La propriété par étages implique une distinction fondamentale entre les parties communes et les parties exclusives. La distinction est primordiale puisque la communauté des propriétaires d’étages se répartit les charges relatives aux parties communes, chacun demeurant tributaire des charges concernant son lot exclusif.

La loi mentionne, de manière exhaustive, les éléments qui doivent demeurer des parties communes et qui ne peuvent donc pas être constitués en droit exclusif. Parmi ces éléments figurent les parties importantes pour l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment. Il est communément admis que la toiture est toujours une partie élémentaire du bâtiment et qu’elle constitue donc par définition une partie commune.

La répartition des coûts liés à un espace commun dont seul l’un des propriétaires d’étages dispose d’un droit particulier peut être prévue dans le règlement d’utilisation de la PPE, sous réserve des règles impératives imposées par la loi.

Dans ce registre, la loi impose notamment qu’il ne peut pas être convenu qu’un ou plusieurs propriétaires d’étages soient déchargés de la prise en charge des frais d’entretien d’une partie du bâtiment dont la fonction est indispensable au sein de la PPE, telle que la terrasse sur le toit, en raison du fait que le toit est une partie indispensable de la structure du bâtiment.

Si les travaux envisagés n’apportent aucun avantage aux autres propriétaires d’étages et qu’ils ne relèvent pas de l’entretien d’une partie élémentaire du bâtiment, leur prise en charge revient au propriétaire d’étages jouissant du droit d’usage particulier. Tel sera le cas du propriétaire d’étages qui souhaite installer un potager sur sa terrasse en toiture.

À noter que des travaux rendus nécessaires des suites d’un usage inadéquat par le propriétaire d’étages bénéficiaire du droit d’usage particulier ne seront en principe pas supportés par la communauté mais par le propriétaire d’étages négligent.

Notre lecteur nous rapporte des travaux liés à l’étanchéité du bâtiment, soit une partie obligatoirement commune de la communauté des propriétaires d’étages puisqu’elle revêt une importance déterminante pour son ensemble. Les coûts liés auxdits travaux devront être mis à la charge de l’ensemble de la communauté des propriétaires d’étages et non exclusivement de notre lecteur.

À noter également que si les travaux portant sur l’étanchéité du bâtiment entraînent une intervention sur les parties exclusives de notre lecteur, il appartiendra a priori à la PPE d’assumer les frais consécutifs à l’intervention sur ses parties exclusives.

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La loi prévoit que le locataire d’un local commercial peut transférer son contrat de bail à un tiers, à la condition que le bailleur donne son accord. Le locataire doit donc demander son accord au bailleur, et lui laisser suffisamment de temps pour se prononcer, examiner les documents qui lui seront transmis et cas échéant en réclamer de nouveaux. Le bailleur est en effet en droit de connaître notamment l’identité du repreneur, sa solvabilité et l’activité qu’il entend exercer dans le local. Il pourra aussi demander si le repreneur dispose de toutes les autorisations nécessaires à la pratique de l’activité envisagée, et pourra se voir transmettre le contrat conclu entre le locataire transférant, et le bénéficiaire du transfert afin d’avoir connaissance de l’éventuel rachat de fonds de commerce convenu.

Le bailleur ne pourra toutefois s’opposer au transfert qu’en invoquant de justes motifs de refus. Ainsi, si le locataire n’a pas des revenus suffisants pour couvrir le loyer, ou pour couvrir tant le loyer que le rachat du fonds de commerce qui serait exigé par le locataire transférant, cela pourrait constituer un juste motif de refus. Il en serait de même si l’activité que le repreneur entend exercer dans les locaux n’est pas conforme au contrat de bail. Enfin, si le bénéficiaire du transfert entend développer une activité qui pourrait faire concurrence au bailleur, il s’agirait là aussi d’un juste motif de refus.

