Le régime de la propriété par étage (PPE) est une forme de copropriété. Sa particularité réside en ce que chaque copropriétaire détient non seulement une part qui porte sur l’immeuble tout entier et ses parties intégrantes, mais également un droit exclusif de jouissance sur des parties délimitées de cet immeuble.
 
L’immeuble est ainsi partagé entre parties communes et parties privées. Un copropriétaire seul ne peut pas disposer librement des parties communes. Dans les parties du bâtiment faisant l’objet de son droit exclusif, le propriétaire d’étage a la faculté d’aménager et d’user les locaux comme il l’entend. Dans l’exercice de ses droits, le copropriétaire ne devra toutefois pas restreindre l’exercice du droit des autres copropriétaires, ni entraver leur utilisation. Il ne devra pas non plus porter atteinte aux intérêts de la communauté des copropriétaires.
 
Pour autant qu’il respecte les limites susmentionnées, il sera libre de constituer des droits réels limités (par ex. un usufruit ou un droit d’habitation) sur sa part d’étage. Il pourra également accorder des droits personnels à un tiers sur celle-ci.
 
Ainsi, compte tenu de ce qui précède, en tant que propriétaire d’étage, vous avez le pouvoir de conclure un contrat de bail portant sur votre part d’étage.
 
Il faut cependant que vous soyez attentif au contenu de l’acte constitutif de votre PPE. En effet, ledit acte peut déroger au principe de liberté du propriétaire d’étage dans l’utilisation et la gestion de sa part. Il pourrait ainsi y être prévu qu’une unité d’étage ne pourra être valablement aliénée, grevée d’un droit d’habitation ou d’un usufruit ou même louée que si les autres copropriétaires n’ont pas, en vertu d’une décision prise à la majorité, formé opposition dans les 14 jours après avoir reçu communication de l’opération en question.
 
Une convention écrite postérieure à l’acte constitutif et votée unanimement par les copropriétaires peut également prévoir la même restriction. De telles clauses sont toutefois rares. En effet, si elles peuvent être intéressantes pour sauvegarder une certaine structure de propriétaires d’étage, elles restreignent la possibilité de négocier des droits relatifs à la part d’étage et peuvent donc provoquer une diminution de sa valeur.
 
Lorsque vous aurez vérifié que l’acte constitutif de la PPE ne contient pas de telle restriction, vous serez libre de mettre en location votre lot à un locataire de votre choix. Une autorisation des autres copropriétaires n’est ainsi normalement pas requise.
 
Lors de la mise en location, comme tout bailleur, vous devrez être attentif, notamment, au choix de votre locataire. Il faudra choisir entre une personne physique ou une personne morale, déterminer si l’appartement sera loué à une personne seule ou s’il servira de logement de famille. Il faudra ensuite contrôler la solvabilité du locataire. A cet effet, il est usuel de demander une attestation de non-poursuite datant de moins de trois mois et les trois dernières fiches de salaire. Vous devrez également définir si vous souhaitez conclure un contrat de durée indéterminée ou de durée déterminée, fixer le montant du loyer de manière conforme aux règles légales. Sur ce point, il sera nécessaire de remettre au locataire un avis de fixation du loyer initial. Finalement, vous serez tenu de demander une garantie de loyer, de conclure les assurances nécessaires et de respecter toutes les exigences formelles du contrat.
 
La conclusion d’un tel contrat est réglée par de nombreuses bases légales et le non-respect de celles-ci peut avoir des répercussions importantes sur les rapports entre le locataire et le bailleur. Il est ainsi conseillé de se faire assister d’un spécialiste lors d’une mise en location.
 
Si vous souhaitiez, par la suite, mettre en vente votre bien, j’attire votre attention sur le fait que le contrat de bail ne s’éteindra pas de plein droit. S’il n’a pas été résilié valablement, le bail passera automatiquement au futur acquéreur. Cet élément peut avoir un impact sur le prix de vente du lot PPE.

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La loi donne la possibilité de résilier plus rapidement un contrat de bail en cas de faillite du locataire. Il y a toutefois quelques étapes à respecter. En effet, la première chose à faire pour le bailleur sera d’écrire un courrier à la fois au locataire (même s’il est en faillite) et à l’administration de la faillite, afin de demander que des sûretés soient fournies pour les loyers à échoir.

