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Actualités et presse
Un appartement mué en local professionnel
Je suis propriétaire d’un appartement de quatre pièces. je le loue depuis quelques années en tant que logement. je viens d’apprendre fortuitement que mon locataire l’utilise en réalité pour y pratiquer son activité professionnelle. Que puis-je faire? (Céline T.-K., Carouge)
Me Florence Eimann / 20 Janvier 2014 / Tout l’immobilier
La destination d’un local est déterminée par les parties. Elle est généralement mentionnée dans le contrat de bail. A défaut, elle peut découler des circonstances, interprétées selon le principe de la bonne foi.
Le titre sous lequel la chose est louée détermine principalement sa destination. Ainsi, sans indication contraire, un appartement doit servir de logement. Dans votre cas, il a été convenu avec votre locataire que l’objet loué était destiné à l’habitation; votre locataire n’est donc pas autorisé à y pratiquer son activité commerciale. La destination des locaux ne peut pas être modifiée unilatéralement.
Par conséquent, un logement utilisé à des fins professionnelles, contre la volonté du bailleur, ne devient pas un local commercial. Ce seront donc les dispositions du Code des obligations concernant les logements qui s’appliqueront, et non pas celles relatives aux locaux commerciaux.
Le Code des obligations prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin né- cessaire et dans le respect de son devoir de diligence. Selon la jurisprudence, cette notion comprend également l’obligation d’utiliser la chose de manière conforme au contrat, soit notamment en respectant sa destination.
Conséquences d’une utilisation non conforme du bien
L’utilisation non conforme du bien par le locataire peut avoir plusieurs conséquences. La sanction la plus courante à cette violation est la résiliation du bail. En effet, la loi stipule que lorsque le locataire ne respecte pas son devoir de diligence, le bailleur est en droit de résilier le bail de manière anticipée.
L’usage à des fins commerciales d’un bail d’habitation est un cas typique de violation ouvrant la voie d’une telle résiliation, reconnu par la jurisprudence du Tribunal fédéral. Le bailleur devra, sauf exception, faire précé- der la résiliation d’une protestation écrite, indiquant au locataire le comportement qui lui est reproché. Si le locataire persiste à violer ses obligations, le bailleur pourra alors résilier le bail avec effet immédiat.
Lorsqu’il s’agit de baux d’habitation ou de locaux commerciaux ladite résiliation sera toutefois donnée en respectant un délai de 30 jours, à l’exception des cas où le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.
Dans cette dernière hypothèse, la résiliation peut également être immédiate, même pour un logement. La violation du contrat est également un motif de résiliation ordinaire du bail. Ainsi, le bailleur pourra préférer résilier le bail pour son échéance plutôt que de manière anticipée.
Selon les circonstances du cas d’espèce, s’il a subi des dommages, le propriétaire peut, en sus, réclamer des dommages et intérêts au locataire. Selon la jurisprudence, le locataire pourrait, par exemple, devoir à ce titre supporter la perte de loyer subie par le bailleur du fait de la résiliation anticipée du bail.
Finalement, si le bailleur ne souhaite pas résilier le bail de son locataire, il peut se contenter d’exiger de ce dernier l’exécution conforme du contrat. Dans ce cas, il aura également la possibilité de saisir l’autorité de conciliation en lui demandant d’amener le locataire à respecter le contrat de bail.
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Le titre sous lequel la chose est louée détermine principalement sa destination. Ainsi, sans indication contraire, un appartement doit servir de logement. Dans votre cas, il a été convenu avec votre locataire que l’objet loué était destiné à l’habitation; votre locataire n’est donc pas autorisé à y pratiquer son activité commerciale. La destination des locaux ne peut pas être modifiée unilatéralement.
Par conséquent, un logement utilisé à des fins professionnelles, contre la volonté du bailleur, ne devient pas un local commercial. Ce seront donc les dispositions du Code des obligations concernant les logements qui s’appliqueront, et non pas celles relatives aux locaux commerciaux.
Le Code des obligations prévoit que le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin né- cessaire et dans le respect de son devoir de diligence. Selon la jurisprudence, cette notion comprend également l’obligation d’utiliser la chose de manière conforme au contrat, soit notamment en respectant sa destination.
Conséquences d’une utilisation non conforme du bien
L’utilisation non conforme du bien par le locataire peut avoir plusieurs conséquences. La sanction la plus courante à cette violation est la résiliation du bail. En effet, la loi stipule que lorsque le locataire ne respecte pas son devoir de diligence, le bailleur est en droit de résilier le bail de manière anticipée.
L’usage à des fins commerciales d’un bail d’habitation est un cas typique de violation ouvrant la voie d’une telle résiliation, reconnu par la jurisprudence du Tribunal fédéral. Le bailleur devra, sauf exception, faire précé- der la résiliation d’une protestation écrite, indiquant au locataire le comportement qui lui est reproché. Si le locataire persiste à violer ses obligations, le bailleur pourra alors résilier le bail avec effet immédiat.
Lorsqu’il s’agit de baux d’habitation ou de locaux commerciaux ladite résiliation sera toutefois donnée en respectant un délai de 30 jours, à l’exception des cas où le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.
Dans cette dernière hypothèse, la résiliation peut également être immédiate, même pour un logement. La violation du contrat est également un motif de résiliation ordinaire du bail. Ainsi, le bailleur pourra préférer résilier le bail pour son échéance plutôt que de manière anticipée.
Selon les circonstances du cas d’espèce, s’il a subi des dommages, le propriétaire peut, en sus, réclamer des dommages et intérêts au locataire. Selon la jurisprudence, le locataire pourrait, par exemple, devoir à ce titre supporter la perte de loyer subie par le bailleur du fait de la résiliation anticipée du bail.
Finalement, si le bailleur ne souhaite pas résilier le bail de son locataire, il peut se contenter d’exiger de ce dernier l’exécution conforme du contrat. Dans ce cas, il aura également la possibilité de saisir l’autorité de conciliation en lui demandant d’amener le locataire à respecter le contrat de bail.
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