Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et doit l’entretenir en cet état. Tout élément propre à empêcher le locataire de faire de l’appartement l’usage qui a été convenu doit être considéré comme un défaut. Il convient cependant de distinguer les défauts graves, les défauts de moyenne importance et finalement les menus défauts.
 
Le défaut est considéré comme grave lorsqu’il exclut ou entrave considérablement l’usage des locaux loués. Un défaut est de moyenne importance lorsqu’il restreint l’usage de l’appartement ou de la villa, sans l’exclure ou l’entraver considérablement. Dans ce cas, l’usage des locaux demeure possible et le locataire ne subit qu’une diminution de son confort. Un défaut est considéré comme menu lorsqu’il n’affecte que dans une faible mesure l’usage des locaux, voire ne l’affecte pas du tout. Il peut être éliminé par de simples travaux de nettoyage ou même des réparations de peu d’importance, qui ne nécessitent pas de compétences techniques particulières et n’impliquent pas de frais importants. A teneur de la loi, le locataire doit remédier à ses frais aux menus défauts.
 
Dans votre cas, une fuite de l’évier peut être considérée comme un défaut de la chose louée. En fonction de l’importance de la fuite et des moyens qui devront être mis en œuvre pour la réparer, ce défaut sera considéré comme un menu défaut ou comme un défaut de moyenne importance.
 
Dans la mesure où nous ne disposons pas de plus amples informations, nous considérerons que le locataire n’est pas responsable de la fuite à l’origine du dommage et que le défaut est de moyenne importance. En principe, les réparations peuvent dès lors être demandées au bailleur.
 
Toutefois, le locataire est responsable de l’aggravation du dommage. En effet, il est tenu de signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même. Le locataire ne doit ainsi pas rester inactif après la constatation d’un défaut sous réserve qu’il ne doit pas le réparer lui-même. Plus le défaut est grave et risque d’avoir des conséquences pénibles pour le bailleur, plus le locataire doit informer rapidement le bailleur dudit défaut. En effet, le bailleur doit pouvoir réparer sans délai la chose louée, avant que le défaut ne s’amplifie et n’endommage davantage les locaux. Le locataire ne doit au demeurant pas attendre qu’un dégât survienne ; il doit déjà informer son bailleur lorsqu’il constate qu’un dégât risque de se produire.
 
Le locataire qui n’avise pas immédiatement son bailleur d’un défaut ou d’un éventuel défaut, ou qui le fait tardivement, pourra être tenu de payer des dommages et intérêts. Tel sera le cas lorsque le propriétaire aurait pu limiter l’ampleur des dégâts s’il avait été avisé du défaut plus tôt. L’indemnité à charge du locataire correspondra alors à l’accentuation du dommage liée à l’absence d’avis des défauts.

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Afin de prévenir le risque éventuel que son locataire ne s’acquitte pas du loyer ou qu’il cause des dommages à la chose louée, le bailleur peut demander au locataire de constituer des sûretés, en espèces ou sous la forme de papiers-valeurs, ce que l’on appelle communément « la garantie ». La loi fédérale prévoit que pour les baux d’habitation, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. La loi prévoit également que si le locataire fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papier-valeur, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Les sûretés ne doivent ainsi pas être intégrées au patrimoine du bailleur mais déposées auprès d’une banque. Dans la pratique, il arrive très fréquemment que le locataire entreprenne directement des démarches auprès de sa banque et fournisse au bailleur un document attestant de la constitution de la garantie. Il découle implicitement de l’obligation de déposer des sûretés sur un compte d’épargne que les sûretés qui sont déposées en espèces doivent produire des intérêts en faveur du locataire.
 
Tant que dure le contrat de bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu’il a déposé en garantie avec les sommes qu’il doit au bailleur. Ainsi, le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer les trois mois précédents la fin du bail.
 
Lorsque, en cours de bail, le locataire ne paye plus son loyer, le bailleur peut, à des conditions strictes, résilier de façon anticipée le contrat de bail. Il est également en mesure de requérir la libération de la garantie en sa faveur, à concurrence du montant des loyers impayés, et ce pour autant que le locataire donne son accord ou que le bailleur soit au bénéfice d’une décision judiciaire condamnant son locataire à lui payer le montant litigieux.
 
