Dans une PPE, selon la loi, le bien-fonds, c’est-à-dire le terrain, est impérativement une partie commune et ne peut faire l'objet d'un droit exclusif, c’est-à-dire être constitué en lot.
 
Le législateur a en effet prévu que certaines parties sont impérativement communes, telles que le terrain sur lequel l’immeuble est construit ou les parties élémentaires et les structures porteuses (les façades, le toit, les murs porteurs, etc.). Le terrain appartient donc à tous les copropriétaires qui peuvent l'utiliser tout en respectant le droit des autres propriétaires. Il n’est donc pas possible de vendre une partie du terrain avec un lot.
 
Il est toutefois possible de créer, par convention, des droits d'usage particuliers. Cela revient à accorder un droit à un (ou plusieurs) propriétaire d'étages sur une partie commune qui lui permettra d'exclure tout acte d'utilisation des autres propriétaires d'étages ou de tiers. Cela en fait, autrement dit, un espace privatif.
 
Tel est le cas notamment lorsque des propriétaires d'étages ont la jouissance exclusive d'un jardin ou d'une place de parc.
 
Plusieurs solutions sont envisageables pour constituer des droits d'usage particulier. Vous pouvez opter pour la constitution d’un droit réel limité, comme par exemple une servitude, qui grève l'immeuble de base. Il est également possible de prévoir la constitution d’un droit d’utilisation exclusif par une inscription expresse dans le règlement d'administration et d'utilisation de la propriété par étages. Enfin, les droits d’usage particuliers peuvent faire l'objet d'un contrat, comme par exemple un contrat de bail à loyer, entre le propriétaire d'étages bénéficiaire et la communauté des propriétaires d'étages.
 
Une servitude foncière ou personnelle permet d'accorder un droit d'usage particulier à l'un des propriétaires d'étages. Si elle est foncière, la servitude est rattachée au fonds dominant, soit au lot de la propriété d'étage. Concrètement, c'est le propriétaire du lot, actuel ou futur, qui en bénéficiera. Si elle est personnelle, la servitude est accordée à une personne, qu'elle soit propriétaire ou non du lot. Le risque que peut représenter la servitude personnelle est qu'elle suit son titulaire et non la part d'étages. Il est donc vivement recommandé de constituer une servitude foncière et non personnelle. De plus, une servitude ne peut être radiée qu’avec le consentement de son bénéficiaire, de sorte qu’une fois inscrite, il sera très difficile de revenir en arrière. C’est la raison pour laquelle la loi prévoit que les propriétaires d'étages doivent adopter cette décision à l'unanimité. L’acte constitutif d’une servitude n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique, de sorte qu’il faudra demander à un notaire de faire un acte notarié. Enfin, cette constitution et l’attribution d’une servitude à un bénéficiaire pourra être effectuée contre paiement. Ainsi, les copropriétaires ne pourront pas acheter un bout du terrain mais ils achèteront la servitude.
 
Si vous ne souhaitez pas constituer une servitude, vous pouvez accorder des droits d'usage particuliers en les insérant dans le règlement d'administration et d'utilisation. Le règlement peut accorder le droit d'usage particulier à un propriétaire d'étages individuellement désigné mais il est également possible de rattacher le droit d'usage particulier à une part d'étage déterminée.
 
Dans les deux cas, ce droit doit être adopté à la majorité qualifiée des propriétaires d'étages et des quotes-parts (sauf dispositions contraires du règlement). Pour le supprimer, il faudra en sus obtenir l’accord du propriétaire concerné, de sorte qu’il sera également très difficile de revenir en arrière, une fois accordé.
 
Enfin, un contrat de bail ou de prêt peut être conclu entre la communauté des propriétaires d'étages et l'un ou plusieurs des propriétaires d'étages. Le contrat fixera l'étendue du droit accordé ainsi que sa durée. Selon l'étendue et la durée de ce droit, la majorité pour la prise de cette décision pourra varier. Si un contrat de bail à loyer est conclu pour une durée de dix ans, par exemple, la double majorité sera requise. Si en revanche, une partie commune est prêtée pendant trois semaines à un propriétaire d'étages, il s'agira d'un acte d'administration courante. C’est à l'administrateur, si la communauté des propriétaires d'étages en a nommé un, à qui reviendra la compétence de conclure un tel contrat.
 
