La gestion d’un immeuble engendre toujours des frais et des charges relatifs au bâtiment de base. Les dépenses liées aux parties communes de l’immeuble et à son administration sont usuellement qualifiées de «frais et charges communs» et sont réparties entre les différents propriétaires d’étages.

Tous les copropriétaires doivent donc contribuer aux charges communes et aux frais d’administration commune de leur immeuble, et ce dans la proportion prévue par la loi (soit une répartition proportionnelle à la valeur des parts) ou par le Règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages (RAU), voire par une décision de la communauté des propriétaires d’étages.

Il peut arriver que l’un des copropriétaires cesse de s’acquitter de sa contribution, ce qui peut conduire à des problèmes de trésorerie de la communauté des propriétaires d’étages et bloquer le bon fonctionnement de la PPE.

C’est pourquoi la loi a prévu essentiellement deux moyens coercitifs à disposition de la communauté des propriétaires pour garantir son droit aux contributions échues des trois dernières années: l’inscription d’une hypothèque légale sur la part du copropriétaire actuel et un droit de rétention sur les meubles qui garnissent les locaux d’un copropriétaire et qui servent soit à leur aménagement, soit à leur usage.

L’hypothèque légale est un droit de gage qui peut, de façon ultime, permettre de faire vendre par réalisation forcée la part d’étage concernée. Le droit de rétention permet lui à son titulaire de faire réaliser, en couverture de sa créance, certains meubles se situant dans l’unité d’étage. Il s’agit donc d’une restriction directe à la propriété mobilière du propriétaire d’étage en défaut, qui sera initiée par une réquisition de prise d’inventaire adressée à l’Office des poursuites du lieu de situation de l’immeuble.
 

Obligation propter rem

L’obligation du propriétaire d’étage envers la communauté des propriétaires est qualifiée de propter rem. Cela signifie que le débiteur est celui qui est inscrit au Registre foncier comme propriétaire d’étage. Le propriétaire actuel d’un lot doit donc s’acquitter de la contribution, même s’il n’a pas participé à la prise de décision à l’origine de la dépense. Il est donc important que l’acquéreur d’une part d’étage se renseigne suffisamment sur l’existence de décisions qui auraient déjà été prises et qui pourraient occasionner des dettes importantes à sa charge.

Ce caractère propter rem ne s’applique toutefois qu’aux créances qui sont nées après le transfert de propriété. Mais «nées» après le transfert ne signifie pas «décidées» après le transfert. Autrement dit, des travaux peuvent avoir été décidés avant le transfert, mais la créance ne naître qu’après le transfert, une fois les travaux réalisés. Cela signifie également que les charges impayées restent dues par le vendeur et ne peuvent pas être réclamées au nouvel acquéreur. Une norme du Règlement d’administration et d’utilisation qui imposerait une solidarité entre l’acquéreur et l’aliénateur ne serait pas valable. C’est ainsi qu’en a jugé le Tribunal fédéral en 1997. Certains Règlements d’administration et d’utilisation adoptés avant cette date prévoient d’ailleurs toujours une telle clause. En réalité, ce n’est que si l’acquéreur a signé une reprise de dette que les charges impayées de l’ancien copropriétaire peuvent lui être réclamées.

Ainsi, il conviendrait de vous renseigner, dans votre cas, pour savoir si le nouveau propriétaire a accepté de reprendre les dettes, soit les charges impayées, du vendeur. A défaut, vous ne pourrez pas réclamer à ce nouveau copropriétaire le montant impayé par le vendeur, ni user des deux moyens décrits plus hauts.
 

Devoir d’information

En principe, les Règlements d’administration et d’utilisation prévoient que le copropriétaire qui aliène sa part de copropriété est tenu d’en aviser sans délai l’Administrateur, en indiquant les nom et qualité de l’acquéreur, ainsi que la date du transfert de propriété, et qu’il demeure responsable du paiement des charges s’il omet cette information.
Ceci permet à l’Administrateur d’informer tant l’acquéreur que le notaire du fait que des charges sont impayées, et de faire en sorte que le montant impayé puisse être récupéré sur le prix de vente avant que le vendeur ne disparaisse éventuellement dans la nature.

