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Quelle procédure à suivre pour majorer un loyer?
Je suis propriétaire d’un appartement de 3 pièces qui est loué à un locataire. Le contrat a été conclu pour une durée initiale d’une année, du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2010, avec reconduction tacite d’année en année. Renseignements pris auprès de ma régie, je suis en droit de majorer légèrement le loyer de cet appartement. Quelle est la procédure à suivre ? Puis-je informer mon locataire par courriel de cette augmentation ? Sont-ils en droit de s’y opposer ? (Alexandra P, Bellevue)
Me Géraldine Schmidt / 27 Novembre 2017 / Tout l'immobilier
A teneur du Code des obligations, un bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration de loyer doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation en indiquant les motifs à l’appui de cette majoration.
Une modification unilatérale du bail pour une prochaine échéance, ici une hausse de loyer, n’est possible que si le bail est de durée indéterminée.
Lorsqu’un bailleur entend majorer le loyer d’un appartement loué, il faut dans un premier temps s’assurer que l’augmentation envisagée est possible. Vous avez déjà effectué cette vérification et donc il faut maintenant déterminer les conditions pour augmenter valablement le loyer de votre locataire.
Toute augmentation de loyer ou autre modification unilatérale du bail en faveur du bailleur doit être notifiée au moyen d’une formule officielle agréée par le canton. La formule doit être remplie par le bailleur, ou son mandataire, et être signée. La forme écrite doit être respectée. Lorsque la formule officielle est utilisée en vue d’une augmentation de loyer, elle doit contenir les indications suivantes : le montant de l’ancien loyer et l’ancien état des charges, le montant du nouveau loyer et les nouvelles charges, la date d’entrée en vigueur de la hausse, les motifs précis de la hausse, les conditions légales auxquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention et la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu.
Le motif à l’appui de la hausse de loyer doit être précis. Il permettra au locataire de se déterminer sur le bien-fondé de ladite hausse et sur l’opportunité de la contester ou non. Il est possible pour le bailleur d’expliquer le motif de hausse dans un courrier accompagnateur mais la formule officielle doit expressément se référer à ce courrier, qui doit être notifié au même moment que la formule.
L’avis de majoration de loyer doit être reçu par le locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, pour sa prochaine échéance, c’est-à-dire la prochaine date à laquelle un contrat de durée indéterminée peut prendre fin. Pour les habitations, le délai de résiliation est de trois mois au minimum. Un délai minimum de trois mois et 10 jours doit ainsi être respecté. Ce délai de dix jours commence à courir le lendemain de la réception de l’avis de majoration par le locataire.
Il convient de respecter les conditions de forme et de contenu mentionnées ci-dessus sous peine de nullité. Lorsque l’avis de majoration de loyer est notifié tardivement, c’est-à-dire lorsque le délai de trois mois et dix jours n’est pas respecté, l’entrée en vigueur de la modification du loyer est reportée à la prochaine échéance du bail.
Dans votre cas, la hausse de loyer pourra entrer en vigueur le 1er janvier 2019 compte tenu du délai précité qui doit être respecté. Vous devrez notifier un avis de majoration de loyer à votre locataire, un courriel n’est dès lors pas suffisant.
Le locataire qui estime qu’une hausse de loyer est abusive au sens de la loi (art. 269 et 269a CO), peut la contester devant l’autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent l’avis de majoration.
Ce délai de trente jours ne peut être ni prolongé ni suspendu. L’absence de contestation dans le délai précité a pour conséquence que la hausse de loyer déploie valablement ses effets pour la prochaine échéance du bail. Le délai est respecté dans la mesure où le locataire adresse sa requête en contestation de hausse de loyer à l’autorité de conciliation le dernier jour du délai, le cachet de l’envoi postal faisant foi. Durant la procédure, les conditions de la location restent en principe inchangées, le locataire s’acquittant de l’ancien loyer.
A l’issue de la procédure, si le bailleur obtient gain de cause et que la hausse est justifiée, le locataire peut être appelé à rattraper le retard pris dans le paiement de son loyer.
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Une modification unilatérale du bail pour une prochaine échéance, ici une hausse de loyer, n’est possible que si le bail est de durée indéterminée.
Lorsqu’un bailleur entend majorer le loyer d’un appartement loué, il faut dans un premier temps s’assurer que l’augmentation envisagée est possible. Vous avez déjà effectué cette vérification et donc il faut maintenant déterminer les conditions pour augmenter valablement le loyer de votre locataire.
Toute augmentation de loyer ou autre modification unilatérale du bail en faveur du bailleur doit être notifiée au moyen d’une formule officielle agréée par le canton. La formule doit être remplie par le bailleur, ou son mandataire, et être signée. La forme écrite doit être respectée. Lorsque la formule officielle est utilisée en vue d’une augmentation de loyer, elle doit contenir les indications suivantes : le montant de l’ancien loyer et l’ancien état des charges, le montant du nouveau loyer et les nouvelles charges, la date d’entrée en vigueur de la hausse, les motifs précis de la hausse, les conditions légales auxquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention et la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu.
Le motif à l’appui de la hausse de loyer doit être précis. Il permettra au locataire de se déterminer sur le bien-fondé de ladite hausse et sur l’opportunité de la contester ou non. Il est possible pour le bailleur d’expliquer le motif de hausse dans un courrier accompagnateur mais la formule officielle doit expressément se référer à ce courrier, qui doit être notifié au même moment que la formule.
L’avis de majoration de loyer doit être reçu par le locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, pour sa prochaine échéance, c’est-à-dire la prochaine date à laquelle un contrat de durée indéterminée peut prendre fin. Pour les habitations, le délai de résiliation est de trois mois au minimum. Un délai minimum de trois mois et 10 jours doit ainsi être respecté. Ce délai de dix jours commence à courir le lendemain de la réception de l’avis de majoration par le locataire.
Il convient de respecter les conditions de forme et de contenu mentionnées ci-dessus sous peine de nullité. Lorsque l’avis de majoration de loyer est notifié tardivement, c’est-à-dire lorsque le délai de trois mois et dix jours n’est pas respecté, l’entrée en vigueur de la modification du loyer est reportée à la prochaine échéance du bail.
Dans votre cas, la hausse de loyer pourra entrer en vigueur le 1er janvier 2019 compte tenu du délai précité qui doit être respecté. Vous devrez notifier un avis de majoration de loyer à votre locataire, un courriel n’est dès lors pas suffisant.
Le locataire qui estime qu’une hausse de loyer est abusive au sens de la loi (art. 269 et 269a CO), peut la contester devant l’autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent l’avis de majoration.
Ce délai de trente jours ne peut être ni prolongé ni suspendu. L’absence de contestation dans le délai précité a pour conséquence que la hausse de loyer déploie valablement ses effets pour la prochaine échéance du bail. Le délai est respecté dans la mesure où le locataire adresse sa requête en contestation de hausse de loyer à l’autorité de conciliation le dernier jour du délai, le cachet de l’envoi postal faisant foi. Durant la procédure, les conditions de la location restent en principe inchangées, le locataire s’acquittant de l’ancien loyer.
A l’issue de la procédure, si le bailleur obtient gain de cause et que la hausse est justifiée, le locataire peut être appelé à rattraper le retard pris dans le paiement de son loyer.
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