Dans toutes les grandes villes d’Europe, y compris à Genève, le succès d’Airbnb a conduit les bailleurs ou les locataires à mettre leur appartement à disposition de tiers, en particulier des touristes, qui viennent pour de courtes durées. Cela pose un certain nombre de problèmes et a amené le Canton à prévoir une limite maximale de trois mois par année, l’idée étant d’empêcher que des appartements destinés au logement ne se transforment en résidences commerciales et échappent au marché locatif.

Alors que le locataire doit demander l’accord de son bailleur pour pouvoir sous-louer son appartement, même pour de courtes durées, la question se pose de savoir si les copropriétaires d’un immeuble doivent demander l’accord des autres copropriétaires pour mettre à disposition leur appartement sur ce type de plate-forme.

A cet égard, il convient de rappeler – et c’est l’essence même de la PPE – que le copropriétaire d’un appartement en PPE est libre d’utiliser son lot comme il l’entend, soit de le louer, de le prêter ou encore de le vendre, sans avoir à demander l’accord des autres copropriétaires.

Il n’empêche que les copropriétaires, pour éviter des abus ou des dérangements, peuvent prévoir certaines règles dans leur règlement d’administration et d’utilisation (RAU). La question se pose en l’occurrence de savoir si les copropriétaires peuvent empêcher un autre copropriétaire de louer son appartement pour de courtes durées.

Le Tribunal fédéral a récemment tranché la question dans une affaire qui s’est déroulée dans le canton de Nidwald. Il s’agissait d’un immeuble d’habitation de haut standing comprenant 26 appartements en résidence principale et des installations communes telles qu’une piscine, un sauna, une salle de fitness et une terrasse située sur le toit, bénéficiant d’une vue sur le lac.

L’acte constitutif prévoyait que les unités d’étages étaient destinées à l’habitation, voire à une activité commerciale ne devant pas occasionner de nuisances importantes pour les autres habitants. Le RAU a ensuite été complété par une nouvelle clause stipulant que «la location d’appartements de manière irrégulière, à la journée, à la semaine ou au mois n’est de plus pas autorisée. Seule est autorisée la location à long terme»,  adoptée en Assemblé générale.

Un des copropriétaires, qui proposait régulièrement son appartement à la location sur le site Airbnb, a contesté cette clause jusqu’au Tribunal fédéral, en soutenant qu’il subissait une restriction grave de son droit d’usage exclusif. Le Tribunal fédéral a d’abord rappelé que le droit d’usage exclusif du copropriétaire sur sa part d’étage n’était pas sans limite. L’exercice de ce droit est d’abord restreint par le respect des règles légales de la PPE (respect de la destination de l’immeuble, respect de l’usage des parties communes), mais il peut aussi l’être par des règles du RAU. Ces dernières doivent elles aussi respecter certaines conditions ou limites.

Notre Haute Cour a ensuite considéré que la question de savoir si une utilisation d’un logement via un contrat de ce type était compatible avec les règles d’utilisation de l’immeuble soumis au régime de la PPE devait se juger selon les circonstances particulières du cas d’espèce et non selon des considérations politico-sociales.

Dans ce cas, l’appartement se trouvait dans un immeuble résidentiel de luxe avec une infrastructure correspondante (piscine, sauna), destinée aux habitants et non à des tiers. Les appartements servaient de résidence principale aux copropriétaires, qui se trouvaient dans une relation étroite, avec un besoin de tranquillité plus important que des touristes ayant moins besoin de repos en soirée et qui prêtent moins d’attention au respect d’habitants qu’ils ne connaissent pas.

Dans ce contexte, le Tribunal fédéral a jugé que cette restriction était admissible. Elle n’interdisait pas toute location, mais certains types de location, ce qui était tout aussi admissible que de limiter certaines activités commerciales. Ainsi, la clause a été jugée valable.

Il convient de noter que l’admissibilité d’une telle restriction doit être analysée dans chaque situation particulière et la décision devra être prise dans le respect des majorités prévues dans le RAU, en principe à la double majorité.

Ainsi, dans votre situation, il s’agirait de voir si votre immeuble est d’un certain standing ou non, de combien de lots il est composé, et quels inconvénients la mise à disposition des appartements de l’immeuble peut créer. On peut supposer que si l’immeuble est de petite taille et si les copropriétaires sont dans une relation étroite, la mise à disposition via Airbnb pourrait causer des inconvénients aux autres copropriétaires. A l’inverse, si l’immeuble est composé de nombreux lots, que de nombreux appartements sont déjà loués, que les habitants ne sont pas dans une relation de proximité, l’interdiction de louer via Airbnb ne serait pas justifiée.

