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Actualités et presse
L’état des lieux de sortie
J’ai résilié le bail de mon locataire pour la prochaine échéance du contrat. A la fin du bail, dois-je obligatoirement procéder à un état des lieux de sortie ? Si oui, comment faire ? (Pierre F, Genève)
Me Géraldine Reichenbach / 18 Janvier 2016 / Tout l'immobilier
A la fin du bail, soit lors de la restitution de la chose louée, il est d’usage que le bailleur et le locataire procèdent à un constat de l’état des locaux. Ce constat est usuellement appelé l’état des lieux de sortie.
Le Code des obligations n’impose pas au bailleur d’établir un procès-verbal de sortie. Cela étant, en Suisse romande, le Contrat-cadre romand (CCR) prévoit l’établissement d’un état des lieux à la fin du bail, comprenant l’inventaire et l’état des accessoires. Ce constat se fait de manière contradictoire, en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants, qui le signent sur place en deux exemplaires. Un exemplaire est immédiatement remis à chacune des parties. Il est préférable que ce constat prenne la forme d’un procès-verbal énumérant toutes les constatations faites par les parties relatives à l’état de la chose louée.
Lors de l’état de lieux de sortie, il convient de comparer l’état actuel de la chose louée avec son état lors de l’entrée du locataire. En effet, les défauts constatés à la sortie, qui n’étaient pas présents lors de l’entrée du locataire, pourront être mis à sa charge. Le constat d’état des lieux d’entrée permet de démontrer l’absence de défaut au début du bail.
Lors de ce constat, les parties notent, pièce par pièce, l’état des locaux en détaillant, si besoin, l’état des murs, des boiseries, des sols, le bon fonctionnement de la robinetterie, des interrupteurs et des prises électriques.
L’état des lieux de sortie n’est soumis à aucune forme particulière. Il est toutefois préférable de remplir le procès-verbal de la manière la plus précise possible. A cet égard, il existe un formulaire pré-imprimé qui est régulièrement utilisé et qui vous facilitera la tâche. Au besoin, des photographies, l’attestation d’un témoin, ou plus rarement d’un huissier judiciaire, peuvent compléter le procès-verbal.
Le bailleur doit ainsi vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont il répond. Pour que les défauts soient à charge du locataire, le bailleur doit prouver que le défaut excède l’usure normale, qu’il n’existait pas lors de l’entrée du locataire et que l’avis des défauts a été donné en temps utiles.
L’avis des défauts n’est soumis à aucune forme particulière. Il doit être précis, détaillé et comporter de manière claire la liste des dégâts dont le locataire est tenu pour responsable. Par prudence, il est conseillé au bailleur de l’envoyer par courrier recommandé au locataire, en particulier si ce dernier n’a pas signé le procès-verbal de sortie reconnaissant ainsi expressément les défauts à sa charge.
En outre, il doit être notifié immédiatement au locataire. Un délai de deux-trois jours et d’au maximum une semaine est admis. Le bailleur doit ainsi être extrêmement diligent.
Lorsque des défauts cachés apparaissent après la restitution de l’objet loué, le bailleur se doit de les signaler immédiatement au locataire sortant dès qu’il les découvre.
Le respect des incombances mentionnées ci-dessus est important pour le bailleur. A défaut, le locataire est déchargé de toute responsabilité. Il en est de même si le bailleur accepte la restitution de la chose louée sans émettre de réserves.
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Le Code des obligations n’impose pas au bailleur d’établir un procès-verbal de sortie. Cela étant, en Suisse romande, le Contrat-cadre romand (CCR) prévoit l’établissement d’un état des lieux à la fin du bail, comprenant l’inventaire et l’état des accessoires. Ce constat se fait de manière contradictoire, en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants, qui le signent sur place en deux exemplaires. Un exemplaire est immédiatement remis à chacune des parties. Il est préférable que ce constat prenne la forme d’un procès-verbal énumérant toutes les constatations faites par les parties relatives à l’état de la chose louée.
Lors de l’état de lieux de sortie, il convient de comparer l’état actuel de la chose louée avec son état lors de l’entrée du locataire. En effet, les défauts constatés à la sortie, qui n’étaient pas présents lors de l’entrée du locataire, pourront être mis à sa charge. Le constat d’état des lieux d’entrée permet de démontrer l’absence de défaut au début du bail.
Lors de ce constat, les parties notent, pièce par pièce, l’état des locaux en détaillant, si besoin, l’état des murs, des boiseries, des sols, le bon fonctionnement de la robinetterie, des interrupteurs et des prises électriques.
L’état des lieux de sortie n’est soumis à aucune forme particulière. Il est toutefois préférable de remplir le procès-verbal de la manière la plus précise possible. A cet égard, il existe un formulaire pré-imprimé qui est régulièrement utilisé et qui vous facilitera la tâche. Au besoin, des photographies, l’attestation d’un témoin, ou plus rarement d’un huissier judiciaire, peuvent compléter le procès-verbal.
Le bailleur doit ainsi vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont il répond. Pour que les défauts soient à charge du locataire, le bailleur doit prouver que le défaut excède l’usure normale, qu’il n’existait pas lors de l’entrée du locataire et que l’avis des défauts a été donné en temps utiles.
L’avis des défauts n’est soumis à aucune forme particulière. Il doit être précis, détaillé et comporter de manière claire la liste des dégâts dont le locataire est tenu pour responsable. Par prudence, il est conseillé au bailleur de l’envoyer par courrier recommandé au locataire, en particulier si ce dernier n’a pas signé le procès-verbal de sortie reconnaissant ainsi expressément les défauts à sa charge.
En outre, il doit être notifié immédiatement au locataire. Un délai de deux-trois jours et d’au maximum une semaine est admis. Le bailleur doit ainsi être extrêmement diligent.
Lorsque des défauts cachés apparaissent après la restitution de l’objet loué, le bailleur se doit de les signaler immédiatement au locataire sortant dès qu’il les découvre.
Le respect des incombances mentionnées ci-dessus est important pour le bailleur. A défaut, le locataire est déchargé de toute responsabilité. Il en est de même si le bailleur accepte la restitution de la chose louée sans émettre de réserves.
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Le point sur la sous-location
Je suis propriétaire d’un immeuble comprenant plusieurs appartements. J’ai récemment constaté qu’un de mes locataires n’habitait plus son logement. Visiblement, il est parti à l’étranger et sous-loue son appartement depuis des années. Que puis-je faire ?
Vincent P, Genève.
Vincent P, Genève.
Me Anne Hiltpold / 14 Décembre 2015 / Tout l'immobilier
Lorsqu’un locataire veut sous-louer son appartement, il doit demander l’accord de son bailleur. Le bailleur peut refuser de donner son consentement dans un nombre de cas limité, soit notamment lorsque les conditions de la sous-location sont abusives, lorsque la sous-location lui cause des inconvénients majeurs ou lorsque le locataire refuse de lui donner les informations concernant la sous-location. Le seul fait que le locataire n’ait pas demandé au bailleur son accord ne rend pas la sous-location illicite, dès lors qu’il est admis que le consentement peut être donné à postériori et que si le bailleur n’a aucune raison de refuser, la sous-location doit être tolérée. Il n’empêche que le locataire ne peut pas sous-louer sans autres et ad aeternam. Un cas similaire a d’ailleurs été jugé par le Tribunal fédéral récemment (arrêt 4A_316/2015 du 9 octobre 2015).
Dans cette affaire, un locataire a pris à bail une arcade et un appartement, puis a transféré son bail commercial à un autre locataire, qui a également repris le bail de l’appartement trois ans plus tard (en 1987), mais sans jamais y vivre car il disposait déjà d’un logement. L'appartement a été occupé par sa belle-sœur, qui payait le loyer directement à la gérance. A la fin de l'année 2004, le locataire a définitivement quitté la Suisse et sa belle-sœur a continué à occuper l'appartement.
A un certain moment, la régie a écrit au locataire et lui a demandé des renseignements au sujet de la personne qui vivait dans l’appartement et qui n’était pas titulaire du bail. C’est la belle-sœur qui a répondu que le locataire n'entendait pas habiter l'appartement et qu'elle y avait emménagé, prétendant avoir informé la régie de l'époque. Après plusieurs tentatives pour obtenir des informations plus précises et notamment sur les conditions de la sous-location, une mise en demeure a été envoyée au locataire, en le menaçant de résilier son bail. Suite à cette lettre, le locataire, domicilié en Espagne, a saisi les tribunaux, par le biais d’un mandataire, d’une requête en constatation de droit afin de faire constater que le bailleur l’avait autorisé à sous-louer son bail pour une durée indéterminée. En réalité, c’est la sous-locataire qui avait consulté le mandataire, qui avait obtenu une procuration du locataire. Quoi qu’il en soit, tant le Tribunal des baux et loyers que la Cour de justice ont débouté le locataire, en considérant que la sous-location était abusive puisqu’il n’avait pas l’intention de venir vivre dans l’appartement litigieux, et qu’ainsi, la requête en constatation de droit était également constitutive d’un abus de droit.
