Comme dans toute propriété par étages, le copropriétaire d’étage est propriétaire d’une unité d’étage (son lot) qui comprend l’ensemble de ses parties exclusives (ou privées), alors que certains éléments du bâtiment sont des parties communes, pour lesquelles les copropriétaires d’étages sont copropriétaires à raison de leur quote-part. La loi désigne un certain nombre d’éléments qui doivent impérativement constituer des parties communes (le terrain, les parties importantes pour l’existence et la solidité du bâtiment ou celles qui déterminent l’aspect extérieur du bâtiment notamment), qui sont soustraites à l’emprise exclusive d’un copropriétaire, et prévoit que celles qui ne sont pas impérativement communes sont présumées être des parties exclusives. Sur ses parties exclusives, le copropriétaire d’étage a un droit exclusif d’administration, d’aménagement et d’utilisation, alors que tel n’est pas le cas sur les parties communes.

Il existe certaines parties exclusives qui ont un régime particulier. Ce sont les parties exclusives qui sont visibles depuis l’extérieur, sur lesquelles le copropriétaire dispose de son droit exclusif, mais limité par le fait qu’il ne peut les transformer ou les utiliser comme bon lui semble, puisqu’il est tenu de préserver la forme extérieure et l’aspect irréprochable du bâtiment.

Dans votre cas, et à première vue, dès l’instant où les volets sont considérés comme parties privées, comme vous l’indiquez, vous ne pouvez pas forcer les copropriétaires à les changer.

Cela étant, l’article 712a al. 3 CC stipule que le copropriétaire «est tenu d’entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment».

Cette disposition impose à tout copropriétaire la réparation de défauts qui peuvent avoir des répercussions négatives sur les parties communes (par ex. installation électrique défectueuse qui provoque des courts-circuits dans le bâtiment) ainsi qu’un devoir d’entretien, afin que l’aspect visuel du bâtiment ne soit pas terni. Dans ce contexte, il convient néanmoins d’adopter des exigences raisonnables et ce devoir d’entretien ne doit être mis en œuvre que si une personne «moyennement sensible» est dérangée par l’état de la partie exclusive en question.

Dans votre cas, il est difficile de dire si le devoir d’entretien des copropriétaires qui ne veulent pas changer leurs volets est violé. Vous indiquez qu’ils sont «en piteux état», ce qui pourrait impliquer un manque d’entretien, mais il conviendrait de s’assurer qu’une personne «moyennement sensible» serait aussi dérangée par l’état de ces volets.

A admettre que le devoir d’entretien soit violé, la communauté des copropriétaires ou chaque propriétaire concerné pourrait ouvrir une action judiciaire pour violation de l’article 712a al. CC contre le copropriétaire qui ne voudrait pas changer ses volets, afin qu’il soit condamné à le faire ou que la communauté soit autorisée à procéder au changement des volets en lieu et place du propriétaire inactif, mais aux frais de ce dernier. Cette solution semble extrême et il apparaît préférable de trouver une solution amiable avec l’ensemble des propriétaires récalcitrants.

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Durant toute la durée du bail, le locataire est tenu de payer son loyer ainsi que les frais accessoires. Sauf convention contraire, le loyer est payable par mois et d’avance, c’est-à-dire qu’il doit être payé avant le début du mois suivant.

En cas de non-paiement du loyer par le locataire, la loi prévoit la faculté pour le bailleur de résilier le contrat de manière anticipée. Ce processus se compose de deux étapes distinctes: en premier lieu, il faut adresser un avis comminatoire (également appelé mise en demeure) au locataire et ensuite, si les conditions sont réalisées, résilier son contrat.

Pour résilier le bail de manière anticipée, il faut que le locataire soit en retard dans le paiement d’une dette échue, c’est-à-dire en retard dans le paiement du loyer d’un mois terminé ou d’un mois en cours puisque le loyer doit être payé par mois et d’avance.

Le délai de prescription des loyers échus est de cinq ans, conformément à l’art. 128 ch.1 CO.

Si les conditions précitées sont réalisées, le bailleur adresse un avis comminatoire, par courrier recommandé, au locataire lui impartissant un délai de paiement d’au minimum trente jours pour les habitations ou les locaux commerciaux. L’avis comminatoire doit obligatoirement être adressé au locataire par écrit. Le montant en souffrance devra être déterminé de manière claire et précise dans ce courrier. Ce dernier doit également préciser qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le contrat de bail sera résilié de manière anticipée.
 

