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Usufruit et droit d’habitation: quelle différence?
Mon épouse et moi-même habitons dans un appartement dont je suis seul propriétaire. A mon décès, je souhaiterais que ma femme puisse continuer à y vivre, bien que mes enfants en aient hérité. Que me conseillez-vous? (Christophe M., Troinex)
Me Florence Eimann / 10 Février 2014 / Tout l’immobilier
Deux institutions existent pour permettre à son conjoint de demeurer dans le bien dont on est proprié- taire: l’usufruit et le droit d’habitation.

L’usufruit confère en principe au bénéficiaire de ce droit (l’usufruitier ou l’usufruitière) un droit d’usage et de jouissance complet de la chose appartenant à un tiers (le nu-propriétaire). Le droit d’habitation est, quant à lui, le droit de demeurer dans un bien immobilier ou d’en occuper une partie. Ainsi, le droit de propriété est divisé entre deux personnes: l’une est propriétaire du bien mais ne peut pas en jouir, l’autre n’est pas propriétaire mais peut y vivre, voire en avoir la jouissance totale.

Nuance de taille
La différence entre l’usufruit et le droit d’habitation se situe principalement dans le fait que l’usufruitier peut transmettre l’exercice de son droit à un tiers, ce qui n’est pas le cas du béné- ficiaire d’un droit d’habitation.

L’usufruitier est donc libre de ne pas habiter dans le bien et peut louer tout ou partie de l’immeuble, alors que le bénéficiaire du droit d’habitation est le seul à pouvoir y vivre. L’usufruitier assume l’entretien de la chose, les impôts, les primes d’assurance et les intérêts de la dette hypothécaire. Il doit procéder aux actes d’administration en rapport avec l’usage et la jouissance de la maison. Ainsi, il doit effectuer les réparations et ré- fections ordinaires d’entretien.

En revanche, les travaux plus importants, comme les grosses réparations ou d’autres mesures indispensables à la conservation de l’immeuble, de même que la dette hypothécaire elle-même, resteront à la charge du nupropriétaire. Le bénéficiaire d’un droit d’habitation ne supporte, lui, que les réparations ordinaires d’entretien. Il n’a pas à assumer le paiement des intérêts hypothécaires, des primes d’assurances, ni des impôts et taxes en relation avec l’immeuble.

Constitution et fin de la servitude personnelle
La constitution d’un droit d’usufruit ou d’un droit d’habitation peut résulter d’une convention (contrat, pacte successoral, testament) ou d’une situation pré- vue par la loi.

Un contrat constitutif d’usufruit ou de droit d’habitation, en matière d’immeuble, doit revêtir la forme authentique. Il s’agira ainsi d’un acte notarié. Pour que ce droit soit valablement constitué, le propriétaire devra, en outre, en requérir l’inscription au Registre foncier, sans quoi il ne prendra pas naissance, malgré la volonté des parties.

Lorsque rien n’a été prévu dans une convention, le Code civil pré- voit par ailleurs, à des conditions légales spécifiques, la possibilité pour le conjoint survivant de demander qu’un droit d’usufruit ou un droit d’habitation lui soit attribué sur l’immeuble où vivait le couple.

Ainsi, votre épouse pourrait disposer d’un droit légal à la constitution d’une de ces servitudes, sans qu’il soit nécessaire de procéder antérieurement à une quelconque démarche. Il est toutefois préférable de le prévoir préalablement, dans le cadre de dispositions testamentaires, par exemple. Cela d’autant que lorsque l’usufruit n’est pas constitué par convention, mais que le conjoint survivant a fait valoir son droit à la constitution d’un tel droit sur la propriété appartenant à son conjoint dé- cédé, il ne peut louer celle-ci étant donné que le but même recherché par la loi est de pouvoir laisser le conjoint survivant y demeurer personnellement.

Habituellement, l’usufruit et le droit d’habitation s’éteignent avec la mort du bénéficiaire en faveur de qui le droit a été constitué. Ce dernier peut toutefois avoir été constitué pour un temps prédéterminé, mais qui ne peut dépasser la durée de vie de son bénéficiaire. Enfin, l’usufruitier peut y renoncer unilatéralement ou y mettre fin par contrat avec le nu-proprié- taire.

En pratique, l’attribution de l’usufruit, voire d’un droit d’habitation, à son conjoint est une démarche courante. Il est cependant conseillé de fixer à l’avance une véritable planification à laquelle les deux conjoints, ainsi que les héritiers, devraient participer, afin d’éviter des tensions familiales au moment de la succession.

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