Dans votre cas, juste avant la fin du bail, vous n’avez aucun intérêt, ni aucune obligation, d’accepter de libérer la garantie en faveur de vos locataires, quand bien même ils seraient à jour dans le paiement du loyer. Il convient en effet de garder à l’esprit que la garantie est aussi destinée à prévenir le risque que les locataires endommagent la chose louée et qu’ils doivent prendre à leur charge certaines réparations. Dans l’hypothèse où des défauts seraient imputables aux locataires, la garantie pourra en effet être utilisée, soit avec leur accord, soit lorsque vous serez au bénéfice d’une décision judiciaire les condamnant à vous payer un certain montant au titre des frais de réparation.
 
Il convient ainsi d’attendre d’avoir procédé à l’état des lieux avant de libérer cette garantie. Ensuite, tout dépendra de savoir si des dégâts auront été constatés ou non. Soit l’appartement est en bon état et vous n’avez plus aucune prétention à faire valoir. Dans ce cas, vous pouvez signer une lettre demandant la libération de la garantie à l’issue de cet état de lieux. Soit des dommages ont été constatés et sont contestés par vos locataires. Vous devrez alors conserver cette garantie et vous aurez un délai d’une année pour agir à leur encontre, à défaut de quoi cette garantie sera libérée automatiquement. Enfin, il vous sera aussi loisible de vous mettre d’accord avec vos locataires, en cas de dégâts admis, sur une indemnité à prendre sur la garantie.
 
Quoi qu’il en soit, il est déconseillé de libérer cette garantie avant d’avoir pu procéder à l’état des lieux de sortie, et avant que tous les loyers aient été réglés.

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Dans votre cas, il est important de relever que l’entrée de l’immeuble fait partie des parties communes de l’immeuble que vous habitez. Compte tenu de ce fait, il faut distinguer si les travaux envisagés sont des travaux de construction ou un acte d’administration courant que chaque copropriétaire peut effectuer seul. Les travaux visant à changer le revêtement des sols de l’entrée pour y mettre du marbre sont clairement des travaux de construction. En effet, la notion de travaux de construction englobe les travaux d’entretien, les travaux de rénovation et de réfection relatifs au bâtiment lui-même ou à ses annexes, ainsi que la construction de nouvelles installations.
 
La décision d’entreprendre des travaux de construction doit être prise par l’ensemble de la Communauté des propriétaires d’étages lors d’une Assemblée générale.
 
A teneur de la loi, il faut distinguer trois types de travaux de construction pour lesquels les exigences de majorité sont différentes. Il s’agit des travaux nécessaires, utiles ou somptuaires. Nous détaillerons ces différents types de travaux ci-dessous. La différenciation entre ces trois types de travaux doit se faire objectivement, c’est-à-dire en tenant compte de toutes les circonstances du cas d’espèce. Les exigences de majorité peuvent être modifiées, sous réserve des dispositions impératives de la loi, par le Règlement d’administration et d’utilisation de votre propriété par étages (RAU).
 
Des travaux de construction sont nécessaires lorsqu’ils sont exigés pour le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose. La suppression de défauts de construction entre, par exemple, dans cette catégorie. Les travaux nécessaires sont adoptés à la majorité simple des propriétaires d’étage.
 
Les travaux de construction utiles sont, quant à eux, des travaux destinés à augmenter la valeur de la chose, son rendement ou son utilité. La transformation de locaux communs inoccupés en une buanderie est par exemple de ce type de travaux. Ils sont en principe décidés à la double majorité, à savoir, à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose.
 
Même si cette double majorité est atteinte, un copropriétaire peut s’opposer aux travaux utiles dans deux cas :
 
Les modifications auraient pour effet de gêner notablement et durablement ce copropriétaire dans son usage ou sa jouissance de la chose selon sa destination actuelle.
Les modifications compromettraient le rendement de la chose.
 
En outre, si les travaux envisagés devaient entraîner pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, ils ne pourraient être entrepris sans son consentement à moins que les autres copropriétaires ne se chargent de sa part de frais, en tant qu’elle dépasse le montant qui peut lui être objectivement demandé.
 