Dès lors, dans le cas de notre lecteur, il s’agirait de savoir si l’activité envisagée est contraire à ce que prévoit le contrat de bail, auquel cas, il pourrait avoir un motif pour s’opposer à ce transfert de bail. Par contre, le fait que le bailleur ait le projet, d’ici quelques années, de vendre le bien, ne permet pas de s’opposer au transfert. Au demeurant, le transfert ne l’empêchera pas de résilier le bail comme il l’avait prévu. Le bailleur pourra toutefois examiner s’il n’y a pas d’autres justes motifs lui permettant de refuser le transfert, comme par exemple la solvabilité insuffisante du potentiel repreneur.

Si toutefois le transfert est accepté par le bailleur, tous les droits et obligations découlant du contrat de bail sont transmis au repreneur (sans qu’il soit en général établi d’état des lieux de sortie et d’entrée). Le plus souvent, le nouveau locataire constitue une nouvelle garantie bancaire tandis que la précédente est libérée en faveur du locataire transférant. Le locataire transférant demeure toutefois solidairement responsable des obligations du bénéficiaire du transfert jusqu’à l’expiration du contrat de bail, mais au plus durant deux ans.

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En Suisse, la recrudescence des punaises de lit constitue un défi majeur pour les habitants, tant propriétaires que locataires. Ces parasites, adeptes de l’habitat humain, engendrent des désagréments allant des démangeaisons aux troubles du sommeil. Face à cette situation, se pose la question de la répartition des coûts liés à leur extermination.

Tout d’abord, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et doit l’entretenir en cet état. Tout élément propre à empêcher le locataire de faire de l’appartement l’usage qui a été convenu doit être considéré comme un défaut.
S’agissant de la présence de punaises de lit dans un appartement, celle-ci est considérée comme étant un défaut de la chose louée.

En principe, le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier. Dans un cas comme le vôtre, le locataire doit signaler la présence de ces nuisibles sans retard. A défaut, il pourrait être tenu responsable de l’aggravation du dommage.  

En effet, le locataire ne peut rester passif face à un tel défaut. Généralement, plus le défaut est grave et risque d’avoir des conséquences pénibles pour le bailleur, plus le locataire doit rapidement en informer le propriétaire, afin que ce dernier puisse agir avant que le défaut ne s’amplifie et n’endommage davantage les locaux.

Le locataire qui n’avise pas immédiatement son bailleur d’un défaut ou d’un éventuel défaut ou qui le fait tardivement, pourra être tenu de payer des dommages et intérêts, surtout si le propriétaire aurait pu limiter les dégâts s’il avait été informé plus tôt.

Il est important de noter que le locataire répond uniquement de l’aggravation du dommage liée à son absence d’avis ou de l’avis tardif au bailleur. Dans le cas d’une présence importante de punaises de lit, cela pourrait se traduire par une propagation de l’infestation à l’ensemble de l’immeuble si le locataire ne signale pas immédiatement le problème, entraînant ainsi la nécessité d’une désinsectisation complète.

Attention : il est essentiel de souligner que, dans le cadre de cette responsabilité contractuelle, la faute du locataire est présumée. Par conséquent, il revient au bailleur de prouver que le locataire a omis ou tardé à fournir cet avis ainsi que l’aggravation du dommage résultant de ce retard.

Quant aux frais d’éradication, ils sont à la charge du bailleur, sauf si ce dernier parvient à prouver que le locataire est responsable de l’infestation. Cependant, il est souvent très difficile de déterminer l’origine de ces parasites dans le logement, car leur présence ne dépend pas nécessairement du niveau de propreté des lieux. Malheureusement, faute de preuve de la responsabilité du locataire, c’est le bailleur qui doit assumer intégralement les frais de la réparation du défaut.

Cependant, pour les frais de congélation des effets personnels du locataire et de l’éventuel remplacement du mobilier garnissant l’appartement, le propriétaire ne les supporte que s’il est prouvé qu’il est fautif.

En effet, la loi autorise le locataire à demander des dommages-intérêts au bailleur lorsqu’il subit un dommage en raison d’un défaut de la chose louée, dont le bailleur est responsable. La responsabilité contractuelle du bailleur est engagée lorsque le dommage est directement lié au défaut de la chose louée, à moins qu’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. La faute du bailleur est donc présumée mais il peut s’exonérer en démontrant avoir pris toutes les mesures nécessaires pour éviter le dommage ou y remédier.

