En principe, le décès du locataire ne met pas automatiquement fin au contrat de bail. Il continue de plein droit (sans autre formalité) avec les héritiers qui prennent la place du défunt dans le bail. Cependant, les héritiers ont la possibilité de répudier la succession. En règle générale, ils disposent de trois mois à partir de la date à laquelle ils ont connaissance du décès pour notifier à la Justice de Paix leur volonté de répudier la succession. Avant de prendre leur décision, ils peuvent demander qu'un inventaire soit réalisé.

Si la succession est répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite afin qu’il rende un jugement prononçant la faillite, ce qui permettra à l'Office des faillites de liquider la succession. Une fois que l'Office des faillites est impliqué, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision de continuer ou non le contrat de bail. En général, la masse en faillite refuse de poursuivre le bail.

Pendant la période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il se peut qu’aucun loyer ne soit payé et que les biens restent dans l'appartement, empêchant ainsi le bailleur de le récupérer.

Cependant, avec l'accord de l'Office des faillites, le bailleur peut déménager les biens dans un entrepôt à ses frais et sous sa responsabilité, et il est alors nommé gardien des actifs jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite.

En réalité, cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.

Toutefois, avant ce déménagement, l'Office des faillites aura, en principe, dressé un inventaire et évalué les biens garnissant les locaux. Si le bailleur choisit de se débarrasser desdits biens, il est responsable du montant de cette évaluation.

Si les loyers n'ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Dans les cas de successions répudiées, les loyers entre le décès et l'ouverture de la faillite ne sont généralement pas payés. Le bailleur peut donc faire valoir sa créance concernant ces loyers impayés.
Pour les créances nées après la faillite, dans la mesure où l’Office des faillites n’a pas accepté de poursuivre le bail, le bailleur doit malheureusement se résoudre à comptabiliser une perte.
 
Le bailleur devra aussi, dans le cadre de cette production dans la faillite revendiquer le droit de gage qu’il a sur la garantie de loyer, sinon il sera considéré comme ayant renoncé à ce droit. A défaut de production dans la faillite de la part du bailleur ou de revendication de la garantie, le montant de celle-ci servira à rembourser tous les créanciers.

Ainsi, s’agissant de votre cas, il est recommandé de contacter rapidement l'Office des faillites pour effectuer un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement, afin de pouvoir être nommé gardien des actifs.

Par la suite, vous aurez alors le choix de stocker les biens à vos frais ou de les débarrasser en prenant la responsabilité du montant indiqué dans l'inventaire. A l’évidence, la première option est la moins risquée.
En ce qui concerne les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant votre créance dans la faillite, afin que le montant de la garantie bancaire vous soit versé.


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Dans une PPE, selon la loi, le bien-fonds, c’est-à-dire le terrain, est impérativement une partie commune et ne peut faire l'objet d'un droit exclusif, c’est-à-dire être constitué en lot.
 
Le législateur a en effet prévu que certaines parties sont impérativement communes, telles que le terrain sur lequel l’immeuble est construit ou les parties élémentaires et les structures porteuses (les façades, le toit, les murs porteurs, etc.). Le terrain appartient donc à tous les copropriétaires qui peuvent l'utiliser tout en respectant le droit des autres propriétaires. Il n’est donc pas possible de vendre une partie du terrain avec un lot.
 
Il est toutefois possible de créer, par convention, des droits d'usage particuliers. Cela revient à accorder un droit à un (ou plusieurs) propriétaire d'étages sur une partie commune qui lui permettra d'exclure tout acte d'utilisation des autres propriétaires d'étages ou de tiers. Cela en fait, autrement dit, un espace privatif.
 
Tel est le cas notamment lorsque des propriétaires d'étages ont la jouissance exclusive d'un jardin ou d'une place de parc.
 
Plusieurs solutions sont envisageables pour constituer des droits d'usage particulier. Les parties peuvent opter pour la constitution d’un droit réel limité, comme par exemple une servitude, qui grève l'immeuble de base. Il est également possible de prévoir la constitution d’un droit d’utilisation exclusif par une inscription expresse dans le règlement d'administration et d'utilisation de la propriété par étages. Enfin, les droits d’usage particuliers peuvent faire l'objet d'un contrat, comme par exemple un contrat de bail à loyer, entre le propriétaire d'étages bénéficiaire et la communauté des propriétaires d'étages.
 