Par pli recommandé

Si le bien loué constitue le logement familial, c’est-à-dire s’il est loué par un couple marié, l’avis comminatoire doit être adressé par pli recommandé séparé à chacun des époux. De même, si plusieurs personnes sont locataires, l’avis doit être adressé à chacun des locataires séparément.

Le délai de paiement de trente jours octroyé au locataire commence à courir lorsque celui-ci a pris connaissance du courrier. Tel est le cas lorsque la mise en demeure est distribuée au locataire par le facteur ou lorsqu’il retire l’envoi au guichet de la poste. Si le locataire reçoit un avis de passage et qu’il ne retire pas le courrier dans le délai imparti, le courrier est réputé notifié le jour de l’échéance du délai de garde postal de sept jours et le délai de paiement commence à courir dès le lendemain.

Si aucun paiement n’est intervenu dans le délai de trente jours ou si seul un paiement partiel est effectué, le propriétaire est en droit de résilier le contrat de manière anticipée en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Il en va en principe de même si le locataire s’acquitte de sa dette, mais après l’échéance du délai de trente jours. Le congé doit être notifié rapidement au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail et adressé à chaque locataire personnellement en cas de bail commun et également à chacun des époux, par plis séparés avec des avis de résiliation distincts, s’il s’agit du logement familial.

La question se pose ici de savoir si un loyer datant de plusieurs années peut encore être exigé. La jurisprudence a confirmé la validité d’un congé donné pour défaut de paiement du loyer, malgré le fait que 3 ans s’étaient écoulés entre le moment où le loyer aurait dû être payé et le moment où la mise en demeure a été envoyée.

Dans la mesure où vous êtes encore dans le délai de prescription de cinq ans, vous pouvez envoyer une mise en demeure à vos locataires et résilier leur contrat de bail s’ils ne s’acquittent pas des loyers réclamés.

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Le point avec plusieurs experts suisses

Le coût d’une installation de recharge pour véhicules électriques peut varier du simple au double, selon le système choisi. Il en existe deux grandes familles: la borne directement raccordée au compteur d’électricité et la solution globale pour un immeuble avec parking collectif. Dans le cas d’une villa individuelle, il est pertinent d’opter pour la borne directement raccordée au compteur. Ce type de borne standard coûte entre 800 et 1000 francs. Il faut y ajouter le coût de l’installation électrique et de la mise en service, qui dépend des travaux à effectuer.
 

Anticiper les besoins futurs

Une solution globale est recommandée dans les immeubles avec parkings collectifs. «Ceci permet d’éviter les problèmes de puissance liés à l’installation successive de plusieurs bornes standards», explique Michèle Cassani, porte-parole de Romande Energie. En effet, l’installation électrique n’est pas toujours dimensionnée pour accueillir un grand nombre de véhicules électriques. «Il est alors important que toutes les bornes posées soient identiques et intelligentes, capables de communiquer entre elles», poursuit la porte-parole. Le coût de l’installation dépend de la configuration du parking: distance par rapport au tableau électrique, contiguïté des places, travaux d’aménagement. Les bornes intelligentes coûtent environ 2000 francs. Romande Energie propose ce type de solution globale avec son service Click&Charge.

«Dans la mesure du possible, il est suggéré de regrouper les places de parking à équiper dans une zone réduite, afin de limiter les coûts d’infrastructures électriques initiaux, précise Olivier Perroud, responsable Mobilité des Services industriels de Genève (SIG). Il est également possible de mutualiser un certain nombre de places de parking et de les équiper d’infrastructures de recharge pour répondre aux besoins d’un plus grand nombre d’utilisateurs.» Les SIG conseillent les propriétaires et les régies pour dimensionner correctement les infrastructures de recharge en tenant compte de ces différents critères et leur fournissent la solution la plus appropriée.
 

Consentement obligatoire

«En Suisse, contrairement à ce qui se passe en France et en Allemagne, il n’y a pas de loi de droit à la prise», poursuit le spécialiste. Quand on est locataire, il faut le consentement du propriétaire pour l’installation d’une infrastructure de recharge, comprenant le raccordement électrique et les bornes. «En principe, le locataire n’a pas droit à l’aménagement d’une place de parking ou à l’utilisation régulière d’une infrastructure de recharge existante si cela n’a pas été convenu. Mais s’il est prêt à supporter tout ou partie des coûts, une solution, même temporaire, peut généralement être trouvée», complète Olivier Perroud. Il faut alors soumettre un dossier technique de l’infrastructure de recharge au propriétaire, de préférence par écrit. «A terme, une solution globale est recommandée.»

