A teneur de la loi, le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire et d’avoir pour les autres habitants de l’immeuble les égards qui leur sont dus. Il doit ainsi respecter son devoir de diligence. De manière générale, l’on admettra que le locataire ne doit pas endommager les locaux ou les installations, ni les modifier sans l’accord du bailleur, ni en diminuer la valeur par un mauvais usage. Il doit également se comporter correctement envers ses voisins et respecter la tranquillité de l’immeuble.
 
Dès lors, le fait de provoquer des nuisances sonores correspond à une violation, par le locataire, de ses obligations. Il en ira de même s’il génère des odeurs nauséabondes, s’il se comporte de manière contraire aux mœurs ou injurie ses voisins par exemple.
 
Une certaine marge de tolérance doit être admise. Cette marge dépendra des circonstances (un évènement particulier est arrivé dans la vie du locataire), de l’affectation des locaux (habitation ou local commercial), ou de l’environnement (immeuble très ancien, situé au centre-ville). La présence de nuisances devra en outre être évaluée de manière objective et non selon la sensibilité accrue d’un voisin. Dès lors, si plusieurs voisins se plaignent des mêmes nuisances, cela plaide en faveur de l’existence desdites nuisances.
 
Dans le cas présent et selon vos indications, il semble en effet que vos locataires violent leur devoir de diligence puisque des cris sont entendus à toute heure du jour ou de la nuit, que des meubles sont déplacés, des objets brisés ou de la musique très forte entendue. La tranquillité des voisins n’est ainsi pas respectée. Dans ce cas, vous avez la faculté de résilier le bail de manière anticipée.
 
En effet, lorsqu’un locataire viole son devoir de diligence de manière suffisamment grave, rendant le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les autres habitants de l’immeuble, le bailleur, sous certaines conditions, peut résilier le bail de manière anticipée.
 
Il doit dans un premier temps adresser un avertissement écrit aux locataires en leur expliquant la situation et en détaillant les faits qui leur sont reprochés. Cet avertissement doit être adressé peu de temps après la survenance des nuisances et impartir un délai aux locataires pour y remédier. Pour des nuisances sonores, il est possible d’exiger qu’elles cessent immédiatement. Il faut également mentionner dans ce courrier que si les nuisances ne cessent pas, le contrat de bail sera résilié de manière anticipée.
 
A l’échéance du délai octroyé et si les nuisances perdurent malgré l’avertissement écrit, le contrat de bail des locataires peut être résilié de manière anticipée, moyennant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Le congé devra par ailleurs être donné au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail.
 
J’attire votre attention sur le fait que les nuisances subies au moment de la résiliation doivent être les mêmes que celles qui ont été reprochées aux locataires dans le courrier de mise en demeure.
 
Si les conditions précitées ne sont pas réalisées, le congé sera nul. Je vous recommande dès lors de notifier également une résiliation du bail ordinaire à vos locataires par prudence. Pour tous renseignements complémentaires, CGI Conseils est à votre disposition.

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La loi prévoit que les frais accessoires (appelés communément les charges) ne peuvent être mis à la charge du locataire que pour autant que ceci ait été convenu spécialement dans le contrat. Par frais accessoires, il faut entendre par exemple les frais de chauffage et d’eau chaude, les taxes publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (taxes d’épuration des eaux usées ou d’enlèvement des ordures) ou les autres frais d’exploitation (frais de concierge, redevances pour le réseau de télévision par câble, électricité, gaz ou climatisation ou encore les frais d’exploitation de l’ascenseur).
 
La loi n’oblige toutefois pas le bailleur de facturer séparément ces frais au locataire et le bailleur peut tout à fait décider de les inclure dans le loyer. On parle alors d’un « loyer, charges comprises ». Dans ce cas, le loyer rémunère tous les frais accessoires, y compris le chauffage et l’eau chaude, et ce de façon implicite.
 
Si en revanche le bailleur entend faire supporter au locataire ces frais accessoires, le contrat de bail devra contenir une clause précise afin que le locataire puisse comprendre quels sont les éléments qui lui seront facturés en plus du loyer.
 
Le plus souvent, pour les appartements, ce sont les frais de chauffage et d’eau chaude, ainsi que le téléréseau, qui sont facturés séparément, le reste étant compris dans le loyer.
 
Le bailleur peut facturer de plusieurs façons ces frais accessoires. Le bailleur peut tout d’abord convenir avec son locataire que ce dernier paiera directement auprès de tiers les factures de frais accessoires. Cela se rencontre très souvent en pratique dans le cadre de la location de maisons individuelles, où le locataire se charge lui-même de commander et de régler son mazout, ainsi que d’entretenir la chaudière ou d’autres installations en contractant les contrats de maintenance avec les entreprises spécialisées. Dans les appartements, le locataire paie aussi directement l’électricité au fournisseur. Si des installations individuelles de chauffage et/ou d’eau chaude existent, le locataire s’acquittera aussi directement des factures y relatives auprès des tiers.
 