Lorsque la communauté des propriétaires d'étages n'a pas désigné d'administrateur, un tel droit d'usage particulier devra, dans tous les cas, être pris par une décision de l'assemblée des copropriétaires à au moins la majorité simple des propriétaires d'étages.
 
Dans tous les cas, il est très important de formuler avec précision le contenu et les limites de ce droit. La question de l’entretien et des réparations de la partie cédée en droit d’usage exclusif devra aussi avoir été clairement établie, afin d’éviter toute discussion ultérieure entre les copropriétaires.
 
Dans votre cas, il s’agira de voir si l'ensemble des copropriétaires de votre PPE est d'accord de constituer des servitudes. La procédure est un peu plus lourde mais elle permettra de régler définitivement la situation. A défaut, il faudra alors envisager une modification de votre règlement pour instaurer des droits d'usage particulier, ce à la double majorité.

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Lors de la conclusion d’un contrat de bail, les parties déterminent la destination des locaux. En général, elle est mentionnée dans le contrat. En effet, le titre sous lequel la chose est louée détermine principalement sa destination. A défaut d’une telle mention, elle découle des circonstances du cas, interprétées selon le principe de la bonne foi. Ainsi, sans indication contraire, un appartement doit être utilisé en tant que logement.
 
Dans votre cas, l’affectation des locaux était prévue contractuellement dans la mesure où il était spécifiquement mentionné dans le bail que l’appartement devait être utilisé en tant qu’habitation exclusivement.
 
Votre locataire n’est donc pas autorisé à pratiquer une activité commerciale dans les locaux loués. En effet, compte tenu du fait qu’un contrat de bail est un accord bilatéral, l’affectation des locaux ne peut pas être modifiée unilatéralement. Par conséquent, un logement utilisé à des fins professionnelles, sans accord du bailleur, ne devient pas un local commercial. Le litige devra ainsi être réglé par les dispositions du Code des obligations relatives aux logements.
 
L’utilisation non conforme du bien peut avoir plusieurs conséquences. La sanction la plus courante de cette violation du contrat est la résiliation du bail.
 
En effet, le Code des obligations prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire, tout en respectant son devoir de diligence. Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, l’usage à des fins commerciales d’un bail d’habitation est un cas typique de violation du contrat ouvrant la voie à une résiliation anticipée.
 
Avant de procéder à la résiliation du contrat, le bailleur devra adresser au locataire une mise en demeure lui indiquant précisément le comportement qui lui est reproché. Un délai sera imparti au locataire pour qu’il rétablisse une situation conforme au contrat de bail.
 
Si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence en continuant à exercer une activité professionnelle dans les locaux loués, le bailleur pourra résilier le contrat de bail de manière anticipée.
 
S’il s’agit de baux d’habitation ou de locaux commerciaux, le bailleur devra respecter un délai de trente jours pour la fin d’un mois. Ces baux peuvent toutefois être résiliés de manière immédiate si le locataire cause volontairement un préjudice grave à l’objet loué.
 
Ainsi, dans votre cas, avant de pouvoir résilier le contrat de manière anticipée, vous devez adresser un courrier recommandé à votre locataire en le sommant de cesser son activité professionnelle dans l’appartement litigieux. Si ce courrier reste sans suite, vous pourrez alors résilier le contrat de bail de manière anticipée.
 
Il est également possible de résilier le contrat de manière ordinaire, pour sa prochaine échéance, en invoquant comme motif une violation du contrat.
 
Finalement, si le bailleur ne souhaite pas résilier le contrat, il peut se contenter d’exiger du locataire l’exécution conforme du contrat. Si le locataire ne donne pas une suite favorable à la requête du bailleur, ce dernier peut saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête contraignant le locataire à respecter le contrat de bail.

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Le contrat que vous avez conclu avec votre locataire est un contrat de durée indéterminée dès lors qu’il se renouvelle tacitement d’année en année. A la différence d’un contrat de durée déterminée, un tel contrat ne prend pas fin automatiquement. Pour y mettre un terme, il faut que l’une des parties le résilie. La résiliation par le locataire doit respecter les délais et termes prévus, en l’occurrence avec un préavis 3 mois au minimum pour la fin mars 2018.
 