Une fois la borne installée, il faut se mettre d’accord sur le mode de paiement, puisque les frais électriques supplémentaires peuvent engendrer une majoration des charges. «Le risque pour le bailleur, c’est que le locataire conteste cette majoration», explique Géraldine Schmidt, avocate pour CGI Conseils. Mais s’il accepte de supporter les coûts, le locataire peut aussi faire installer un compteur privé, afin d’évaluer la part de consommation qui lui revient. Dans ce cas, il réglera celle-ci directement auprès du fournisseur d’énergie.

Le droit suisse doit encore évoluer en la matière. Dans le cas d’une PPE, «dans la mesure où elle augmente la valeur de l’immeuble, une telle infrastructure peut être considérée comme «mesure utile». La double majorité, soit la majorité des propriétaires et la majorité des parts, est alors nécessaire», note l’avocate genevoise. Mais compte tenu de l’intérêt grandissant pour l’électromobilité, le raccordement électrique des places de garage peut aussi être considéré comme «mesure nécessaire». La décision sera alors prise à la majorité simple des propriétaires.

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Dans une PPE, selon la loi, le bien-fonds, c’est-à-dire le terrain, est impérativement une partie commune et ne peut faire l’objet d’un droit exclusif, c’est-à-dire être constitué en lot.

Le législateur a en effet prévu que certaines parties sont impérativement communes, telles que le terrain sur lequel l’immeuble est construit ou les parties élémentaires et les structures porteuses (les façades, le toit, les murs porteurs, etc.). Le terrain appartient donc à tous les copropriétaires qui peuvent l’utiliser tout en respectant le droit des autres propriétaires. Il n’est donc pas possible de vendre une partie du terrain avec un lot.

Il est toutefois possible de créer, par convention, des droits d’usage particuliers. Cela revient à accorder un droit à un (ou plusieurs) propriétaire d’étages sur une partie commune qui lui permettra d’exclure tout acte d’utilisation des autres propriétaires d’étages ou de tiers. Cela en fait, autrement dit, un espace privatif.

Tel est le cas notamment lorsque des propriétaires d’étages ont la jouissance exclusive d’un jardin ou d’une place de parc.

Plusieurs solutions sont envisageables pour constituer des droits d’usage particulier. Les parties peuvent opter pour la constitution d’un droit réel limité, comme par exemple une servitude, qui grève l’immeuble de base. Il est également possible de prévoir la constitution d’un droit d’utilisation exclusif par une inscription expresse dans le règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages. Enfin, les droits d’usage particuliers peuvent faire l’objet d’un contrat, comme par exemple un contrat de bail à loyer, entre le propriétaire d’étages bénéficiaire et la communauté des propriétaires d’étages.

Une servitude foncière ou personnelle permet d’accorder un droit d’usage particulier à l’un des propriétaires d’étages. Si elle est foncière, la servitude est rattachée au fonds dominant, soit au lot de la propriété d’étage. Concrètement, c’est le propriétaire du lot, actuel ou futur, qui en bénéficiera. Si elle est personnelle, la servitude est accordée à une personne, qu’elle soit propriétaire ou non du lot. Le risque que peut représenter la servitude personnelle est qu’elle suit son titulaire et non la part d’étages. Il est donc vivement recommandé de constituer une servitude foncière et non personnelle. De plus, une servitude ne peut être radiée qu’avec le consentement de son bénéficiaire, de sorte qu’une fois inscrite, il sera très difficile de revenir en arrière. C’est la raison pour laquelle la loi prévoit que les propriétaires d’étages doivent adopter cette décision à l’unanimité.

L’acte constitutif d’une servitude n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique, soit dans un acte notarié.

S’ils ne souhaitent pas constituer une servitude, les propriétaires d’étages peuvent accorder un droit d’usage particulier en l’insérant dans le règlement d’administration et d’utilisation. Le règlement peut accorder le droit d’usage particulier à un propriétaire d’étages individuellement désigné mais il est également possible de rattacher le droit d’usage particulier à une part d’étage déterminée.