Il est donc vivement conseillé d’être réactif et de mettre tout en œuvre pour que les punaises de lit disparaissent rapidement. Si le bailleur agit de manière adéquate, il ne sera pas tenu de s’acquitter des frais de congélation ou de remplacement du mobilier.


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Selon le code civil un copropriétaire peut être exclu de la communauté par décision judiciaire lorsque, par son comportement ou celui de personnes auxquelles il a cédé l’usage de la chose ou dont il répond (locataire par exemple), des obligations envers tous les autres ou certains copropriétaires sont si gravement enfreintes que l’on ne peut exiger d’eux la continuation de la communauté.

L’exclusion est donc envisageable si le propriétaire en question se rend intolérable au sein de la copropriété par la violation d’une obligation, ou s’il met en danger l’existence de la propriété par étages elle-même.

La violation d’une obligation est donc nécessaire. Il s’agira par exemple de la violation d’une disposition du règlement d’administration et d’utilisation de la PPE ou de la loi. Il s’agira le plus souvent d’un comportement inacceptable et répété, soit par exemple le fait de causer des immissions excessives, des dommages à la propriété, etc.

En outre, cette violation doit être suffisamment grave pour rendre la vie commune insupportable. Enfin, il faut que d’autres mesures moins incisives aient déjà été tentées. En effet, au vu de la gravité de ses conséquences pour le propriétaire d’étage concerné, l’exclusion doit être le dernier recours.

D’après les explications de notre lecteur, il ne semble pas qu’il y ait, objectivement, une violation suffisamment grave d’une obligation dans le cas d’espèce. Il conviendra toutefois d’examiner la fréquence et l’ampleur des nuisances, mais cela ne saurait a priori pas justifier une exclusion, ou à tout le moins pas avant qu’un certain nombre de mises en demeure de cesser les nuisances aient été adressées ou que d’autres mesures (tentative de médiation par exemple) aient été prises.

S’agissant de la marche à suivre afin d’exclure un copropriétaire, il convient, dans un premier temps, d’obtenir une décision de l’assemblée des propriétaires en ce sens, prise en principe à la majorité simple. Il faudra donc que le propriétaire lésé soit autorisé par la majorité de l’assemblée des propriétaires d’étages à agir en justice à l’encontre du perturbateur. Dans le cadre de ce vote, le propriétaire dont l’exclusion est envisagée devra avoir l’occasion de s’exprimer, mais ne pourra pas voter.

Dans un second, il conviendra d’obtenir une décision judiciaire prononçant l’exclusion. Cette procédure devra être initiée par le ou les propriétaires lésés à l’encontre du propriétaire dont l’exclusion est requise. Dans le cadre de cette action judiciaire, il sera indispensable pour les demandeurs de prouver que les motifs qui conduisent à la demande d’exclusion sont suffisamment graves. Si le Tribunal donne droit à la demande d’exclusion, le propriétaire concerné sera condamné à vendre son bien dans un certain délai, à défaut de quoi il sera vendu aux enchères.
 
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La loi prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec l’accord du bailleur. Le bailleur peut refuser de donner son accord à la sous-location dans plusieurs situations. La première est le refus du locataire de communiquer au bailleur les conditions de la sous-location, par exemple le montant du loyer ou la durée de la sous-location, ou encore le nom du sous-locataire. Le bailleur peut également s’opposer à la sous-location en cas de conditions abusives, c’est-à-dire lorsque le loyer de la sous-location est beaucoup plus élevé que le loyer principal, sans que cela ne soit justifié par des prestations supplémentaires du locataire. Enfin, le bailleur est fondé à rejeter la demande de sous-location lorsqu’elle présente pour lui des inconvénients majeurs, par exemple lorsque la destination des locaux est sensiblement modifiée ou que le locataire n’a aucune intention de réintégrer les locaux.
Ces conditions étant alternatives, il suffit que l’une d’elles soit réalisée pour que le bailleur puisse refuser son consentement à la sous-location.
 