Par son courrier et la remise des clés, votre locataire a résilié son contrat de manière anticipée et vous pouvez considérer qu’il a restitué l’appartement par la remise des clés. Vous pouvez ainsi vous rendre dans votre appartement pour voir dans quel état il a été rendu. Cela étant, cela n’empêche pas votre locataire de devoir vous verser le montant des loyers impayés ainsi que ceux restant dû jusqu’à la fin mars 2018.
 
Il conviendrait de convoquer votre locataire à un état des lieux de sortie, pour autant que vous ayez sa nouvelle adresse (même par courriel), puis de procéder à cet état des lieux. S’il ne vient pas ou si vous n’avez pas d’adresse, vous pouvez le faire seul, voire accompagné d’un huissier si de gros dégâts sont à faire constater. Si vous constatez des dégâts, vous devrez immédiatement lui faire savoir, par courrier recommandé idéalement, sinon par courriel, quels sont ceux dont vous considérez qu’il est responsable.
 
Vous devriez également faire savoir à votre locataire qu’il vous doit encore les loyers impayés et ceux restants jusqu’en mars 2018, sauf s’il vous propose un candidat de remplacement qui soit solvable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Il est recommandé par ailleurs que vous commenciez aussi à chercher de votre côté un nouveau locataire.
 
Toujours si vous avez la nouvelle adresse de votre locataire, vous pourrez ensuite l’assigner en procédure pour obtenir qu’il soit condamné à vous verser les loyers impayés et les éventuelles réparations pour les dégâts occasionnés (selon ce que vous aurez constaté dans l’appartement), s’il ne s’exécutait pas avant.
 
Dans l’hypothèse où votre locataire aurait disparu, vous devriez également intenter une procédure, avec domicile inconnu, ce qui vous permettra au moins de récupérer le montant de la garantie de loyer. Votre locataire sera alors convoqué par avis officiel et un jugement pourra néanmoins être rendu à son encontre, malgré son absence à la procédure. Ceci peut sembler lourd et conséquent mais peut valoir la peine pour obtenir la libération de la garantie en votre faveur.

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A teneur du Code des obligations, un bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration de loyer doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation en indiquant les motifs à l’appui de cette majoration.
 
Une modification unilatérale du bail pour une prochaine échéance, ici une hausse de loyer, n’est possible que si le bail est de durée indéterminée.
 
Lorsqu’un bailleur entend majorer le loyer d’un appartement loué, il faut dans un premier temps s’assurer que l’augmentation envisagée est possible. Vous avez déjà effectué cette vérification et donc il faut maintenant déterminer les conditions pour augmenter valablement le loyer de votre locataire.
 
Toute augmentation de loyer ou autre modification unilatérale du bail en faveur du bailleur doit être notifiée au moyen d’une formule officielle agréée par le canton. La formule doit être remplie par le bailleur, ou son mandataire, et être signée. La forme écrite doit être respectée. Lorsque la formule officielle est utilisée en vue d’une augmentation de loyer, elle doit contenir les indications suivantes : le montant de l’ancien loyer et l’ancien état des charges, le montant du nouveau loyer et les nouvelles charges, la date d’entrée en vigueur de la hausse, les motifs précis de la hausse, les conditions légales auxquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention et la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu.
 
Le motif à l’appui de la hausse de loyer doit être précis. Il permettra au locataire de se déterminer sur le bien-fondé de ladite hausse et sur l’opportunité de la contester ou non. Il est possible pour le bailleur d’expliquer le motif de hausse dans un courrier accompagnateur mais la formule officielle doit expressément se référer à ce courrier, qui doit être notifié au même moment que la formule.
 
L’avis de majoration de loyer doit être reçu par le locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, pour sa prochaine échéance, c’est-à-dire la prochaine date à laquelle un contrat de durée indéterminée peut prendre fin. Pour les habitations, le délai de résiliation est de trois mois au minimum. Un délai minimum de trois mois et 10 jours doit ainsi être respecté. Ce délai de dix jours commence à courir le lendemain de la réception de l’avis de majoration par le locataire.
 
Il convient de respecter les conditions de forme et de contenu mentionnées ci-dessus sous peine de nullité. Lorsque l’avis de majoration de loyer est notifié tardivement, c’est-à-dire lorsque le délai de trois mois et dix jours n’est pas respecté, l’entrée en vigueur de la modification du loyer est reportée à la prochaine échéance du bail.
 
Dans votre cas, la hausse de loyer pourra entrer en vigueur le 1er janvier 2019 compte tenu du délai précité qui doit être respecté. Vous devrez notifier un avis de majoration de loyer à votre locataire, un courriel n’est dès lors pas suffisant.
 