Il est par ailleurs possible de prévoir, dans le contrat de bail, que le locataire paiera un forfait mensuel pour couvrir les frais accessoires usuels. Ce montant doit être fixé à l’avance et ne peut être modifié en cours de bail. A l’échéance du bail, le bailleur peut toutefois augmenter le montant du forfait par le bais d’un avis de majoration officiel. Ce système peut être défavorable à l’une ou l’autre des parties, selon si le total des frais accessoires est supérieur ou inférieur au montant du forfait. A l’heure où le prix de l’énergie et de l’eau a tendance à beaucoup varier, le plus souvent à la hausse, ce système est peu appliqué. Il offre en revanche l’avantage d’occasionner moins de travail au bailleur, qui n’est pas tenu de fournir au locataire chaque année un décompte des frais accessoires.
 
Dans la majeure partie des cas, les frais accessoires sont facturés sous forme d’acomptes provisionnels, communément appelé les provisions pour charges (les termes « acomptes » ou « provisions » désignent en réalité la même chose). Le locataire règle généralement chaque mois un acompte, dont le montant est fixé dans le contrat de bail, puis un décompte est effectué en fin d’année ou en fin de période de chauffe.
 
Au moment de la signature du contrat, le bailleur n’a pas l’obligation d’informer le locataire sur le rapport entre le montant des provisions et celui du dernier décompte annuel des charges. Ainsi, si le montant des provisions a été fixé largement en dessous du montant effectif, le locataire devra néanmoins s’acquitter du solde important en fin d’exercice. Il est néanmoins recommandé de tenter de fixer le montant de l’acompte au plus près, afin d’éviter des mauvaises surprises de part et d’autre. Le montant des acomptes provisionnels pourra être revu à la hausse, pour l’échéance contractuelle, mais toujours par le biais de l’envoi d’un avis de majoration officiel respectant les délais légaux.
 
S’agissant des charges de PPE qui vous sont facturées en tant que copropriétaire, elles comprennent aussi bien votre participation aux frais de chauffage et eau chaude que tous les autres frais d’exploitation de l’immeuble. En principe, les décomptes sont séparés. Si des compteurs d’eau ont été installés, vous devriez aussi recevoir un décompte pour votre participation à la consommation d’eau froide de l’immeuble. Il en ira peut-être de même si un abonnement collectif au téléréseau a été conclu par la PPE.
 
Comme indiqué, seuls les frais de chauffage et eau chaude sont refacturés directement au locataire, voire les frais d’eau froide si des compteurs séparés existent. En outre, au vu des changements opérés récemment au niveau technologique, il est de plus en plus fréquent de prévoir que le locataire prendra lui-même à son nom les abonnements de téléréseau. Les autres charges d’exploitation de la PPE sont pour le reste couvertes par le loyer.
 
Ainsi, vous pouvez donc facturer séparément les frais de chauffage et d’eau chaude à votre locataire mais vous pouvez aussi les inclure dans le loyer, qui sera « charges comprises ». Cette solution, comme celle du forfait, à l’avantage de vous éviter d’établir un décompte annuel, mais elle ne vous permettra pas de revoir le loyer ou le montant du forfait sans autres. Dès l’instant où vous recevrez vous-même de toute façon un décompte, il me semble plus opportun de faire supporter au locataire le coût effectif des charges de chauffage et d’eau chaude (voire d’eau froide en cas de compteur séparé) et de lui demander de vous verser une provision mensuelle. Le locataire vous versera ainsi un acompte et vous effectuerez un décompte chaque année lorsque vous aurez reçu le vôtre. Pour le téléréseau, tout dépendra de savoir si la PPE a conclu un abonnement collectif (et dans ce cas vous pouvez répercuter votre part sur votre locataire en le prévoyant de le contrat) ou non (dans ce cas le locataire devra prendre l’abonnement de son choix à sa charge).
 
Par précaution, il n’est pas non plus inutile de rappeler dans le contrat que l’électricité sera à sa charge et réglée directement par le locataire au fournisseur.

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La loi prévoit effectivement la possibilité pour le locataire de consigner son loyer lorsque la chose louée est affectée d’un défaut. Le bail doit porter sur un immeuble, c’est-à-dire un logement, un local commercial ou une autre chose immobilière (par exemple un terrain nu ou un garage loué séparément).
 
Pour que le droit à la consignation soit ouvert, il faut que la chose louée soit affectée d’un défaut dont la réparation incombe au bailleur. En outre, le locataire doit avoir informé le bailleur du défaut et lui avoir fixé par écrit un délai raisonnable pour l’éliminer. Il peut signifier au bailleur qu’à défaut d’exécution dans le délai imparti, les loyers à échoir seront consignés. Le locataire doit informer par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers, qui devront être consignés auprès d’un office désigné par le canton. A Genève, il s’agit de la Caisse du Palais de justice. La consignation ne sera possible que si, après toutes ces démarches, le bailleur n’a pas fait disparaître le défaut.
 