Sur recours du locataire, le Tribunal fédéral a considéré qu’il n’existait aucun intérêt digne de protection à une constatation immédiate du fait que le bailleur l’aurait autorisé à sous-louer son appartement pour une durée indéterminée. Autrement dit, il pouvait attendre une éventuelle résiliation pour ensuite la contester devant le juge et faire valoir ses droits. Son action a été ainsi jugée irrecevable. Le Tribunal fédéral s’est néanmoins penché sur la question soulevée. Il a constaté que la sous-location avait été autorisée implicitement. Il en découlait par la force des choses que les parties n'avaient pas fixé de durée maximale ou de terme pour la sous-location. Celle-ci était donc de durée indéterminée, dans le sens qu'aucune limite précise n'avait été stipulée. Cela ne signifiait toutefois pas que l'autorisation valait sans aucune limite temporelle, en quelque sorte ad aeternam.
Le Tribunal fédéral a en outre rappelé sa jurisprudence selon laquelle la sous-location de l'entier d’un bien n'est licite que si le locataire a l'intention de réoccuper lui-même l'objet loué dans un laps de temps prévisible, intention qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible. De même qu’il a rappelé qu'il fallait être relativement restrictif en la matière pour éviter que l'institution de la sous-location ne soit dénaturée et serve à éluder les conditions de transfert du bail. Car si l'on tolérait la sous-location simplement dans la perspective d'événements futurs incertains, on peut penser que de nombreux locataires, surtout en période de pénurie de logements, n'abandonneraient plus leur droit et on verrait se multiplier la catégorie des sous-bailleurs; on pourrait même imaginer des sous-locations en cascade, ce qui aboutirait à une possession quasiment féodale des biens immobiliers, l'occupant détenant son droit de son bailleur direct, lequel le détiendrait d'un autre bailleur de rang supérieur et ainsi de suite. Une telle situation ne serait ni dans l'intérêt des propriétaires, ni dans celui des locataires. En permettant la sous-location, le législateur n'avait certainement pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en ayant quitté les lieux. Cela signifie que si le locataire ayant quitté l'objet sous-loué ne le regagne pas après l'écoulement de son temps d'absence temporaire légitime, la sous-location autorisée pour une durée indéterminée perd son caractère licite. Il a ajouté que la sous-location est d'emblée illicite si, dès la conclusion du contrat de sous-location, le locataire n'a pas l'intention de retourner plus tard dans l'objet loué.
Dans ce cas jugé, où la sous-location totale durait depuis plus d'un quart de siècle et où le locataire avait quitté la Suisse dix ans plus tôt, sans aucune intention d'y revenir, il a même considéré qu’une éventuelle résiliation ordinaire du bail serait valable.
Dans votre cas, il convient de vous adresser à votre locataire pour lui demander des informations, en lui écrivant à l’adresse du bail. Vous pouvez également vous renseigner auprès de l’Office cantonal de la population qui pourra vous indiquer si votre locataire est toujours domicilié à l’adresse du bail. Si vous avez son adresse à l’étranger, vous pourriez également lui écrire là-bas, voire écrire au sous-locataire. A priori, vous serez en mesure de résilier le bail, si votre locataire n’a aucune intention de revenir dans l’appartement, et d’exiger le départ du sous-locataire, si vous le souhaitez.
Paiement du loyer par trimestre d’avance
Il est rappelé ici que selon le contrat cadre romand, applicable à Genève, le bailleur peut exiger de son locataire le paiement du loyer par trimestre d’avance, à certaines conditions. Il faut tout d’abord que le locataire soit en retard dans le paiement de son loyer de plus de 10 jours. Le loyer étant payable d’avance, il doit être payé avant la fin du mois précédent celui pour lequel il est dû. Ainsi, à partir du 11 du mois, le bailleur peut agir. Il doit alors mettre son locataire en demeure, en lui adressant un courrier recommandé, en lui donnant un nouveau délai d’au moins 10 jours pour payer son loyer, et en lui indiquant clairement que si le loyer n’est pas payé dans le délai imparti, le bailleur exigera alors le loyer par trimestre d’avance. Ce n’est que si le locataire ne règle pas le loyer dans ce délai que le bailleur pourra alors exiger le paiement par trimestre d’avance, et ce dès le mois suivant.
Dans cette affaire, un locataire a pris à bail une arcade et un appartement, puis a transféré son bail commercial à un autre locataire, qui a également repris le bail de l’appartement trois ans plus tard (en 1987), mais sans jamais y vivre car il disposait déjà d’un logement. L'appartement a été occupé par sa belle-sœur, qui payait le loyer directement à la gérance. A la fin de l'année 2004, le locataire a définitivement quitté la Suisse et sa belle-sœur a continué à occuper l'appartement.
A un certain moment, la régie a écrit au locataire et lui a demandé des renseignements au sujet de la personne qui vivait dans l’appartement et qui n’était pas titulaire du bail. C’est la belle-sœur qui a répondu que le locataire n'entendait pas habiter l'appartement et qu'elle y avait emménagé, prétendant avoir informé la régie de l'époque. Après plusieurs tentatives pour obtenir des informations plus précises et notamment sur les conditions de la sous-location, une mise en demeure a été envoyée au locataire, en le menaçant de résilier son bail. Suite à cette lettre, le locataire, domicilié en Espagne, a saisi les tribunaux, par le biais d’un mandataire, d’une requête en constatation de droit afin de faire constater que le bailleur l’avait autorisé à sous-louer son bail pour une durée indéterminée. En réalité, c’est la sous-locataire qui avait consulté le mandataire, qui avait obtenu une procuration du locataire. Quoi qu’il en soit, tant le Tribunal des baux et loyers que la Cour de justice ont débouté le locataire, en considérant que la sous-location était abusive puisqu’il n’avait pas l’intention de venir vivre dans l’appartement litigieux, et qu’ainsi, la requête en constatation de droit était également constitutive d’un abus de droit.
Sur recours du locataire, le Tribunal fédéral a considéré qu’il n’existait aucun intérêt digne de protection à une constatation immédiate du fait que le bailleur l’aurait autorisé à sous-louer son appartement pour une durée indéterminée. Autrement dit, il pouvait attendre une éventuelle résiliation pour ensuite la contester devant le juge et faire valoir ses droits. Son action a été ainsi jugée irrecevable. Le Tribunal fédéral s’est néanmoins penché sur la question soulevée. Il a constaté que la sous-location avait été autorisée implicitement. Il en découlait par la force des choses que les parties n'avaient pas fixé de durée maximale ou de terme pour la sous-location. Celle-ci était donc de durée indéterminée, dans le sens qu'aucune limite précise n'avait été stipulée. Cela ne signifiait toutefois pas que l'autorisation valait sans aucune limite temporelle, en quelque sorte ad aeternam.
Le Tribunal fédéral a en outre rappelé sa jurisprudence selon laquelle la sous-location de l'entier d’un bien n'est licite que si le locataire a l'intention de réoccuper lui-même l'objet loué dans un laps de temps prévisible, intention qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible. De même qu’il a rappelé qu'il fallait être relativement restrictif en la matière pour éviter que l'institution de la sous-location ne soit dénaturée et serve à éluder les conditions de transfert du bail. Car si l'on tolérait la sous-location simplement dans la perspective d'événements futurs incertains, on peut penser que de nombreux locataires, surtout en période de pénurie de logements, n'abandonneraient plus leur droit et on verrait se multiplier la catégorie des sous-bailleurs; on pourrait même imaginer des sous-locations en cascade, ce qui aboutirait à une possession quasiment féodale des biens immobiliers, l'occupant détenant son droit de son bailleur direct, lequel le détiendrait d'un autre bailleur de rang supérieur et ainsi de suite. Une telle situation ne serait ni dans l'intérêt des propriétaires, ni dans celui des locataires. En permettant la sous-location, le législateur n'avait certainement pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en ayant quitté les lieux. Cela signifie que si le locataire ayant quitté l'objet sous-loué ne le regagne pas après l'écoulement de son temps d'absence temporaire légitime, la sous-location autorisée pour une durée indéterminée perd son caractère licite. Il a ajouté que la sous-location est d'emblée illicite si, dès la conclusion du contrat de sous-location, le locataire n'a pas l'intention de retourner plus tard dans l'objet loué.
Dans ce cas jugé, où la sous-location totale durait depuis plus d'un quart de siècle et où le locataire avait quitté la Suisse dix ans plus tôt, sans aucune intention d'y revenir, il a même considéré qu’une éventuelle résiliation ordinaire du bail serait valable.
Dans votre cas, il convient de vous adresser à votre locataire pour lui demander des informations, en lui écrivant à l’adresse du bail. Vous pouvez également vous renseigner auprès de l’Office cantonal de la population qui pourra vous indiquer si votre locataire est toujours domicilié à l’adresse du bail. Si vous avez son adresse à l’étranger, vous pourriez également lui écrire là-bas, voire écrire au sous-locataire. A priori, vous serez en mesure de résilier le bail, si votre locataire n’a aucune intention de revenir dans l’appartement, et d’exiger le départ du sous-locataire, si vous le souhaitez.
Paiement du loyer par trimestre d’avance
Il est rappelé ici que selon le contrat cadre romand, applicable à Genève, le bailleur peut exiger de son locataire le paiement du loyer par trimestre d’avance, à certaines conditions. Il faut tout d’abord que le locataire soit en retard dans le paiement de son loyer de plus de 10 jours. Le loyer étant payable d’avance, il doit être payé avant la fin du mois précédent celui pour lequel il est dû. Ainsi, à partir du 11 du mois, le bailleur peut agir. Il doit alors mettre son locataire en demeure, en lui adressant un courrier recommandé, en lui donnant un nouveau délai d’au moins 10 jours pour payer son loyer, et en lui indiquant clairement que si le loyer n’est pas payé dans le délai imparti, le bailleur exigera alors le loyer par trimestre d’avance. Ce n’est que si le locataire ne règle pas le loyer dans ce délai que le bailleur pourra alors exiger le paiement par trimestre d’avance, et ce dès le mois suivant.