Le locataire qui estime qu’une hausse de loyer est abusive au sens de la loi (art. 269 et 269a CO), peut la contester devant l’autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent l’avis de majoration.
 
Ce délai de trente jours ne peut être ni prolongé ni suspendu. L’absence de contestation dans le délai précité a pour conséquence que la hausse de loyer déploie valablement ses effets pour la prochaine échéance du bail. Le délai est respecté dans la mesure où le locataire adresse sa requête en contestation de hausse de loyer à l’autorité de conciliation le dernier jour du délai, le cachet de l’envoi postal faisant foi. Durant la procédure, les conditions de la location restent en principe inchangées, le locataire s’acquittant de l’ancien loyer.
 
A l’issue de la procédure, si le bailleur obtient gain de cause et que la hausse est justifiée, le locataire peut être appelé à rattraper le retard pris dans le paiement de son loyer.

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La loi prévoit que si le locataire veut restituer la chose louée sans observer les délais ou termes de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.
 
Ainsi, le locataire peut mettre un terme au contrat avant son échéance ou sans respecter le préavis légal ou contractuel en restituant de façon anticipée les locaux loués s’il présente un nouveau locataire remplissant les conditions susmentionnées, à défaut de quoi il peut être tenu au paiement du loyer, notamment, jusqu’à l’échéance (même s’il n’occupe plus les locaux).
 
S’agissant de la forme du congé, le locataire devra respecter la forme écrite et, lorsque le bail concerne le logement de la famille, il devra obtenir le consentement de son conjoint.
 
Préavis, échéance et forme du congé
 
Dans votre cas, votre bail prévoit clairement que le préavis de résiliation est de trois mois, mais l’échéance est annuelle et fixée au 31 mai de chaque année. Vos locataires ne peuvent donc pas uniquement résilier leur bail avec un préavis de trois mois, ils doivent également respecter cette échéance. Autrement dit, cela signifie qu’ils doivent vous prévenir au moins trois mois à l’avance de leur intention de résilier le bail, soit avant la fin février de chaque année, et à défaut d’une résiliation, votre bail est reconduit jusqu’au 31 mai de l’année suivante.
 
Selon les informations transmises, la forme du congé est en revanche respectée, puisque vous avez reçu un courrier signé par vos deux locataires. La loi n’exige en effet pas que le courrier soit recommandé, bien que cette forme soit conseillée, pour des questions évidentes de preuve. A noter qu’un email n’aurait pas été valable, car il aurait manqué la signature manuscrite des locataires.
 
Il convient dès lors d’informer vos locataires du fait que même s’ils restituent l’appartement à la fin février 2018, ils seront tenus au paiement du loyer jusqu’au 31 mai 2018 au plus tard, sauf si vous relouez l’appartement dans l’intervalle ou s’ils vous présentent un ou plusieurs dossiers de locataires de remplacement prêts à reprendre le bail aux mêmes conditions.
 
Temps suffisant pour examiner des dossiers de candidats de remplacement
 
Il est par ailleurs admis que le bailleur doit pouvoir disposer de suffisamment de temps pour examiner la candidature et le dossier complet proposés, en particulier pour s’assurer de la solvabilité du candidat. Ce temps est en principe de 30 jours.
 
Vos locataires disposent dès lors de suffisamment de temps pour vous présenter des dossiers mais ils ne devront pas attendre le 15 février pour vous transmettre les informations et les documents utiles d’éventuels locataires qui reprendraient le bail au 1er mars.
 
Le bailleur reste libre
 
Il faut savoir aussi que quand bien même le candidat proposé remplirait toutes ces conditions, vous n’avez aucune obligation de l’accepter. Si vous refusez le locataire de remplacement proposé alors que celui-ci était objectivement acceptable, vous devez alors libérer vos locataires de leurs obligations dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat. Vous n’avez pas d’obligation de motiver votre refus. Autrement dit, vous restez libre de conclure, à des conditions identiques ou différentes, avec qui vous le souhaitez.
 