Si le copropriétaire n’informe pas l’Administrateur de la vente, il risque alors de se voir imputer les frais et charges communs en lieu et place du nouveau propriétaire. Il a ainsi tout intérêt à informer l’Administrateur en cas de vente. En tout état, cela n’empêchera pas la communauté de lui réclamer, par le biais d’une procédure judiciaire si nécessaire, le paiement des charges impayées.

Compte tenu du fait qu’une procédure judiciaire peut s’avérer plus compliquée et plus compromise dans l’hypothèse où le vendeur serait parti sans laisser d’adresse, il apparaît que les deux moyens coercitifs prévus par le droit de la propriété par étages (droit de rétention et hypothèque légale) doivent être mis en œuvre le plus rapidement possible, lorsque que le copropriétaire est encore copropriétaire.

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Dans la grande majorité des cas et si rien de particulier n’est prévu dans le contrat de bail, le montant du loyer ne sera pas adaptable durant le bail, soit avant la prochaine échéance contractuelle de celui-ci. Dans ce cas, le bailleur ne peut augmenter le loyer que pour l’échéance du contrat de bail et à certaines conditions.

Il y a toutefois deux façons pour le bailleur de faire évoluer le loyer convenu en cours de bail. Cependant, pour faire usage de cette faculté, il faut le prévoir expressément dans le contrat et réunir certaines conditions: il s’agit des cas de loyer échelonné et de loyer indexé, qui sont envisageables tant dans le cadre d’un bail d’habitation que d’un bail commercial.
L’échelonnement du loyer permet de prévoir que le loyer sera dans un premier temps, sur une période minimum d’un an, à un certain niveau, puis augmentera à un second montant prédéterminé dans le bail. Un troisième échelon peut encore être prévu. La loi prévoit toutefois que cela n’est possible que si un bail d’une durée minimum de trois ans est conclu, et il ne peut y avoir qu’une hausse au maximum par an.

En outre, les montants doivent être fixés à l’avance, en francs. Le bailleur devra encore, entre quatre mois et quelques jours avant l’entrée en vigueur de l’échelon, envoyer à son locataire une formule officielle pour lui rappeler l’entrée en vigueur prochaine de la hausse de loyer convenue.

Une adaptation du loyer au coût de la vie peut aussi, si cela est prévu dans le contrat de bail, entrer en vigueur en cours de bail, à la condition que le contrat ait une durée minimale de cinq ans, et que le loyer soit indexé à l’Indice suisse des prix à la consommation. Le bailleur pourra ainsi notifier, en cours de bail, à son locataire, un avis officiel de hausse de loyer (si l’ISPC a augmenté), ce moyennant un préavis minimal de trente jours pour la fin d’un mois.

Dans ce cadre-là, le locataire ne pourra contester que le calcul, mais non le principe de l’augmentation de loyer. Pour que cette clause d’indexation continue à trouver application lors du renouvellement du contrat de bail, il faudra prévoir un renouvellement de cinq ans en cinq ans, un renouvellement annuel ne remplissant pas la condition de la durée du contrat.

Aussi, dans votre cas, il est parfaitement possible de prévoir soit la conclusion d’un contrat de bail indexé, soit la conclusion d’un contrat de bail échelonné, moyennant le respect des conditions précitées, pour ainsi faire en sorte que le loyer de votre locataire soit adaptable à l’Indice suisse des prix à la consommation.

Les questions que vous posez doivent être analysées sous deux angles, à savoir sous l’angle du droit du bail, réglé par les dispositions du Code des obligations, qui sont du droit privé fédéral, ainsi que sous l’angle du droit public cantonal, à savoir selon la loi sur les démolitions et transformations (LDTR).

Sur le plan du droit du bail, celui-ci n’empêche pas une vente du bien qui est loué. En réalité, en cas de vente, le bail passe au nouvel acquéreur qui se substitue au précédent, sans autre modification. Le nouveau propriétaire reprendra tous les droits et obligations du contrat, sans qu’il soit nécessaire de rédiger un nouveau bail. Un avenant au bail pourra être signé pour mentionner le changement de bailleur, ou une lettre aux locataires pour les en informer suffira. Le nouvel acquéreur a toutefois la possibilité de résilier le contrat rapidement après la signature, s’il a l’intention de résider dans l’appartement. Il pourra ainsi invoquer son besoin propre urgent, ou celui de ses proches, pour procéder à une résiliation extraordinaire, soumise à des conditions particulières. En outre, le nouveau propriétaire pourra résilier le bail pour son échéance, comme vous auriez pu le faire, pour autant que le congé ne soit pas contraire aux règles de la bonne foi.