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Mise aux normes des fenêtres: le temps presse
Je suis propriétaire d’un immeuble situé en ville de Genève, dans un périmètre qui n’est à ma connaissance pas protégé. J’ai déjà changé les fenêtres des appartements qui donnent sur la rue. Suis-je obligé de mettre du double vitrage sur celles qui donnent sur la cour à l’arrière du bâtiment, alors que c’est un environnement calme ? De plus, j’ai deux arcades commerciales qui sont actuellement louées. Est-ce que je dois aussi changer les vitrines ? (Alain D, Genève)
Me Anne Hiltpold / 30 Novembre 2015 / Tout l'immobilier
La disposition légale qui impose un assainissement des embrasures en façades à Genève est l’article 56A du règlement d’application de la loi sur les constructions et installations (RCI). Elle prévoit que les propriétaires doivent assainir les embrasures en façades (fenêtres) qui présentent des déperditions énergétiques élevées d’ici au 31 janvier 2016. Cette obligation concerne plus particulièrement le simple vitrage et vise à réduire la consommation énergétique du parc genevois.
Ce règlement a été modifié à plusieurs reprises, la dernière fois début novembre 2015. Il prévoit quelles sont les normes à respecter en fixant les caractéristiques à préserver, pour les bâtiments protégés, et en indiquant les dérogations possibles. Il est stipulé que les interventions sur des bâtiments protégés ne sont pas soumises à autorisation, hormis les bâtiments classés pour lesquels toute intervention doit faire l’objet d’une autorisation de construire. Il faut néanmoins, pour tous les bâtiments protégés, que la mise en conformité se fasse dans les matériaux d’origine. De plus, les dimensions des profils ainsi que la partition des vitrages (petits bois structurels) doivent respecter l’architecture du bâtiment.
Les bâtiments protégés sont ceux qui se situent dans des zones protégées (Vieille-Ville et secteur sud des anciennes fortifications, Rôtisserie-Pélisserie, Vieux-Carouge et les villages protégés), les ensembles du XIXème et du début du XXème siècles, ceux qui font l’objet d’un classement, ceux qui figurent à l’inventaire des immeubles dignes d’être protégés et ceux figurant dans un plan de site.
Le règlement contient en outre une liste de cas, concernant toujours les immeubles protégés, dans lesquels des exceptions au respect des exigences des prescriptions énergétiques sont admises. Il s’agit en substance des cas d’adaptation du vitrage avec conservation de la fenêtre, de remplacement à l’ancienne ou de l’ajout d’une deuxième fenêtre à l’intérieur ou à l’extérieur. Des fiches pratiques ont d’ailleurs été éditées et sont disponible en ligne sur le site de l’Office cantonal de l’énergie (OCEN). Dans ces situations d’exceptions, les propriétaires n’ont pas besoin de solliciter une autorisation ni une dérogation au département. Il s’agit ainsi de ce que l’on pourrait qualifier de « dérogation automatique ».
De plus, et pour tous les bâtiments (protégés ou non), le nouvel article 56A RCI prévoit que des dérogations peuvent être accordées lorsque les exigences sont disproportionnées. La disproportion peut être d’ordre patrimonial ou économique, ou réalisée lorsque le bâtiment est voué à la démolition. Dans ces cas, le propriétaire doit demander une dérogation par écrit, à l’OCEN, qui statuera par décision administrative dans un délai de 3 mois.
Enfin, et également pour tous les immeubles, il a été prévu que des prolongations de délai peuvent être demandées de la même manière, notamment dans le cas où les travaux ont été commandés mais qu’ils ne peuvent pas être réalisés avant le 31 janvier 2016.
Une directive a également été éditée et mise en ligne par l’OCEN afin de préciser un certain nombre de points. Il y est notamment stipulé que les propriétaires de vitrines ont jusqu’au 31 décembre 2025 pour procéder à leur assainissement mais ce délai est écourté en cas de changement de locataire. Dans ce cas, les travaux doivent se faire avant l’entrée du nouveau locataire.
Dans votre situation, il conviendra de vérifier si votre immeuble est situé ou non dans une des zones protégées énoncées ci-dessus, mais il semble que tel n’est pas le cas. Le règlement ne fait aucune distinction selon la situation ou l’orientation des fenêtres. Autrement dit, qu’elles soient sur rue ou sur cour, elles doivent respecter les mêmes exigences. Vous devez donc procéder à leur remplacement d’ici au 31 janvier 2016. Si vous n’êtes pas en mesure de le faire, vous devez écrire à l’OCEN pour demander un délai, en expliquant les raisons de votre retard.
Il en va différemment pour les vitrines de vos arcades commerciales. Vous disposez d’un délai au 31 décembre 2025, soit dans 10 ans. Vous ne devez donc pas procéder à leur assainissement d’ici la fin janvier 2016, mais si un jour vous avez un changement de locataire, c’est à ce moment qu’il conviendra d’agir
Les bâtiments protégés sont ceux qui se situent dans des zones protégées (Vieille-Ville et secteur sud des anciennes fortifications, Rôtisserie-Pélisserie, Vieux-Carouge et les villages protégés), les ensembles du XIXème et du début du XXème siècles, ceux qui font l’objet d’un classement, ceux qui figurent à l’inventaire des immeubles dignes d’être protégés et ceux figurant dans un plan de site.
Le règlement contient en outre une liste de cas, concernant toujours les immeubles protégés, dans lesquels des exceptions au respect des exigences des prescriptions énergétiques sont admises. Il s’agit en substance des cas d’adaptation du vitrage avec conservation de la fenêtre, de remplacement à l’ancienne ou de l’ajout d’une deuxième fenêtre à l’intérieur ou à l’extérieur. Des fiches pratiques ont d’ailleurs été éditées et sont disponible en ligne sur le site de l’Office cantonal de l’énergie (OCEN). Dans ces situations d’exceptions, les propriétaires n’ont pas besoin de solliciter une autorisation ni une dérogation au département. Il s’agit ainsi de ce que l’on pourrait qualifier de « dérogation automatique ».
De plus, et pour tous les bâtiments (protégés ou non), le nouvel article 56A RCI prévoit que des dérogations peuvent être accordées lorsque les exigences sont disproportionnées. La disproportion peut être d’ordre patrimonial ou économique, ou réalisée lorsque le bâtiment est voué à la démolition. Dans ces cas, le propriétaire doit demander une dérogation par écrit, à l’OCEN, qui statuera par décision administrative dans un délai de 3 mois.
Enfin, et également pour tous les immeubles, il a été prévu que des prolongations de délai peuvent être demandées de la même manière, notamment dans le cas où les travaux ont été commandés mais qu’ils ne peuvent pas être réalisés avant le 31 janvier 2016.
Une directive a également été éditée et mise en ligne par l’OCEN afin de préciser un certain nombre de points. Il y est notamment stipulé que les propriétaires de vitrines ont jusqu’au 31 décembre 2025 pour procéder à leur assainissement mais ce délai est écourté en cas de changement de locataire. Dans ce cas, les travaux doivent se faire avant l’entrée du nouveau locataire.
Dans votre situation, il conviendra de vérifier si votre immeuble est situé ou non dans une des zones protégées énoncées ci-dessus, mais il semble que tel n’est pas le cas. Le règlement ne fait aucune distinction selon la situation ou l’orientation des fenêtres. Autrement dit, qu’elles soient sur rue ou sur cour, elles doivent respecter les mêmes exigences. Vous devez donc procéder à leur remplacement d’ici au 31 janvier 2016. Si vous n’êtes pas en mesure de le faire, vous devez écrire à l’OCEN pour demander un délai, en expliquant les raisons de votre retard.
Il en va différemment pour les vitrines de vos arcades commerciales. Vous disposez d’un délai au 31 décembre 2025, soit dans 10 ans. Vous ne devez donc pas procéder à leur assainissement d’ici la fin janvier 2016, mais si un jour vous avez un changement de locataire, c’est à ce moment qu’il conviendra d’agir
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Un locataire un peu trop fêtard, que faire ?
J’ai loué récemment mon appartement à deux étudiants. Malheureusement, ils organisent régulièrement des fêtes lors desquelles ils mettent la musique très fort jusqu’au petit matin. Leurs voisins se plaignent des nuisances que cela provoque. Comment dois-je réagir? (Marcel D., Meyrin)
Me Florence Olivier / 16 Novembre 2015 / Tout l'immobilier
Respect du devoir de diligence
De manière générale, le locataire est tenu d’user de la chose louée avec tout le soin nécessaire et en respectant son devoir de diligence. Cela implique, bien entendu, qu’il ne doit pas détériorer le bien mais également qu’il doit se comporter correctement envers ses voisins. Il doit respecter leur tranquillité. Le fait de provoquer des nuisances sonores correspond donc à une violation par le locataire de ses obligations. Il en ira de même s'il génère des odeurs nauséabondes, se comporte de manière contraire aux mœurs, injurie les voisins, etc. D’évidence, une certaine marge de tolérance doit être permise. En effet, il est illusoire de penser qu’on ne dérange jamais ses voisins. Cette marge dépendra des circonstances (événement particulier dans la vie du locataire, nouveau-né qui ne fait pas ses nuits, etc.), de la destination des locaux (appartement destiné à une famille nombreuse, café-restaurant, etc.), de l’environnement (immeuble ancien moins bien isolé, quartier bruyant, etc)… De plus, les nuisances devront être évaluées de manière objective et non en fonction de la sensibilité des voisins.