Une servitude foncière ou personnelle permet d'accorder un droit d'usage particulier à l'un des propriétaires d'étages. Si elle est foncière, la servitude est rattachée au fonds dominant, soit au lot de la propriété d'étage. Concrètement, c'est le propriétaire du lot, actuel ou futur, qui en bénéficiera. Si elle est personnelle, la servitude est accordée à une personne, qu'elle soit propriétaire ou non du lot. Le risque que peut représenter la servitude personnelle est qu'elle suit son titulaire et non la part d'étages. Il est donc vivement recommandé de constituer une servitude foncière et non personnelle. De plus, une servitude ne peut être radiée qu’avec le consentement de son bénéficiaire, de sorte qu’une fois inscrite, il sera très difficile de revenir en arrière. C’est la raison pour laquelle la loi prévoit que les propriétaires d'étages doivent adopter cette décision à l'unanimité.
 
L’acte constitutif d’une servitude n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique, soit dans un acte notarié.
 
S'ils ne souhaitent pas constituer une servitude, les propriétaires d'étages peuvent accorder un droit d'usage particulier en l'insérant dans le règlement d'administration et d'utilisation. Le règlement peut accorder le droit d'usage particulier à un propriétaire d'étages individuellement désigné mais il est également possible de rattacher le droit d'usage particulier à une part d'étage déterminée.
 
Dans les deux cas, ce droit doit être adopté à la majorité qualifiée des propriétaires d'étages et des quotes-parts (sauf dispositions contraires du règlement). Pour le supprimer, il faudra en sus obtenir l’accord du propriétaire concerné, de sorte qu’il sera également très difficile de revenir en arrière, une fois accordé.
 
Enfin, un contrat de bail ou de prêt peut être conclu entre la communauté des propriétaires d'étages et l'un des propriétaires d'étages. Le contrat fixera l'étendue du droit accordé ainsi que sa durée. Selon l'étendue et la durée de ce droit, la majorité pour la prise de cette décision pourra varier. Si un contrat de bail à loyer est conclu pour une durée de dix ans, par exemple, la double majorité sera requise. Si en revanche, une partie commune est prêtée pendant trois semaines à un propriétaire d'étages, il s'agira d'un acte d'administration courante. C’est à l'administrateur, si la communauté des propriétaires d'étages en a nommé un, à qui reviendra la compétence de conclure un tel contrat.
 
Lorsque la communauté des propriétaires d'étages n'a pas désigné d'administrateur, un tel droit d'usage particulier devra, dans tous les cas, être pris par une décision de l'assemblée des copropriétaires à au moins la majorité simple des propriétaires d'étages.
 
Dans tous les cas, il est très important de formuler avec précision le contenu et les limites de ce droit. La question de l’entretien et des réparations de la partie cédée en droit d’usage exclusif devra aussi avoir été clairement établie, afin d’éviter toute discussion ultérieure entre les copropriétaires.
 
Dans votre cas, il s’agira de voir si l'ensemble des copropriétaires de votre PPE est d'accord de constituer une servitude. A défaut, il faudra alors envisager une modification de votre règlement pour instaurer un droit d'usage particulier, ce à la double majorité.


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En droit du bail, deux types de résiliation sont prévus. Tout d’abord, il y a la résiliation ordinaire, qui intervient à l’échéance du contrat de bail. Ensuite, il y a la résiliation extraordinaire (ou anticipée), qui peut être donnée en cas de défaut de paiement, de violation du devoir de diligence ou manque d’égards envers les voisins, après une protestation écrite du bailleur.
La résiliation anticipée autorise le bailleur à mettre fin au contrat, avant son échéance, moyennant un préavis minimal de 30 jours pour la fin d’un mois. Plus précisément, le préavis peut être donné à tout moment dès l’exécution du contrat, même pendant une prolongation judiciaire ou une période de protection légale.

En principe, la loi dispose que le locataire est tenu d’user de la chose louée avec le soin nécessaire. S’il s’agit d’un immeuble, le locataire est tenu d’avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.

