Le locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut s’en départir sans une résiliation en bonne et due forme, cela même lorsque le contrat est signé quelques temps avant la date de son commencement ou lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du contrat. En effet, dès la signature du bail, les parties sont liées par les clauses qui y sont contenues. Dès lors, si le locataire souhaite se départir du contrat, il devra le résilier, même si celui-ci n’a pas encore débuté. Le bailleur est quant à lui tenu de délivrer le bien loué à la date convenue. Usuellement, cette date correspond au début du contrat de bail. Cependant, il peut arriver que le locataire prenne possession de l’objet loué quelques jours après le début du bail, notamment si le bail débute un samedi, un dimanche ou un jour férié mais également en cas d’accord entre les parties. Le bailleur respecte son obligation de délivrer la chose lorsqu’il tient les locaux loués à disposition du locataire à la date convenue. Le bailleur est en droit de ne pas remettre l’objet pris à bail au locataire qui ne respecte pas ses obligations, par exemple qui ne constitue pas de garantie bancaire. Dans ce cas, la remise des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire respecte ses obligations, sans que la date du début du bail ne soit modifiée. Ainsi, lorsque les locaux ont été mis à disposition du locataire, comme dans votre cas, il ne peut pas sans autre forme renoncer au contrat. Il reste en effet tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles jusqu’à ce que le bail prenne fin. Le fait que le locataire ne souhaite plus emménager dans le bien loué importe peu. Le locataire reste tenu du paiement des loyers jusqu’à la fin du contrat.

Pour valablement se départir du contrat, le locataire devra donner son congé par écrit lorsque le bail a pour objet un logement ou un local commercial. Le congé doit en outre être signé de la main du locataire ou de son représentant. Lorsque le bail porte sur le logement familial, le locataire ne peut le résilier que par écrit et moyennant le consentement exprès de son conjoint. L’expéditeur d’un congé doit exprimer clairement son intention de mettre un terme au bail, à une date déterminée ou facilement déterminable.

Le locataire devra résilier le contrat de bail pour son échéance. Le bailleur n’est pas tenu d’accepter une résiliation anticipée. Si le locataire souhaite se départir du contrat avant son échéance, il devra présenter un locataire de remplacement solvable, qui soit prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Pour les logements, le locataire doit respecter un délai d’au minimum un mois pour le quinze ou la fin d’un mois. Ce délai commence à courir dès que le bailleur a reçu le dossier complet du candidat de remplacement. Le bailleur n’a toutefois aucune obligation de conclure un nouveau contrat avec le candidat proposé. Il n’est en outre pas tenu de justifier son refus. Il devra toutefois libérer le locataire à l’échéance du délai susmentionné pour autant que les locaux soient effectivement restitués.Ainsi, pour se départir du contrat, votre locataire doit le résilier en bonne et due forme. Jusqu’à la restitution des locaux, il reste tenu au paiement des loyers.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Article paru dans Tout l'immobilier

La loi prévoit effectivement la possibilité pour le locataire de consigner son loyer lorsque la chose louée est affectée d’un défaut. Le bail doit porter sur un immeuble, c’est-à-dire un logement, un local commercial ou une autre chose immobilière (par exemple un terrain nu ou un garage loué séparément). Pour que le droit à la consignation soit ouvert, il faut que la chose louée soit affectée d’un défaut dont la réparation incombe au bailleur. En outre, le locataire doit avoir informé le bailleur du défaut et lui avoir fixé par écrit un délai raisonnable pour l’éliminer. Il peut signifier au bailleur qu’à défaut d’exécution dans le délai imparti, les loyers à échoir seront consignés. Le locataire doit informer par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers, qui devront être consignés auprès d’un office désigné par le canton. La consignation ne sera possible que si, après toutes ces démarches, le bailleur n’a pas fait disparaître le défaut. Ainsi, la consignation des loyers n’est pas possible lorsque la réparation du défaut incombe au locataire, que le défaut a déjà été supprimé (par le bailleur ou le locataire), que le bailleur est en train de le réparer ou encore lorsqu’il est irréparable. En effet, le but de la consignation est d’offrir au locataire un moyen de pression sur le bailleur pour amener ce dernier à remédier à un défaut dont la réparation lui incombe. La consignation n’a pas pour but de permettre au locataire de prendre sur le loyer un certain montant qu’il estime, à tort ou à raison, dû en raison de ce défaut. Le loyer doit être intégralement payé à l’Office désigné par le canton. A défaut, le locataire commet un défaut de paiement et s’expose à une résiliation anticipée de son contrat de bail à loyer.