Finalement, des travaux sont somptuaires s’ils sont exclusivement destinés à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé. La construction d’une fontaine dans une cour intérieure est un exemple. Ces travaux doivent être adoptés à l’unanimité des propriétaires d’étage.
 
La loi prévoit une exception à l’unanimité lorsque les travaux envisagés n’entravent pas le droit d’usage et de jouissance du propriétaire qui s’y oppose, ils peuvent être décidés à la double majorité. Ce copropriétaire devra cependant être indemnisé pour l’atteinte temporaire portée à ses droits et les autres copropriétaires devront se charger de sa part de frais.
 
Dans votre cas, il s’agit de remplacer le revêtement des sols de l’entrée par du marbre alors même que l’entrée a été rénovée il y a environ cinq ans. Il semble donc que ces travaux entrent dans la catégorie des travaux somptuaires, qui doivent être adoptés à l’unanimité des copropriétaires, sous réserve de l’exception mentionnée ci-dessus. Vous pouvez donc vous opposer à ce projet et si l’exception n’est pas réalisée, les travaux ne pourront pas être effectués.

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Le bailleur de locaux commerciaux bénéficie en effet d’’une possibilité prévue dans le droit du bail qui n’est pas accordée au bailleur de logement. Il s’agit en réalité d’un droit de gage, appelé droit de rétention, sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l’aménagement, soit à l’usage de ceux-ci. Ce droit de rétention sert à garantir le loyer de l’année écoulée et du semestre courant. En relation avec ce droit de rétention, la plupart des baux commerciaux stipulent que le locataire s’engage à meubler suffisamment les lieux et à les maintenir meublés durant toute la durée du bail.
 
Les objets concernés sont en particulier, le mobilier, les machines, l’équipement du locataire et les marchandises qui garnissent l’objet loué. La jurisprudence a même admis que ce droit de rétention pouvait également porter sur le mazout se trouvant dans la citerne. Les meubles considérés comme insaisissables selon les règles de la poursuite pour dette et faillite ne peuvent en revanche pas faire l’objet du droit de rétention. Il s’agit des machines, des outils et instruments ou livres indispensables à l’exercice de la profession du locataire, ainsi que les objets réservés à son usage personnel.
 
Le droit de rétention garantit le loyer que le locataire est tenu de verser mais également les frais accessoires, tel que le chauffage, l’eau chaude ou les autres prestations prévues dans le contrat de bail. La jurisprudence a précisé que ce droit peut également s’exercer pour garantir le paiement des indemnités pour occupation illicite lorsque le bail a été résilié par l’une ou l’autre des parties. Il peut également garantir les frais de poursuite, les frais d’exercice du droit de rétention et les intérêts moratoires.
 
Procédure à suivre
 
Le droit de rétention ne peut être exercé par le propriétaire que lorsque le locataire a cessé de verser régulièrement son loyer. Le bailleur peut l’exercer aussitôt qu’il constate du retard. Il devra alors s’adresser à l’office des poursuites pour demander une prise d’inventaire. C’est à partir de la date de cette demande que seront calculées les périodes pour lesquelles le droit de rétention peut s’exercer.
 
Un officier se rendra ensuite chez le locataire, après qu’il ait été préalablement averti, afin de procéder à ladite prise d’inventaire. Le fonctionnaire devra mentionner sur l’inventaire autant de meubles que cela apparaîtra nécessaire pour garantir la prétention du bailleur. Si des objets appartenant à des tiers se trouvent dans les locaux, ils seront mentionnés au procès-verbal et le locataire sera tenu de signaler qu’ils ne lui appartiennent pas. Le bailleur sera alors informé par l’Office des poursuites de la revendication des tiers et sera invité à se déterminer. En cas de litige sur les biens revendiqués, la question de la propriété de ces objets devra être tranchée par un juge.
 
Le locataire peut s’opposer à la prise d’inventaire en s’acquittant du loyer dû ou en fournissant des sûretés à concurrence des prétentions du bailleur. Le droit de rétention s’exercera alors sur lesdites sûretés.
 