Ainsi, le bailleur peut exiger que des sûretés qui couvriront tous les loyers jusqu’à la prochaine échéance du contrat de bail soient constituées. Il convient par ce courrier d’impartir un délai raisonnable au locataire et à l’administration de la faillite pour constituer lesdites sûretés. La jurisprudence estime raisonnable un délai qui serait entre une et trois semaines, selon les circonstances.

Si, dans le délai imparti, le locataire et l’administration de la faillite ne réagissent pas, voir indiquent qu’ils ne constitueront pas ces sûretés (ce qui est le cas le plus fréquent de la part de l’administration de la faillite), le bailleur a la possibilité de résilier le contrat de bail de façon immédiate. Il s’agit en effet d’un des rares cas où il n’est pas nécessaire de résilier le contrat de bail commercial pour la fin d’un mois ou moyennant un certain préavis. Le bailleur devra donc envoyer un avis officiel de résiliation au locataire, indiquant une date très proche, par courrier recommandé. Il sera conseillé d’adresser le même courrier à l’administration de la faillite.

Une fois le contrat de bail résilié, le bailleur aura la possibilité de saisir la justice d’une action en évacuation si le locataire ne devait pas restituer les locaux de lui-même.
En cas de faillite du locataire, une résiliation pour défaut de paiement est aussi envisageable. Elle prend toutefois un peu plus de temps, mais sera parfaitement valable, à la condition, là encore, de respecter les formalités. Il conviendra alors de faire une mise en demeure préalable, impartissant un délai de 30 jours au locataire et à l’administration de la faillite pour s’acquitter de l’arriéré de loyer, puis, une fois ce délai écoulé, d’envoyer un avis officiel de résiliation pour la fin du mois qui suit.

Dans le cas de notre lecteur, puisqu’il y a des loyers en retard et que la faillite a été prononcée, les deux solutions sont possibles. Il pourrait même imaginer de les cumuler. L’essentiel sera évidemment d’agir au plus vite afin de limiter les pertes.

Dans un second temps, le bailleur pourra faire une production dans la faillite de son locataire, afin que sa créance figure à l’état de collocation, ce dans le but de récupérer les loyers échus avant le prononcé de la faillite. Il pourra sans doute, par ce biais-là, récupérer les loyers bloqués au titre de garantie de loyer.

Dès lors qu’il s’agit d’un local commercial, le bailleur pourra aussi faire usage de son droit de rétention pour que le produit de la vente des biens garnissant les locaux lui soit aussi reversé afin d’acquitter les loyers échus avant le prononcé de la faillite et même des loyers portant sur les six mois suivant le prononcé de la faillite. Il conviendra au préalable de solliciter de l’Office des poursuites l’établissement d’un inventaire des biens présents dans les locaux.

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Petites réparations ou travaux plus conséquents ?
 
De façon générale, la loi prévoit que le locataire doit assumer à ses frais, en cours de bail, les menus travaux, à savoir tout d’abord les travaux de nettoyage qui découlent d’un usage soigneux de la chose louée ainsi que les réparations de peu d’importance qu’il peut, en principe, effectuer lui-même sans compétences techniques ou sans outils spéciaux notamment. Le locataire n’a en revanche pas le droit d’effectuer des travaux ou des rénovations sans l’accord du bailleur pendant toute la durée du bail.
 
Le plus souvent, les baux ou les conditions générales comprennent une liste des menus travaux à la charge du locataire. Pour les travaux plus importants qui consistent en des travaux d’entretien ou des réparations plus conséquentes, ils sont à la charge du bailleur. Lorsque le locataire effectue des travaux sans autorisation écrite du bailleur ou commande des travaux de réparations sans en avoir informé préalablement son bailleur, il en assumera la charge. Autrement dit, pour autant qu’il s’agisse de travaux qui sont à la charge du bailleur, le locataire n’est en aucun cas en droit de les commander lui-même et s’il le fait, il prend le risque de devoir s’acquitter de la facture.
 
Toutefois, en cas d’extrême urgence ou dans le cas où le bailleur n’aurait pas supprimé un défaut dans un délai convenable alors que le locataire lui en avait fait part, il pourra alors commander lui-même les travaux et en faire supporter le coût au bailleur.
 