Ainsi, la consignation des loyers n’est pas possible lorsque la réparation du défaut incombe au locataire, que le défaut a déjà été supprimé (par le bailleur ou le locataire), que le bailleur est en train de le réparer ou encore lorsqu’il est irréparable.
 
En effet, le but de la consignation est d’offrir au locataire un moyen de pression sur le bailleur pour amener ce dernier à remédier à un défaut dont la réparation lui incombe. La consignation n’a pas pour but de permettre au locataire de prendre sur le loyer un certain montant, qu’il estime à tort ou à raison, dû en raison de ce défaut. Le loyer doit être intégralement payé à l’Office désigné par le canton. A défaut, le locataire commet un défaut de paiement et s’expose à une résiliation anticipée de son contrat de bail à loyer.
 
Comme mentionné précédemment, seuls les loyers à échoir peuvent être consignés. Ainsi, si le loyer doit être payé par mois d’avance, seul le loyer du mois suivant pourra être consigné et non celui du mois en cours. Le loyer à échoir devra être payé au même moment que s’il était payé directement au bailleur. Ainsi, le locataire qui paye tardivement le loyer consigné s’expose également à une résiliation anticipée de son bail pour demeure.
 
L’Office de consignation informe par ailleurs régulièrement le bailleur des montants consignés.
 
Compte tenu du caractère provisoire de la consignation, le locataire doit introduire, dans les trente jours qui suivent l’échéance du loyer consigné, une requête auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers pour faire valoir ses prétentions à l’encontre du bailleur. Si ce délai n’est pas respecté, les loyers sont acquis au bailleur. Par ailleurs, le bailleur qui estime que les loyers ont été consignés à tort et qui ne souhaite pas attendre que le locataire agisse devant les autorités judiciaires pourra saisir l’autorité de conciliation dès qu’il est avisé de la consignation. Il demandera alors que les loyers consignés lui soient restitués.
 
Si aucun accord n’est trouvé lors de la procédure de conciliation, le demandeur pourra agir au fond. Si le juge constate que les conditions de la consignation ne sont pas réalisées, que la chose louée n’est pas affectée d’un défaut ou que le bailleur n’a pas eu de délai raisonnable pour remédier au défaut ou que des loyers échus ont été consignés, les loyers consignés seront libérés en faveur du bailleur.
 
Finalement, la loi prévoit que le locataire est tenu d’autoriser le bailleur à inspecter la chose louée dès que cet examen est nécessaire à l’entretien du bien loué.
 
Ainsi, dans votre cas, le locataire doit tolérer votre visite pour que vous constatiez les défauts qui affectent l’appartement loué. En outre, à ce jour, vos locataires n’ont plus payé leur loyer depuis trois mois, ne vous ont pas informé par écrit de leur intention de consigner les loyers et ne vous ont pas imparti de délai pour remédier au défaut. Ils ne pourront ainsi pas procéder valablement à la consignation des loyers à ce stade.

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Le locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut se départir du contrat sans le résilier en bonne et due forme. Cela vaut par notamment lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du bail, en raison de travaux par exemple. Il en est de même lorsque le contrat est signé quelques jours avant la date du début du bail, ce qui est très fréquent. Dès cette signature, les parties sont liées contractuellement et si le locataire décide de ne plus emménager dans les locaux, il devra alors le résilier, cela même si le bail n’a pas encore débuté.
 
De son côté, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue. Normalement celle-ci correspond au début du contrat de bail. Cependant, il peut arriver que les locataires entrent dans les locaux postérieurement au début du contrat. Cela peut notamment résulter du fait que le bail débute un dimanche ou un jour férié mais également d’un accord entre les parties lorsque, par exemple, le bailleur exécute des travaux dans les locaux. Dans ces cas, la date de délivrance est donc postérieure au début du bail. Cela ne change toutefois pas le fait que les parties sont engagées l’une envers l’autre dès la signature du bail.
 
Le bailleur a respecté son obligation de délivrance de la chose louée lorsqu’il tient les locaux à disposition du locataire à la date convenue. Bien entendu, le bailleur ne devra remettre les locaux au locataire que pour autant que ce dernier ait respecté ses obligations comme, par exemple, la remise d’une garantie bancaire lorsque celle-ci a été convenue entre les parties. Si tel n’est pas le cas, la prise de possession des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire remplisse ses obligations, sans que la date de début du bail ne soit changée. Ainsi, lorsque les locaux ont été mis à disposition du locataire, il ne peut renoncer sans autre forme au contrat de bail.
 
 
La résiliation du bail est nécessaire
 
Le locataire reste donc tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles, ceci jusqu’à ce que le contrat prenne fin. Peu importe qu’il ait changé d’avis et qu’il ne souhaite plus y emménager. Il sera notamment tenu de régler le loyer.
 
S’il souhaite se départir du contrat, le locataire devra faire parvenir une résiliation au bailleur qui exprime sans ambiguïté sa volonté de restituer de manière définitive les locaux et qui respecte les formes prescrites par la loi et le contrat. Il pourra ainsi résilier son contrat de bail pour son échéance.
 
