Le locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut se départir du contrat sans le résilier en bonne et due forme. Cela vaut par notamment lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du bail, en raison de travaux par exemple. Il en est de même lorsque le contrat est signé quelques jours avant la date du début du bail, ce qui est très fréquent. Dès cette signature, les parties sont liées contractuellement et si le locataire décide de ne plus emménager dans les locaux, il devra alors le résilier, cela même si le bail n’a pas encore débuté.
 
De son côté, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue. Normalement celle-ci correspond au début du contrat de bail. Cependant, il peut arriver que les locataires entrent dans les locaux postérieurement au début du contrat. Cela peut notamment résulter du fait que le bail débute un dimanche ou un jour férié mais également d’un accord entre les parties lorsque, par exemple, le bailleur exécute des travaux dans les locaux. Dans ces cas, la date de délivrance est donc postérieure au début du bail. Cela ne change toutefois pas le fait que les parties sont engagées l’une envers l’autre dès la signature du bail.
 
Le bailleur a respecté son obligation de délivrance de la chose louée lorsqu’il tient les locaux à disposition du locataire à la date convenue. Bien entendu, le bailleur ne devra remettre les locaux au locataire que pour autant que ce dernier ait respecté ses obligations comme, par exemple, la remise d’une garantie bancaire lorsque celle-ci a été convenue entre les parties. Si tel n’est pas le cas, la prise de possession des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire remplisse ses obligations, sans que la date de début du bail ne soit changée. Ainsi, lorsque les locaux ont été mis à disposition du locataire, il ne peut renoncer sans autre forme au contrat de bail.
 
 
La résiliation du bail est nécessaire
 
Le locataire reste donc tenu de respecter ses obligations légales et contractuelles, ceci jusqu’à ce que le contrat prenne fin. Peu importe qu’il ait changé d’avis et qu’il ne souhaite plus y emménager. Il sera notamment tenu de régler le loyer.
 
S’il souhaite se départir du contrat, le locataire devra faire parvenir une résiliation au bailleur qui exprime sans ambiguïté sa volonté de restituer de manière définitive les locaux et qui respecte les formes prescrites par la loi et le contrat. Il pourra ainsi résilier son contrat de bail pour son échéance.
 
Si le locataire souhaite être libéré de ses obligations plus tôt, soit avant l’échéance du bail, il devra présenter au bailleur un locataire de remplacement. Ce dernier devra être solvable et être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Avant de pouvoir être libéré de ses obligations, il devra laisser au moins un mois au bailleur pour examiner le dossier du locataire de remplacement proposé et se déterminer. Ce délai ne court qu’à partir du moment où le bailleur a reçu la candidature complète et documentée du locataire de remplacement et que celui-ci remplit les prérequis pour conclure le bail. Cela étant, le bailleur n’aura aucune obligation de conclure avec ce locataire de remplacement, même s’il remplit les conditions. Toutefois, il devra libérer le locataire sortant de ses obligations à l’échéance du délai susmentionné.
 
Enfin, les parties peuvent se mettre d’accord sur une fin de bail par convention ou échange de lettres, mais il est toujours plus prudent de demander au locataire une lettre de sa part indiquant qu’il veut résilier son bail.
 
Dans votre cas, si vous avez déjà des personnes intéressées à louer dès le mois de janvier, vous pourriez dispenser votre locataire de vous trouver des candidats de remplacement et louer votre appartement à ces personnes dès le mois de janvier. Il conviendra de faire signer le nouveau bail avant de libérer définitivement votre locataire actuel. Celui-ci devra néanmoins vous verser une somme correspondant au loyer du mois de décembre.

Résiliation de bail pour cause de grands travaux
 
Dans un arrêt récent (4A_409/2016), le Tribunal fédéral a rappelé que le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts. Le bailleur peut ainsi légitimement vouloir se procurer un rendement plus élevé. En particulier, le bailleur peut légitimement vouloir une transformation ou rénovation très importante des locaux loués afin d'en augmenter la valeur. Une opération de grande ampleur, comportant notamment des modifications dans la distribution des locaux, le remplacement des cuisines, salles de bains et autres installations, et le renouvellement des sols et revêtements muraux, peut nécessiter la restitution des locaux par leur locataire et, par conséquent, la résiliation du bail. La résiliation se justifie aussi lorsque le locataire se déclare prêt à rester dans les locaux pendant de pareils travaux, et à s'accommoder des inconvénients qui en résulteront, quand sa présence serait de nature à entraîner un accroissement des difficultés, du coût et de la durée de l'entreprise. La résiliation n'est alors pas contraire aux règles de la bonne foi. Il faut en outre que le projet de transformation soit objectivement possible, mais la validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu ces autorisations, ni même qu'il ait déjà déposé les documents dont elles dépendent.