Le locataire risque la résiliation de son bail
Selon ce que vous nous indiquez, il semble que vos locataires violent effectivement leur devoir d’égard envers les voisins. Lorsque le locataire viole son devoir de diligence de manière suffisamment grave, rendant ainsi la continuation du bail insupportable pour le bailleur ou les voisins, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée. Il faut tout d’abord faire parvenir un avertissement écrit à vos locataires. Nous vous conseillons de le faire par courrier recommandé. Cette mise en demeure doit être faite peu de temps après la violation du devoir de diligence. Elle doit décrire les faits reprochés au locataire et lui indiquer que ce comportement doit cesser en lui précisant dans quel délai. Pour des nuisances sonores, vous pouvez exiger que le comportement cesse immédiatement. Votre courrier devra encore avertir votre locataire que s’il devait persister dans la violation de son devoir de diligence, vous résilierez son bail. Ce n’est que si, à l’échéance du délai octroyé et nonobstant cet avertissement écrit, vos locataires persistent à provoquer des nuisances sonores du même type, que vous pourrez résilier leur bail de manière anticipée. Ledit congé pourra ainsi être donné, à l’aide d’une formule officielle, moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. Cependant, si les conditions décrites ci-dessus ne sont pas remplies, votre congé sera nul. La notion de gravité du comportement peut notamment poser quelques difficultés. La validité de votre congé étant étroitement liée aux circonstances du cas, nous vous conseillons vivement de consulter un avocat spécialisé avant de procéder à une telle résiliation, ceci afin de vérifier que les conditions sont bien réunies en l’espèce.
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Facturer les charges à forfait, bonne ou mauvaise option ?
Pour mon nouveau locataire, j’ai le choix de facturer certaines charges en frais accessoires et d’établir un décompte effectif, ou de facturer des charges forfaitaires pour le décompte de chauffage. Quels sont les différents impacts fiscaux de ces deux possibilités ?
Gregory Boria / 02 Novembre 2015 / Tout l'immobilier
Liminairement, rappelons qu’au niveau de l’impôt fédéral direct, un propriétaire a le choix entre une déduction effective de ses frais d’entretien ou une déduction forfaitaire. Cette dernière est fonction de l’âge du bâtiment et se monte à 10% des loyers encaissé si le bien à 10 ans et moins et de 20% si le bien est plus ancien. Au niveau cantonal, seule la déduction des frais effectifs est possible.
Si vous optez pour la facturation d’un acompte de charge de chauffage à votre locataire qui sera ensuite suivi annuellement par l’établissement d’un décompte desdites charges, alors vous optez pour un système de refacturation des charges. Dans ce cas, vous ne devez pas déclarer les acomptes perçus comme faisant partie de votre revenu imposable mais en contrepartie vous ne pouvez pas mentionner dans vos frais d’entretien effectifs les charges que vous avez supportées, c’est-à-dire l’achat des consommables de chauffage (mazout, gaz, pellets, etc…).
Par contre, si vous choisissez une facturation forfaitaire des charges et qu’aucun décompte n’est établi périodiquement, alors le traitement fiscal est différent. En effet, vous devez ajouter à votre revenu immobilier imposable les loyers encaissés, le montant des acomptes forfaitaires perçus en sus. En contrepartie de ce revenu additionnel, vous pouvez ajouter dans les charges effectives l’intégralité des frais supportés pour le chauffage, y compris l’achat des consommables de chauffage.
Le principe des frais accessoires est de refacturer effectivement une charge supportée par le propriétaire à son locataire. Pour le propriétaire, il y aura une diminution de son revenu imposable, étant donné que le loyer sera diminué de la proportion de la charge qui est refacturée au titre de frais accessoires à son locataire. Néanmoins, cette baisse du revenu imposable s’accompagne d’une baisse des frais effectifs, car la charge refacturée ne peu plus être considérée comme déductible.
Si le choix entre un système forfaitaire ou effectif pour le chauffage et la création de frais accessoires est relativement neutre pour une majorité de propriétaires d’appartements ou de villas, tel n’est pas le cas pour des propriétaires d’immeubles locatifs. En droit genevois, ce terme désigne des biens immobiliers constitués de plus de deux unités, qu’elles soient louées ou occupées par leur propriétaire. Le revenu imposable et les déductions sont calculés sur le même principe que celui des villas et des appartements, la différence majeure étant liée au mode de calcul de la fortune imposable qui est déterminée par capitalisation de l’état locatif (somme des loyers et/ou des valeurs locatives). Dès lors en facturant une partie des charges directement aux locataires par les biais de frais accessoires, l’état locatif du bien immobilier diminue et mathématiquement cela a pour conséquence d’en faire baisser la valeur fiscale, réduisant ainsi pour le contribuable son impôt sur la fortune et son impôt foncier tout en conservant un niveau de revenu identique.
La création de frais accessoires soulève néanmoins des problématiques au niveau du droit du bail qui ne doivent pas être mésestimées. Elles seront traitées par le service juridique de CGI Conseils.
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Si vous optez pour la facturation d’un acompte de charge de chauffage à votre locataire qui sera ensuite suivi annuellement par l’établissement d’un décompte desdites charges, alors vous optez pour un système de refacturation des charges. Dans ce cas, vous ne devez pas déclarer les acomptes perçus comme faisant partie de votre revenu imposable mais en contrepartie vous ne pouvez pas mentionner dans vos frais d’entretien effectifs les charges que vous avez supportées, c’est-à-dire l’achat des consommables de chauffage (mazout, gaz, pellets, etc…).
Par contre, si vous choisissez une facturation forfaitaire des charges et qu’aucun décompte n’est établi périodiquement, alors le traitement fiscal est différent. En effet, vous devez ajouter à votre revenu immobilier imposable les loyers encaissés, le montant des acomptes forfaitaires perçus en sus. En contrepartie de ce revenu additionnel, vous pouvez ajouter dans les charges effectives l’intégralité des frais supportés pour le chauffage, y compris l’achat des consommables de chauffage.
Le principe des frais accessoires est de refacturer effectivement une charge supportée par le propriétaire à son locataire. Pour le propriétaire, il y aura une diminution de son revenu imposable, étant donné que le loyer sera diminué de la proportion de la charge qui est refacturée au titre de frais accessoires à son locataire. Néanmoins, cette baisse du revenu imposable s’accompagne d’une baisse des frais effectifs, car la charge refacturée ne peu plus être considérée comme déductible.
Si le choix entre un système forfaitaire ou effectif pour le chauffage et la création de frais accessoires est relativement neutre pour une majorité de propriétaires d’appartements ou de villas, tel n’est pas le cas pour des propriétaires d’immeubles locatifs. En droit genevois, ce terme désigne des biens immobiliers constitués de plus de deux unités, qu’elles soient louées ou occupées par leur propriétaire. Le revenu imposable et les déductions sont calculés sur le même principe que celui des villas et des appartements, la différence majeure étant liée au mode de calcul de la fortune imposable qui est déterminée par capitalisation de l’état locatif (somme des loyers et/ou des valeurs locatives). Dès lors en facturant une partie des charges directement aux locataires par les biais de frais accessoires, l’état locatif du bien immobilier diminue et mathématiquement cela a pour conséquence d’en faire baisser la valeur fiscale, réduisant ainsi pour le contribuable son impôt sur la fortune et son impôt foncier tout en conservant un niveau de revenu identique.
La création de frais accessoires soulève néanmoins des problématiques au niveau du droit du bail qui ne doivent pas être mésestimées. Elles seront traitées par le service juridique de CGI Conseils.
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Sous-location et abus: comment se défendre ?
Je loue un appartement à une personne qui, selon mes renseignements, le sous-loue à un prix sensiblement plus élevé que le loyer qu’il me verse. Que puis-je faire ? Puis-je demander au sous-locataire de me verser directement le loyer ? Puis-je conclure un nouveau bail avec le sous-locataire ? (Pierre G., Vésenaz).
Me Anne Hiltpold / 19 Octobre 2015 / Tout l'immobilier
La loi prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec l’accord du bailleur. Le bailleur peut refuser de donner son accord à la sous-location dans plusieurs hypothèses. La première est le refus du locataire de communiquer au bailleur les conditions de la sous-location, par exemple le montant du loyer ou la durée de la sous-location, ou encore le nom du sous-locataire. Le bailleur peut également s’opposer à la sous-location en cas de conditions abusives, c’est-à-dire lorsque le loyer de la sous-location est beaucoup plus élevé que le loyer principal, sans que cela ne soit justifié par des prestations supplémentaires du locataire. La jurisprudence considère qu’au-delà de 20 ou 30% du loyer principal, le loyer est manifestement abusif. Enfin, le bailleur est fondé à rejeter la demande de sous-location lorsqu’elle présente pour lui des inconvénients majeurs, par exemple lorsque la destination des locaux est sensiblement modifiée. Si le sous-locataire n’a pas demandé l’autorisation du bailleur avant de sous-louer les locaux, ce dernier doit procéder à un examen rétrospectif en se demandant si la sous-location était autorisable, c’est-à-dire s’il existait ou non un des motifs de refus cités ci-dessus.