Si vous savez déjà que vous n’entendez pas relouer votre appartement ou que vous avez déjà des nouveaux locataires, il vous suffira alors d’informer vos locataires que vous acceptez leur résiliation anticipée. Si tel n’est pas le cas, il n’apparait pas inutile que vous cherchiez également des locataires de votre côté, avec un loyer éventuellement revu si vous le souhaitez. Dans l’hypothèse où vous trouveriez uniquement des locataires prêts à s’acquitter d’un loyer plus faible, la différence de loyer jusqu’au 31 mai 2018 pourra être réclamée à vos locataires actuels.


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A teneur du Code des obligations, le locataire peut sous-louer son appartement avec le consentement du bailleur. Le bailleur est en droit de refuser la sous-location si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location, si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives, ou si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
 
Ces conditions étant alternatives, il suffit que l’une d’elles soient réalisées pour que le bailleur puisse refuser son consentement à la sous-location.
 
La loi ne contient pas d’obligation expresse du bailleur de motiver un éventuel refus. Cependant, l’obligation de motivation découle de l’art. 262 CO dans la mesure où le locataire doit pouvoir apprécier le caractère justifié ou non du refus du bailleur.
 
Il existe un droit, pour le bailleur, de résilier le contrat de bail de manière anticipée lorsque le locataire viole son devoir de diligence, ce qui est le cas lorsqu’il procède à une sous-location sans le consentement du bailleur.
 
Dès lors, je vous recommande d’adresser une mise en demeure à votre locataire en lui demandant de vous communiquer, dans un délai de trente jours, les conditions de la sous-location afin que vous puissiez vous déterminer sur ladite sous-location, à défaut de quoi son contrat de bail sera résilié de manière anticipée.
 
Le locataire principal devra ainsi vous fournir l’identité du/des sous-locataires, la durée de la sous-location, le montant du sous-loyer, la destination des locaux, le nombre de personne habitant le logement, etc.
 
C’est grâce à ces éléments que vous pourrez déterminer si les conditions de la sous-location, comparées à celles du bail principal, sont abusives ou si la sous-location vous cause un inconvénient majeur.
 
S’il apparaît que votre locataire a quitté de manière définitive la Suisse sans aucune intention de retour ou si le loyer de la sous-location est largement supérieur à celui du loyer principal, vous serez en droit de refuser cette sous-location.
 
Si le locataire ne répond pas à votre courrier de mise en demeure demandant les conditions de la sous-location, vous êtes en mesure de résilier son contrat de bail en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.
 
Il en est de même si le locataire passe outre un refus justifié du bailleur de consentir à la sous-location ou lorsqu’un examen rétrospectif des faits démontre que le bailleur aurait valablement pu s’opposer à la sous-location si son accord avait été requis.
 
Les conditions d’un tel congé extraordinaire étant extrêmement strictes, je vous recommande également d’adresser à votre locataire un congé ordinaire pour la prochaine échéance contractuelle de son bail, afin de sauvegarder vos droits.
 
J’attire votre intention sur le fait qu’un locataire est en droit de saisir l’autorité de conciliation lorsqu’un bailleur s’oppose sans raison valable à une sous-location. Le locataire demande alors à l’autorité de conciliation de constater le caractère injustifié du bailleur et peut, dans certains cas, demander des dommages-intérêts.
 
Je précise encore qu’il n’existe pas de relations contractuelles entre le bailleur et le sous-locataire, aucune des parties n’ayant souhaité se lier à l’autre. Le bailleur peut requérir l’évacuation d’un sous-locataire par le biais de l’action en revendication, fondée sur son droit de propriété des locaux. C’est alors le Tribunal de première instance qui est compétent, à défaut de relation contractuelle entre les parties.

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Le contrat de bail peut être signé par plusieurs personnes qui sont soit cobailleurs, soit colocataires. Pour le bailleur, il est parfois intéressant d'avoir plusieurs colocataires qui seront en principe solidaires du paiement du loyer. Le bailleur pourra ainsi réclamer la totalité du loyer au colocataire de son choix. En cas de résiliation du bail, le congé donné par les colocataires doit émaner de la totalité d'entre eux (ils doivent signer tous ensemble la lettre de résiliation). A défaut, le congé est nul. Lorsqu'il quitte les locaux loués en cours de bail, le colocataire reste néanmoins solidairement lié par le contrat et reste débiteur du loyer, de la remise en état des locaux à la fin du bail ainsi que de toute autre obligation découlant du bail. Une résiliation qui émanerait de ce seul colocataire sortant est sans effet en vertu du principe de l'invisibilité du congé. Cela n'empêche pas le bailleur, avec l'accord du colocataire restant en place, de libérer le colocataire sortant en prévoyant un avenant au bail ou en signant un nouveau contrat de bail.
 