Comme mentionné précédemment, seuls les loyers à échoir peuvent être consignés. Ainsi, si le loyer doit être payé par mois d’avance, seul le loyer du mois suivant pourra être consigné et non celui du mois en cours. Le loyer à échoir devra être payé au même moment que s’il était payé directement au bailleur. Ainsi, le locataire qui paye tardivement le loyer consigné s’expose également à une résiliation anticipée de son bail pour demeure. L’Office de consignation informe par ailleurs régulièrement le bailleur des montants consignés.

Compte tenu du caractère provisoire de la consignation, le locataire doit introduire, dans les trente jours qui suivent l’échéance du loyer consigné, une requête auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers pour faire valoir ses prétentions à l’encontre du bailleur. Si ce délai n’est pas respecté, les loyers sont acquis au bailleur. Par ailleurs, le bailleur qui estime que les loyers ont été consignés à tort et qui ne souhaite pas attendre que le locataire agisse devant les autorités judiciaires pourra saisir l’autorité de conciliation dès qu’il est avisé de la consignation. Il demandera alors que les loyers consignés lui soient restitués.

Nécessité d’informer

Si aucun accord n’est trouvé lors de la procédure de conciliation, le demandeur pourra agir au fond. Si le juge constate que les conditions de la consignation ne sont pas réalisées, que la chose louée n’est pas affectée d’un défaut ou que le bailleur n’a pas eu de délai raisonnable pour remédier au défaut ou que des loyers échus ont été consignés, les loyers consignés seront libérés en faveur du bailleur. Ainsi, dans votre cas, avant de pouvoir consigner valablement leur loyer, les locataires devront vous informer des défauts présents dans l’appartement et vous impartir un délai pour que vous y remédiez, si la réparation du défaut vous incombe.

Deux jugements cantonaux (Genève et Zürich) sur les loyers COVID

Par jugement du 28 juin et du 2 août 2021, les tribunaux genevois et zürichois compétents en matière de baux et loyers ont considéré que les loyers commerciaux restaient dus malgré les restrictions – notamment les fermetures – imposées par les autorités. Les juges ont considéré que les locaux loués n’étaient pas affectés de défaut, qu’ils étaient conformes à l’usage pour lesquels ils avaient été loués, que les restrictions avaient en réalité touché l’activité des locataires, ce qui ne qui ne justifiait pas de réduction de loyer au sens du droit du bail. Les questions de l’impossibilité subséquente, de l’exorbitance ou de la clausula rebus sic stantibus, ont également été analysées et ont conduit les juges, dans les cas d’espèce, à considérer que les loyers restaient dus. Ces jugements ne sont pas définitifs mais seront commentés lors de nos prochains Sprints de l’immobilier le 30 septembre prochain.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre : www.cgionline.ch

L’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer. Si le locataire manque à son obligation de payer le loyer, le bailleur dispose de plusieurs moyens légaux d’action. Il peut tout d’abord faire notifier des poursuites à son locataire. Il peut en outre résilier le bail de manière anticipée. Pour des locaux commerciaux, le bailleur peut exercer son droit de rétention sur les meubles du locataire. Enfin, le bailleur peut faire réaliser les sûretés (la garantie bancaire).

Usuellement, le loyer et les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d’avance.

Le locataire qui prend du retard dans le paiement de son loyer s’expose à une résiliation anticipée de son bail. Cette résiliation intervient en deux étapes. Dans un premier temps, le bailleur doit impartir au locataire un délai pour rattraper l’arriéré, en le menaçant de résilier le bail (ce que l’on appelle communément la mise en demeure). A l’expiration de ce délai, si le locataire n’a pas payé son dû, le bailleur peut résilier le contrat.

Ainsi, dès que le locataire est en retard dans le paiement de son loyer, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui doit être de 30 jours au moins, sauf si le contrat prévoit un délai plus long. Ce délai comminatoire doit être imparti par écrit, par pli recommandé.