Il faut savoir également que vous seriez en droit de résilier le bail de vos locataires au motif que vous voulez vendre votre appartement libre de tout bail, ce qui devrait vous procurer en principe un prix de vente supérieur. Ce motif a été jugé comme valable, et n’est pas conditionné au fait que vous ayez proposé cet appartement à la vente préalablement à vos locataires. Au contraire, si vous résiliez pour forcer vos locataires à acquérir votre appartement, ce congé serait annulable (congé-vente). Cela étant, si vous résiliez pour mieux vendre votre appartement et que vos locataires vous font part de leur intérêt, rien ne vous empêche de le leur proposer, voire de conclure avec eux.

Droit cantonal
S’agissant du droit cantonal, il prévoit que la vente d’un appartement loué est soumise à autorisation. Cette autorisation est accordée lorsque l’appartement est situé dans un immeuble constitué en propriété par étage depuis sa construction, ou dans un immeuble transformé en PPE ensuite, et que cet appartement a déjà fait l’objet d’une vente individualisée. Ainsi, si vous avez acquis cet appartement en PPE, vous obtiendrez l’autorisation de le vendre. En revanche, si vous avez par hypothèse transformé l’immeuble locatif dont vous seriez propriétaire en PPE, vous ne pourrez pas vendre cet appartement séparément.

Il existe néanmoins encore une exception, qui est celle de la vente au locataire en place. En effet, la loi permet au locataire en place depuis plus de trois ans d’acheter son logement, à certaines conditions (accord de 60% des autres locataires qui ne doivent pas être contraints d’acquérir). Il faudra voir dans ce cas la situation et l’intérêt de vos locataires, cas échéant, à acheter leur logement, dès lors que les tribunaux ont considéré que, selon les cas, l’intérêt public à garder des appartements sur le marché locatif était plus important que l’intérêt du locataire de devenir propriétaire. Le fait que vous quittiez le canton pourrait aussi être pris en considération.
 

Lorsqu’on entend donner un congé en raison d’un projet de rénovation tel que le vôtre, l’on parle de congé-rénovation.
Il est rappelé que la résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire n’exige pas de motif particulier, cela même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire.
Une telle résiliation est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. C’est au locataire de le prouver, en démontrant par exemple que la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection.

Dans de nombreux arrêts, les juridictions ont considéré que la résiliation du bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué ne contrevenait pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients qui en résultent, car selon le Tribunal fédéral, sa présence entraînerait en règle générale des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux.

Selon la jurisprudence, une résiliation fondée sur une rénovation est contestable uniquement s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou en cas de travaux extérieurs tels qu’une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon.
Il s’agit ainsi de déterminer dans quelle mesure la réalisation des travaux envisagés dans l’objet loué serait compliquée par la présence du locataire dans les lieux.Selon la jurisprudence, l’élément déterminant pour exclure le caractère abusif du congé réside dans les retards ou les complications qu’entraînerait la présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux ne justifie en principe pas le congé.

En outre, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de préciser que le congé était abusif si le projet du bailleur d’entreprendre des rénovations ne présentait pas de réalité tangible ou s’il n’était pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés, notamment l’entrave provoquée par ceux-ci sur l’utilisation à venir des locaux loués.
En outre, le congé doit également être annulé en raison de son caractère abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, notamment s’il est certain qu’il se heurtera à un refus d’autorisation de la part des autorisations administratives compétentes.
Il vous appartiendra ainsi de rendre vraisemblable la nécessité d’entreprendre les travaux invoqués et votre volonté réelle de les effectuer. Même si vous n’avez pas encore obtenu les autorisations nécessaires, vous devrez avoir un projet précis et détaillé des travaux envisagés. De vagues intentions ne sont pas suffisantes.

Il convient d’insister sur le fait qu’un tel congé doit se fonder sur de lourds travaux de rénovation, par exemple changement complet de la cuisine, des installations sanitaires, rénovation des murs et des sols, et non de simples travaux de modernisation, rafraîchissements (peinture des murs par exemple).