S’agissant du frigo prétendument défectueux, il ne s’agit pas de menus travaux que vos locataires auraient dû prendre en charge. Cela étant, vos locataires auraient dû vous demander avant de commander eux-mêmes un nouveau frigidaire en vous mettant devant le fait accompli, sans vous permettre de vérifier s’il était défectueux ou si une réparation était possible. Ils doivent donc assumer cette facture.
 
Défaut par l’absence d’une qualité attendue ou promise ?
 
Pour la nouvelle serrure, la question pourrait de se poser de savoir s’il s’agissait d’un défaut, dont la réparation vous incomberait.
 
La loi prévoit également qu’en cas de défaut, le locataire doit tout d’abord demander au bailleur de prendre des mesures pour remettre en état la chose louée, à moins qu’il s’agisse justement d’une petite réparation ou d’un dégât dont le locataire serait responsable. Pour dire si la chose louée est affectée d’un défaut, il convient de comparer l’état réel des locaux et l’état qui était convenu ou promis, c’est-à-dire que l’on compare l’usage que le locataire peut faire des locaux à l’usage qu’il pouvait en espérer. L’usage convenu s’apprécie de façon objective en fonction de l’ensemble des circonstances particulières.
 
S’agissant des qualités promises, il convient de voir si le contrat prévoit une clause particulière ou si des engagements ont été pris de vive voix éventuellement par le bailleur au moment de l’état des lieux ou lors de la conclusion du contrat.
 
Dans votre cas, l’existence d’une deuxième serrure était-elle une qualité attendue ? A priori, tel n’est pas le cas. Une porte palière ne doit pas forcément être munie d’une serrure de sécurité. Son absence ne peut ainsi être considérée comme un défaut. Il convient ensuite de voir si vous leur aviez promis une telle installation ou pas. Mais en tout état, ils auraient dû vous demander votre avis avant de commander et de faire poser cette installation. Ils doivent donc la prendre à leur charge, et vous seriez même en droit de leur demander de l’ôter, au moment de leur départ.
 
Enfin, vos locataires ne sont ainsi pas en droit de déduire ce montant du loyer et, s’ils le faisaient, vous pourriez alors les mettre en demeure de vous verser l’entier du loyer dans un délai de 30 jours en les menaçant de résilier leur bail à défaut du paiement intégral du loyer.

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Dans votre cas, il est important de relever que l’entrée de l’immeuble fait partie des parties communes de l’immeuble que vous habitez. Compte tenu de ce fait, il faut distinguer si les travaux envisagés sont des travaux de construction ou un acte d’administration courant que chaque copropriétaire peut effectuer seul. Les travaux visant à changer le revêtement des sols de l’entrée pour y mettre du marbre ou le dessin d’une fresque sont clairement des travaux de construction. En effet, la notion de travaux de construction englobe les travaux d’entretien, les travaux de rénovation et de réfection relatifs au bâtiment lui-même ou à ses annexes, ainsi que la construction de nouvelles installations.
 
La décision d’entreprendre des travaux de construction doit être prise par l’ensemble de la Communauté des propriétaires d’étages lors d’une Assemblée générale.
 
A teneur de la loi, il faut distinguer trois types de travaux de construction pour lesquels les exigences de majorité sont différentes. Il s’agit des travaux nécessaires, utiles ou somptuaires. Nous détaillerons ces différents types de travaux ci-dessous. La différenciation entre ces trois types de travaux doit se faire objectivement, c’est-à-dire en tenant compte de toutes les circonstances du cas d’espèce. Les exigences de majorité peuvent être modifiées, sous réserve des dispositions impératives de la loi, par le Règlement d’administration et d’utilisation de votre propriété par étages (RAU).
 
Des travaux de construction sont nécessaires lorsqu’ils sont exigés pour le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose. La suppression de défauts de construction entre, par exemple, dans cette catégorie. Les travaux nécessaires sont adoptés à la majorité simple des propriétaires d’étage.
 
Les travaux de construction utiles sont, quant à eux, des travaux destinés à augmenter la valeur de la chose, son rendement ou son utilité. La transformation de locaux communs inoccupés en une buanderie est par exemple de ce type de travaux. Ils sont en principe décidés à la double majorité, à savoir, à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose.
 