Conséquences claires

Lorsque le bail porte sur un logement de la famille, le délai comminatoire doit être donné sous pli séparé à chacun des deux époux, même si seul l’un d’eux est titulaire du bail. Ce courrier contenant l’avis comminatoire doit expressément mentionner qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié. Le locataire doit en effet clairement pouvoir comprendre que le bailleur se réserve le droit de mettre un terme au contrat de bail si l’arriéré de loyer n’est pas réglé dans le délai.

Si le locataire s’acquitte de la totalité du loyer réclamé pendant ce délai comminatoire, voire même le dernier jour, il sera alors à l’abri d’une résiliation anticipée. Si, en revanche, à l’expiration du délai, le locataire ne s’est pas acquitté en tout ou partie du loyer réclamé, le bailleur peut résilier le contrat de manière anticipée (et même si l’entier de l’arriéré est réglé ultérieurement).

A noter que le paiement doit parvenir au bailleur dans le délai de 30 jours. Le seul fait de donner l’ordre à la banque dans ce même délai ne suffit pas. A défaut de paiement dans le délai imparti, le bailleur peut ainsi résilier le contrat moyennant un préavis de 30 jours, pour la fin d’un mois, le délai étant le même qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local commercial.

Si le bailleur entend résilier le contrat de bail qui porte sur un logement de la famille, il devra adresser un formulaire officiel sous pli séparé à chacun des deux époux.

Dans tous les cas, le bailleur devra utiliser une formule officielle ad hoc (avis de résiliation en cas de demeure).

Le bailleur n’est pas tenu de le faire sitôt le délai comminatoire expiré. Il ne saurait toutefois attendre trop longtemps, dès lors qu’une résiliation qui interviendrait de nombreuses semaines après l’expiration du délai comminatoire pourrait paraître abusive (la question s’examine toutefois différemment selon que le locataire a payé ou non son loyer après la fin du délai comminatoire).

Rares cas d’annulation

Par ailleurs, quand bien même les conditions légales sont respectées, il se pourrait que la résiliation du bail soit annulable, car contraire aux règles de la bonne foi, mais ce uniquement dans certains cas bien précis. Le Tribunal fédéral a jugé que le congé pouvait être annulé dans les cas où le bailleur avait réclamé au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, ou lorsque l’arriéré était insignifiant, ou encore lorsque l’arriéré avait été réglé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire alors que le locataire s’était toujours acquitté à temps du loyer, ou enfin lorsque le bailleur ne résiliait le contrat que longtemps après l’expiration de ce même délai.

Dans votre situation, vous pouvez ainsi d’une part initier une procédure de poursuite à l’encontre de votre locataire et, d’autre part, le mettre en demeure de s’acquitter de l’entier de l’arriéré dans un délai de 30 jours, en le menaçant de résilier son bail à défaut de paiement dans le délai imparti. Si le paiement n’intervient pas dans les 30 jours suivant la réception de votre lettre de mise en demeure, vous pourrez alors résilier le bail, moyennant un préavis de 30 jours, pour la fin d’un mois. Enfin, si le locataire ne quitte pas votre appartement après la fin du bail, il vous faudra requérir son évacuation en saisissant les tribunaux compétents.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

C’est le lieu de rappeler que la loi ne prévoit aucune forme au contrat de bail, mais nous vous recommandons naturellement d’établir un contrat en la forme écrite, à laquelle il faut y ajouter la formule officielle d’avis de fixation de loyer. Le contrat de bail contient les éléments essentiels, à savoir l’indication de la chose louée, la durée du bail, le loyer et le montant de la garantie de loyer, ainsi que d’autres clauses spécifiques. Vous pouvez aussi y joindre les conditions générales proposées par CGI Conseils, qui précisent un certain nombre d’éléments, dans leur dernière édition (2020).

Pour en revenir au constat d’état des lieux d’entrée, celui-ci doit se faire de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire ou de leurs représentants. A cette occasion, les parties peuvent noter les défauts existants à l’entrée du locataire. Ce constat permet également au bailleur de démontrer que les locaux ont été livrés en bon état.

Ce procès-verbal prendra toute son utilité au moment de la comparaison de l’état des locaux à l’entrée et à la sortie du locataire. Les défauts constatés à la sortie et qui n’étaient pas présents au début du bail pourront ainsi être mis à la charge du locataire. Tel est, bien entendu, également le cas lorsque les parties n’ont pas procédé au constat d’état des lieux d’entrée. En effet, cela ne libère évidemment pas le locataire de son obligation d’user de la chose avec soin. Le constat d’état des lieux d’entrée facilite toutefois la preuve de l’inexistence de ces défauts à l’entrée du locataire.