Lorsque le bailleur procède à d’importants travaux de rénovation, qui entravent de manière considérable l’usage de l’objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d’accepter que la rénovation s’étende sur une longue durée et au prix de réduction de loyer.

Dans votre cas, compte tenu du fait que la villa où réside votre locataire sera démolie, la question de la présence du locataire durant les travaux ne se pose pas. La résiliation devra être donnée pour la prochaine échéance contractuelle, au moyen d’un avis officiel de résiliation du contrat de bail. Même si le motif est digne de protection, réel et sérieux, le locataire peut contester ce congé devant les juridictions des baux et loyers.
 

A la fin du bail, la loi prévoit que le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. En principe, un état des lieux est dressé de façon contradictoire, soit en la présence du bailleur et du locataire. Les parties peuvent indiquer les réparations que le locataire accepte de prendre à sa charge, et éventuellement arrêter une somme forfaitaire qu’il s’engage à verser. Dans ce cas, par leur signature, le bailleur et le locataire seront liés et aucun avis de défaut ne devra être adressé au locataire. Un pré-état des lieux peut également être effectué, afin que certain travaux puissent être prévus, voire effectués avant le départ du locataire.
 
Lorsque le locataire refuse de participer, de signer l’état des lieux de sortie ou qu’il émet des réserves, le bailleur devra alors le lui faire parvenir par écrit, immédiatement après la date de sortie, en indiquant clairement de quels défauts il le tient pour responsable. A noter que le locataire a tout intérêt à être présent, pour éviter que le bailleur ne lui fasse supporter le coût d’un constat officiel (constat d’huissier) qu’il aura commandé pour sauvegarder ses moyens de preuves. En effet, sans la signature du locataire, le procès-verbal de sortie ne vaudra pas comme moyen de preuve dans une éventuelle procédure. Pour sauvegarder ses droits, il est alors recommandé au bailleur de se faire assister de témoins, ou de faire dresser l’état des lieux par un huissier. Des photos peuvent également s’avérer utiles.
 
Avis de défauts immédiat
 
En cas d’absence du locataire ou de désaccord entre les parties, le bailleur doit donner au locataire un avis des défauts dans les jours qui suivent l’état des lieux de sortie et la restitution des locaux. Le bailleur qui tarde à indiquer au locataire les dégâts dont il demande la réparation est déchu de ses droits, le locataire étant alors dégagé de toute responsabilité, même si les locaux présentaient des défauts qu’il aurait dû assumer. Toutefois, ceci ne vaut que pour autant qu’il ne s’agisse pas de défauts cachés, c’est-à-dire des défauts qui ne pouvaient être remarqués à l’aide des vérifications usuelles. Ultérieurement, lorsqu’il a connaissance de ces défauts cachés, le bailleur doit immédiatement en aviser le locataire sortant et lui demander d’assumer le coût de leur réparation.
 
Quels sont les dégâts dont le locataire répond ?
 
Il découle de l’obligation de restituer la chose « dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat », selon les termes de la loi, que le locataire assume, à sa sortie, les travaux de nettoyage et les menues réparations qui lui incombent durant le bail, les défauts plus importants (dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal de la chose louée) et les transformations et rénovations exécutées sans l’accord du bailleur. Les autres travaux, notamment ceux qui résultent de l’usure normale, sont à la charge du bailleur.
 
En ce qui concerne les menus travaux d’entretien, le locataire doit les assumer pendant toute la durée du bail. Cette obligation subsiste jusqu’à la reddition des locaux, de sorte que le locataire doit les nettoyer avant de les restituer et y entreprendre les petites réparations même si elles sont rendues nécessaires par l’usage normal de la chose louée (par exemple boucher les trous faits dans les parois pour y accrocher des tableaux).
 
En ce qui concerne les dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal, il conviendra de les apprécier en fonction de la destination des locaux. Des locaux commerciaux destinés à un garage se dégradent par exemple plus rapidement que des bureaux. L’usage normal d’un logement loué à une famille nombreuse s’apprécie plus largement que si le logement est loué à une personne seule. Par exemple, le jaunissement des tapisseries, de même que les traces de meubles ou de tableaux sur les murs résultent typiquement d’une usure normale, alors que des tapisseries déchirées ou des taches sur la moquette excèdent l’usure normale.
 