Dans les deux cas, ce droit doit être adopté à la majorité qualifiée des propriétaires d’étages et des quotes-parts (sauf dispositions contraires du règlement). Pour le supprimer, il faudra en sus obtenir l’accord du propriétaire concerné, de sorte qu’il sera également très difficile de revenir en arrière, une fois accordé.

Enfin, un contrat de bail ou de prêt peut être conclu entre la communauté des propriétaires d’étages et l’un des propriétaires d’étages. Le contrat fixera l’étendue du droit accordé ainsi que sa durée. Selon l’étendue et la durée de ce droit, la majorité pour la prise de cette décision pourra varier. Si un contrat de bail à loyer est conclu pour une durée de dix ans, par exemple, la double majorité sera requise. Si en revanche, une partie commune est prêtée pendant trois semaines à un propriétaire d’étages, il s’agira d’un acte d’administration courante. C’est à l’administrateur, si la communauté des propriétaires d’étages en a nommé un, à qui reviendra la compétence de conclure un tel contrat.

Lorsque la communauté des propriétaires d’étages n’a pas désigné d’administrateur, un tel droit d’usage particulier devra, dans tous les cas, être pris par une décision de l’assemblée des copropriétaires à au moins la majorité simple des propriétaires d’étages.

Dans tous les cas, il est très important de formuler avec précision le contenu et les limites de ce droit. La question de l’entretien et des réparations de la partie cédée en droit d’usage exclusif devra aussi avoir été clairement établie, afin d’éviter toute discussion ultérieure entre les copropriétaires.

Dans votre cas, il s’agira de voir si l’ensemble des copropriétaires de votre PPE est d’accord de régler la situation en constituant des servitudes. Bien que ce mode de faire peut paraître plus compliqué, cela serait néanmoins la façon la plus appropriée pour que les choses soient réglées une fois pour toute de manière durable. Avec des servitudes foncières, les places seraient ainsi attachées aux lots. A défaut, il faudra alors envisager une modification de votre règlement pour instaurer des droits d’usage particuliers, ce à la double majorité.

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Le montant du loyer et son mode de fixation doivent être prévus d’entente entre le locataire et le bailleur. En effet, il s’agit d’un élément essentiel du contrat de bail.

Toutefois, vous n’avez aucune obligation de prévoir un montant chiffré, celui-ci peut être simplement déterminable. Tel est le cas d’un loyer fixé en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Ainsi, il est parfaitement licite de prévoir un loyer se déterminant en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaire du locataire. Cette solution n’est d’ailleurs pas rare dans le cadre de contrats portant sur des locaux commerciaux. En effet, le locataire est rassuré par le fait que le loyer suivra la marche de ses affaires et sera donc plus bas si celles-ci ne sont pas favorables, tandis que le bailleur bénéficie de la prospérité économique de son locataire lorsque ses affaires vont bien. Le loyer proportionnel au chiffre d’affaire, peut être fixé avec ou sans loyer de base minimum. Vous pouvez ainsi décider qu’un loyer de base minimum soit fixé (par exemple, CHF 50’000.- par an) et qu’à celui-ci s’ajoute un loyer supplémentaire qui dépendra des résultats d’exploitation de la boutique (par exemple, 5% du chiffre d’affaires).

Le Tribunal fédéral a jugé qu’un tel loyer ne peut être remis en cause par le locataire que dans les 30 jours suivant la conclusion du bail ou à son échéance. Il ne pourra pas l’attaquer en cours de bail. Ainsi, une hausse de loyer fondée sur l’application de la clause d’adaptation au chiffre d’affaires, qui ne modifie ni l’éventuel montant fixe, ni le pourcentage prévu, n’a pas à être notifiée sur formule officielle et ne peut pas être contestée selon les règles portant sur les majorations de loyer du Code des obligations. Pour que les rapports contractuels se déroulent sereinement, nous vous conseillons de prévoir dans le contrat que le locataire devra remettre ses comptes au bailleur périodiquement (par semestre ou par année) et à ses frais. Mieux vaut exiger la remise des comptes révisés pour éviter tout problème d’interprétation de ceux-ci. Il est aussi préférable de prévoir que, si le bailleur est insatisfait des relevés remis, il en informera le locataire par écrit et que ce dernier devra alors lui remettre, dans un délai de 30 jours, tous les justificatifs nécessaires au contrôle du chiffre d’affaires. Il est également fortement conseillé de définir dans le contrat ce qu’inclura le chiffre d’affaires, par exemple en indiquant qu’il correspond à toutes les ventes de marchandises et de services effectués par le locataire dans le bien loué, quel que soit le mode d’achat, le mode de livraison ou encore le mode de paiement choisi.

