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Que faire lorsque mon locataire disparaît?
Je suis propriétaire d’un appartement que j’ai loué depuis plusieurs années à un locataire. Le contrat, valable pour une année au départ, s’est renouvelé d’année en année, avec une échéance à fin décembre. Il y a quelques mois, mon locataire m’a dit qu’il n’était pas sûr de rester, puis récemment, il a cessé de payer son loyer. Je viens de trouver les clefs dans ma boîte aux lettres, avec un courrier me disant qu’il me rendait l’appartement. Puis-je considérer qu’il a valablement résilié son bail? Puis-je me rendre dans les locaux? Comment faire pour les loyers impayés?
Arnaud B., Genève
Me Anne Hiltpold / 01 Juin 2020 / Tout l'immobilier

Le contrat que vous avez conclu avec votre locataire est un contrat de durée indéterminée, dès lors qu’il se renouvelle tacitement d’année en année. A la différence d’un contrat de durée déterminée, un tel contrat ne prend pas fin automatiquement. Pour y mettre un terme, il faut que l’une des parties le résilie. La résiliation par le locataire doit respecter les délais et termes prévus, en l’occurrence avec un préavis trois mois au minimum pour la fin décembre 2020.

Par son courrier et la remise des clefs, votre locataire a résilié son contrat de manière anticipée et vous pouvez considérer qu’il a restitué l’appartement par la remise des clefs. Vous pouvez ainsi vous rendre dans votre appartement, pour voir dans quel état il a été rendu. Cela étant, cela n’empêche pas votre locataire de devoir vous verser le montant des loyers impayés, ainsi que ceux restant dû jusqu’à la fin décembre 2020 ou jusqu’à ce que vous trouviez un nouveau locataire.

Il conviendrait de convoquer votre locataire à un état des lieux de sortie, pour autant que vous ayez sa nouvelle adresse (même par courriel), puis de procéder à cet état des lieux. S’il ne vient pas ou si vous n’avez pas d’adresse, vous pouvez le faire seul, voire accompagné d’un huissier si de gros dégâts sont à faire constater. Si vous constatez des dégâts, vous devrez immédiatement lui faire savoir, par courrier recommandé idéalement, sinon par courriel, quels sont ceux dont vous considérez qu’il est responsable.

Vous devriez également faire savoir à votre locataire qu’il vous doit encore les loyers impayés et ceux restants jusqu’en décembre 2020, sauf s’il vous propose un candidat de remplacement qui soit solvable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Il est recommandé par ailleurs que vous commenciez aussi à chercher de votre côté un nouveau locataire.

Toujours si vous avez la nouvelle adresse de votre locataire, vous pourrez ensuite l’assigner en procédure, pour obtenir qu’il soit condamné à vous verser les loyers impayés et les éventuelles réparations pour les dégâts occasionnés (selon ce que vous aurez constaté dans l’appartement), s’il ne s’exécutait pas auparavant.

Dans l’hypothèse où votre locataire aurait disparu, vous devriez également intenter une procédure, avec domicile inconnu, ce qui vous permettra au moins de récupérer le montant de la garantie de loyer. Votre locataire sera alors convoqué par avis officiel et un jugement pourra être rendu à son encontre, malgré son absence à la procédure. Ceci peut sembler lourd, mais peut valoir la peine pour obtenir la libération de la garantie en votre faveur.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition par téléphone au 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.
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