Prise en compte de la vétusté des installations
 
Lorsque les défauts excèdent cette usure normale, le locataire en répondra. Il devra alors à ce titre une indemnité au bailleur, qui ne correspond toutefois pas à la valeur à neuf des installations mais qui doit tenir compte de leur degré de vétusté ou de leur âge. Par exemple, lorsque les tapisseries ont été déchirées, le locataire en est responsable. Ces tapisseries ayant une durée de vie de 10, 15 ou 20 ans, selon la qualité, l’indemnité devra être calculée en tenant compte de la date à laquelle le bailleur les a fait remplacer pour la dernière fois. Ainsi, en cas d’une durée de vie 10 ans, à supposer que les tapisseries aient été remplacées 5 ans avant la sortie du locataire, celui-ci devra supporter 50% du coût de leur remplacement.
 
Ainsi, le seul fait que les locataires soient dans votre appartement depuis plus de 10 ans ne justifie pas tout. Pour les murs, il est en effet possible que les travaux de peinture soient à votre charge, si l’appartement n’a pas été repeint depuis une dizaine d’années, dès lors que c’est la durée de vie moyenne des peintures. Pour d’autres installations (parquet, agencement de cuisine ou de salle de bain, sanitaires), les durées de vie peuvent être bien supérieures à 10 ans, de sorte que les dégâts à ces installations commis par vos locataires pourraient leur être en partie facturés.
 
Dans l’hypothèse où ils refuseraient de participer à l’état des lieux de sortie, vous devrez alors leur adresser immédiatement un avis de défauts en leur indiquant clairement quels sont les défauts excédant l’usure normale dont vous estimez qu’ils sont responsables.

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Comme dans toute propriété par étage, le copropriétaire d’étage est propriétaire d’une unité d’étage (son lot) qui comprend l’ensemble de ses parties exclusives (ou privées), alors que certains éléments du bâtiment sont des parties communes, pour lesquelles les copropriétaires d’étage sont copropriétaires à raison de leur quote-part. La loi désigne un certain nombre d’éléments qui doivent impérativement constituer des parties communes (le terrain, les parties importantes pour l’existence et la solidité du bâtiment ou celles qui déterminent l’aspect extérieur du bâtiment notamment), qui sont soustraites à l’emprise exclusive d’un copropriétaire, et prévoit que celles qui ne sont pas impérativement communes sont présumées être des parties exclusives. Sur ses parties exclusives, le copropriétaire d’étage a un droit exclusif d’administration, d’aménagement et d’utilisation alors que tel n’est pas le cas sur les parties communes.
 
Il existe certaines parties exclusives qui ont un régime particulier. Ce sont les parties exclusives qui sont visibles depuis l’extérieur, sur lesquelles le copropriétaire dispose de son droit exclusif mais qui est limité par le fait qu’il ne peut les transformer ou les utiliser comme bon lui semble, puisqu’il est tenu de préserver la forme extérieure et l’aspect irréprochable du bâtiment.
 
Dans votre cas, et à première vue, dès l’instant où les volets sont considérés comme parties privées, comme vous l’indiquez, vous ne pouvez pas forcer les copropriétaires à les changer.
 
Cela étant, l’article 712a al. 3 CC stipule que le copropriétaire « est tenu d’entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment. »
 
Cette disposition impose à tout copropriétaire la réparation de défauts qui peuvent avoir des répercussions négatives sur les parties communes (par ex. installation électrique défectueuse qui provoque des courts-circuits dans le bâtiment) ainsi qu’un devoir d’entretien afin que l’aspect visuel du bâtiment n’en soit pas terni. Dans ce contexte, il convient néanmoins d’adopter des exigences raisonnables et ce devoir d’entretien ne doit être mis en œuvre que si une personne « moyennement sensible » est dérangée par l’état de la partie exclusive en question.
 
Dans votre cas, il est difficile de dire si le devoir d’entretien des copropriétaires qui ne veulent pas changer leurs volets est violé. Vous indiquez qu’ils sont « en piteux état », ce qui pourrait impliquer un manque d’entretien, mais il conviendrait de s’assurer qu’une personne « moyennement sensible » serait aussi dérangée par l’état de ces volets.
 
