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Le fonds de rénovation est une provision, alimenté par des contributions uniques ou périodiques des propriétaires d’étages. Il est constitué par la communauté des propriétaires d’étages dans le but de financer des travaux de construction ou des investissements futurs portant sur des parties communes de l’immeuble en propriété par étages.

Il s’agit d’un patrimoine particulier de la communauté affecté à un but déterminé. Sa première fonction est le financement de travaux futurs. Il évite ainsi à la propriété par étages ou aux propriétaires d’étages individuels de devoir recourir à des fonds étrangers lors de travaux de construction importants. La communauté n’a souvent pas l’assise financière nécessaire pour obtenir des crédits et les propriétaires d’étages n’ont pas forcément envie de s’endetter pour financer les travaux décidés.

Bien que souhaitable, la création d’un fonds de rénovation n’est pas exigée par la loi. Le fonds de rénovation peut toutefois être prévu par l’acte constitutif de la PPE ou par le règlement d’administration et d’utilisation. La constitution du fonds de rénovation peut aussi être décidée ultérieurement lors de l’assemblée des propriétaires d’étages.

Ce sont les propriétaires d’étages qui doivent fixer le montant des contributions au fonds de rénovation. Ils sont libres dans la fixation des versements, mais c’est l’assemblée des propriétaires d’étages qui déterminera le montant des contributions au fonds de rénovation. La constitution du fonds de rénovation et sa suppression peuvent intervenir par décision prise à la majorité des propriétaires d’étages.

Le fonds de rénovation doit être utilisé pour des travaux de construction ou des investissements qui portent sur des parties communes. Il ne peut pas servir à financer des parties exclusives, encore moins des travaux ne concernant pas la propriété par étages. Sous réserve de décisions unanimes contraires, le fonds de rénovation doit permettre de financer des travaux portant sur des parties communes concernant l’ensemble des propriétaires d’étages.

Le cas des fenêtres
Les parties exclusives (ou privatives) sont les éléments matériels de la propriété par étages sur lesquels portent le droit exclusif. L’ensemble des parties exclusives d’un propriétaire d’étage constitue son unité d’étage. Toutes les parties de l’unité d’étage qui se trouvent à l’intérieur des locaux soumis au droit exclusif sont des parties exclusives ordinaires. Il existe également des parties exclusives visibles depuis l’extérieur telles que les fenêtres, la partie interne du balcon, la loggia ou la véranda. Ces parties exclusives ont un régime d’autonomie particulier, dès lors que le propriétaire d’étage ne peut les transformer et les utiliser comme bon lui semble, compte tenu du fait que, légalement, les parties qui déterminent la forme extérieure et l’aspect du bâtiment sont des parties communes.

Les fenêtres déterminent typiquement l’aspect extérieur du bâtiment. Elles servent en outre à délimiter l’unité d’étage. Dans ces conditions, la fenêtre doit constituer une partie impérativement commune. Toutefois, son utilisation concerne surtout le propriétaire d’étage titulaire de l’unité d’étage, la fenêtre étant source de lumière et d’air pour celle-ci. Ainsi, la doctrine dominante considère que l’intérêt du propriétaire d’étage prime, dans un tel cas, sur celui de la communauté, et elle classe donc la fenêtre parmi les parties exclusives.

Le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE type édité par la Chambre genevoise immobilière classe d’ailleurs également les fenêtres dans les parties exclusives des copropriétaires.

Dans votre cas, il conviendrait de vérifier ce que votre règlement d’administration et d’utilisation prévoit, mais il est fort probable que les fenêtres soient qualifiées de parties privatives. A défaut d’un tel règlement, vous pouvez partir du principe que les fenêtres sont des parties exclusives.

Une décision nulle
Dès lors que le fonds de rénovation n’est pas destiné à financer des travaux sur les parties exclusives des propriétaires d’étages, la décision qui a été prise d’affecter le fonds de rénovation de votre PPE pour prendre en charge les frais de réfection des fenêtres aurait dû être prise à l’unanimité.

Compte tenu du fait que vous n’avez pas accepté cette décision, il y a lieu de considérer qu’elle est nulle, puisque l’unanimité n’a pas été réunie.

Je vous suggère de rendre immédiatement votre administrateur attentif à cette irrégularité, afin d’éviter d’avoir à introduire une procédure judiciaire visant à faire constater la nullité de la décision de l’assemblée des copropriétaires.