Le procès-verbal de la prise d’inventaire sera transmis au bailleur par l’office des poursuites qui lui accordera un délai de 10 jours pour intenter une poursuite en réalisation de gage. Au travers de cette poursuite, le bailleur ne pourra réclamer que les montants qui ont justifié la prise d’inventaire et qui sont échus le jour de la réquisition de poursuite. Par la suite, un commandement de payer sera notifié au locataire qui pourra y faire opposition. Si tel est le cas, le bailleur devra requérir du juge la mainlevée de l’opposition. Il devra alors démontrer qu’il est au bénéfice d’un titre valant reconnaissance de dettes, ce qui est en principe le cas lorsqu’un contrat de bail a été signé. Une fois la mainlevée de l’opposition prononcée par les autorités judiciaires ou si le locataire n’a pas fait opposition à la poursuite, l’Office procèdera à la vente des meubles inventoriés dont le produit servira à couvrir la créance du bailleur, soit les loyers et autres frais impayés.
 
Si le locataire semble décidé à déménager sans en avertir le bailleur, ce dernier peut requérir l’assistance de la force publique pour empêcher un tel déménagement. Le locataire sera alors contraint de laisser autant de meubles qu’il en faut pour garantir la créance du bailleur. L’Office des poursuites devra procéder à une prise d’inventaire immédiatement après l’intervention de la force publique. Si cette intervention arrive trop tard et que le locataire a d’ores et déjà déménagé, le bailleur peut faire réintégrer les objets avec l’assistance de la force publique dans les 10 jours qui suivent leur déplacement.
 
Ainsi, il semble indiqué, dans votre cas, de requérir au plus vite de l’Office des poursuites une prise d’inventaire. Pour ce faire, un formulaire est disponible sur le site internet de l’Office des poursuites.

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Dans votre cas, il est important de relever que l’entrée de l’immeuble fait partie des parties communes de l’immeuble que vous habitez. Compte tenu de ce fait, il faut distinguer si les travaux envisagés sont des travaux de construction ou un acte d’administration courant que chaque copropriétaire peut effectuer seul. Les travaux visant à changer le revêtement des sols de l’entrée pour y mettre du marbre sont clairement des travaux de construction. En effet, la notion de travaux de construction englobe les travaux d’entretien, les travaux de rénovation et de réfection relatifs au bâtiment lui-même ou à ses annexes, ainsi que la construction de nouvelles installations.
 
La décision d’entreprendre des travaux de construction doit être prise par l’ensemble de la Communauté des propriétaires d’étages lors d’une Assemblée générale.
 
A teneur de la loi, il faut distinguer trois types de travaux de construction pour lesquels les exigences de majorité sont différentes. Il s’agit des travaux nécessaires, utiles ou somptuaires. Nous détaillerons ces différents types de travaux ci-dessous. La différenciation entre ces trois types de travaux doit se faire objectivement, c’est-à-dire en tenant compte de toutes les circonstances du cas d’espèce. Les exigences de majorité peuvent être modifiées, sous réserve des dispositions impératives de la loi, par le Règlement d’administration et d’utilisation de votre propriété par étages (RAU).
 
Des travaux de construction sont nécessaires lorsqu’ils sont exigés pour le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose. La suppression de défauts de construction entre, par exemple, dans cette catégorie. Les travaux nécessaires sont adoptés à la majorité simple des propriétaires d’étage.
 
Les travaux de construction utiles sont, quant à eux, des travaux destinés à augmenter la valeur de la chose, son rendement ou son utilité. La transformation de locaux communs inoccupés en une buanderie est par exemple de ce type de travaux. Ils sont en principe décidés à la double majorité, à savoir, à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose.
 
Même si cette double majorité est atteinte, un copropriétaire peut s’opposer aux travaux utiles dans deux cas :
 
Les modifications auraient pour effet de gêner notablement et durablement ce copropriétaire dans son usage ou sa jouissance de la chose selon sa destination actuelle.
Les modifications compromettraient le rendement de la chose.
 
En outre, si les travaux envisagés devaient entraîner pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, ils ne pourraient être entrepris sans son consentement à moins que les autres copropriétaires ne se chargent de sa part de frais, en tant qu’elle dépasse le montant qui peut lui être objectivement demandé.
 
 
 
 
Finalement, des travaux sont somptuaires s’ils sont exclusivement destinés à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé. La construction d’une fontaine dans une cour intérieure est un exemple. Ces travaux doivent être adoptés à l’unanimité des propriétaires d’étage.
 
