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Que faire lorsque mon locataire disparaît ?
Je suis propriétaire d’un appartement de trois pièces que je loue depuis une dizaine d’année au même locataire. Le contrat s’est toujours renouvelé tacitement d’année en année. Depuis deux mois, mon locataire a cessé de payer son loyer. Je suis allé à l’adresse de l’appartement pour discuter avec lui et il ne semble plus y habiter depuis plusieurs semaines. En effet, l’appartement est squatté par des personnes que je ne connais pas qui dérangent les voisins. Je n’ai aucune autre adresse où je peux joindre mon locataire. Comment puis-je récupérer mon appartement rapidement ? (Philippe, Chêne-Bourg)
Me Géraldine Reichenbach / 05 Septembre 2016 / Tout l'immobilier
Le contrat que vous avez conclu avec votre locataire est un contrat de durée indéterminée dès lors qu’il se renouvelle tacitement d’année en année. A la différence d’un contrat de durée déterminée, un tel contrat ne prend pas fin automatiquement. Pour y mettre un terme, il faut que l’une des parties le résilie.
 
Ainsi, votre locataire n’était pas en droit de quitter l’appartement sans vous en informer, sans laisser d’adresse et en ne respectant pas les préavis légaux de résiliation.
 
Le contrat que vous avez conclu, il y a environ dix ans, est ainsi toujours en vigueur, faute d’avoir été résilié. Il continue à déployer ses effets et le locataire doit dès lors s’acquitter du loyer. Il doit également veiller à respecter le voisinage en s’abstenant de causer des nuisances.
 
Pour sauvegarder vos droits, vous devez résilier le contrat de bail de votre locataire le plus rapidement possible. Avant cela, vous ne pouvez pas entrer dans l’appartement.
 
Concernant le motif du congé, l’on peut se poser la question de savoir si l’abandon du logement constitue un juste motif de résiliation. Les justes motifs sont des évènements extraordinaires, non prévisibles lors de la signature du contrat, qui rendent la poursuite du bail intolérable pour une des parties contractantes. Le juge apprécie l’existence de tels motifs selon les règles du droit et de l’équité et en tenant compte de toutes les circonstances du cas d’espèce. Cette question peut demeurer ouverte dans votre cas puisque deux autres congés peuvent entrer en considération.
 
En premier lieu, vous pouvez procéder à la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement. Ce congé peut être envisagé dans la mesure où le loyer n’est plus payé depuis deux mois. Il faut cependant respecter certaines conditions. Vous devrez tout d’abord adresser une mise en demeure à votre locataire, par lettre recommandée et à l’adresse du bail, lui impartissant un délai d’au minimum trente jours pour s’acquitter de l’arriéré de loyer dû, en lui signifiant qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, son contrat de bail sera résilié. Ensuite, si aucun paiement ou seul un paiement partiel est effectué dans le délai de trente jours, vous pourrez résilier le contrat de bail de votre locataire de manière anticipée moyennant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Il faudra résilier le contrat de bail au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail et la transmettre par courrier recommandé. Tant la mise en demeure que le congé seront réputés notifiés à l’échéance du délai de sept jours de garde postale si votre locataire ne va pas chercher son recommandé au guichet.
 
En second lieu, vous pouvez également résilier le contrat de bail de votre locataire pour violation de son obligation de diligence. En effet, chaque locataire est tenu d’avoir pour ses voisins les égards qui leur sont dus. Ici, il ne fait pas de doute que l’appartement est sous-loué par des personnes tierces. Compte tenu des nuisances subies par les autres habitants de l’immeuble, vous devrez adresser un courrier de mise en demeure à votre locataire en listant les faits qui lui sont reprochés et en lui impartissant un délai pour reprendre possession de l’appartement et pour mettre un terme aux nuisances. Si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence, vous pourrez résilier son contrat de bail de manière anticipée moyennant un délai de trente jours pour la fin d’un mois dans la mesure où il s’agit d’un bail d’habitation.
 
Si vous avez joint au bail les Conditions générales et règles et usages locatifs genevois, le locataire est réputé valablement notifié à l’adresse du bail.
 
Lorsque la date du congé aura été atteinte, vous pourrez entreprendre une action en évacuation pour récupérer votre bien immobilier.

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