant de la détermination de la prochaine échéance contractuelle, il convient en premier lieu d’examiner le contrat de bail. Le plus souvent, le contrat prévoit une durée initiale (par exemple d’un an, deux ans, cinq ans), puis un renouvellement automatique d’année en année (mais cela peut tout à fait se faire de cinq ans en cinq ans par exemple).

Si le contrat de bail (et les conditions générales, le cas échéant) ne dit rien quant à la durée des renouvellements, il convient de s’en référer au code des obligations, qui prévoit, pour les logements, que la résiliation peut être donnée pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail. En l’occurrence, à Genève, il n’y a pas d’usage local sur cette question, de sorte que les échéances interviendront à la fin des différents trimestres de bail. Dans le cas de notre lecteur, une durée initiale du contrat était de cinq ans. Il est ensuite indiqué que le contrat se renouvellera, sans indiquer pour quelle du- rée. Il convient donc de s’en référer à la loi, et donc aux trimestres de bail. Dès lors que le contrat de bail a débuté un 1er septembre, les échéances tomberont les 30 novembre, 28 février, 31 mai, et 30 août de chaque année.

Si le bailleur souhaite résilier le contrat de bail de son locataire, il pourra donc le faire pour le 31 mai prochain, pour autant que l’avis de résiliation parvienne à son destinataire au plus tard le 28 février. Toutefois, si le préavis de trois mois ne devait pas être respecté, les conséquences ne seraient pas très graves dès lors que la résiliation conserverait sa validité, mais ne serait effective que pour l’échéance suivante, en l’occurrence pour le 30 août.

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Lors de la conclusion d’un contrat de bail, les parties déterminent la destination des locaux. En général, elle est mentionnée dans le contrat. En effet, le titre sous lequel la chose est louée détermine principalement sa destination. A défaut d’une telle mention, elle découle des circonstances du cas, interprétées selon le principe de la bonne foi. Ainsi, sans indication contraire, un appartement doit être utilisé en tant que logement.

Dans votre cas, l’affectation des locaux était prévue contractuellement, dans la mesure où il était spécifiquement mentionné dans le bail que l’appartement devait être utilisé en tant qu’habitation exclusivement.

Votre locataire n’est donc pas autorisé à pratiquer une activité commerciale dans les locaux loués. En effet, compte tenu du fait qu’un contrat de bail est un accord bilatéral, l’affectation des locaux ne peut pas être modifiée unilatéralement. Par conséquent, un logement utilisé à des fins professionnelles, sans accord du bailleur, ne devient pas un local commercial. Le litige devra ainsi être réglé par les dispositions du Code des obligations relatives aux logements.

L’utilisation non conforme du bien peut avoir plusieurs conséquences. La sanction la plus courante de cette violation du contrat est la résiliation du bail.
En effet, le Code des obligations prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire, tout en respectant son devoir de diligence. Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, l’usage à des fins commerciales d’un bail d’habitation est un cas typique de violation du contrat, ouvrant la voie à une résiliation anticipée.

Avant de procéder à la résiliation du contrat, le bailleur devra adresser au locataire une mise en demeure lui indiquant précisément le comportement qui lui est reproché. Un délai raisonnable sera imparti au locataire pour qu’il rétablisse une situation conforme au contrat de bail.

Si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence en continuant à exercer une activité professionnelle dans les locaux loués, le bailleur pourra résilier le contrat de bail de manière anticipée.
S’il s’agit de baux d’habitation ou de locaux commerciaux, le bailleur devra respecter un délai de trente jours pour la fin d’un mois. Ces baux peuvent toutefois être résiliés de manière immédiate si le locataire cause volontairement un préjudice grave à l’objet loué.

Ainsi, dans votre cas, avant de pouvoir résilier le contrat de manière anticipée, vous devez adresser un courrier recommandé à votre locataire, en le sommant de cesser son activité professionnelle dans l’appartement litigieux. Si ce courrier reste sans suite, vous pourrez alors résilier le contrat de bail de manière anticipée.
Il est également possible de résilier le contrat de manière ordinaire, pour sa prochaine échéance, en invoquant comme motif une violation du contrat.

Finalement, si le bailleur ne souhaite pas résilier le contrat, il peut se contenter d’exiger du locataire l’exécution conforme du contrat. Si le locataire ne donne pas une suite favorable à la requête du bailleur, ce dernier peut saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête contraignant le locataire à respecter le contrat de bail.

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