Même si cette double majorité est atteinte, un copropriétaire peut s’opposer aux travaux utiles dans deux cas :

• Les modifications auraient pour effet de gêner notablement et durablement ce copropriétaire dans son usage ou sa jouissance de la chose selon sa destination actuelle.
• Les modifications compromettraient le rendement de la chose.

En outre, si les travaux envisagés devaient entraîner pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, ils ne pourraient être entrepris sans son consentement à moins que les autres copropriétaires ne se chargent de sa part de frais, en tant qu’elle dépasse le montant qui peut lui être objectivement demandé.
 
Finalement, des travaux sont somptuaires s’ils sont exclusivement destinés à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé. La construction d’une fontaine dans une cour intérieure est un exemple. Ces travaux doivent être adoptés à l’unanimité des propriétaires d’étage.
 
La loi prévoit une exception à l’unanimité lorsque les travaux envisagés n’entravent pas le droit d’usage et de jouissance du propriétaire qui s’y oppose, ils peuvent être décidés à la double majorité. Ce copropriétaire devra cependant être indemnisé pour l’atteinte temporaire portée à ses droits et les autres copropriétaires devront se charger de sa part de frais.
 
Dans votre cas, il s’agit de remplacer le revêtement des sols de l’entrée par du marbre et d’y peindre une fresque, alors même que l’entrée a été rénovée il y a une dizaine d’années. Il semble donc que ces travaux entrent dans la catégorie des travaux somptuaires, qui doivent être adoptés à l’unanimité des copropriétaires, sous réserve de l’exception mentionnée ci-dessus. Vous pouvez donc vous opposer à ce projet. Enfin, si l’exception n’est pas réalisée, les travaux ne pourront pas être effectués. Au vu des travaux prévus, il ne semble pas que vous serez entravé dans votre droit d’usage et de jouissance, de sorte que les autres copropriétaires pourraient les exécuter sans votre accord, mais en prenant en charge eux-mêmes ces travaux.
 
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Dans la situation d’appartements en PPE, la loi prévoit que les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais d’administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts. Cela s’applique donc aussi aux charges de chauffage et eau qui vont donc être réparties en fonction des millièmes de copropriété.
 
Toutefois, cet article n’est pas impératif, de sorte que les propriétaires peuvent aisément prévoir un autre mode de répartition. Tout dépendra donc de ce qui est prévu dans le Règlement d’administration et d’utilisation de la PPE (RAU). A défaut de règlement ou à défaut de clause particulière dans le règlement à cet égard, c’est effectivement la règle légale susmentionnée qui sera applicable, quel que soit le nombre d’occupants ou la consommation de chacun.
 
Dans le RAU-type qui est le plus souvent utilisé à Genève, il est stipulé que les frais de chauffage et/ou de ventilation se répartissent entre les propriétaires d’étages selon une clé de répartition déterminée en principe selon le cube chauffé ou les surfaces chauffées, alors que les frais de consommation d’eau froide de l’immeuble se répartissent en fonction des millièmes. Il est également indiqué que si les locaux loués sont équipés de compteurs individuels mesurant la consommation en matière de chauffage, le décompte est établi sur la base des relevés et calculs effectués par l'entreprise mandatée par l'Administrateur ou son représentant.
 
Dans les immeubles récents, il est très fréquent maintenant d’installer des compteurs individuels et de facturer les charges en fonction de la consommation effective. Cela peut bien entendu être mis en place pour des immeubles plus anciens qui ne disposent pas de ce type d’installations dès leur construction, mais cela implique des coûts pour les propriétaires concernés, qui ne seront donc potentiellement pas très enclins à procéder à ces démarches.
 
Dans votre cas, il conviendrait de voir si votre copropriétaire est d’accord de faire installer des compteurs individuels. Vous pourriez aussi lui demander de modifier la clé de répartition ou d’en adopter une nouvelle pour prévoir par exemple une autre clé comme le nombre de personnes habitant les lots (étant précisé que cette seconde solution n’est pas optimale car elle peut impliquer des changements fréquents en fonction des changements de locataires). Cela pourrait se faire en modifiant votre RAU ou en adoptant un qui prévoirait cette clause. Une décision pourrait en outre être décidée chaque année en AG, mais ne vaudrait que pour l’année écoulée.
 