La loi prévoit une exception à l’unanimité lorsque les travaux envisagés n’entravent pas le droit d’usage et de jouissance du propriétaire qui s’y oppose, ils peuvent être décidés à la double majorité. Ce copropriétaire devra cependant être indemnisé pour l’atteinte temporaire portée à ses droits et les autres copropriétaires devront se charger de sa part de frais.
 
Dans votre cas, il s’agit de remplacer le revêtement des sols de l’entrée par du marbre alors même que l’entrée a été rénovée il y a environ cinq ans. Il semble donc que ces travaux entrent dans la catégorie des travaux somptuaires, qui doivent être adoptés à l’unanimité des copropriétaires, sous réserve de l’exception mentionnée ci-dessus. Vous pouvez donc vous opposer à ce projet et si l’exception n’est pas réalisée, les travaux ne pourront pas être effectués.

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Le contrat d’entreprise est un contrat par lequel une des parties (l’entrepreneur) s’engage à exécuter un ouvrage (travaux par exemple), moyennant un prix que l’autre partie (le maître) s’engage à lui payer. Ainsi, lorsqu’en tant que propriétaire, vous mandatez une entreprise pour qu’elle effectue des travaux de réfection chez vous, comme dans votre cas, c’est un contrat d’entreprise qui est conclu.
 
Dans un tel contrat, l’entrepreneur a une obligation de résultat, c’est-à-dire qu’il doit vous livrer l’ouvrage souhaité, soit ici des travaux de réfection de la salle de bain et du parquet et une nouvelle cuisine.
 
L’entrepreneur est tenu de vous délivrer un ouvrage sans défaut. Si tel n’est pas le cas, sa responsabilité peut être engagée. Il doit respecter son devoir de diligence dans l’exécution des travaux commandés. L’entrepreneur est également responsable de la bonne qualité de la matière qu’il fournit.
 
A l’instar d’un vendeur, l’entrepreneur assume une garantie pour les défauts. Le maître d’ouvrage peut faire valoir cette garantie contre les défauts lorsque les défauts constatés ne lui sont pas imputables. Le maître d’ouvrage ne doit pas accepter les défauts constatés, sinon cette garantie ne lui est pas ouverte.
 
Est qualifié de défaut l’absence d’une qualité dont l’entrepreneur avait promis l’existence ou à laquelle le maître d’ouvrage pouvait légitimement s’attendre, selon les règles de la bonne foi.
 
Il convient de distinguer trois types de défauts. En premier lieu, un défaut est apparent lorsqu’il a été ou aurait pu être constaté lors de la vérification régulière et diligente de l’ouvrage par le maître. A titre d’exemple, l’on peut citer la pose d’un carrelage à la place de parquet. Un défaut est caché lorsqu’il n’a pas été et ne pouvait pas être constaté lors de la vérification régulière et diligente de l’ouvrage. C’est un défaut qui est constaté après la livraison dudit ouvrage (par exemple un toit non étanche qui sera constaté lors d’une averse). Finalement, le défaut dissimulé est le défaut caché intentionnellement par l’entrepreneur et qui ne pouvait être découvert par le maître d’ouvrage lors de la vérification de la chose.
 
Afin de pouvoir bénéficier de la garantie contre les défauts, le maître d’ouvrage doit vérifier l’ouvrage commandé dès sa réception. S’il constate des défauts, il devra en aviser immédiatement l’entrepreneur. Si le maître d’ouvrage constate des défauts cachés ultérieurement, il devra aussi en aviser l’entrepreneur dès la constatation desdits défauts. La loi ne prévoit pas de forme particulière pour l’avis des défauts. Toutefois, il est vivement recommandé de le faire par courrier recommandé pour des questions de preuve. L’avis des défauts doit être fait en temps utiles, c’est-à-dire très rapidement après le constat des défauts. Cet avis devra énumérer clairement les défauts constatés et indiquer que ces défauts sont le fait de l’entrepreneur.
 
Le maître d’ouvrage doit veiller aux délais de prescription pour faire valoir ses droits. En effet, les défauts affectant une construction immobilière (rénovation d’une façade ou d’une salle de bain) se prescrivent par cinq ans à compter de la réception de l’ouvrage. Dans le cas de défauts cachés, le délai de prescription est de dix ans. Pour une construction mobilière (installation d’un lave-vaisselle), le délai de prescription est de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage. Le maître de l’ouvrage doit ainsi faire valoir ses droits dans ces délais.
 