A noter par ailleurs que si le bail porte sur un logement familial, c’est-à-dire que l’appartement sert de domicile à un couple marié, le locataire ne peut pas résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint, que celui-ci ait signé le contrat ou non. En revanche, le juge du divorce peut attribuer les droits et obligations découlant du contrat de bail portant sur le logement familial à l’un ou l’autre des époux, et ce indépendamment de la question de savoir qui a signé le contrat de bail. Dans ce cas, le bailleur doit accepter de transférer le contrat de bail à un seul des ex-colocataires, voire même à l’un des ex-époux qui n’était pas titulaire du bail. Dans le cadre d’une séparation judiciaire, le juge des mesures protectrices de l’union conjugale peut attribuer la jouissance exclusive du domicile conjugal à l’un des époux, mais cela n’oblige pas encore le bailleur à transférer ou modifier le bail. Les concubins ne bénéficient pas, en revanche, des mêmes droits que les époux.
 
Dans votre cas, il convient tout d’abord de vérifier si le bail porte sur un logement familial ou non. Si tel est le cas, ce n’est qu’en cas de décision par le juge du divorce que vous pourriez être contraint de libérer le locataire sortant et de transférer le bail au locataire restant. Des renseignements que vous m’avez fournis, il apparaît que le couple n’est pas marié, de sorte que le bail ne porte pas sur un logement familial au sens de la loi. S’il ne s’agit que de concubins, ceux-ci ne bénéficient pas des mêmes droits que les époux et doivent être considérés comme des colocataires ordinaires. Vous n'êtes ainsi aucunement obligé d'accepter la résiliation par un seul des colocataires qui n'occuperait plus l’appartement et qui souhaiterait être libéré des obligations découlant du bail. Vous n'avez de plus aucune obligation d'accepter de transférer le bail au locataire restant. Bien évidemment, et si vous n’y voyez pas d’opposition, vous pouvez libérer la personne qui a quitté l’appartement en signant un avenant au bail ou en concluant un nouveau bail avec la personne qui restera dans le logement. Il convient au préalable de vous assurer de la solvabilité du locataire restant afin de savoir si ses revenus lui permettent d’assumer seul le paiement du loyer.

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La première question que vous posez est de savoir si la décision relative à l’installation d’un ascenseur se prend à la majorité simple, à la double majorité ou à l’unanimité. Il convient en premier lieu de relever que la question de la majorité dépend de chaque situation particulière. Autrement dit, l’installation d’un ascenseur pourrait être soumise à l’unanimité (travaux somptuaires) si cet ascenseur s’avère totalement inutile et luxueux (immeuble d’un ou deux étages par exemple) ou à la majorité simple (travaux nécessaires) si un ascenseur s’avère absolument indispensable (immeuble de plus de dix étages, à l’inverse). Dans votre cas, il s’agit apparemment d’une installation qui rentre dans la catégorie des travaux utiles au sens de la loi, soit de travaux destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité. La décision concernant l’installation de l’ascenseur devrait ainsi être prise à la double majorité.
 
S’agissant de la répartition des coûts, mais nous y reviendrons ci-dessous, la loi prévoit que les charges et frais communs, dont font partie les dépenses résultant de travaux effectués sur les parties communes, sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leur part de copropriété.
 
Ainsi, les frais d’installation, puis ceux de l’entretien de l’ascenseur, devront être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leur part de copropriété, à moins que votre règlement de PPE en dispose autrement.
 
Vous posez également la question de savoir si un des copropriétaires peut refuser de participer au financement de l’installation de l’ascenseur.
 
Comme indiqué ci-dessus, les frais et charges communs se répartissent en principe entre les copropriétaires au prorata de leur part, de sorte qu’un copropriétaire ne peut pas refuser de participer au financement de l’ascenseur au seul motif qu’il n’aurait pas été favorable à la décision concernant son installation.
 
Ceci dit, la loi prévoit toutefois, dans le cadre de travaux utiles, que « lorsque des modifications entraîneraient pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, elles ne peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres copropriétaires se chargent de sa part de frais, et tant qu’elles dépassent le montant qui peut lui être demandé ». Il s’agit d’un droit de veto de certains copropriétaires.
 