Dans votre cas, votre locataire ne vous a pas demandé votre accord. Il convient dès lors de l’interpeller en de lui demandant de vous transmettre les conditions de la sous-location, en particulier le montant du sous-loyer qu’il encaisse et la date du début de la sous-location. Vous pouvez également demander au sous-locataire de vous transmettre ces informations. Si les conditions sont abusives, vous pourrez alors refuser de donner votre consentement et demander à votre locataire de réintégrer l’appartement dans un délai de 30 jours, en menaçant de résilier son bail s’il ne s’exécute pas. Après la résiliation, cas échéant, vous serez alors en droit de relouer votre appartement à qui vous voulez, y compris le sous-locataire, sur la base d’un nouveau contrat de bail en bonne et due forme. Dans l’intervalle, il est déconseillé de demander au sous-locataire de vous verser le sous-loyer directement.
En outre, vous pourrez éventuellement exiger de votre locataire la remise du gain obtenu frauduleusement par la sous-location. Il y a quelques années, un locataire a été condamné à rembourser à son bailleur la somme de près de CHF 190'000.- avec intérêts, correspondant au profit réalisé frauduleusement.
Il est en effet admis que le locataire, procédant à une sous-location non autorisée, excède ainsi les limites du droit que lui confère le contrat et, en sous-louant sans droit la chose d’autrui, empiète sur le patrimoine du bailleur et gère frauduleusement l’affaire d’autrui. Le bailleur peut alors s’approprier les profits qui résultent de cette ingérence. Il faut néanmoins que le locataire soit de mauvaise foi, ce qui devra être examiné de cas en cas. Si votre locataire vous transmettait des indications incorrectes ou un faux contrat, par exemple, vous pourrez alors en inférer qu’il a manifestement conscience qu’il sait qu’il n’a pas le droit de sous-louer à ces conditions, et qu’ainsi, il est de mauvaise foi. Il en irait de même s’il sous-louait à des conditions tout à fait abusives, comme par exemple au triple du loyer principal, ou s’il sous-louait des chambres séparément à plusieurs personnes à des sous-loyers très élevés. Selon la situation des locataires, cela a même été considéré comme de l’usure, soit un acte pénalement répréhensible.
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Dans votre cas, votre locataire ne vous a pas demandé votre accord. Il convient dès lors de l’interpeller en de lui demandant de vous transmettre les conditions de la sous-location, en particulier le montant du sous-loyer qu’il encaisse et la date du début de la sous-location. Vous pouvez également demander au sous-locataire de vous transmettre ces informations. Si les conditions sont abusives, vous pourrez alors refuser de donner votre consentement et demander à votre locataire de réintégrer l’appartement dans un délai de 30 jours, en menaçant de résilier son bail s’il ne s’exécute pas. Après la résiliation, cas échéant, vous serez alors en droit de relouer votre appartement à qui vous voulez, y compris le sous-locataire, sur la base d’un nouveau contrat de bail en bonne et due forme. Dans l’intervalle, il est déconseillé de demander au sous-locataire de vous verser le sous-loyer directement.
En outre, vous pourrez éventuellement exiger de votre locataire la remise du gain obtenu frauduleusement par la sous-location. Il y a quelques années, un locataire a été condamné à rembourser à son bailleur la somme de près de CHF 190'000.- avec intérêts, correspondant au profit réalisé frauduleusement.
Il est en effet admis que le locataire, procédant à une sous-location non autorisée, excède ainsi les limites du droit que lui confère le contrat et, en sous-louant sans droit la chose d’autrui, empiète sur le patrimoine du bailleur et gère frauduleusement l’affaire d’autrui. Le bailleur peut alors s’approprier les profits qui résultent de cette ingérence. Il faut néanmoins que le locataire soit de mauvaise foi, ce qui devra être examiné de cas en cas. Si votre locataire vous transmettait des indications incorrectes ou un faux contrat, par exemple, vous pourrez alors en inférer qu’il a manifestement conscience qu’il sait qu’il n’a pas le droit de sous-louer à ces conditions, et qu’ainsi, il est de mauvaise foi. Il en irait de même s’il sous-louait à des conditions tout à fait abusives, comme par exemple au triple du loyer principal, ou s’il sous-louait des chambres séparément à plusieurs personnes à des sous-loyers très élevés. Selon la situation des locataires, cela a même été considéré comme de l’usure, soit un acte pénalement répréhensible.
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Le loyer peut-il être fixé en fonction du chiffre d’affaires ?
Je vais prochainement louer les locaux commerciaux dont je suis propriétaire. J’aimerais prévoir que le loyer évoluera en fonction du chiffre d’affaire de la boutique qui s’y installera. En ai-je le droit ? (Basile M., Genève)
Me Florence Olivier / 05 Octobre 2015 / Tout l'immobilier
Le montant du loyer et son mode de fixation doivent être prévus d’entente entre le locataire et le bailleur. En effet, il s’agit d’un élément essentiel du contrat de bail. Toutefois, vous n’avez aucune obligation de prévoir un montant chiffré, celui-ci peut être simplement déterminable. Tel est le cas d’un loyer fixé en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Ainsi, il est parfaitement licite de prévoir un loyer se déterminant en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaire du locataire. Ce type de contrat est également appelé bail paritaire. Cette solution n’est d’ailleurs pas rare dans le cadre de contrats portant sur des locaux commerciaux. En effet, le locataire est rassuré par le fait que le loyer suivra la marche de ses affaires et sera donc plus bas si celles-ci ne sont pas au beau fixe, tandis que le bailleur bénéficie de la prospérité économique de son locataire lorsque ses affaires vont bien.
Le loyer proportionnel au chiffre d’affaire, peut être fixé avec ou sans loyer de base minimum. Vous pouvez ainsi préférer qu’un loyer de base minimum soit fixé (par exemple, CHF 45'000.- par an) et qu’à celui-ci s’ajoute un loyer supplémentaire qui dépendra des résultats d’exploitation de la boutique (par exemple, 8% du chiffre d’affaires).
Le Tribunal fédéral a jugé qu’un tel loyer ne peut être remis en cause par le locataire que dans les 30 jours suivant la conclusion du bail ou à son échéance. Il ne pourra pas l’attaqué en cours de bail. Ainsi, une hausse de loyer fondée sur l’application de la clause d’adaptation au chiffre d’affaires, qui ne modifie ni l’éventuel montant fixe, ni le pourcentage prévu, n’a pas à être notifiée sur formule officielle et ne peut pas être contestée selon les règles portant sur les majorations de loyer du Code des obligations.
Pour que les rapports contractuels se déroulent sereinement, nous vous conseillons de prévoir dans le contrat que le locataire devra remettre ses comptes au bailleur périodiquement (par semestre ou par année) et à ses frais. Mieux vaut exiger la remise des comptes révisés pour éviter tout problème d’interprétation de ceux-ci. Il est aussi préférable de prévoir que, si le bailleur est insatisfait des relevés remis, il en informera le locataire par écrit et que ce dernier devra alors lui remettre, dans un délai de 30 jours, tous les justificatifs nécessaires au contrôle du chiffre d’affaires. Il est également fortement conseillé de définir dans le contrat ce qu’inclura le chiffre d’affaires. Par exemple, en indiquant qu’il correspond à toutes les ventes de marchandises et de services effectués par le locataire dans le bien loué, quelque soit le mode d’achat, le mode de livraison ou encore le mode de paiement choisi.
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Le loyer proportionnel au chiffre d’affaire, peut être fixé avec ou sans loyer de base minimum. Vous pouvez ainsi préférer qu’un loyer de base minimum soit fixé (par exemple, CHF 45'000.- par an) et qu’à celui-ci s’ajoute un loyer supplémentaire qui dépendra des résultats d’exploitation de la boutique (par exemple, 8% du chiffre d’affaires).
Le Tribunal fédéral a jugé qu’un tel loyer ne peut être remis en cause par le locataire que dans les 30 jours suivant la conclusion du bail ou à son échéance. Il ne pourra pas l’attaqué en cours de bail. Ainsi, une hausse de loyer fondée sur l’application de la clause d’adaptation au chiffre d’affaires, qui ne modifie ni l’éventuel montant fixe, ni le pourcentage prévu, n’a pas à être notifiée sur formule officielle et ne peut pas être contestée selon les règles portant sur les majorations de loyer du Code des obligations.
Pour que les rapports contractuels se déroulent sereinement, nous vous conseillons de prévoir dans le contrat que le locataire devra remettre ses comptes au bailleur périodiquement (par semestre ou par année) et à ses frais. Mieux vaut exiger la remise des comptes révisés pour éviter tout problème d’interprétation de ceux-ci. Il est aussi préférable de prévoir que, si le bailleur est insatisfait des relevés remis, il en informera le locataire par écrit et que ce dernier devra alors lui remettre, dans un délai de 30 jours, tous les justificatifs nécessaires au contrôle du chiffre d’affaires. Il est également fortement conseillé de définir dans le contrat ce qu’inclura le chiffre d’affaires. Par exemple, en indiquant qu’il correspond à toutes les ventes de marchandises et de services effectués par le locataire dans le bien loué, quelque soit le mode d’achat, le mode de livraison ou encore le mode de paiement choisi.