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La loi prévoit des dispositions différentes en fonction de l’objet loué et de la nature du contrat. En effet, les bases légales applicables ne sont pas les mêmes si le contrat de bail porte sur un logement familial ou un local commercial que s’il porte sur un emplacement de stationnement, une chambre meublée ou une chose mobilière.

Il convient toutefois de relever que si l’emplacement de stationnement est loué conjointement avec un appartement ou un local commercial, les dispositions légales relatives à l’appartement ou au local commercial s’appliqueront.

Ainsi, lorsque vous souhaitez résilier le bail d’une place de parc qui est louée conjointement à une arcade commerciale, vous devez respecter le délai de résiliation prévu pour le local commercial, qui est de six mois à teneur du Code des obligations. Le délai de résiliation est de trois mois si le parking est loué conjointement avec un appartement. Il s’agit de délais minimaux prévus par la loi. Ces délais peuvent être augmentés contractuellement par les parties.

En outre, il est nécessaire de notifier la résiliation de ces contrats au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail.

La situation est toutefois différente si vous louez séparément des places de stationnement à un locataire qui n’est pas titulaire d’un autre contrat portant sur un appartement ou un local commercial. La procédure de résiliation du contrat est moins contraignante.

Si tel est le cas, le préavis de résiliation d’une place de parc est de deux semaines pour la fin d’un mois de bail. La résiliation peut intervenir au moyen d’une simple lettre, ou même par oral. Pour des questions de preuve, il est toutefois préférable de signifier la résiliation de son bail à votre locataire par un courrier recommandé écrit et signé.

Le délai de résiliation de deux semaines est un délai minimum. Il est possible pour les parties de prévoir un délai plus long ou de spécifier explicitement que la forme écrite est requise pour la résiliation. Il est ainsi vivement conseillé de bien relire le contrat de bail qui doit être résilié, pour vous assurer des conditions de forme et des délais qui doivent impérativement être respectés.

En cas de non-paiement du loyer par votre locataire d’une place de parking louée indépendamment d’un appartement ou d’un local commercial, vous devez notifier à votre locataire une mise en demeure qui précise le montant en souffrance et impartit un délai de paiement de dix jours au moins. A défaut de paiement dans le délai fixé, vous serez en droit de résilier le contrat de bail de manière immédiate.

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En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin, mais passe aux héritiers dans le cadre de la succession. Les héritiers qui ne veulent pas reprendre la chose louée bénéficient d’une possibilité de résilier le bail sans attendre l’échéance, mais en respectant un préavis de trois mois pour le prochain terme légal, soit pour chaque trimestre de bail.

S’agissant de la reprise du bail, le Tribunal fédéral a considéré que seuls les héritiers qui vivaient dans l’appartement à titre principal – et non de façon intermittente – avec le défunt avant le décès étaient en droit de prétendre à cette reprise de bail. Ainsi, les petits-enfants qui viendraient s’installer dans l’appartement de leur grand-mère juste après son décès ne pourraient prétendre avoir repris le bail et ne pourraient se prévaloir de la protection accordée par le droit du bail en cas de résiliation du bail par le bailleur.

Mais les héritiers peuvent aussi répudier la succession…

Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué.

Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite, afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession.

Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision de rentrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse de rentrer dans ce contrat de bail.

Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il s’est passé en général plusieurs mois pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.

Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.

Le bailleur doit alors être nommé «gardien d’actifs» jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite. Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.

Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur de ces biens dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office, dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.

Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit – hélas! –  se résoudre à comptabiliser une perte.

Dans votre cas, il convient d’attendre de voir si les héritiers répudient ou non la succession. Si tel était le cas, vous devriez prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soient effectués, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé gardien des actifs.

Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur.

Si les héritiers décidaient de reprendre le bail, vous pourriez le résilier et seuls ceux qui résidaient à titre principal avec le défunt pourraient se prévaloir d’une protection contre ce congé.

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Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et doit l’entretenir en cet état. Tout élément propre à empêcher le locataire de faire de l’appartement l’usage qui a été convenu doit être considéré comme un défaut. Il convient cependant de distinguer les défauts graves, les défauts de moyenne importance et finalement les menus défauts.