Si le locataire souhaite être libéré de ses obligations plus tôt, soit avant l’échéance du bail, il devra présenter au bailleur un locataire de remplacement. Ce dernier devra être solvable et être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Avant de pouvoir être libéré de ses obligations, il devra laisser au moins un mois au bailleur pour examiner le dossier du locataire de remplacement proposé et se déterminer. Ce délai ne court qu’à partir du moment où le bailleur a reçu la candidature complète et documentée du locataire de remplacement et que celui-ci remplit les prérequis pour conclure le bail. Cela étant, le bailleur n’aura aucune obligation de conclure avec ce locataire de remplacement, même s’il remplit les conditions. Toutefois, il devra libérer le locataire sortant de ses obligations à l’échéance du délai susmentionné.
 
Enfin, les parties peuvent se mettre d’accord sur une fin de bail par convention ou échange de lettres, mais il est toujours plus prudent de demander au locataire une lettre de sa part indiquant qu’il veut résilier son bail.
 
Dans votre cas, si vous avez déjà des personnes intéressées à louer dès le mois de janvier, vous pourriez dispenser votre locataire de vous trouver des candidats de remplacement et louer votre appartement à ces personnes dès le mois de janvier. Il conviendra de faire signer le nouveau bail avant de libérer définitivement votre locataire actuel. Celui-ci devra néanmoins vous verser une somme correspondant au loyer du mois de décembre.

Résiliation de bail pour cause de grands travaux
 
Dans un arrêt récent (4A_409/2016), le Tribunal fédéral a rappelé que le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts. Le bailleur peut ainsi légitimement vouloir se procurer un rendement plus élevé. En particulier, le bailleur peut légitimement vouloir une transformation ou rénovation très importante des locaux loués afin d'en augmenter la valeur. Une opération de grande ampleur, comportant notamment des modifications dans la distribution des locaux, le remplacement des cuisines, salles de bains et autres installations, et le renouvellement des sols et revêtements muraux, peut nécessiter la restitution des locaux par leur locataire et, par conséquent, la résiliation du bail. La résiliation se justifie aussi lorsque le locataire se déclare prêt à rester dans les locaux pendant de pareils travaux, et à s'accommoder des inconvénients qui en résulteront, quand sa présence serait de nature à entraîner un accroissement des difficultés, du coût et de la durée de l'entreprise. La résiliation n'est alors pas contraire aux règles de la bonne foi. Il faut en outre que le projet de transformation soit objectivement possible, mais la validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu ces autorisations, ni même qu'il ait déjà déposé les documents dont elles dépendent.

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Durant toute la durée du bail, le bailleur s’engage à céder l’usage d’une chose au locataire moyennant un loyer. Ainsi, le bailleur ne peut pas accéder aux locaux loués comme bon lui semble dans la mesure où le locataire dispose d’un droit à jouir des locaux.
 
Cependant, afin de sauvegarder son droit de propriété et d’exercer son obligation d’entretien, le bailleur doit pouvoir examiner régulièrement les locaux loués. La loi prévoit ainsi que le locataire est tenu d’autoriser le bailleur à inspecter la chose dès lors que cet examen est nécessaire à l’entretien du bien loué. Le locataire ne doit supporter que les réparations nécessaires faisant partie du devoir d’entretien du propriétaire, telles que travaux de réfection de façades ou travaux d’entretien de l’appartement. Le locataire n’est pas obligé de supporter les travaux projetés en vue d’une relocation future.
 
Compte tenu de ce qui précède, le bailleur peut non seulement visiter l’objet loué lorsqu’il a connaissance d’un défaut, mais il peut également visiter le bien périodiquement, sans exagération, conformément au bon sens et aux règles de la bonne foi.
 
Par ailleurs, la loi oblige également le locataire à tolérer les visites du bailleur lorsqu’elles sont nécessaires à la vente des locaux ou à leur relocation. Dans cette dernière hypothèse, le bail de durée indéterminée doit avoir été résilié et l’échéance du bail de durée déterminée doit être proche.
 
Pendant toute la durée du contrat de bail, le locataire étant le maître des lieux, le bailleur ne pourra faire valoir son droit de visiter les locaux que dans les cas prévus par la loi et mentionnés ci-dessus et devra notamment tenir compte des égards dus au locataire. Il va de soi que le locataire peut accepter une visite du bailleur en dehors des cas réglementés par la loi.
 
Le droit de visite du bailleur doit être précédé d’un avertissement donné quelques jours auparavant. Le bailleur contacte donc son locataire suffisamment à l’avance pour convenir ensemble d’une date. En cas d’urgence, le locataire est tenu de consentir une visite immédiatement. En pratique, un délai de 5 jours est considéré comme un délai d’avertissement raisonnable. Il peut cependant varier selon le cas d’espèce. Les visites doivent avoir lieu selon les heures consacrées aux affaires, c’est-à-dire durant les jours ouvrables. Lorsque les visites ont pour but la relocation de l’objet loué, il faut veiller à ce que le locataire ne soit pas dérangé constamment et essayer de regrouper les visites.
 