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Loyer et frais séparés ou cumulés
Je suis propriétaire d’un appartement que je souhaite mettre en location. Je me demandais si je devais facturer séparément les charges de chauffage et d’eau chaude à mon locataire, et si oui, comment les fixer. Dois-je par ailleurs prévoir un acompte, une provision ou un forfait? Adrienne P. Meyrin
Me Anne Hiltpold / 19 Janvier 2015 / Tout l’immobilier
La loi prévoit que les frais accessoires ne peuvent être mis à la charge du locataire que pour autant que ceci ait été convenu spécialement dans le contrat. Par frais accessoires, il faut entendre par exemple les frais de chauffage et d’eau chaude, les taxes publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (taxes d’épuration des eaux usées ou d’enlèvement des ordures) ou les autres frais d’exploitation (frais de concierge, redevances pour le réseau de télévision par câble, électricité, gaz ou climatisation, ou encore frais d’exploitation de l’ascenseur).
La loi n’oblige toutefois pas le bailleur à facturer séparément ces frais au locataire et le bailleur peut tout à fait décider de les inclure dans le loyer. On parle alors d’un «loyer charges comprises». Dans ce cas, le loyer rémunère tous les frais accessoires, y compris le chauffage et l’eau chaude, et ce de façon implicite.
Si en revanche le bailleur entend faire supporter au locataire ces frais accessoires, le contrat de bail devra contenir une clause précise, afin que le locataire puisse comprendre quels sont les éléments qui lui seront facturés en plus du loyer.
Le bailleur peut facturer de plusieurs façons ces frais accessoires. Le bailleur peut tout d’abord convenir avec son locataire que ce dernier paiera directement auprès de tiers les factures de frais accessoires. Cela se rencontre très souvent en pratique dans le cadre de la location de maisons individuelles, où le locataire se charge lui-même de commander et de régler son mazout, ainsi que d’entretenir la chaudière ou d’autres installations en concluant les contrats de maintenance avec les entreprises spécialisées.
Dans les appartements, le locataire paie aussi directement l’électricité au fournisseur. Si des installations individuelles de chauffage et/ou d’eau chaude existent, le locataire s’acquittera aussi directement des factures y relatives en mains de tiers.
La solution du forfait
Il est par ailleurs possible de prévoir, dans le contrat de bail, que le locataire paiera un forfait mensuel pour couvrir les frais accessoires usuels. Ce montant doit être fixé à l’avance et ne peut être modifié en cours de bail. A l’échéance du bail, le bailleur peut toutefois augmenter le montant du forfait par le bais d’un avis de majoration officiel. Ce système peut être défavorable à l’une ou l’autre des parties, selon si le total des frais accessoires est supérieur ou inférieur au montant du forfait.
A l’heure où le prix de l’énergie et de l’eau a tendance à beaucoup varier, le plus souvent à la hausse, ce système est peu appliqué. Il offre en revanche l’avantage d’occasionner moins de travail au bailleur, qui n’est pas tenu de fournir au locataire chaque année un décompte des frais accessoires.
Dans la majeure partie des cas, les frais accessoires sont facturés sous forme d’acomptes provisionnels, communément appelé les provisions pour charges (les termes «acomptes» ou «provisions» désignent en réalité la même chose). Le locataire règle généralement chaque mois un acompte, dont le montant est fixé dans le contrat de bail, puis un décompte est effectué en fin d’année ou en fin de période de chauffe. Le coût effectif des frais accessoires supporté par le bailleur sera comparé aux acomptes versés par le locataire et la différence fera l’objet d’un solde supplémentaire à verser par le locataire, dans l’hypothèse où les acomptes versés seraient inférieurs au coût total. Dans l’hypothèse inverse, c’est le bailleur qui devra rembourser au locataire le montant versé en trop.
Un décompte doit bien évidemment être établi et communiqué au locataire, et ce chaque année.
Au moment de la signature du contrat, le bailleur n’a pas l’obligation d’informer le locataire sur le rapport entre le montant des provisions et celui du dernier décompte annuel des charges.
Ainsi, si le montant des provisions a été fixé largement en dessous du montant effectif, le locataire devra néanmoins s’acquitter du solde important en fin d’exercice. Il est néanmoins recommandé de tenter de fixer le montant de l’acompte au plus près, afin d’éviter des mauvaises surprises de part et d’autre. Le montant des acomptes provisionnels pourra être revu à la hausse pour l’échéance contractuelle, mais toujours par le biais de l’envoi d’un avis de majoration officiel respectant les délais légaux.
Pour répondre à vos questions, vous n’êtes pas obligés de facturer séparément les frais de chauffage et d’eau chaude à votre locataire, mais vous pouvez tout à fait les inclure dans le loyer, qui sera ainsi «charges comprises». Cette solution, comme celle du forfait, à l’avantage de vous éviter d’établir un décompte annuel, mais elle ne vous permet pas de revoir sans autres le loyer ou le montant du forfait.
Compte tenu des fluctuations importantes du prix du mazout, ainsi que de la hausse probable des tarifs d’électricité, il me semble plus opportun de faire supporter au locataire le coût effectif des charges de chauffage et d’eau chaude et de lui demander de vous verser une provision mensuelle. Le locataire vous versera ainsi un acompte, mais il conviendra que vous effectuiez un décompte chaque année. Par précaution, il n’est pas non plus inutile de rappeler dans le contrat que l’électricité sera à sa charge et réglée directement par le locataire au fournisseur.
Pour les autres frais accessoires, vous pourrez facturer tous ceux qui sont en rapport avec l’usage de l’appartement, soit toutes les charges d’exploitation et les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose.
Il ne m’est bien évidemment pas possible de vous indiquer de manière précise quelle sera le montant de la provision à mentionner dans le contrat. Il conviendra pour cela de vous fonder sur le dernier décompte de vos charges de chauffage et d’eau chaude, ainsi que sur vos dernières factures, s’agissant des charges d’exploitation (ou le dernier décompte, si votre appartement se situe dans une PPE), afin de prévoir un acompte qui soit au plus près du coût effectif destiné à être facturé au locataire.
Toutefois, même si l’acompte fixé s’avérait trop bas, il ne saurait vous en être tenu rigueur et votre locataire devra vous régler le solde, sur la base d’un décompte que vous devrez lui fournir. Le montant de cet acompte pourrait ensuite être réajusté dans le respect des prescriptions légales (envoi d’une formule officielle), ce qui sera sans nul doute dans l’intérêt du locataire.
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La loi n’oblige toutefois pas le bailleur à facturer séparément ces frais au locataire et le bailleur peut tout à fait décider de les inclure dans le loyer. On parle alors d’un «loyer charges comprises». Dans ce cas, le loyer rémunère tous les frais accessoires, y compris le chauffage et l’eau chaude, et ce de façon implicite.
Si en revanche le bailleur entend faire supporter au locataire ces frais accessoires, le contrat de bail devra contenir une clause précise, afin que le locataire puisse comprendre quels sont les éléments qui lui seront facturés en plus du loyer.
Le bailleur peut facturer de plusieurs façons ces frais accessoires. Le bailleur peut tout d’abord convenir avec son locataire que ce dernier paiera directement auprès de tiers les factures de frais accessoires. Cela se rencontre très souvent en pratique dans le cadre de la location de maisons individuelles, où le locataire se charge lui-même de commander et de régler son mazout, ainsi que d’entretenir la chaudière ou d’autres installations en concluant les contrats de maintenance avec les entreprises spécialisées.
Dans les appartements, le locataire paie aussi directement l’électricité au fournisseur. Si des installations individuelles de chauffage et/ou d’eau chaude existent, le locataire s’acquittera aussi directement des factures y relatives en mains de tiers.
La solution du forfait
Il est par ailleurs possible de prévoir, dans le contrat de bail, que le locataire paiera un forfait mensuel pour couvrir les frais accessoires usuels. Ce montant doit être fixé à l’avance et ne peut être modifié en cours de bail. A l’échéance du bail, le bailleur peut toutefois augmenter le montant du forfait par le bais d’un avis de majoration officiel. Ce système peut être défavorable à l’une ou l’autre des parties, selon si le total des frais accessoires est supérieur ou inférieur au montant du forfait.
A l’heure où le prix de l’énergie et de l’eau a tendance à beaucoup varier, le plus souvent à la hausse, ce système est peu appliqué. Il offre en revanche l’avantage d’occasionner moins de travail au bailleur, qui n’est pas tenu de fournir au locataire chaque année un décompte des frais accessoires.
Dans la majeure partie des cas, les frais accessoires sont facturés sous forme d’acomptes provisionnels, communément appelé les provisions pour charges (les termes «acomptes» ou «provisions» désignent en réalité la même chose). Le locataire règle généralement chaque mois un acompte, dont le montant est fixé dans le contrat de bail, puis un décompte est effectué en fin d’année ou en fin de période de chauffe. Le coût effectif des frais accessoires supporté par le bailleur sera comparé aux acomptes versés par le locataire et la différence fera l’objet d’un solde supplémentaire à verser par le locataire, dans l’hypothèse où les acomptes versés seraient inférieurs au coût total. Dans l’hypothèse inverse, c’est le bailleur qui devra rembourser au locataire le montant versé en trop.
Un décompte doit bien évidemment être établi et communiqué au locataire, et ce chaque année.
Au moment de la signature du contrat, le bailleur n’a pas l’obligation d’informer le locataire sur le rapport entre le montant des provisions et celui du dernier décompte annuel des charges.
Ainsi, si le montant des provisions a été fixé largement en dessous du montant effectif, le locataire devra néanmoins s’acquitter du solde important en fin d’exercice. Il est néanmoins recommandé de tenter de fixer le montant de l’acompte au plus près, afin d’éviter des mauvaises surprises de part et d’autre. Le montant des acomptes provisionnels pourra être revu à la hausse pour l’échéance contractuelle, mais toujours par le biais de l’envoi d’un avis de majoration officiel respectant les délais légaux.