Attention, le seul fait que le locataire n’ait pas demandé au bailleur son accord ne rend pas la sous-location illicite, dès lors qu’il est admis que le consentement peut être donné a posteriori. Ainsi, si le bailleur n’a aucune raison de refuser la sous-location, celle-ci doit être tolérée.
 
Dans votre cas, votre locataire ne vous a pas demandé votre accord. Il convient dès lors de l’interpeller en de lui demandant de vous transmettre les conditions de la sous-location, en particulier le montant du sous-loyer qu’il encaisse et la date du début de la sous-location. Vous pouvez également demander au sous-locataire de vous transmettre ces informations.
 
Si le locataire ne répond pas à votre courrier de mise en demeure demandant les conditions de la sous-location, vous pourriez résilier son bail.
 
Si les conditions de la sous-location sont abusives, vous pouvez alors refuser de donner votre consentement et demander à votre locataire de réintégrer l’appartement dans un délai de 30 jours, en le menaçant de résilier son bail s’il ne s’exécute pas.
 
Les conditions d’un tel congé extraordinaire étant extrêmement strictes, je vous recommande également d’adresser à votre locataire un congé ordinaire pour la prochaine échéance contractuelle de son bail, afin de sauvegarder vos droits.
 
Après la résiliation, cas échéant, vous serez alors en droit de relouer votre appartement à qui vous voulez, y compris le sous-locataire, sur la base d’un nouveau contrat de bail en bonne et due forme. Dans l’intervalle, il est déconseillé de demander au sous-locataire de vous verser le sous-loyer directement.
 
En outre, vous pourrez éventuellement exiger de votre locataire la remise du gain obtenu frauduleusement par la sous-location.
 
Il est en effet admis que le locataire, procédant à une sous-location non autorisée, excède ainsi les limites du droit que lui confère le contrat et, en sous-louant sans droit la chose d’autrui, empiète sur le patrimoine du bailleur et gère frauduleusement l’affaire d’autrui. Le bailleur peut alors s’approprier les profits qui résultent de cette ingérence. Il faut néanmoins que le locataire soit de mauvaise foi, ce qui devra être examiné de cas en cas.
 
Dans le cas où votre locataire vous transmet des indications incorrectes ou un faux contrat, par exemple, vous pouvez alors en inférer qu’il a manifestement conscience qu’il sait qu’il n’a pas le droit de sous-louer à ces conditions. Partant, il est de mauvaise foi. Il en irait de même s’il sous-louait à des conditions tout à fait abusives, comme par exemple au triple du loyer principal, ou s’il sous-louait des chambres séparément à plusieurs personnes à des sous-loyers très élevés.
 

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Vous êtes en principe libre de résilier en tout temps un bail de durée indéterminée, en observant les délais et les termes légaux ou conventionnels. Pour les baux d’habitation, le délai de congé est de trois mois pour la fin d’un trimestre de bail sauf si un préavis plus long ou une échéance (par exemple annuelle) sont prévus dans le contrat de bail. La résiliation doit impérativement être notifiée au moyen d’un formulaire officiel.
 
Sous réserve du respect de ces conditions, le congé est en principe valable. Toutefois, s’il est contesté en justice par le locataire, le congé peut être annulable, d’une manière générale, lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi, et en particulier, lorsqu’il est donné dans le seul but d’amener le locataire à acheter l’appartement loué.
 
Le tribunal fédéral a jugé dans un tel cas d’espèce que le congé donné par le bailleur souhaitant vendre son appartement doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte. En revanche, le congé donné pour l'échéance, en vue de vendre un bien dans de meilleures conditions, ne contrevient pas aux règles de la bonne foi.
 
Le congé peut aussi être annulable s’il s’agit d’un « congé-vente ». Pour qu’un tel cas puisse être admis, il doit exister un rapport de cause à effet entre la résiliation du bail et le désir du bailleur de vendre le logement loué au locataire congédié. La relation de causalité entre le congé et le désir d'amener le locataire à acheter fait défaut lorsque le motif du congé ne consiste pas uniquement à entraîner le locataire à acheter, mais trouve sa source dans le souhait de vendre la chose à n'importe qui, qu’il s’agisse du locataire ou d’un tiers.
 