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La loi prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose louée avec le soin nécessaire. S’il s’agit d’un immeuble, il doit également respecter les égards dus aux habitants de la maison et aux voisins. Si le maintien du bail devient insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier ce contrat. Pour un bail d’habitation, il doit observer un délai de congé de trente jours pour la fin d’un mois. Il s’agit là d’une résiliation anticipée du bail (avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois), par opposition à une résiliation ordinaire, donnée pour l’échéance du bail (avec un préavis de 3 mois). D’après la jurisprudence, le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat.

Le droit du bail ne prévoit rien de particulier s’agissant de l’entreposage d’objets sur le palier des locataires, mais les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève stipulent qu’il est interdit d’entreposer des objets (motocycles, bicyclettes, poussettes, caisses à fleurs, meubles, etc.) dans les cages d’escalier ou en dehors des emplacements réservés à cet effet. Cette disposition s’applique donc à votre locataire si les conditions générales étaient jointes à votre contrat. Si tel n’était pas le cas, il est de toute façon généralement admis que le locataire peut user de la chose louée, à savoir l’appartement uniquement, et qu’il ne peut utiliser les allées ou palier que pour se rendre à son appartement, et non pour y entreposer ses affaires.

Votre locataire n’est donc pas en droit de laisser ses meubles sur votre palier. La question se pose de savoir si vous pouvez résilier le bail, de manière anticipée, ou de manière ordinaire. Comme on l’a vu, la résiliation anticipée suppose que le manquement de votre locataire soit suffisamment grave.

Il a été considéré par la jurisprudence que la présence non autorisée de quelques meubles et objets n’entrainait pas une perturbation à ce point nuisible dans le bâtiment qu’il se justifiait de chasser à bref délai des locataires. Dans cette affaire, les autres habitants de l’immeuble ne s’étaient aucunement plaints de la situation et les meubles étaient disposés de façon ordonnée, contre le mur, sans entraver le passage. Le Tribunal fédéral a toutefois retenu que cette situation, consistant en la violation persistante du devoir de diligence du locataire, aurait justifié un congé ordinaire, donné pour l’échéance du contrat.

Dans votre situation, il s’agit de voir si vos autres locataires se sont plaints et quelle quantité de meubles est stockée sur le palier. Si les meubles n’entravent pas le passage, mais le locataire persiste à les laisser malgré vos demandes répétées, vous devriez plutôt utiliser la voie de la résiliation ordinaire. A l’inverse, si les autres locataires se plaignent, si le passage est rendu compliqué et si les objets ne sont pas placés de manière ordonnée, la voie de la résiliation anticipée pourrait être possible, pour autant qu’elle soit précédée d’une mise en demeure avec menace de résiliation.

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Une servitude est une charge imposée à une parcelle en faveur d’une autre parcelle. Typiquement, dans le cadre d’une servitude de passage, il s’agit d’une partie d’une parcelle (le fonds servant ou grevé) qui est obligatoirement destinée à servir de passage pour un autre propriétaire (le propriétaire du fonds dominant). Une servitude doit nécessairement être constituée en la forme authentique, c’est-à-dire devant notaire. Elle doit être inscrite au registre foncier, et l’inscription doit préciser le but de la servitude, quel est le fonds grevé, quel est le fonds dominant ainsi que l’assiette exacte de la servitude. D’autres précisions peuvent être ajoutées, comme par exemple un règlement de répartition des frais.

S’agissant de l’installation d’un portail, la loi ne nous donne pas de clé quant à la prise de décision, mais indique uniquement que le propriétaire grevé ne peut en aucune façon empêcher ou rendre moins commode l’exercice de la servitude pour le propriétaire du fonds dominant.

Quant à la répartition des frais, pour ce qui est de la création du chemin ou de la route nécessaires à l’exercice du droit de passage, la loi ne prévoit pas de répartition des charges particulières. La loi prévoit exclusivement une répartition pour ce qui est des frais d’entretien des ouvrages nécessaires à l’usage de la servitude qui est la suivante : le propriétaire du fonds dominant doit prendre ces frais à sa charge sauf si les ouvrages sont aussi utiles au propriétaire du fonds servant, auquel cas les frais doivent être partagés en proportion de l’intérêt de chacun. Il sera encore précisé que cette règle ne s’applique que s’il n’y a pas de convention qui prévoit une autre répartition.