Pour répondre à vos questions, vous n’êtes pas obligés de facturer séparément les frais de chauffage et d’eau chaude à votre locataire, mais vous pouvez tout à fait les inclure dans le loyer, qui sera ainsi «charges comprises». Cette solution, comme celle du forfait, à l’avantage de vous éviter d’établir un décompte annuel, mais elle ne vous permet pas de revoir sans autres le loyer ou le montant du forfait.
Compte tenu des fluctuations importantes du prix du mazout, ainsi que de la hausse probable des tarifs d’électricité, il me semble plus opportun de faire supporter au locataire le coût effectif des charges de chauffage et d’eau chaude et de lui demander de vous verser une provision mensuelle. Le locataire vous versera ainsi un acompte, mais il conviendra que vous effectuiez un décompte chaque année. Par précaution, il n’est pas non plus inutile de rappeler dans le contrat que l’électricité sera à sa charge et réglée directement par le locataire au fournisseur.
Pour les autres frais accessoires, vous pourrez facturer tous ceux qui sont en rapport avec l’usage de l’appartement, soit toutes les charges d’exploitation et les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose.
Il ne m’est bien évidemment pas possible de vous indiquer de manière précise quelle sera le montant de la provision à mentionner dans le contrat. Il conviendra pour cela de vous fonder sur le dernier décompte de vos charges de chauffage et d’eau chaude, ainsi que sur vos dernières factures, s’agissant des charges d’exploitation (ou le dernier décompte, si votre appartement se situe dans une PPE), afin de prévoir un acompte qui soit au plus près du coût effectif destiné à être facturé au locataire.
Toutefois, même si l’acompte fixé s’avérait trop bas, il ne saurait vous en être tenu rigueur et votre locataire devra vous régler le solde, sur la base d’un décompte que vous devrez lui fournir. Le montant de cet acompte pourrait ensuite être réajusté dans le respect des prescriptions légales (envoi d’une formule officielle), ce qui sera sans nul doute dans l’intérêt du locataire.
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Quand peut-on appliquer la «clause diplomatique»?
Je suis propriétaire d’un appartement que je vais louer à un expatrié, travaillant dans une multinationale. Mon futur locataire souhaiterait pouvoir bénéficier de la «clause diplomatique». De quoi s’agit-il? Jean-Claude O., Genève.
Me Florence Olivier / 02 Mars 2015 / Tout l’immobilier
Cette clause, dite «diplomatique», permet la restitution anticipée des locaux par le locataire. Elle est prévue dans les Conditions générales et Règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève (ci-après, «conditions générales»), éditées par CGI Conseils (art. 56 de l’édition 2010). Ces conditions générales font partie intégrante du contrat de bail à loyer lorsque cela est prévu par les conditions particulières.
En principe, le contrat de bail peut être résilié, par le locataire comme pour le bailleur, pour son échéance, en respectant les délais légaux et contractuels.
Si le locataire veut restituer les locaux avant l’échéance du bail, il devra présenter au bailleur un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail, ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.
La clause diplomatique introduit une seconde possibilité de restitution anticipée des locaux. Elle permet au locataire de dénoncer le contrat de bail pour la fin du mois qui suit celui pendant lequel il invoque la présente clause, cela sans présenter de locataire de remplacement.
Condition d’application
Pour pouvoir faire usage de cette clause, le locataire doit être au bénéfice d’une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères, c’est-à-dire être membre du personnel des missions permanentes et des organisations internationales reconnues. Sa nationalité n’a pas d’importance.
De plus, ledit locataire doit être transféré hors du canton de Genève ou de Suisse par son employeur et doit présenter à son bailleur une pièce émanant dudit employeur confirmant ce transfert. Cela vaut également lorsque le locataire est licencié. Là aussi il devra présenter une pièce justificative émanant de son employeur. La dénonciation du bail interviendra alors pour la fin du mois pour lequel le licenciement est effectif.
Ladite clause s’applique également à l’occupant du logement qui n’en serait, par hypothèse, pas le locataire. Pour cela, l’occupant doit impérativement être spécifiquement désigné par le contrat de bail.
Si le locataire use de la clause diplomatique, il pourra être libéré de manière anticipée, mais devra, en plus du loyer et des charges restant dus jusqu’à la restitution des locaux pour l’échéance susmentionnée, verser une indemnité pour rupture anticipée du contrat de bail équivalant à trois mois de loyer et charges.
L’indemnité sera toutefois réduite à concurrence de la perte effective de loyer si l’appartement peut être reloué moins de trois mois après sa libération effective par le locataire. L’usage de ladite clause est également limité dans le temps, puisque le locataire ne peut pas en faire usage avant la fin de la première année de location.
Modifications possibles
Bien entendu, ladite clause peut être aménagée par les parties au contrat de bail. Il faudra, pour ce faire, le prévoir formellement dans les conditions particulières en précisant déroger aux conditions générales.
Ainsi, vous pouvez, par exemple, décider que cette clause s’applique à votre locataire, employé d’une multinationale, même s’il n’est pas au bénéfice d’une carte de légitimation délivrée par le Département fédéral des affaires étrangères.
Vous pouvez aussi renoncer à l’application de cette clause, même si votre locataire est au bénéfice d’une telle carte de légitimation. Comme dit précédemment, il faudra, pour cela, veiller à bien ajouter dans les conditions particulières que les parties renoncent à la clause diplomatique prévue dans les conditions générales.
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En principe, le contrat de bail peut être résilié, par le locataire comme pour le bailleur, pour son échéance, en respectant les délais légaux et contractuels.
Si le locataire veut restituer les locaux avant l’échéance du bail, il devra présenter au bailleur un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail, ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.
La clause diplomatique introduit une seconde possibilité de restitution anticipée des locaux. Elle permet au locataire de dénoncer le contrat de bail pour la fin du mois qui suit celui pendant lequel il invoque la présente clause, cela sans présenter de locataire de remplacement.
Condition d’application
Pour pouvoir faire usage de cette clause, le locataire doit être au bénéfice d’une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères, c’est-à-dire être membre du personnel des missions permanentes et des organisations internationales reconnues. Sa nationalité n’a pas d’importance.
De plus, ledit locataire doit être transféré hors du canton de Genève ou de Suisse par son employeur et doit présenter à son bailleur une pièce émanant dudit employeur confirmant ce transfert. Cela vaut également lorsque le locataire est licencié. Là aussi il devra présenter une pièce justificative émanant de son employeur. La dénonciation du bail interviendra alors pour la fin du mois pour lequel le licenciement est effectif.
Ladite clause s’applique également à l’occupant du logement qui n’en serait, par hypothèse, pas le locataire. Pour cela, l’occupant doit impérativement être spécifiquement désigné par le contrat de bail.
Si le locataire use de la clause diplomatique, il pourra être libéré de manière anticipée, mais devra, en plus du loyer et des charges restant dus jusqu’à la restitution des locaux pour l’échéance susmentionnée, verser une indemnité pour rupture anticipée du contrat de bail équivalant à trois mois de loyer et charges.
L’indemnité sera toutefois réduite à concurrence de la perte effective de loyer si l’appartement peut être reloué moins de trois mois après sa libération effective par le locataire. L’usage de ladite clause est également limité dans le temps, puisque le locataire ne peut pas en faire usage avant la fin de la première année de location.
Modifications possibles
Bien entendu, ladite clause peut être aménagée par les parties au contrat de bail. Il faudra, pour ce faire, le prévoir formellement dans les conditions particulières en précisant déroger aux conditions générales.
Ainsi, vous pouvez, par exemple, décider que cette clause s’applique à votre locataire, employé d’une multinationale, même s’il n’est pas au bénéfice d’une carte de légitimation délivrée par le Département fédéral des affaires étrangères.
Vous pouvez aussi renoncer à l’application de cette clause, même si votre locataire est au bénéfice d’une telle carte de légitimation. Comme dit précédemment, il faudra, pour cela, veiller à bien ajouter dans les conditions particulières que les parties renoncent à la clause diplomatique prévue dans les conditions générales.
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Actualités et presse
PPE: du magasin de meubles au tea-room
Je suis propriétaire d’un appartement dans une PPE. Un des copropriétaires d’une arcade commerciale veut changer l’exploitation de cette arcade, qui était auparavant louée comme commerce de meubles, pour en faire un tea-room. L’assemblée des copropriétaires doit-elle être consultée et peut-elle s’opposer à ce changement d’affectation? Jean-Daniel P., Genève.
Me Anne Hiltpold / 16 Mars 2015 / Tout l’immobilier
La loi prévoit que «le copropriétaire a le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur».
Ainsi, comme son nom l’indique, le droit exclusif permet au propriétaire d’étage d’utiliser et d’aménager intérieurement son unité d’étage comme bon lui semble. Cette liberté d’utilisation est présumée, mais elle peut toutefois être restreinte par des limitations légales ou conventionnelles. Le copropriétaire a également un droit d’aménagement intérieur, qui lui permet de modifier les parties exclusives comme il le souhaite. Ce droit ne s’étend toutefois que sur les parties «intérieures» de la part d’étage, dès lors que s’agissant des parties «extérieures», celles-ci participent à la forme extérieure et à l’aspect du bâtiment.