S’agissant de l’étendue des égards, le locataire doit éviter de causer des nuisances excessives pendant la durée du bail, en portant atteinte aux intérêts des tiers utilisateurs ou voisins de l’immeuble en question. Les nuisances en question peuvent être les suivantes: nuisances sonores en tout genre, comme du tapage ou de la musique nocturne, des scènes de ménage et des insultes envers d’autres usagers. S’y ajoutent les nuisances olfactives, les invasions de cafards, les poussières massives, les salissures et aboiements de chien, l’entreposage d’objets personnels et de déchets dans les parties communes, etc.

Les conditions pour pouvoir invoquer la résiliation pour non-respect du devoir de diligence et d’égards envers le voisinage sont au nombre de cinq:
• Une violation du devoir de diligence ou le manque d’égards envers les voisins;
• Un avertissement écrit du bailleur: le bailleur doit envoyer une protestation écrite à son locataire, indiquant l’obligation violée, étant précisé qu’un avertissement oral est insuffisant. Dans votre cas, vous devez mettre en demeure vos locataires de cesser leurs agissements. Cet avertissement a pour but de faire cesser la violation en cours et d’en prévenir une nouvelle. En vertu du principe de la sécurité juridique, le locataire doit en effet savoir ce qui lui est reproché, afin de modifier son comportement et prendre les mesures qui s’imposent;
• La persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation: ledit avertissement doit être suivi d’une nouvelle violation en relation avec celle mentionnée dans la protestation;
• Le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur: dans votre cas et vu les plaintes des voisins, si vos locataires persistent à agir comme vous l’expliquez, il est clair que le maintien du contrat de bail serait insupportable pour les habitants de l’immeuble.
• Le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.

Concernant les conditions formelles, le congé doit être adressé au moyen de la formule officielle agréée par le Conseil d’Etat. Par ailleurs et comme indiqué ci-dessus, la résiliation doit être adressée avec un préavis, qui correspond au temps devant s’écouler entre la réception du congé et l’échéance. Selon la loi, le préavis dont il est question doit être de trente jours pour la fin d’un mois. S’agissant du calcul des délais, le délai court dès le premier jour où le locataire peut retirer le pli à la poste.

Par conséquent, il est conseillé d’envoyer une mise en demeure à vos locataires, en leur demandant de cesser immédiatement leur comportement problématique et en mentionnant que toute récidive entraînera une résiliation extraordinaire du bail. Il est également recommandé, par mesure de sécurité, de notifier simultanément une résiliation ordinaire en se référant aux motifs ayant justifié le congé anticipé.

Pour le surplus, si la résiliation anticipée est justifiée et que vous ne parvenez pas à relouer l’appartement immédiatement, vous pouvez demander des dommages et intérêts à vos locataires pour couvrir le loyer jusqu’à la prochaine échéance contractuelle.

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Pour se prémunir contre le risque du non-paiement du loyer ou d’éventuelles dégradations à la chose louée, le bailleur peut demander une garantie de loyer au locataire sous forme d’espèces ou de papiers-valeurs, couramment appelée «la garantie». Le Code des obligations suisse prévoit que lorsqu’il s’agit de baux d’habitations – ce qui est le cas en l’espèce –, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. Attention, une fois que la garantie de loyer est prévue dans le contrat de bail, les sûretés ne doivent pas être intégrées au patrimoine du bailleur mais déposées auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt, au nom du locataire.

En pratique, deux démarches sont possibles: soit le locataire se charge de ces démarches et fournit au bailleur un document attestant de la constitution de la garantie (pratique la plus courante), soit le locataire remet le montant de la garantie de loyer au bailleur, qui le dépose auprès d’un établissement bancaire au nom du locataire. Il découle implicitement de l’obligation de déposer des sûretés sur un compte d’épargne que les sûretés qui sont déposées en espèces doivent produire des intérêts en faveur du locataire.

Pendant la durée du bail, le locataire ne peut pas compenser la garantie avec les loyers dus. Par conséquent, il ne peut cesser de payer les trois derniers mois en se reposant sur cette garantie de loyer.

Pour formellement obtenir la libération de la garantie de loyer, la législation cantonale dispose que le retrait de tout ou partie des sommes ou valeurs déposées à titre de garantie ne peut être effectué que sous la double signature du bailleur et du locataire, ou en vertu d’une décision judiciaire.