En conséquence, le congé donné au locataire en vue de vendre un appartement est, sauf circonstance particulière, en principe parfaitement valable.
 
Il convient toutefois d’être attentif au fait que la vente d’un appartement peut, selon les circonstances, être soumise à autorisation de la part du Département du Territoire (DT). En effet, la loi cantonale sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitations (LDTR) prévoit que l’aliénation de certain type d’appartement à usage d’habitation, et qui était jusqu’à présent offert en location, est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logement où sévit la pénurie.
 
Il existe une situation de pénurie lorsque, pour un type d’appartement donné, le taux de vacance est inférieur à 2%. Actuellement, la pénurie concerne toutes les catégories d’appartements assujettis à la loi, soit les appartements de une à sept pièces inclusivement. Les appartements de huit pièces et plus ne sont pas assujettis à la LDTR.
 
Le département accorde l’autorisation d’aliéner, notamment, si l’appartement a été soumis, dès sa construction, au régime de la propriété par étages, s’il a déjà fait l’objet d’une demande d’autorisation d’aliéner ou s’il n’a jamais été loué. Par ailleurs, le locataire occupant son logement depuis plus de trois ans peut être autorisé, à certaines conditions, à acquérir son logement.
 
Si aucune de ces hypothèses n’est réalisée, le département doit procéder à une pesée des intérêts en présence, à savoir l’intérêt public et général, d’une part, et l’intérêt privé du vendeur, respectivement de l’acquéreur, d’autre part.
 
C’est au vendeur qu’il incombe de requérir cette autorisation avant la conclusion de la vente. En règle générale, le notaire instrumentalisant la vente se charge des démarches.
 

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Le locataire doit, de par la loi, user de la chose louée avec le soin nécessaire. Dans un immeuble, il est tenu de respecter les normes de vie en communauté, notamment à l’égard des voisins. Si le maintien du bail devient intolérable pour le bailleur en raison du non-respect persistant, malgré une protestation écrite, des obligations de diligence ou du manque d’égard envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat de bail. Pour un bail d’habitation, un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois est nécessaire pour une résiliation anticipée du bail, par opposition à un préavis ordinaire de trois mois pour l’échéance du bail. Selon la jurisprudence, le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier une résiliation anticipée du contrat.
 
Concernant le stockage d’objets sur le palier des locataires, le droit du bail ne spécifie rien de particulier, mais les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève interdisent généralement le stockage d’objets dans les cages d’escalier ou en dehors des emplacements réservés à cet effet. Cette disposition s’applique donc à votre locataire si les conditions générales étaient jointes à votre contrat. Si tel n’était pas le cas, il est de toute façon généralement admis que le locataire peut user de la chose louée, à savoir l’appartement uniquement, et qu’il ne peut utiliser les allées ou palier que pour se rendre à son appartement, et non pour y entreposer ses affaires. Ainsi, votre locataire n’a pas le droit de laisser ses meubles sur le palier.
 
Vous devez déterminer si vous pouvez résilier le contrat de bail de manière anticipée ou ordinaire. Comme indiqué ci-dessus, la résiliation anticipée du bail nécessite un manquement suffisamment grave du locataire. Dans une affaire vaudoise jugée par le Tribunal fédéral, la simple présence non autorisée de quelques meubles n’a pas justifié une résiliation anticipée mais aurait justifié une résiliation ordinaire. Dans cette affaire, les autres habitants de l’immeuble ne s’étaient pas plaints de la situation et les meubles étaient disposés de façon ordonnée, contre le mur, sans entraver le passage. Partant, les juges du Tribunal fédéral ont considéré qu’une telle situation, consistant en la violation persistante du devoir de diligence du locataire, aurait justifié un congé ordinaire, donné pour l’échéance du contrat.
 
Dans votre cas, si les autres locataires ne se plaignent pas et que les meubles ne gênent pas le passage, une résiliation ordinaire pourrait être plus appropriée. Cependant, si les autres locataires se plaignent ou si les meubles entravent le passage, une résiliation anticipée pourrait être envisagée, après une protestation écrite avec menace de résiliation.
 
