Le locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut s’en départir sans une résiliation en bonne et due forme, cela même lorsque le contrat est signé quelques temps avant la date de son commencement ou lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du contrat. En effet, dès la signature du bail, les parties sont liées par les clauses qui y sont contenues. Dès lors, si le locataire souhaite se départir du contrat, il devra le résilier, même si celui-ci n’a pas encore débuté.
 
Le bailleur est quant à lui tenu de délivrer le bien loué à la date convenue. Usuellement, cette date correspond au début du contrat de bail. Cependant, il peut arriver que le locataire prenne possession de l’objet loué quelques jours après le début du bail, notamment si le bail débute un samedi, un dimanche ou un jour férié mais également en cas d’accord entre les parties.
 
Le bailleur respecte son obligation de délivrer la chose lorsqu’il tient les locaux loués à disposition du locataire à la date convenue. Le bailleur est en droit de ne pas remettre l’objet pris à bail au locataire qui ne respecte pas ses obligations, par exemple qui ne constitue pas de garantie bancaire. Dans ce cas, la remise des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire respecte ses obligations, sans que la date du début du bail ne soit modifiée.
 
Ainsi, lorsque les locaux ont été mis à disposition du locataire, comme dans votre cas, il ne peut pas sans autre forme renoncer au contrat. Il reste en effet tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles jusqu’à ce que le bail prenne fin. Le fait que le locataire ne souhaite plus emménager dans le bien loué importe peu. Le locataire reste tenu du paiement des loyers jusqu’à la fin du contrat.
 
Pour valablement se départir du contrat, le locataire devra donner son congé par écrit lorsque le bail a pour objet un logement ou un local commercial. Le congé doit en outre être signé de la main du locataire ou de son représentant. Lorsque le bail porte sur le logement familial, le locataire ne peut le résilier que par écrit et moyennant le consentement exprès de son conjoint. L’expéditeur d’un congé doit exprimer clairement son intention de mettre un terme au bail, à une date déterminée ou facilement déterminable.
 
Le locataire devra résilier le contrat de bail pour son échéance. Le bailleur n’est pas tenu d’accepter une résiliation anticipée. Si le locataire souhaite se départir du contrat avant son échéance, il devra présenter un locataire de remplacement solvable, qui soit prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Pour les logements, le locataire doit respecter un délai d’au minimum un mois pour le quinze ou la fin d’un mois. Ce délai commence à courir dès que le bailleur a reçu le dossier complet du candidat de remplacement. Le bailleur n’a toutefois aucune obligation de conclure un nouveau contrat avec le candidat proposé. Il n’est en outre pas tenu de justifier son refus. Il devra toutefois libérer le locataire à l’échéance du délai susmentionné pour autant que les locaux soient effectivement restitués.
 
Ainsi, pour se départir du contrat, votre locataire doit le résilier en bonne et due forme. Jusqu’à la restitution des locaux, il reste tenu au paiement des loyers.

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Le transfert du bail est un contrat tripartite par lequel un nouveau locataire (le bénéficiaire du transfert) acquiert les droits et obligations d’un locataire sortant (le transférant), moyennant l’accord du bailleur.
 
L’obligation pour le bailleur de transférer le contrat au le bénéficiaire du transfert, n’est effective que si les conditions légales sont réunies, et uniquement dans le cadre de baux de locaux commerciaux (à l’exclusion des baux d’habitation).
 
Conditions préalables
 
Le consentement du bailleur, exigé par la loi, est une condition suspensive du transfert. Il suppose qu’une demande de transfert lui ait été présentée par le locataire.
 
C’est le locataire transférant (et non le bénéficiaire du transfert qui, à ce stade, n’a aucun lien de droit avec lui) qui doit solliciter l’accord du bailleur. La requête devra être formulée suffisamment à l’avance.
 
En l’occurrence, il appartient à votre locataire de vous soumettre le dossier complet au sujet de la personne intéressée à la reprise du bail.
 
En outre, sachez que vous êtes en droit d’exiger du transférant qu’il vous fournisse tous les renseignements vous permettant de vous prononcer en toute connaissance de cause sur la requête de transfert, soit en particulier : les données relatives à la solvabilité du bénéficiaire (extrait de l’office des poursuites, bilans et comptes de pertes et profits etc.), les informations concernant ses capacités professionnelles (par exemple l’autorisation d’exploiter l’activité commerciale exercée dans les locaux), et le montant de la remise de commerce.
 
De plus, lorsque vous avez été invité à consentir au transfert du bail, vous devez disposer du temps nécessaire à recueillir les renseignements utiles sur le bénéficiaire du transfert, en sus de ceux qui vous ont déjà été communiqués avec la demande. Ce délai de réponse est fonction de la complexité de l’affaire, soit de 30 à 60 jours.
 