Le défaut est considéré comme grave lorsqu’il exclut ou entrave considérablement l’usage des locaux loués. Un défaut est de moyenne importance lorsqu’il restreint l’usage de l’appartement ou de la villa, sans l’exclure ou l’entraver considérablement. Dans ce cas, l’usage des locaux demeure possible et le locataire ne subit qu’une diminution de son confort. Un défaut est considéré comme menu lorsqu’il n’affecte que dans une faible mesure l’usage des locaux, voire ne l’affecte pas du tout. Il peut être éliminé par de simples travaux de nettoyage ou même des réparations de peu d’importance, qui ne nécessitent pas de compétences techniques particulières et n’impliquent pas de frais importants. A teneur de la loi, le locataire doit remédier à ses frais aux menus défauts.

Dans votre cas, une fuite de l’évier peut être considérée comme un défaut de la chose louée. En fonction de l’importance de la fuite et des moyens qui devront être mis en œuvre pour la réparer, ce défaut sera considéré comme un menu défaut ou comme un défaut de moyenne importance.

Dans la mesure où nous ne disposons pas de plus amples informations, nous considérerons que le locataire n’est pas responsable de la fuite à l’origine du dommage et que le défaut est de moyenne importance. En principe, les réparations peuvent dès lors être demandées au bailleur.

Toutefois, le locataire est responsable de l’aggravation du dommage. En effet, il est tenu de signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même. Le locataire ne doit ainsi pas rester inactif après la constatation d’un défaut, sous réserve qu’il ne doive pas le réparer lui-même. Plus le défaut est grave et risque d’avoir des conséquences pénibles pour le bailleur, plus le locataire doit informer rapidement le bailleur dudit défaut. En effet, le bailleur doit pouvoir réparer sans délai la chose louée, avant que le défaut ne s’amplifie et n’endommage davantage les locaux. Le locataire ne doit au demeurant pas attendre qu’un dégât survienne; il doit déjà informer son bailleur lorsqu’il constate qu’un dégât risque de se produire.

Le locataire qui n’avise pas immédiatement son bailleur d’un défaut ou d’un éventuel défaut, ou qui le fait tardivement, pourra être tenu de payer des dommages et intérêts. Tel sera le cas lorsque le propriétaire aurait pu limiter l’ampleur des dégâts s’il avait été avisé du défaut plus tôt. L’indemnité à charge du locataire correspondra alors à l’accentuation du dommage liée à l’absence d’avis des défauts.

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Le propriétaire d’un appartement au sein d’une PPE peut librement louer son bien, pour autant que l’acte constitutif de cette PPE ou une convention ultérieure ne prévoie pas qu’une part de copropriété ne peut être valablement louée que si les autres copropriétaires ne s’y opposent pas.

En conséquence, avant de louer votre appartement, il serait judicieux de vérifier si une clause de ce type existe dans l’acte constitutif de votre PPE ou dans une convention subséquente établie par écrit et à l’unanimité des copropriétaires. Si tel est le cas, vous devrez alors informer les autres copropriétaires de la future location; ils ne pourront s’y opposer que pour justes motifs.

Lors de l’établissement du contrat de bail, il est judicieux de transmettre à votre locataire, en plus des documents contractuels typiques, le Règlement d’administration et d’utilisation de la PPE, afin que chaque personne vivant dans l’immeuble soit soumise aux mêmes règles. Cette uniformité permettra d’éviter d’éventuels conflits quant à ce qui y est considéré comme tolérable ou non.

Dans le cas où le locataire viole ses obligations contractuelles, en causant par exemple des nuisances sonores, les autres copropriétaires ne sont pas en mesure d’agir directement contre lui pour les faire cesser. Ils sont tenus d’informer le propriétaire ou la régie s’occupant de la gérance du bien. Ils peuvent également s’adresser à l’administrateur de la PPE, afin qu’il exige du propriétaire la cessation des troubles.

En conséquence, si durant le contrat de bail, vous avez connaissance d’un comportement de votre locataire contraire à la loi ou aux divers règlements, soit par des autres copropriétaires ou par l’administrateur, vous devrez immédiatement mettre votre locataire en demeure de cesser cette violation et, s’il persiste, résilier son contrat de bail de manière anticipée.

