A la fin du bail, la loi prévoit que le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. En principe, un état des lieux est dressé de façon contradictoire, soit en la présence du bailleur et du locataire. Les parties peuvent indiquer les réparations que le locataire accepte de prendre à sa charge, et éventuellement arrêter une somme forfaitaire qu’il s’engage à verser. Dans ce cas, par leur signature, le bailleur et le locataire seront liés et aucun avis de défaut ne devra être adressé au locataire. Un pré-état des lieux peut également être effectué, afin que certain travaux puissent être prévus, voire effectués avant le départ du locataire.
 
Lorsque le locataire refuse de participer, de signer l’état des lieux de sortie ou qu’il émet des réserves, le bailleur devra alors le lui faire parvenir par écrit, immédiatement après la date de sortie, en indiquant clairement de quels défauts il le tient pour responsable. A noter que le locataire a tout intérêt à être présent, pour éviter que le bailleur ne lui fasse supporter le coût d’un constat officiel (constat d’huissier) qu’il aura commandé pour sauvegarder ses moyens de preuves. En effet, sans la signature du locataire, le procès-verbal de sortie ne vaudra pas comme moyen de preuve dans une éventuelle procédure. Pour sauvegarder ses droits, il est alors recommandé au bailleur de se faire assister de témoins, ou de faire dresser l’état des lieux par un huissier. Des photos peuvent également s’avérer utiles.
 
Avis de défauts immédiat
 
En cas d’absence du locataire ou de désaccord entre les parties, le bailleur doit donner au locataire un avis des défauts dans les jours qui suivent l’état des lieux de sortie et la restitution des locaux. Le bailleur qui tarde à indiquer au locataire les dégâts dont il demande la réparation est déchu de ses droits, le locataire étant alors dégagé de toute responsabilité, même si les locaux présentaient des défauts qu’il aurait dû assumer. Toutefois, ceci ne vaut que pour autant qu’il ne s’agisse pas de défauts cachés, c’est-à-dire des défauts qui ne pouvaient être remarqués à l’aide des vérifications usuelles. Ultérieurement, lorsqu’il a connaissance de ces défauts cachés, le bailleur doit immédiatement en aviser le locataire sortant et lui demander d’assumer le coût de leur réparation.
 
Quels sont les dégâts dont le locataire répond ?
 
Il découle de l’obligation de restituer la chose « dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat », selon les termes de la loi, que le locataire assume, à sa sortie, les travaux de nettoyage et les menues réparations qui lui incombent durant le bail, les défauts plus importants (dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal de la chose louée) et les transformations et rénovations exécutées sans l’accord du bailleur. Les autres travaux, notamment ceux qui résultent de l’usure normale, sont à la charge du bailleur.
 
En ce qui concerne les menus travaux d’entretien, le locataire doit les assumer pendant toute la durée du bail. Cette obligation subsiste jusqu’à la reddition des locaux, de sorte que le locataire doit les nettoyer avant de les restituer et y entreprendre les petites réparations même si elles sont rendues nécessaires par l’usage normal de la chose louée (par exemple boucher les trous faits dans les parois pour y accrocher des tableaux).
 
En ce qui concerne les dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal, il conviendra de les apprécier en fonction de la destination des locaux. Des locaux commerciaux destinés à un garage se dégradent par exemple plus rapidement que des bureaux. L’usage normal d’un logement loué à une famille nombreuse s’apprécie plus largement que si le logement est loué à une personne seule. Par exemple, le jaunissement des tapisseries, de même que les traces de meubles ou de tableaux sur les murs résultent typiquement d’une usure normale, alors que des tapisseries déchirées ou des taches sur la moquette excèdent l’usure normale.
 