Conformément aux exigences légales, votre consentement devra intervenir par écrit.
 
Consentement
 
Dans l’hypothèse où la requête de transfert a été formulée correctement, vous êtes tenu d’y donner votre consentement, à défaut de l’existence d’un juste motif.
 
Toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs. Il en va ainsi dès que le transfert est propre à engendrer un risque de détérioration de la situation du bailleur. Soit par exemple si le potentiel bénéficiaire n’a pas une aussi bonne assise financière que le locataire, s’il est, de façon générale, un mauvais payeur, ou s’il travaille dans une branche en crise dont l’avenir est incertain.
 
Dans votre cas, dans l’hypothèse où la personne intéressée ne disposerait pas du certificat adéquat pour l’exploitation d’un café-restaurant, il s’agirait là d’un juste motif de refus du transfert du bail à loyer commercial.
 
Conséquences
 
Si le bailleur donne son consentement, le bénéficiaire du transfert prend la place du transférant dans le contrat, au jour où le bailleur a donné son consentement.
 
Toutefois, le transférant reste solidairement responsable des obligations découlant du bail, soit jusqu’à l’échéance contractuelle ou légale pour laquelle le bail est ou pourrait être résilié (bail de durée indéterminée), ou jusqu’au terme fixe du contrat (bail de durée déterminée), soit si cette échéance est plus lointaine, jusqu’à l’expiration d’une période de deux ans, à dater du jour où le transfert est effectif (le transfert n’intervient pas nécessairement le jour où le consentement est donné).
 
Par conséquent, si le bénéficiaire du transfert remplit toutes les conditions pour exploiter le café-restaurant, et qu’aucun juste motif ne s’oppose au transfert, votre locataire assumera à ses côtés, pendant une durée de deux ans, les obligations découlant du contrat de bail.
 
Il s’agit essentiellement des obligations afférant au paiement du loyer. Cependant, le texte légal ne fixe aucune limite. Le transférant assume donc la remise en état de la chose louée, suite aux éventuels dégâts commis par le bénéficiaire du transfert. De même, le transférant est responsable, pendant les deux ans précités, des indemnités dues pour occupation illicite des locaux par le bénéficiaire du transfert dont le bail aurait été résilié pour retard dans le paiement du loyer.
 
Défaut de consentement
 
Lorsque le transfert de bail est exécuté malgré son refus justifié, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée, après avoir vainement mis en demeure le locataire transférant de récupérer les locaux. Le locataire s’expose également à payer des dommages- intérêts.
 
Ainsi, il incombe tout d’abord à votre locataire de vous transmettre les informations nécessaires au sujet de la capacité professionnelle et financière de la personne intéressée pour obtenir votre consentement au transfert. Ce n’est que si ces dernières sont convenables et qu’il n’existe aucun juste motif légal que vous serez tenu de consentir au transfert.

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Lors de la conclusion d’un contrat de bail, les parties déterminent la destination des locaux. En général, elle est mentionnée dans le contrat. En effet, le titre sous lequel la chose est louée détermine principalement sa destination. A défaut d’une telle mention, elle découle des circonstances du cas, interprétées selon le principe de la bonne foi. Ainsi, sans indication contraire, un appartement doit être utilisé en tant que logement.
 
Dans votre cas, l’affectation des locaux était prévue contractuellement dans la mesure où l’appartement devait servir de logement. Votre locataire n’est donc pas autorisé à pratiquer une activité commerciale dans les locaux loués. En effet, compte tenu du fait qu’un contrat de bail est un accord bilatéral, l’affectation des locaux ne peut pas être modifiée unilatéralement. Par conséquent, un logement utilisé à des fins professionnelles, sans accord du bailleur, ne devient pas un local commercial. Le litige devra ainsi être réglé par les dispositions du Code des obligations relatives aux logements.
 
L’utilisation non conforme du bien peut avoir plusieurs conséquences. La sanction la plus courante de cette violation du contrat est la résiliation du bail.
 
En effet, le Code des obligations prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire, tout en respectant son devoir de diligence. Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, l’usage à des fins commerciales d’un bail d’habitation est un cas typique de violation du contrat ouvrant la voie à une résiliation anticipée.
 
Avant de procéder à la résiliation du contrat, le bailleur devra adresser au locataire une protestation écrite lui indiquant précisément le comportement qui lui est reproché. Si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur pourra résilier le contrat de bail avec effet immédiat. S’il s’agit de baux d’habitation ou de locaux commerciaux, le bailleur devra respecter un délai de trente jours pour la fin d’un mois. Ces baux peuvent toutefois être résiliés de manière immédiate si le locataire cause volontairement un préjudice grave à l’objet loué.
 