En ce qui concerne les normes incendie, le droit cantonal ne prévoit rien de particulier hormis un renvoi à la norme de protection incendie et aux directives de l’Association des établissements cantonaux d’assurance incendie (AEIA). D’après celles-ci, les voies d’évacuation doivent toujours rester dégagées et utilisables en toute sécurité. À l'extérieur de l'unité d'utilisation, elles ne doivent pas servir à d'autres usages. Le palier doit donc être dégagé et rester utilisable en toute sécurité. Ces normes de droit administratif doivent toutefois être appliquées sous l’angle du principe de la proportionnalité notamment, soit que les mesures ordonnées doivent être proportionnées au but visé. La question se pose dans votre cas de savoir si la présence de ces meubles entrave ou compromet une évacuation en cas d’incendie. A priori, tel ne semble pas être le cas, de sorte que les règles de sécurité ne vous sont d’aucun secours. Cela étant, si le passage était complétement entravé, vous pourriez alors les invoquer pour justifier l’enlèvement des meubles et une résiliation, cas échéant.

 
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En principe, le décès du locataire ne met pas automatiquement fin au contrat de bail. Il continue de plein droit (sans autre formalité) avec les héritiers qui prennent la place du défunt dans le bail. Cependant, les héritiers ont la possibilité de répudier la succession. En règle générale, ils disposent de trois mois à partir de la date à laquelle ils ont connaissance du décès pour notifier à la Justice de Paix leur volonté de répudier la succession. Avant de prendre leur décision, ils peuvent demander qu'un inventaire soit réalisé.

Si la succession est répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite afin qu’il rende un jugement prononçant la faillite, ce qui permettra à l'Office des faillites de liquider la succession. Une fois que l'Office des faillites est impliqué, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision de continuer ou non le contrat de bail. En général, la masse en faillite refuse de poursuivre le bail.

Pendant la période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il se peut qu’aucun loyer ne soit payé et que les biens restent dans l'appartement, empêchant ainsi le bailleur de le récupérer.

Cependant, avec l'accord de l'Office des faillites, le bailleur peut déménager les biens dans un entrepôt à ses frais et sous sa responsabilité, et il est alors nommé gardien des actifs jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite.

En réalité, cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.

Toutefois, avant ce déménagement, l'Office des faillites aura, en principe, dressé un inventaire et évalué les biens garnissant les locaux. Si le bailleur choisit de se débarrasser desdits biens, il est responsable du montant de cette évaluation.

Si les loyers n'ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Dans les cas de successions répudiées, les loyers entre le décès et l'ouverture de la faillite ne sont généralement pas payés. Le bailleur peut donc faire valoir sa créance concernant ces loyers impayés.
Pour les créances nées après la faillite, dans la mesure où l’Office des faillites n’a pas accepté de poursuivre le bail, le bailleur doit malheureusement se résoudre à comptabiliser une perte.
 
Le bailleur devra aussi, dans le cadre de cette production dans la faillite revendiquer le droit de gage qu’il a sur la garantie de loyer, sinon il sera considéré comme ayant renoncé à ce droit. A défaut de production dans la faillite de la part du bailleur ou de revendication de la garantie, le montant de celle-ci servira à rembourser tous les créanciers.

Ainsi, s’agissant de votre cas, il est recommandé de contacter rapidement l'Office des faillites pour effectuer un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement, afin de pouvoir être nommé gardien des actifs.

Par la suite, vous aurez alors le choix de stocker les biens à vos frais ou de les débarrasser en prenant la responsabilité du montant indiqué dans l'inventaire. A l’évidence, la première option est la moins risquée.
En ce qui concerne les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant votre créance dans la faillite, afin que le montant de la garantie bancaire vous soit versé.


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Dans une PPE, selon la loi, le bien-fonds, c’est-à-dire le terrain, est impérativement une partie commune et ne peut faire l'objet d'un droit exclusif, c’est-à-dire être constitué en lot.
 