Dans le cas où vous ne prendriez aucune mesure pour mettre fin à ces troubles et que la situation devienne inacceptable et intolérable pour les autres copropriétaires de l’immeuble, l’assemblée générale pourrait entreprendre certaines démarches à votre encontre, allant même jusqu’à demander votre exclusion de la PPE.

En conclusion, si vous décidez de louer votre appartement, vous devrez penser à faire figurer, dans le contrat de bail, le Règlement de la copropriété, afin d’éviter, de la part de votre locataire, des comportements qui pourraient être contraires à ce Règlement et donc nuire aux autres membres de la PPE.

Il faudra également veiller tout au long du contrat à ce que votre locataire respecte le bien être des autres copropriétaires, d’autant plus si vous êtes à l’étranger. A défaut, vous devrez sans tarder le mettre en demeure de cesser ce comportement et, cas échéant, résilier son contrat de bail, sans quoi, comme nous venons de le voir, vous vous exposeriez à d’importants désagréments.

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Lorsqu’on entend donner un congé en raison d’un projet de rénovation tel que le vôtre, l’on parle de congé-rénovation.

Il est rappelé que la résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire n’exige pas de motif particulier, même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire. Une telle résiliation est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. C’est au locataire de le prouver en démontrant que la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection par exemple.

Dans de nombreux arrêts, les juridictions ont considéré que la résiliation du bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué ne contrevenait pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients qui en résultent car selon le Tribunal fédéral, sa présence entrainera en règle générale des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux.

Selon la jurisprudence, une résiliation fondée sur une rénovation est contestable uniquement s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou en cas de travaux extérieurs tel qu’une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon.

Il s’agit ainsi de déterminer dans quelle mesure la réalisation des travaux envisagés dans l’objet loué serait compliquée ou retardée par la présence du locataire dans les lieux.

Selon la jurisprudence, l’élément déterminant pour exclure le caractère abusif du congé réside dans les retards ou les complications qu’entraînerait la présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux ne justifie en principe pas le congé.

En outre, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de préciser que le congé était abusif si le projet du bailleur d’entreprendre des rénovations ne présentait pas de réalité tangible ou s’il n’était pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés, notamment l’entrave provoqué par ceux-ci, sur l’utilisation à venir des locaux loués.

En outre, le congé doit également être annulé en raison de son caractère abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, notamment s’il est certain qu’il se heurtera à un refus d’autorisation de la part des autorités administratives compétentes.

Il vous appartiendra ainsi de rendre vraisemblable la nécessité d’entreprendre les travaux invoqués et votre volonté réelle de les effectuer. Même si vous n’avez pas encore obtenu les autorisations nécessaires, vous devrez avoir un projet précis et détaillé des travaux envisagés. De vagues intentions ne sont pas suffisantes.

Il convient d’insister sur le fait qu’un tel congé doit se fonder sur de lourds travaux de rénovation, par exemple le changement complet de la cuisine, le remplacement des installations sanitaires, ou encore la rénovation des murs et des sols, et non de simples travaux de modernisation ou des rafraîchissements (peinture des murs par exemple).

Lorsque le bailleur procède à d’importants travaux de rénovation, qui entravent de manière considérable l’usage de l’objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d’accepter que la rénovation s’étende sur une longue durée et au prix de la réduction du loyer.

Dans votre cas, selon l’ampleur des travaux, vous serez légitimé à résilier votre bail. Ceci devra être fait pour la prochaine la prochaine échéance contractuelle, au moyen d’un avis officiel de résiliation du contrat de bail, en respectant le préavis légal de trois mois. Sachez encore que même si le motif apparaît digne de protection, réel et sérieux, votre locataire peut contester ce congé devant les juridictions des baux et loyers, qui vérifieront la validité du congé.

Durant toute la durée du bail, le locataire est tenu de payer son loyer, ainsi que les frais accessoires. Sauf convention contraire, le loyer est payable par mois et d’avance, c’est-à-dire qu’il doit être payé avant le début du mois suivant.

En cas de non-paiement du loyer par le locataire, la loi prévoit la faculté pour le bailleur de résilier le contrat de manière anticipée. Ce processus se compose de deux étapes distinctes: en premier lieu, il faut adresser un avis comminatoire (également appelé mise en demeure) au locataire; ensuite, si les conditions sont réalisées, on peut résilier son contrat.