Marche à suivre

Aucune forme spéciale n’est requise. Cependant, il est conseillé de remplir le procès-verbal de la manière la plus précise possible. Il existe un formulaire pré-imprimé, usuellement apprécié, qui vous facilitera la tâche. Au besoin, des photographies peuvent venir compléter le procès-verbal. Un témoin peut également être présent, ou encore un huissier judiciaire, mais c’est beaucoup plus rare.

Lors du constat, les parties notent, pièce par pièce, l’état des locaux en détaillant, si besoin, l’état des murs, des boiseries, des sols, etc. Le bon fonctionnement de la robinetterie, des interrupteurs, des stores ou volets et des prises électriques est également contrôlé. C’est aussi l’occasion de préciser les appareils et meubles mis à disposition du locataire et leur état. Le nombre de clefs remises au locataire est également indiqué. Afin de pouvoir constater le mieux possible l’état du bien, cette visite se fait de préférence dans des locaux vides. Si les locaux ont été entièrement ou partiellement refaits à neuf, il est conseillé de le préciser. Si tel n’est pas le cas, mais que le bien est en bon état et qu’il n’y a rien de spécial à signaler, la simple mention «en ordre», parfois abrégée en «e.o.», suffit.

Ce constat est également l’occasion de préciser quels travaux les parties ont accepté d’entreprendre suite à cet état des lieux. Une fois le constat terminé, les parties datent et signent le procès-verbal et chacune en garde un exemplaire. Il fait alors partie intégrante du contrat de bail. Il doit donc être conservé, d’autant que, généralement, le même document est utilisé lors de l’état des lieux de sortie. En effet, ce constat est alors simplement complété à la sortie du locataire en spécifiant ce qui a été endommagé et les travaux qui sont à effectuer par le locataire, soit par lui-même, soit par le biais d’une entreprise. Il n’est ainsi pas nécessaire de rédiger intégralement un nouveau constat.

Ainsi, dans votre cas, il est essentiel de procéder à un état des lieux d’entrée pour attester que l’appartement est remis aux locataires en parfait état.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

La loi prévoit que lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

Ainsi, le locataire peut mettre un terme au contrat avant son échéance ou sans respecter le préavis légal ou contractuel en restituant de façon anticipée les locaux loués s’il présente un nouveau locataire remplissant les conditions susmentionnées, à défaut de quoi il peut être tenu au paiement du loyer, notamment, jusqu’à l’échéance (même s’il n’occupe plus les locaux). S’agissant de la forme du congé, le locataire devra respecter la forme écrite et, lorsque le bail concerne le logement de la famille, il devra obtenir le consentement de son conjoint.

Il convient de donner au bailleur le temps d’examiner la candidature et le dossier complet proposés, en particulier de s’assurer de la solvabilité du candidat. Le temps dont le bailleur doit disposer à cette fin dépend des circonstances concrètes. Il est généralement admis que le bailleur doit disposer de 30 jours pour ce faire. Le locataire ne peut ainsi pas signifier le 16 du mois qu’il part pour la fin du même mois et prétendre être ainsi libéré de ses obligations, quand bien même il présenterait un candidat prêt à reprendre le bail immédiatement. Dans ce cas, et évidemment sauf accord du bailleur, la résiliation prendra effet le 30 du mois suivant. Le bailleur doit toutefois être diligent et le temps peut être raccourci si le locataire sortant fournit déjà, avec le nom du candidat proposé, tous les renseignements utiles (extrait de poursuites, attestation de salaire, etc.). Il suffit que le locataire propose un seul candidat, bien qu’en pratique il ait avantage à présenter plusieurs dossiers.

Le candidat proposé doit être solvable. Pour que ses revenus soient considérés comme lui permettant d’honorer le loyer, il est admis qu’ils doivent représenter le triple du loyer. De plus, le candidat proposé doit être prêt à conclure aux mêmes conditions que celles prévues pour le locataire sortant, soit en particulier de s’acquitter du loyer en vigueur. La durée du bail, le préavis de résiliation, la destination des locaux et certaines clauses particulières font partie des conditions que le candidat proposé doit accepter. Il doit donc avoir eu connaissance du contrat dans son ensemble.

