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Nuisances subies par un copropriétaire : comment les faire cesser ?
Je suis propriétaire d’un appartement dans un immeuble en PPE. Subissant quelques problèmes d’odeurs, j’aimerais soit que la ventilation de l’immeuble soit réparée, soit faire installer une ventilation indépendante dans mon logement. Je devrais, pour cela, percer la chape du toit. J’aimerais savoir si une décision de l’Assemblée générale est nécessaire.
(Julie H., Genève)

 
Me Géraldine Schmidt / 06 Mai 2019 / Tout l'immobilier
Pour savoir si l’accord de la copropriété est nécessaire, il faut d’abord définir si les problèmes d’odeurs que vous mentionnez sont dus à un dysfonctionnement de la ventilation commune ou non.
 
Si ces odeurs sont le résultat d’un tel dysfonctionnement, il faudra alors procéder à la réparation de la ventilation commune. La réparation des parties communes défectueuses ou endommagées sont des travaux nécessaires au sens de l’art. 647c du Code civil suisse (CC). Selon la loi, de tels travaux doivent être adoptés à la majorité simple, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées lors de l’Assemblée générale. S’il n’est pas possible à l’Assemblée des copropriétaires de prendre une décision quant à l’exécution de travaux de construction nécessaires, l’un des propriétaires d’étage peut demander au tribunal d’imposer ces travaux.
 
Si vos problèmes d’odeurs ne proviennent pas de la ventilation commune, votre souhait de poser une ventilation indépendante supplémentaire en perçant la chape revient à effectuer des travaux dans vos parties privées qui impliquent une intervention sur les parties communes. Selon les informations que vous me donnez, l’atteinte aux parties communes sera toutefois mineure et ne modifiera pas l’aspect extérieur du bâtiment. De tels travaux peuvent normalement être autorisés directement par l’administrateur. C’est d’ailleurs la solution retenue dans le Règlement d’administration et d’utilisation édité par la Chambre genevoise immobilière et conforme à la législation en vigueur. A tout le moins, ces travaux peuvent être autorisés par une décision prise à la majorité simple des copropriétaires.
 
De plus, si vous subissez des nuisances olfactives de votre voisinage, il s’agit d’immiscions excessives touchant vos parties privatives. Ces immiscions sont prohibées par la loi. Si ces nuisances proviennent d’autres propriétaires d’étages, il faudra leur rappeler qu’ils ne sont pas autorisés à exercer leurs droits d’une façon nuisible pour les autres copropriétaires. Ils devront donc cesser ces nuisances.
 
Pour ses parties exclusives, le propriétaire d’étages est individuellement au bénéfice de tous les moyens de défense d’un propriétaire foncier ordinaire. Ainsi, si le copropriétaire fautif ne modifie pas son comportement ou si la copropriété s’oppose aux travaux susmentionnés sans justes motifs et que vous continuez à subir des nuisances, vous pourriez faire valoir toutes les actions liées aux droits de voisinages pour les faire cesser. Ces actions pourraient être portées contre le propriétaire à l’origine des odeurs et/ou contre la copropriété elle-même si les nuisances proviennent des parties communes (la ventilation).
 
 
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