Pour résilier le bail de manière anticipée, il faut que le locataire soit en retard dans le paiement d’une dette échue, c’est-à-dire en retard dans le paiement du loyer d’un mois terminé ou d’un mois en cours, puisque le loyer doit être payé par mois et d’avance. Le délai de prescription des loyers échus est de cinq ans, conformément à l’art. 128 ch.1 CO.

Si les conditions précitées sont réalisées, le bailleur adresse un avis comminatoire, par courrier recommandé, au locataire, lui impartissant un délai de paiement d’au minimum trente jours pour les habitations ou les locaux commerciaux. L’avis comminatoire doit obligatoirement être adressé au locataire par écrit. Le montant en souffrance devra être déterminé de manière claire et précise dans ce courrier. Ce dernier doit également préciser qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le contrat de bail sera résilié de manière anticipée.

Plusieurs occupants
Si le bien loué constitue le logement familial, c’est-à-dire s’il est loué par un couple marié, l’avis comminatoire doit être adressé par pli recommandé séparé à chacun des époux. De même, si plusieurs personnes sont locataires, l’avis doit être adressé à chacun des locataires séparément.

Le délai de paiement de trente jours octroyé au locataire commence à courir lorsque celui-ci a pris connaissance du courrier. Tel est le cas lorsque la mise en demeure est distribuée au locataire par le facteur ou lorsqu’il retire l’envoi au guichet de la poste. Si le locataire reçoit un avis de passage et qu’il ne retire par le courrier dans le délai imparti, le courrier est réputé notifié à l’échéance du délai de garde postal de sept jours et le délai de paiement commence à courir dès cette date.

Si aucun paiement n’est intervenu dans le délai de trente jours ou si seul un paiement partiel est effectué, le propriétaire est en droit de résilier le contrat de manière anticipée, en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Il en va en principe de même si le locataire s’acquitte de sa dette, mais après l’échéance du délai de trente jours. Le congé doit être notifié rapidement, au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail, et adressé à chaque locataire personnellement en cas de bail commun et également à chacun des époux, par plis séparés avec des avis de résiliation distincts, s’il s’agit du logement familial.

La question se pose ici de savoir si un loyer datant de plusieurs années peut encore être exigé. La jurisprudence a confirmé la validité d’un congé donné pour défaut de paiement du loyer, malgré le fait que 3 ans s’étaient écoulés entre le moment où le loyer aurait dû être payé et le moment où la mise en demeure a été envoyée.

Dans la mesure où vous êtes encore dans le délai de prescription de cinq ans, vous pouvez envoyer une mise en demeure à vos locataires et résilier leur contrat de bail s’ils ne s’acquittent pas des loyers réclamés.

Si vous avez l’intention de prêter cette dépendance à votre ami, vous pouvez conclure avec lui un contrat de prêt à usage. Ce contrat permet notamment au propriétaire d’une chose d’en céder gratuitement l’usage à un tiers, tout en réglementant les relations entre ces parties.

Un des fondements de ce contrat est sa gratuité. En effet, votre ami ne vous devra aucune contrepartie financière pour l’utilisation de ce local. Il devra toutefois respecter certaines obligations. Tout d’abord, la chose prêtée doit être utilisée conformément à l’usage qui a été prévu dans le contrat ou, à défaut, par la nature de la chose ou sa destination. De plus, la personne qui emprunte la chose n’a pas le droit de laisser un tiers s’en servir, sauf si vous l’avez expressément autorisé.

Vous pourriez donc par exemple établir que seul votre ami pourra utiliser la dépendance et que son usage sera limité à l’exercice de la peinture.

L’emprunteur a également l’obligation d’entretenir les locaux. Il devra, de ce fait, prendre toutes les mesures nécessaires pour prévenir leur destruction ou leur détérioration, notamment, dans votre cas, en veillant à protéger les sols d’éventuelles taches de peinture. S’il devait faire des dépenses extraordinaires pour maintenir la chose en l’état, il devrait demander votre autorisation et pourrait vous réclamer une indemnisation. Si l’emprunteur viole le contrat en utilisant la chose de manière excessive ou s’il autorise des tiers à s’en servir, il devra répondre de tous les dommages qui seront causés à l’objet prêté.