Lorsque l’ouvrage est inutilisable du fait de l’entreprise, le maître peut le refuser et demander des dommages-intérêts. Lorsque les défauts sont de moindre importance, le maître peut demander une réduction du prix, la remise en état aux frais de l’entreprise et des dommages-intérêts en cas de faute de l’entreprise. Si l’entreprise ne remédie pas aux défauts dans le délai imparti, le maître pourra exiger que la réparation soit faite par une autre entreprise, aux frais de l’entreprise fautive.

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En règle générale, le loyer convenu entre le bailleur et le locataire est fixé pour la durée du contrat. Il ne peut pas être augmenté, ni diminué unilatéralement en cours de bail. En cas de reconduction, une fois la durée initiale écoulée, le loyer peut toutefois être augmenté selon les motifs prévus par la loi.
 
Le législateur a néanmoins prévu deux hypothèses particulières où le loyer peut évoluer en cours de bail, avant l’échéance : il s’agit des clauses d’échelonnement et d’indexation.
 
Loyer échelonné
 
Les loyers échelonnés sont des loyers fixés à l’avance, pour toute la durée du bail, par paliers et par période.
 
Le bailleur peut vouloir s’assurer un loyer qui progresse régulièrement pour différentes raisons ou, pour un immeuble récent, un loyer qui rejoint progressivement le rendement brut afin de couvrir ses frais. Il peut également prévoir l’évolution probable des charges de l’immeuble, ou tout autre motif, sans que celui-ci ne doive être précisé.
 
Pour l’application de la clause d’échelonnement, le bail doit avoir été conclu pour trois ans au moins, et le loyer ne doit pas être majoré plus d’une fois par an. Les parties définissent librement la date d’entrée en vigueur de chaque échelon, pour autant qu’un espace de douze mois, au moins, sépare chaque adaptation du loyer. Ce dernier doit être fixé à l’avance, en francs. L’entrée en vigueur de l’échelon devra en outre être signalée au locataire au moyen de la formule ad hoc et dans les délais prescrits.
 
A l’échéance du contrat échelonné, le bailleur pourra demander une modification du loyer, par exemple dans l’éventualité où il souhaite se prévaloir de travaux à plus-value qu’il n’a pu répercuter durant la période d’échelonnement. S’il entend appliquer une nouvelle clause d’échelonnement, il devra le faire en respectant les prescriptions de forme.
 
Ces clauses d’échelonnement peuvent s’appliquer aussi bien pour des logements que pour des locaux commerciaux.
 
Loyer indexé
 
Les clauses d’indexation sont des dispositions contractuelles qui prévoient que le loyer sera adapté aux variations d’un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l’évolution du coût de la vie. L’indice de référence est l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC). La durée du bail doit être d’au moins cinq ans. A noter qu’il est possible de prévoir que le locataire puisse se départir plus tôt du contrat ; seul le bailleur étant tenu de s’engager pour cinq ans. Dans ces circonstances, le bailleur peut notifier, au moyen de la formule officielle idoine, l’éventuelle majoration de loyer basée sur l’ISPC, une fois par année au maximum, moyennant un préavis de 30 jours minimum, pour la fin d’un mois.
 
Les clauses d’indexation peuvent être prévues aussi bien dans les contrats de bail portant sur des locaux commerciaux que dans ceux portant sur des logements.
 
Les parties peuvent en outre convenir dans le contrat de bail, que la hausse pourra exceptionnellement être supérieure à l’évolution de l’ISPC, dans le cas où le bailleur fournirait une prestation supplémentaire à celles qui ont été prises en compte dans l’accord initial passé entre le bailleur et le locataire.
 
Lorsque le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, et qu’il se renouvelle pour cinq ans, par tacite reconduction ou en vertu d’une option, la clause d’indexation peut continuer à s’appliquer. Ceci est valable également lorsque le bail de cinq ans peut être résilié avant ce terme par le locataire.
 
L’indexation et l’échelonnement du loyer ne peuvent être cumulés. En revanche, ces deux facteurs de fixation du loyer peuvent se succéder.
 