Prise en compte de la vétusté des installations
 
Lorsque les défauts excèdent cette usure normale, le locataire en répondra. Il devra alors à ce titre une indemnité au bailleur, qui ne correspond toutefois pas à la valeur à neuf des installations mais qui doit tenir compte de leur degré de vétusté ou de leur âge. Par exemple, lorsque les tapisseries ont été déchirées, le locataire en est responsable. Ces tapisseries ayant une durée de vie de 10, 15 ou 20 ans, selon la qualité, l’indemnité devra être calculée en tenant compte de la date à laquelle le bailleur les a fait remplacer pour la dernière fois. Ainsi, en cas d’une durée de vie 10 ans, à supposer que les tapisseries aient été remplacées 5 ans avant la sortie du locataire, celui-ci devra supporter 50% du coût de leur remplacement.
 
Ainsi, le seul fait que les locataires soient dans votre appartement depuis plus de 10 ans ne justifie pas tout. Pour les murs, il est en effet possible que les travaux de peinture soient à votre charge, si l’appartement n’a pas été repeint depuis une dizaine d’années, dès lors que c’est la durée de vie moyenne des peintures. Pour d’autres installations (parquet, agencement de cuisine ou de salle de bain, sanitaires), les durées de vie peuvent être bien supérieures à 10 ans, de sorte que les dégâts à ces installations commis par vos locataires pourraient leur être en partie facturés.
 
Dans l’hypothèse où ils refuseraient de participer à l’état des lieux de sortie, vous devrez alors leur adresser immédiatement un avis de défauts en leur indiquant clairement quels sont les défauts excédant l’usure normale dont vous estimez qu’ils sont responsables.

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De façon générale, la loi prévoit que le locataire doit assumer à ses frais, en cours de bail, les menus travaux, à savoir tout d’abord les travaux de nettoyage qui découlent d’un usage soigneux de la chose louée ainsi que les réparations de peu d’importance qu’il peut, en principe, effectuer lui-même sans compétences techniques ou sans outils spéciaux notamment. Le locataire n’a en revanche pas le droit d’effectuer des travaux ou des rénovations sans l’accord du bailleur pendant toute la durée du bail.
 
Le plus souvent, les baux ou les conditions générales comprennent une liste des menus travaux à la charge du locataire. Pour les travaux plus importants qui consistent en des travaux d’entretien ou des réparations plus conséquentes, ils sont à la charge du bailleur. Lorsque le locataire effectue des travaux sans autorisation écrite du bailleur ou commande des travaux de réparations sans en avoir informé préalablement son bailleur, il en assumera la charge. Autrement dit, pour autant qu’il s’agisse de travaux qui sont à la charge du bailleur, le locataire n’est en aucun cas en droit de les commander lui-même et s’il le fait, il prend le risque de devoir s’acquitter de la facture. Le locataire doit donc demander à son bailleur d’effectuer les travaux. Ceci permettra au bailleur de les commander auprès de l’entreprise de son choix ainsi que de demander plusieurs devis pour obtenir le prix le plus intéressant, cas échéant.
 
Toutefois, en cas d’extrême urgence ou dans le cas où le bailleur n’aurait pas supprimé un défaut dans un délai convenable alors que le locataire lui en avait fait part, il pourra alors commander lui-même les travaux et en faire supporter le coût au bailleur.
 
S’agissant de la cuisinière prétendument défectueuse, il ne s’agit pas de menus travaux que vos locataires auraient dû prendre en charge. Cela étant, vos locataires auraient dû vous demander soit de la faire réparer, soit de la faire remplacer, mais en aucun cas ils ne pouvaient commander eux-mêmes une nouvelle cuisinière en vous mettant devant le fait accompli, sans vous permettre de vérifier si elle était réellement défectueuse, si une réparation était possible, et en vous laissant demander plusieurs devis. Ils doivent donc assumer cette facture.
 
Défaut par l’absence d’une qualité attendue ou promise ?
 
Pour la toile de tente, la question pourrait de se poser de savoir s’il s’agissait d’un défaut, dont la réparation vous incomberait.
 