Le droit de visite appartient au bailleur ou à ses représentants (régie, concierge ou autre). Le locataire n’est pas tenu d’assister à ces visites et il peut confier ses clés au concierge par exemple ou se faire représenter par une personne de confiance.
 
Le locataire qui refuse à tort l’accès aux locaux au bailleur s’expose à devoir des dommages-intérêts si le bailleur subit un préjudice, voire, suivant le cas d’espèce et après un avertissement écrit demeuré vain, la résiliation de son contrat de bail.
 
Il convient de préciser qu’en cas de refus du locataire, le bailleur ne peut pas pénétrer de force dans les locaux. Il est contraint de demander au juge de condamner le locataire à accepter une visite des locaux.
 
Ainsi, dans votre cas et pour autant que vous préveniez votre locataire suffisamment en avance, ce dernier n’est pas légitimé à vous refuser l’accès à l’appartement litigieux.

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Cette clause, dit clause diplomatique, permet la restitution anticipée des locaux par le locataire et est prévue dans les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève (ci-après, « conditions générales ») éditées par CGI Conseils (art. 56 de l’édition 2010). Ces conditions générales font partie intégrante du contrat de bail à loyer lorsque cela est prévu par les conditions particulières.
 
En principe, le contrat de bail peut être résilié, par le locataire comme pour le bailleur, pour son échéance en respectant les délais légaux et contractuels.
 
Si le locataire veut restituer les locaux avant l’échéance du bail, il devra présenter au bailleur un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.
 
La clause diplomatique introduit une seconde possibilité de restitution anticipée des locaux. Elle permet au locataire de dénoncer le contrat de bail pour la fin du mois qui suit celui pendant lequel il invoque la présente clause, cela sans présenter de locataire de remplacement.
 
Conditions d’application
 
Pour pouvoir faire usage de cette clause, le locataire doit être au bénéfice d'une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères, c’est-à-dire être membre du personnel des missions permanentes et des organisations internationales reconnues. Sa nationalité n’a pas d’importance.
 
De plus, ledit locataire doit être transféré hors du canton de Genève ou de Suisse par son employeur et doit présenter à son bailleur une pièce émanant dudit employeur confirmant ce transfert. Cela vaut également lorsque le locataire est licencié. Là aussi il devra présenter une pièce justificative émanant de son employeur. La dénonciation du bail interviendra alors pour la fin du mois pour lequel le licenciement est effectif.
 
Ladite clause s’applique également à l’occupant du logement qui n’en serait, par hypothèse, pas le locataire. Pour cela, l’occupant doit impérativement être spécifiquement désigné par le contrat de bail.

Si le locataire use de la clause diplomatique, il pourra être libéré de manière anticipée mais devra, en plus du loyer et des charges restant dus jusqu’à la restitution des locaux pour l’échéance susmentionnée, verser une indemnité pour rupture anticipée du contrat de bail équivalant à trois mois de loyer et charges. L’indemnité sera toutefois réduite à concurrence de la perte effective de loyer si l’appartement peut être reloué moins de trois mois après sa libération effective par le locataire.
 
L’usage de ladite clause est également limité dans le temps, puisque le locataire ne peut pas en faire usage avant la fin de la première année de location.
 
Modifications possibles
 
Bien entendu, ladite clause peut être aménagée par les parties au contrat de bail. Il faudra, pour ce faire, le prévoir formellement dans les conditions particulières en précisant déroger aux conditions générales.
 
Ainsi, vous pouvez, par exemple, décider que cette clause s’applique à votre locataire, employé d’une multinationale, même s’il n’est pas au bénéfice d'une carte de légitimation délivrée par le Département fédéral des affaires étrangères.
 
Vous pouvez aussi renoncer à l’application de cette clause, même si votre locataire est au bénéfice d'une telle carte de légitimation. Comme dit précédemment, il faudra, pour cela, veiller à bien ajouter dans les conditions particulières que les parties renoncent à la clause diplomatique prévue dans les conditions générales.

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La conclusion d’un bail suppose la cession du bien loué par le bailleur au locataire. Il est extrêmement important de bien choisir son locataire car le bailleur s’expose à des risques financiers non négligeables. En effet, il peut arriver que le locataire cesse de payer son loyer durant une période plus ou moins importante ou restitue l’appartement avec des défauts importants.
 
Dans ces cas, les sûretés ou garantie de loyer sont, pour les baux d’habitation, les seuls moyen à disposition du bailleur pour obtenir un dédommagement. Pour les locaux commerciaux, le droit de rétention du bailleur est également possible. Même s’il est possible pour le bailleur de résilier le bail de manière anticipée en cas de non-paiement par exemple, cette mesure ne lui permet cependant pas d’être indemnisé financièrement.
 
