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Délai de résiliation du bail et procédure à suivre
Je suis propriétaire d’un appartement que j’ai loué depuis plusieurs années. Le contrat a été conclu pour une année, du 1er juin 2011 au 31 mai 2012, et il stipule que sauf si une résiliation est donnée avec un préavis de 3 mois, il se renouvelle d’année en année. Je viens de recevoir un courrier, en pli simple, de mes locataires m’informant qu’ils résilient le bail pour la fin février 2018, soit en respectant le préavis de 3 mois. Je suis un peu surpris car je pensais que le bail avait été reconduit pour une nouvelle année, jusqu’à la fin mai 2018. Qu’en est-il ? Une simple lettre est-elle valable ? (Lucien G., Genève)
Me Anne Hiltpold / 13 Novembre 2017 / Tout l'immobilier
La loi prévoit que si le locataire veut restituer la chose louée sans observer les délais ou termes de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.
Ainsi, le locataire peut mettre un terme au contrat avant son échéance ou sans respecter le préavis légal ou contractuel en restituant de façon anticipée les locaux loués s’il présente un nouveau locataire remplissant les conditions susmentionnées, à défaut de quoi il peut être tenu au paiement du loyer, notamment, jusqu’à l’échéance (même s’il n’occupe plus les locaux).
S’agissant de la forme du congé, le locataire devra respecter la forme écrite et, lorsque le bail concerne le logement de la famille, il devra obtenir le consentement de son conjoint.
Préavis, échéance et forme du congé
Dans votre cas, votre bail prévoit clairement que le préavis de résiliation est de trois mois, mais l’échéance est annuelle et fixée au 31 mai de chaque année. Vos locataires ne peuvent donc pas uniquement résilier leur bail avec un préavis de trois mois, ils doivent également respecter cette échéance. Autrement dit, cela signifie qu’ils doivent vous prévenir au moins trois mois à l’avance de leur intention de résilier le bail, soit avant la fin février de chaque année, et à défaut d’une résiliation, votre bail est reconduit jusqu’au 31 mai de l’année suivante.
Selon les informations transmises, la forme du congé est en revanche respectée, puisque vous avez reçu un courrier signé par vos deux locataires. La loi n’exige en effet pas que le courrier soit recommandé, bien que cette forme soit conseillée, pour des questions évidentes de preuve. A noter qu’un email n’aurait pas été valable, car il aurait manqué la signature manuscrite des locataires.
Il convient dès lors d’informer vos locataires du fait que même s’ils restituent l’appartement à la fin février 2018, ils seront tenus au paiement du loyer jusqu’au 31 mai 2018 au plus tard, sauf si vous relouez l’appartement dans l’intervalle ou s’ils vous présentent un ou plusieurs dossiers de locataires de remplacement prêts à reprendre le bail aux mêmes conditions.
Temps suffisant pour examiner des dossiers de candidats de remplacement
Il est par ailleurs admis que le bailleur doit pouvoir disposer de suffisamment de temps pour examiner la candidature et le dossier complet proposés, en particulier pour s’assurer de la solvabilité du candidat. Ce temps est en principe de 30 jours.
Vos locataires disposent dès lors de suffisamment de temps pour vous présenter des dossiers mais ils ne devront pas attendre le 15 février pour vous transmettre les informations et les documents utiles d’éventuels locataires qui reprendraient le bail au 1er mars.
Le bailleur reste libre
Il faut savoir aussi que quand bien même le candidat proposé remplirait toutes ces conditions, vous n’avez aucune obligation de l’accepter. Si vous refusez le locataire de remplacement proposé alors que celui-ci était objectivement acceptable, vous devez alors libérer vos locataires de leurs obligations dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat. Vous n’avez pas d’obligation de motiver votre refus. Autrement dit, vous restez libre de conclure, à des conditions identiques ou différentes, avec qui vous le souhaitez.