En cas de non-paiement du loyer en cours de bail, le bailleur peut, sous certaines conditions strictes, résilier le contrat de bail de manière anticipée et demander la libération de la garantie en sa faveur, à concurrence du montant des loyers impayés, à condition que le locataire donne son accord. S’il ne parvient pas à obtenir son accord, le bailleur peut intenter une action en paiement à l’encontre de son locataire. C’est une fois qu’il aura obtenu une décision judiciaire condamnant le locataire à payer le montant dû, qu’il pourra alors demander la libération de la garantie de loyer.

Dans votre situation, vous n’êtes ni tenu, ni conseillé de libérer la garantie de loyer avant la fin du bail, quand bien même les loyers seraient à jour. Il est important de noter que la garantie sert aussi à couvrir les éventuels dommages causés par les locataires. Si des dégradations sont constatées et sont imputables à ces derniers, la garantie pourra être utilisée, soit avec leur consentement, soit sur décision judiciaire vous accordant un montant pour les réparations.

Il est donc prudent d’attendre l’état des lieux de sortie avant de libérer la garantie. Si aucun dommage n’est constaté, vous pouvez signer le formulaire qu’ils vous ont soumis pour libérer la garantie de loyer à l’issue de cet état des lieux. En revanche, si des dommages sont identifiés et contestés par les locataires, il vous est fortement conseillé de conserver la garantie de loyer. Toutefois, vous ne pourrez pas indéfiniment la retenir. En effet, la législation cantonale prévoit qu’à défaut d’une action judiciaire intentée par le bailleur contre le locataire dans le délai d’une année à compter de la date où le locataire a libéré les locaux faisant l’objet de la garantie, celle-ci est de plein droit débloquée et le propriétaire des espèces est autorisé à en reprendre possession. Il est donc conseillé d’agir avant l’échéance du délai d’un an. Enfin, il vous sera aussi loisible de vous mettre d’accord avec vos locataires sur une compensation à prélever sur la garantie en cas de dommages admis.

Par conséquent, il est déconseillé de libérer cette garantie avant d’avoir pu procéder à l’état des lieux de sortie, et avant que tous les loyers aient été réglés.

Conseils juridiques en droit immobilier

Laure Meyer, Nimah Ali Abukar et Géraldine Schmidt sont toutes trois titulaires du brevet d’avocat et spécialisées en droit immobilier (droit du bail, de la construction, droit foncier et droit de la PPE). Elles vous reçoivent sur rendez-vous pour des conseils personnalisés dans les bureaux de CGI Conseils. Elles sont en mesure de vous conseiller, de vous assister et de vous représenter devant les juridictions en matière administrative (construction, LDTR, etc.) et en matière de baux et loyers.

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A la fin du bail, la loi prévoit que le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. En principe, un état des lieux est dressé de façon contradictoire en présence du bailleur et du locataire. Les parties peuvent y indiquer les réparations que le locataire accepte de prendre à sa charge. Un pré-état des lieux peut également être effectué, afin que certains travaux puissent être prévus, voire effectués avant le départ du locataire.
 
Avant la restitution, le locataire doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure où cet examen est nécessaire à une location ultérieure, le bailleur devant donner au locataire un délai suffisant. Si le locataire refuse, il s’expose à des dommages-intérêts, si le bailleur subit un préjudice.
 
Lorsque le locataire refuse de participer, de signer l’état des lieux de sortie ou qu’il émet des réserves, le bailleur devra alors le lui faire parvenir par écrit, immédiatement après la date de sortie, en indiquant clairement de quels défauts il le tient pour responsable. Pour sauvegarder ses droits, il est alors recommandé au bailleur de se faire assister de témoins, ou de faire dresser l’état des lieux par un huissier.
 
En cas d’absence du locataire ou de désaccord entre les parties, le bailleur doit donner au locataire un avis des défauts dans les deux-trois jours qui suivent l’état des lieux de sortie et la restitution des locaux. Le bailleur qui tarde à indiquer au locataire les dégâts dont il demande la réparation est déchu de ses droits, le locataire étant alors dégagé de toute responsabilité, même si les locaux présentaient des défauts qu’il aurait dû assumer.
 