Dans votre cas, vous pouvez ainsi opter pour un loyer indexé ou échelonné, lors de la conclusion de votre contrat de bail, afin d’adapter régulièrement le montant du loyer à l’évolution du coût de la vie ou à tout autre facteur. Votre contrat de bail devra être accompagné de la formule d’avis de fixation de loyer, sur laquelle ces clauses, cas échéant, devront être stipulées. Assurez-vous de l’avoir bien remplie et n’hésitez pas à nous appeler en cas de question !

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Le régime de la propriété par étage (PPE) est une forme de copropriété. Sa particularité réside en ce que chaque copropriétaire détient non seulement une part qui porte sur l’immeuble tout entier et ses parties intégrantes, mais également un droit exclusif de jouissance sur des parties délimitées de cet immeuble.
 
L’immeuble est ainsi partagé entre parties communes et parties privées. Un copropriétaire seul ne peut pas disposer librement des parties communes. Dans les parties du bâtiment faisant l’objet de son droit exclusif, le propriétaire d’étage a la faculté d’aménager et d’user les locaux comme il l’entend. Dans l’exercice de ses droits, le copropriétaire ne devra toutefois pas restreindre l’exercice du droit des autres copropriétaires, ni entraver leur utilisation. Il ne devra pas non plus porter atteinte aux intérêts de la communauté des copropriétaires.
 
Pour autant qu’il respecte les limites susmentionnées, il sera libre de constituer des droits réels limités (par ex. un usufruit ou un droit d’habitation) sur sa part d’étage. Il pourra également accorder des droits personnels à un tiers sur celle-ci.
 
Ainsi, compte tenu de ce qui précède, en tant que propriétaire d’étage, vous avez le pouvoir de conclure un contrat de bail portant sur votre part d’étage.
 
Il faut cependant que vous soyez attentif au contenu de l’acte constitutif de votre PPE. En effet, ledit acte peut déroger au principe de liberté du propriétaire d’étage dans l’utilisation et la gestion de sa part. Il pourrait ainsi y être prévu qu’une unité d’étage ne pourra être valablement aliénée, grevée d’un droit d’habitation ou d’un usufruit ou même louée que si les autres copropriétaires n’ont pas, en vertu d’une décision prise à la majorité, formé opposition dans les 14 jours après avoir reçu communication de l’opération en question.
 
Une convention écrite postérieure à l’acte constitutif et votée unanimement par les copropriétaires peut également prévoir la même restriction. De telles clauses sont toutefois rares. En effet, si elles peuvent être intéressantes pour sauvegarder une certaine structure de propriétaires d’étage, elles restreignent la possibilité de négocier des droits relatifs à la part d’étage et peuvent donc provoquer une diminution de sa valeur.
 
Lorsque vous aurez vérifié que l’acte constitutif de la PPE ne contient pas de telle restriction, vous serez libre de mettre en location votre lot à un locataire de votre choix. Une autorisation des autres copropriétaires n’est ainsi normalement pas requise.
 
Lors de la mise en location, comme tout bailleur, vous devrez être attentif, notamment, au choix de votre locataire. Il faudra choisir entre une personne physique ou une personne morale, déterminer si l’appartement sera loué à une personne seule ou s’il servira de logement de famille. Il faudra ensuite contrôler la solvabilité du locataire. A cet effet, il est usuel de demander une attestation de non-poursuite datant de moins de trois mois et les trois dernières fiches de salaire. Vous devrez également définir si vous souhaitez conclure un contrat de durée indéterminée ou de durée déterminée, fixer le montant du loyer de manière conforme aux règles légales. Sur ce point, il sera nécessaire de remettre au locataire un avis de fixation du loyer initial. Finalement, vous serez tenu de demander une garantie de loyer, de conclure les assurances nécessaires et de respecter toutes les exigences formelles du contrat.
 
La conclusion d’un tel contrat est réglée par de nombreuses bases légales et le non-respect de celles-ci peut avoir des répercussions importantes sur les rapports entre le locataire et le bailleur. Il est ainsi conseillé de se faire assister d’un spécialiste lors d’une mise en location.
 