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Dans toutes les grandes villes d’Europe, y compris à Genève, le succès d’Airbnb a conduit les bailleurs ou les locataires à mettre leur appartement à disposition de tiers, en particulier des touristes, qui viennent pour des courtes durées. Ceci pose un certain nombre de problèmes et a amené le canton à prévoir une limite maximale de 3 mois par année, l’idée étant d’empêcher que des appartements destinés au logement ne se transforment en résidences commerciales et échappent au marché locatif. Alors que le locataire doit demander l’accord de son bailleur pour pouvoir sous-louer son appartement, même pour des courtes durées, la question se pose de savoir si les copropriétaires d’un immeuble doivent demander l’accord des autres copropriétaires pour mettre à disposition leur appartement sur ce type de plate-forme ?

A cet égard, il convient de rappeler, et c’est l’essence même de la PPE, que le copropriétaire d’un appartement en PPE est libre d’utiliser son lot comme il l’entend, soit de le louer, de le prêter ou encore de le vendre, sans avoir à demander l’accord des autres copropriétaires.

Il n’empêche que les copropriétaires, pour éviter des abus ou des dérangements, peuvent prévoir certaines règles dans leur règlement d’administration et d’utilisation. La question se pose en l’occurrence de savoir si les copropriétaires peuvent empêcher un autre copropriétaire de louer son appartement pour des courtes durées.

Suivant le standing

Le Tribunal fédéral a tranché la question dans une affaire qui s’est déroulée dans le canton de Nidwald. Il s’agissait d’un immeuble d’habitation de haut standing comprenant 26 appartements en résidence principale et des installations communes telles qu’une piscine, un sauna, une salle de fitness et une terrasse située sur le toit, bénéficiant d’une vue sur le lac. L’acte constitutif prévoyait que les unités d’étages étaient destinées à l’habitation, voire à une activité commerciale ne devant pas occasionner de nuisances importantes pour les autres habitants. Le RAU a ensuite été complété par une nouvelle clause stipulant que « la location d’appartements de manière irrégulière, à la journée, à la semaine ou au mois n’est de plus pas autorisée. Seule est autorisée la location à long terme. » prise en Assemblée générale.

Un des copropriétaires, qui proposait régulièrement son appartement à la location sur le site Airbnb, a contesté cette clause jusqu’au Tribunal fédéral, en soutenant qu’il subissait une restriction grave à son droit d’usage exclusif. Le Tribunal fédéral a d’abord rappelé que le droit d’usage exclusif du copropriétaire sur sa part d’étage n’est pas sans limite. L’exercice de ce droit est d’abord restreint par le respect des règles légales de la PPE (respect de la destination de l’immeuble, respect de l’usage des parties communes) mais il peut aussi l’être par des règles du RAU. Ces dernières doivent elles aussi respecter certaines conditions ou limites.

Notre Haute cour a ensuite considéré que la question de savoir si une utilisation d’un logement via un contrat de ce type est compatible avec les règles d’utilisation de l’immeuble soumis au régime de la PPE devait se juger selon les circonstances particulières du cas d’espèce et non selon des considérations politico-sociales.

Dans ce cas, l’appartement se trouvait dans un immeuble résidentiel de luxe avec une infrastructure correspondante (piscine, sauna) destinée aux habitants et non à des tiers. Les appartements servaient de résidence principale aux copropriétaires, qui se trouvaient dans une relation étroite, avec un besoin de tranquillité plus important que des touristes qui ont moins besoin de repos en soirée et qui prêtent moins d’attention au respect des habitants qu’ils ne connaissent pas.

Situation particulière

Dans ce contexte, le Tribunal fédéral a jugé que cette restriction était admissible. Elle n’interdisait pas toute location mais certains types de location, ce qui était tout autant admissible que de limiter certaines activités commerciales. Ainsi, la clause a été jugée valable.