Il découle de l’obligation de restituer la chose « dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat », selon les termes de la loi, que le locataire assume, à sa sortie, les travaux de nettoyage et les menues réparations qui lui incombent durant le bail, les défauts plus importants (dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal de la chose louée) et les transformations et rénovations exécutées sans l’accord du bailleur. Les autres travaux, notamment ceux qui résultent de l’usure normale, sont à la charge du bailleur.
 
En ce qui concerne les menus travaux d’entretien, le locataire doit les assumer pendant toute la durée du bail. Cette obligation subsiste jusqu’à la reddition des locaux, de sorte que le locataire doit les nettoyer avant de les restituer et y entreprendre les petites réparations même si elles sont rendues nécessaires par l’usage normal de la chose louée (par exemple boucher les trous faits dans les parois pour y accrocher des tableaux).
 
En ce qui concerne les dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal, il conviendra de les apprécier en fonction de la destination des locaux. Des locaux commerciaux destinés à un garage se dégradent par exemple plus rapidement que des bureaux. L’usage normal d’un logement loué à une famille nombreuse s’apprécie plus largement que si le logement est loué à une personne seule.
 
Lorsque les défauts excèdent cette usure normale, le locataire en répondra. Il devra alors à ce titre une indemnité au bailleur, qui ne correspond toutefois pas à la valeur à neuf des installations mais qui doit tenir compte de leur degré de vétusté ou de leur âge.
 
Ainsi, le seul fait que les locataires soient dans votre maison depuis plus de 10 ans ne justifie pas tout. Pour les murs, il est en effet possible que les travaux de peinture soient à votre charge, si la villa n’a pas été repeinte depuis une dizaine d’années, dès lors que c’est la durée de vie moyenne des peintures. Pour d’autres installations (parquet, agencement de cuisine ou de salle de bain, sanitaires), les durées de vie peuvent être bien supérieures à 10 ans, de sorte que les dégâts à ces installations commis par vos locataires pourraient leur être en partie facturés.
 
En cas de litige à l’issue de l’état des lieux de sortie, un avis des défauts devra immédiatement être adressé aux locataires en listant les défauts pour lesquels ils sont responsables.

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Le locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut s’en départir sans une résiliation en bonne et due forme, cela même lorsque le contrat est signé quelques temps avant la date de son commencement ou lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du contrat. En effet, dès la signature du bail, les parties sont liées par les clauses qui y sont contenues. Dès lors, si le locataire souhaite se départir du contrat, il devra le résilier, même si celui-ci n’a pas encore débuté.
 
Le bailleur est quant à lui tenu de délivrer le bien loué à la date convenue. Usuellement, cette date correspond au début du contrat de bail. Cependant, il peut arriver que le locataire prenne possession de l’objet loué quelques jours après le début du bail, notamment si le bail débute un samedi, un dimanche ou un jour férié mais également en cas d’accord entre les parties.
 
Le bailleur respecte son obligation de délivrer la chose lorsqu’il tient les locaux loués à disposition du locataire à la date convenue. Le bailleur est en droit de ne pas remettre l’objet pris à bail au locataire qui ne respecte pas ses obligations, par exemple qui ne constitue pas de garantie bancaire. Dans ce cas, la remise des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire respecte ses obligations, sans que la date du début du bail ne soit modifiée.
 
Ainsi, lorsque le bail a été signé et que les locaux sont prêts à être mis à disposition du locataire, comme dans votre cas, il ne peut pas sans autre forme renoncer au contrat. Il reste en effet tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles jusqu’à ce que le bail prenne fin. Le fait que le locataire ne souhaite plus emménager dans le bien loué importe peu. Le locataire reste tenu du paiement des loyers jusqu’à la fin du contrat.
 
Pour valablement se départir du contrat, le locataire devra donner son congé par écrit lorsque le bail a pour objet un logement ou un local commercial. Le congé doit en outre être signé de la main du locataire ou de son représentant. Si le bail porte sur le logement familial, le locataire ne peut le résilier que par écrit et moyennant le consentement exprès de son conjoint. L’expéditeur d’un congé doit exprimer clairement son intention de mettre un terme au bail, à une date déterminée ou facilement déterminable.
 