La loi prévoit également qu’en cas de défaut, le locataire doit tout d’abord demander au bailleur de prendre des mesures pour remettre en état la chose louée, à moins qu’il s’agisse justement d’une petite réparation ou d’un dégât dont le locataire serait responsable. Il est admis que la chose louée est défectueuse si elle n’a pas les qualités attendues par le locataire ou promises par le bailleur. Pour dire si la chose louée est affectée d’un défaut, il convient de comparer l’état réel des locaux et l’état qui était convenu ou promis, c’est-à-dire que l’on compare l’usage que le locataire peut faire des locaux à l’usage qu’il pouvait en espérer. L’usage convenu s’apprécie de façon objective en fonction de l’ensemble des circonstances particulières. D’autres éléments peuvent également être pris en considération, comme par exemple le montant du loyer, le lieu de situation de l’immeuble, l’âge du bâtiment ou les usages courants.
 
S’agissant des qualités promises, il convient de voir si le contrat prévoit une clause particulière ou si des engagements ont été pris de vive voix éventuellement par le bailleur au moment de l’état des lieux ou lors de la conclusion du contrat.
 
Dans votre cas, l’existence d’une toile de tente était-elle une qualité attendue ? A priori, tel n’est pas le cas. Une terrasse ne doit pas forcément être munie d’une toile de tente. Son absence ne peut ainsi être considérée comme un défaut. Il convient ensuite de voir si vous leur aviez promis une telle installation ou pas. Mais en tout état, ils auraient dû vous demander votre avis avant de commander et de faire poser cette installation. Ils doivent donc la prendre à leur charge, et vous seriez même en droit de leur demander de l’ôter, au moment de leur départ.
 
Enfin, vos locataires ne sont ainsi pas en droit de déduire ce montant du loyer et, s’ils le faisaient, vous pourriez alors les mettre en demeure de vous verser l’entier du loyer dans un délai de 30 jours en les menaçant de résilier leur bail à défaut du paiement intégral du loyer.

Lorsqu’un locataire veut sous-louer son appartement, il doit demander l’accord de son bailleur. Le bailleur peut refuser de donner son consentement dans un nombre de cas limité, soit notamment lorsque les conditions de la sous-location sont abusives, lorsque la sous-location lui cause des inconvénients majeurs ou lorsque le locataire refuse de lui donner les informations concernant la sous-location. Le seul fait que le locataire n’ait pas demandé au bailleur son accord ne rend pas la sous-location illicite, dès lors qu’il est admis que le consentement peut être donné à postériori et que si le bailleur n’a aucune raison de refuser, la sous-location doit être tolérée. Il n’empêche que le locataire ne peut pas sous-louer sans autres et ad aeternam. Un cas similaire a d’ailleurs été jugé par le Tribunal fédéral récemment (arrêt 4A_316/2015 du 9 octobre 2015).
 
Dans cette affaire, un locataire a pris à bail une arcade et un appartement, puis a transféré son bail commercial à un autre locataire, qui a également repris le bail de l’appartement trois ans plus tard (en 1987), mais sans jamais y vivre car il disposait déjà d’un logement. L'appartement a été occupé par sa belle-sœur, qui payait le loyer directement à la gérance. A la fin de l'année 2004, le locataire a définitivement quitté la Suisse et sa belle-sœur a continué à occuper l'appartement.
 
A un certain moment, la régie a écrit au locataire et lui a demandé des renseignements au sujet de la personne qui vivait dans l’appartement et qui n’était pas titulaire du bail. C’est la belle-sœur qui a répondu que le locataire n'entendait pas habiter l'appartement et qu'elle y avait emménagé, prétendant avoir informé la régie de l'époque. Après plusieurs tentatives pour obtenir des informations plus précises et notamment sur les conditions de la sous-location, une mise en demeure a été envoyée au locataire, en le menaçant de résilier son bail. Suite à cette lettre, le locataire, domicilié en Espagne, a saisi les tribunaux, par le biais d’un mandataire, d’une requête en constatation de droit afin de faire constater que le bailleur l’avait autorisé à sous-louer son bail pour une durée indéterminée. En réalité, c’est la sous-locataire qui avait consulté le mandataire, qui avait obtenu une procuration du locataire. Quoi qu’il en soit, tant le Tribunal des baux et loyers que la Cour de justice ont débouté le locataire, en considérant que la sous-location était abusive puisqu’il n’avait pas l’intention de venir vivre dans l’appartement litigieux, et qu’ainsi, la requête en constatation de droit était également constitutive d’un abus de droit.
 