Ainsi, dans votre cas, avant de pouvoir résilier le contrat de manière anticipée, vous devez adresser un courrier recommandé à votre locataire en le sommant de cesser son activité professionnelle dans l’appartement litigieux.
 
Il est également possible de résilier le contrat de manière ordinaire, pour sa prochaine échéance, en invoquant comme motif une violation du contrat.

Finalement, si le bailleur ne souhaite pas résilier le contrat, il peut se contenter d’exiger du locataire l’exécution conforme du contrat. Si le locataire ne donne pas une suite favorable à la requête du bailleur, ce dernier peut saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête contraignant le locataire à respecter le contrat de bail.

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Dans une PPE, selon la loi, le bien-fonds, c’est-à-dire le terrain, est impérativement une partie commune et ne peut faire l'objet d'un droit exclusif, c’est-à-dire être constitué en lot.
 
Le législateur a en effet prévu que certaines parties sont impérativement communes, telles que le terrain sur lequel l’immeuble est construit ou les parties élémentaires et les structures porteuses (les façades, le toit, les murs porteurs, etc.). Le terrain appartient donc à tous les copropriétaires qui peuvent l'utiliser tout en respectant le droit des autres propriétaires. Il n’est donc pas possible de vendre une partie du terrain avec un lot.
 
Il est toutefois possible de créer, par convention, des droits d'usage particuliers. Cela revient à accorder un droit à un (ou plusieurs) propriétaire d'étages sur une partie commune qui lui permettra d'exclure tout acte d'utilisation des autres propriétaires d'étages ou de tiers. Cela en fait, autrement dit, un espace privatif.
 
Tel est le cas notamment lorsque des propriétaires d'étages ont la jouissance exclusive d'un jardin ou d'une place de parc.
 
Plusieurs solutions sont envisageables pour constituer des droits d'usage particulier. Les parties peuvent opter pour la constitution d’un droit réel limité, comme par exemple une servitude, qui grève l'immeuble de base. Il est également possible de prévoir la constitution d’un droit d’utilisation exclusif par une inscription expresse dans le règlement d'administration et d'utilisation de la propriété par étages. Enfin, les droits d’usage particuliers peuvent faire l'objet d'un contrat, comme par exemple un contrat de bail à loyer, entre le propriétaire d'étages bénéficiaire et la communauté des propriétaires d'étages.
 
Une servitude foncière ou personnelle permet d'accorder un droit d'usage particulier à l'un des propriétaires d'étages. Si elle est foncière, la servitude est rattachée au fonds dominant, soit au lot de la propriété d'étage. Concrètement, c'est le propriétaire du lot, actuel ou futur, qui en bénéficiera. Si elle est personnelle, la servitude est accordée à une personne, qu'elle soit propriétaire ou non du lot. Le risque que peut représenter la servitude personnelle est qu'elle suit son titulaire et non la part d'étages. Il est donc vivement recommandé de constituer une servitude foncière et non personnelle. De plus, une servitude ne peut être radiée qu’avec le consentement de son bénéficiaire, de sorte qu’une fois inscrite, il sera très difficile de revenir en arrière. C’est la raison pour laquelle la loi prévoit que les propriétaires d'étages doivent adopter cette décision à l'unanimité.
 
L’acte constitutif d’une servitude n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique, soit dans un acte notarié.
 
S'ils ne souhaitent pas constituer une servitude, les propriétaires d'étages peuvent accorder un droit d'usage particulier en l'insérant dans le règlement d'administration et d'utilisation. Le règlement peut accorder le droit d'usage particulier à un propriétaire d'étages individuellement désigné mais il est également possible de rattacher le droit d'usage particulier à une part d'étage déterminée.
 
Dans les deux cas, ce droit doit être adopté à la majorité qualifiée des propriétaires d'étages et des quotes-parts (sauf dispositions contraires du règlement). Pour le supprimer, il faudra en sus obtenir l’accord du propriétaire concerné, de sorte qu’il sera également très difficile de revenir en arrière, une fois accordé.
 
Enfin, un contrat de bail ou de prêt peut être conclu entre la communauté des propriétaires d'étages et l'un des propriétaires d'étages. Le contrat fixera l'étendue du droit accordé ainsi que sa durée. Selon l'étendue et la durée de ce droit, la majorité pour la prise de cette décision pourra varier. Si un contrat de bail à loyer est conclu pour une durée de dix ans, par exemple, la double majorité sera requise. Si en revanche, une partie commune est prêtée pendant trois semaines à un propriétaire d'étages, il s'agira d'un acte d'administration courante. C’est à l'administrateur, si la communauté des propriétaires d'étages en a nommé un, à qui reviendra la compétence de conclure un tel contrat.
 