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La conclusion d’un bail suppose la cession du bien loué par le bailleur au locataire. Il est extrêmement important de bien choisir son locataire car le bailleur s’expose à des risques financiers non négligeables. En effet, il peut arriver que le locataire cesse de payer son loyer durant une période plus ou moins importante ou restitue l’appartement avec des défauts importants.
 
Dans ces cas, les sûretés ou garantie de loyer sont, pour les baux d’habitation, les seuls moyen à disposition du bailleur pour obtenir un dédommagement. Pour les locaux commerciaux, le droit de rétention du bailleur est également possible. Même s’il est possible pour le bailleur de résilier le bail de manière anticipée en cas de non-paiement par exemple, cette mesure ne lui permet cependant pas d’être indemnisé financièrement.
 
Pour prévenir ces risques, le bailleur peut demander au locataire des sûretés. La constitution de sûretés doit être prévue par le contrat. Elle n’est pas une exigence légale mais une obligation contractuelle du locataire qui doit être effectuée dans le délai convenu. Hormis le Code des obligations, le contrat-cadre romand (CCR) prévoit certaines règles au sujet de la constitution de sûretés. Le contrat-cadre romand a force obligatoire pour tous les baux conclus dans le canton de Genève notamment.
 
La loi prévoit que les sûretés sont fournies en espèces ou sous forme de papiers-valeurs. Le montant doit être déposé sur un compte auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt, au nom du locataire. Le bailleur ne peut pas garder le montant de la garantie dans son patrimoine. Le montant reste sur un compte bloqué et ni le bailleur ni le locataire ne peuvent se servir librement. Ainsi, le locataire ne peut pas demander au bailleur de payer le montant des derniers loyers dus en prélevant ledit montant sur la garantie de loyer. Pour les baux d’habitation, le montant de la garantie de loyer ne peut excéder trois mois de loyer. En pratique, il est fréquent que le locataire entreprenne directement les démarches en vue de constituer les sûretés et qu’il transmette ensuite toutes les informations nécessaires au bailleur.
 
A teneur du contrat-cadre romand, la constitution de sûretés doit intervenir dans un délai de trente jours, mais au plus tard dès l’entrée du locataire dans les locaux. Certains auteurs considèrent que le bailleur peut faire de la délivrance des sûretés une condition suspensive du bail qui impliquerait que ledit bail n’entrerait pas en vigueur tant que le locataire n’a pas constitué les sûretés. Si le locataire ne constitue pas les sûretés avant la remise de l’objet loué, le bailleur peut refuser la délivrance des locaux en vertu de l’exception d’inexécution. En outre, après la fixation d’un délai supplémentaire au locataire pour s’exécuter et si cette mise en demeure reste vaine, le bailleur pourra se départir du contrat avant la délivrance de la chose.
 
Votre cas est différent dans la mesure où le locataire est déjà dans l’appartement. Il est cependant possible d’envisager une résiliation extraordinaire du contrat de bail vous liant à votre locataire à des conditions strictes. Une partie de la doctrine considère que la violation de l’obligation du locataire de fournir les garanties est un cas de résiliation extraordinaire du bail. En effet, la violation répétée et continue par le locataire de ses obligations, rendant le maintien du bail insupportable, fonde un congé anticipé.
 
Je vous recommande d’adresser une ultime mise en demeure à votre locataire en lui impartissant un délai pour s’exécuter. Si la constitution de la garantie bancaire n’est pas effectuée dans le délai prescrit, vous pourrez résilier le contrat de bail moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. A titre subsidiaire, vous pouvez également résilier le contrat de bail pour sa prochaine échéance contractuelle.

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La gestion d’un immeuble engendre toujours des frais et des charges relatifs au bâtiment de base. Les dépenses liées aux parties communes de l’immeuble et à son administration sont usuellement qualifiées de frais et charges communs et sont réparties entre les différents propriétaires d’étage.
 
Tous les copropriétaires doivent donc contribuer aux charges communes et aux frais d’administration commune de leur immeuble et ce dans la proportion prévue par la loi (soit une répartition proportionnelle à la valeur des parts) ou par le règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages (RAU), voire par une décision de la Communauté des propriétaires d’étages.
 
Il peut arriver que l’un des copropriétaires cesse de s’acquitter de sa contribution, ce qui peut parfois conduire à des problèmes de trésorerie de la communauté des propriétaires d’étages et bloquer le bon fonctionnement de la PPE.
 
C’est pourquoi la loi a prévu essentiellement deux moyens coercitifs à disposition de la communauté des propriétaires pour garantir son droit aux contributions échues des trois dernières années : l’inscription d’une hypothèque légale sur la part du copropriétaire actuel et un droit de rétention sur les meubles qui garnissent les locaux d’un copropriétaire et qui servent soit à leur aménagement soit à leur usage.
 