La durée du contrat de prêt peut être indéterminée ou déterminée. Si le contrat est de durée indéterminée ou s’il a été fait pour un usage indéterminé, soit lorsque ni la durée, ni le but du prêt n’ont été établis, le prêteur peut y mettre fin en tout temps, par simple résiliation. Il devra toutefois respecter les règles de la bonne foi.

Si le contrat est de durée déterminée ou conclu pour un usage déterminé, il prend fin automatiquement, sans résiliation, à l’expiration de cette durée ou lorsque l’emprunteur a fini d’utiliser la chose conformément à ce qui a été convenu.

En tant que prêteur de la chose, vous pourriez toutefois résilier le contrat avant son terme, dans plusieurs cas de figure. Tout d’abord, en cas de violation du contrat, soit si votre ami viole ses obligations contractuelles en n’utilisant pas les locaux conformément à leur destination. Mais également dans le cas où vous auriez un besoin urgent ou imprévu de votre dépendance. En effet, si vous avez un besoin personnel de la chose, vous pourrez résilier le contrat de prêt.

La mort de l’emprunteur met également un terme au contrat, ses héritiers ne pouvant prétendre à la poursuite de son exécution. Par contre, en cas de décès du prêteur, le contrat se poursuit avec ses héritiers.

Au terme du contrat, l’emprunteur doit remettre la chose au prêteur. En conséquence, dans l’hypothèse où votre ami refuserait de vous restituer la dépendance, vous pourriez ouvrir une action en revendication devant le Tribunal de première instance pour la récupérer.

D’autre part, lors de la restitution, si vous constatez que votre bien a subi des dégâts engendrant une moins-value, vous pourrez alors réclamer une indemnisation de la part de votre ami.

Le contrat de prêt à usage semble approprié à la relation que vous souhaitez établir avec votre ami peintre. La nature gratuite du contrat correspondant à votre volonté de lui céder l’usage de la dépendance sans contrepartie. Au surplus, le prêt à usage se différencie fondamentalement du contrat de bail, puisque vous gardez la faculté de récupérer votre dépendance en tout temps (sauf si votre contrat spécifie le contraire), sans que l’emprunteur ne puisse d’une quelconque manière s’opposer ou retarder son départ. La souplesse de ce type de contrat semble également, sous cet angle, adapté au service que vous souhaitez rendre à votre ami. Afin de disposer de règles claires, il est conseillé d’établir un contrat écrit qui définit les droits et obligations du prêteur et de l’emprunteur de sorte que vos relations amicales ne puissent être entachées par l’éventuelle évolution de vos relations contractuelles.
 

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La loi prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble, d’un appartement, d’une villa ou d’un local commercial, les baux en cours relatifs à ces objets passent au nouveau propriétaire de la chose. Ce dernier devient donc partie au contrat de bail, à la place du bailleur initial, de par la loi et indépendamment de la volonté des parties.

Le bailleur initial peut résilier le bail en cours pour la prochaine échéance du contrat, en respectant le délai de congé légal, avant le transfert de propriété. Une telle résiliation ne protège cependant pas l’acquéreur d’une procédure judiciaire, ni d’une demande de prolongation du bail. Dès le transfert de propriété, le nouvel acquéreur peut résilier le contrat de bail de son locataire, comme n’importe quel bailleur.

La loi prévoit que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie du privilège de pouvoir résilier le contrat de bail de manière anticipée. Celui-ci a en effet la possibilité de résilier le bail pour le prochain terme légal (soit à la fin de chaque trimestre de bail, soit à fin mars, fin juin, fin septembre ou fin décembre s’il n’est pas possible de savoir quand le bail a débuté), en respectant le délai de résiliation légal de trois mois pour les logements.

Ces délais sont comptés à partir de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Le nouveau propriétaire n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs, qui pouvaient être prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire et l’ancien propriétaire.

Il convient par conséquent d’être attentif et de résilier le contrat de bail pour la première échéance légale du bail après l’inscription au Registre foncier. En effet, avant l’inscription au Registre foncier, le bailleur n’est pas encore propriétaire et la résiliation notifiée par lui serait nulle.

Pour pouvoir bénéficier de ce privilège et avoir le droit de résilier le contrat de bail de manière anticipée, le nouveau propriétaire doit cependant invoquer un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés, tels que conjoint, enfants, frère ou sœur.