Il convient de noter que l’admissibilité d’une telle restriction doit être analysée dans chaque situation particulière et la décision devra être prise dans le respect des majorités prévues dans le RAU, en principe à la double majorité. Ainsi, dans votre situation, il s’agirait de voir si votre immeuble est d’un certain standing ou non, de combien de lots il est composé, et quels inconvénients la mise à disposition des appartements de l’immeuble peut créer. On peut supposer que si l’immeuble est de petite taille et si les copropriétaires sont dans une relation étroite, la mise à disposition via Airbnb pourrait causer des inconvénients aux autres copropriétaires. A l’inverse, si l’immeuble est composé de nombreux lots, que de nombreux appartements sont déjà loués, que les habitants ne sont pas dans une relation de proximité, l’interdiction de louer via Airbnb ne serait pas justifiée.

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Afin de prévenir le risque éventuel que son locataire ne s’acquitte pas du loyer ou qu’il cause des dommages à la chose louée, le bailleur peut demander au locataire de constituer des sûretés, en espèces ou sous la forme de papiers-valeurs, ce que l’on appelle communément «la garantie». La loi fédérale prévoit que pour les baux d’habitation, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. La loi prévoit également que si le locataire fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Les sûretés ne doivent ainsi pas être intégrées au patrimoine du bailleur, mais déposées auprès d’une banque. Dans la pratique, il arrive très fréquemment que le locataire entreprenne directement des démarches auprès de sa banque et fournisse au bailleur un document attestant de la constitution de la garantie. Il découle implicitement de l’obligation de déposer des sûretés sur un compte d’épargne que les sûretés qui sont déposées en espèces doivent produire des intérêts en faveur du locataire.

Tant que dure le contrat de bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu’il a déposé en garantie avec les sommes qu’il doit au bailleur. Ainsi, le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer les trois mois précédents la fin du bail.

Lorsque, en cours de bail, le locataire ne paye plus son loyer, le bailleur peut, à des conditions strictes, résilier de façon anticipée le contrat de bail. Il est également en mesure de requérir la libération de la garantie en sa faveur, à concurrence du montant des loyers impayés, et ce pour autant que le locataire donne son accord ou que le bailleur soit au bénéfice d’une décision judiciaire condamnant son locataire à lui payer le montant litigieux.

Dois-je libérer la garantie de loyer le jour de l’état des lieux?

Dans votre cas, juste avant la fin du bail, vous n’avez aucun intérêt, ni aucune obligation, d’accepter de libérer la garantie en faveur de vos locataires, quand bien même ils seraient à jour dans le paiement du loyer. Il convient en effet de garder à l’esprit que la garantie est aussi destinée à prévenir le risque que vos locataires aient endommagé la chose louée et qu’ils doivent prendre à leur charge certaines réparations. Dans l’hypothèse où des défauts leur seraient imputables, la garantie pourra en effet être utilisée, soit avec leur accord, soit lorsque vous serez au bénéfice d’une décision judiciaire les condamnant à vous payer un certain montant au titre des frais de réparation.

Il convient ainsi d’attendre d’avoir procédé à l’état des lieux avant de libérer cette garantie. Ensuite, tout dépendra de savoir si des dégâts auront été constatés ou non. Soit l’appartement est en bon état et vous n’avez plus aucune prétention à faire valoir. Dans ce cas, vous pouvez signer une lettre demandant la libération de la garantie à l’issue de cet état de lieux. Soit des dommages ont été constatés et sont contestés par vos locataires. Vous devrez alors conserver cette garantie et vous aurez un délai d’une année pour agir à leur encontre, à défaut de quoi cette garantie sera libérée automatiquement. Enfin, il vous sera aussi loisible de vous mettre d’accord avec vos locataires, en cas de dégâts admis, sur une indemnité à prendre sur la garantie.

Quoi qu’il en soit, il est déconseillé de libérer cette garantie avant d’avoir pu procéder à l’état des lieux de sortie, et avant que tous les loyers aient été réglés.

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Article paru dans le Journal de l'immobilier

A la fin du bail, la loi prévoit que le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. En principe, un état des lieux est dressé de façon contradictoire en présence du bailleur et du locataire. Les parties peuvent y indiquer les réparations que le locataire accepte de prendre à sa charge. Un pré-état des lieux peut également être effectué, afin que certains travaux puissent être prévus, voire effectués avant le départ du locataire.