L’hypothèque légale est un droit de gage qui peut, de façon ultime, permettre de faire vendre par réalisation forcée la part d’étage concernée. Le droit de rétention permet lui à son titulaire de faire réaliser, en couverture de sa créance, certains meubles se situant dans l’unité d’étage. Il s’agit donc d’une restriction directe à la propriété mobilière du propriétaire d’étages en défaut, qui sera initiée par une réquisition de prise d’inventaire adressée à l’office des poursuites du lieu de situation de l’immeuble.
 
Obligation propter rem
 
L’obligation du propriétaire d’étages envers la communauté des propriétaires est qualifiée de propter rem. Cela signifie que le débiteur est celui qui est inscrit au Registre foncier comme propriétaire d’étages. Le propriétaire actuel d’un lot doit donc s’acquitter de la contribution même s’il n’a pas participé à la prise de décision à l’origine de la dépense. Il est donc important que l’acquéreur d’une part d’étages se renseigne suffisamment sur l’existence de décisions qui auraient déjà été prises et qui pourraient occasionner des dettes importantes à sa charge.
 
Ce caractère propter rem ne s’applique toutefois qu’aux créances qui sont nées après le transfert de propriété. Mais "nées" après le transfert ne signifie pas "décidées" après le transfert. Autrement dit, des travaux peuvent avoir été décidés avant le transfert mais la créance ne naîtra qu’après le transfert, une fois les travaux réalisés. Cela signifie également que les charges impayées restent dues par le vendeur et elles ne peuvent pas être réclamées au nouvel acquéreur. Une norme du règlement d’administration et d’usage qui imposerait une solidarité entre l’acquéreur et l’aliénateur ne serait pas valable. C’est ainsi qu’en a jugé le Tribunal fédéral en 1997. Certains règlements d’administration et d’usage adopté avant cette date prévoient d’ailleurs encore une telle clause. En réalité, ce n’est que si l’acquéreur a signé une reprise de dette que les charges impayées de l’ancien copropriétaire peuvent lui être réclamées.
 
Ainsi, il conviendrait de vous renseigner, dans votre cas, si le nouveau propriétaire a accepté de reprendre les dettes, soit les charges impayées, du vendeur. A défaut, vous ne pourrez pas réclamer à ce nouveau copropriétaire le montant impayé par le vendeur, ni user des deux moyens décrits plus hauts.
 
Devoir d’information
 
En principe, les règlements d’administration et d’utilisation prévoient que le copropriétaire qui aliène sa part de copropriété est tenu d'en aviser sans délai l'Administrateur, en indiquant les nom et qualité de l'acquéreur, ainsi que la date du transfert de propriété, et qu’il demeure responsable du paiement des charges s'il omet cette information.
 
Ceci permet à l’Administrateur d’informer tant l’acquéreur que le notaire du fait que des charges sont impayées, et de faire en sorte que le montant impayé puisse être pris sur le prix de vente avant que le vendeur ne disparaisse éventuellement dans la nature.
 
Si le copropriétaire n’informe pas l’Administrateur de la vente, il risque alors de se voir imputer les frais et charges communs en lieu et place du nouveau propriétaire. Il a ainsi tout intérêt à en informer l’Administrateur en cas de vente. En tout état, cela n’empêchera pas la communauté de lui réclamer, par le biais d’une procédure judiciaire si nécessaire, le paiement des charges impayées.
 
Compte tenu du fait qu’une procédure judiciaire peut s’avérer plus compliquée et plus compromise dans l’hypothèse où le vendeur serait parti sans laisser d’adresse, il apparaît que les deux moyens coercitifs prévus par le droit de la propriété par étages (droit de rétention et hypothèque légale) doivent être mis en œuvre le plus rapidement possible, lorsque que le copropriétaire est encore copropriétaire.

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Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière à ce que chaque copropriétaire ait le droit d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées du bâtiment. Cette prérogative est un droit exclusif, légal et nécessaire de la propriété par étages.
 
Le copropriétaire a ainsi le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager librement ses locaux, dans la mesure toutefois où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur.
 
Ce droit d’aménagement intérieur est, comme son nom l’indique, un droit qui concerne les parties intérieures d’une part d’étages. Le droit d’aménagement intérieur permet ainsi au propriétaire d’étages de modifier ses parties exclusives, en principe, comme il le souhaite. Il peut, en particulier, et sous réserve d’éventuelles restrictions conventionnelles, changer la tapisserie, les revêtements des murs et des sols (parquets, tapis, etc.), prévoir de nouvelles installations sanitaires et électriques, modifier l’aménagement de sa cuisine etc.
 