Pour prévenir ces risques, le bailleur peut demander au locataire des sûretés. La constitution de sûretés doit être prévue par le contrat. Elle n’est pas une exigence légale mais une obligation contractuelle du locataire qui doit être effectuée dans le délai convenu. Hormis le Code des obligations, le contrat-cadre romand (CCR) prévoit certaines règles au sujet de la constitution de sûretés. Le contrat-cadre romand a force obligatoire pour tous les baux conclus dans le canton de Genève notamment.
 
La loi prévoit que les sûretés sont fournies en espèces ou sous forme de papiers-valeurs. Le montant doit être déposé sur un compte auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt, au nom du locataire. Le bailleur ne peut pas garder le montant de la garantie dans son patrimoine. Le montant reste sur un compte bloqué et ni le bailleur ni le locataire ne peuvent se servir librement. Ainsi, le locataire ne peut pas demander au bailleur de payer le montant des derniers loyers dus en prélevant ledit montant sur la garantie de loyer. Pour les baux d’habitation, le montant de la garantie de loyer ne peut excéder trois mois de loyer. En pratique, il est fréquent que le locataire entreprenne directement les démarches en vue de constituer les sûretés et qu’il transmette ensuite toutes les informations nécessaires au bailleur.
 
A teneur du contrat-cadre romand, la constitution de sûretés doit intervenir dans un délai de trente jours, mais au plus tard dès l’entrée du locataire dans les locaux. Certains auteurs considèrent que le bailleur peut faire de la délivrance des sûretés une condition suspensive du bail qui impliquerait que ledit bail n’entrerait pas en vigueur tant que le locataire n’a pas constitué les sûretés. Si le locataire ne constitue pas les sûretés avant la remise de l’objet loué, le bailleur peut refuser la délivrance des locaux en vertu de l’exception d’inexécution. En outre, après la fixation d’un délai supplémentaire au locataire pour s’exécuter et si cette mise en demeure reste vaine, le bailleur pourra se départir du contrat avant la délivrance de la chose.
 
Votre cas est différent dans la mesure où le locataire est déjà dans l’appartement. Il est cependant possible d’envisager une résiliation extraordinaire du contrat de bail vous liant à votre locataire à des conditions strictes. Une partie de la doctrine considère que la violation de l’obligation du locataire de fournir les garanties est un cas de résiliation extraordinaire du bail. En effet, la violation répétée et continue par le locataire de ses obligations, rendant le maintien du bail insupportable, fonde un congé anticipé.
 
Je vous recommande d’adresser une ultime mise en demeure à votre locataire en lui impartissant un délai pour s’exécuter. Si la constitution de la garantie bancaire n’est pas effectuée dans le délai prescrit, vous pourrez résilier le contrat de bail moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. A titre subsidiaire, vous pouvez également résilier le contrat de bail pour sa prochaine échéance contractuelle.

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La gestion d’un immeuble engendre toujours des frais et des charges relatifs au bâtiment de base. Les dépenses liées aux parties communes de l’immeuble et à son administration sont usuellement qualifiées de frais et charges communs et sont réparties entre les différents propriétaires d’étage.
 
Tous les copropriétaires doivent donc contribuer aux charges communes et aux frais d’administration commune de leur immeuble et ce dans la proportion prévue par la loi (soit une répartition proportionnelle à la valeur des parts) ou par le règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages (RAU), voire par une décision de la Communauté des propriétaires d’étages.
 
Il peut arriver que l’un des copropriétaires cesse de s’acquitter de sa contribution, ce qui peut parfois conduire à des problèmes de trésorerie de la communauté des propriétaires d’étages et bloquer le bon fonctionnement de la PPE.
 
C’est pourquoi la loi a prévu essentiellement deux moyens coercitifs à disposition de la communauté des propriétaires pour garantir son droit aux contributions échues des trois dernières années : l’inscription d’une hypothèque légale sur la part du copropriétaire actuel et un droit de rétention sur les meubles qui garnissent les locaux d’un copropriétaire et qui servent soit à leur aménagement soit à leur usage.
 
L’hypothèque légale est un droit de gage qui peut, de façon ultime, permettre de faire vendre par réalisation forcée la part d’étage concernée. Le droit de rétention permet lui à son titulaire de faire réaliser, en couverture de sa créance, certains meubles se situant dans l’unité d’étage. Il s’agit donc d’une restriction directe à la propriété mobilière du propriétaire d’étages en défaut, qui sera initiée par une réquisition de prise d’inventaire adressée à l’office des poursuites du lieu de situation de l’immeuble.
 
Obligation propter rem
 
L’obligation du propriétaire d’étages envers la communauté des propriétaires est qualifiée de propter rem. Cela signifie que le débiteur est celui qui est inscrit au Registre foncier comme propriétaire d’étages. Le propriétaire actuel d’un lot doit donc s’acquitter de la contribution même s’il n’a pas participé à la prise de décision à l’origine de la dépense. Il est donc important que l’acquéreur d’une part d’étages se renseigne suffisamment sur l’existence de décisions qui auraient déjà été prises et qui pourraient occasionner des dettes importantes à sa charge.
 