Lorsque le locataire refuse de participer, de signer l’état des lieux de sortie ou qu’il émet des réserves, le bailleur devra alors le lui faire parvenir par écrit, immédiatement après la date de sortie, en indiquant clairement de quels défauts il le tient pour responsable. Pour sauvegarder ses droits, il est alors recommandé au bailleur de se faire assister de témoins, ou de faire dresser l’état des lieux par un huissier.

En cas d’absence du locataire ou de désaccord entre les parties, le bailleur doit donner au locataire un avis des défauts dans les deux-trois jours qui suivent l’état des lieux de sortie et la restitution des locaux. Le bailleur qui tarde à indiquer au locataire les dégâts dont il demande la réparation est déchu de ses droits, le locataire étant alors dégagé de toute responsabilité, même si les locaux présentaient des défauts qu’il aurait dû assumer.

Il découle de l’obligation de restituer la chose « dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat », selon les termes de la loi, que le locataire assume, à sa sortie, les travaux de nettoyage et les menues réparations qui lui incombent durant le bail, les défauts plus importants (dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal de la chose louée) et les transformations et rénovations exécutées sans l’accord du bailleur. Les autres travaux, notamment ceux qui résultent de l’usure normale, sont à la charge du bailleur.

En ce qui concerne les menus travaux d’entretien, le locataire doit les assumer pendant toute la durée du bail. Cette obligation subsiste jusqu’à la restitution des locaux, de sorte que le locataire doit les nettoyer avant de les restituer et y entreprendre les petites réparations même si elles sont rendues nécessaires par l’usage normal de la chose louée (par exemple boucher les trous faits dans les parois pour y accrocher des tableaux).

En ce qui concerne les dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal, il conviendra de les apprécier en fonction de la destination des locaux. Des locaux commerciaux destinés à un garage se dégradent par exemple plus rapidement que des bureaux. L’usage normal d’un logement loué à une famille nombreuse s’apprécie plus largement que si le logement est loué à une personne seule.

Lorsque les défauts excèdent cette usure normale, le locataire en répondra. Il devra alors à ce titre une indemnité au bailleur, qui ne correspond toutefois pas à la valeur à neuf des installations mais qui doit tenir compte de leur degré de vétusté ou de leur âge.

Ainsi, le seul fait que les locataires soient dans votre appartement depuis plus de 10 ans ne justifie pas tout. Pour les murs, il est en effet possible que les travaux de peinture soient à votre charge, si l’appartement n’a pas été repeint depuis une dizaine d’années, dès lors que c’est la durée de vie moyenne des peintures. Pour d’autres installations (parquet, agencement de cuisine ou de salle de bain, sanitaires), les durées de vie peuvent être bien supérieures à 10 ans, de sorte que les dégâts à ces installations commis par vos locataires pourraient leur être en partie facturés.

En cas de litige à l’issue de l’état des lieux de sortie, un avis des défauts devra immédiatement être adressés aux locataires en listant les défauts pour lesquels ils sont responsables.

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Article paru dans Tout l'immobilier

Lorsqu’on entend donner un congé en raison d’un projet de rénovation tel que le vôtre, on parle de congé-rénovation.

Il est rappelé que la résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire n’exige pas de motif particulier et ceci même si elle entraine des conséquences pénibles pour le locataire.

Une telle résiliation est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. C’est au locataire de le prouver en démontrant que la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection par exemple.

Dans de nombreux arrêts, les juridictions ont considéré que la résiliation du bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué ne contrevenait pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients qui en résultent car selon le Tribunal fédéral sa présence entrainera en règle générale des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux.

Selon la jurisprudence, une résiliation fondée sur une rénovation est contestable uniquement s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou en cas de travaux extérieurs tel qu’une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon.

Il s’agit ainsi de déterminer dans quelle mesure la réalisation des travaux envisagés dans l’objet loué serait compliquée ou retardée par la présence du locataire dans les lieux.

Selon la jurisprudence, l’élément déterminant pour exclure le caractère abusif du congé réside dans les retards ou les complications qu’entraînerait la présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux ne justifie en principe pas le congé.