Certaines parties exclusives sont toutefois visibles depuis l’extérieur (les fenêtres, la partie intérieure d’un balcon ou d’une loggia). Le droit d’aménagement intérieur ne concerne pas ces parties exclusives de la même manière, car celles-ci participent à la forme extérieure et à l’aspect du bâtiment, dont il y aura lieu de respecter l’harmonie.
 
Le droit d’aménagement intérieur ne s’étend par ailleurs pas non plus aux parties communes, quand bien même elles se situent à l’intérieur d’une unité d’étages. Il n’est dès lors pas possible de déplacer ou de détériorer un mur porteur, ni de transformer son balcon en loggia. De tels travaux pourraient être autorisés par la communauté des propriétaires d’étages et seraient alors licites. D’éventuelles restrictions conventionnelles ou des obligations du copropriétaire en cas d’aménagement peuvent aussi figurer dans le règlement d’administration et d’utilisation (RAU PPE), auquel il y aura toujours lieu de s’y référer en priorité.
 
Le règlement d’administration et d’utilisation édité par la Chambre genevoise immobilière prévoit que le copropriétaire dispose d’un droit de disposition, de jouissance, d’aménagement intérieur et d’administration sur ses parties privées. Il peut ainsi les aménager comme il l’entend, à l’exception des parties privées visibles de l’extérieur, telles que les balcons, loggias ou les fenêtres. Ces parties exclusives doivent en effet être maintenues dans leur configuration initiale pour ne pas compromettre l’aspect extérieur du bâtiment. Le copropriétaire ne doit également pas restreindre, par ses aménagements, l’exercice du droit des autres copropriétaires, ne pas endommager les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment et ne pas entraver leur utilisation.
 
Le RAU genevois prévoit par ailleurs que le copropriétaire qui entend procéder à des travaux autres que l’entretien courant est tenu d’informer préalablement par écrit l’administrateur de leur nature et de leur déroulement en vue d’obtenir son autorisation. Il devra également s’engager à prendre toutes les mesures propres à éviter et à limiter au maximum les nuisances et les dégâts aux parties communes et aux parties privatives des autres propriétaires d’étages. En cas de dégâts, il en assumera la responsabilité et la remise en état. L’administrateur devra délivrer l’autorisation, pour autant que les travaux envisagés ne portent pas atteinte aux parties communes, aux droits exclusifs d’autres propriétaires d’étages et n’entraînent aucune augmentation des charges de copropriété.
 
En tant que de besoin, le copropriétaire devra obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires avant de commencer l’exécution des travaux.
 
Ainsi, dans votre cas et dans la mesure où les travaux envisagés font partie des travaux d’entretien, les autres propriétaires d’étages ne pourront pas s’y opposer, sauf restrictions conventionnelles.

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Le contrat que vous avez conclu avec votre locataire est un contrat de durée indéterminée dès lors qu’il se renouvelle tacitement d’année en année. A la différence d’un contrat de durée déterminée, un tel contrat ne prend pas fin automatiquement. Pour y mettre un terme, il faut que l’une des parties le résilie.
 
Ainsi, votre locataire n’était pas en droit de quitter l’appartement sans vous en informer, sans laisser d’adresse et en ne respectant pas les préavis légaux de résiliation.
 
Le contrat que vous avez conclu, il y a environ dix ans, est ainsi toujours en vigueur, faute d’avoir été résilié. Il continue à déployer ses effets et le locataire doit dès lors s’acquitter du loyer. Il doit également veiller à respecter le voisinage en s’abstenant de causer des nuisances.
 
Pour sauvegarder vos droits, vous devez résilier le contrat de bail de votre locataire le plus rapidement possible. Avant cela, vous ne pouvez pas entrer dans l’appartement.
 
Concernant le motif du congé, l’on peut se poser la question de savoir si l’abandon du logement constitue un juste motif de résiliation. Les justes motifs sont des évènements extraordinaires, non prévisibles lors de la signature du contrat, qui rendent la poursuite du bail intolérable pour une des parties contractantes. Le juge apprécie l’existence de tels motifs selon les règles du droit et de l’équité et en tenant compte de toutes les circonstances du cas d’espèce. Cette question peut demeurer ouverte dans votre cas puisque deux autres congés peuvent entrer en considération.
 