Sur recours du locataire, le Tribunal fédéral a considéré qu’il n’existait aucun intérêt digne de protection à une constatation immédiate du fait que le bailleur l’aurait autorisé à sous-louer son appartement pour une durée indéterminée. Autrement dit, il pouvait attendre une éventuelle résiliation pour ensuite la contester devant le juge et faire valoir ses droits. Son action a été ainsi jugée irrecevable. Le Tribunal fédéral s’est néanmoins penché sur la question soulevée. Il a constaté que la sous-location avait été autorisée implicitement. Il en découlait par la force des choses que les parties n'avaient pas fixé de durée maximale ou de terme pour la sous-location. Celle-ci était donc de durée indéterminée, dans le sens qu'aucune limite précise n'avait été stipulée. Cela ne signifiait toutefois pas que l'autorisation valait sans aucune limite temporelle, en quelque sorte ad aeternam.
 
Le Tribunal fédéral a en outre rappelé sa jurisprudence selon laquelle la sous-location de l'entier d’un bien n'est licite que si le locataire a l'intention de réoccuper lui-même l'objet loué dans un laps de temps prévisible, intention qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible. De même qu’il a rappelé qu'il fallait être relativement restrictif en la matière pour éviter que l'institution de la sous-location ne soit dénaturée et serve à éluder les conditions de transfert du bail. Car si l'on tolérait la sous-location simplement dans la perspective d'événements futurs incertains, on peut penser que de nombreux locataires, surtout en période de pénurie de logements, n'abandonneraient plus leur droit et on verrait se multiplier la catégorie des sous-bailleurs; on pourrait même imaginer des sous-locations en cascade, ce qui aboutirait à une possession quasiment féodale des biens immobiliers, l'occupant détenant son droit de son bailleur direct, lequel le détiendrait d'un autre bailleur de rang supérieur et ainsi de suite. Une telle situation ne serait ni dans l'intérêt des propriétaires, ni dans celui des locataires. En permettant la sous-location, le législateur n'avait certainement pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en ayant quitté les lieux. Cela signifie que si le locataire ayant quitté l'objet sous-loué ne le regagne pas après l'écoulement de son temps d'absence temporaire légitime, la sous-location autorisée pour une durée indéterminée perd son caractère licite. Il a ajouté que la sous-location est d'emblée illicite si, dès la conclusion du contrat de sous-location, le locataire n'a pas l'intention de retourner plus tard dans l'objet loué.
 
Dans ce cas jugé, où la sous-location totale durait depuis plus d'un quart de siècle et où le locataire avait quitté la Suisse dix ans plus tôt, sans aucune intention d'y revenir, il a même considéré qu’une éventuelle résiliation ordinaire du bail serait valable.
 
Dans votre cas, il convient de vous adresser à votre locataire pour lui demander des informations, en lui écrivant à l’adresse du bail. Vous pouvez également vous renseigner auprès de l’Office cantonal de la population qui pourra vous indiquer si votre locataire est toujours domicilié à l’adresse du bail. Si vous avez son adresse à l’étranger, vous pourriez également lui écrire là-bas, voire écrire au sous-locataire. A priori, vous serez en mesure de résilier le bail, si votre locataire n’a aucune intention de revenir dans l’appartement, et d’exiger le départ du sous-locataire, si vous le souhaitez.
 