Ce caractère propter rem ne s’applique toutefois qu’aux créances qui sont nées après le transfert de propriété. Mais "nées" après le transfert ne signifie pas "décidées" après le transfert. Autrement dit, des travaux peuvent avoir été décidés avant le transfert mais la créance ne naîtra qu’après le transfert, une fois les travaux réalisés. Cela signifie également que les charges impayées restent dues par le vendeur et elles ne peuvent pas être réclamées au nouvel acquéreur. Une norme du règlement d’administration et d’usage qui imposerait une solidarité entre l’acquéreur et l’aliénateur ne serait pas valable. C’est ainsi qu’en a jugé le Tribunal fédéral en 1997. Certains règlements d’administration et d’usage adopté avant cette date prévoient d’ailleurs encore une telle clause. En réalité, ce n’est que si l’acquéreur a signé une reprise de dette que les charges impayées de l’ancien copropriétaire peuvent lui être réclamées.
 
Ainsi, il conviendrait de vous renseigner, dans votre cas, si le nouveau propriétaire a accepté de reprendre les dettes, soit les charges impayées, du vendeur. A défaut, vous ne pourrez pas réclamer à ce nouveau copropriétaire le montant impayé par le vendeur, ni user des deux moyens décrits plus hauts.
 
Devoir d’information
 
En principe, les règlements d’administration et d’utilisation prévoient que le copropriétaire qui aliène sa part de copropriété est tenu d'en aviser sans délai l'Administrateur, en indiquant les nom et qualité de l'acquéreur, ainsi que la date du transfert de propriété, et qu’il demeure responsable du paiement des charges s'il omet cette information.
 
Ceci permet à l’Administrateur d’informer tant l’acquéreur que le notaire du fait que des charges sont impayées, et de faire en sorte que le montant impayé puisse être pris sur le prix de vente avant que le vendeur ne disparaisse éventuellement dans la nature.
 
Si le copropriétaire n’informe pas l’Administrateur de la vente, il risque alors de se voir imputer les frais et charges communs en lieu et place du nouveau propriétaire. Il a ainsi tout intérêt à en informer l’Administrateur en cas de vente. En tout état, cela n’empêchera pas la communauté de lui réclamer, par le biais d’une procédure judiciaire si nécessaire, le paiement des charges impayées.
 
Compte tenu du fait qu’une procédure judiciaire peut s’avérer plus compliquée et plus compromise dans l’hypothèse où le vendeur serait parti sans laisser d’adresse, il apparaît que les deux moyens coercitifs prévus par le droit de la propriété par étages (droit de rétention et hypothèque légale) doivent être mis en œuvre le plus rapidement possible, lorsque que le copropriétaire est encore copropriétaire.

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Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière à ce que chaque copropriétaire ait le droit d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées du bâtiment. Cette prérogative est un droit exclusif, légal et nécessaire de la propriété par étages.
 
Le copropriétaire a ainsi le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager librement ses locaux, dans la mesure toutefois où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur.
 
Ce droit d’aménagement intérieur est, comme son nom l’indique, un droit qui concerne les parties intérieures d’une part d’étages. Le droit d’aménagement intérieur permet ainsi au propriétaire d’étages de modifier ses parties exclusives, en principe, comme il le souhaite. Il peut, en particulier, et sous réserve d’éventuelles restrictions conventionnelles, changer la tapisserie, les revêtements des murs et des sols (parquets, tapis, etc.), prévoir de nouvelles installations sanitaires et électriques, modifier l’aménagement de sa cuisine etc.
 
Certaines parties exclusives sont toutefois visibles depuis l’extérieur (les fenêtres, la partie intérieure d’un balcon ou d’une loggia). Le droit d’aménagement intérieur ne concerne pas ces parties exclusives de la même manière, car celles-ci participent à la forme extérieure et à l’aspect du bâtiment, dont il y aura lieu de respecter l’harmonie.
 
Le droit d’aménagement intérieur ne s’étend par ailleurs pas non plus aux parties communes, quand bien même elles se situent à l’intérieur d’une unité d’étages. Il n’est dès lors pas possible de déplacer ou de détériorer un mur porteur, ni de transformer son balcon en loggia. De tels travaux pourraient être autorisés par la communauté des propriétaires d’étages et seraient alors licites. D’éventuelles restrictions conventionnelles ou des obligations du copropriétaire en cas d’aménagement peuvent aussi figurer dans le règlement d’administration et d’utilisation (RAU PPE), auquel il y aura toujours lieu de s’y référer en priorité.
 