Il n’est donc pas aisé de répondre à notre lectrice. A priori et tant que l’installation du portail n’empêche pas un bon usage de la servitude pour elle et ne rend pas cet usage incommode, et que le propriétaire du fonds servant ne lui réclame pas une contribution financière pour cette installation, il semble difficile pour elle de s’y opposer. Pour ce qui est de la répartition des frais d’entretien, la réponse dépendra de savoir si le propriétaire dont la parcelle est grevée par la servitude a aussi un intérêt pour le chemin à entretenir. Il arrive en effet qu’une partie de chemin soit utilisée par plusieurs propriétaires, tandis qu’une autre partie ne sera utile qu’à certains d’entre eux, voire un seul. Dans ce cas, la répartition dépendra de la proportion utile à chacun sur chacun des tronçons du chemin.

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Le droit du bail prévoit en effet une protection pour les locataires dans les 3 ans qui suivent la fin d’une procédure, pour autant qu’ils aient obtenu gain de cause. Les locataires sont aussi protégés si la procédure s’est terminée par une transaction. En revanche, si les locataires ont saisi les tribunaux sans raison ou s’ils ont obtenu une baisse de loyer avant de saisir les tribunaux, ils ne sont pas protégés.

Cela étant, cette règle n’est pas applicable dans le cas où un congé est donné en raison du besoin urgent du bailleur ou de ses proches d’utiliser eux-mêmes le bien loué, ou encore si le locataire est en défaut de paiement ou viole les règles du contrat de bail.

Dans le cas du besoin propre et urgent du bailleur, ce dernier devra établir son besoin et son urgence. Pour admettre qu’un besoin est propre, il faut que l’utilisation des locaux soit nécessaire pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Pour admettre l’urgence, il faut que le besoin soit immédiat et actuel. D’après la jurisprudence, le besoin est immédiat lorsqu’il est susceptible de se concrétiser à plus ou moins brève échéance en comparaison avec la date indiquée et la date pour laquelle une nouvelle résiliation est possible après la fin du délai de trois ans de protection. Il a par exemple été jugé que le bailleur revenant d'un séjour à l'étranger et propriétaire de deux appartements n'avait pas à chasser sa fille habitant l'un de ceux-ci ni à cohabiter avec elle dans un espace restreint, plutôt que de congédier les locataires occupant l'autre appartement.

Le besoin doit être actuel en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas. Ainsi, il a été jugé que, lorsque l'utilisation des locaux ne nécessite pas de grandes transformations, l'urgence du besoin doit être admise dès que la personne morale a un intérêt à pouvoir exercer son activité économique dans les locaux. Tel est le cas lorsque le propriétaire doit payer des intérêts pour le capital emprunté pour l'achat de l'immeuble et qu'il doit aussi payer un loyer pour occuper d'autres locaux. En revanche, lorsque son utilisation des locaux présuppose de grandes transformations, voire même la démolition et la reconstruction du bâtiment, l'urgence dépend de l'état d'avancement de son projet de transformation: il n'est pas nécessaire que ce projet ait déjà été autorisé par les autorités administratives, mais il suffit qu'il soit susceptible d'obtenir leur autorisation.

Le besoin urgent doit également être réel en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance. Il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons (par exemple personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il renonce à utiliser les locaux loués mais il n'est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation de contrainte ou de nécessité.

Dans votre cas, il s’agira de voir votre situation en particulier et de vérifier que votre besoin est urgent dans le sens décrit ci-dessous. Le fait que vous deviez quitter votre logement actuel sera également pris en considération pour déterminer l’urgence de votre besoin. Les circonstances particulières de votre cas seront analysées.

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La clause diplomatique est une clause qui fait partie des conditions générales et règles et usages locatifs en vigueur à Genève et qui prévoit que le locataire, s’il est au bénéfice d’une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères peut dénoncer le contrat de bail qui le lie à son bailleur pour la fin du mois qui suit l’invocation de la clause. Il doit toutefois s’acquitter d’une indemnité équivalent à trois mois de loyer, en plus du loyer et des charges qu’il doit régler jusqu’au moment où il quitte le bien loué. Si le bailleur reloue le bien avant la fin des trois mois suivant le départ du locataire, il devra rembourser une partie de l’indemnité perçue.
 