 
Paiement du loyer par trimestre d’avance
 
Il est rappelé ici que selon le contrat cadre romand, applicable à Genève, le bailleur peut exiger de son locataire le paiement du loyer par trimestre d’avance, à certaines conditions. Il faut tout d’abord que le locataire soit en retard dans le paiement de son loyer de plus de 10 jours. Le loyer étant payable d’avance, il doit être payé avant la fin du mois précédent celui pour lequel il est dû. Ainsi, à partir du 11 du mois, le bailleur peut agir. Il doit alors mettre son locataire en demeure, en lui adressant un courrier recommandé, en lui donnant un nouveau délai d’au moins 10 jours pour payer son loyer, et en lui indiquant clairement que si le loyer n’est pas payé dans le délai imparti, le bailleur exigera alors le loyer par trimestre d’avance. Ce n’est que si le locataire ne règle pas le loyer dans ce délai que le bailleur pourra alors exiger le paiement par trimestre d’avance, et ce dès le mois suivant.

La disposition légale qui impose un assainissement des embrasures en façades à Genève est l’article 56A du règlement d’application de la loi sur les constructions et installations (RCI). Elle prévoit que les propriétaires doivent assainir les embrasures en façades (fenêtres) qui présentent des déperditions énergétiques élevées d’ici au 31 janvier 2016. Cette obligation concerne plus particulièrement le simple vitrage et vise à réduire la consommation énergétique du parc genevois.

Ce règlement a été modifié à plusieurs reprises, la dernière fois début novembre 2015. Il prévoit quelles sont les normes à respecter en fixant les caractéristiques à préserver, pour les bâtiments protégés, et en indiquant les dérogations possibles. Il est stipulé que les interventions sur des bâtiments protégés ne sont pas soumises à autorisation, hormis les bâtiments classés pour lesquels toute intervention doit faire l’objet d’une autorisation de construire. Il faut néanmoins, pour tous les bâtiments protégés, que la mise en conformité se fasse dans les matériaux d’origine. De plus, les dimensions des profils ainsi que la partition des vitrages (petits bois structurels) doivent respecter l’architecture du bâtiment.
 
Les bâtiments protégés sont ceux qui se situent dans des zones protégées (Vieille-Ville et secteur sud des anciennes fortifications, Rôtisserie-Pélisserie, Vieux-Carouge et les villages protégés), les ensembles du XIXème et du début du XXème siècles, ceux qui font l’objet d’un classement, ceux qui figurent à l’inventaire des immeubles dignes d’être protégés et ceux figurant dans un plan de site.
 
Le règlement contient en outre une liste de cas, concernant toujours les immeubles protégés, dans lesquels des exceptions au respect des exigences des prescriptions énergétiques sont admises. Il s’agit en substance des cas d’adaptation du vitrage avec conservation de la fenêtre, de remplacement à l’ancienne ou de l’ajout d’une deuxième fenêtre à l’intérieur ou à l’extérieur. Des fiches pratiques ont d’ailleurs été éditées et sont disponible en ligne sur le site de l’Office cantonal de l’énergie (OCEN). Dans ces situations d’exceptions, les propriétaires n’ont pas besoin de solliciter une autorisation ni une dérogation au département. Il s’agit ainsi de ce que l’on pourrait qualifier de « dérogation automatique ».
 
De plus, et pour tous les bâtiments (protégés ou non), le nouvel article 56A RCI prévoit que des dérogations peuvent être accordées lorsque les exigences sont disproportionnées. La disproportion peut être d’ordre patrimonial ou économique, ou réalisée lorsque le bâtiment est voué à la démolition. Dans ces cas, le propriétaire doit demander une dérogation par écrit, à l’OCEN, qui statuera par décision administrative dans un délai de 3 mois.
 
Enfin, et également pour tous les immeubles, il a été prévu que des prolongations de délai peuvent être demandées de la même manière, notamment dans le cas où les travaux ont été commandés mais qu’ils ne peuvent pas être réalisés avant le 31 janvier 2016.
 