En premier lieu, vous pouvez procéder à la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement. Ce congé peut être envisagé dans la mesure où le loyer n’est plus payé depuis deux mois. Il faut cependant respecter certaines conditions. Vous devrez tout d’abord adresser une mise en demeure à votre locataire, par lettre recommandée et à l’adresse du bail, lui impartissant un délai d’au minimum trente jours pour s’acquitter de l’arriéré de loyer dû, en lui signifiant qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, son contrat de bail sera résilié. Ensuite, si aucun paiement ou seul un paiement partiel est effectué dans le délai de trente jours, vous pourrez résilier le contrat de bail de votre locataire de manière anticipée moyennant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Il faudra résilier le contrat de bail au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail et la transmettre par courrier recommandé. Tant la mise en demeure que le congé seront réputés notifiés à l’échéance du délai de sept jours de garde postale si votre locataire ne va pas chercher son recommandé au guichet.
 
En second lieu, vous pouvez également résilier le contrat de bail de votre locataire pour violation de son obligation de diligence. En effet, chaque locataire est tenu d’avoir pour ses voisins les égards qui leur sont dus. Ici, il ne fait pas de doute que l’appartement est sous-loué par des personnes tierces. Compte tenu des nuisances subies par les autres habitants de l’immeuble, vous devrez adresser un courrier de mise en demeure à votre locataire en listant les faits qui lui sont reprochés et en lui impartissant un délai pour reprendre possession de l’appartement et pour mettre un terme aux nuisances. Si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence, vous pourrez résilier son contrat de bail de manière anticipée moyennant un délai de trente jours pour la fin d’un mois dans la mesure où il s’agit d’un bail d’habitation.
 
Si vous avez joint au bail les Conditions générales et règles et usages locatifs genevois, le locataire est réputé valablement notifié à l’adresse du bail.
 
Lorsque la date du congé aura été atteinte, vous pourrez entreprendre une action en évacuation pour récupérer votre bien immobilier.

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Dans une PPE, selon la loi, le bien-fonds, c’est-à-dire le terrain, est impérativement une partie commune et ne peut faire l'objet d'un droit exclusif, c’est-à-dire être constitué en lot.
 
Le législateur a en effet prévu que certaines parties sont impérativement communes, telles que le terrain sur lequel l’immeuble est construit ou les parties élémentaires et les structures porteuses (les façades, le toit, les murs porteurs, etc.). Le terrain appartient donc à tous les copropriétaires qui peuvent l'utiliser tout en respectant le droit des autres propriétaires. Il n’est donc pas possible de vendre une partie du terrain avec un lot.
 
Il est toutefois possible de créer, par convention, des droits d'usage particuliers. Cela revient à accorder un droit à un (ou plusieurs) propriétaire d'étages sur une partie commune qui lui permettra d'exclure tout acte d'utilisation des autres propriétaires d'étages ou de tiers. Cela en fait, autrement dit, un espace privatif.
 
Tel est le cas notamment lorsque des propriétaires d'étages ont la jouissance exclusive d'un jardin ou d'une place de parc.
 
Plusieurs solutions sont envisageables pour constituer des droits d'usage particulier. Les parties peuvent opter pour la constitution d’un droit réel limité, comme par exemple une servitude, qui grève l'immeuble de base. Il est également possible de prévoir la constitution d’un droit d’utilisation exclusif par une inscription expresse dans le règlement d'administration et d'utilisation de la propriété par étages. Enfin, les droits d’usage particuliers peuvent faire l'objet d'un contrat, comme par exemple un contrat de bail à loyer, entre le propriétaire d'étages bénéficiaire et la communauté des propriétaires d'étages.
 
Une servitude foncière ou personnelle permet d'accorder un droit d'usage particulier à l'un des propriétaires d'étages. Si elle est foncière, la servitude est rattachée au fonds dominant, soit au lot de la propriété d'étage. Concrètement, c'est le propriétaire du lot, actuel ou futur, qui en bénéficiera. Si elle est personnelle, la servitude est accordée à une personne, qu'elle soit propriétaire ou non du lot. Le risque que peut représenter la servitude personnelle est qu'elle suit son titulaire et non la part d'étages. Il est donc vivement recommandé de constituer une servitude foncière et non personnelle. De plus, une servitude ne peut être radiée qu’avec le consentement de son bénéficiaire, de sorte qu’une fois inscrite, il sera très difficile de revenir en arrière. C’est la raison pour laquelle la loi prévoit que les propriétaires d'étages doivent adopter cette décision à l'unanimité.
 
L’acte constitutif d’une servitude n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique, soit dans un acte notarié.
 
S'ils ne souhaitent pas constituer une servitude, les propriétaires d'étages peuvent accorder un droit d'usage particulier en l'insérant dans le règlement d'administration et d'utilisation. Le règlement peut accorder le droit d'usage particulier à un propriétaire d'étages individuellement désigné mais il est également possible de rattacher le droit d'usage particulier à une part d'étage déterminée.
 
