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Le locataire a le devoir d’aviser des défauts
Je viens d’apprendre que d’importants travaux doivent être entrepris dans la salle de bains de l’appartement que je loue. En effet, mon locataire ne m’a pas averti que le lavabo avait une fuite et, les mois s’écoulant, l’eau s’est infiltrée au point qu’il faille maintenant changer une grande partie du carrelage. Mon locataire ne s’estime pas responsable de ce dommage. Dois-je payer ces travaux? (Basile M., Champel)
Me Florence Eimann / 26 Mai 2014 / Tout l’immobilier
Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et doit l’entretenir en cet état. Tout élément propre à empêcher le locataire de faire de l’appartement l’usage qui a été convenu doit être considéré comme un défaut.
Il faut alors distinguer les défauts graves, les défauts de moyenne importance et les menus défauts. Le défaut est grave lorsqu’il exclut ou entrave considérablement l’usage des locaux. Un défaut est considéré de moyenne importance lorsqu’il restreint l’usage de l’appartement, sans l’exclure ou l’entraver considérablement.
L’usage de la chose demeure ici possible et le locataire ne subit qu’une diminution de son confort. Un menu défaut, lui, n’affecte que dans une faible mesure l’usage des locaux, voire ne l’affecte pas du tout. Il peut être éliminé par de simples travaux de nettoyage, ou même des réparations de peu d’importance, qui ne nécessitent pas de compétences techniques et n’impliquent pas de frais importants. Pour cette dernière catégorie, le locataire doit remédier lui-même à ces défauts, à ses frais.
Un lavabo qui fuit peut être considéré comme un défaut de la chose. En fonction de l’importance de la fuite et des moyens à mettre en œuvre pour la réparer, ce défaut sera considéré comme un menu défaut ou comme un défaut de moyenne importance.
Comme nous ne disposons pas, en l’espèce, de plus amples informations, admettons ici que la fuite à l’origine du dommage n’était pas du fait du locataire et qu’il ne pouvait pas la réparer lui-même. Les réparations peuvent dès lors être demandées au bailleur.
Avertir dès le moindre risque identifié
Toutefois, le locataire est responsable de l’aggravation du dommage. En effet, le locataire a l’obligation de signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même. Il ne peut rester inactif sous prétexte qu’il n’a pas à les réparer personnellement. Plus le défaut est grave et risque d’avoir des conséquences financières pour le bailleur, plus le locataire doit l’en aviser rapidement.
En effet, le bailleur doit pouvoir réparer sans délai la chose louée avant que le défaut ne s’amplifie et n’endommage davantage les locaux. Le locataire ne doit d’ailleurs pas attendre qu‘un dégât survienne; il doit informer son bailleur déjà lorsqu’il constate qu’un dégât risque de se produire.
Le locataire qui n’avertit pas son bailleur d’un dégât (ou risque de dégât), ou qui le fait tardivement, pourra être tenu de payer des dommages et intérêts. Tel sera le cas lorsque le propriétaire aurait pu limiter l’ampleur des dégâts s’il avait été avisé du défaut plus tôt. L’indemnité qui pourra être mise à la charge du locataire correspondra alors au surcroît de dommage dû à l’absence d’avis des défauts.
Dans les cas grave, si le locataire viole de manière répétée ses obligations en n’avertissant jamais le bailleur des défauts et lui crée ainsi des dommages, son bail pourra se trouver résilié pour violation du devoir de diligence.
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Il faut alors distinguer les défauts graves, les défauts de moyenne importance et les menus défauts. Le défaut est grave lorsqu’il exclut ou entrave considérablement l’usage des locaux. Un défaut est considéré de moyenne importance lorsqu’il restreint l’usage de l’appartement, sans l’exclure ou l’entraver considérablement.
L’usage de la chose demeure ici possible et le locataire ne subit qu’une diminution de son confort. Un menu défaut, lui, n’affecte que dans une faible mesure l’usage des locaux, voire ne l’affecte pas du tout. Il peut être éliminé par de simples travaux de nettoyage, ou même des réparations de peu d’importance, qui ne nécessitent pas de compétences techniques et n’impliquent pas de frais importants. Pour cette dernière catégorie, le locataire doit remédier lui-même à ces défauts, à ses frais.
Un lavabo qui fuit peut être considéré comme un défaut de la chose. En fonction de l’importance de la fuite et des moyens à mettre en œuvre pour la réparer, ce défaut sera considéré comme un menu défaut ou comme un défaut de moyenne importance.
Comme nous ne disposons pas, en l’espèce, de plus amples informations, admettons ici que la fuite à l’origine du dommage n’était pas du fait du locataire et qu’il ne pouvait pas la réparer lui-même. Les réparations peuvent dès lors être demandées au bailleur.
Avertir dès le moindre risque identifié
Toutefois, le locataire est responsable de l’aggravation du dommage. En effet, le locataire a l’obligation de signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même. Il ne peut rester inactif sous prétexte qu’il n’a pas à les réparer personnellement. Plus le défaut est grave et risque d’avoir des conséquences financières pour le bailleur, plus le locataire doit l’en aviser rapidement.
En effet, le bailleur doit pouvoir réparer sans délai la chose louée avant que le défaut ne s’amplifie et n’endommage davantage les locaux. Le locataire ne doit d’ailleurs pas attendre qu‘un dégât survienne; il doit informer son bailleur déjà lorsqu’il constate qu’un dégât risque de se produire.
Le locataire qui n’avertit pas son bailleur d’un dégât (ou risque de dégât), ou qui le fait tardivement, pourra être tenu de payer des dommages et intérêts. Tel sera le cas lorsque le propriétaire aurait pu limiter l’ampleur des dégâts s’il avait été avisé du défaut plus tôt. L’indemnité qui pourra être mise à la charge du locataire correspondra alors au surcroît de dommage dû à l’absence d’avis des défauts.
Dans les cas grave, si le locataire viole de manière répétée ses obligations en n’avertissant jamais le bailleur des défauts et lui crée ainsi des dommages, son bail pourra se trouver résilié pour violation du devoir de diligence.
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