Une directive a également été éditée et mise en ligne par l’OCEN afin de préciser un certain nombre de points. Il y est notamment stipulé que les propriétaires de vitrines ont jusqu’au 31 décembre 2025 pour procéder à leur assainissement mais ce délai est écourté en cas de changement de locataire. Dans ce cas, les travaux doivent se faire avant l’entrée du nouveau locataire.
 
Dans votre situation, il conviendra de vérifier si votre immeuble est situé ou non dans une des zones protégées énoncées ci-dessus, mais il semble que tel n’est pas le cas. Le règlement ne fait aucune distinction selon la situation ou l’orientation des fenêtres. Autrement dit, qu’elles soient sur rue ou sur cour, elles doivent respecter les mêmes exigences. Vous devez donc procéder à leur remplacement d’ici au 31 janvier 2016. Si vous n’êtes pas en mesure de le faire, vous devez écrire à l’OCEN pour demander un délai, en expliquant les raisons de votre retard.
 
Il en va différemment pour les vitrines de vos arcades commerciales. Vous disposez d’un délai au 31 décembre 2025, soit dans 10 ans. Vous ne devez donc pas procéder à leur assainissement d’ici la fin janvier 2016, mais si un jour vous avez un changement de locataire, c’est à ce moment qu’il conviendra d’agir

Respect du devoir de diligence
De manière générale, le locataire est tenu d’user de la chose louée avec tout le soin nécessaire et en respectant son devoir de diligence. Cela implique, bien entendu, qu’il ne doit pas détériorer le bien mais également qu’il doit se comporter correctement envers ses voisins. Il doit respecter leur tranquillité. Le fait de provoquer des nuisances sonores correspond donc à une violation par le locataire de ses obligations. Il en ira de même s'il génère des odeurs nauséabondes, se comporte de manière contraire aux mœurs, injurie les voisins, etc. D’évidence, une certaine marge de tolérance doit être permise. En effet, il est illusoire de penser qu’on ne dérange jamais ses voisins. Cette marge dépendra des circonstances (événement particulier dans la vie du locataire, nouveau-né qui ne fait pas ses nuits, etc.), de la destination des locaux (appartement destiné à une famille nombreuse, café-restaurant, etc.), de l’environnement (immeuble ancien moins bien isolé, quartier bruyant, etc)… De plus, les nuisances devront être évaluées de manière objective et non en fonction de la sensibilité des voisins.
 
Le locataire risque la résiliation de son bail
Selon ce que vous nous indiquez, il semble que vos locataires violent effectivement leur devoir d’égard envers les voisins. Lorsque le locataire viole son devoir de diligence de manière suffisamment grave, rendant ainsi la continuation du bail insupportable pour le bailleur ou les voisins, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée. Il faut tout d’abord faire parvenir un avertissement écrit à vos locataires. Nous vous conseillons de le faire par courrier recommandé. Cette mise en demeure doit être faite peu de temps après la violation du devoir de diligence. Elle doit décrire les faits reprochés au locataire et lui indiquer que ce comportement doit cesser en lui précisant dans quel délai. Pour des nuisances sonores, vous pouvez exiger que le comportement cesse immédiatement. Votre courrier devra encore avertir votre locataire que s’il devait persister dans la violation de son devoir de diligence, vous résilierez son bail. Ce n’est que si, à l’échéance du délai octroyé et nonobstant cet avertissement écrit, vos locataires persistent à provoquer des nuisances sonores du même type, que vous pourrez résilier leur bail de manière anticipée. Ledit congé pourra ainsi être donné, à l’aide d’une formule officielle, moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. Cependant, si les conditions décrites ci-dessus ne sont pas remplies, votre congé sera nul. La notion de gravité du comportement peut notamment poser quelques difficultés. La validité de votre congé étant étroitement liée aux circonstances du cas, nous vous conseillons vivement de consulter un avocat spécialisé avant de procéder à une telle résiliation, ceci afin de vérifier que les conditions sont bien réunies en l’espèce.