Lors de l’aliénation de la chose, le contrat de bail existant passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose. La vente ne rompt donc pas le bail. L’acquéreur devient partie au contrat de bail de par la loi, à la place du bailleur initial.

Résiliation extraordinaire
 

Dès le transfert de propriété, qui peut se faire soit par l’inscription au Registre Foncier soit par l’acquisition résultant d’une vente aux enchères, une résiliation extraordinaire du bail, au sens de l’art. 261 al. 2 CO, est possible. En effet, l’acquéreur est au bénéfice d’un privilège de résiliation anticipée du bail. Cela signifie qu’il peut résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal et non pas contractuel.
Lorsque le bail porte sur une habitation, le bailleur doit observer un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail. La fin d’un trimestre de bail est à compter depuis le début du bail. Par exemple, un bail ayant débuté un 1er novembre est résiliable pour les quatre échéances suivantes : 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre.

De plus, s’agissant de la computation des délais, la théorie de la réception dite absolue s’applique. En d’autres termes, la déclaration de résiliation doit être parvenue dans le délai légal dans la sphère d’influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu’en organisant normalement ses affaires celui-ci soit à même d’en prendre connaissance.

Ce privilège est soumis à une condition bien particulière. L’acquéreur doit faire valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Ce dernier doit être sérieux, concret et actuel. Mais attention, ce privilège se périme dès la première échéance de résiliation possible par l’acquéreur. Il convient dès lors de bien calculer les délais.

Concernant la forme du congé, il doit être adressé au moyen de la formule officielle agréée par le canton qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.

A cet égard, il faut être conscient, avant de signer l’acte de vente, que le locataire est en mesure de demander une prolongation de bail. Dans cette hypothèse, il ne sera pas garanti de le faire évacuer dans un délai de 2 ans. Toutefois, dans le cadre de la pesée des intérêts à laquelle le juge doit procéder, il devra tenir compte des intérêts spécifiques de l’acquéreur. Au demeurant, le besoin légitime du propriétaire l’emporte, en principe, sur l’intérêt du locataire. En outre, il est également possible de négocier la date de départ avec le locataire.

Conclusion 
 

Dans votre cas, une résiliation anticipée s’impose pour la première échéance de résiliation possible dès votre inscription comme propriétaire au Registre foncier. Comme exposé ci-dessus, la résiliation devra être signifiée moyennant un délai de congé de 3 mois pour la fin d’un trimestre de bail.

Puis, le respect du délai de 2 ans, après l’enregistrement de l’acte d’acquisition, pour affecter le bien à votre résidence principale, dépendra des divers facteurs susmentionnés. Il n’est donc pas possible d’avoir la garantie que ce délai soit respecté.

Pour le surplus, il est recommandé d’entrer en contact et de négocier avec l’administration si vous arrivez au terme de la période de 2 ans, que votre appartement est encore occupé par un locataire, mais que la procédure judiciaire arrive à bout touchant.

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