Cela signifie concrètement que l’on ne peut pas passer outre le refus d’un copropriétaire pour qui l’installation de l’ascenseur entraînerait des dépenses disproportionnées au regard de l’inutilité qu’il aurait de l’ascenseur, sauf à prendre en charge sa part de coûts.
 
En ce sens, les copropriétaires des appartements ou arcades du rez-de-chaussée pourraient s’opposer à l’installation de l’ascenseur au motif que les dépenses pour ces travaux seraient disproportionnées par rapport à la valeur de leur part et à leur utilité. Les autres copropriétaires ne pourraient alors valablement procéder aux travaux qu’en prenant alors à leur charge le coût de ces travaux.
 
La loi stipule en outre que « si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais. »
 
Ceci justifierait également que les frais d’installation et les frais d’entretien de l’ascenseur soient répartis entre les copropriétaires des 1er au 6ème étages, à l’exclusion des copropriétaires du rez-de-chaussée, puisque l’ascenseur ne servira a priori pas du tout à ces derniers.
 
Ces dispositions ne seraient en revanche pas applicables aux copropriétaires des autres étages. Plus précisément, les propriétaires du 1er étage ne pourraient pas s’en prévaloir pour ne pas prendre en charge les frais d’installation et d’entretien de l’ascenseur, ou les prendre dans une moindre mesure. Ces normes légales doivent en effet être appliquées avec beaucoup de retenue et l’absence d’utilité doit être objective, ce qui signifie qu’elle ne dépend ni de la volonté ni de la situation propre du copropriétaire. Par exemple, le fait qu’un copropriétaire (du 1er ou du 6ème étage) décide de ne jamais utiliser l’ascenseur parce qu’il préfère monter à pieds ne pourrait absolument pas justifier une contribution réduite aux frais de l’ascenseur.
 
S’agissant de la répartition entre les copropriétaires des 1er au 6ème étages, je ne suis pas sûre qu’il faille faire une distinction selon l’étage dès lors que l’ascenseur aura une utilité potentielle pour tous ces copropriétaires, quel que soit l’étage où se situe leur lot.
 
Par ailleurs, il conviendrait également de voir comment ont été attribués les millièmes au moment de la constitution de la PPE, dès lors qu’il se peut que les copropriétaires des lots des étages supérieurs aient déjà, à surfaces égales, une quote-part plus importante. Dans ce cas, les copropriétaires des étages supérieurs payeraient plus que ceux des étages inférieurs, pour des surfaces égales, de par la simple répartition en fonction des millièmes.
 
En conclusion, même si l’ascenseur ne vous sera pas utile, vous pourrez être contraint à participer aux frais d’installation et aux frais d’entretien qui suivront. Il convient toutefois de garder à l’esprit qu’une telle installation apportera sans nul doute une plus-value à l’immeuble et à votre lot en particulier.

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Le montant du loyer et son mode de fixation doivent être prévus d’entente entre le locataire et le bailleur. En effet, il s’agit d’un élément essentiel du contrat de bail.
 
Toutefois, vous n’avez aucune obligation de prévoir un montant chiffré, celui-ci peut être simplement déterminable. Tel est le cas d’un loyer fixé en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Ainsi, il est parfaitement licite de prévoir un loyer se déterminant en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaire du locataire. Cette solution n’est d’ailleurs pas rare dans le cadre de contrats portant sur des locaux commerciaux. En effet, le locataire est rassuré par le fait que le loyer suivra la marche de ses affaires et sera donc plus bas si celles-ci ne sont pas favorables, tandis que le bailleur bénéficie de la prospérité économique de son locataire lorsque ses affaires vont bien.
 
Le loyer proportionnel au chiffre d’affaire, peut être fixé avec ou sans loyer de base minimum. Vous pouvez ainsi décider qu’un loyer de base minimum soit fixé (par exemple, CHF 50’000.- par an) et qu’à celui-ci s’ajoute un loyer supplémentaire qui dépendra des résultats d’exploitation de la boutique (par exemple, 5% du chiffre d’affaires).
 
Le Tribunal fédéral a jugé qu’un tel loyer ne peut être remis en cause par le locataire que dans les 30 jours suivant la conclusion du bail ou à son échéance. Il ne pourra pas l’attaquer en cours de bail. Ainsi, une hausse de loyer fondée sur l’application de la clause d’adaptation au chiffre d’affaires, qui ne modifie ni l’éventuel montant fixe, ni le pourcentage prévu, n’a pas à être notifiée sur formule officielle et ne peut pas être contestée selon les règles portant sur les majorations de loyer du Code des obligations.
 