Le locataire devra résilier le contrat de bail pour son échéance. Le bailleur n’est pas tenu d’accepter une résiliation anticipée. Cela étant, si le locataire souhaite se départir du contrat avant son échéance, il devra présenter un locataire de remplacement solvable, qui soit prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Pour les logements, le locataire doit respecter un délai d’au minimum un mois pour le quinze ou la fin d’un mois. Ce délai commence à courir dès que le bailleur a reçu le dossier complet du candidat de remplacement. Le bailleur n’a toutefois aucune obligation de conclure un nouveau contrat avec le candidat proposé. Il n’est en outre pas tenu de justifier son refus. Il devra toutefois libérer le locataire à l’échéance du délai susmentionné pour autant que les locaux soient effectivement restitués.
 
Ainsi, pour se départir du contrat, votre locataire doit le résilier en bonne et due forme, pour sa prochaine échéance. Elle peut bien sûr trouver un locataire de remplacement, prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions, afin d’être libérée plus vite. Il est recommandé que vous cherchiez également un nouveau locataire pour minimiser le risque et votre dommage. En attendant la prochaine relocation, votre locataire restera tenue au paiement des loyers.

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Le contrat de bail peut être signé par plusieurs personnes qui sont soit cobailleurs, soit colocataires. Pour le bailleur, il est parfois intéressant d'avoir plusieurs colocataires qui seront en principe solidaires du paiement du loyer. Le bailleur pourra ainsi réclamer la totalité du loyer au colocataire de son choix. En cas de résiliation du bail, le congé donné par les colocataires doit émaner de la totalité d'entre eux (ils doivent signer tous ensemble la lettre de résiliation). A défaut, le congé est nul. Lorsqu'il quitte les locaux loués en cours de bail, le colocataire reste néanmoins solidairement lié par le contrat et reste débiteur du loyer, de la remise en état des locaux à la fin du bail ainsi que de toute autre obligation découlant du bail. Une résiliation qui émanerait de ce seul colocataire sortant est sans effet en vertu du principe de l'invisibilité du congé. Cela n'empêche pas le bailleur, avec l'accord du colocataire restant en place, de libérer le colocataire sortant en prévoyant un avenant au bail ou en signant un nouveau contrat de bail.
 
A noter par ailleurs que si le bail porte sur un logement familial, c’est-à-dire que l’appartement sert de domicile à un couple marié, le locataire ne peut pas résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint, que celui-ci ait signé le contrat ou non. En revanche, le juge du divorce peut attribuer les droits et obligations découlant du contrat de bail portant sur le logement familial à l’un ou l’autre des époux, et ce indépendamment de la question de savoir qui a signé le contrat de bail. Dans ce cas, le bailleur doit accepter de transférer le contrat de bail à un seul des ex-colocataires, voire même à l’un des ex-époux qui n’était pas titulaire du bail. Dans le cadre d’une séparation judiciaire, le juge des mesures protectrices de l’union conjugale peut attribuer la jouissance exclusive du domicile conjugal à l’un des époux, mais cela n’oblige pas encore le bailleur à transférer ou modifier le bail. Les concubins ne bénéficient pas, en revanche, des mêmes droits que les époux.
 
Dans votre cas, il convient tout d’abord de vérifier si le bail porte sur un logement familial ou non. Si tel est le cas, ce n’est qu’en cas de décision par le juge du divorce que vous pourriez être contraint de libérer le locataire sortant et de transférer le bail au locataire restant. Des renseignements que vous m’avez fournis, il apparaît que le couple n’est pas marié, de sorte que le bail ne porte pas sur un logement familial au sens de la loi. S’il ne s’agit que de concubins, ceux-ci ne bénéficient pas des mêmes droits que les époux et doivent être considérés comme des colocataires ordinaires. Vous n'êtes ainsi aucunement obligé d'accepter la résiliation par un seul des colocataires qui n'occuperait plus l’appartement et qui souhaiterait être libéré des obligations découlant du bail. Vous n'avez de plus aucune obligation d'accepter de transférer le bail au locataire restant. Bien évidemment, et si vous n’y voyez pas d’opposition, vous pouvez libérer la personne qui a quitté l’appartement en signant un avenant au bail ou en concluant un nouveau bail avec la personne qui restera dans le logement. Il convient au préalable de vous assurer de la solvabilité du locataire restant afin de savoir si ses revenus lui permettent d’assumer seul le paiement du loyer.