A admettre que le devoir d’entretien soit violé, la communauté des copropriétaires ou chaque propriétaire concerné pourrait ouvrir une action judiciaire pour violation de l’article 712a al. CC contre le copropriétaire qui ne voudrait pas changer ses volets afin qu’il soit condamné à le faire ou que la communauté soit autorisée à procéder au changement des volets en lieu et place du propriétaire inactif, mais aux frais de ce dernier. Cette solution semble extrême et il apparaît préférable de trouver une solution amiable avec l’ensemble des propriétaires récalcitrants.

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Il convient de distinguer le cas de la chambre meublée de celui des autres logements meublés (studios, appartements, villas). En effet, le législateur a accordé un délai de résiliation plus bref uniquement pour le bail d’une chambre meublée. Ce délai plus court ne s’applique pas aux autres locations meublées.
 
Ainsi, selon la loi, une partie peut résilier le bail d’une chambre meublée en observant un délai de congé de deux semaines pour la fin d’un mois de bail.
 
Cela signifie en d’autres termes que le temps qui doit s’écouler entre la réception du congé et l’échéance du bail est de deux semaines. L’échéance, soit la date pour laquelle le contrat de bail peut être résilié, est la fin d’un mois. Il n’est dès lors pas possible de donner un congé au locataire d’une chambre meublée en cours de mois.
 
Par exemple, si le bail d’une chambre meublée a débuté le 1^er mars 2018, il pourra être résilié pour le 31 mars, le 30 avril, etc., pour autant que le préavis de deux semaines soit respecté. Ce régime est applicable uniquement pour les chambres meublées louées indépendamment d’une habitation ou d’un local commercial.
 
Les chambres meublées sont distinguées des studios en ce sens qu’elles ne disposent pas de salle de bains ni de cuisines privatives.
 
En outre, pour être « meublée », la chambre doit être garnie d’un mobilier minimum mis à disposition par le bailleur, soit être au moins pourvue d’un lit, d’une chaise, d’une table et d’une armoire.
 
Par contre, si la chambre est non meublée ou s’il s’agit d’autres logements meublés, le congé sera soumis aux règles applicables pour les baux d’habitation, soit à l’article 266c du Code des obligations, qui prévoit qu’une partie peut résilier le bail d’une habitation en observant un délai de trois mois pour le terme fixé par l’usage local ou à défaut d’un tel usage pour la fin d’un trimestre de bail (lorsque le contrat ne fixe aucune échéance).
 
Il n’est pas inutile de rappeler ici que ces préavis de résiliation légaux sont des minima. Les parties peuvent ainsi valablement les prolonger mais ne peuvent pas prévoir des délais plus courts.
 
Dans votre cas, compte tenu du fait qu’il ne s’agit pas uniquement d’une chambre meublée mais d’un appartement de cinq pièces meublé, vous ne pourrez pas bénéficier du bref délai de résiliation prévu par l’article 266e du Code des obligations. Le préavis de trois mois sera applicable.
 
En conclusion, à l’exception de l’article 266e du Code des obligations relatif au délai et au terme de congé pour les chambres meublées, le code des obligations ne fait pas de distinction entre les logements meublés ou non. Ceci signifie, en particulier, que seront applicables à vos relations contractuelles toutes les règles relatives aux baux d’habitation.

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Dans un premier temps, il convient de définir les éléments essentiels du contrat de bail : quelle sera sa durée, à combien s’élèvera le loyer, quand débutera la location etc. Une fois que le bailleur et l’éventuel futur locataire sont d’accord sur ces points et que ce dernier a confirmé être intéressé par la conclusion d’un contrat de bail, il devra fournir au bailleur toutes les informations utiles à l’examen de sa candidature.
 
Pour y parvenir, un certain nombre de questions seront posées aux candidats. Compte tenu de la protection des données dont bénéficie le candidat, seules les questions nécessaires à la conclusion du contrat peuvent être demandées, respectivement traitées, les questions posées ne devant pas empiéter excessivement sur la sphère privée du candidat. Elles ne doivent ainsi pas être trop intimes et leur but doit clairement être en lien avec la conclusion du contrat.
 