Dans les deux cas, ce droit doit être adopté à la majorité qualifiée des propriétaires d'étages et des quotes-parts (sauf dispositions contraires du règlement). Pour le supprimer, il faudra en sus obtenir l’accord du propriétaire concerné, de sorte qu’il sera également très difficile de revenir en arrière, une fois accordé.
 
Enfin, un contrat de bail ou de prêt peut être conclu entre la communauté des propriétaires d'étages et l'un des propriétaires d'étages. Le contrat fixera l'étendue du droit accordé ainsi que sa durée. Selon l'étendue et la durée de ce droit, la majorité pour la prise de cette décision pourra varier. Si un contrat de bail à loyer est conclu pour une durée de dix ans, par exemple, la double majorité sera requise. Si en revanche, une partie commune est prêtée pendant trois semaines à un propriétaire d'étages, il s'agira d'un acte d'administration courante. C’est à l'administrateur, si la communauté des propriétaires d'étages en a nommé un, à qui reviendra la compétence de conclure un tel contrat.
 
Lorsque la communauté des propriétaires d'étages n'a pas désigné d'administrateur, un tel droit d'usage particulier devra, dans tous les cas, être pris par une décision de l'assemblée des copropriétaires à au moins la majorité simple des propriétaires d'étages.
 
Dans tous les cas, il est très important de formuler avec précision le contenu et les limites de ce droit. La question de l’entretien et des réparations de la partie cédée en droit d’usage exclusif devra aussi avoir été clairement établie, afin d’éviter toute discussion ultérieure entre les copropriétaires.
 
Dans votre cas, il s’agira de voir si l'ensemble des copropriétaires de votre PPE est d'accord de constituer une servitude. A défaut, il faudra alors envisager une modification de votre règlement pour instaurer un droit d'usage particulier, ce à la double majorité.

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Selon la loi, le contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. A la différence des contrats de durée indéterminée, les baux de durée déterminée prennent fin à l’expiration de la durée convenue entre les parties. Ils s’éteignent ainsi automatiquement sans qu’une résiliation du contrat ne soit nécessaire.
 
Le contrat de bail est un contrat bilatéral où la volonté concordante des parties est la règle. Aussi, dans un cas comme le vôtre, le bailleur et le locataire peuvent décider que le contrat est conclu pour une durée déterminée qui prendra automatiquement fin lors de la survenance de l’évènement attendu, soit le début des travaux ou la délivrance de l’autorisation de construire. Par prudence, il est toutefois recommandé de préciser que le contrat de bail prendra fin à un terme fixe, soit l’entrée en force de l’autorisation de construire relative à votre projet de rénovation.
 
Dans ce cas précis, le bail est assorti d’une condition résolutoire dans la mesure où le contrat prendra fin à un moment déterminé (l’entrée en force de l’autorisation de construire) mais non encore connu des parties.
 
Lorsque le contrat de bail est conclu pour une durée déterminée en prévision de travaux, la loi précise qu’aucune prolongation de bail ne saurait être accordée au locataire.
 
L’avantage d’un tel contrat de durée déterminée est d’éviter, qu’en prévision d’une transformation ou d’une rénovation de son immeuble, les locaux du bailleur ne soient laissés vides par crainte que le locataire qui les occupe ne quitte pas les lieux rapidement.
 
En outre, il ne suffit pas de faire allusion à des travaux, il faut que les parties prévoient expressément et clairement dans le bail qu’elles en limitent la durée jusqu’au début des travaux ou jusqu’à la réception de l’autorisation de construire ou de démolir. Il n’est cependant pas nécessaire que le bailleur ait déjà sollicité la délivrance d’une autorisation de construire. Il suffit que les travaux puissent être envisagés dans un avenir relativement proche. Le locataire n’a en revanche pas besoin de connaître le projet précis. Il suffit qu’il soit mentionné de manière claire dans le contrat de bail qu’il s’agit d’un contrat de durée déterminée subordonné à une condition résolutoire.
 
Il est également recommandé de mentionner dans le contrat de bail que le locataire s’engage à libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tous tiers dont il serait responsable dès l’entrée en force de l’autorisation de construire.
 
 
Si le locataire ne quittait pas les lieux, il deviendrait un occupant illicite et une procédure en évacuation devra être ouverte à son encontre.
 
Si le projet de construction envisagé ne peut aboutir faute d’autorisation ou si la délivrance de l’autorisation de construire est survenue sans que les parties ne réagissent, le contrat de bail initialement conclu pour une durée déterminée se transforme de plein droit en un contrat de durée indéterminée. Dans cette hypothèse, si le bailleur entend ultérieurement donner congé à son locataire, il devra le faire en respectant les préavis légaux et au moyen d’un avis officiel de résiliation du bail. De surcroît, le cas d’exclusion de prolongation de bail ne sera plus applicable.
 