Cela étant, quand bien même le candidat proposé remplit toutes ces conditions, le bailleur n’a aucune obligation de l’accepter. S’il refuse le locataire de remplacement proposé alors que celui-ci était objectivement acceptable, le bailleur doit libérer le locataire sortant de ses obligations dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat. Il n’a pas d’obligation de motiver son refus.

Par ailleurs, rien n’empêche le bailleur d’accepter sans autre une fin prématurée du bail, qui interviendrait alors d’accord entre les parties à la date convenue. Le contrat de bail prendra alors fin et le bailleur pourra conclure un nouveau contrat avec un tiers.

Ainsi, dans votre cas, il convient tout d’abord d’indiquer à votre locataire que s’il entend mettre fin à son bail, il doit le faire par écrit, un courriel n’étant pas suffisant. Il faudra par ailleurs lui indiquer que le préavis de trois mois n’étant pas respecté, le bail est reparti pour une nouvelle durée d’un an, jusqu’au 31 mai 2022. Votre locataire peut toutefois vous présenter un candidat prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions pour se libérer plus rapidement de ce contrat, moyennant un préavis de 30 jours pour le quinze ou la fin d’un mois. Vous pouvez par ailleurs chercher vous-même un nouveau locataire pour relouer votre appartement à des conditions différentes, si vous le souhaitez.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

Le contrat de bail peut être signé par plusieurs personnes qui sont soit cobailleurs, soit colocataires. Pour le bailleur, il est parfois intéressant d’avoir plusieurs colocataires, qui seront en principe solidaires du paiement du loyer. Le bailleur pourra ainsi réclamer la totalité du loyer au colocataire de son choix. En cas de résiliation du bail, le congé donné par les colocataires doit émaner de la totalité d’entre eux (ils doivent signer tous ensemble la lettre de résiliation). A défaut, le congé est nul. Lorsqu’il quitte les locaux loués en cours de bail, le colocataire reste néanmoins solidairement lié par le contrat et reste débiteur du loyer, de la remise en état des locaux à la fin du bail, ainsi que tenu de toute autre obligation découlant du bail. Une résiliation qui émanerait de ce seul colocataire sortant serait sans effet en vertu du principe de l’invisibilité du congé. Cela n’empêche pas le bailleur, avec l’accord du colocataire restant en place, de libérer le colocataire sortant en prévoyant un avenant au bail ou en signant un nouveau contrat de bail.

A noter par ailleurs que si le bail porte sur un logement familial, c’est-à-dire que l’appartement sert de domicile à un couple marié, le locataire ne peut pas résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint, que celui-ci ait signé le contrat ou non. En revanche, le juge du divorce peut attribuer les droits et obligations découlant du contrat de bail portant sur le logement familial à l’un ou l’autre des époux, et ce indépendamment de la question de savoir qui a signé le contrat de bail. Dans ce cas, le bailleur doit accepter de transférer le contrat de bail à un seul des ex-colocataires, voire même à l’un des ex-époux qui n’était pas titulaire du bail. Dans le cadre d’une séparation judiciaire, le juge des mesures protectrices de l’union conjugale peut attribuer la jouissance exclusive du domicile conjugal à l’un des époux, mais cela n’oblige pas encore le bailleur à transférer ou modifier le bail. Les concubins ne bénéficient pas, en revanche, des mêmes droits que les époux.

Dans votre cas, il convient tout d’abord de vérifier si le bail porte sur un logement familial ou non. Si tel est le cas, ce n’est qu’en cas de décision par le juge du divorce que vous pourriez être contraint de libérer le locataire sortant et de transférer le bail au locataire restant. Des renseignements que vous m’avez fournis, il apparaît que le couple n’est pas marié, de sorte que le bail ne porte pas sur un logement familial au sens de la loi. S’il ne s’agit que de concubins, ceux-ci ne bénéficient pas des mêmes droits que les époux et doivent être considérés comme des colocataires ordinaires. Vous n’êtes ainsi aucunement obligé d’accepter la résiliation par un seul des colocataires qui n’occuperait plus l’appartement et qui souhaiterait être libéré des obligations découlant du bail. Vous n’avez de plus aucune obligation d’accepter de transférer le bail au locataire restant. Bien évidemment, et si vous n’y voyez pas d’opposition, vous pouvez libérer la personne qui a quitté l’appartement en signant un avenant au bail ou en concluant un nouveau bail avec la personne qui restera dans le logement. Il convient au préalable de vous assurer de la solvabilité du locataire restant, afin de savoir si ses revenus lui permettent d’assumer seul le paiement du loyer.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30, au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

