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Actualités et presse
Mon locataire ne s’acquitte pas des garanties convenues…
Je suis propriétaire d’un appartement à Veyrier. J’ai pris la décision de louer cet appartement et un contrat de bail a été conclu au mois de juin dernier. Le bail a débuté le 1er juillet 2016. Selon le contrat de bail, le locataire devait me fournir une garantie de loyer de trois mois avant la remise des locaux. Le locataire est entré dans les locaux le 1er juillet dernier mais n’a, à ce jour, toujours pas conclu la garantie de loyer malgré mes nombreuses relances à ce sujet. Une réquisition de poursuite a déjà été faite à son encontre. Que puis-je faire pour régulariser la situation ? (François S., Veyrier)
Me Géraldine Reichenbach / 31 Octobre 2016 / Tout l'immobilier
La conclusion d’un bail suppose la cession du bien loué par le bailleur au locataire. Il est extrêmement important de bien choisir son locataire car le bailleur s’expose à des risques financiers non négligeables. En effet, il peut arriver que le locataire cesse de payer son loyer durant une période plus ou moins importante ou restitue l’appartement avec des défauts importants.
Dans ces cas, les sûretés ou garantie de loyer sont, pour les baux d’habitation, les seuls moyen à disposition du bailleur pour obtenir un dédommagement. Pour les locaux commerciaux, le droit de rétention du bailleur est également possible. Même s’il est possible pour le bailleur de résilier le bail de manière anticipée en cas de non-paiement par exemple, cette mesure ne lui permet cependant pas d’être indemnisé financièrement.
Pour prévenir ces risques, le bailleur peut demander au locataire des sûretés. La constitution de sûretés doit être prévue par le contrat. Elle n’est pas une exigence légale mais une obligation contractuelle du locataire qui doit être effectuée dans le délai convenu. Hormis le Code des obligations, le contrat-cadre romand (CCR) prévoit certaines règles au sujet de la constitution de sûretés. Le contrat-cadre romand a force obligatoire pour tous les baux conclus dans le canton de Genève notamment.
La loi prévoit que les sûretés sont fournies en espèces ou sous forme de papiers-valeurs. Le montant doit être déposé sur un compte auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt, au nom du locataire. Le bailleur ne peut pas garder le montant de la garantie dans son patrimoine. Le montant reste sur un compte bloqué et ni le bailleur ni le locataire ne peuvent se servir librement. Ainsi, le locataire ne peut pas demander au bailleur de payer le montant des derniers loyers dus en prélevant ledit montant sur la garantie de loyer. Pour les baux d’habitation, le montant de la garantie de loyer ne peut excéder trois mois de loyer. En pratique, il est fréquent que le locataire entreprenne directement les démarches en vue de constituer les sûretés et qu’il transmette ensuite toutes les informations nécessaires au bailleur.
A teneur du contrat-cadre romand, la constitution de sûretés doit intervenir dans un délai de trente jours, mais au plus tard dès l’entrée du locataire dans les locaux. Certains auteurs considèrent que le bailleur peut faire de la délivrance des sûretés une condition suspensive du bail qui impliquerait que ledit bail n’entrerait pas en vigueur tant que le locataire n’a pas constitué les sûretés. Si le locataire ne constitue pas les sûretés avant la remise de l’objet loué, le bailleur peut refuser la délivrance des locaux en vertu de l’exception d’inexécution. En outre, après la fixation d’un délai supplémentaire au locataire pour s’exécuter et si cette mise en demeure reste vaine, le bailleur pourra se départir du contrat avant la délivrance de la chose.
Votre cas est différent dans la mesure où le locataire est déjà dans l’appartement. Il est cependant possible d’envisager une résiliation extraordinaire du contrat de bail vous liant à votre locataire à des conditions strictes. Une partie de la doctrine considère que la violation de l’obligation du locataire de fournir les garanties est un cas de résiliation extraordinaire du bail. En effet, la violation répétée et continue par le locataire de ses obligations, rendant le maintien du bail insupportable, fonde un congé anticipé.
Je vous recommande d’adresser une ultime mise en demeure à votre locataire en lui impartissant un délai pour s’exécuter. Si la constitution de la garantie bancaire n’est pas effectuée dans le délai prescrit, vous pourrez résilier le contrat de bail moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. A titre subsidiaire, vous pouvez également résilier le contrat de bail pour sa prochaine échéance contractuelle.
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Dans ces cas, les sûretés ou garantie de loyer sont, pour les baux d’habitation, les seuls moyen à disposition du bailleur pour obtenir un dédommagement. Pour les locaux commerciaux, le droit de rétention du bailleur est également possible. Même s’il est possible pour le bailleur de résilier le bail de manière anticipée en cas de non-paiement par exemple, cette mesure ne lui permet cependant pas d’être indemnisé financièrement.
Pour prévenir ces risques, le bailleur peut demander au locataire des sûretés. La constitution de sûretés doit être prévue par le contrat. Elle n’est pas une exigence légale mais une obligation contractuelle du locataire qui doit être effectuée dans le délai convenu. Hormis le Code des obligations, le contrat-cadre romand (CCR) prévoit certaines règles au sujet de la constitution de sûretés. Le contrat-cadre romand a force obligatoire pour tous les baux conclus dans le canton de Genève notamment.
La loi prévoit que les sûretés sont fournies en espèces ou sous forme de papiers-valeurs. Le montant doit être déposé sur un compte auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt, au nom du locataire. Le bailleur ne peut pas garder le montant de la garantie dans son patrimoine. Le montant reste sur un compte bloqué et ni le bailleur ni le locataire ne peuvent se servir librement. Ainsi, le locataire ne peut pas demander au bailleur de payer le montant des derniers loyers dus en prélevant ledit montant sur la garantie de loyer. Pour les baux d’habitation, le montant de la garantie de loyer ne peut excéder trois mois de loyer. En pratique, il est fréquent que le locataire entreprenne directement les démarches en vue de constituer les sûretés et qu’il transmette ensuite toutes les informations nécessaires au bailleur.
A teneur du contrat-cadre romand, la constitution de sûretés doit intervenir dans un délai de trente jours, mais au plus tard dès l’entrée du locataire dans les locaux. Certains auteurs considèrent que le bailleur peut faire de la délivrance des sûretés une condition suspensive du bail qui impliquerait que ledit bail n’entrerait pas en vigueur tant que le locataire n’a pas constitué les sûretés. Si le locataire ne constitue pas les sûretés avant la remise de l’objet loué, le bailleur peut refuser la délivrance des locaux en vertu de l’exception d’inexécution. En outre, après la fixation d’un délai supplémentaire au locataire pour s’exécuter et si cette mise en demeure reste vaine, le bailleur pourra se départir du contrat avant la délivrance de la chose.
Votre cas est différent dans la mesure où le locataire est déjà dans l’appartement. Il est cependant possible d’envisager une résiliation extraordinaire du contrat de bail vous liant à votre locataire à des conditions strictes. Une partie de la doctrine considère que la violation de l’obligation du locataire de fournir les garanties est un cas de résiliation extraordinaire du bail. En effet, la violation répétée et continue par le locataire de ses obligations, rendant le maintien du bail insupportable, fonde un congé anticipé.
Je vous recommande d’adresser une ultime mise en demeure à votre locataire en lui impartissant un délai pour s’exécuter. Si la constitution de la garantie bancaire n’est pas effectuée dans le délai prescrit, vous pourrez résilier le contrat de bail moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. A titre subsidiaire, vous pouvez également résilier le contrat de bail pour sa prochaine échéance contractuelle.
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