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En cas de décès du locataire, le bail ne prend pas automatiquement fin mais il passe aux héritiers dans le cadre de la succession. Les héritiers peuvent toutefois répudier la succession.
 
Ils ont en principe trois mois, dès le jour de la connaissance du décès, pour faire une déclaration de répudiation. Avant de prendre leur décision, les héritiers peuvent également demander qu’un inventaire soit effectué.
 
Une fois la succession répudiée, la Justice de paix informe le juge de la faillite afin qu’un jugement de faillite soit rendu, ce qui permettra à l’Office des faillites de liquider cette succession.
 
Après que l’Office des faillites est saisi, il informe le bailleur, au nom de la masse en faillite, de sa décision de rentrer ou non dans le contrat de bail. Dans la plupart des cas, la masse en faillite refuse de rentrer dans ce contrat de bail.
 
Pendant toute cette période entre le décès et jusqu’à la liquidation de la faillite, il s’est passé en général plusieurs mois pendant lesquels aucun loyer n’est versé. De plus, les objets garnissant l’appartement doivent y rester, raison pour laquelle le bailleur ne peut pas récupérer l’usage de l’appartement.
 
Le bailleur peut toutefois déménager, à ses frais et sous sa responsabilité, les meubles et objets garnissant l’appartement dans un dépôt, avec l’accord de l’Office des faillites.
 
Le bailleur doit alors être nommé "gardien d’actifs" jusqu’à la libération des objets bloqués provisoirement par les effets de la faillite. Cette solution offre au bailleur l’avantage de limiter ses pertes, puisque les frais de déménagement et de stockage sont en principe nettement inférieurs au montant des loyers dont il pourrait bénéficier avant que l’Office des faillites ne soit en droit de libérer définitivement les biens.
 
Au préalable, l’Office des faillites aura dressé un inventaire et évalué la valeur de ces biens dont le bailleur devient gardien. Le bailleur serait alors responsable du montant de cette évaluation faite par l’Office dans le cas où il déciderait de débarrasser purement et simplement les affaires du défunt.
 
Si les loyers n’ont pas été payés avant le prononcé de la faillite, le bailleur doit produire sa créance dans la masse en faillite. Pour les créances de loyer nées après la faillite, alors que l’Office des faillites n’a pas repris le contrat de bail, le bailleur doit hélas se résoudre à comptabiliser une perte.
 
S’agissant de la garantie de loyer, elle rentre dans la masse active, soit la masse qui servira à désintéresser les créanciers. Si le bailleur n’a, au moment de l’ouverture de la faillite, aucune créance à faire valoir contre le défunt, le montant de cette garantie sera affecté au désintéressement de tous les créanciers.
 
 
Mais dans les cas de successions répudiées, les loyers échus entre le moment du décès et l’ouverture de la faillite sont rarement payés. Le bailleur peut donc faire valoir sa créance de loyers impayés avant l’ouverture de la faillite et faire valoir son droit de gage sur la garantie de loyer. Il doit impérativement revendiquer ce droit de gage dans le cadre de la production de sa créance à défaut de quoi, l’Office des faillites considérera que le bailleur y a renoncé.
 
Dans votre cas, il convient de prendre contact au plus vite avec l’Office des faillites afin qu’un inventaire et une évaluation des biens garnissant votre appartement soit effectué, ce qui vous permettra ensuite de demander à être nommé "gardien des actifs".
 
Vous pourrez alors soit stocker les meubles et autres objets dans le local de votre choix, à votre charge, soit éventuellement débarrasser directement toutes les affaires en prenant la responsabilité du montant mentionné dans l’inventaire. La première solution est évidemment la moins risquée.
 
Pour les loyers impayés, vous devez faire valoir votre droit de gage en produisant une créance dans la faillite, afin que la garantie bancaire soit libérée en votre faveur.

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