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Liminairement, rappelons qu’au niveau de l’impôt fédéral direct, un propriétaire a le choix entre une déduction effective de ses frais d’entretien ou une déduction forfaitaire. Cette dernière est fonction de l’âge du bâtiment et se monte à 10% des loyers encaissé si le bien à 10 ans et moins et de 20% si le bien est plus ancien. Au niveau cantonal, seule la déduction des frais effectifs est possible.

Si vous optez pour la facturation d’un acompte de charge de chauffage à votre locataire qui sera ensuite suivi annuellement par l’établissement d’un décompte desdites charges, alors vous optez pour un système de refacturation des charges. Dans ce cas, vous ne devez pas déclarer les acomptes perçus comme faisant partie de votre revenu imposable mais en contrepartie vous ne pouvez pas mentionner dans vos frais d’entretien effectifs les charges que vous avez supportées, c’est-à-dire l’achat des consommables de chauffage (mazout, gaz, pellets, etc…).

Par contre, si vous choisissez une facturation forfaitaire des charges et qu’aucun décompte n’est établi périodiquement, alors le traitement fiscal est différent. En effet, vous devez ajouter à votre revenu immobilier imposable les loyers encaissés, le montant des acomptes forfaitaires perçus en sus. En contrepartie de ce revenu additionnel, vous pouvez ajouter dans les charges effectives l’intégralité des frais supportés pour le chauffage, y compris l’achat des consommables de chauffage.

Le principe des frais accessoires est de refacturer effectivement une charge supportée par le propriétaire à son locataire. Pour le propriétaire, il y aura une diminution de son revenu imposable, étant donné que le loyer sera diminué de la proportion de la charge qui est refacturée au titre de frais accessoires à son locataire. Néanmoins, cette baisse du revenu imposable s’accompagne d’une baisse des frais effectifs, car la charge refacturée ne peu plus être considérée comme déductible.

Si le choix entre un système forfaitaire ou effectif pour le chauffage et la création de frais accessoires est relativement neutre pour une majorité de propriétaires d’appartements ou de villas, tel n’est pas le cas pour des propriétaires d’immeubles locatifs. En droit genevois, ce terme désigne des biens immobiliers constitués de plus de deux unités, qu’elles soient louées ou occupées par leur propriétaire. Le revenu imposable et les déductions sont calculés sur le même principe que celui des villas et des appartements, la différence majeure étant liée au mode de calcul de la fortune imposable qui est déterminée par capitalisation de l’état locatif (somme des loyers et/ou des valeurs locatives). Dès lors en facturant une partie des charges directement aux locataires par les biais de frais accessoires, l’état locatif du bien immobilier diminue et mathématiquement cela a pour conséquence d’en faire baisser la valeur fiscale, réduisant ainsi pour le contribuable son impôt sur la fortune et son impôt foncier tout en conservant un niveau de revenu identique.

La création de frais accessoires soulève néanmoins des problématiques au niveau du droit du bail qui ne doivent pas être mésestimées. Elles seront traitées par le service juridique de CGI Conseils.

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