En outre, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de préciser que le congé est abusif si le projet du bailleur d’entreprendre des rénovations ne présente pas de réalité tangible ou s’il n’est pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés, notamment l’entrave provoquée par ceux-ci, sur l’utilisation à venir des locaux loués. Le congé doit également être annulé en raison de son caractère abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, notamment s’il est certain qu’il se heurtera à un refus d’autorisation de la part des autorisations administratives compétentes.

Il vous appartiendra ainsi de rendre vraisemblable la nécessité d’entreprendre les travaux invoqués et votre volonté réelle de les effectuer. Même si vous n’avez pas encore obtenu les autorisations nécessaires, vous devrez avoir un projet précis et détaillé des travaux envisagés. De vagues intentions ne sont pas suffisantes.

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Article paru dans Tout l'immobilier

Petites réparations ou travaux plus conséquents ?

De façon générale, la loi prévoit que le locataire doit assumer à ses frais, en cours de bail, les menus travaux, à savoir tout d’abord les travaux de nettoyage qui découlent d’un usage soigneux de la chose louée ainsi que les réparations de peu d’importance qu’il peut, en principe, effectuer lui-même sans compétences techniques ou sans outils spéciaux notamment. Le locataire n’a en revanche pas le droit d’effectuer des travaux ou des rénovations sans l’accord du bailleur pendant toute la durée du bail.

Le plus souvent, les baux ou les conditions générales comprennent une liste des menus travaux à la charge du locataire. Pour les travaux plus importants qui consistent en des travaux d’entretien ou des réparations plus conséquentes, ils sont à la charge du bailleur. Lorsque le locataire effectue des travaux sans autorisation écrite du bailleur ou commande des travaux de réparations sans en avoir informé préalablement son bailleur, il en assumera la charge. Autrement dit, pour autant qu’il s’agisse de travaux qui sont à la charge du bailleur, le locataire n’est en aucun cas en droit de les commander lui-même et s’il le fait, il prend le risque de devoir s’acquitter de la facture.

Toutefois, en cas d’extrême urgence ou dans le cas où le bailleur n’aurait pas supprimé un défaut dans un délai convenable alors que le locataire lui en avait fait part, il pourra alors commander lui-même les travaux et en faire supporter le coût au bailleur.

S’agissant du frigo prétendument défectueux, il ne s’agit pas de menus travaux que vos locataires auraient dû prendre en charge. Cela étant, vos locataires auraient dû vous demander avant de commander eux-mêmes un nouveau frigidaire en vous mettant devant le fait accompli, sans vous permettre de vérifier s’il était défectueux ou si une réparation était possible. Ils doivent donc assumer cette facture.

Défaut par l’absence d’une qualité attendue ou promise ?

Pour la nouvelle serrure, la question pourrait de se poser de savoir s’il s’agissait d’un défaut, dont la réparation vous incomberait.

La loi prévoit également qu’en cas de défaut, le locataire doit tout d’abord demander au bailleur de prendre des mesures pour remettre en état la chose louée, à moins qu’il s’agisse justement d’une petite réparation ou d’un dégât dont le locataire serait responsable. Pour dire si la chose louée est affectée d’un défaut, il convient de comparer l’état réel des locaux et l’état qui était convenu ou promis, c’est-à-dire que l’on compare l’usage que le locataire peut faire des locaux à l’usage qu’il pouvait en espérer. L’usage convenu s’apprécie de façon objective en fonction de l’ensemble des circonstances particulières.

S’agissant des qualités promises, il convient de voir si le contrat prévoit une clause particulière ou si des engagements ont été pris de vive voix éventuellement par le bailleur au moment de l’état des lieux ou lors de la conclusion du contrat.

Dans votre cas, l’existence d’une deuxième serrure était-elle une qualité attendue ? A priori, tel n’est pas le cas. Une porte palière ne doit pas forcément être munie d’une serrure de sécurité. Son absence ne peut ainsi être considérée comme un défaut. Il convient ensuite de voir si vous leur aviez promis une telle installation ou pas. Mais en tout état, ils auraient dû vous demander votre avis avant de commander et de faire poser cette installation. Ils doivent donc la prendre à leur charge, et vous seriez même en droit de leur demander de l’ôter, au moment de leur départ.

Enfin, vos locataires ne sont ainsi pas en droit de déduire ce montant du loyer et, s’ils le faisaient, vous pourriez alors les mettre en demeure de vous verser l’entier du loyer dans un délai de 30 jours en les menaçant de résilier leur bail à défaut du paiement intégral du loyer.

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