Si vous savez déjà que vous n’entendez pas relouer votre appartement ou que vous avez déjà des nouveaux locataires, il vous suffira alors d’informer vos locataires que vous acceptez leur résiliation anticipée. Si tel n’est pas le cas, il n’apparait pas inutile que vous cherchiez également des locataires de votre côté, avec un loyer éventuellement revu si vous le souhaitez. Dans l’hypothèse où vous trouveriez uniquement des locataires prêts à s’acquitter d’un loyer plus faible, la différence de loyer jusqu’au 31 mai 2018 pourra être réclamée à vos locataires actuels.
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Ainsi, le locataire peut mettre un terme au contrat avant son échéance ou sans respecter le préavis légal ou contractuel en restituant de façon anticipée les locaux loués s’il présente un nouveau locataire remplissant les conditions susmentionnées, à défaut de quoi il peut être tenu au paiement du loyer, notamment, jusqu’à l’échéance (même s’il n’occupe plus les locaux).
S’agissant de la forme du congé, le locataire devra respecter la forme écrite et, lorsque le bail concerne le logement de la famille, il devra obtenir le consentement de son conjoint.
Préavis, échéance et forme du congé
Dans votre cas, votre bail prévoit clairement que le préavis de résiliation est de trois mois, mais l’échéance est annuelle et fixée au 31 mai de chaque année. Vos locataires ne peuvent donc pas uniquement résilier leur bail avec un préavis de trois mois, ils doivent également respecter cette échéance. Autrement dit, cela signifie qu’ils doivent vous prévenir au moins trois mois à l’avance de leur intention de résilier le bail, soit avant la fin février de chaque année, et à défaut d’une résiliation, votre bail est reconduit jusqu’au 31 mai de l’année suivante.
Selon les informations transmises, la forme du congé est en revanche respectée, puisque vous avez reçu un courrier signé par vos deux locataires. La loi n’exige en effet pas que le courrier soit recommandé, bien que cette forme soit conseillée, pour des questions évidentes de preuve. A noter qu’un email n’aurait pas été valable, car il aurait manqué la signature manuscrite des locataires.
Il convient dès lors d’informer vos locataires du fait que même s’ils restituent l’appartement à la fin février 2018, ils seront tenus au paiement du loyer jusqu’au 31 mai 2018 au plus tard, sauf si vous relouez l’appartement dans l’intervalle ou s’ils vous présentent un ou plusieurs dossiers de locataires de remplacement prêts à reprendre le bail aux mêmes conditions.
Temps suffisant pour examiner des dossiers de candidats de remplacement
Il est par ailleurs admis que le bailleur doit pouvoir disposer de suffisamment de temps pour examiner la candidature et le dossier complet proposés, en particulier pour s’assurer de la solvabilité du candidat. Ce temps est en principe de 30 jours.
Vos locataires disposent dès lors de suffisamment de temps pour vous présenter des dossiers mais ils ne devront pas attendre le 15 février pour vous transmettre les informations et les documents utiles d’éventuels locataires qui reprendraient le bail au 1er mars.
Le bailleur reste libre
Il faut savoir aussi que quand bien même le candidat proposé remplirait toutes ces conditions, vous n’avez aucune obligation de l’accepter. Si vous refusez le locataire de remplacement proposé alors que celui-ci était objectivement acceptable, vous devez alors libérer vos locataires de leurs obligations dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat. Vous n’avez pas d’obligation de motiver votre refus. Autrement dit, vous restez libre de conclure, à des conditions identiques ou différentes, avec qui vous le souhaitez.
Si vous savez déjà que vous n’entendez pas relouer votre appartement ou que vous avez déjà des nouveaux locataires, il vous suffira alors d’informer vos locataires que vous acceptez leur résiliation anticipée. Si tel n’est pas le cas, il n’apparait pas inutile que vous cherchiez également des locataires de votre côté, avec un loyer éventuellement revu si vous le souhaitez. Dans l’hypothèse où vous trouveriez uniquement des locataires prêts à s’acquitter d’un loyer plus faible, la différence de loyer jusqu’au 31 mai 2018 pourra être réclamée à vos locataires actuels.
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