Le contrat de bail à loyer est le contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage du bien au locataire, moyennant le paiement d’un loyer. La loi ne prévoit aucune forme particulière à respecter pour la conclusion d’un tel contrat. Il peut donc se conclure par écrit, par oral ou même par actes concluants. Il suffit alors que le bailleur remette les clefs au locataire et qu’il accepte le paiement d’un loyer. Ces actes seront alors considérés comme concluants et le bail sera valable.

Bail écrit vivement recommandé

Cependant, il est vivement recommandé de conclure un bail écrit. En effet, en sus de prévenir tout débat sur l’existence même d’un tel contrat, de nombreux conflits peuvent être évités lorsque les parties se sont accordées par écrit et que les conditions de la location sont claires pour les deux parties. Bien souvent, les tensions et même les procédures judiciaires trouvent leur origine dans une incompréhension entre le bailleur et le locataire. Bien rédiger son contrat peut permettre de les éviter. Le contrat écrit prévoira notamment le montant du loyer, la durée du bail, la destination des locaux, la nécessité ou non d’établir une garantie de loyer et son montant, etc. A cela s’ajoute que l’avis de fixation du loyer initial doit impérativement être remis au locataire au début du bail, sous peine de nullité du contrat de bail quant au montant du loyer.

Pour vous aider dans la rédaction d’un tel contrat, la Chambre genevoise immobilière et l’USPI Genève proposent un contrat de bail écrit type présentant les garanties nécessaires à l’établissement de rapports contractuels sains. Il est composé d’un contrat de bail pré-imprimé, à compléter par les parties, portant notamment sur l’objet du contrat et sa durée. S’y ajoutent les conditions générales et les règles et usages locatifs appliqués dans le Canton de Genève. Ceux-ci régissent l’essentiel des relations entre le bailleur et son locataire tout au long du rapport contractuel (usage et entretien de la chose, délais de résiliation, etc.). Pour le surplus, les parties peuvent prévoir des dispositions particulières, tout en respectant les limites de la loi.

Après la fin du bail

Comme dit précédemment, la conclusion du contrat de bail peut également se faire de manière tacite. Il en sera de même si le locataire reste dans les locaux au terme d’un contrat de durée déterminée en continuant à payer un loyer, sans que le bailleur ne réagisse. Ainsi, dans ces situations, il est important de signaler par écrit au locataire que le montant qu’il vous verse régulièrement correspondant au loyer est, en réalité, une indemnité pour occupation illicite et que cela ne remet pas en cause le fait que le bail ait pris fin.

En conclusion, même si vos locataires sont des proches, il est fortement conseillé d’établir un contrat de bail écrit, afin d’éviter, autant que possible, tout malentendu et tout conflit. Il est également impératif de remettre au locataire un avis de fixation du loyer initial.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30,  au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

La loi prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble, d’un appartement, d’une villa ou d’un local commercial, les baux en cours relatifs à ces objets passent au nouveau propriétaire de la chose. Ce dernier devient donc partie au contrat de bail, à la place du bailleur initial, de par la loi et indépendamment de la volonté des parties.

Le bailleur initial peut résilier le bail en cours pour la prochaine échéance du contrat, en respectant le délai de congé légal, avant le transfert de propriété. Une telle résiliation ne protège cependant pas l’acquéreur d’une procédure judiciaire, ni d’une demande de prolongation de son bail.

Dès le transfert de propriété, le nouvel acquéreur peut résilier le contrat de bail de son locataire comme n’importe quel bailleur.

La loi prévoit que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie du privilège de pouvoir résilier le contrat de bail de manière anticipée. Celui-ci a en effet la possibilité de résilier le bail pour le prochain terme légal (soit à la fin de chaque trimestre de bail, soit à fin mars, fin juin, fin septembre ou fin décembre s’il n’est pas possible de savoir quand le bail a débuté), en respectant le délai de résiliation légal de trois mois pour les logements.