Le règlement d’administration et d’utilisation édité par la Chambre genevoise immobilière prévoit que le copropriétaire dispose d’un droit de disposition, de jouissance, d’aménagement intérieur et d’administration sur ses parties privées. Il peut ainsi les aménager comme il l’entend, à l’exception des parties privées visibles de l’extérieur, telles que les balcons, loggias ou les fenêtres. Ces parties exclusives doivent en effet être maintenues dans leur configuration initiale pour ne pas compromettre l’aspect extérieur du bâtiment. Le copropriétaire ne doit également pas restreindre, par ses aménagements, l’exercice du droit des autres copropriétaires, ne pas endommager les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment et ne pas entraver leur utilisation.
 
Le RAU genevois prévoit par ailleurs que le copropriétaire qui entend procéder à des travaux autres que l’entretien courant est tenu d’informer préalablement par écrit l’administrateur de leur nature et de leur déroulement en vue d’obtenir son autorisation. Il devra également s’engager à prendre toutes les mesures propres à éviter et à limiter au maximum les nuisances et les dégâts aux parties communes et aux parties privatives des autres propriétaires d’étages. En cas de dégâts, il en assumera la responsabilité et la remise en état. L’administrateur devra délivrer l’autorisation, pour autant que les travaux envisagés ne portent pas atteinte aux parties communes, aux droits exclusifs d’autres propriétaires d’étages et n’entraînent aucune augmentation des charges de copropriété.
 
En tant que de besoin, le copropriétaire devra obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires avant de commencer l’exécution des travaux.
 
Ainsi, dans votre cas et dans la mesure où les travaux envisagés font partie des travaux d’entretien, les autres propriétaires d’étages ne pourront pas s’y opposer, sauf restrictions conventionnelles.

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Le contrat que vous avez conclu avec votre locataire est un contrat de durée indéterminée dès lors qu’il se renouvelle tacitement d’année en année. A la différence d’un contrat de durée déterminée, un tel contrat ne prend pas fin automatiquement. Pour y mettre un terme, il faut que l’une des parties le résilie.
 
Ainsi, votre locataire n’était pas en droit de quitter l’appartement sans vous en informer, sans laisser d’adresse et en ne respectant pas les préavis légaux de résiliation.
 
Le contrat que vous avez conclu, il y a environ dix ans, est ainsi toujours en vigueur, faute d’avoir été résilié. Il continue à déployer ses effets et le locataire doit dès lors s’acquitter du loyer. Il doit également veiller à respecter le voisinage en s’abstenant de causer des nuisances.
 
Pour sauvegarder vos droits, vous devez résilier le contrat de bail de votre locataire le plus rapidement possible. Avant cela, vous ne pouvez pas entrer dans l’appartement.
 
Concernant le motif du congé, l’on peut se poser la question de savoir si l’abandon du logement constitue un juste motif de résiliation. Les justes motifs sont des évènements extraordinaires, non prévisibles lors de la signature du contrat, qui rendent la poursuite du bail intolérable pour une des parties contractantes. Le juge apprécie l’existence de tels motifs selon les règles du droit et de l’équité et en tenant compte de toutes les circonstances du cas d’espèce. Cette question peut demeurer ouverte dans votre cas puisque deux autres congés peuvent entrer en considération.
 
En premier lieu, vous pouvez procéder à la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement. Ce congé peut être envisagé dans la mesure où le loyer n’est plus payé depuis deux mois. Il faut cependant respecter certaines conditions. Vous devrez tout d’abord adresser une mise en demeure à votre locataire, par lettre recommandée et à l’adresse du bail, lui impartissant un délai d’au minimum trente jours pour s’acquitter de l’arriéré de loyer dû, en lui signifiant qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, son contrat de bail sera résilié. Ensuite, si aucun paiement ou seul un paiement partiel est effectué dans le délai de trente jours, vous pourrez résilier le contrat de bail de votre locataire de manière anticipée moyennant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Il faudra résilier le contrat de bail au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail et la transmettre par courrier recommandé. Tant la mise en demeure que le congé seront réputés notifiés à l’échéance du délai de sept jours de garde postale si votre locataire ne va pas chercher son recommandé au guichet.
 
En second lieu, vous pouvez également résilier le contrat de bail de votre locataire pour violation de son obligation de diligence. En effet, chaque locataire est tenu d’avoir pour ses voisins les égards qui leur sont dus. Ici, il ne fait pas de doute que l’appartement est sous-loué par des personnes tierces. Compte tenu des nuisances subies par les autres habitants de l’immeuble, vous devrez adresser un courrier de mise en demeure à votre locataire en listant les faits qui lui sont reprochés et en lui impartissant un délai pour reprendre possession de l’appartement et pour mettre un terme aux nuisances. Si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence, vous pourrez résilier son contrat de bail de manière anticipée moyennant un délai de trente jours pour la fin d’un mois dans la mesure où il s’agit d’un bail d’habitation.
 
Si vous avez joint au bail les Conditions générales et règles et usages locatifs genevois, le locataire est réputé valablement notifié à l’adresse du bail.
 
Lorsque la date du congé aura été atteinte, vous pourrez entreprendre une action en évacuation pour récupérer votre bien immobilier.

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