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Que faire lorsque le locataire disparaît ?

Je suis propriétaire d’une villa que j’ai louée depuis plusieurs années à des locataires. Le contrat, valable pour une année au départ, s’est renouvelé d’année en année, avec une échéance à fin décembre. Il y a quelques mois, mes locataires m’ont dit qu’ils n’étaient pas sûrs de rester, ils envisageaient de quitter la Suisse, puis ils ont cessé de payer leur loyer. Je viens de trouver les clés dans ma boîte aux lettres avec un courrier me disant qu’ils me rendaient la villa. Puis-je considérer qu’ils ont valablement résilié leur bail ? Puis-je me rendre dans les locaux ? Comment faire pour les loyers impayés ? (Geneviève G., Genève)

Me Anne Hiltpold / 17 Janvier 2022 / Tout l'immobilier

Le contrat que vous avez conclu avec vos locataires est un contrat de durée indéterminée dès lors qu’il se renouvelle tacitement d’année en année. A la différence d’un contrat de durée déterminée, un tel contrat ne prend pas fin automatiquement. Pour y mettre un terme, il faut que l’une des parties le résilie. La résiliation par le locataire doit respecter les délais et termes prévus, en l’occurrence avec un préavis 3 mois au minimum pour la fin décembre 2020.

Par leur courrier et la remise des clés, vos locataires ont résilié leur contrat de manière anticipée et vous pouvez considérer qu’ils ont restitué la maison par la remise des clés. Vous pouvez ainsi vous rendre dans votre villa pour voir dans quel état elle a été rendue. Cela étant, cela n’empêche pas vos locataires de devoir vous verser le montant des loyers impayés ainsi que ceux restant dû jusqu’à la fin décembre 2022 ou jusqu’à ce que vous trouviez un nouveau locataire. En effet, si le délai de 3 mois pour la fin décembre n’a pas été respecté, le bail a été reconduite jusqu’à fin décembre 2022.

Il conviendrait de convoquer vos locataires à un état des lieux de sortie, pour autant que vous ayez leur nouvelle adresse (même par courriel), puis de procéder à cet état des lieux. S’ils ne viennent pas ou si vous n’avez pas d’adresse, vous pouvez le faire seul, voire accompagné d’un huissier si de gros dégâts sont à faire constater. Si vous constatez des dégâts, vous devrez immédiatement leur faire savoir, par courrier recommandé idéalement, sinon par courriel, quels sont ceux dont vous considérez qu’ils sont responsables.

Vous devriez également faire savoir à vos locataires qu’ils vous doivent encore les loyers impayés et ceux restants jusqu’en décembre 2022, sauf s’ils vous proposent un candidat de remplacement qui soit solvable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Il est recommandé par ailleurs que vous commenciez aussi à chercher de votre côté un nouveau locataire.

Toujours si vous avez la nouvelle adresse de vos locataires, vous pourrez ensuite les assigner en procédure pour obtenir qu’ils soient condamnés à vous verser les loyers impayés et les éventuelles réparations pour les dégâts occasionnés (selon ce que vous aurez constaté dans l’appartement), s’ils ne s’exécutaient pas avant.

Dans l’hypothèse où vos locataires auraient disparu, vous devriez également intenter une procédure, avec domicile inconnu, ce qui vous permettra au moins de récupérer le montant de la garantie de loyer. Vos locataires seront alors convoqués par avis officiel et un jugement pourra néanmoins être rendu à leur encontre, malgré leur absence à la procédure. Ceci peut sembler lourd et conséquent mais peut valoir la peine pour obtenir la libération de la garantie en votre faveur.

Pour tout complément d’information CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 Tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

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