Enfin, si vous souhaitez récupérer votre bien quelle que soit l’issue des démarches administratives, vous pouvez alors également conclure un contrat à terme fixe, ce qui signifie que le contrat s’arrêtera automatiquement à la date prévue dans votre contrat.

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La loi sur les démolitions et transformations (LDTR) a effectivement été modifiée en automne 2015 et un référendum a été lancé contre cette modification, qui vise à autoriser la vente de son appartement au locataire en place.
Il faut savoir que cette possibilité existait déjà dans la loi et elle avait été appliquée pendant de nombreuses années. En effet, la loi actuelle (avant modification) permettait au locataire en place depuis plus de 3 ans d’acheter son logement, aux mêmes conditions que dans la loi modifiée, mais sans que le prix ne soit plafonné. Bon nombre de vente ont été autorisées par le passé, jusqu’à ce que les tribunaux durcissent la situation en considérant qu’il fallait encore effectuer une pesée des intérêts en présence. Ceci a conduit à des refus systématiques, au motif que l’intérêt public de garder des appartements sur le marché locatif était plus important que l’intérêt du locataire de devenir propriétaire.
La modification proposée vise simplement à rendre l’autorisation « automatique », tout en allongeant la durée de location préalable, et en fixant un plafond du prix de vente, afin d’éviter une éventuellement spéculation.
Ainsi, un locataire qui serait dans son appartement depuis plus de 5 ans pourrait acquérir son logement pour autant qu’il ait été rendu attentif aux protections accordées par le droit du bail (interdiction des congé-vente), que plus de la moitié des autres locataires de l’immeuble ne s’y oppose pas, que ces autres locataires aient par ailleurs reçu la garantie de ne pas être eux-mêmes contraints d’acquérir leur logement, et pour autant que le prix de vente ne dépasse pas la somme de CHF 6'900.- par m2 PPE.
En conséquence, dans votre cas, si la modification proposée était acceptée en votation populaire, vous seriez alors autorisé à vendre votre appartement à votre locataire, en respectant l’ensemble des conditions susmentionnées. Si en revanche la loi était refusée, vous seriez contraint de continuer à louer votre appartement, ou de vendre l’intégralité des appartements dont vous avez hérité, y compris le vôtre….

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Le contrat de bail à loyer est le contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage du bien au locataire, moyennant le paiement d’un loyer. La première étape en vue de la conclusion d’un tel contrat est une phase de pourparlers, au cours de laquelle les parties discutent des termes du contrat. Lors de cette étape, le locataire donnera au bailleur les informations le concernant, telles que son identité, son adresse, sa nationalité/son permis de séjour, son état civil, sa profession, son employeur, le nombre de personnes qui occuperont le logement, s’il envisage de procéder à une sous-location, s’il a déjà reçu des congés par le passé et pour quels motifs, son revenu approximatif, sur demande, les poursuites éventuelles etc.
 
Le bailleur ne peut toutefois demander au locataire que les informations utiles à l’examen de sa candidature. Autrement dit, seules les données nécessaires à la conclusion du contrat peuvent être demandées dans la mesure où ces données sont soumises à la Loi sur la protection des données (LPD). Les questions posées ne doivent ainsi pas empiéter excessivement sur la sphère privée.
 
Afin de s’assurer de la solvabilité du futur locataire, il est recommandé de solliciter ses trois dernières fiches de salaire ainsi qu’une attestation de non-poursuite datant de moins de trois mois. Vous pouvez également demander des références au sujet du locataire en contactant par exemple, avec son accord, la régie gérant le bien qu’il occupe actuellement.
 
Afin d’être certain que le loyer puisse être payé par votre futur locataire, il convient de vous assurer que ledit loyer corresponde au maximum à un tiers du revenu du candidat.
 
A l’issue de cette phase préparatoire, vous choisirez librement le locataire de votre choix et vous n’êtes pas tenu de justifier votre refus aux autres candidats. Il sera alors temps de rédiger le contrat de bail, de le signer et de fixer un état des lieux d’entrée et une date de remise des clés. En sus, vous pouvez solliciter la fourniture d’une garantie de loyer de la part de votre locataire, qui ne peut excéder trois mois de loyer au maximum.
 
Concernant votre deuxième question, le contrat de bail n’est soumis à aucune forme particulière. Il peut ainsi être fait par écrit, par oral ou même par actes concluants. Pour qu’un tel contrat soit conclu, il suffit que le bailleur remette la clé au locataire, qui l’accepte, contre paiement d’un loyer. Cependant, il est recommandé de conclure un contrat de bail par écrit. En effet, cela permet d’éviter de nombreux conflits dans la mesure où les parties se sont entendues sur les conditions essentielles de la location et que le montant du loyer, la durée de la location, la destination des locaux, l’établissement d’une garantie de loyer ont été expressément convenus. J’attire votre attention sur la nécessité de joindre au bail un avis de fixation du loyer lors de la conclusion du nouveau bail. Si ce document n’est pas remis à votre locataire, il est en droit d’agir en nullité du loyer, loyer qui sera alors fixé judiciairement par un juge.
 