Ces délais sont comptés à partir de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Le nouveau propriétaire n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs qui pourraient être prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire et l’ancien propriétaire.

Il convient par conséquent d’être attentif et de résilier le contrat de bail pour la première échéance légale du bail après l’inscription au Registre foncier. En effet, avant l’inscription au Registre foncier, le bailleur n’est pas encore propriétaire et la résiliation notifiée par ce dernier est nulle.

Pour pouvoir bénéficier de ce privilège et avoir le droit de résilier le contrat de bail de manière anticipée, le nouveau propriétaire doit cependant invoquer un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés, tels que conjoint, enfants, frère ou sœur.

Le besoin du nouveau propriétaire sera considéré comme urgent lorsqu’on ne peut pas lui imposer une longue attente avant de pouvoir récupérer l’usage de l’appartement ou du local commercial. Le besoin doit être sérieux (c’est-à-dire ne pas constituer un prétexte), concret et actuel (il ne doit pas s’agir d’un besoin futur ou hypothétique).

Si le bailleur échoue à démontrer l’urgence de son besoin, il ne sera pas fondé à résilier le contrat de bail de manière anticipée et devra résilier le contrat de bail en respectant le délai et le terme prévus par le contrat.

Dans tous les cas, le bailleur devra respecter les règles de forme et de notification de toute résiliation du bail, c’est-à-dire résilier le contrat au moyen d’une formule officielle de résiliation. A noter que si les locataires sont mariés, il conviendra de notifier une résiliation à chacun des époux, sous deux plis séparés.

Le locataire garde théoriquement le droit de s’opposer à la résiliation anticipée de son contrat de bail et peut également demander une prolongation dudit bail. Si une prolongation devait être accordée, elle devrait être de courte durée. En effet, dans la mesure où le bailleur peut se prévaloir d’un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches – puisqu’il a été autorisé à résilier de manière anticipée le contrat -, les intérêts du locataire devraient logiquement céder le pas devant ceux du propriétaire ou de ses proches. Cela étant, la procédure peut durer un certain nombre de mois et il se peut que vous deviez trouver une solution de logement dans l’intervalle.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30,  au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin, mais il passe aux héritiers dans le cadre de la succession. Les héritiers qui ne veulent pas reprendre la chose louée bénéficient d’une possibilité de résilier le bail sans attendre l’échéance, mais en respectant un préavis de trois mois pour le prochain terme légal, soit pour chaque trimestre de bail.

S’agissant de la reprise du bail, le Tribunal fédéral a considéré que seuls les héritiers qui vivaient dans l’appartement à titre principal, et non de façon intermittente, avec le défunt avant le décès étaient en droit de prétendre à cette reprise de bail. Ainsi, les petits-enfants qui viendraient s’installer dans l’appartement de leur grand-mère juste après son décès ne pourraient pas prétendre avoir repris le bail et ne pourraient se prévaloir de la protection accordée par le droit du bail en cas de résiliation du bail par le bailleur.

Mais les héritiers peuvent aussi répudier la succession. Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué.

Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite, afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession.

Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision d’entrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse d’entrer dans ce contrat de bail.

Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il s’est passé en général plusieurs mois pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.

Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.

Le bailleur doit alors être nommé «gardien d’actifs» jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite. Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.

Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur de ces biens, dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.

Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit – hélas! – se résoudre à comptabiliser une perte.

Dans votre cas, il convient d’attendre de voir si les héritiers répudient ou non la succession. Si tel était le cas, vous devriez prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites, afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soient effectués, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé «gardien des actifs».

Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur.

Si les héritiers décidaient de reprendre le bail, vous pourriez le résilier et seuls ceux qui résidaient à titre principal avec le défunt pourraient se prévaloir d’une protection contre ce congé.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30,  au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre: www.cgionline.ch

Dans une PPE, selon la loi, le bien-fonds, c’est-à-dire le terrain, est impérativement une partie commune et ne peut faire l’objet d’un droit exclusif, c’est-à-dire être constitué en lot.

Le législateur a en effet prévu que certaines parties soient impérativement communes, telles que le terrain sur lequel l’immeuble est construit ou les parties élémentaires et les structures porteuses (les façades, le toit, les murs porteurs, etc.). Le terrain appartient donc à tous les copropriétaires, qui peuvent l’utiliser tout en respectant le droit des autres propriétaires. Il n’est donc pas loisible de vendre une partie du terrain avec un lot.