Le législateur a en effet prévu que certaines parties sont impérativement communes, telles que le terrain sur lequel l’immeuble est construit ou les parties élémentaires et les structures porteuses (les façades, le toit, les murs porteurs, etc.). Le terrain appartient donc à tous les copropriétaires qui peuvent l'utiliser tout en respectant le droit des autres propriétaires. Il n’est donc pas possible de vendre une partie du terrain avec un lot.
 
Il est toutefois possible de créer, par convention, des droits d'usage particuliers. Cela revient à accorder un droit à un (ou plusieurs) propriétaire d'étages sur une partie commune qui lui permettra d'exclure tout acte d'utilisation des autres propriétaires d'étages ou de tiers. Cela en fait, autrement dit, un espace privatif.
 
Tel est le cas notamment lorsque des propriétaires d'étages ont la jouissance exclusive d'un jardin ou d'une place de parc.
 
Plusieurs solutions sont envisageables pour constituer des droits d'usage particulier. Les parties peuvent opter pour la constitution d’un droit réel limité, comme par exemple une servitude, qui grève l'immeuble de base. Il est également possible de prévoir la constitution d’un droit d’utilisation exclusif par une inscription expresse dans le règlement d'administration et d'utilisation de la propriété par étages. Enfin, les droits d’usage particuliers peuvent faire l'objet d'un contrat, comme par exemple un contrat de bail à loyer, entre le propriétaire d'étages bénéficiaire et la communauté des propriétaires d'étages.
 
Une servitude foncière ou personnelle permet d'accorder un droit d'usage particulier à l'un des propriétaires d'étages. Si elle est foncière, la servitude est rattachée au fonds dominant, soit au lot de la propriété d'étage. Concrètement, c'est le propriétaire du lot, actuel ou futur, qui en bénéficiera. Si elle est personnelle, la servitude est accordée à une personne, qu'elle soit propriétaire ou non du lot. Le risque que peut représenter la servitude personnelle est qu'elle suit son titulaire et non la part d'étages. Il est donc vivement recommandé de constituer une servitude foncière et non personnelle. De plus, une servitude ne peut être radiée qu’avec le consentement de son bénéficiaire, de sorte qu’une fois inscrite, il sera très difficile de revenir en arrière. C’est la raison pour laquelle la loi prévoit que les propriétaires d'étages doivent adopter cette décision à l'unanimité.
 
L’acte constitutif d’une servitude n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique, soit dans un acte notarié.
 
S'ils ne souhaitent pas constituer une servitude, les propriétaires d'étages peuvent accorder un droit d'usage particulier en l'insérant dans le règlement d'administration et d'utilisation. Le règlement peut accorder le droit d'usage particulier à un propriétaire d'étages individuellement désigné mais il est également possible de rattacher le droit d'usage particulier à une part d'étage déterminée.
 
Dans les deux cas, ce droit doit être adopté à la majorité qualifiée des propriétaires d'étages et des quotes-parts (sauf dispositions contraires du règlement). Pour le supprimer, il faudra en sus obtenir l’accord du propriétaire concerné, de sorte qu’il sera également très difficile de revenir en arrière, une fois accordé.
 
Enfin, un contrat de bail ou de prêt peut être conclu entre la communauté des propriétaires d'étages et l'un des propriétaires d'étages. Le contrat fixera l'étendue du droit accordé ainsi que sa durée. Selon l'étendue et la durée de ce droit, la majorité pour la prise de cette décision pourra varier. Si un contrat de bail à loyer est conclu pour une durée de dix ans, par exemple, la double majorité sera requise. Si en revanche, une partie commune est prêtée pendant trois semaines à un propriétaire d'étages, il s'agira d'un acte d'administration courante. C’est à l'administrateur, si la communauté des propriétaires d'étages en a nommé un, à qui reviendra la compétence de conclure un tel contrat.
 
Lorsque la communauté des propriétaires d'étages n'a pas désigné d'administrateur, un tel droit d'usage particulier devra, dans tous les cas, être pris par une décision de l'assemblée des copropriétaires à au moins la majorité simple des propriétaires d'étages.
 