Si vous souhaitiez, par la suite, mettre en vente votre bien, j’attire votre attention sur le fait que le contrat de bail ne s’éteindra pas de plein droit. S’il n’a pas été résilié valablement, le bail passera automatiquement au futur acquéreur. Cet élément peut avoir un impact sur le prix de vente du lot PPE.

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La loi prévoit des dispositions différentes en fonction de l’objet loué et de la nature du contrat. En effet, les bases légales applicables ne sont pas les mêmes si le contrat de bail porte sur un logement familial ou un local commercial que s’il porte sur un emplacement de stationnement, une chambre meublée ou une chose mobilière.
 
Il convient toutefois de relever que si l’emplacement de stationnement est loué conjointement avec un appartement ou un local commercial, les dispositions légales relatives à l’appartement ou au local commercial s’appliqueront.
 
Ainsi, lorsque vous souhaitez résilier le bail d’une place de parc qui est louée conjointement à une arcade commerciale, vous devez respecter le délai de résiliation prévu pour le local commercial, qui est de six mois à teneur de du Code des obligations. Le délai de résiliation est de trois mois si le parking est loué conjointement avec un appartement. Il s’agit de délais minimaux prévus par la loi. Ces délais peuvent être augmentés contractuellement par les parties.
 
En outre, il est nécessaire de notifier la résiliation de ces contrats au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail.
 
La situation est toutefois différente si vous louez séparément des places de stationnement à un locataire qui n’est pas titulaire d’un autre contrat portant sur un appartement ou un local commercial. La procédure de résiliation du contrat est moins contraignante.
 
Si tel est le cas, le préavis de résiliation d’une place de parc est de deux semaines pour la fin d’un mois de bail. La résiliation peut intervenir au moyen d’une simple lettre ou même par oral. Pour des questions de preuve, il est toutefois préférable de signifier la résiliation de son bail à votre locataire par un courrier recommandé écrit et signé.
 
Le délai de résiliation de deux semaines est un délai minimum. Il est possible pour les parties de prévoir un délai plus long ou de spécifier explicitement que la forme écrite est requise pour la résiliation. Il est ainsi vivement conseillé de bien relire le contrat de bail qui doit être résilié pour vous assurer des conditions de forme et des délais qui doivent impérativement être respectés.
 
En cas de non-paiement du loyer par votre locataire d’une place de parking louée indépendamment d’un appartement ou d’un local commercial, vous devez notifier à votre locataire une mise en demeure qui précise le montant en souffrance et qui impartit un délai de paiement de dix jours au moins. A défaut de paiement dans le délai imparti, vous serez en droit de résilier le contrat de bail de manière immédiate.
 
Pour tous renseignements complémentaires, CGI Conseils est à votre disposition.

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En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin mais il passe aux héritiers dans le cadre de la succession. Les héritiers peuvent toutefois répudier la succession.
 
Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué.
 
Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession.
 
Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision de rentrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse de rentrer dans ce contrat de bail.
 
Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il s’est passé en général plusieurs mois pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.
 
Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.
 
Le bailleur doit alors être nommé "gardien d’actifs" jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite. Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.
 
Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur de ces biens dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.
 
Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit hélas se résoudre à comptabiliser une perte.
 
S’agissant de la garantie de loyer, elle rentre dans la masse active, soit la masse qui servira à désintéresser les créanciers. Si le bailleur n’a, au moment de l’ouverture de la faillite, aucune créance à faire valoir contre le défunt, le montant de cette garantie sera affecté au désintéressement de tous les créanciers.
 
 
Mais dans les cas de successions répudiées, les loyers échus entre le moment du décès et l’ouverture de la faillite sont rarement payés. Le bailleur peut donc faire valoir sa créance de loyers impayés avant l’ouverture de la faillite et faire valoir son droit de gage sur la garantie de loyer. Il doit impérativement revendiquer ce droit de gage dans le cadre de la production de sa créance à défaut de quoi, l’Office des faillites considérera que le bailleur y a renoncé.
 
Dans votre cas, il convient de prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soit effectué, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé "gardien des actifs".
 
Vous pourrez alors soit stocker les meubles et autres objets dans le local de votre choix, à votre charge, soit éventuellement débarrasser directement toutes les affaires en prenant la responsabilité du montant mentionné dans l’inventaire. La première solution est évidemment la moins risquée.
 
Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur.

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