Lorsque la communauté des propriétaires d'étages n'a pas désigné d'administrateur, un tel droit d'usage particulier devra, dans tous les cas, être pris par une décision de l'assemblée des copropriétaires à au moins la majorité simple des propriétaires d'étages.
 
Dans tous les cas, il est très important de formuler avec précision le contenu et les limites de ce droit. La question de l’entretien et des réparations de la partie cédée en droit d’usage exclusif devra aussi avoir été clairement établie, afin d’éviter toute discussion ultérieure entre les copropriétaires.
 
Dans votre cas, il s’agira de voir si l'ensemble des copropriétaires de votre PPE est d'accord de constituer une servitude. A défaut, il faudra alors envisager une modification de votre règlement pour instaurer un droit d'usage particulier, ce à la double majorité.

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Selon la loi, le contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. A la différence des contrats de durée indéterminée, les baux de durée déterminée prennent fin à l’expiration de la durée convenue entre les parties. Ils s’éteignent ainsi automatiquement sans qu’une résiliation du contrat ne soit nécessaire.
 
Le contrat de bail est un contrat bilatéral où la volonté concordante des parties est la règle. Aussi, dans un cas comme le vôtre, le bailleur et le locataire peuvent décider que le contrat est conclu pour une durée déterminée qui prendra automatiquement fin lors de la survenance de l’évènement attendu, soit le début des travaux ou la délivrance de l’autorisation de construire. Par prudence, il est toutefois recommandé de préciser que le contrat de bail prendra fin à un terme fixe, soit l’entrée en force de l’autorisation de construire relative à votre projet de rénovation.
 
Dans ce cas précis, le bail est assorti d’une condition résolutoire dans la mesure où le contrat prendra fin à un moment déterminé (l’entrée en force de l’autorisation de construire) mais non encore connu des parties.
 
Lorsque le contrat de bail est conclu pour une durée déterminée en prévision de travaux, la loi précise qu’aucune prolongation de bail ne saurait être accordée au locataire.
 
L’avantage d’un tel contrat de durée déterminée est d’éviter, qu’en prévision d’une transformation ou d’une rénovation de son immeuble, les locaux du bailleur ne soient laissés vides par crainte que le locataire qui les occupe ne quitte pas les lieux rapidement.
 
En outre, il ne suffit pas de faire allusion à des travaux, il faut que les parties prévoient expressément et clairement dans le bail qu’elles en limitent la durée jusqu’au début des travaux ou jusqu’à la réception de l’autorisation de construire ou de démolir. Il n’est cependant pas nécessaire que le bailleur ait déjà sollicité la délivrance d’une autorisation de construire. Il suffit que les travaux puissent être envisagés dans un avenir relativement proche. Le locataire n’a en revanche pas besoin de connaître le projet précis. Il suffit qu’il soit mentionné de manière claire dans le contrat de bail qu’il s’agit d’un contrat de durée déterminée subordonné à une condition résolutoire.
 
Il est également recommandé de mentionner dans le contrat de bail que le locataire s’engage à libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tous tiers dont il serait responsable dès l’entrée en force de l’autorisation de construire.
 
 
Si le locataire ne quittait pas les lieux, il deviendrait un occupant illicite et une procédure en évacuation devra être ouverte à son encontre.
 
Si le projet de construction envisagé ne peut aboutir faute d’autorisation ou si la délivrance de l’autorisation de construire est survenue sans que les parties ne réagissent, le contrat de bail initialement conclu pour une durée déterminée se transforme de plein droit en un contrat de durée indéterminée. Dans cette hypothèse, si le bailleur entend ultérieurement donner congé à son locataire, il devra le faire en respectant les préavis légaux et au moyen d’un avis officiel de résiliation du bail. De surcroît, le cas d’exclusion de prolongation de bail ne sera plus applicable.
 
Enfin, si vous souhaitez récupérer votre bien quelle que soit l’issue des démarches administratives, vous pouvez alors également conclure un contrat à terme fixe, ce qui signifie que le contrat s’arrêtera automatiquement à la date prévue dans votre contrat.

