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Loyer échelonné ou indexé, mode d’emploi
Est-il possible d’augmenter le loyer de mon locataire en fonction de l’évolution de l’Indice suisse des prix à la consommation? Je suis propriétaire d’un appartement à Veyrier, que je suis sur le point de mettre en location. On m’a parlé de la possibilité de fixer le loyer en fonction d’un indice et ainsi d’adapter le loyer lorsque cet indice augmente. Est-ce correct et si oui, comment procéder? (Marcel H., Veyrier)
Me Géraldine Schmidt / 14 Mai 2018 / Tout l'immobilier
Dans la grande majorité des cas et si rien de particulier n’est prévu dans le contrat de bail, le montant du loyer ne sera pas adaptable durant le bail, soit avant la prochaine échéance contractuelle de celui-ci. Dans ce cas, le bailleur ne peut augmenter le loyer que pour l’échéance du contrat de bail et à certaines conditions.
Il y a toutefois deux façons pour le bailleur de faire évoluer le loyer convenu en cours de bail. Cependant, pour faire usage de cette faculté, il faut le prévoir expressément dans le contrat et réunir certaines conditions: il s’agit des cas de loyer échelonné et de loyer indexé, qui sont envisageables tant dans le cadre d’un bail d’habitation que d’un bail commercial.
L’échelonnement du loyer permet de prévoir que le loyer sera dans un premier temps, sur une période minimum d’un an, à un certain niveau, puis augmentera à un second montant prédéterminé dans le bail. Un troisième échelon peut encore être prévu. La loi prévoit toutefois que cela n’est possible que si un bail d’une durée minimum de trois ans est conclu, et il ne peut y avoir qu’une hausse au maximum par an.
En outre, les montants doivent être fixés à l’avance, en francs. Le bailleur devra encore, entre quatre mois et quelques jours avant l’entrée en vigueur de l’échelon, envoyer à son locataire une formule officielle pour lui rappeler l’entrée en vigueur prochaine de la hausse de loyer convenue.
Une adaptation du loyer au coût de la vie peut aussi, si cela est prévu dans le contrat de bail, entrer en vigueur en cours de bail, à la condition que le contrat ait une durée minimale de cinq ans, et que le loyer soit indexé à l’Indice suisse des prix à la consommation. Le bailleur pourra ainsi notifier, en cours de bail, à son locataire, un avis officiel de hausse de loyer (si l’ISPC a augmenté), ce moyennant un préavis minimal de trente jours pour la fin d’un mois.
Dans ce cadre-là, le locataire ne pourra contester que le calcul, mais non le principe de l’augmentation de loyer. Pour que cette clause d’indexation continue à trouver application lors du renouvellement du contrat de bail, il faudra prévoir un renouvellement de cinq ans en cinq ans, un renouvellement annuel ne remplissant pas la condition de la durée du contrat.
Aussi, dans votre cas, il est parfaitement possible de prévoir soit la conclusion d’un contrat de bail indexé, soit la conclusion d’un contrat de bail échelonné, moyennant le respect des conditions précitées, pour ainsi faire en sorte que le loyer de votre locataire soit adaptable à l’Indice suisse des prix à la consommation.
Il y a toutefois deux façons pour le bailleur de faire évoluer le loyer convenu en cours de bail. Cependant, pour faire usage de cette faculté, il faut le prévoir expressément dans le contrat et réunir certaines conditions: il s’agit des cas de loyer échelonné et de loyer indexé, qui sont envisageables tant dans le cadre d’un bail d’habitation que d’un bail commercial.
L’échelonnement du loyer permet de prévoir que le loyer sera dans un premier temps, sur une période minimum d’un an, à un certain niveau, puis augmentera à un second montant prédéterminé dans le bail. Un troisième échelon peut encore être prévu. La loi prévoit toutefois que cela n’est possible que si un bail d’une durée minimum de trois ans est conclu, et il ne peut y avoir qu’une hausse au maximum par an.
En outre, les montants doivent être fixés à l’avance, en francs. Le bailleur devra encore, entre quatre mois et quelques jours avant l’entrée en vigueur de l’échelon, envoyer à son locataire une formule officielle pour lui rappeler l’entrée en vigueur prochaine de la hausse de loyer convenue.
Une adaptation du loyer au coût de la vie peut aussi, si cela est prévu dans le contrat de bail, entrer en vigueur en cours de bail, à la condition que le contrat ait une durée minimale de cinq ans, et que le loyer soit indexé à l’Indice suisse des prix à la consommation. Le bailleur pourra ainsi notifier, en cours de bail, à son locataire, un avis officiel de hausse de loyer (si l’ISPC a augmenté), ce moyennant un préavis minimal de trente jours pour la fin d’un mois.
Dans ce cadre-là, le locataire ne pourra contester que le calcul, mais non le principe de l’augmentation de loyer. Pour que cette clause d’indexation continue à trouver application lors du renouvellement du contrat de bail, il faudra prévoir un renouvellement de cinq ans en cinq ans, un renouvellement annuel ne remplissant pas la condition de la durée du contrat.
Aussi, dans votre cas, il est parfaitement possible de prévoir soit la conclusion d’un contrat de bail indexé, soit la conclusion d’un contrat de bail échelonné, moyennant le respect des conditions précitées, pour ainsi faire en sorte que le loyer de votre locataire soit adaptable à l’Indice suisse des prix à la consommation.