Restrictions légales au droit d’usage et d’aménagement
Il existe toutefois des restrictions légales au droit exclusif, qui sont imposées par l’ordre juridique.
Certaines règles de droit public fixent par exemple, comme c’est le cas à Genève, l’affectation d’un immeuble et de ses lots (en commercial ou en logement).
De même, l’aménagement intérieur de parties exclusives peut parfois être subordonné à l’obtention d’une autorisation de construire, selon les travaux envisagés. Les propriétaires d’étage sont tenus de respecter ces restrictions dans l’utilisation des parties exclusives.
Par ailleurs, et ainsi que la loi le stipule, les propriétaires d’étage ne sont pas autorisés à user de leurs droits contre les intérêts de la communauté ou des autres propriétaires d’étage.
Dans le cadre de l’administration, de l’utilisation et de l’aménagement de leur partie exclusive, les propriétaires d’étage ne sont donc pas autorisés à restreindre les droits identiques des autres propriétaires d’étage. Il est ainsi interdit de se livrer à des activités industrielles incommodantes dans une propriété par étages affectée à l’habitat, même si l’aménagement du territoire autorise un tel usage, d’exploiter un night-club dans une maison d’habitation, de provoquer des immissions olfactives ou auditives perturbant gravement l’exploitation d’un commerce, d’occasionner des trépidations ou vibrations qui causent des dégâts matériels ou des craintes de la part de la clientèle.
Restrictions réglementaires au droit d’usage et d’aménagement
En outre, la communauté des propriétaires d’étages peut limiter le droit exclusif par le biais du règlement d’administration et d’utilisation, en prévoyant des restrictions dans l’affectation ou la destination des unités d’étage ou en interdisant par exemple certaines activités commerciales. Il est en effet possible d’exclure les activités commerciales qui sont à l’origine de nuisances réelles pour les propriétaires d’étage.
On pense surtout à des activités qui occasionnent des immissions auditives, olfactives ou psychologiques. On peut aussi proscrire des activités commerciales qui, de façon générale, attirent un grand nombre de personnes dans une propriété par étages. Il n’est en revanche pas possible d’exclure toute activité commerciale.
Enfin, l’acte constitutif de la propriété par étages peut également comporter certaines limitations au droit exclusif, en fixant déjà, par exemple, l’affectation commerciale précise et déterminée de la part d’étage. Il convient dans votre cas de vérifier ce que prévoit d’une part votre règlement, et d’autre part l’acte constitutif de la PPE.
A noter que si l’affectation commerciale est prévue, par opposition à celle de logement, sans autre précision, vous ne pourrez déduire aucune limitation ou restriction pour l’activité envisagée par le copropriétaire.
Règles sur les changements de destination
Dans les règlements-types, il est le plus souvent prévu que les copropriétaires ne peuvent pas changer la destination des locaux sans l’assentiment de l’Assemblée générale des copropriétaires. On entend parlà le changement d’habitation en affectation commerciale ou l’inverse. A notre sens, cela ne comprend pas le changement d’exploitation ou d’affectation (de commerce en restaurant). L’affectation en un bar ouvert tous les soirs jusqu’à 2h du matin a toutefois été récemment proscrite par le Tribunal fédéral au motif que le comportement du copropriétaire causait des désagréments à ses voisins.
Le nouveau règlement type édité par CGI Conseils prévoit pour sa part que le changement d’affectation en une affectation qui cause des nuisances et des désagréments importants aux habitants doit être soumis à l’approbation de l’Assemblée des copropriétaires à la majorité double, alors qu’un simple changement d’affectation (soit passer à un autre type d’activité commerciale) n’est pas soumis à approbation.
La question sera de savoir si un tea-room pourrait causer des désagréments importants, ce qui ne semble à priori pas le cas. La situation serait évidemment différente si le projet était de transformer l’arcade en bar.
A première vue, et sauf dispositions contraires de votre règlement, l’Assemblée ne pourra ainsi pas s’opposer à ce changement, mais elle devra être consultée pour tous les travaux portant sur les parties communes (par exemple sur les façades en cas de pose d’enseignes, ou l’ouverture d’une terrasse), tant en ce qui concerne l’aménagement intérieur (s’il y a atteinte aux murs porteurs par exemple) que pour l’aménagement extérieur.
Vous pourrez en revanche, si vous êtes empêché de jouir paisiblement de votre appartement, demander à l’exploitant de prendre des mesures pour faire cesser les atteintes, en cas de nuisances sonores ou olfactives.
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Ainsi, comme son nom l’indique, le droit exclusif permet au propriétaire d’étage d’utiliser et d’aménager intérieurement son unité d’étage comme bon lui semble. Cette liberté d’utilisation est présumée, mais elle peut toutefois être restreinte par des limitations légales ou conventionnelles. Le copropriétaire a également un droit d’aménagement intérieur, qui lui permet de modifier les parties exclusives comme il le souhaite. Ce droit ne s’étend toutefois que sur les parties «intérieures» de la part d’étage, dès lors que s’agissant des parties «extérieures», celles-ci participent à la forme extérieure et à l’aspect du bâtiment.
Restrictions légales au droit d’usage et d’aménagement
Il existe toutefois des restrictions légales au droit exclusif, qui sont imposées par l’ordre juridique.
Certaines règles de droit public fixent par exemple, comme c’est le cas à Genève, l’affectation d’un immeuble et de ses lots (en commercial ou en logement).
De même, l’aménagement intérieur de parties exclusives peut parfois être subordonné à l’obtention d’une autorisation de construire, selon les travaux envisagés. Les propriétaires d’étage sont tenus de respecter ces restrictions dans l’utilisation des parties exclusives.
Par ailleurs, et ainsi que la loi le stipule, les propriétaires d’étage ne sont pas autorisés à user de leurs droits contre les intérêts de la communauté ou des autres propriétaires d’étage.
Dans le cadre de l’administration, de l’utilisation et de l’aménagement de leur partie exclusive, les propriétaires d’étage ne sont donc pas autorisés à restreindre les droits identiques des autres propriétaires d’étage. Il est ainsi interdit de se livrer à des activités industrielles incommodantes dans une propriété par étages affectée à l’habitat, même si l’aménagement du territoire autorise un tel usage, d’exploiter un night-club dans une maison d’habitation, de provoquer des immissions olfactives ou auditives perturbant gravement l’exploitation d’un commerce, d’occasionner des trépidations ou vibrations qui causent des dégâts matériels ou des craintes de la part de la clientèle.
Restrictions réglementaires au droit d’usage et d’aménagement
En outre, la communauté des propriétaires d’étages peut limiter le droit exclusif par le biais du règlement d’administration et d’utilisation, en prévoyant des restrictions dans l’affectation ou la destination des unités d’étage ou en interdisant par exemple certaines activités commerciales. Il est en effet possible d’exclure les activités commerciales qui sont à l’origine de nuisances réelles pour les propriétaires d’étage.
On pense surtout à des activités qui occasionnent des immissions auditives, olfactives ou psychologiques. On peut aussi proscrire des activités commerciales qui, de façon générale, attirent un grand nombre de personnes dans une propriété par étages. Il n’est en revanche pas possible d’exclure toute activité commerciale.
Enfin, l’acte constitutif de la propriété par étages peut également comporter certaines limitations au droit exclusif, en fixant déjà, par exemple, l’affectation commerciale précise et déterminée de la part d’étage. Il convient dans votre cas de vérifier ce que prévoit d’une part votre règlement, et d’autre part l’acte constitutif de la PPE.
A noter que si l’affectation commerciale est prévue, par opposition à celle de logement, sans autre précision, vous ne pourrez déduire aucune limitation ou restriction pour l’activité envisagée par le copropriétaire.
Règles sur les changements de destination
Dans les règlements-types, il est le plus souvent prévu que les copropriétaires ne peuvent pas changer la destination des locaux sans l’assentiment de l’Assemblée générale des copropriétaires. On entend parlà le changement d’habitation en affectation commerciale ou l’inverse. A notre sens, cela ne comprend pas le changement d’exploitation ou d’affectation (de commerce en restaurant). L’affectation en un bar ouvert tous les soirs jusqu’à 2h du matin a toutefois été récemment proscrite par le Tribunal fédéral au motif que le comportement du copropriétaire causait des désagréments à ses voisins.
Le nouveau règlement type édité par CGI Conseils prévoit pour sa part que le changement d’affectation en une affectation qui cause des nuisances et des désagréments importants aux habitants doit être soumis à l’approbation de l’Assemblée des copropriétaires à la majorité double, alors qu’un simple changement d’affectation (soit passer à un autre type d’activité commerciale) n’est pas soumis à approbation.
La question sera de savoir si un tea-room pourrait causer des désagréments importants, ce qui ne semble à priori pas le cas. La situation serait évidemment différente si le projet était de transformer l’arcade en bar.
A première vue, et sauf dispositions contraires de votre règlement, l’Assemblée ne pourra ainsi pas s’opposer à ce changement, mais elle devra être consultée pour tous les travaux portant sur les parties communes (par exemple sur les façades en cas de pose d’enseignes, ou l’ouverture d’une terrasse), tant en ce qui concerne l’aménagement intérieur (s’il y a atteinte aux murs porteurs par exemple) que pour l’aménagement extérieur.
Vous pourrez en revanche, si vous êtes empêché de jouir paisiblement de votre appartement, demander à l’exploitant de prendre des mesures pour faire cesser les atteintes, en cas de nuisances sonores ou olfactives.
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