Il n’existe pas de liste préétablie d’interrogations à poser aux candidats. Tant le nombre de questions que leur contenu diffèrent dans chaque cas.
 
Les informations à obtenir du candidat sont généralement les suivantes : son nom, son prénom, son adresse actuel, son état civil, son employeur, sa nationalité, éventuellement le type de titre de séjour dont il est bénéficiaire, ses revenus, le nombre prévu d’occupants de l’appartement (enfants, colocataires, autre personne vivant dans le ménage, éventuellement lien de parenté avec cette autre personne, etc.).
 
Le bailleur peut éventuellement également souhaiter savoir si le candidat détient des animaux et, si oui, lesquels, ou encore s’il pratique un instrument de musique.
 
La copie de certains documents est usuellement requise par le bailleur. Il s’agit de la copie des documents d’identité, l’éventuel titre de séjour, les trois dernières fiches de salaire et une attestation de l’Office des poursuites datant de moins de trois mois. Le bailleur peut également demander une attestation de non-faillite. Il est également possible de demander des références ou de demander au candidat s’il est possible de contacter le propriétaire ou la régie de l’appartement qu’il occupe actuellement ou qu’il a précédemment occupé.
 
Pour vous assurer que le candidat pourra assumer le loyer souhaité, il est recommandé de veiller à ce que le loyer corresponde au maximum à un tiers de l’ensemble des revenus du candidat. Le bailleur peut, bien entendu, être plus restrictif.
 
Une fois ces informations reçues, le bailleur pourra choisir son futur locataire. Il convient de retenir que le bailleur peut décider librement du locataire de son choix et qu’il n’est aucunement tenu de justifier ce choix.
 
Une fois le candidat choisi, il conviendra de rédiger le contrat de bail, de le faire signer au futur locataire, et de fixer un état des lieux d’entrée et une date de remise des clés. Il est également recommandé au bailleur de requérir des sûretés du locataire, soit une garantie bancaire correspondant, pour un logement, à trois mois de loyer au maximum, hors charges.

Cette clause, dite clause diplomatique, permet la restitution anticipée des locaux par le locataire et est prévue dans les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève (ci-après, « conditions générales ») éditées par CGI Conseils (art. 56 de l’édition 2010). Ces conditions générales font partie intégrante du contrat de bail à loyer lorsque cela est prévu par les conditions particulières du contrat de bail.
 
En principe, le contrat de bail peut être résilié, par le locataire comme pour le bailleur, pour son échéance en respectant les délais légaux et contractuels.
 
Si le locataire veut restituer les locaux avant l’échéance du bail, il devra présenter au bailleur un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.
 
La clause diplomatique introduit une seconde possibilité de restitution anticipée des locaux. Elle permet au locataire de dénoncer le contrat de bail pour la fin du mois qui suit celui pendant lequel il invoque la présente clause, cela sans présenter de locataire de remplacement.
 
Conditions d’application
 
Pour pouvoir faire usage de cette clause, le locataire doit être au bénéfice d'une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères, c’est-à-dire être membre du personnel des missions permanentes et des organisations internationales reconnues. Sa nationalité n’a pas d’importance.
 
De plus, ledit locataire doit être transféré hors du canton de Genève ou de Suisse par son employeur et doit présenter à son bailleur une pièce émanant dudit employeur confirmant ce transfert. Cela vaut également lorsque le locataire est licencié. Là aussi il devra présenter une pièce justificative émanant de son employeur. La dénonciation du bail interviendra alors pour la fin du mois pour lequel le licenciement est effectif.
 
Ladite clause s’applique également à l’occupant du logement qui n’en serait, par hypothèse, pas le locataire, dans le cas par exemple ou la Mission étrangère prenait le bail à son nom, mais pour le compte de votre futur locataire. Pour cela, l’occupant doit impérativement être spécifiquement désigné par le contrat de bail.

Si le locataire use de la clause diplomatique, il pourra être libéré de manière anticipée mais il devra verser une indemnité pour rupture anticipée du contrat de bail équivalant à trois mois de loyer et charges, en plus du loyer et des charges restant dus jusqu’à la restitution des locaux pour l’échéance susmentionnée. L’indemnité sera toutefois réduite à concurrence de la perte effective de loyer si l’appartement peut être reloué moins de trois mois après sa libération effective par le locataire.
 