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La loi sur les démolitions et transformations (LDTR) a effectivement été modifiée en automne 2015 et un référendum a été lancé contre cette modification, qui vise à autoriser la vente de son appartement au locataire en place.
Il faut savoir que cette possibilité existait déjà dans la loi et elle avait été appliquée pendant de nombreuses années. En effet, la loi actuelle (avant modification) permettait au locataire en place depuis plus de 3 ans d’acheter son logement, aux mêmes conditions que dans la loi modifiée, mais sans que le prix ne soit plafonné. Bon nombre de vente ont été autorisées par le passé, jusqu’à ce que les tribunaux durcissent la situation en considérant qu’il fallait encore effectuer une pesée des intérêts en présence. Ceci a conduit à des refus systématiques, au motif que l’intérêt public de garder des appartements sur le marché locatif était plus important que l’intérêt du locataire de devenir propriétaire.
La modification proposée vise simplement à rendre l’autorisation « automatique », tout en allongeant la durée de location préalable, et en fixant un plafond du prix de vente, afin d’éviter une éventuellement spéculation.
Ainsi, un locataire qui serait dans son appartement depuis plus de 5 ans pourrait acquérir son logement pour autant qu’il ait été rendu attentif aux protections accordées par le droit du bail (interdiction des congé-vente), que plus de la moitié des autres locataires de l’immeuble ne s’y oppose pas, que ces autres locataires aient par ailleurs reçu la garantie de ne pas être eux-mêmes contraints d’acquérir leur logement, et pour autant que le prix de vente ne dépasse pas la somme de CHF 6'900.- par m2 PPE.
En conséquence, dans votre cas, si la modification proposée était acceptée en votation populaire, vous seriez alors autorisé à vendre votre appartement à votre locataire, en respectant l’ensemble des conditions susmentionnées. Si en revanche la loi était refusée, vous seriez contraint de continuer à louer votre appartement, ou de vendre l’intégralité des appartements dont vous avez hérité, y compris le vôtre….

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Le contrat de bail à loyer est le contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage du bien au locataire, moyennant le paiement d’un loyer. La première étape en vue de la conclusion d’un tel contrat est une phase de pourparlers, au cours de laquelle les parties discutent des termes du contrat. Lors de cette étape, le locataire donnera au bailleur les informations le concernant, telles que son identité, son adresse, sa nationalité/son permis de séjour, son état civil, sa profession, son employeur, le nombre de personnes qui occuperont le logement, s’il envisage de procéder à une sous-location, s’il a déjà reçu des congés par le passé et pour quels motifs, son revenu approximatif, sur demande, les poursuites éventuelles etc.
 
Le bailleur ne peut toutefois demander au locataire que les informations utiles à l’examen de sa candidature. Autrement dit, seules les données nécessaires à la conclusion du contrat peuvent être demandées dans la mesure où ces données sont soumises à la Loi sur la protection des données (LPD). Les questions posées ne doivent ainsi pas empiéter excessivement sur la sphère privée.
 
Afin de s’assurer de la solvabilité du futur locataire, il est recommandé de solliciter ses trois dernières fiches de salaire ainsi qu’une attestation de non-poursuite datant de moins de trois mois. Vous pouvez également demander des références au sujet du locataire en contactant par exemple, avec son accord, la régie gérant le bien qu’il occupe actuellement.
 
Afin d’être certain que le loyer puisse être payé par votre futur locataire, il convient de vous assurer que ledit loyer corresponde au maximum à un tiers du revenu du candidat.
 
A l’issue de cette phase préparatoire, vous choisirez librement le locataire de votre choix et vous n’êtes pas tenu de justifier votre refus aux autres candidats. Il sera alors temps de rédiger le contrat de bail, de le signer et de fixer un état des lieux d’entrée et une date de remise des clés. En sus, vous pouvez solliciter la fourniture d’une garantie de loyer de la part de votre locataire, qui ne peut excéder trois mois de loyer au maximum.
 
Concernant votre deuxième question, le contrat de bail n’est soumis à aucune forme particulière. Il peut ainsi être fait par écrit, par oral ou même par actes concluants. Pour qu’un tel contrat soit conclu, il suffit que le bailleur remette la clé au locataire, qui l’accepte, contre paiement d’un loyer. Cependant, il est recommandé de conclure un contrat de bail par écrit. En effet, cela permet d’éviter de nombreux conflits dans la mesure où les parties se sont entendues sur les conditions essentielles de la location et que le montant du loyer, la durée de la location, la destination des locaux, l’établissement d’une garantie de loyer ont été expressément convenus. J’attire votre attention sur la nécessité de joindre au bail un avis de fixation du loyer lors de la conclusion du nouveau bail. Si ce document n’est pas remis à votre locataire, il est en droit d’agir en nullité du loyer, loyer qui sera alors fixé judiciairement par un juge.
 