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En premier lieu, il convient de relever que la résiliation d’un contrat de bail, même émanant d’un locataire, ne peut pas être notifiée uniquement par oral. En effet, la loi prévoit une forme qu’il convient de respecter pour ce type de communication. Si pour le bailleur, les exigences sont plus élevées dès lors qu’il doit notifier une résiliation au moyen d’un formulaire officiel, le locataire désireux de résilier son contrat de bail doit toutefois impérativement le faire par écrit, c’est-à-dire par un courrier signé de sa main.
 
La résiliation telle que communiquée par le locataire de notre lecteur est donc nulle.
 
Par ailleurs, le locataire n’a pas la possibilité – sans motif particulier justifiant une résiliation anticipée – de résilier pour une autre date que son échéance contractuelle. Il pourrait toutefois restituer le bien et se voir libéré de ses obligations contractuelles avant l’échéance du contrat de bail s’il parvient à fournir un locataire de remplacement. Ce locataire doit bien évidemment être solvable. Il doit aussi être acceptable pour le bailleur et être disposé à reprendre le contrat de bail aux mêmes conditions, c’est-à-dire notamment pour le même loyer et la même échéance contractuelle.
 
Le dossier du repreneur, comprenant tous les documents nécessaires à vérifier sa solvabilité, devra parvenir au bailleur suffisamment tôt (en principe un mois avant la date pour laquelle il souhaite être libéré).
 
Une fois en possession du dossier d’un candidat correspondant aux conditions susmentionnées, le bailleur aura le choix de conclure effectivement un contrat avec la personne proposée ou de chercher un autre locataire. Dans tous les cas, il devra libérer le locataire sortant de ses obligations contractuelles dès la date à partir de laquelle le repreneur proposé aurait emménagé.
 
Au cas où le locataire reprenant se désistait avant la signature du contrat de bail, le locataire sortant aurait à nouveau à charge de trouver un nouveau locataire. Le désistement ne doit toutefois pas être une conséquence du comportement du bailleur. Le bailleur ne peut en outre pas solliciter une hausse de loyer. S’il le fait et que le candidat se désiste pour cette raison, le locataire sortant sera libéré de ses obligations contractuelles.
 
Tant que le locataire sortant n’a pas trouvé de repreneur, il reste redevable du paiement du loyer même s’il a restitué les clés du logement. Le bailleur a aussi l’obligation de réduire le dommage au maximum. Il sera aussi recommandé qu’il cherche de son côté un nouveau locataire.

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Durant toute la durée du bail, le locataire est tenu de payer son loyer ainsi que les frais accessoires. Sauf convention contraire, le loyer est payable par mois et d’avance, c’est-à-dire qu’il doit être payé avant le début du mois suivant.
 
En cas de non-paiement du loyer par le locataire, la loi prévoit la faculté pour le bailleur de résilier le contrat de manière anticipée. Ce processus se compose de deux étapes distinctes : en premier lieu, il faut adresser un avis comminatoire (également appelé mise en demeure) au locataire et ensuite, si les conditions sont réalisées, résilier son contrat.
 
Pour résilier le bail de manière anticipée, il faut que le locataire soit en retard dans le paiement d’une dette échue, c’est-à-dire en retard dans le paiement du loyer d’un mois terminé ou d’un mois en cours puisque le loyer doit être payé par mois et d’avance.
 
Le délai de prescription des loyers échus est de cinq ans, conformément à l’art. 128 ch.1 CO.
 
Si les conditions précitées sont réalisées, le bailleur adresse un avis comminatoire, par courrier recommandé, au locataire lui impartissant un délai de paiement d’au minimum trente jours pour les habitations ou les locaux commerciaux. L’avis comminatoire doit obligatoirement être adressé au locataire par écrit. Le montant en souffrance devra être déterminé de manière claire et précise dans ce courrier. Ce dernier doit également préciser qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le contrat de bail sera résilié de manière anticipée.
 