Pour que les rapports contractuels se déroulent sereinement, nous vous conseillons de prévoir dans le contrat que le locataire devra remettre ses comptes au bailleur périodiquement (par semestre ou par année) et à ses frais. Mieux vaut exiger la remise des comptes révisés pour éviter tout problème d’interprétation de ceux-ci. Il est aussi préférable de prévoir que, si le bailleur est insatisfait des relevés remis, il en informera le locataire par écrit et que ce dernier devra alors lui remettre, dans un délai de 30 jours, tous les justificatifs nécessaires au contrôle du chiffre d’affaires. Il est également fortement conseillé de définir dans le contrat ce qu’inclura le chiffre d’affaires, par exemple en indiquant qu’il correspond à toutes les ventes de marchandises et de services effectués par le locataire dans le bien loué, quelque soit le mode d’achat, le mode de livraison ou encore le mode de paiement choisi.
 
Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
 

Durant toute la durée du bail, le locataire est tenu de payer son loyer ainsi que les frais accessoires. Sauf convention contraire, le loyer est payable par mois et d’avance, c’est-à-dire qu’il doit être payé avant le début du mois suivant.
 
En cas de non-paiement du loyer par le locataire, la loi prévoit la faculté pour le bailleur de résilier le contrat de manière anticipée. Ce processus se compose de deux étapes distinctes : en premier lieu, il faut adresser un avis comminatoire (également appelé mise en demeure) au locataire et ensuite, si les conditions sont réalisées, résilier son contrat.
 
Pour résilier le bail de manière anticipée, il faut que le locataire soit en retard dans le paiement d’une dette échue, c’est-à-dire en retard dans le paiement du loyer d’un mois terminé ou d’un mois en cours puisque le loyer doit être payé par mois et d’avance.
 
Le délai de prescription des loyers échus est de cinq ans, conformément à l’art. 128 ch.1 CO.
 
Si les conditions précitées sont réalisées, le bailleur adresse un avis comminatoire, par courrier recommandé, au locataire lui impartissant un délai de paiement d’au minimum trente jours pour les habitations ou les locaux commerciaux. L’avis comminatoire doit obligatoirement être adressé au locataire par écrit. Le montant en souffrance devra être déterminé de manière claire et précise dans ce courrier. Ce dernier doit également préciser qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le contrat de bail sera résilié de manière anticipée.
 
Si le bien loué constitue le logement familial, c’est-à-dire s’il est loué par un couple marié, l’avis comminatoire doit être adressé par pli recommandé séparé à chacun des époux. De même, si plusieurs personnes sont locataires, l’avis doit être adressé à chacun des locataires séparément.
 
Le délai de paiement de trente jours octroyé au locataire commence à courir lorsque celui-ci a pris connaissance du courrier. Tel est le cas lorsque la mise en demeure est distribuée au locataire par le facteur ou lorsqu’il retire l’envoi au guichet de la poste. Si le locataire reçoit un avis de passage et qu’il ne retire par le courrier dans le délai imparti, le courrier est réputé notifié à l’échéance du délai de garde postal de sept jours et le délai de paiement commence à courir dès cette date.
 
Si aucun paiement n’est intervenu dans le délai de trente jours ou si seul un paiement partiel est effectué, le propriétaire est en droit de résilier le contrat de manière anticipée en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Il en va en principe de même si le locataire s’acquitte de sa dette, mais après l’échéance du délai de trente jours. Le congé doit être notifié rapidement au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail et adressé à chaque locataire personnellement en cas de bail commun et également à chacun des époux, par plis séparés avec des avis de résiliation distincts, s’il s’agit du logement familial.
 
La question se pose ici de savoir si un loyer datant de plusieurs années peut encore être exigé. La jurisprudence a confirmé la validité d’un congé donné pour défaut de paiement du loyer, malgré le fait que 3 ans s’étaient écoulés entre le moment où le loyer aurait dû être payé et le moment où la mise en demeure a été envoyée.
 
Dans la mesure où vous êtes encore dans le délai de prescription de cinq ans, vous pouvez envoyer une mise en demeure à vos locataires et résilier leur contrat de bail s’ils ne s’acquittent pas des loyers réclamés.
 
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