 
Pour votre aider dans la rédaction d’un tel contrat, la Chambre genevoise immobilière et l’Union suisse des professionnels de l’immobilier à Genève proposent un contrat de bail type présentant les garanties nécessaires à l’établissement de rapports contractuels sains pour les deux parties ainsi que des conditions générales régissant l’essentiel des relations contractuelles entre le bailleur et son locataire tout au long du bail (usage et entretien de la chose, délai de résiliation etc).

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Durant toute la durée du bail, le locataire est tenu de payer son loyer ainsi que les frais accessoires. Sauf convention contraire, le loyer est payable par mois et d’avance, c’est-à-dire qu’il doit être payé avant le début du mois suivant.
 
En cas de non-paiement du loyer par le locataire, la loi prévoit la faculté pour le bailleur de résilier le contrat de manière anticipée. Ce processus se compose de deux étapes distinctes : en premier lieu, il faut adresser un avis comminatoire (également appelé mise en demeure) au locataire et ensuite, si les conditions sont réalisées, résilier son contrat.
 
Pour résilier le bail de manière anticipée, il faut que le locataire soit en retard dans le paiement d’une dette échue, c’est-à-dire en retard dans le paiement du loyer d’un mois terminé ou d’un mois en cours puisque le loyer doit être payé par mois et d’avance.
 
Si les conditions précitées sont réalisées, le bailleur adresse un avis comminatoire, par courrier recommandé, au locataire lui impartissant un délai de paiement d’au minimum trente jours pour les habitations ou les locaux commerciaux. L’avis comminatoire doit obligatoirement être adressé au locataire par écrit. Le montant en souffrance devra être déterminé de manière claire et précise dans ce courrier. Ce dernier doit également préciser qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le contrat de bail sera résilié de manière anticipée.
 
Si le bien loué constitue le logement familial, c’est-à-dire s’il est loué par un couple marié, l’avis comminatoire doit être adressé par pli recommandé séparé à chacun des époux. Cela est valable même si un seul des époux est mentionné comme locataire sur le contrat de bail. De même, si plusieurs personnes sont locataires, l’avis doit être adressé à chacun des locataires séparément.
 
Si les conditions précitées ne sont pas respectées, l’avis comminatoire est nul : il est ainsi sans effet et le bailleur ne peut résilier le contrat de manière anticipée. Une nouvelle mise en demeure devra alors être adressée au locataire.
 
Le délai de paiement de trente jours qui doit être octroyé au locataire commence à courir lorsque celui-ci a pris connaissance du courrier. Tel est le cas lorsque la mise en demeure est distribuée au locataire par le facteur ou lorsqu’il retire l’envoi au guichet de la poste. Si le locataire reçoit un avis de passage et qu’il ne retire par le courrier dans le délai imparti, le courrier est réputé notifié à l’échéance du délai de garde postal de sept jours. Dans cette hypothèse, le délai de paiement commence à courir dès cette date.
 
Si aucun paiement n’est intervenu dans le délai de trente jours ou si seul un paiement partiel est effectué, le propriétaire est en droit de résilier le contrat de manière anticipée en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Il en va en principe de même si le locataire s’acquitte de sa dette, mais après l’échéance du délai de trente jours. Le congé doit être notifié rapidement au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail et adressé à chaque locataire personnellement en cas de bail commun et également à chacun des époux, par plis séparés avec des avis de résiliation distincts, s’il s’agit du logement familial. A défaut, le congé ne déploie pas ses effets.
 
Il ressort de ce qui précède que, compte tenu du défaut de paiement de votre locataire, vous devez lui adresser une mise en demeure énonçant précisément le montant ouvert, en lui impartissant un délai de trente jours pour s’en acquitter et en le menaçant d’une résiliation anticipée de son contrat. A défaut de paiement au terme du délai fixé, vous pourrez résilier le contrat de bail de votre locataire de manière anticipée en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.
 
J’attire votre attention sur le fait qu’il vous incombe, en tant que bailleur, de vérifier la situation maritale de votre locataire. En effet, si ce dernier est marié, vous devrez envoyer tant l’avis comminatoire que la formule officielle de résiliation du bail par pli séparé à chacun des époux. En cas de doute, vous pouvez demander des renseignements au sujet de votre locataire à l’Office cantonal de la population.

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A la fin du bail, la loi prévoit que le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. En principe, un état des lieux est dressé de façon contradictoire, soit en la présence du bailleur et du locataire. Les parties peuvent indiquer les réparations que le locataire accepte de prendre à sa charge, et éventuellement arrêter une somme forfaitaire qu’il s’engage à verser. Dans ce cas, par leur signature, le bailleur et le locataire seront liés et aucun avis de défaut ne devra être adressé au locataire. Un pré-état des lieux peut également être effectué, afin que certain travaux puissent être prévus, voire effectués avant le départ du locataire.
 