Il est toutefois possible de créer, par convention, des droits d’usage particuliers. Cela revient à accorder un droit à un (ou plusieurs) propriétaire d’étages sur une partie commune, qui lui permettra d’exclure tout acte d’utilisation des autres propriétaires d’étages ou de tiers. Cela en fait, autrement dit, un espace privatif.

Tel est le cas notamment lorsque des propriétaires d’étages ont la jouissance exclusive d’un jardin ou d’une place de parc.

Les options

Plusieurs solutions sont envisageables pour constituer des droits d’usage particulier. Les parties peuvent opter pour la constitution d’un droit réel limité, comme par exemple une servitude qui grève l’immeuble de base. Il est également possible de prévoir la constitution d’un droit d’utilisation exclusif par une inscription expresse dans le règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages. Enfin, les droits d’usage particuliers peuvent faire l’objet d’un contrat, comme par exemple un contrat de bail à loyer, entre le propriétaire d’étages bénéficiaire et la communauté des propriétaires d’étages.

Une servitude foncière ou personnelle permet d’accorder un droit d’usage particulier à l’un des propriétaires d’étages. Si elle est foncière, la servitude est rattachée au fonds dominant, soit au lot de la propriété d’étage. Concrètement, c’est le propriétaire du lot, actuel ou futur, qui en bénéficiera. Si elle est personnelle, la servitude est accordée à une personne, qu’elle soit propriétaire ou non du lot. Le risque que peut représenter la servitude personnelle est qu’elle suit son titulaire et non la part d’étage. Il est donc vivement recommandé de constituer une servitude foncière et non personnelle. De plus, une servitude ne peut être radiée qu’avec le consentement de son bénéficiaire, de sorte qu’une fois inscrite, il sera très difficile de revenir en arrière. C’est la raison pour laquelle la loi prévoit que les propriétaires d’étages doivent adopter cette décision à l’unanimité.

L’acte constitutif d’une servitude n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique, soit dans un acte notarié.

S’ils ne souhaitent pas constituer une servitude, les propriétaires d’étages peuvent accorder un droit d’usage particulier en l’insérant dans le règlement d’administration et d’utilisation. Le règlement peut accorder le droit d’usage particulier à un propriétaire d’étages individuellement désigné mais il est également possible de rattacher le droit d’usage particulier à une part d’étage déterminée.

Dans les deux cas, ce droit doit être adopté à la majorité qualifiée des propriétaires d’étages et des quotes-parts (sauf dispositions contraires du règlement). Pour le supprimer, il faudra en sus obtenir l’accord du propriétaire concerné, de sorte qu’il sera également très difficile de revenir en arrière, une fois ce privilège accordé.

Enfin, un contrat de bail ou de prêt peut être conclu entre la communauté des propriétaires d’étages et l’un des propriétaires d’étages. Le contrat fixera l’étendue du droit accordé, ainsi que sa durée. Selon l’étendue et la durée de ce droit, la majorité pour la prise de cette décision pourra varier. Si un contrat de bail à loyer est conclu pour une durée de dix ans, par exemple, la double majorité sera requise. Si en revanche, une partie commune est prêtée pendant trois semaines à un propriétaire d’étage, il s’agira d’un acte d’administration courante. C’est à l’administrateur, si la communauté des propriétaires d’étages en a nommé un, à qui reviendra la compétence de conclure un tel contrat.

Lorsque la communauté des propriétaires d’étages n’a pas désigné d’administrateur, un tel droit d’usage particulier devra, dans tous les cas, être pris par une décision de l’assemblée des copropriétaires, approuvée par la majorité simple, au moins, des propriétaires d’étages.

Dans tous les cas, il est très important de formuler avec précision le contenu et les limites de ce droit. La question de l’entretien et des réparations de la partie cédée en droit d’usage exclusif devra aussi avoir été clairement établie, afin d’éviter toute discussion ultérieure entre les copropriétaires.

Dans votre cas, il s’agira de voir si l’ensemble des copropriétaires de votre PPE sont d’accord de constituer une servitude. A défaut, il faudra alors envisager une modification de votre règlement pour instaurer un droit d’usage particulier, ce à la double majorité.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition, le matin de 8h30 à 11h30,  au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Pour devenir membre: www.cgionline.ch