Le besoin du nouveau propriétaire sera considéré comme urgent lorsqu’on ne peut pas lui imposer une longue attente avant de pouvoir récupérer l’usage de l’appartement ou du local commercial. Le besoin doit être sérieux (c’est-à-dire ne pas constituer un prétexte), concret et actuel (il ne doit pas s’agir d’un besoin futur ou hypothétique).

Si le bailleur échoue à démontrer l’urgence de son besoin, il ne sera pas fondé à résilier le contrat de bail de manière anticipée et devra résilier le contrat de bail en respectant le délai et le terme prévus par le contrat.

Dans tous les cas, le bailleur devra respecter les règles de forme et de notification de toute résiliation du bail, c’est-à-dire résilier le contrat au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail. A noter que si les locataires sont mariés, il conviendra de notifier une résiliation à chacun des époux, sous deux plis séparés.

Le locataire garde théoriquement le droit de s’opposer à la résiliation anticipée de son contrat de bail et peut également demander une prolongation dudit bail. Si une prolongation devait être accordée, elle devrait être de courte durée. En effet, dans la mesure où le bailleur peut se prévaloir d’un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches – puisqu’il a été autorisé à résilier de manière anticipée le contrat -, les intérêts du locataire devraient logiquement céder le pas devant ceux du propriétaire ou de ses proches. Cela étant, la procédure peut durer un certain nombre de mois et il se peut que vous deviez trouver une solution de logement dans l’intervalle.

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A la fin du bail, soit lors de la restitution de la chose louée, il est d’usage que le bailleur et le locataire procèdent à un constat de l’état des locaux. Ce constat est usuellement appelé l’état des lieux de sortie.

Le Code des obligations n’impose pas au bailleur d’établir un procès-verbal de sortie. Cela étant, en Suisse romande, le Contrat-cadre romand (CCR) prévoit l’établissement d’un état des lieux à la fin du bail, comprenant l’inventaire et l’état des accessoires. Ce constat se fait de manière contradictoire, en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants, qui le signent sur place en deux exemplaires. Un exemplaire est immédiatement remis à chacune des parties. Il est préférable que ce constat prenne la forme d’un procès-verbal énumérant toutes les constatations, faites par les parties, relatives à l’état de la chose louée.

Lors de l’état de lieux de sortie, il convient de comparer l’état actuel de la chose louée avec son état lors de l’entrée du locataire. En effet, les défauts constatés à la sortie, qui n’étaient pas présents lors de l’entrée du locataire, pourront être mis à sa charge. Le constat d’état des lieux d’entrée permet de démontrer l’absence de défaut au début du bail.

Lors de ce constat, les parties notent, pièce par pièce, l’état des locaux en détaillant, si besoin, l’état des murs, des boiseries, des sols, le bon fonctionnement de la robinetterie, des interrupteurs et des prises électriques.

L’état des lieux de sortie n’est soumis à aucune forme particulière. Il est toutefois préférable de remplir le procès-verbal de la manière la plus précise possible. A cet égard, il existe un formulaire pré-imprimé qui est régulièrement utilisé et qui vous facilitera la tâche. Au besoin, des photographies, l’attestation d’un témoin, ou plus rarement d’un huissier judiciaire, peuvent compléter le procès-verbal.

Le bailleur doit ainsi vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont il répond. Pour que les défauts soient à charge du locataire, le bailleur doit prouver que le défaut excède l’usure normale, qu’il n’existait pas lors de l’entrée du locataire et que l’avis des défauts a été donné en temps utile.

L’avis des défauts n’est soumis à aucune forme particulière. Il doit être précis, détaillé et comporter de manière claire la liste des dégâts dont le locataire est tenu pour responsable. Par prudence, il est conseillé au bailleur de l’envoyer par courrier recommandé au locataire, en particulier si ce dernier n’a pas signé le procès-verbal de sortie reconnaissant expressément les défauts à sa charge.

En outre, il doit être notifié immédiatement au locataire. Un délai de deux à trois jours et d’au maximum une semaine est admis. Le bailleur doit ainsi être extrêmement diligent.

Lorsque des défauts cachés apparaissent après la restitution de l’objet loué, le bailleur se doit de les signaler immédiatement au locataire sortant dès qu’il les découvre.

Le respect des incombances mentionnées ci-dessus est important pour le bailleur. A défaut, le locataire est déchargé de toute responsabilité. Il en est de même si le bailleur accepte la restitution de la chose louée sans émettre de réserves.

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