Lorsque le locataire refuse de participer, de signer l’état des lieux de sortie ou qu’il émet des réserves, le bailleur devra alors le lui faire parvenir par écrit, immédiatement après la date de sortie, en indiquant clairement de quels défauts il le tient pour responsable. A noter que le locataire a tout intérêt à être présent, pour éviter que le bailleur ne lui fasse supporter le coût d’un constat officiel (constat d’huissier) qu’il aura commandé pour sauvegarder ses moyens de preuves. En effet, sans la signature du locataire, le procès-verbal de sortie ne vaudra pas comme moyen de preuve dans une éventuelle procédure. Pour sauvegarder ses droits, il est alors recommandé au bailleur de se faire assister de témoins, ou de faire dresser l’état des lieux par un huissier. Des photos peuvent également s’avérer utiles.
 
Avis de défauts immédiat
 
En cas d’absence du locataire ou de désaccord entre les parties, le bailleur doit donner au locataire un avis des défauts dans les jours qui suivent l’état des lieux de sortie et la restitution des locaux. Le bailleur qui tarde à indiquer au locataire les dégâts dont il demande la réparation est déchu de ses droits, le locataire étant alors dégagé de toute responsabilité, même si les locaux présentaient des défauts qu’il aurait dû assumer. Toutefois, ceci ne vaut que pour autant qu’il ne s’agisse pas de défauts cachés, c’est-à-dire des défauts qui ne pouvaient être remarqués à l’aide des vérifications usuelles. Ultérieurement, lorsqu’il a connaissance de ces défauts cachés, le bailleur doit immédiatement en aviser le locataire sortant et lui demander d’assumer le coût de leur réparation.
 
Quels sont les dégâts dont le locataire répond ?
 
Il découle de l’obligation de restituer la chose « dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat », selon les termes de la loi, que le locataire assume, à sa sortie, les travaux de nettoyage et les menues réparations qui lui incombent durant le bail, les défauts plus importants (dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal de la chose louée) et les transformations et rénovations exécutées sans l’accord du bailleur. Les autres travaux, notamment ceux qui résultent de l’usure normale, sont à la charge du bailleur.
 
En ce qui concerne les menus travaux d’entretien, le locataire doit les assumer pendant toute la durée du bail. Cette obligation subsiste jusqu’à la reddition des locaux, de sorte que le locataire doit les nettoyer avant de les restituer et y entreprendre les petites réparations même si elles sont rendues nécessaires par l’usage normal de la chose louée (par exemple boucher les trous faits dans les parois pour y accrocher des tableaux).
 
En ce qui concerne les dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal, il conviendra de les apprécier en fonction de la destination des locaux. Des locaux commerciaux destinés à un garage se dégradent par exemple plus rapidement que des bureaux. L’usage normal d’un logement loué à une famille nombreuse s’apprécie plus largement que si le logement est loué à une personne seule. Par exemple, le jaunissement des tapisseries, de même que les traces de meubles ou de tableaux sur les murs résultent typiquement d’une usure normale, alors que des tapisseries déchirées ou des taches sur la moquette excèdent l’usure normale.
 
Prise en compte de la vétusté des installations
 
Lorsque les défauts excèdent cette usure normale, le locataire en répondra. Il devra alors à ce titre une indemnité au bailleur, qui ne correspond toutefois pas à la valeur à neuf des installations mais qui doit tenir compte de leur degré de vétusté ou de leur âge. Par exemple, lorsque les tapisseries ont été déchirées, le locataire en est responsable. Ces tapisseries ayant une durée de vie de 10, 15 ou 20 ans, selon la qualité, l’indemnité devra être calculée en tenant compte de la date à laquelle le bailleur les a fait remplacer pour la dernière fois. Ainsi, en cas d’une durée de vie 10 ans, à supposer que les tapisseries aient été remplacées 5 ans avant la sortie du locataire, celui-ci devra supporter 50% du coût de leur remplacement.
 
Ainsi, le seul fait que les locataires soient dans votre appartement depuis plus de 10 ans ne justifie pas tout. Pour les murs, il est en effet possible que les travaux de peinture soient à votre charge, si l’appartement n’a pas été repeint depuis une dizaine d’années, dès lors que c’est la durée de vie moyenne des peintures. Pour d’autres installations (parquet, agencement de cuisine ou de salle de bain, sanitaires), les durées de vie peuvent être bien supérieures à 10 ans, de sorte que les dégâts à ces installations commis par vos locataires pourraient leur être en partie facturés.
 
