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La loi prévoit que lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

Ainsi, le locataire peut mettre un terme au contrat avant son échéance ou sans respecter le préavis légal ou contractuel en restituant de façon anticipée les locaux loués s’il présente un nouveau locataire remplissant les conditions susmentionnées, à défaut de quoi il peut être tenu au paiement du loyer, notamment, jusqu’à l’échéance (même s’il n’occupe plus les locaux). S’agissant de la forme du congé, le locataire devra respecter la forme écrite et, lorsque le bail concerne le logement de la famille, il devra obtenir le consentement de son conjoint.

Il convient de donner au bailleur le temps d’examiner la candidature et le dossier complet proposés, en particulier de s’assurer de la solvabilité du candidat. Le temps dont le bailleur doit disposer à cette fin dépend des circonstances concrètes. Il est généralement admis que le bailleur doit disposer de 30 jours pour ce faire. Le locataire ne peut ainsi pas signifier le 16 du mois qu’il part pour la fin du même mois et prétendre être ainsi libéré de ses obligations, quand bien même il présenterait un candidat prêt à reprendre le bail immédiatement. Dans ce cas, et évidemment sauf accord du bailleur, la résiliation prendra effet le 30 du mois suivant. Le bailleur doit toutefois être diligent et le temps peut être raccourci si le locataire sortant fournit déjà, avec le nom du candidat proposé, tous les renseignements utiles (extrait de poursuites, attestation de salaire, etc.). Il suffit que le locataire propose un seul candidat, bien qu’en pratique il ait avantage à présenter plusieurs dossiers.

Le candidat proposé doit être solvable. Pour que ses revenus soient considérés comme lui permettant d’honorer le loyer, il est admis qu’ils doivent représenter le triple du loyer. De plus, le candidat proposé doit être prêt à conclure aux mêmes conditions que celles prévues pour le locataire sortant, soit en particulier de s’acquitter du loyer en vigueur. La durée du bail, le préavis de résiliation, la destination des locaux et certaines clauses particulières font partie des conditions que le candidat proposé doit accepter. Il doit donc avoir eu connaissance du contrat dans son ensemble.

Cela étant, quand bien même le candidat proposé remplit toutes ces conditions, le bailleur n’a aucune obligation de l’accepter. S’il refuse le locataire de remplacement proposé alors que celui-ci était objectivement acceptable, le bailleur doit libérer le locataire sortant de ses obligations dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat. Il n’a pas d’obligation de motiver son refus.

Par ailleurs, rien n’empêche le bailleur d’accepter sans autre une fin prématurée du bail, qui interviendrait alors d’accord entre les parties à la date convenue. Le contrat de bail prendra alors fin et le bailleur pourra conclure un nouveau contrat avec un tiers.

Ainsi, dans votre cas, il convient tout d’abord d’indiquer à votre locataire que s’il entend mettre fin à son bail, il doit le faire par écrit, un courriel n’étant pas suffisant. Il faudra par ailleurs lui indiquer que le préavis de trois mois n’étant pas respecté, le bail est reparti pour une nouvelle durée d’un an, jusqu’au 31 mai 2022. Votre locataire peut toutefois vous présenter un candidat prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions pour se libérer plus rapidement de ce contrat, moyennant un préavis de 30 jours pour le quinze ou la fin d’un mois. Vous pouvez par ailleurs chercher vous-même un nouveau locataire pour relouer votre appartement à des conditions différentes, si vous le souhaitez.

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