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Faut-il constituer un fonds de rénovation ?
Je viens d’acquérir un appartement en propriété par étage (PPE). Notre PPE ne dispose pas d’un fonds de rénovation. Je crains que des travaux importants ne soient bientôt nécessaires. Puis-je proposer la création d’un tel fonds en vue de les financer? (François S., Thônex)
Me Florence Olivier / 21 Juillet 2014 / Tout l’immobilier
Il est vrai que certains travaux d’entretien ou de rénovation d’un immeuble, tels que la réparation de l’ascenseur, la réfection du toit ou la rénovation de la façade, peuvent engendrer des coûts très importants. Certains copropriétaires peuvent avoir des difficultés à réunir une telle somme dans un délai qui peut être court si les travaux sont urgents.

Dans ce genre de situation, un fonds de rénovation se révèle extrêmement utile. En effet, il s’agit d’une provision alimentée par des contributions uniques ou périodiques des propriétaires d’étage et dont le but est de financer ce type de travaux. Il constitue un élément patrimonial de la communauté des propriétaires d’étage; il est détenu par elle. Ainsi, si sa création n’est pas rendue obligatoire par la loi, elle est vivement conseillée.

Le fonds de rénovation est, par principe, destiné à être utilisé pour financer des travaux d’amélioration ou de rénovation des parties communes. Il ne peut servir à financer des parties exclusives.

Modalités de constitution
La constitution d’un fonds de rénovation est généralement prévue par l’acte constitutif de la PPE ou par le règlement d’administration et d’utilisation de celleci. Il peut toutefois également être constitué ultérieurement, par décision de l’Assemblée des propriétaires d’étage. Sous réserve de convention contraire, la décision de constitution de ce fonds est prise à la majorité simple des propriétaires d’étage.

Ainsi, l’administrateur, le comité de gestion ou un copropriétaire seul ne peuvent pas imposer sa création. Ils peuvent toutefois demander à ce que la question de la création d’un tel fonds figure à l’ordre du jour.

Lors de la création d’un fonds de rénovation, il est recommandé de régler plusieurs points: périodicité des versements, montant de ces contributions au fonds, règles applicables à la gestion du fonds et formalités liées à l’utilisation du fonds. Usuellement, le fonds est placé auprès d’un établissement bancaire, en valeurs pupillaires et non spéculatives. La gestion de ce fonds peut être déléguée, par exemple à l’administrateur ou au comité de gestion, par l’Assemblée des propriétaires d’étage. La fixation de la quotité des contributions peut également leur être déléguée. Le montant de la contribution au fonds est généralement fixé en fonction des parts de chaque copropriétaire. Certains règlements d’administration et d’utilisation de la PPE prévoient également un plafond pour le versement des contributions par part d’étage, voire un plafond du montant global du fonds. Ce plafond global dépendra notamment de la dimension de la propriété par étage, de l’état du bâtiment et de son affectation.

Obligation de cotiser
Une fois le fonds constitué, les contributions deviennent obligatoires et la communauté des propriétaires d’étage acquiert à ce titre une créance contre les propriétaires d’étage individuels.

Tout comme les autres contributions aux frais et charges communs, ces versements sont garantis par des droits de gages légaux, sous forme d’une hypothèque légale ou d’un droit de rétention en faveur de la communauté.

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