Dans l’hypothèse où ils refuseraient de participer à l’état des lieux de sortie, vous devrez alors leur adresser immédiatement un avis de défauts en leur indiquant clairement quels sont les défauts excédant l’usure normale dont vous estimez qu’ils sont responsables.

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De façon générale, la loi prévoit que le locataire doit assumer à ses frais, en cours de bail, les menus travaux, à savoir tout d’abord les travaux de nettoyage qui découlent d’un usage soigneux de la chose louée ainsi que les réparations de peu d’importance qu’il peut, en principe, effectuer lui-même sans compétences techniques ou sans outils spéciaux notamment. Le locataire n’a en revanche pas le droit d’effectuer des travaux ou des rénovations sans l’accord du bailleur pendant toute la durée du bail.
 
Le plus souvent, les baux ou les conditions générales comprennent une liste des menus travaux à la charge du locataire. Pour les travaux plus importants qui consistent en des travaux d’entretien ou des réparations plus conséquentes, ils sont à la charge du bailleur. Lorsque le locataire effectue des travaux sans autorisation écrite du bailleur ou commande des travaux de réparations sans en avoir informé préalablement son bailleur, il en assumera la charge. Autrement dit, pour autant qu’il s’agisse de travaux qui sont à la charge du bailleur, le locataire n’est en aucun cas en droit de les commander lui-même et s’il le fait, il prend le risque de devoir s’acquitter de la facture. Le locataire doit donc demander à son bailleur d’effectuer les travaux. Ceci permettra au bailleur de les commander auprès de l’entreprise de son choix ainsi que de demander plusieurs devis pour obtenir le prix le plus intéressant, cas échéant.
 
Toutefois, en cas d’extrême urgence ou dans le cas où le bailleur n’aurait pas supprimé un défaut dans un délai convenable alors que le locataire lui en avait fait part, il pourra alors commander lui-même les travaux et en faire supporter le coût au bailleur.
 
S’agissant de la cuisinière prétendument défectueuse, il ne s’agit pas de menus travaux que vos locataires auraient dû prendre en charge. Cela étant, vos locataires auraient dû vous demander soit de la faire réparer, soit de la faire remplacer, mais en aucun cas ils ne pouvaient commander eux-mêmes une nouvelle cuisinière en vous mettant devant le fait accompli, sans vous permettre de vérifier si elle était réellement défectueuse, si une réparation était possible, et en vous laissant demander plusieurs devis. Ils doivent donc assumer cette facture.
 
Défaut par l’absence d’une qualité attendue ou promise ?
 
Pour la toile de tente, la question pourrait de se poser de savoir s’il s’agissait d’un défaut, dont la réparation vous incomberait.
 
La loi prévoit également qu’en cas de défaut, le locataire doit tout d’abord demander au bailleur de prendre des mesures pour remettre en état la chose louée, à moins qu’il s’agisse justement d’une petite réparation ou d’un dégât dont le locataire serait responsable. Il est admis que la chose louée est défectueuse si elle n’a pas les qualités attendues par le locataire ou promises par le bailleur. Pour dire si la chose louée est affectée d’un défaut, il convient de comparer l’état réel des locaux et l’état qui était convenu ou promis, c’est-à-dire que l’on compare l’usage que le locataire peut faire des locaux à l’usage qu’il pouvait en espérer. L’usage convenu s’apprécie de façon objective en fonction de l’ensemble des circonstances particulières. D’autres éléments peuvent également être pris en considération, comme par exemple le montant du loyer, le lieu de situation de l’immeuble, l’âge du bâtiment ou les usages courants.
 
S’agissant des qualités promises, il convient de voir si le contrat prévoit une clause particulière ou si des engagements ont été pris de vive voix éventuellement par le bailleur au moment de l’état des lieux ou lors de la conclusion du contrat.
 
Dans votre cas, l’existence d’une toile de tente était-elle une qualité attendue ? A priori, tel n’est pas le cas. Une terrasse ne doit pas forcément être munie d’une toile de tente. Son absence ne peut ainsi être considérée comme un défaut. Il convient ensuite de voir si vous leur aviez promis une telle installation ou pas. Mais en tout état, ils auraient dû vous demander votre avis avant de commander et de faire poser cette installation. Ils doivent donc la prendre à leur charge, et vous seriez même en droit de leur demander de l’ôter, au moment de leur départ.
 
Enfin, vos locataires ne sont ainsi pas en droit de déduire ce montant du loyer et, s’ils le faisaient, vous pourriez alors les mettre en demeure de vous verser l’entier du loyer dans un délai de 30 jours en les menaçant de résilier leur bail à défaut du paiement intégral du loyer.