L’usage de ladite clause est également limité dans le temps, puisque le locataire ne peut pas en faire usage avant la fin de la première année de location.
 
Modifications possibles
 
Bien entendu, ladite clause peut être aménagée par les parties au contrat de bail. Il faudra, pour ce faire, le prévoir formellement dans les conditions particulières en précisant que vous dérogez aux conditions générales.
 
Ainsi, vous pouvez, par exemple, décider que cette clause s’applique à votre locataire, employé d’une mission mais pour laquelle il ne serait pas au bénéfice d'une carte de légitimation délivrée par le Département fédéral des affaires étrangères.
 
Vous pouvez aussi renoncer à l’application de cette clause, même si votre locataire est au bénéfice d'une telle carte de légitimation. Comme dit précédemment, il faudra, pour cela, veiller à bien ajouter dans les conditions particulières que les parties renoncent à la clause diplomatique prévue dans les conditions générales.
 
Et bien entendu, si vous souhaitez que cette clause diplomatique s’applique telle quelle, ce sera le cas par le simple fait de joindre les conditions générales mentionnées ci-dessous à votre contrat.

La loi prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble, d’un appartement ou d’un local commercial, les baux en cours relatifs à ces objets passent au nouveau propriétaire de la chose. Ce dernier devient donc partie au contrat de bail, à la place du bailleur initial, de par la loi et indépendamment de la volonté des parties.
 
Le bailleur initial peut résilier le bail en cours pour la prochaine échéance du contrat en respectant le délai de congé légal, avant le transfert de propriété. Une telle résiliation ne protège cependant pas l’acquéreur d’une procédure judiciaire et d’une demande de prolongation de son bail.
 
Dès le transfert de propriété, le nouvel acquéreur peut résilier le contrat de bail de son locataire comme n’importe quel bailleur.
 
La loi prévoit que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie du privilège de pouvoir résilier le contrat de bail de manière anticipée. Celui-ci a en effet la possibilité de résilier le bail pour le prochain terme légal (soit à la fin de chaque trimestre de bail, soit à fin mars, fin juin, fin septembre ou fin décembre s’il n’est pas possible de savoir quand le bail a débuté), en respectant le délai de résiliation légal de trois mois pour les logements.
 
Ces délais sont comptés à partir de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Le nouveau propriétaire n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs qui pourraient être prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire et l’ancien propriétaire.
 
Il convient par conséquent d’être attentif et de résilier le contrat de bail pour la première échéance légale du bail après l’inscription au Registre foncier. En effet, avant l’inscription au Registre foncier, le bailleur n’est pas encore propriétaire et la résiliation notifiée par ce dernier est nulle.
 
Pour pouvoir bénéficier de ce privilège et avoir le droit de résilier le contrat de bail de manière anticipée, le nouveau propriétaire doit cependant invoquer un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés, tels que conjoint, enfants, frère ou sœur.
 
Le besoin du nouveau propriétaire sera considéré comme urgent lorsqu’on ne peut pas lui imposer une longue attente avant de pouvoir récupérer l’usage de l’appartement ou du local commercial. Le besoin doit être sérieux (c’est-à-dire ne pas constituer un prétexte), concret et actuel (il ne doit pas s’agir d’un besoin futur ou hypothétique).
 
Si le bailleur échoue à démontrer l’urgence de son besoin, il ne sera pas fondé à résilier le contrat de bail de manière anticipée et devra résilier le contrat de bail en respectant le délai et le terme prévus par le contrat.
 
Dans tous les cas, le bailleur devra respecter les règles de forme et de notification de toute résiliation du bail, c’est-à-dire résilier le contrat au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail.
 
Le locataire garde théoriquement le droit de s’opposer à la résiliation anticipée de son contrat de bail et peut également demander une prolongation dudit bail. Si une prolongation devait être accordée, elle devrait être de courte durée. En effet, dans la mesure où le bailleur est en mesure de se prévaloir d’un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches - puisqu’il a été autorisé à résilier de manière anticipée le contrat -, les intérêts du locataire devraient logiquement céder le pas devant ceux du propriétaire ou de ses proches.

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