Toutefois, d’autres conditions s’ajoutent à cela pour que la clause en question trouve application. En effet, la clause diplomatique ne sera applicable que si le locataire est transféré hors du canton de Genève ou de Suisse par son employeur ou s’il a été licencié par son employeur, auquel cas il pourra résilier le contrat de bail de manière anticipé pour la date de son licenciement.
 
Enfin, le dernier alinéa précise qu’il ne peut pas être fait usage de ces possibilités durant la première année de bail.
 
Bien entendu, il est possible de modifier la clause au moyen de clauses particulières prévues dans le contrat de bail (par exemple pour étendre son application à un employé venant de l’étranger mais qui ne serait pas titulaire d’une carte de légitimation du DFAE), mais il ne semble pas que les parties aient fait usage de cette possibilité ici.
 
Dès lors, le locataire de notre lectrice ne pourra pas faire usage de la clause diplomatique. En effet, s’il semble effectivement être au bénéfice de la carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères, le motif de la résiliation (soit le fait d’avoir trouvé un autre logement lui plaisant davantage) n’est pas l’un des deux cas dans lesquels l’application de la clause diplomatique est prévue (transfert à l’étranger ou licenciement). En outre, il est encore dans la première année de bail, et pour cette raison encore, l’application de la clause diplomatique est exclue.
 
Ainsi, le locataire aura les choix usuels qui s’imposent à chaque locataire décidant de résilier son contrat de bail sans respecter l’échéance contractuelle et le préavis, c’est-à-dire qu’il pourra soit chercher un locataire de remplacement qui soit disposé à reprendre la location aux mêmes conditions, qui soit solvable et acceptable pour la bailleresse soit s’acquitter du loyer jusqu’à la prochaine échéance contractuelle, soit jusqu’au 30 août 2023.
 
Bien entendu, même si le locataire ne peut pas imposer l’application de la clause diplomatique, la bailleresse peut malgré tout l’accepter si cela lui convient et se limiter à percevoir les loyers jusqu’à la fin mars, ainsi que l’indemnité des trois mois de loyer prévue par la clause, par exemple si elle préfère chercher elle-même un nouveau locataire ou si elle a d’autres projets pour le bien.

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Lorsque plusieurs locataires signent un contrat de bail, ces personnes sont colocataires et solidairement responsables des obligations découlant du contrat de bail. Cela signifie que le bailleur, en cas de non-paiement du loyer notamment, peut s’adresser à l’un des deux pour le paiement de la totalité de la somme due.

Si, après avoir signé un contrat de bail en tant que colocataires, les locataires se séparent et souhaitent laisser l’appartement à l’un d’entre eux exclusivement, le bailleur n’est pas tenu d’accepter cette situation et de libérer le locataire qui quitte l’appartement de ses obligations contractuelles. En effet, les locataires, de par leur simple volonté ne peuvent pas unilatéralement modifier l’identité des parties au contrat de bail. Ainsi, si l’un des colocataires souhaite se retirer du contrat de bail, il pourra le demander au bailleur, mais le bailleur ne sera pas tenu de l’accepter, en particulier si le locataire qui reste dans l’appartement n’est pas suffisamment solvable pour en assumer le loyer. Le seul cas dans lequel le bailleur n’aura pas le choix et devra accepter une modification unilatérale est celui du divorce ou de la séparation de partenaires enregistrés, si l’appartement est attribué judiciairement à l’un ou l’autre des conjoints.

Dans la situation qui nous occupe, il semble que les colocataires n’ont jamais été mariés, qu’ils étaient uniquement concubins et qu’ils ont décidé de mettre fin à leur concubinage. Ils ont informé le bailleur du fait que seul l’un des locataires demeurerait dans l’appartement et s’acquitterait dorénavant du loyer. Toutefois, ils n’ont pas même demandé que l’autre soit libéré de toute obligation relative au contrat de bail.

Dès lors, les deux concubins, même si l’un d’eux n’occupe plus l’appartement, restent locataires, et sont tous deux redevables du paiement du loyer. Pour demander le paiement de l’arriéré de loyer, le bailleur sera donc pleinement légitimé à agir à l’encontre du colocataire parti.

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