Si le bien loué constitue le logement familial, c’est-à-dire s’il est loué par un couple marié, l’avis comminatoire doit être adressé par pli recommandé séparé à chacun des époux. De même, si plusieurs personnes sont locataires, l’avis doit être adressé à chacun des locataires séparément.
 
Le délai de paiement de trente jours octroyé au locataire commence à courir lorsque celui-ci a pris connaissance du courrier. Tel est le cas lorsque la mise en demeure est distribuée au locataire par le facteur ou lorsqu’il retire l’envoi au guichet de la poste. Si le locataire reçoit un avis de passage et qu’il ne retire par le courrier dans le délai imparti, le courrier est réputé notifié à l’échéance du délai de garde postal de sept jours et le délai de paiement commence à courir dès cette date.
 
Si aucun paiement n’est intervenu dans le délai de trente jours ou si seul un paiement partiel est effectué, le propriétaire est en droit de résilier le contrat de manière anticipée en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Il en va en principe de même si le locataire s’acquitte de sa dette, mais après l’échéance du délai de trente jours. Le congé doit être notifié rapidement au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail et adressé à chaque locataire personnellement en cas de bail commun et également à chacun des époux, par plis séparés avec des avis de résiliation distincts, s’il s’agit du logement familial.
 
La question se pose ici de savoir si un loyer datant de plusieurs années peut encore être exigé. La jurisprudence a confirmé la validité d’un congé donné pour défaut de paiement du loyer, malgré le fait que 3 ans s’étaient écoulés entre le moment où le loyer aurait dû être payé et le moment où la mise en demeure a été envoyée.
 
Dans la mesure où vous êtes encore dans le délai de prescription de cinq ans, vous pouvez envoyer une mise en demeure à vos locataires et, si nécessaire, résilier leur contrat de bail s’ils ne s’acquittent pas des loyers réclamés.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Lorsqu’un bailleur veut résilier un contrat de bail portant sur un logement ou un local commercial (voire encore sur un bien loué conjointement avec un tel bien), il doit impérativement respecter quelques obligations formelles, à défaut de quoi la résiliation est considérée comme nulle.
 
Dans le cadre d’une résiliation ordinaire, c’est-à-dire donnée pour l’échéance contractuelle, il est donc absolument nécessaire de notifier celle-ci au moyen d’un avis officiel de résiliation, lequel devra mentionner (en plus des informations sur l’identité du bailleur, du locataire, et sur le bien loué), la date pour laquelle la résiliation est notifiée. Ce document comprend des articles de loi et a pour but d’indiquer au locataire sa possibilité de contester le congé.
 
De même, si le bail porte sur un logement qui est occupé par un couple marié et même si seul un des époux figure sur le contrat de bail, il sera nécessaire d’adresser un avis de résiliation par courrier recommandé séparément à chacun des époux pour que la résiliation soit valablement notifiée.
 
En cas de non-respect de ces exigences par le bailleur la résiliation sera considérée comme nulle. Ainsi, et même si dans la pratique les locataires les contestent malgré tout souvent devant la juridiction des baux et loyers, c’est en réalité comme si la résiliation n’était jamais intervenue et une telle contestation n’est pas forcément utile.
 
En principe, lorsqu’une procédure entre les parties est déjà pendante, le locataire est au bénéfice d’une protection qui lui permet de solliciter l’annulation d’une résiliation donnée à ce moment-là.
 
Toutefois, il existe une exception pour les résiliations qui auraient par hypothèse été notifiées sans respecter les règles de forme. En effet, dans ce cas-là, et si la procédure déjà pendante porte sur la résiliation déjà notifiée sans respecter les règles de forme, il est possible de réitérer cette résiliation sans que le locataire ne puisse invoquer la procédure existante pour remettre en cause la validité de ladite résiliation.
 
Ainsi, l’on pourra recommander à notre lectrice de notifier à nouveau la résiliation à son locataire, cette fois-ci en respectant les règles de forme susmentionnées.
 
Bien entendu, dès lors que du temps a passé, elle ne pourra plus résilier le contrat de bail pour le 30 septembre prochain, mais devra attendre la prochaine échéance contractuelle, le plus souvent un an plus tard. En effet, il est aussi impératif de respecter un préavis minimum de trois mois pour les logements.
 

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