 
Pour votre aider dans la rédaction d’un tel contrat, la Chambre genevoise immobilière et l’Union suisse des professionnels de l’immobilier à Genève proposent un contrat de bail type présentant les garanties nécessaires à l’établissement de rapports contractuels sains pour les deux parties ainsi que des conditions générales régissant l’essentiel des relations contractuelles entre le bailleur et son locataire tout au long du bail (usage et entretien de la chose, délai de résiliation etc).

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Durant toute la durée du bail, le locataire est tenu de payer son loyer ainsi que les frais accessoires. Sauf convention contraire, le loyer est payable par mois et d’avance, c’est-à-dire qu’il doit être payé avant le début du mois suivant.
 
En cas de non-paiement du loyer par le locataire, la loi prévoit la faculté pour le bailleur de résilier le contrat de manière anticipée. Ce processus se compose de deux étapes distinctes : en premier lieu, il faut adresser un avis comminatoire (également appelé mise en demeure) au locataire et ensuite, si les conditions sont réalisées, résilier son contrat.
 
Pour résilier le bail de manière anticipée, il faut que le locataire soit en retard dans le paiement d’une dette échue, c’est-à-dire en retard dans le paiement du loyer d’un mois terminé ou d’un mois en cours puisque le loyer doit être payé par mois et d’avance.
 
Si les conditions précitées sont réalisées, le bailleur adresse un avis comminatoire, par courrier recommandé, au locataire lui impartissant un délai de paiement d’au minimum trente jours pour les habitations ou les locaux commerciaux. L’avis comminatoire doit obligatoirement être adressé au locataire par écrit. Le montant en souffrance devra être déterminé de manière claire et précise dans ce courrier. Ce dernier doit également préciser qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le contrat de bail sera résilié de manière anticipée.
 
Si le bien loué constitue le logement familial, c’est-à-dire s’il est loué par un couple marié, l’avis comminatoire doit être adressé par pli recommandé séparé à chacun des époux. Cela est valable même si un seul des époux est mentionné comme locataire sur le contrat de bail. De même, si plusieurs personnes sont locataires, l’avis doit être adressé à chacun des locataires séparément.
 
Si les conditions précitées ne sont pas respectées, l’avis comminatoire est nul : il est ainsi sans effet et le bailleur ne peut résilier le contrat de manière anticipée. Une nouvelle mise en demeure devra alors être adressée au locataire.
 
Le délai de paiement de trente jours qui doit être octroyé au locataire commence à courir lorsque celui-ci a pris connaissance du courrier. Tel est le cas lorsque la mise en demeure est distribuée au locataire par le facteur ou lorsqu’il retire l’envoi au guichet de la poste. Si le locataire reçoit un avis de passage et qu’il ne retire par le courrier dans le délai imparti, le courrier est réputé notifié à l’échéance du délai de garde postal de sept jours. Dans cette hypothèse, le délai de paiement commence à courir dès cette date.
 
Si aucun paiement n’est intervenu dans le délai de trente jours ou si seul un paiement partiel est effectué, le propriétaire est en droit de résilier le contrat de manière anticipée en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Il en va en principe de même si le locataire s’acquitte de sa dette, mais après l’échéance du délai de trente jours. Le congé doit être notifié rapidement au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail et adressé à chaque locataire personnellement en cas de bail commun et également à chacun des époux, par plis séparés avec des avis de résiliation distincts, s’il s’agit du logement familial. A défaut, le congé ne déploie pas ses effets.
 
Il ressort de ce qui précède que, compte tenu du défaut de paiement de votre locataire, vous devez lui adresser une mise en demeure énonçant précisément le montant ouvert, en lui impartissant un délai de trente jours pour s’en acquitter et en le menaçant d’une résiliation anticipée de son contrat. A défaut de paiement au terme du délai fixé, vous pourrez résilier le contrat de bail de votre locataire de manière anticipée en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.
 
J’attire votre attention sur le fait qu’il vous incombe, en tant que bailleur, de vérifier la situation maritale de votre locataire. En effet, si ce dernier est marié, vous devrez envoyer tant l’avis comminatoire que la formule officielle de résiliation du bail par pli séparé à chacun des époux. En cas de doute, vous pouvez demander des renseignements au sujet de votre locataire à l’Office cantonal de la population.

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