Dans tous les cas, il est très important de formuler avec précision le contenu et les limites de ce droit. La question de l’entretien et des réparations de la partie cédée en droit d’usage exclusif devra aussi avoir été clairement établie, afin d’éviter toute discussion ultérieure entre les copropriétaires.
 
Dans votre cas, il s’agira de voir si l'ensemble des copropriétaires de votre PPE est d'accord de constituer une servitude. A défaut, il faudra alors envisager une modification de votre règlement pour instaurer un droit d'usage particulier, ce à la double majorité.


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En droit du bail, deux types de résiliation sont prévus. Tout d’abord, il y a la résiliation ordinaire, qui intervient à l’échéance du contrat de bail. Ensuite, il y a la résiliation extraordinaire (ou anticipée), qui peut être donnée en cas de défaut de paiement, de violation du devoir de diligence ou manque d’égards envers les voisins, après une protestation écrite du bailleur.
La résiliation anticipée autorise le bailleur à mettre fin au contrat, avant son échéance, moyennant un préavis minimal de 30 jours pour la fin d’un mois. Plus précisément, le préavis peut être donné à tout moment dès l’exécution du contrat, même pendant une prolongation judiciaire ou une période de protection légale.

En principe, la loi dispose que le locataire est tenu d’user de la chose louée avec le soin nécessaire. S’il s’agit d’un immeuble, le locataire est tenu d’avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.

S’agissant de l’étendue des égards, le locataire doit éviter de causer des nuisances excessives pendant la durée du bail, en portant atteinte aux intérêts des tiers utilisateurs ou voisins de l’immeuble en question. Les nuisances en question peuvent être les suivantes: nuisances sonores en tout genre, comme du tapage ou de la musique nocturne, des scènes de ménage et des insultes envers d’autres usagers. S’y ajoutent les nuisances olfactives, les invasions de cafards, les poussières massives, les salissures et aboiements de chien, l’entreposage d’objets personnels et de déchets dans les parties communes, etc.

Les conditions pour pouvoir invoquer la résiliation pour non-respect du devoir de diligence et d’égards envers le voisinage sont au nombre de cinq:
• Une violation du devoir de diligence ou le manque d’égards envers les voisins;
• Un avertissement écrit du bailleur: le bailleur doit envoyer une protestation écrite à son locataire, indiquant l’obligation violée, étant précisé qu’un avertissement oral est insuffisant. Dans votre cas, vous devez mettre en demeure vos locataires de cesser leurs agissements. Cet avertissement a pour but de faire cesser la violation en cours et d’en prévenir une nouvelle. En vertu du principe de la sécurité juridique, le locataire doit en effet savoir ce qui lui est reproché, afin de modifier son comportement et prendre les mesures qui s’imposent;
• La persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation: ledit avertissement doit être suivi d’une nouvelle violation en relation avec celle mentionnée dans la protestation;
• Le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur: dans votre cas et vu les plaintes des voisins, si vos locataires persistent à agir comme vous l’expliquez, il est clair que le maintien du contrat de bail serait insupportable pour les habitants de l’immeuble.
• Le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.

Concernant les conditions formelles, le congé doit être adressé au moyen de la formule officielle agréée par le Conseil d’Etat. Par ailleurs et comme indiqué ci-dessus, la résiliation doit être adressée avec un préavis, qui correspond au temps devant s’écouler entre la réception du congé et l’échéance. Selon la loi, le préavis dont il est question doit être de trente jours pour la fin d’un mois. S’agissant du calcul des délais, le délai court dès le premier jour où le locataire peut retirer le pli à la poste.

Par conséquent, il est conseillé d’envoyer une mise en demeure à vos locataires, en leur demandant de cesser immédiatement leur comportement problématique et en mentionnant que toute récidive entraînera une résiliation extraordinaire du bail. Il est également recommandé, par mesure de sécurité, de notifier simultanément une résiliation ordinaire en se référant aux motifs ayant justifié le congé anticipé.

Pour le surplus, si la résiliation anticipée est justifiée et que vous ne parvenez pas à relouer l’appartement immédiatement, vous pouvez demander des dommages et intérêts à vos locataires pour couvrir le loyer jusqu’à la prochaine échéance contractuelle.

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